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關鍵詞：房地產；項目；成本；管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
前言
隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，建筑領域的競爭日漸激烈，企業競爭目標的實現不得不更加依靠房地產投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤最大化的同時占據市場競爭中的長期優勢。其重點和核心是房地產投資成本管理。房地產投資項目成本是指在房地產投資項目上發生的全部費用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產投資成本管理的內容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和每個方面，每個環節都離不開成本管理工作。以下就房地產投資成本管理問題展開探討研究。
1.房地產項目經營管理概述
1. 1房地產項目屬性
（1）建設投資大。房地產業屬于資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。
（2）開發周期長。土地及建筑物作為項目開發的對象，其一般工程規模較大。本身需要一定的開發周期，同時，由于客觀條件的不可預測性、以及應政府要求，經營房地產開發項目需要辦理許多相關部門的繁雜手續。從項目獲取施工許可證、預售許可證到竣工驗收，所需要的時間都不太可控，都影響著項目開發周期。完成一個開發，甚至更長的時間。
（3）受國家法規政策嚴格約束和調控。房地產開發項目的過程中，涉及到社會生產生活多個方面。房地產行業己經成為中國經濟支柱產業和重要的風向標之一。也同時成為社會廣泛關注的焦點問題和中央十分關注的民生問題。其生產過程，必須通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須嚴格遵守國家產業政策、法律法規，響應城市統一規劃等。
1. 2房地產項目經營管理簡述
1. 2. 1房地產開發項目成本管理
（1）成本管理意識匾乏。更多注意產品成本的事后核算，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想，對導致成本發生的作業一一“合約”缺少事前控制的意識。
（2）無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本。由于伴隨項目的開發，時刻發生著成本，成本也在時刻的變化當中。最新動態成本，需要項目內外部多方面的配合才能核算出來，因此動態成本情祝經常滯后。
1. 2. 2房地產開發項目銷售管理
（1）年度銷售任務是公司根據對市場的預測及工程的進度預計估算的，銷售計劃很難做準。
（2）團隊管理粗放，常常重結果而輕過程，缺乏精細化的銷售管控。
（3）定價管理上，銷售價格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應變能力差。
（4）費用管理上，營銷投放缺乏規范和價值分析，而營銷策劃是一項創造性的工作，其效果無法完全預測。
2.房地產成本管理中存在的問題
2.1不重視決策階段的成本控制
許多房地產商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點，從而達到順利籌集到資金的目的。這樣導致了前期做的策劃報告可操作性大大降低。很多策劃報告顯得虛無縹緲，遠未達到“指導企業投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標選擇的合理性，邏輯推理的嚴謹性，計算過程的規范性，計算結果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產開發企業的過失在有增無減地出現，大量的開發資金損失在有形和無形之中。
2.2不重視圖紙設計階段的成本控制，只重視實施階段的成本控制
房地產開發商普遍對項目工程實施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產公司均設有土建安裝工程部，同時聘請專業的工程監理公司對項目施工質量、進度等進行直接的監控。房地產開發企業普遍存在一個認知錯覺：工程成本主要花在工程建設階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強過程監控就可節約大量的施工成本。為了切實落實到實際中，開發商經常費盡心血，采取多項控制措施。
2.3不重視控制計劃，導致成本失控
長期以來房地產開發企業缺乏認識成本控制計劃的重要作用。計劃一般分為長期計劃、年度計劃和作業計劃幾種。很多房地產企業認為長期計劃太遙遠了，從而忽略了對長期發展計劃的規劃、制定和實施。這一錯誤認識的直接影響是企業生產經營發展前景，沒有長遠規劃，走一步算一步。往往使企業投資經營失去連續性，甚至又“斷層”現象的出現。企業的資源遠沒有得到合理規劃和利用。我們在評估成本支出時，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實際上，由于企業資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。
2.4工程招投標工作沒有起到真正的成本控制作用
建設工程實行招投標，是我國建筑管理體制和經營方式的一項重大變革，有利于降低促進公平競爭，提高工程質量，降低工程造價，縮短工期，防止產生腐化現象。特別是在現階段，不完全統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足60%，招投標工作推進不理想的具體原因十分復雜?？陀^地講，目前招投標工作實際存在一個困惑點就是施工單位投標的依據是各省市統一的《建筑安裝工程預算定額》，而不是企業內部各自的“企業定額”。
3.房地產開發成本的控制
3.1實行設計招標或設計方案競選
工程設計的優劣對工程項目建設的成敗有著重要的影響，所以，在確定設計方案時，必須堅持設計方案的評價，擇優確定設計單位和方案。 設計方案的評價包括民用建筑設計評價和居住小區設計評價。 民用建筑設計要堅持“適用、經濟、美觀”的原則，小區規劃設計的核心問題是提高土地利用率。擇優選取設計方案招標或設計方案競選兩種方式優選設計方案，達到擬建工程項目能夠采用先進的技術和工藝、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。
3.2做好施工過程中的成本控制
施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費用的 90%以上，因此，發揮技術優勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現建設工程全過程成本控制有極其重要的作用。
（1）工程變更。由于工程建設的周期長、涉及的經濟關系和法律關系復雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導致項目的實際情況與項目招投標時的情況相比會發生一些變化。 因此，出現工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等。 所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規模， 提高設計標準，增加建設內容等，實行“技術管理、分級控制、限額簽證”的制度。 對必須發生的設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，應盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。 工程變更分為設計變更和其他變更兩大類。 為嚴格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴格按變更程序、限額審批實現變更，否則，很難實現投資的控制。
（2）施工組織及技術措施的控制。 施工技術措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術措施的審查，除監理單位和建設單位審查外，還可邀請設計人員參與審查，這樣施工技術方法就和設計意圖做到了有機的結合，從而使施工技術措施更有針對性和時效性。
（3）工程資金籌措支付及施工進度控制。大多數房地產開發企業都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對工程的開發成本將產生很大的影響。 資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進度，進而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設資金按計劃回籠，減少建設資金的貸款利息。
4.結語
房地產投資項目開發主要是以經濟效益為目的，衡量房地產開發投資效益的重要經濟指標是開發成本。房屋開發成本是影響房產銷售價格的重要因素，其開發成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發成本，房地產企業的投資效益才會得到保障。
參考文獻：
[1] 呂萍.房地產開發與經營.北京：中國人民大學出版社，2002年
項目投資決策是選擇和確定投資方案的過程,該過程要求對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證,并對不同建設方案進行技術經濟比較及作出判斷和決定。房地產投資項目收益高,風險亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對項目進行實地考察研究,從項目所處位置的人文歷史、文化環境等多重角度出發。目前,業界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運用AHP方法來進行房地產投資決策分析和投資風險分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產投資決策中相應的輸入—輸出指標模型;李杰等采用RO法來確定房地產投資方案。項目決策合理與否,直接關系到項目建設的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進行前期實地考察的過程中,投資者應充分關注大眾的需求,力求在建設過程中以最低的成本生產出最能滿足大眾需求的功能產品。
1 貴陽花溪地區背景
花溪區位于黔中腹地,距市中心17公里。全區地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風濕潤氣候的特點,冬無嚴寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達41.53﹪?；ㄏ貐^的生產總值、固定資產投資、工業增加值、公共財政預算收入、旅游總收入、城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入等指標絕對數均位列全省前10位,總人口數至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。
貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區內,北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機場,東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區,312國道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a業近來也是蓬勃發展,自2009年規劃出3200畝地擴建貴州大學的同時,規劃聚集區內的花溪區孟關也將規劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區,首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區大學規劃用地由北區貴州大學和貴州民族大學組成,南區則位于貴安新區黨武鎮范圍內,分別由貴州師范大學、貴州財經大學、貴陽醫學院、貴陽中醫學院、貴州輕工職業技術學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成,南區即為俗稱的“花溪大學城”。
除了高等學府之外,花溪的基礎教育機構也是數不勝數?；ㄏ皡^面積222平方公里,占全區面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內一等景觀18個、國內二等景觀32個、國內三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮山民族文化村、青巖古鎮、高坡民族風情游最為有名。花溪文物古跡豐富,青巖古鎮已列為全國歷史文化名鎮。全區有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區人民政府公布為區級文物保護單位。貴陽市花溪區現以“生態”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風景區,其開發程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產業有著較大的發展空間。
2 投資分析
2.1 市場分析
2.1.1 公寓 通過實地考可見察,貴陽花溪地區山清水秀、氣候宜人,遠離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養天年?；ㄏ木幼∪丝跒?60054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據市場調查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產住宅項目,中小戶型應占大頭。
2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光,與造型優美的別墅搭配相得益彰。或許會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風光,但是這里距離市中心較遠,周邊的公共設施不如市區內完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。
2.1.3 旅游地產 花溪地區眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客?；ㄏ慕ㄔO相對落后,旅游產業發展不夠,與我國其他旅游地區相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區高校眾多,每當夏季,來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當地居民的私人客棧里借宿,住宿條件十分有限。因此,房地產投資者可以從旅游的角度出發,大大挖掘花溪地區旅游產業的潛力。
2.1.4 商業地產 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區,商業用房的供應僅占全市的1.25%,商業用房的成交僅占全市的0.25%?；ㄏ珗@周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區的消費水平,帶動商業發展,因此花溪的商業發展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產企業在這里規劃了商業用地,其中,中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。
2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠,交通相對來說較為不便,不太合適發展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區、金陽
新區為主要的兩大熱點供求板塊,其他區域除烏當區有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應該居于城市商務中心或商業聚集區,交通要十分便利,四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規?；呐涮自O施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。
從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。
2.2 風險分析
2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執行,而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執行,甚至繼續深化和加強限貸政策,才能確保房地產市場合理回歸。此外,房產稅將盡快在全國開征,這可能會導致房價下跌,并在潛移默化中達到限購的目的。
2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面:一是市場供需實際情況與預測值發生偏離;二是項目產品市場競爭;三是項目產品和預測價格發生較大偏離。
2.2.3 技術風險和工程風險 主要由于科技進步、技術創新及其相關變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預計不足、或設備材料價格上漲導致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。
2.2.4 項目管理方面的風險 項目管理涉及項目的全過程,包括投資管理、進度管理、質量管理和財務管理。
2.2.5 外部環境風險 包括自然環境、經濟環境、政策環境和社會環境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。
2.2.6 市場風險 要對整個房地產市場進行全方位的調查,了解其中潛在的規則;通過分析房地產的開發周期來預測其可能會發生的變動,從而預估出最佳的開發時機;選擇地塊時,要充分分析該區域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產行業會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰不殆。
2.2.7 技術風險和工程風險 項目的建設需要切實解決工程建設特別是環境整治和生態環境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。
2.2.8 項目管理方面的風險 要求項目管理人員要具備較強的業務技術水平、職業道德素質、以及各項專業能力;同時加強目標管理,落實考核責任制;制訂相應的激勵制度,調動項目管理人員工作積極性,從而提高企業管理水平和整體競爭力。
3 成本控制分析
隨著房地產市場的逐步發展,有效的成本控制也為房地產企業在市場競爭中獲得優勢地位提供了契機,降低產品成本就是為企業增加利潤,房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。
筆者認為,建設項目的功能直接關系到是否能有效滿足消費者的需求,從而影響企業的收益。因此,功能設計成本控制是房地產規劃成本控制中所占比重最大的環節。其方法是:在成本控制中應首先列出項目所具有的主要功能評價指標,根據各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權重,接著確定項目的總費用,再根據各個功能評價指標的權重來預估其相應部分的開銷。
本文從功能設計的角度出發來對貴陽市花溪區貴州大學附近某地開發經濟型酒店項目進行成本質控分析。該項目建設用地800平方米,建筑規模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。
①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標,并對各個功能評價指標的重要程度進行評分,最終確定權重。
確定權重可采用0-4強制評分法,分別將不同的指標進行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。
②根據權重來預估相應功能評價指標的開銷,見表2。
③成本分析結果:由表1、表2可以得出該項目成本控制點應在平立面設計及施工、供水排水,供電供氣,分別占項目總成本的30%、23%、22%,三項合計占項目總成本的75%,以此為該項目成本設計提供控制依據。
1當前房地產工程項目投資成本控制中存在的問題
1.1編制項目估算不嚴謹項目在投資建設之前，企業都會對其作出投資估算，但是部分企業沒有意識到編制項目估算的重要性。對項目投資的估算不合理，有時候會出現各種漏洞，造成經濟上的損失。企業在發展中沒有長遠的計劃與預算，對資源不能做到合理的開發利用，導致隱形的成本支出，對房地產企業的良性發展不利，無意中增加了投入，降低了利潤。
1.2施工過程中監管不嚴格施工過程中的監管力度是影響工程成本的一個重要因素。一方面，企業忽視對材料、設備的監管，設備費用在工程建設中占有很大的比例，一旦忽略了對這方面的管理，造成材料的浪費或者重復投入，整個工程的成本就會極大程度地增加。另一方面，施工過程中的權責不明確，領導對各職能部門的管理不到位，很容易在施工中出現問題，而問題產生時，沒有部門出來承擔責任，致使企業遭受進一步的損失。
1.3招標工作沒有起到控制作用我國在工程建設中采取招標、投標的方式，來提高競爭的公平性，降低工程成本，提高工程質量。但是在現實的投標工作中，各施工單位并沒有依據企業自身的特點與工程的難度進行投資預算，而是按照省市統一標準進行工程預算定額，因而他們的報價近似。除此之外，很多房地產公司的建設項目并沒有招標的程序，工程承建者早已內定。因此總的來說，投標招標工作沒有起到對項目建設成本的控制作用。
2房地產工程項目投資成本進行控制的意義
在房地產市場競爭日益加劇的今天，只有成功地控制住房地產工程的項目投資成本，才能確保企業利益的最大化，促進房地產業的健康發展。就社會效益來說，有效控制成本能夠有效地下調房價，改善民生住房條件，促進社會和諧發展。通過成本的降低使企業在房價與利潤之間找到平衡點，實現經濟效益與社會效益的共贏。
3如何有效地對房地產工程項目進行成本控制
3.1本控制的原則(1)全程控制。在項目建設的整個過程中實現對成本的控制。包括從項目的確立、設計、施工、竣工直至銷售階段，有時還會涉及到后期的線上線下運營。保證項目的成本始終都處在科學有效的控制之中，避免出現嚴重超支的現象。（2）全員控制。企業內職權的分配、責任的安排對項目成本是有著極大的影響的。合理的組織結構安排，有利于提高員工的積極性，提高他們的責任感，讓他們樹立起控制建設成本的觀念。在問題產生時有人主動承擔，主動解決，將損失降到最低。合理安排人員，專人管理施工材料，避免材料的浪費，從而有效地控制項目建設成本。(3)實時控制。一般的房地產工程建設都會持續很長一段時期，在這個時期里，市場與資源可能會發生很多變化。因此，對成本的管理控制要有實效性與時效性。將市場的變化與前期預算進行對比，一旦出現偏差，要及時找到原因，并找到解決的方法。根據市場與資源的波動，調整成本控制計劃，重新對資源進行配置，提高工程質量的同時，降低投資成本，實現利益的最優化。
3.2成本控制的方法
3.2.1建立健全成本控制與監督機制良好的制度保障是開展一切工作的前提，在房地產工程項目投資成本的控制過程中要建立健全兩個機制。一個是成本控制機制，遵循全程控制的原則，在項目的建設過程中實施有效的監督管理，對施工過程中出現的不必要的成本損失要嚴懲，對于有效地進行成本控制的工作人員進行表彰，賞罰明確適度。另一個是責任制度，明確不同部門的職責與任務，將職能細化，做到每件事都有組織負責，遵循全員控制的原則，實行全員對成本的管理。提高員工的工作積極性與責任意識，使權利、責任的分配合理化，全員樹立成本控意識。
3.2.2.根據階段特點開展成本控制（1）前期階段。在項目開發之前，要根據項目的建設規模、當地的政策和法規等，對項目的投資成本做出預算，探究項目的可行性，控制項目的最高成本，確立可行有力的項目建設方案。工程項目的設計一旦完成，后期就很難再將成本降低，預算人員要與項目設計的專業技術人員討論，將設計人員給出初步的設計圖紙與施工圖預算，與前期的項目預算想比較，嚴格控制設計階段的成本預算，對設計進行監管，務必選出相對來說成本低、質量高的設計方案。招標過程要保證公正、公平與公開，避免暗箱操作等問題的產生。為了從眾多開發商中選擇優秀的承包者，房地產企業在招標中要比較開發商的工程量計價、標底的預算、施工單位的信譽度等，充分利用市場競爭機制，降低地產的開發成本。在招標結束后，按照招標時提出的要求，簽訂合同，保證雙方的利益。（2）實施階段。在房地產工程的實施階段，應加強監管力度。監督施工方是否按照合同約定進行施工，避免出現對材料的不必要浪費或重復投入。在施工中鼓勵進行技術創新，進而降低成本。施工中一旦出現問題要及時找相關部門進行解決，避免矛盾的進一步發生。除加強監督外，還應利用贏得值法（見圖1）對成本進行有效地控制。圖1贏得值法原理贏得值法是通過比較某一時段的已完成工作量與該時段的計劃工作量，來對工作進展進行評估。其中BCWS表示計劃工作的費用預算；BCWP是已完成工作的費用預算；ACWP則表示已經完成的工作的實際費用。BCWS與BCWP都是以同一時間與同一預算為基礎進行計算的，因此二者的比較可以得出預算與實際間的偏差。該進度偏差用SV來表示，SV等于零則實際預算值與計劃預算一致；SV大于零則實際預算大于計劃預算；反之SV小于零，實際預算低于計劃預算。ACWP表示實際費用，它與BCWP的差值通常用CV來表示，指費用偏差。同理，CV等于零實際費用與計劃費用一致；CV大于零，計劃費用高于實際費用；CV小于零，計劃費用低于實際費用。另一個可以有效判定工程效益的指標叫做費用績效指數，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示經濟效益符合預期目標；CPI大于零，則經濟效益高于預期目標；CPI小于零則經濟效益低于預期目標。施工過程中，企業要將贏得值法應用到實際中，通過計算得出SV、CV與CPI這三個指數，科學地判斷房地產工程的成本是否在合理的范圍內?？⒐るA段要依據政策、法規，審核工程的各種款項，將工程中產生的工程量、費用等嚴格送審。（3）銷售階段和后期階段。銷售過程中要注意銷售手段的實用性，不能盲目追求規模與檔次，要對自己開發的地產項目有一個準確定位，找到目標銷售人群，根據他們的需求選擇合適的銷售手段。選擇主流媒體，選擇及時有效的途徑進行宣傳。在后期宣傳方面一些地產項目后期還有對客戶的回訪等一系列活動，以加強對自己項目的宣傳。這些后期的宣傳活動要適量與適度，否則不但會增加成本，還會產生負面的影響。
4結語
房地產項目開發成本是房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用總和，主要包括：土地費用、前期準備費、建筑安裝工程費、公共及市政配套費、管理費用、銷售費用、財務費用、稅金和其他費用等。房地產項目開發成本的控制應貫穿于整個項目建設的全過程，主要包括項目決策、設計、施工和竣工結算四個階段。
一、確定項目成本目標
在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個詳細的市場調查和初步的估計，并對項目成本有初步的測算，并將成本的初步測算在項目設計過程中予以體現。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：V=F/C，即價值=功能/成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。
目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上利用自己的設計團隊對開發項目進行多方案比選，并做進一步測算優化，以達到項目最優功能并又降低成本的目的，以達到價值工程最大化，并確定項目最終目標成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
二、項目目標成本的控制從以下幾方面關注
第一，合理安排工程周期。
項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。
同時，根據建設周期，施工進度，在不影響關鍵項目的關鍵線路的情況下相應安排各項配套工作的時間節點，使工程項目開展的各項工作有序進行。
第二，嚴格控制建安成本。
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，合同中增加關于施工單位提出的在保證品質的前提下改進和優化設計的獎勵條款，并請有豐富實操經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建筑市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，以法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對于必須變更或簽證的項目務必按合同計價方式先確定造價再進行施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議?？傊髀毮懿块T要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
聘請獨立的造價咨詢機構是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協助建設單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終結算和成本控制打下基礎。
第三，嚴格控制材料、設備價格。
材料設備費在工程的建安造價中約占 70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機及付款方案比選，避免資金占用費。大宗材料盡量采用與知名廠家簽訂戰略集中采購，可以大大降低招標采購成本和運輸成本。要樹立成本意識，形成材料成本控制機制和體系。
三、合理利用稅收政策
房地產開發企業應對企業的稅務進行科學的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負擔。房地產開發項目的稅金主要為：營業稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關文件規定是把它作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房產開發企業開具發票的，按發票所示金額予以扣除，未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除。因此，房地產開發企業可以根據實際情況，由施工單位提前開具質量保證金發票，進而在計算土地增值稅時予以扣除。由此可以看出，房地產用足用活優惠政策，可以做到合理避稅，能少交的盡量少交，能晚交的想法設法晚交，用以降低開發成本。
四、不斷提升項目成本的管理方法和措施
1．項目規模。首先，投資工程項目的建設規模的大小，往往關系到國民經濟總量的發展和比例關系的協調，所以項目的生產規模，應首先適應國家、地區、行業的國民經濟發展規劃的需要。其次，市場需求因素，房地產開發產品最終是要走向市場的，在市場經濟的條件下，項目的規模必須符合預期的市場供求關系。再次，生產技術和工藝水平因素，項目規模必須符合社會實際條件，如果技術和工藝跟不上，勞動生產力就會拖后腿，影響項目建設，帶來經濟損失。接著，物資來源與供應水平因素，在確定項目規模的同時，需要考慮物資供應水平能否達到項目建設的要求。最后，其它因素，包括地質、路網、通信、環境保護等也會影響到項目規模的確定。
2．建設項目標準制定。建設項目標準是指建設項目所選用或者需要達到的標準水平。建設項目標準的內容包括項目規模、總面積、工藝設備、國標類型、配套設施、勞動生產率等。建設標準選定的合理與否，直接決定了其對成本的控制能否到位。在選擇建設項目標準時，應把著適用、經濟、安全、美觀的原則。對于個別特例項目以及高新技術項目，可稍微提高標準。
3．建設項目地點選擇。建設地點選擇包含兩層意思，一方面是指大的區域的選擇，另一方面是指具置的選擇。在進行區域選擇的時候，考慮的主要因素有國家的發展規劃、與原材料的距離、與工業區及生活區的距離等幾方面。而對具置的選擇，主要考慮的因素則包括：區位、面積、水文地質氣候條件、拆遷安置情況、交通運輸條件、水、電供應條件、環境保護條件、生活設施依托條件及施工條件來考慮。
4．生產工藝和平面布置方案的確定。所謂生產工藝，指的是在生產某件產品時所采用的固定的工藝流程和方法。工藝流程指的是原料或半成品成為產品或加工品的過程中所經歷的生產加工手段。一般以先進適用和經濟合理作為評判工藝可行性的依據。平面布置方案設計的主要內容是合理的布置建設用地內的主要及臨時建筑物、道路、材料倉庫，需要根據建設用地的實際情況，同時結合周圍已有的條件，考慮生產工藝流程，盡可能的利用原有建筑以節約成本，以確定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案對于降低工程成本有著巨大的作用。5．設備的選用。在進行設備選型時，必須遵守的基本原則就是要滿足工藝要求。然后，要綜合全面考慮其購買成本及使用成本，盡量選擇低耗高效、易于操作及維護簡便的標準設備。
二、投資決策階段成本管理的主要內容
1．投資估算。在進行擬建項目的前期工作時，計算出這個項目所需全部建設資金大體數額的過程，稱為投資估算。在項目的前期，分析擬建項目是否具有可行性時，主要通過項目建議書及可研報告來實現，而投資估算正是其中分析其經濟合理性的主要依據，意義重大。經批準的投資估算所確定的項目投資額一般為最高限額，到后期的任何階段，均不得超過此限額。所以投資估算須具備一定的準確性，不然的話，不僅會對投資決策造成影響，而且會影響到后面的設計概算、施工圖預算及建造過程中的成本管理工作。
2．可行性研究?？尚行匝芯渴侵竿ㄟ^收集擬建項目在技術、經濟、環境、社會等方面的相關資料，研究其是否具有技術上的先進性和經濟上的合理性以及實施的可行性，并進行方案比較，找出各方案的優劣所在，同時分析和預測擬建項目建成后對有關經濟、社會、環境方面的能夠起到怎樣的促進，并敲定最佳投資方案，供決策者選擇，為投資決策提供依據。無論是新建、改建還是擴建項目都能夠應用可行性研究。未來的情況原本是未知的，但通過準確的可行性研究可以使未知的情況定性甚至定量，減少投資決策時未知的影響因素，幫助決策者作出正確決策，使投資項目的收益得到保證。同時，可行性研究不僅僅可以作為建設項目投資決策的依據，而且在編制設計文件、籌資融資、簽訂合同、政府審批、組織施工、安排進度、竣工驗收及項目后評價時都需要可行性研究作為參考。
3．財務評價。財務評價研究的對象是整個工程項目，研究內容是項目的全部財務收入和支出，根據我國現階段的財務制度和市場行情，分析研究項目的是否具備足夠的盈利和償債能力，從財務角度評價其可行性。由于財務評價只是從投資人的角度來分析項目的效益和風險，所以是微觀層面的經濟評價。財務評價的作用非常廣泛，可以計算出財務的盈利能力供投資人參考，在融資時也可幫助投資人制定決策，是制定資金計劃的主要參考依據，同時還可用于協調企業與國家利益之間的矛盾。財務評價的程序為：①熟悉建設項目的基本情況，包括項目建設的目的、意義、要求、建設條件和投資環境，做好市場調查研究和預測、項目技術水平研究和設計方案分析。②收集、整理和計算有關技術經濟基礎數據資料和參數，包括項目投入物和產出物的價格、費率、稅率、匯率、生產負荷及基準收益率等；項目建設期間分年度投資支出額和項目投資總額；項目資金來源方式、數額、利率、償還時間，以及分年還本付息數額；項目生產期間的分年產品成本；項目生產期間的分年產品銷售數量、營業收入、營業稅金及附加和營業利潤及其分配數額。③根據基礎財務數據資料編制基本財務報表④運用財務報表的數據與相關參數，計算項目的各財務分析指標值，并進行經濟可行性分析，得出結論。
4．不確定性分析。項目經濟評價中不能缺少了不確定性分析。因為項目的經濟評價是投資決策的主要依據之一，其主要是以項目總投資、建設期、年銷售收入、年經營成本、年利率和設備殘值等已知、確定的指標值為基礎，即使某個指標值是估計或預測的，也認為是可靠、有效的。但實際上，所有這些數據都只是對未來的預測，都有可能發生變化。人類無論怎樣預測未來，都不可能百分百準確，因此所有的項目，所有的要素都存在一定的不確定性，但是這種不確定性的程度也有區別，因此在投資決策階段，我們要明確各種不確定性因素對擬建項目未來收益的影響程度，以測算項目承受變化的能力，幫助我們做出正確決策。
不確定性分析的方法有：①盈虧平衡分析，其中的不確定因素為項目投產后的產銷量，目的是計算得出使項目盈利與虧損到達平衡狀態時的產銷量，并分析產銷量的變化對項目經濟上的影響程度，進而推斷項目的面臨的風險及其承受能力，供決策者參考。②敏感性分析，其目的是找出對項目影響最大的敏感因素，其方法是通過分析對比各不確定性因素變動時，對項目的總體指標數據的影響程度，影響最大的即為目標對象。
序號 項目 建筑面積 樓面地價 總金額 估算說明
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平方米 元/平方米 萬元
1 土地出讓金 321959.0 3000.00 77335
2 契稅 321959.0 90.00 2897.63
合計 80232.63
前期反應估算
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
---------------------------------------------------------------------
1 勘測費 1.5 元/平方米 411685.0 61.75
2 方案及施工圖設計 43 元/平方米 411685.0 1770.25
3 景觀設計費 14 元/平方米 82810.0 115.93
4 三通一平費用 2 元/平方米 411685.0 82.34
5 臨設（現場辦公樓） 8 元/平方米 411685.0 329.35
合計 68.5 2359.62
基礎設施成本分項測算
序號 項目 計費基數 單位 計費標準 總金額 估算說明
-------------------------------------------------------------------
萬元
1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88
2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86
3 天然氣工程 321959 元/平方米 20 643.92
4 變配電工程 321959 元/平方米 45 1448.82
6 電信及閉路電視 321959 元/平方米 12 386.35
7 綠化工程及景觀 82810 元/平方米 200 1656.2 含球場泳池等
8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98
9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06
10 郵政報箱費 2028 戶 250 50.7
11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96
合 計 687 6890.73
建安成本測算
序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 備注
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平方米 元/平方米 萬元
1 土建（地上） 321959 1150 37025.29
2 土建（地下） 86946 2300 19997.58
3 給排水 321959 90 2897.63 含消防
4 暖通工程 321959 10 321.96
5 電氣照明工程 321959 60 1931.75
6 電梯 321959 120 3863.51 進口高速
7 監控、電訊等智能工程費 321959 100 3219.59 高標準
8 室內裝飾工程費〔管理用房〕 1800 800 144
合計 69401.31
配套設施測算
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
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1 小區配套費 0 元/平方米 321959 0
合計 0
結果
本小區不存在該項費用
稅金及規費
序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 估算說明
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平方米 元/平方米 萬元
1 人防費 321959 0 0
2 煤氣大市政費 321959 15 482.94
3 白蟻防治費 321959 1.6 51.51
4 各類審查，核準費 321959 5 160.98
5 高等教育費 321959 10 321.96
6 墻改費、水泥基金 321959 4 128.78 考慮了返還因素
7 交易手續費 321959 3 96.59
8 面積測繪費 321959 1 32.2
合計 1274.96
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
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1 開發間接費用 0 元/平方米 321959 0
合計 0
其他費用
序號 項目 計費基數 計費標準 總金額(萬元) 備注
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1 招投標交易服務費、管理費及公證費 76292.04 0.50% 381.46 計費基數為建安工程費及基礎設施費
2 工程結算編制和審核費 76292.04 0.30% 228.88
4 工程監理費 76292.04 0.80% 610.34
5 工程質量監督費 76292.04 0.05% 38.15
6 道路綠地占用費及修復費 411685 10 411.69
8 檢測費等零星費用 411685 5 205.84
合 計 1876.36
成本估算
序號 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 合計
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1 土地資金投入 40116.32 40116.32 80232.63
2 一期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
3 一期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
4 二期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
5 二期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
6 三期其他投入 3932.58 3932.58 3932.58 3932.58 15730.33
7 三期銷售回籠 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)
8 凈需求資金 40116.32 40116.32 7865.17 (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)
累計貸入資金余額 40116.32 80232.63 88097.80 81902.10 79638.98 59104.17 41667.21 9056.40 479815.60
財務費用 1604.65 3209.31 3523.91 3276.08 3185.56 2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62
土地投入 80232.63
其他投入 78651.66
土地分攤 其他投入 總計投入 銷售回籠
一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
三期成本 16046.526 15730.332 31776.858 36543.3867
【關鍵詞】：房地產開發，價值工程，投資風險，成本控制
Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.
Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control
1前言
房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、發展是當前擺在房地產企業面前一個急需解決的重要問題。
2房地產投資風險
2.1房地產投資風險的多樣性
在房地產投資活動過程中收益與風險是同時存在的。房地產開發投資潛在著各種風險。這些風險直接會影響到房地產開發的成本，影響開發收益的提高。房地產投資風險涉及政策風險、利率風險、經濟風險、社會風險、購買力風險、市場供求關系變化風險等。
2.2房地產開發投資風險的防范
進行充分的市場調查分析，認真進行可行性研究論證。風險是指在投資經營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調查獲得盡可能詳盡和準確的信息，取得了相當數量的第一手資料和數據后，對其進行科學的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制，即項目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的初步設計沒有設計依據，即使勉強進行了多方案的比較，也會因為市場研究不充分，心中無底，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項目調研。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，最后匆忙進行上馬，導致項目在施工、銷售環節出現問題，在建設過程中經常出現原則性、功能性的大變動、變更，導致項目停工，成本和進度受到嚴重影響。
在工程實施過程中，應有風險監控和應急措施，能及時地發現風險，及早作出反應，控制風險的影響程度以減少損失。
3房地產開發項目管理成本控制
3.1房地產開發成本的構成
房地產開發成本的構成要素主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、費用，貸款利息、稅費以及其他費用等。
3.2房地產建設工程項目的成本控制
房地產業作為國民經濟的支柱產業，是近年來消費和投資的熱點，市場競爭日趨激烈。房地產的開發成本控制已成為房地產企業在競爭中取得優勢的重要因素。在相同的開發環境與條件設施下，除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外，誰能在開發中既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設項目各個階段和各個環節。
項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產項目設計階段一般可以分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。
營銷環節控制主要是銷售費用的控制。銷售費用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費用等與銷售有關的費用。銷售費用不但關系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預期效果沒達到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環；而廣告、促銷費用花得恰當，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。由于對廣告的效果難以準確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。當然銷售方面的制度還得建立和完善，費用支出仍然要審批。特別要對營銷負責人建立有效的激勵和約束機制，并對每次的推廣活動做內部評價。有的開發商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項目不是很小，還是自己掌握銷售的好。
建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。
抓好合同管理，避免工程索賠是加強合同管理。讓參與項目建設的工程、預算、財務人員了解合同，也可以將合同發給相關部門和人員，明確雙方權責，使大家對合同的內容做到心中有數。在合同執行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護我方權益，并避免合同違約，是加強合同管理。
工程管理人員嚴把工程質量關。工程管理人員要始終把施工工序的質量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應對工程建設對象的施工過程實施全面的質量監督、檢查與控制，包括事前的各項施工準備工作質量控制，施工過程中的控制，以及某個單項工程及整個房地產項目完成后，對建筑施工及安裝產品質量的事后控制，既要杜絕返工現象的發生，又要對存在質量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質量問題造成不能交工、維修、業主索賠等問題會給項目造成不可預見成本的增加。
對施工進度款的撥付要嚴格簽字制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。
要重視材料供應商的資源整合和管理，把供應商視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內容要系統細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統化進行建設合同管理。
要從項目整體運作上真正重視項目收尾階段的各項管理工作。在項目收尾階段必須建立一個由領導牽頭、整合工程、銷售、財務、預算、物業管理等內部人員組成的項目收尾臨時機構，共同完成項目收尾階段的工程決算、稅務清算、移交工作。
