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關鍵詞:高爾夫;高爾夫房地產;開發;模式;現狀;發展
關注全球高爾夫運動的發展,其發展史迄今為止已有500多年的歷史,是一項具有古老文化底蘊的運動。伴隨這項運動發展的同時,高爾夫產業及其連帶的各相關產業也孕育而生,并逐漸形成各自成熟的產業鏈,包括高爾夫俱樂部、高爾夫制造業、高爾夫服務業、高爾夫房地產業、高爾夫旅游業等。
高爾夫產業在我國的發展也是如此,但同時,與高爾夫發展相關的問題也不斷提出和得到相關人員的重視。本文將主要針對高爾夫房地產發展狀況及存在問題進行分析研究,從我國國情、經濟、土地政策等角度,從理論上探討我國高爾夫房地產的發展之路,并針對其合理的開發及利用進行論述,希望能為我國今后高爾夫房地產業的發展提供參考。
一、類比世界不同國家高爾夫房地產狀況
(一)世界各國高爾夫房地產開發狀況
在高爾夫運動發展史上,美國也逐漸成為世界高爾夫運動的沃土,并發展成世界高爾夫第一大國。各國的高爾夫房地產開發狀況是與各國的土地政策、經濟狀況(GDP、人均國民收入)、土地面積、人口數量等要素緊密相關的。由《The north American golf report》的數據顯示北美地區2000年以前高爾夫球場的年增長率為24%。以下筆者對世界五個國家的高爾夫發展情況進行了比較分析,五國國情和高爾夫總體狀況比較見下表。
(二)根據上述資料可分析出美國現在的高爾夫房地產已形成成熟的發展模式,并已達到充分利用高爾夫球場開發房地產項目,并與高爾夫球場建設發展相協調;加拿大是典型的地廣人稀的國家,其高爾夫房地產開發受到人口限制,國家具有開發的經濟基礎和土地面積,但更大的是存在房地產消費市場的限制;日本國土由大量的山體構成,國土面積的67%被森林覆蓋,不適合發展農業和居住,因此高爾夫房地產項目的開發也具有很大的局限性;韓國也同時是受到土地緊缺,人口密集等因素的限制,近年來,韓國打球的人數飆升,球場價格消費不菲,國內市場存在嚴重的供需矛盾,因此許多韓國高爾夫愛好者將目光投向了球場費用比較低廉的東南亞、中國等地區,所以高爾夫房地產開發的局限性也很大;中國國土資源豐富,同時人口眾多,同樣存在人多地少的問題,但由于人口眾多而具有廣大的潛在住房消費市場,單純從經濟、市場的因素考慮,我國與加拿大、日本、韓國等國家相比是相對適合發展高爾夫房地產開發的,然而我國目前高爾夫發展的實際情況為:目前我國京、滬、粵是高爾夫運動最普及和發展最成熟的三個地區,其高速的經濟發展和迅速崛起的高爾夫產業遙相呼應;沿海經濟發達地區作補充;東北、西北、西南等地區則相對較少,少數省份甚至沒有高爾夫球場。而對于高爾夫的發展,國家國土資源部已從2003年就曾出臺了限制高爾夫項目用地的通知,禁止亂用耕地,對今后高爾夫球場及高爾夫房地產的建設制定了用地標準,這并不是對我國高爾夫發展的限制,而是為進一步推動高爾夫健康的發展。鑒于我國土地政策的特殊性、較薄弱的經濟實力、高爾夫消費區域性差異大的特點,筆者認為應該清醒的認識中國高爾夫房地產的開發及發展不能盲目擴大,僅單純從數量、形式上和國外進行比較。
(一)國內高爾夫發展現狀概況
1984年廣東中山溫泉高爾夫鄉村俱樂部高爾夫球場的建成,拉開中國高爾夫行業發展的序幕。經過二十多年的發展,憑借中國社會經濟的發展和繁榮,中國高爾夫行業逐步發展成型。到2005底,全國已建及在建的高爾夫球場總數已有400多個,遍及26個省(區、市),全國高爾夫人口已達50萬,并將平均每年增長20%左右。
(二)高爾夫房地產開發及運營模式
目前的調查結果表明,我國大部分地區高爾夫房地產的開發狀況主要是與高爾夫球場綁定發展的,這基本是模仿國外高爾夫房地產開發及運營模式,不僅在開發上效仿國外的形式,在類型上也同樣仿造國外,即開發項目多為大型的高爾夫莊園、高爾夫別墅、高檔公寓的建設。根據中國別墅網的在銷別墅統計可知北京地區目前在銷的別墅項目中不少于一半都是依托于高爾夫球場開發的,或是借助于周邊的高爾夫球場開發,這種現象也是我國目前大部分地區高爾夫房地產開發投資的一貫模式。
(三)高爾夫發地產發展的限制因素
國外高爾夫房地產發展的實際過程表明,只有在經濟發達、土地廣闊、人均相對土地面積多的國家高爾夫房地產可大力發展,并且根據國情還會出臺相關的政策支持,如美國規定凡超過2萬人的社區,如果沒有規劃高爾夫球場,這個社區的建設規劃將不會被批準等;而在經濟較發達,但人均土地面積少的國家其高爾夫的本土發展會受到用地的限制,因此高爾夫房地產也就受到了一定發展限制。
以目前我國高爾夫房地產發展狀況看,我國高爾夫房地產的發展將被以下兩點因素所制約:一是完全照搬的高爾夫房地產投資及運作模式,這種將房地產與高爾夫球場建設綁定的項目開發及別墅類、高檔公寓類的房地產開發不符合我國人多地少、重視農用地保護耕地的國情,如今我國國土資源部也已連續出臺了禁止別墅類房地產開發的政策,所以這種完全遵循的國外的高爾夫房地產開發模式已經受到了限制;二是土地因素的限制,目前我國高爾夫地區分布和國內地區經濟發達程度是相適應的,在忽略經濟因素和消費人群的因素外,考慮到我國當前的用地政策,土地將成為高爾夫房地產發展的重要限制因子。
(四)高爾夫房地產的發展勢態
上世紀90年代以來高爾夫運動在我國的發展非常迅速,查閱我國高爾夫在20年間的發展形勢,2000年是我國高爾夫迅猛增長的轉折點。再從全球高爾夫的發展勢態和高爾夫房地產的發展勢態可分析出,高爾夫的經濟效益、環境效益、社會效益預示著我國高爾夫運動及高爾夫房地產未來的發展具有客觀必然性。我國未來高爾夫的發展是必然的,同時隨著高爾夫運動的普及,高爾夫多元化的發展,高爾夫房地產的開發、投資也必將是房地產上的投資熱點,并且發展前景看好。
三、探討我國高爾夫房地產今后的發展
(一)在我國已有高爾夫球場的環境基礎上發展高爾夫房地產投資及開發
隨著高爾夫在我國的不斷發展,和球場開發綁定的房地產開發也更將成為地產投資商的一個投資熱點。而國土資源部2003年2月8日下發過《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》國土資源部(國發[2003]45號),其中第四條規定“(今后5年內)停止別墅類、高爾夫球場用地供應?！?2006年年底國家發改委把別墅類房地產開發列為限制項目。
這一系列政策的出臺使我國目前的高爾夫別墅類房地產的發展受到了制約,同時更是給了我國高爾夫房地產投資商一個思考問題的機會。筆者通過調查分析,建議我國高爾夫房地產的開發應該在我國現已擁有的高爾夫球場的基礎上進行高爾夫房地產的開發,并按照國家規定的規劃用地格局、用地類型、用地范圍、用地面積等進行開發,主要針對已建成球場,在其周圍一定范圍內合理的條件下進行開發。
(二)根據我國國情發展形成具有中國特色的高爾夫房地產開發運營模式
我國屬于典型的人多地少的國家,而且國民經濟、人均消費水平跟世界發達的國家都存在一定的差距,但今后隨著我國高爾夫運動的快速發展和普及,高爾夫人口的增加和人均消費水平及對居住水平要求的提高,我國房地產市場必將越來越走俏,那么依托高爾夫球場的高爾夫房地產的開發也需要形成一個具有中國特色的開發運作模式。與國際成型的高爾夫綁定開發模式不同,筆者建議我國高爾夫房地產開發模式應該做以獨立項目形式,普通商品房住房類型的高爾夫房地產為主,以此針對我國廣闊的住房消費群體,這些消費群體主要為廣大的中產階層、白領階層,他們既要求生活品質、對居住環境要求高,又能成為高爾夫運動的潛在消費群體。
(三)科學發展,走集約型用地的方向
集約型用地目標就是以減少占地面積、增加建筑面積為原則,把開發高爾夫別墅、高檔公寓的開發類型轉變為更為經濟的多層商品住宅建筑,適應我國房地產市場,增強項目開發的實用性。
(四)高爾夫需要科學、嚴格用地
1.建議盡快出臺高爾夫建設的行業相關法律、法規;制定、規范用地標準。
2.政府規劃用地格局,將高爾夫球場用地納入土地利用總體規劃的管理體系,作為重要指標進行宏觀調控和規范管理。
3.對球場用地及球場周邊房地產用地和實施方案進行嚴格審地、監督程序。嚴格限制高爾夫球場與房地產綁定的用地審批。
(五)與高爾夫運動大眾化發展相輔相成
在高爾夫球場周邊、高爾夫練習場周邊投資房地產住宅建設,可把大眾與高爾夫結合得更加緊密,推動高爾夫運動大眾化發展的同時增加高爾夫環境住房市場的消費群體和高爾夫運動的潛在消費群體。
參考文獻:
[1]李相然.試述我國國土規劃的現狀與發展趨勢.國土與自然資源研究,1995,(2).
【關鍵詞】房地產企業；融資方式；融資選擇
引言
很長一段時間以來，中國的房地產融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關部門出臺對房地產行業融資的管理與控制政策之后，房地產業融資多元化的趨勢開始出現。而在此種多元化的融資形式下，房地產企業如何選擇合適自身項目與規模的融資方式成為目前房地產企業有效實現自身持續發展的關鍵因素。
1、中國房地產融資現狀
房地產企業是一類風險相對較高、投資相對較大的行業，房地產企業為支持自身項目的持續開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集?？梢哉f在房地產企業開發與建設的任何環節都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業的發展起著關鍵性作用。目前中國房地產企業融資現狀更多的是通過房地產企業的融資結構展現出來的，因此本部分內容以融資結構為例分析目前中國房地產業的企業融資狀況。
1.1 資金來源
目前，中國房地產企業的發展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產企業的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業銀行貸款[1]，由此可以發現，中國房地產企業的發展與銀行之間存在密切的聯系。
1.2 融資結構
中國房地產企業的融資結構主要表現為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結構呈現多元化發展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產企業發展中關于此三種方式的融資比例均較小，而企業債券融資、股票市場融資等則構成房地產直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產企業發展過程中融資相對很小的一部分。其次關于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規定的影響（外資不能直接投資國內房地產），因此造成目前外資房地產融資比例相對較小，更多的幾種在聯合投資及對不良資產的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產企業發展宏觀政策調控等方面因素的影響，目前中國房地產企業融資結構呈現出多元化的發展趨勢，銀行貸款在整個房地產企業融資結構中的比重越來越小，而房地產企業要維持其生存與發展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產信托、股權合作等方式，房地產企業融資結構多元化趨勢凸顯。
2、中國房地產融資弊端分析
自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設的政策實施以來，國有商業銀行開始發放關于房地產領域內的部分貸款，這些貸款涉及到房地產的開發、建設以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業銀行貸款為主的房地產企業融資發展模式。此種單一性質的融資模式也逐漸導致房地產企業貸款融資在金融機構貸款中份額占到絕對優勢狀況的產生。
但從經濟持續發展理論分析，中國房地產企業此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經濟發展規律與原則的，同時對銀行等金融機構的風險管理以及資金的有效運用等均產生潛在威脅，一定程度上會導致銀行風險增加，嚴重者甚至會威脅到整個金融體系及整個國民經濟的持續性發展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產業務與負債業務來維持整個系統的運作，而此兩種業務并不是總是處于一種被動與主動的關系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風險。
由此可以發現，雖然銀行貸款融資方式在房地產企業發展過程中曾經起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質上來講是不科學的，是不利于房地產及金融行業持續健康發展的，房地產企業融資需要一改傳統單一銀行貸款的方式變為以銀行貸款為主，結合其他多種融資方式的多元化融資結構。
3、中國房地產融資選擇與調整
關鍵詞：房地產調控 房地產信貸風險
在我國，銀行貸款在房地產企業的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產企業的發展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產信貸對于刺激房地產行業需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業銀行來說，通過有效信貸發放來促進房地產行業的健康發展對其控制房地產相關貸款的風險、擴展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環境下，商業銀行應當基于最新的外部環境建立一套完善的房地產相關信貸風險控制機制，從而促進房地產信貸的科學發展，也間接推動房地產行業的健康發展。
銀行房地產信貸風險誘發因素分析
目前，我國商業銀行的房地產相關貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產開發貸款兩種。由于這兩種不同性質的貸款發放模式、用途、性質均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產貸款出發對商業銀行房地產信貸風險的形成和傳導機制進行分析。
（一） 個人住房貸款信貸風險誘因分析
房地產個人住房貸款是指房地產購買者以其購買房產價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產信貸中，商業銀行的信貸風險主要來自于貸款者違約的信用風險和市場利率波動等因素引致的市場風險。
在個人住房貸款的違約風險的產生和傳導機制內，風險誘發因素往往可以歸結為：還貸能力惡化：商業銀行的個人住房貸款借款人因失業、患病、所經營企業出現困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風險：個人借款者由于房價下行導致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現的房價下行使貸款者發現其購買新房的房款低于其在剩余還款期內所應償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風險：由于房地產個人信貸的期限較長、數額較高，因此當市場利率出現波動時，該房地產抵押貸款的價值就會出現相應波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風險水平。
當個人住房信貸的借款人出現還貸能力惡化、道德風險升高，市場信貸利率發生不利于銀行的變化時，商業銀行的個人住房貸款的信貸風險便有可能發生變化，從而產生對商業銀行不利的情況，其傳導過程如圖2所示。
（二）房地產開發貸款信貸風險誘因分析
房地產開發貸款是以在建的房地產工程、在建地產所擁有的土地使用權等可盈利資產為抵押物，從而從銀行獲取房地產開發所需資金的一種信貸模式，是目前房地產企業籌措資金的一種主要形式。
由于房地產市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產，并且其收益率較有保障，因此房地產開發貸款是目前商業銀行的主要利潤來源之一。在我國現階段的經濟環境中，商業銀行的房地產開發貸款存在的主要風險誘因可以歸納為：滯銷風險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產消費市場的低迷加大了房地產開發貸款中的抵押物房產的滯銷風險，而房產滯銷將導致房地產開發商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風險。建設風險：房地產開發企業由于自身資金鏈斷裂、建設成本超出預算、不可抗力因素等原因無法繼續進行房地產建設而出現爛尾現象，導致銀行所獲抵押物無法升值進而導致銀行出現信貸損失的現象。道德風險：房地產開發企業出于不正當的騙貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規避國家監管政策從而從商業銀行騙取房地產開發貸款的行為。
鑒于房地產開發貸款往往數額較大，一旦發生壞賬損失后對于商業銀行的沖擊較大，因而對房地產開發貸款的信貸風險控制對于商業銀行的經營來說十分重要。
新形勢下銀行信貸風險控制措施設計
（一）健全個人信用監控機制
目前，我國個人信用監控體系建設已經獲得初步成效，商業銀行通過個人信用監控系統可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細及擔保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風險水平。然而目前我國商業銀行對于個人信用情況的監控依然停留在靜態觀測階段，通常商業銀行只會在貸款發放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進行核查和評估，而在完成貸款發放后并不會主動關注個人住房信貸還款人的經濟狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預警的個人信用監控機制不利于新調控環境下銀行房地產信貸風險的有效控制。
我國商業銀行可以通過建立一套個人信用動態監控規則來控制房地產個人信貸風險。在商業銀行的個人信用監控機制中，商業銀行應當針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產價值、職業背景等因素確定該貸款者的主要收入性質（固定收入或經營性收入）、收入來源穩定性（是否受行業波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規避貸款追討）、非流動資產構成（是否有較多的其他抵押資產可供緊急情況變現），在確定這些特征的基礎上將個人住房信貸申請者的信貸風險水平劃分為不同的層級。
對于低風險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發放后只需定期監控該申請者的還款進度，除非出現延期繳納的情形，否則不對該類申請者進行動態監控。對于中等風險的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過建立一套動態的監控規則，以預警性的動態監控指標（如單位時間內緩繳次數、單位時間內個人收入負向變動率、單位時間內個人信用狀況惡化度、單位時間內個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風險從而確定是否對該等級的借貸人實施預防措施。對于高風險等級的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過較為頻繁的信用狀況監控，甚至指派專門的監督跟進人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進行動態跟蹤從而提前發現該類人員的違約可能，盡早采取相應的防范措施。
（二）建立抵押物價值監測系統
為了有效保障商業銀行的房地產信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業銀行應當在堅持履行我國相關監管部門所要求的對抵押物合規性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規定的基礎上，建立一套更加全面的抵押物價值監測系統，對商業銀行房地產相關貸款的抵押物價值進行動態監測與跟蹤。
在目前房價地價下行壓力較大的環境下，商業銀行在完成住房信貸發放后應當定期對抵押房產、地塊、在建工程價值進行價值變動檢測，重點考察這些房地產型抵押物的地塊增值潛力、所處區域規劃變化、房產功能用途變更、交通配套設施完善進度、工程建設質量等因素，在這些因素發生重大變化時對商業銀行房地產相關信貸的抵押物價值進行重新評估，從而觸發對應的應對策略，避免銀行的信貸損失。
此外，商業銀行的抵押物檢測系統中還應當包括商業銀行內部人員的操作風險控制，即商業銀行還應當對處理房地產貸款的相關人員、部門進行嚴密的監督和有效的內部控制，避免其內部人員在房地產相關貸款發放過程中出現違背法定房地產抵押處理程序的行為。
（三）完善房地產行業風險預警
由于目前我國政府針對房地產市場的調控政策較多，并且各級地方政府對于房地產調控政策的細化程度和執行力度不同，因此商業銀行在房地產相關貸款的風險控制過程中還應當依據各個地區的實際情況，通過有針對性地分析當地房地產行業的運行狀況來專門制定對應的信貸風險控制政策。因此，我國商業銀行在新調控環境下應當建立一套完善的房地產行業風險預警機制，以此來規范各級地方分行機構對當地房地產行業風險的預警機制，從而通過規范化的流程督促其下屬機構有效地預警當地的房地產信貸風險。
商業銀行應當設置專門的風險預警評估小組，定期對該地區房地產市場上，各種類型房地產的總體開發進度、政府土地供應規模變化、房地產項目銷售狀況、房地產交易價格波動進行動態記錄，同時組織內部專家專門討論本地房地產市場的風險水平及其最近調控政策對該行業發展的影響，從而對銀行所持有的相關貸款所可能面臨的行業整體下行風險進行評估。同時各級地方銀行應當將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產行業風險估計，方便商業銀行高級管理者能夠有效預警房地產市場的整體風險。為了減少該房地產行業風險預警系統的實施成本，商業銀行可以要求各級地方機構根據自身所持有的房地產相關貸款規模大小，制定不同級別的房地產行業風險預警機制，對于房地產信貸規模較小的分支機構可以適當減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學合理地貫徹該預警機制。
（四）發展和創新風險轉嫁技術
隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業銀行進行金融創新從而規避和轉嫁房地產信貸風險，也是商業銀行在新調控環境下控制房地產信貸風險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業銀行已經可以實現一定程度的金融創新從而轉嫁其房地產相關貸款的信貸風險。自2005年我國銀監會和央行實施《信貸資產證券化試點管理辦法》以來，已經陸續有部分商業銀行通過發行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產相關貸款打包發行，并取得了不錯的成效，因此在可預見的未來，為了盡可能地減少房地產市場波動給商業銀行房地產信貸風險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產證券化等金融創新手段來轉嫁商業銀行的房地產信貸風險十分重要。
由于我國商業銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經濟體制下，通過尋求政府支持和擔保來進行房地產信貸資產證券化是我國商業銀行可以采用的創新手段。我國商業銀行可通過行業聯盟并推動形成政府扶持的擔保公司，以一定的資金池為擔保將商業銀行的房地產貸款打包成具有政府擔保的證券理財產品，從而借助政府信用向市場發放，促進商業銀行的信貸資產證券化進程，同時也可以避免目前商業銀行通過借助信托機構發行信貸類理財產品，從而進行表外房地產貸款發放帶來的金融衍生品風險，最終促進我國銀行業房地產信貸發放業務的健康發展。
（五）引入第三方監督評估機制
目前我國商業銀行由于機構龐大，其運營成本較高，因此在未來商業銀行的房地產信貸風險控制系統構建過程中，商業銀行應當通過將部分職能外包給第三方監督評估機構的方式來降低自身的信貸風險控制成本。商業銀行可以將其房地產信貸的標的項目的資產價值評估、資產變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產評估機構，從而借助專業的第三方機構的評估結果來提高商業銀行房地產信貸風險控制機制的控制效率，最終實現更加優化的商業銀行房地產信貸風險控制。
結論
隨著目前我國社會各界對于房地產行業暴利和房價持續高漲情況的關注，我國政府對于房地產市場的調控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產調控政策下，我國商業銀行在進行房地產相關貸款的信貸風險控制時應當采取的更加動態化、全面化和創新化的信貸風險控制措施，從而實現對自身房地產信貸業務的有效監控和風險控制。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產企業 財務危機 資本結構
在我國政府對房地產市場一輪又一輪的宏觀經濟調控背景下，導致許多房地產企業原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產企業經營中存在的一些問題，讓房地產企業面臨諸多財務危機的誘因，所以現階段分析它們的財務狀況和財務危機的成因，尋求能夠防范和化解財務危機的對策，提高房地產企業適應外部環境變化和抵御風險等不確定因素的能力，無論是對于房地產企業以及利益相關者還是對于我國房地產市場的健康平穩發展都具有非常重要的意義。
一、房地產企業經營現狀及面臨的主要問題
（一）資本結構不合理，資產負債率高，財務風險大
由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營，這導致其資本結構失衡且不合理。2010年房地產企業的平均資產負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內其他行業（金融業除外）的平均負債水平。我國交通運輸業負債率均值為36.23%，電子行業負債率均值為45.21%，傳播文化業負債率均值為42.51%，采掘業務負債率均值為30.60%，均低于房地產行業均值。過高的負債率不僅增大了債權人的風險，而且會增大企業財務風險，大大降低了企業的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產企業平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。
（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主
我國對企業發行債券的要求非常嚴格，能夠通過發行債券融資的房地產企業非常少；政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制也越來越多，股權融資比例很低。所以，大多數房地產企業都主要通過高負債經營。我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預收款間接銀行貸款。據此推算，房地產企業直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產企業在經營管理上出現困難，經濟效益和財務狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產企業雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務危機。
（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力
自2007年以來，房地產企業瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現了“面粉比面包貴”的現象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產企業大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產企業本身就比較匱乏的資金，延長了房地產項目開發的資金鏈，降低了存貨周轉率，嚴重影響企業的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。2010年房地產企業存貨周轉率平均值是0.5，優秀企業可達2.5，而陷入財務危機的企業一般只有0.1。這種狀況難以培育企業的核心競爭力，不利于房地產企業的可持續發展。
二、房地產企業財務危機成因分析
（一）企業外部環境影響因素
1.經濟周期。房地產行業與國民經濟多個行業聯系密切，其發展趨勢也要受到國家經濟周期的影響。一般來說，房地產行業的興衰與國家宏觀經濟環境是密不可分的，房地產行業發展周期和國家宏觀經濟發展周期趨同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。當宏觀經濟環境惡化時，出現財務危機可能性增大，房地產行業上市公司股票下行。而當宏觀經濟環境趨好時，房地產行業交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產行業上市公司股票呈上漲趨勢，財務危機發生概率較小。可見，房地產業去要密切關注宏觀經濟環境。
2.金融環境。國家目前現有金融環境是房地產企業融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產企業支付利息的負擔，影響企業正常的現金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉向當前適度，存款準備金率和利率多次調整提高，控制信貸規模，降低流動性。房地產行業作為重點調控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產企業財務危機的重要誘因之一。
3.法律、政策環境。我國的房地產業在目前國民經濟中的支柱地位決定了該產業發展要受法律制度并與政府相關政策影響密切相關。近年來國家針對房地產行業不斷出臺一系列的法律法規，并完善制定了許多具體政策加以規范引導，為進一步促進房地產業的良性發展政府從宏觀調控也從未間斷過。當房地產市場低迷，國家會出臺一些列購房優惠政策，刺激樓市，拉動內需；反之，當經濟發展向好，房地產市場過熱，出現泡沫時國家就會采取控制信貸規模，影響房地產，穩定市場。
（二）企業內部條件影響因素
1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產企業從創立到生存與發展壯大，都必須以投入和保持繼續不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產業，籌資活動是其生產經營的起點。但企業籌資后會導致債務的上升，一方面會增大企業的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業債務過大，必將會增加企業再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業總體的經濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結構等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產企業在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發項目的盈利與否。房地產企業項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現風險和流動性。房地產開發項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產的變現性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產投資無法收回成本，不能帶來預期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導致出現財務危機。
3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產企業的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經營管理。房地產項目開發涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協調不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產企業大多用預售方式回籠資金，若最終房屋出現問題與銷售合同不符、或建造中出現安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業陷入財務危機。
三、防范房地產企業財務危機爆發的對策及建議
（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業資本結構
房地產企業在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業提高其風險應對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產合作開發、資產證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調整影響企業籌資能力。房地產企業的融資渠道應由最初單純依賴向銀行金融機構貸款，朝創新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復雜多變的企業外部環境下，不合理的資本結構所潛藏的巨大財務風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，對于資金密集程度較高的房地產企業而言具有舉足輕重的意義和價值。
（二）完善企業投資決策機制，減少投資失誤
科學合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調查研究，而不能僅憑領導拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產行業的投資回報率較高，高額的投資回報率導致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產行業，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業陷入財務困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業的整體盈利能力。
（三）提高企業經營管理水平，加強成本控制
房地產企業項目開發的成本控制應該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應從企業全盤考慮，各部門之間的協調，降低內耗成本，降低與外單位部門之間的協調成本。成本控制應從立項環節、招投標環節、銷售環節、工程預決算環節以下幾方面加強。在規劃環節采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環節主要應注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。
（四）增強企業現金流量創造能力，提高凈收益質量
房地產企業在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數房地產企業將銷售預售款作為可持續發展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產企業需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現金的流出量與流入量進行統籌與平衡。要在不斷加快資金周轉的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產企業擁有更多的營運資金。
（五）建立企業財務狀況分析、監控及預警系統
一、房地產行業的盈利模式分析
外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。
通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。
目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。
現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。
現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號―建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。
各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
一、房地產行業的盈利模式分析
外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已?，F在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在?，F在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號—建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
四、結語
【關鍵詞】銀行信貸 供給 需求
一、研究背景
銀行信貸活動能通過供給和需求兩個方面影響住房的價格，信貸投向也會在很大程度上影響到我國房地產市場的供給結構。住房開發和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現實經濟條件下，房地產開發商的自有資金普遍不足和房地產的平均價格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產市場得以表現欣欣向榮的一個主要推動力。
二、理論依據
從理論上講，銀行信貸會受到利率的影響，一般而言利率上升，會影響到房地產開發商的建設成本，同時也會提高購房者的成本（包括購房的機會成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會增加房地產的供給而且也會增加房地產的需求，因此通過分析銀行信貸對于需求和供給的相對影響就可以說明銀行信貸對于房地產的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應的利率政策進行調控，以此來穩定房地產市場的價格。
三、模型變量說明及模型設定
（一）房地產的價格P
房地產的價格是直接反應房地產市場宏觀經濟狀況的一個變量，透過房地產價格我們可以了解該市場的整體運行狀況。同時政府也可以通過穩定房地產價格的方式對房地產市場的運行狀況施加影響。
（二）房地產的供給S
房地產市場市場的供給在一定程度上會影響到房地產市場的正常運行，房地產市場的供給過剩就很有可能導致房地產市場的經濟泡沫，因此房地產市場的供給也是房地產市場健康發展的重要影響因素。由于目前我國房地產市場的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對房地產市場的信貸投放就可以很好的控制房地產市場的供給量。
（三）房地產的需求D
目前，我國房地產市場的需求主要有剛性需求和投機性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產生的對房地產的需求；投機性需求是指為了從未來房地產的價格上漲中獲利而產生的對房地產的需求。鑒于對于剛性需求和投機性需求并不能有效的區分，而且無論是剛性需求還是投機性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統一歸為需求一類。
（四）銀行信貸L
一般而言，銀行信貸與房地產的需求會呈現正相關關系，與房地產供給也會呈現正相關關系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產市場價格，借此穩定房地產市場的宏觀經濟運行狀況。
（五）模型設計
為了分析銀行信貸是如何影響房地產價格的，以及設定一個合理的銀行信貸投放量在此我們需要設定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。
（六）模型說明
根據供給與需求的規律，房地產價格與房地產供給呈現正相關關系；房地產價格與房地產需求呈現負相關關系；銀行信貸與房地產的供給和需求均呈現正相關關系。
四、模型理論分析
根據供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯立上述兩個模型可以均衡的價格和供給量為，即此為房地產市場的均衡供給量和均衡價格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價格會產生變化從而會影響到整個房地產市場的運行。
另一方面，銀行信貸對房地產供給的影響關系為：S=α2+β3L；銀行信貸對房地產市場的需求的影響關系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個模型可以知道，銀行信貸對房地產供給影響程度為β3L，對房地產市場的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變為：S′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價格條件下供給增加了β3L；需求曲線變為：D′=α2+β4L+β2P，即同樣的價格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價格為：。由于在需求和供給變動前均衡價格為：，故由于銀行信貸的影響而是價格上升的幅度為：P*′-P*=。
再者，由于銀行信貸對于房地產市場的價格的影響關系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對房地產市場的價格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產市場穩定的價格的變動區間為a~b，即a
而在目前我國國內，由于房地產市場呈現上漲趨勢，即P*′-P*大于零，又因為β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對于需求的影響程度大于對于供給的影響程度，從而說明我國目前國內的房地產市，場的價格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時在這種情況下由a
六、結論及政策說明
通過上述分析，國家可以通過設定銀行信貸的適當投放容量來穩定房地產市場的價格，并且可以透過相關的數據估計信貸投放容量的安全區間，即為國家宏觀調控的操作區間。
由于利率會影響到銀行的信貸投量，即當利率上升時，由于借款成本的上升，銀行信貸會普遍下降；利率降低，則會促進銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調整基準利率的辦法影響銀行信貸從而穩定房價，防止房地產價格的高位上漲而導致的泡沫。
參考文獻
[1] 薛磊.房地產信貸對房地產價格影響的實證分析[J].廣西金融研究，2006（4）
