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序論：在您撰寫房地產企業財務狀況分析時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：房地產 SPSS；主成分分析
當前，我國房地產企業的財務體系相對完備，但在衡量財務狀況時仍有一些不足，如指標多、體系復雜等。本文對21家房地產企業進行主成分分析，提取影響財務狀況的主要因素，并對其進行分析，以期更直觀的說明影響房地產企業財務狀況的因素。
一、財務指標選取和樣本來源
本文選取了房地產上市公司2011年9月30日的8個財務指標來組成本文的財務評價數據矩陣。分別是：X1：凈資產收益率；X2：總資產報酬率；X3：總資產增長率；X4：固定資產周轉率；X5：總資產周轉率；X6：流動資產周轉率；X7：應收賬款周轉率；X8：運營資產占總資產的比重。其中X1、X2反應的是企業的經營業績，X3反映資產的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產的使用效率情況，X8反映資產的結構情況。
本文樣本來源21家房地產上市公司2011年9月30日的相關財務數據。（見表1）
二、影響財務狀況因素的主成分分析
（一）用SPSS進行數據分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應拒絕原假設，原數據的這些財務指標具有較強的相關性，其顯著性為0，表明相關矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對8個財務指標的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產上市公司的財務狀況。（見表2）
將計算得出的前三個主成分以其對應得貢獻率為權重，進行加權平均計算，得出房地產企業財務狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發展、金科股份、保利地產、濱江集團、魯商置業、陽光股份、萬科A、天?；ā⑸钗飿IA、中華企業、蘇寧環球、冠城大通、首開股份、信達地產、中南建設、海寧皮城、億城股份、華業地產、世聯地產、金融街、福星股份。
三、實證結果分析
本文采用統計方法對21家房地產上市公司的財務數據及其財務狀況進行了整體分析并得分評價。通過實證分析看出，凈資產收益率、總資產報酬率、總資產增長率、固定資產周轉率和總資產周轉率能夠較全面評價房地產企業的財務狀況。筆者建議債權人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續去企業注入資金或追加投資時，應考慮好企業的資產質量情況，選擇資產質量較好的企業進行投資。運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優秀的方法，使我們從整體上把握企業的財務面貌。因為存在樣本選擇的數量和財務指標的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學院）
參考文獻：
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自上個世紀90年代以來，我國房地產行業發展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產行業利潤率非常高，發展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產的“限購令”卻提前給了重大一擊。
但我們可以看到中國房地產發展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發展造成了重大影響。房地產業盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規范房好地產市場，國家頒布了一系列的調控政策，對房地產的發展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出臺，給房地產行業產生重大的影響，使得房地產行業一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產行業的銷售情況，減少了企業的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業的籌資成本。在這些政策下，房地產行業極容易發生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業競爭，給房地產行業的生存和發展帶來巨大挑戰。
二、限購令及其行業影響分析
自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，通過表1“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業面臨著重大的挑戰，進行了重新一輪的洗牌。
進一步地，限購令對于房地產行業的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現出來。通過圖1房地產2008年-2013年房地產開放投資，圖2房地產2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。
三、房地產企業財務狀況影響分析
在前面行業基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業進行財務狀況分析。
（一）資產狀況分析
通過圖3房地產企業資產規模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業的資產規?；境尸F逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產企業而言，他的資產規模還是持續的上升。但從三家企業的資產規模增長率上來看，可以看出，他們的規模擴張效益，從2010年開始呈現出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續下滑，但是趨于平緩，側面也反應出，在“限購令”初期，房地產企業打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。
（二）銷售狀況分析
對于房地產企業而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產企業銷售收入還基本呈現上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產，其他兩家企業的波動明顯。這也體現出房地產企業發展的不穩定性。
（三）現金流量情況分析
以下通過圖5保利地產2008年―2013年現金流量情況圖，保利地產雖然現金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現金流，而經營活動的現金流確是負數，并且金額比較高，表明企業在經營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經營活動現金流量有一個正向的數值。投資活動的現金流介于持平與小幅負值之間。從房地產企業的現金流量的整體情況和變化，企業的現金流量完全依靠籌資活動去進行，經營活動和投資活動基本上沒產生一個正向的現金流入凈額，這種情況是非常令人擔憂的。
摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經濟的全面的宏觀調控，先后公布了不少有關土地和金融方面的相關政策。在這種大局勢下，房地產企業如何在復雜的市場環境中保持競爭力，使得企業具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產企業，根據分析的結果對房地產企業財務管理狀況進行評價并給與相應的建議。希望可以為我國房地產企業的財務管理提供一些幫助。
關鍵詞 ：房地產 杜邦分析 陸家嘴
一、引言
房地產企業是進行房地產開發和經營的行業。21 世紀以來，我國經濟飛速發展，其中相當大的部分是房地產業所做出的貢獻。與此同時房地產行業的發展也受到國家和政府的宏觀經濟政策的影響。經濟好轉，房地產企業發展的也非常快。相反，經濟形勢不景氣房地產企業回收資金緩慢，也會影響企業的發展。一方面房地產企業在飛速的發展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調控房地產企業的發展。這樣一來，房地產企業面臨的挑戰也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業，房地產企業財務狀況直接影響著企業未來的盈利能力。因此如何根據財務狀況來了解企業的經營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業在發展過程中不斷發現自己的弱勢，讓企業保持穩健的發展。
二、杜邦分析體系
通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數據計算出相應的財務比率，進而了解企業的經營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內在聯系，系統、綜合的分析企業的盈利水平對企業財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業凈資產收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統圖：
三、基于杜邦分析法的上市房地產公司盈利能力因素分析凈資產收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續經營的房地產企業進行數據分析發現，對于盈利企業，作用更加顯著的代表比率是總資產凈利率。因此本文將分別對權益乘數和資產凈利率對房地產企業盈利能力的影響進行進一步分析。
通過對資產收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產周轉率、營業成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。
四、我國上市房地產公司盈利能力的分析
我國房地產行業已經繁榮十年之久，如何在動蕩的經濟環境中繼續保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業為例進行杜邦分析，了解企業財務狀況。
（一）資產收益率及其分解分析
（1）凈資產收益率可以用來衡量一個企業的總體的盈利能力。陸家嘴的資產凈利率2008—2012 五年間經歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產集團總體盈利能力逐漸下降。
(2)主營業務毛利率的各項影響因素具體分析。
對于房地產企業來說，大多數房地產企業都經營著許多業務，包括房地產租賃，酒店業，物業管理等等。那么下面我們將分析各項業務對主營業務毛利率的貢獻。見表2
由表2 可知，2008-2011 年房地產銷售和租賃一直是企業主營業務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業務利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產銷售并不景氣，而房地產租賃則火起來。由此可見，外界的經濟環境會影響企業的發展方向。2012 年企業把主營業務收入的重點轉移到動遷房轉讓上。目前偏遠郊區房產開發則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業的銷售收入也得以增加。
酒店業的變化不大，說明并不是企業的重心所在。物業管理是2010 年企業新逐鹿的一個產業。就近3 年的發展趨勢來看，物業管理每年的收入都在上升，對于企業的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區，因而物業管理將成為房地產企業未來主要發展的業務之一。
(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業外收入的貢獻處于較大的波動狀態，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內。企業的中心仍放在了企業的主營業務上。
（二）權益乘數分析。
從這5 年的數據來看，從2009 年開始陸家嘴權益乘數逐漸上升，與此同時，凈資產收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發這個是具有很大風險的，企業在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業未來籌集資金會更加困難。
五、提高我國上市房地產公司盈利能力的建議
（一）樹立風險意識
企業應該具備預防企業風險的意識。在控制企業總風險方面，企業應該把握好經營風險和企業財務風險之間的關系，在合理的范圍內將總風險降到最低。在負債方面，企業要在結合企業現實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數額。與此同時企業還應做好未來還款的規劃，使得企業在一個相對安全的范圍內開展經營活動。
（二）優化資金管理范圍和程度
為了進一步強化房地產企業對資金的整體控制，企業應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經過嚴密的市場調查之后，由專業人員對項目進行規劃，進行開發進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。
在資金流監控方面，企業應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結算總結對企業資金流整體的監控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。
（三）加速存貨周轉
【摘要】改革開放以來，隨著我國經濟建設發展的不斷深入，房地產市場快速快速發展，房地產企業作為地產市場發展的主要推動力量也迎來了蓬勃發展時期，伴隨著房價上漲過快和資產泡沫化、杠桿化問題，房地產企業的財務狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產企業的一系列調控政策不斷收緊，房地產企業面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務狀況出現預警的可能性。本文主要通過觀察調控政策下房地產企業的發展環境、可能引發財務預警的因素、財務預警對策分別進行分析，進而得出研究結論。
【關鍵詞】調控政策 房地產 財務預警
一、調控政策下房地產企業的發展環境分析
房地產企業具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環境影響的特點，因此財務上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業利潤波動大、財務杠桿率高等突出問題。加強財務信息的分析工作，防范企業財務風險是房地產企業的必修課。對國家宏觀調控政策的關注和分析，可以及時規避調控政策對企業財務狀況與現金流的影響，從而盡量減少政策對企業財務狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務危機。
本文通過分析認為，國家宏觀調控政策對房地產企業的政策調控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產企業迅猛發展，寬松的貨幣政策更是給房地產企業提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產調控政策，16個城市出臺了限購令，房產市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應、調整金融杠桿等一系列房產調控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。
二、調控政策下影響房地產企業財務預警因素分析
影響房地產企業財務狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經濟因素、市場因素、利率因素、技術因素、經營因素等，總結歸納起來可以分為內部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產企業財務預警的內部因素而言，公司股權結構、公司治理、企業經營和發展戰略、財務制度、財務人員素質等都對企業財務狀況有重要影響。第二，就影響房地產企業財務預警的外部因素而言，國家宏觀調控、金融政策、土地資源政策、市場環境、稅收等政策環境，能夠直接引發房地產企業財務風險問題。
三、調控政策下房地產企業財務預警對策分析
在調控政策的影響下，房地產企業要做好財務預警，需要從融資、決策、長期規劃等方面著手，以規避財務風險，為房地產企業健康良性發展打好財務基礎。
（一）完善融資政策
融資是房地產企業發展面臨的關鍵財務問題。企業主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務費用，但起本質上還是一種資產負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產企業必須根據政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據企業實際發展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業運營成本。
（二）降低決策風險
考慮到房地產企業存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉率低的特點，科學的財務決策對企業的生存發展至關重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調研，對購房者的年領、階層、消費習慣、價值觀念、住房環境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權制衡，防止一股獨大，充分發揮公司治理的作用，利用外部機構牽制，嚴格執行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產企業的財務風險。
（三）制定長期規劃
要提高房地產企業應對財務風險的能力，企業除了從完善融資和優化決策等眼前著手，更應該制定合理的長期發展規劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應收賬款財務管理制度，加強應收賬款的回收管理，提升企業流動資金周轉率；二是要加強應收賬款管理，降低應收賬款壞賬率，為企業資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業的競爭軟實力。
四、研究結論
通過以上分析可以得出，在調控政策下，對房產企業進行有效財務預警是保證行業健康穩健發展的必要手段。隨著國家宏觀調控政策對房地產企業的調整和限制不斷增多，給房地產企業的生存和發展提出了更高的要求，隨著調控政策對房地產企業資金鏈和財務狀況的影響不斷增強，企業建立及時有效的財務預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產企業的財務安全，長期來看，對我國國民經濟發展也將持續起著積極正面的影響。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；財務危機；防范策略
中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058
1房地產企業財務危機產生原因
1.1資產負債率過高
資金占用量大，負債率高是房地產企業的主要特征。然而，很多房地產企業在進行融資時經?；陧椖抠Y金需求的考慮，導致其忽視了對公司整體財務狀況的考量和分析。具體表現在房地產企業籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業能夠擺脫資金不足的現狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業的融資進行整體規劃。一旦房地產業整體發展形勢面臨阻礙，房地產企業無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務狀態惡化，無法償還到期債務，甚至導致企業的破產。另外，企業負債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業經營的財務杠桿，雖然高負債率經營能夠擴大企業的資本回報率，但是負債率過高也使得企業面臨的財務風險加大。
1.2盲目擴張
房地產作為目前高利率的行業之一，房地產企業普遍拿地熱情非常高漲，然而許多拿地行為是不符合企業發展需求的，這與我國企業家過分想要將公司做大做強有關，導致了房地產企業的盲目擴張行為。房地產由于其高利潤的特性，使得很多房地產企業持有大量的現金資產，出去維持正常經營活動所需的資金，房地產企業傾向于將剩余資金進行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產企業普遍存在拿地熱情高漲的情況。目前我國房價持續上漲，也推動了房地產企業的拿地熱情，使得其忽視了風險的存在，或者在進行決策時過于樂觀。然而，房地產企業的投資行為如果不是基于對市場的充分調查和對競爭對手的充分分析，極易導致投資的失敗。同時，一旦房地產市場進入蕭條，將使得很多房地產企業出現危機。
1.3財務管理人員對財務危機認識不夠
房地產企業的財務結構較為混亂，財務人員普遍缺乏對房地產業的理解，同時缺乏實務水平的實務水平，導致了我國房地產企業對財務危機的漠視。房地產企業財務管理人員和相關決策者在進行經營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務狀況，當企業財務狀況良好時，對未來可能產生的財務壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經驗的決策，導致不良的后果。同時，當公司財務狀況趨于惡化時，企業的財務管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務危機帶來的負面影響。很多房地產企業的經營者就是投資者，這類財務人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業知識，使得公司的財務管理活動更加紊亂。
1.4房地產企業組織結構不合理
我國房地產企業普遍根據投資項目成立多個分公司對項目進行經營，這類結構使得房地產企業的管理更加方便，但是會增加其管理風險?？偣九c項目分公司的關系是委托關系，項目分公司是人，總公司是委托人，項目公司在經營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關信息具有滯后性和不準確性，項目公司的經營活動可能有悖于總公司的整體發展戰略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預算等財務活動，加大了財務危機發生的概率。
1.5國家宏觀政策影響
我國房地產業的發展與各類房地產政策息息相關。我國房地產企業主要通過銀行進行融資，政府相對房地產業進行管控只需要通過壓縮銀行對房地產企業的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產業泡沫的現狀，實施更加嚴苛的貨幣政策，不僅將使房地產業融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進而使得需求下降，影響房地產的銷售，導致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產限購，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，房地產企業也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產企業的經營帶了很多不確定性，如果房地產企業進行經營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經營活動的影響，更可能當國家進行房地產市場的調控時爆發財務危機。
2房地產企業財務危機防范策略
2.1資金集中管理模式
房地產企業應該采用集團公司模式，對資金管理傾向于集權式的管理?？偣緫摮浞职l揮其資金整合的作用，不僅應該對各分公司的資金收支情況實施監控，同時應該強化各分公司的資金管理，優化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團公司的資產配置效率。通過對整個集團公司的資金進行集中管理，可有有效防止企業資金鏈斷裂的風險，保證公司持續穩定的現金流。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業的經營和財務活動進行統籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，有效地監控集團公司資金的使用情況，合理分配和使用集團資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉效率，從而提高整個集團公司資金使用效率。資金的集中管理業使得房地產企業在與銀行談判的過程具有更大的優勢，可以更加快速的獲得更加優惠的、期限更長的貸款。
2.2做好財務規劃
預防財務風險，整體的財務規劃非常重要。定期對財務規劃的實施情況進行總結分析，對存在問題的部分進行優化，可以有效地防范財務危機的爆發。做好財務規劃，可以從資金的調度結果、利息的支付情況、資金成本的結構、支出與財務規劃之間的差額等多方面著手，分析財務規劃的實施情況，預防財務風險。在財務狀況處于不同的階段時，房地產企業可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進行大量投資、不增加財務壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務而放棄所有投資。房地產企業應該給予對自身財務狀況的分析合理地選擇當期的投資策略，使財務規劃符合企業當期的發展需求。
2.3合理選擇融資方式
房地產企業應該在充分分析財務風險的基礎上選擇融資方式，只有這樣財務將財務風險降到最低。例如，當企業財務風險非常高時，房地產企業應該盡量使用股票或者增資的方式進行融資；當財務風險相對較高時，通過發行債券或者銀行借貸的方式進行融資；當財務風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，提高資本回報率。房地產企業應該根據自身的財務風險程度合理選擇融資方式。
2.4加強項目生命周期各階段財務管理
房地產企業項目周期包括融資、投資、項目開發、銷售和資金分配等五個環節。在融資階段，房地產企業通過獲得的土地使用權從銀行獲得抵押貸款，科學地安排項目的債務和權益投資的比例，加強先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應該通過市場調研等活動對項目進行全面地可行性分析，同時對投資規模、資源、選址、環境、財務效益、風險等進行綜合評估。在開發階段，房地產企業應該對項目的成本實施全面地監控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務管理，房地產企業能夠提高資金的使用效率，防止財務風險的爆發。另外，房地產企業應該建立其一套科學完整的財務危機預警系統，對項目生命周期中各階段的財務狀況進行監控，一旦指標超出預警值，迅速對其進行優化，防止風險的事故的發生。
參考文獻
【摘 要】最近幾年，國家為促進房地產市場的健康發展，加強了對房地產市場的調控。在此大背景下，房地產企業的風險愈顯突出，房地產企業要想生存和發展，必須建立抵御財務風險的堅實屏障——建立切實有效的房地產企業財務風險預警體系。文章論述了房地產企業財務風險預警體系的構建：選取預警指標，借助成熟的Z值模型，再加上對房地產企業的定性分析，來判定房地產企業財務風險的嚴重程度，幫助決策者采取措施來防范和控制財務風險。
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；預警指標
財務風險是房地產企業所有風險的最集中的體現。若處理不好，會使房地產企業遭受巨大創傷，最嚴重的直接會導致企業破產。房地產市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產企業要想在波濤洶涌中一路當前，就有必要構筑堅實的屏障用以抵御風險，那就是構建屬于房地產企業自身的財務風險預警體系。
一、房地產企業財務風險預警指標的選取
資金密集是房地產企業的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預警指標時，本文對與資金關系密切的指標予以重點考慮，以突出房地產企業的特性。其他的指標在借鑒前人研究成果的基礎之上結合房地產企業特性進行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預警經驗。選取結果如下：
（一）償債能力分析指標：房地產企業所需資金量大，資產負債率高，應格外注意對償債能力指標的分析，因為不能償還到期債務是財務風險最顯著的特征。
短期償債能力指標：
流動比率=流動資產/流動負債 （1）
速動比率=速動資產/流動負債 （2）
現金流動負債比率=年經營現金凈流量/年末流動負債 （3）
長期償債能力指標：
資產負債率=負債總額/資產總額 （4）
產權比率=負債總額/股東權益 （5）
已獲利息倍數=稅息前利潤/利息費用 （6）
上述對房地產企業償債能力指標的選取，既考慮了房地產企業的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標中尤其考慮了現金流對債務的保證程度，這符合了房地產企業“現金為王”的特征。短、長期指標相融合，通過計算各項指標數值，將結果與標準值相比較，就能看出房地產企業在償債能力方面的強弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產企業本身，通過對該項數值指標的分析，發現企業在償債能力方面存在的問題，及時采取相應的補救措施，以使企業的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財務杠桿的有利一面，給房地產企業帶來更大的財務杠桿利益。
（二）盈利能力分析指標：影響房地產企業財務風險的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產企業的財務風險。因此，應設置一組反映房地產企業盈利能力的指標，通過對該組指標的分析，透視房地產企業在激烈的市場競爭中的優劣狀態。本文選取如下盈利指標：
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）
凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產 （8）
總資產報酬率=息稅前利潤總額/平均資產總額 （9）
上述選取房地產企業反映盈利能力的指標當中，凈資產收益率是綜合程度最強的指標，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產收益率的各個因素：企業的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運能力（總資產周轉率）、資本結構（即償債能力如權益乘數）。后文在預警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業的財務狀況進行更詳盡的分析，通過指標間的串聯關系，找出案例企業財務風險的問題所在。
（三）資產營運能力分析指標：房地產企業的資產營運能力反映了企業在資產管理過程中的效率。它也同樣會對房地產企業的財務風險產生影響。資產周轉速度快，會提升企業的盈利能力，同時也相當于企業增加了資產投入；相反，資產周轉速度慢，企業的盈利能力會降低，相當于浪費了企業的資產，資產營運能力指標和盈利能力指標相結合，對房地產企業盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產企業的營運能力指標如下：
總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額 （10）
存貨周轉率=主營業務成本/平均存貨余額 （11）
應收賬款周轉率=銷售收入凈額/應收賬款平均余額 （12）
應收賬款的周轉速度快，說明了房地產企業應收賬款的變現能力強，壞賬損失的可能性就越小，同時也折射出企業管理水平較高，而這一點，恰恰是房地產企業的要害。當然，在進行這一項目的分析時，也要一分為二，不能因為只注重提高應收賬款的周轉率而忽視了利用賒銷來擴大銷售渠道這一因素。存貨在房地產企業中比重較大，應將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導致資金的浪費。如目前在房地產市場當中，過高的空置率影響了開發商資金的周轉，使房地產企業始終處于財務風險的風口浪尖上。資產周轉率表明房地產企業運用其全部資產獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產負債表聯系起來，使凈資產利潤率可以綜合整個企業的經營活動和財務活動的業績。
（四）發展能力分析指標：一個最終深陷財務危機的企業，一定會在危機爆發的前幾年就顯現了它的停滯不前的狀態。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業的發展能力與財務風險的關系。所以，在房地產企業，有必要選取若干顯示發展能力的指標來揭示財務風險的狀況，發展能力指標選取結果如下：
銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）
總資產增長率=（期末總資產-期初總資產）/期初總資產 （14）
凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）
上述發展能力指標越高，表明房地產企業的市場前景越好，其發生財務風險的可能性就越小。
上述選取的共15個財務指標基本上代表了房地產企業的特性，由它們作為房地產企業的財務風險預警指標進行預警，雖然在精確度上難以保證，但因為其簡便、容易理解的特點，而且，在企業財務危機爆發的最近時間（前2、3年）其預警能力還是很強的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產企業的財務風險預警指標作為財務風險預警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創造的經典財務風險預警模型，下面就對幾個最常見的、經典的財務風險預警模型作以簡單介紹。
二、房地產企業財務風險預警模型的構建
（一）單變量財務預警模型：單變量財務預警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時也是運用財務比率對企業破產情況進行預測的先驅者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業和79家非失敗企業（兩類企業的行業、資產規模等都相同），他所選用的財務比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現金流量方面的指標。他認為：企業擁有的現金多越多、營運資本支出越少、負債越小，企業失敗的概率就越??；反之，企業失敗的概率就越大。Bevaer仔細考察了樣本當中30個財務比率在企業失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財務比率對企業破產的預警能力較強，按預測能力高低依次排序是：現金流量/負債總額（預測準確率達87%）；凈收入/總資產（預測準確率達79%）資產負債率（預測準確率達77%）；營運資本/總資產（預測準確率達76%）現值率（預測準確率達78%）。Bevaer構建的單變量財務預警模型獲得了比較高的預警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財務指標有時在反映同一信息的時候，結果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務預警模型。
（二）Z模型：Z模型的創始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運用財務比率來預測企業破產情況的先驅。他們二位這種具有開創性的研究為后來的財務預警模型的研究奠定了堅實的基礎。
Altman同時也是第一個使用多變量技術來判定企業財務危機狀況的學者。他克服了Bevaer創建的單變量模型的缺點，將多個財務比率結合起來，將這些財務比率融入同一個方程式來解釋和判別企業的財務狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業財務危機預測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創建經歷了以下幾個階段：
第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產企業和33家同類型、同規模的正常企業為樣本，經過大量細致的工作，從一開始選定的22個財務比率中敲定5個變量來對企業的財務狀況進行預測，構造出一個多元線性函數，命名Z-socre模型，其表達式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=營運資本/總資產；X2=留存收益/總資產；X3=息稅前利潤/總資產；X4=普通股、優先股市場價值總額/總負債；X5=銷售收入/總資產
上述表達式中，變量前的權重系數是按照變量對企業財務危機的影響程度大小設置的，經過加權計算之后得到的Z值代表企業綜合風險值。通過它與設定的臨界值對照，就能知道企業財務危機的程度。上式中臨界值的規定如下：Z—socre>2.765表明企業具有較好的財務狀況，破產機率??；Z—socre
第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業。而事實上，許多處于財務危機的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預測，其準確性就遭到了質疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預測非上市公司的財務危機狀況。此處表達式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權益/總負債。此時，臨界值的區間規定及意義如下：Z2≥2.99，表達企業陷入財務危機的可能性極小，企業財務狀況良好；2.7≤Z
第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財務數據的。故對我國房地產企業財務預警研究時，不能直接使用上述兩個Z值表達式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預測非制造業上市公司的財務狀況的，它的表達式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規定是一樣 的。臨界區間規定如下：Z32.9，表明企業的財務狀況是良好的，可不考慮破產的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業財務狀況有問題，須嚴加注意，否則，后果不堪設想，若積極面對，企業才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產企業財務預警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業進行財務風險分析，計算Z3值，判別其財務風險的大小。
（三）人工神經網絡模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經的運作。它處理信息的方式是通過調整其內部存在的各個節點間互相連接的關系來對所有的信息進行處理。人工神經網絡的系統是十分復雜的，同時又是特別先進的一種財務風險預警模型。但目前它的使用并未被推廣開來，原因是該模型的理論基礎還不夠堅實，對大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進一步地研究和論述。故本文對該模型不作相關的引用。
【關鍵詞】 房地產業； 財務風險； 預警分析； 風險防范
一、引言
房地產業是個資金密集型行業，高投入、高回報、高風險。由于我國房地產業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化。在國家宏觀調控政策的影響下，房地產企業的資產負債率不斷攀升，企業承受著巨大的財務風險，其可持續發展面臨著嚴重的挑戰，如何有效防范和降低財務風險已成為很多房地產企業求生存、謀發展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產財務風險預警機制，以便企業管理層及時采取有效措施，避免或減少財務風險對企業的威脅，對房地產業具有重要的理論價值和現實意義。
企業財務風險的預警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業的財務困境進行預測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經網絡系統對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統計方法的財務困境研究模型。在國內，吳世農、黃世忠較早介紹了企業的破產分析指標和預測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數據為檢驗樣本建立了F分數模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內A股市場數據對此命題進行了實證研究。在房地產企業財務風險預警研究領域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預警模型對財務風險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導致財務指標不準，使得僅采用財務指標作為判別依據進行預警與防范的有效性大打折扣?；诖耍疚耐ㄟ^引入非財務指標采用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析，以期提高預警信息的準確性，并提出了相應的風險防范措施。
二、房地產企業財務狀況與財務風險類型
（一）財務現狀分析
由于我國房地產市場開發較晚，公司自有資金十分有限，房地產開發對資金的巨大需求使得房地產企業的資產負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產企業2010年和2011年的年報數據。從表1中可以看到房地產企業的資產負債率普遍在60%以上，房地產企業負債經營現象嚴重，資金結構不合理。
（二）財務風險分析
1.非系統性風險
非系統性風險是由特定經營環境的變化引起的不確定性而對個體產生影響的特有風險，源于房地產企業自身特有的經營活動和財務活動。資金結構是否合理、財務管理水平高低等，都使得房地產企業面臨較大的非系統性風險。
2.資本運動風險
（1）融資風險。房地產企業資金需要量大，房地產項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產企業的資金主要依靠銀行貸款和預售房款，隨著國家宏觀調控政策的不斷落實，銀行對房地產企業的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產企業融資困難；同時借貸融資也導致房地產企業資金結構不合理，資產負債率偏高。
（2）投資風險。房地產項目投資所需資金量大、回收期長、周轉率低，項目還需要一些建設條件，加上房地產企業本身缺乏對風險的預測，使得房地產企業從投產到回收乃至產生利潤都存在較大的不確定性。
（3）資金營運風險。資金營運是指企業將所有的資金通過流動、優化配置等各種方式進行有效運營，以實現資本增值的目標。房地產企業項目周期長，政策法規、供求關系、利率等各種環境會發生變化，加大了企業變現風險。
（4）收益分配風險。我國房地產企業是從20世紀80年代開始發展的，目前尚未實現規范化，也沒有完整系統的企業規劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩定性和多樣性，分配行為不規范易受政策條件的限制等。
三、房地產企業財務風險成因分析
（一）宏觀因素
1.外部環境復雜多變
房地產行業是國民經濟中的重要行業，國家為了保證國民經濟健康協調發展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產行業進行宏觀調控。目前，針對國內房地產業過熱現象，國家出臺了一系列宏觀調控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發次貸危機以來，全球經濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經濟危機，在經濟全球化的背景下，國際市場經濟的劇烈震蕩勢必對中國企業造成巨大沖擊。
2.項目開發經營周期長
房地產項目從規劃階段開始，要經歷市場調研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設施工、物業、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務風險也隨之變大。
（二）微觀因素
1.企業財務風險意識淡薄
目前房地產企業的財務管理人員及企業經營者對財務風險普遍缺乏足夠的認識和了解，風險防范、預警意識不強，不能從根本上把握風險的本質。在當前復雜的經濟環境中，經營者對房地產行業的市場定位、發展趨勢很難把握，造成他們對財務活動中資金的籌集、運用、投資等各環節的控制更加困難。
2.企業資金結構不合理
出于財務杠桿以及各方面利益的考慮，房地產企業在項目開發過程中會有各種舉債行為，導致債務資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發生斷裂，房地產企業財務將陷入困境。
3.企業內部控制不健全
長期以來，國內房地產企業內部缺乏一套全面系統的管理體系和監督機制，獎懲和激勵政策不完善，內部各部門以及人員之間權責不明，導致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。
四、房地產企業財務風險評價指標選擇與預警分析
（一）財務風險評價指標的選擇
房地產企業財務風險評價指標的選擇，應遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應結合房地產企業自身特點選擇能夠衡量房地產企業財務目標以及財務風險的指標。房地產企業財務狀況復雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業財務狀況的財務比率指標，另一方面也要有能夠反映企業財務狀況的非財務指標。
借鑒國內外的實證研究成果并結合我國房地產企業實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現金流量、發展能力作為評價房地產企業財務風險的財務指標，具體內容參見表2。
相對來說，非財務指標難以量化，但是引入非財務指標能更全面地反映企業的財務狀況，這里選定如表3所示的非財務指標。
（二）我國上市房地產公司財務風險預警分析
1.預警模型選擇
財務風險預警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務風險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70%和91%，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1為營運資產/總資產；X2為留存收益/總資產；X3為息稅前利潤/總資產；X4為股東權益/總負債。
判別標準為：Z
2.財務風險預警分析
運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產公司2009年至2011年的財務數據進行測算，得出如表4所示的財務預警信息，從中可以看出樣本企業的財務處于安全狀態，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調控政策的作用已經開始顯現，房地產企業的財務狀況開始變差。
五、房地產企業財務風險防范措施
（一）宏觀防范措施
1.關注政策變動，加強投資環境監測
我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產企業應時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度、政策動態。通過對各項政策的關注和研究，既有助于房地產企業確定正確的投資開發方向，預測投資環境，繼而預測未來，又有利于房地產企業根據政策變動及時調整投資策略，有效控制企業的投資方向，防范投資風險。
2.制定合理的稅務籌劃策略
房地產行業是個周期長、稅費多的行業，制定合理的稅務籌劃策略對企業成本控制、風險防范具有重要意義。房地產企業首先要根據自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。
3.加強房地產企業之間的合作
目前，房地產市場發展不平衡且區域性較強，在市場份額和土地供應都相對有限的情況下，房地產企業可以通過合作走異地擴張和開發之路，利用優勢互補增強綜合實力?，F在房地產銷售不暢，資金回收慢，聯合買地、共同開發能降低企業的財務風險，加強企業現金流的穩定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發展時期，受國家宏觀調控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉戰二、三線甚至三、四線城市是房地產企業分散財務風險的有效路徑。
（二）微觀防范措施
1.增強財務風險意識，提高財務管理水平
房地產企業要提高自身的財務風險意識，特別是財務人員，要善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析并及時提出解決方案。財務人員要不斷提高自身的綜合素質和財務管理技能、水平，學會對資產負債表、現金流量表、利潤表、所有者權益變動表的分析利用，改變以往依靠經驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據企業客觀情況和外部環境做出科學合理的判斷和決策。
2.健全風險管理體系
面對激烈的市場競爭和多變的經濟環境，房地產企業應從自身出發建立完善風險管理體系，對房地產企業可能面臨的風險進行全面監控，通過對企業風險的識別、計量、防范、控制等進行監督管理，降低企業的財務風險，及時消除不良隱患。
3.基于企業發展戰略實施全面預算管理
房地產企業在發展過程中要明確自己的發展戰略規劃，以戰略為依據，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業成本管理為基礎構建現代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優化企業的管理流程與作業流程，對房地產企業防范財務風險十分有用。
4.拓寬融資渠道，優化資金結構
銀行貸款在房地產企業資金來源中占據著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產企業財務風險增大。因此房地產企業應積極尋找多元化的籌資組合來規避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發展產業投資基金，探索各種投資組合，優化資金結構，降低財務風險。
5.完善內部控制制度
雖然一些房地產企業已經建立了內部控制制度，但是內部控制的執行情況不容樂觀，企業內部各部門的職責不明，相互配合不協調，運營效率有待提升。房地產企業要積極開展內部控制建設工作，根據外部環境變化及內部管理要求，修訂完善公司內部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制、有效的監督機制和涵蓋經營管理相關環節的內部控制體系，以提高企業的經營管理水平和風險防范能力。
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