時間：2023-05-23 16:50:21
序論：在您撰寫建設項目投資決策分析時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
一、研究背景與意義
1.研究背景建設項目具有投資大、周期長、地域性強、風險大的特點。特別是項目建設前期投資決策階段，企業對此階段的風險管理較薄弱，風險意識不強，多憑經驗進行決策，為了追求高利潤，盲目經營開發，使該產業面臨很大的經營風險，一旦決策失準或時機錯過將會產生極大的風險，所以建設項目投資決策尤為重要，直接關系到項目的成敗。結合某軟件園建設項目為例重點探討建設項目前期投資決策的風險分析及應對措施。本項目擬在某市某新城中心區東南部，規劃占地面積70公頃，用地東側鄰公路，北側與環湖高速由綠化帶分隔，西南側遙湖相望。新城中心區建設用地從西北側到東南側呈斜條狀，最北側是研發型工業用地；中西部及中北部是科研用地，金融服務、文化教育、文化娛樂等用地穿插于中間；中東部及中南部主要是居住用地，金融服務、文化教育等功能穿插于其中；東南部主要為郊野綠地。軟件園區用地位于新城中心區東南側，處于郊野綠地的環抱之中，該項目為該地區迎來了新的發展機遇。2.研究目的根據軟件園項目自身的特點結合投資項目風險的特征，運用項目風險管理的基本理論，結合某軟件園項目的實際案例進行研究，詳細分析了建設項目前期投資決策階段的風險識別、風險評估、風險轉移、風險控制，同時提出一種較為實用的建設項目投資決策的風險管理措施。旨在找出建設項目前期投資決策階段中風險影響最大、最主要的因素，同時提出有效的風險管理措施。3.研究意義該項目研究的意義在于，可以合理地減少對某軟件園項目前期投資決策風險管理的風險性，提高經濟效益；通過風險分析，促進企業對項目和風險的認識和理解，了解風險對項目的影響，從總體上使項目減少風險，確保項目目標的實現。
二、建設工程項目與工程項目風險
1.建設工程項目國家標準《建設工程項目管理規范》（GB/T503326-2006）將建設工程項目定義為“建設工程項目是為完成依法立項的新建、擴建、改建的各類工程（土木工程、建筑工程及安裝工程等）而進行的有起止日期的、達到規定要求的、一組相關聯的受控活動組成的特定過程、包括策劃、勘察、設計、采購、施工、試運行、竣工驗收和考核評價等”。2.工程項目風險工程項目風險定義為：工程項目風險是一種不確定的事件或條件，一旦發生，就會對一個或多個項目目標，如進度、成本和質量等造成積極或消極的影響。
三、建設工程項目風險分析
1.建設工程項目風險因素的構成建設工程項目在投資建設和運營管理過程中引起風險的因素眾多，其后果嚴重程度各異。通過風險識別，實現合理地縮小風險因素的不確定性，尋找影響風險的主要因素，為投資者提供最適當的風險應對策略。（1）自然風險自然風險指由于自然現象導致的風險，包括客觀存在的自然條件、氣候條件以及工程現場條件等。因素的不確定性對建設項目的生產過程和經營過程造成的影響和直接破壞，這些自然風險發生的概率比較小，但是一旦發生便可能造成較大損失。投資者必須加以分析和處理。常用的方法是購買保險。自然風險主要包括：火災風險、洪水風險、雪災風險、地震風險、等等。（2）政治風險政治風險主要指在承包市場所處的不穩定的國家和地區的政治背景可能給承包商帶來的嚴重損失。由于政策潛在變化給建設項目帶來不同形式的經濟損失或機會。在市場環境還未完善的條件下，政治風險對建設項目的影響尤為重要。在我國建筑市場還不規范，投資商都非常關注政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政治風險主要包括：政治環境風險（戰爭風險、社會風氣等）、經濟體制改革風險（國有化等）、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險、法律風險等等。（3）社會風險社會風險主要包括：城市規劃風險（容積率變化、建筑密度、用途的相容性）、區域發展風險（近鄰地區發展風險、類似地區發展風險）、公眾干預風險、治安風險。（4）經濟風險經濟風險主要是指與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，它們的出現對建筑市場產生影響。經濟風險主要包括：市場供求風險（供給、購買力）、財務風險（通貨膨脹、匯率變化、資金變現、稅率變動）、地價風險（一般地價風險、區域地價風險、個別地價風險）、融資風險、競標管理風險（土地競標、工程競標、合同管理）、國民經濟狀況變化風險。（5）技術風險技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構及其相關變量的變動可能給開發商帶來的損失。2.建設工程項目投資風險特征（1）客觀性投資風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。引起投資風險的各種不確定因素，包括自然災害風險、政治風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、政策性風險、等等。進行建設項目投資，要與外界經濟、政治、環境等發生聯系。建設項目作為一種商品，成為國家宏觀經濟調控制的重要目標。投資者可以加強投資的內部管理，卻無法完全排除外界對投資的影響。（2）多樣性項目投資是一項復雜的系統工程。公司內部對項目決策、選址、購買土地、設計施工、監督驗收、財務控制、營銷、管理自成體系，需要協調統一，對外部的“天時、地利、人和”，一招失誤滿盤皆輸。同時，建設項目投資涉及面廣，與政策法規、經濟形勢、金融動向、區域供求現狀、產業技術變革、消費者需求等息息相關，易受波動因素的影響，不同因素導致的風險也不同。（3）補償性由于建設項目投資風險較高，但風險與收益并存，風險對建設項目投資不僅僅只有負面的影響。如果能夠正確認識并充分利用風險，可能會使收益大幅度提升。所以對待風險不應該一味消極地預防，有時可以將風險當作一種機會。
四、某軟件園建設項目的案例分析
1.軟件園建設項目的特點對軟件園投資項目有別于一般建設工程項目，因此進行軟件項目風險分析首先需要明確軟件園項目特點：第一，軟件園項目具有持有收益強的特點。租金收入是保持軟件項目持續發展的重要效益動力，租金的高低并不在于售出價與建造成本的對比，而是受到多種園區形成指標的影響。產業集聚、品質、區位、運營機制、品牌都會對日后收益產生影響；第二，軟件園項目具有公共服務多樣性的特點。在完整的軟件園內，應該滿足從企業-產品-從業人員，三個層面的活動需求，特別是后進項目，特別強調共性平臺的整合，幫助進園企業降低成本，以達到企業的進入。這些共包括：（1）開放式技術支撐平臺（常用小型機開發環境、大型數據庫開發環境、軟件開發與測試平臺、系統集成開放實驗室）；（2）增值服務（Internet接入、信息服務、信息、應用服務及訪問共享數據庫等），另外還包括軟件園的高速寬帶網（Intranet）為入園企業提供ISP、ICP、ASP和IDC等服務，形成一個虛擬電子社區；（3）行業支撐體系（電子商務、物業管理、知識產權管理、軟件產品測試、等），另外，還有園區生活必須有餐飲、娛樂、金融等服務行業都會出現在經營中。第三，投資回收期長、規模大，另外在經營的過渡期，對開發商的資金實力也提出很高的要求。一般要經過2~3年的運營過渡期才能趨于成熟，需要有雄厚的儲備資金。而且，投資回收期較長需要占用大量的資金。第四，由于軟件園項目具有極強的對外性和積聚效應，受到地方產業政策的約束。大型軟件園區的規劃一般需要得到當地政府的支持。第五，產業全球化。構筑在互聯網技術上的軟件產業，已經形成了全球化產業鏈條。在此分工模式下，我國的軟件園帶有全球產業梯度轉移和國際化分工下產業群聚特色。2.風險識別和應對策略本項目作為某軟件園異地擴張，所面臨的風險，主要包括宏觀風險和微觀風險。宏觀風險包括其政治、政策風險、區域人文風險等。宏觀風險因為具有不可抗性，在其防范和規避過程中，主動性較弱，因此不作重點考慮。而微觀風險存在于：（1）品牌在異地落地所遇到的阻力；（2）人才儲備無法跟進項目的推進；（3）資金壓力較大；（4）目標市場規模和競爭強度不明朗；（5）當地的保護性政策風險；（6）持有型物業的收益波動；另外，由于項目部分研發物業出售比例較高，需要面臨一定的市場考驗，招商難度較大。具體風險及對策如下：①品牌從本質上說是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務的允諾。一個品牌最持久的涵義就是它的價值、文化和個性，它們確定了品牌的基礎。品牌的推廣體現了一個品牌與消費者的聯系、在消費者心目中形成品牌意識的過程。某軟件園的品牌價值是一種超越所持有形資產的外在價值。因此，本項目應該充分重視客觀存在的品牌認知度的區域差異和品牌異地推廣執行風險，充分分析企業內外部環境，利用各種科學的選擇模式來制定最優的品牌擴張方式，發揮品牌優勢迅速擴大企業的市場規模和資本紐帶。②某軟件園項目的人才儲備風險主要來源于對公司業務異地擴張的支撐力度不足。這對母公司在異地公司組建初期對其人力資源的支持有著較高的要求。③充分認識并結合開發區域產業環境。近年來，某市經濟保持持續快速發展，全市生產總值（GDP），年均增長率高達20%。產業結構調整步伐不斷加快，某市信息產業，實現增加值占GDP比重超過10%，已經成為某市經濟發展的第一支柱產業。但某市在軟件產業氛圍，特別是形成特色產業集聚的效能還比較匱乏，可能選取的發展出路比較窄，加之該地區受資源環境影響，對電子信息產業結構的被動調整，造成區域內同質建設過量。在該區域內各軟件園熱點追逐方向基本趨同。為了降低風險，本項目應在實際的經營活動中適當放寬入園標準，項目功能規劃的靈活，保證兼顧到電子信息業的高端。④軟件園作為承載軟件產業發展的載體，從產業集聚的角度強調業務的關聯度和相似度，并且隨著行業的發展，軟件產品的生命周期不斷縮短，產業面臨的技術更新速度加快和資金占用規模加大的現實問題。因此，軟件產業作為資本一技術雙密集型產業所面臨的經營風險也將牽連到軟件園的經營，特別是處于國際軟件產業鏈下游的離岸外包業務，受國際金融市場的變化影響較大，如利率、匯率、資本收益率變動以及主板、二板和場外市場等多層次資本市場的規范程度與規模大小會直接或間接的影響軟件的離岸外包業務的進行。而且，由于園區經營追求的集聚效應，勢必園區持有型物業的經營單一的風險。⑤軟件園作為政策的載體，對地方政策具有較強的依賴性，特別是在當地軟件產業政策引導下的充分競爭態勢市場環境下，政策資源的公平性，對于異地擴張企業尤為重要。本項目應積極爭取政策和經濟扶持，必要時甚至需要與強勢競爭對手形成競爭性戰略聯盟。⑥在投資規模和運行規模一定的情況下，通過引入第三方投資機構和運行維護機構進行載體的建設，降低軟件園投入規模和運營成本。⑦目前項目研發物業中培訓基地、會議中心、商務配套、服務物業等內容全部按照銷售考慮，前期出售規模較大，特別是周邊區域同質研發型物業的集中入市，會對本項目前期招商構成一定的壓力。項目開發規模適量，因此具有較強的操作性。
五、結語
① 建設標準水平的確定。建設標準是編制、評估、審批基本建設項目可行性研究、設計任務書和初步設計的重要依據,也是有關部門監督檢查項目建設的客觀尺度。建設項目標準以建設項目為對象,其主要內容有:建設規模、占地面積、工藝裝備等方面的標準或指標,具體內容應根據各類建設項目的不同情況而定。
建設標準能否起到控制項目投資、指導建設的作用,關鍵在于標準水平訂得是否合理。標準訂得過高,會脫離我國的實際情況和財力、物力承受能力,增加造價、浪費投資;建設標準訂得過低,將會妨礙技術進步,影響國民經濟的發展和人民生活的改善。因此,在制訂建設標準時,應緊緊把握住標準水平這個核心,貫徹執行國家的經濟建設方針和技術經濟政策,從我國目前的經濟發展水平出發,區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功能。合理的建設標準能使項目投資大幅度降低。
② 建設地區的選擇。選擇建設地區,實際上就是根據國民經濟發展的要求,結合市場經濟需要以及各地社會經濟資源條件等,從廣泛的地理范圍內選擇擬建設項目的建設地區,建設地區選擇的合理與否,在很大程度上決定著建項目的命運,影響著項目投資的高低、建設工期的長短、建設質量的好壞,而且還影響著項目建成后的經濟狀況及經濟效益。建設地區的選擇遵循以下兩項基本原則:靠近原料、燃料和消費地的原則;工業規模適當聚集原則。
③ 建設地點(廠址)的選擇。廠址選擇的主要任務是:在已選定的建廠地區,具體確定工廠的建筑地段、坐落位置和東、西、南、北四鄰。建設地點選擇最根本的要求有兩點:一是從保證建設直接經濟效益出發,要滿足該廠生產建設和職工生活的要求,二是保證間接的、社會的效益出發,要求廠址的布局有利于所在城鎮和工業小區總體規劃的實現。
④ 工藝評選。所謂工藝,就是擬建廠生產產品所采用的工藝流程及制造方法等。評定采用的工藝是否可行,主要有先進適用和經濟合理兩項標準。
⑤ 設備的選用。在設備選用中,應注意處理好以下問題:要盡選用國產設備;要注意引進設備之間以及國內外設備之間的銜接配合問題;在注意引進設備與原有國產設備、廠房之間的配套問題;引進技術資料應注意的問題。
2 建設項目可行性研究
① 可行性研究的含義。項目可行性研究是根據國民經濟長期發展規劃、地區經濟發展規劃和行業經濟發展規劃的基礎要求,對擬建工程項目在技術上是否先進適用,在經濟上是否合理有利,在社會上是否創造效益,在環境是否允許,在建造能力上是否具備等各方面進行全系統的分析、論證,提出研究結果,進行方案優選。從而提出擬建項目是否值得投資建設和怎樣建設的意見,為項目投資決策提供可靠的依據。
關鍵詞：投資決策；可行性；估算；報告；方案優選
Abstract: the investment decision-making stage in the whole project project is very important, in this paper, a stage of the cost control measures from preparation, compile report, optimization, investment estimation and economic evaluation several aspects of the inquiry, hope to have effect.
Keywords: investment decision; Feasibility; Estimate; Report; Plan optimization
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A 文章編號：
項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較及做出判斷和決定的過程。項目決策階段影響工程造價的程度高達百分之八十以上。項目決策的正確性是工程造價合理性的前提，關系到造價的投資經濟效果的好壞，是投資控制的目標，是整個造價控制的源頭。工程造價的高低也影響項目的最終決策，項目投資決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程造價的控制效果。因此，做好這一階段的造價控制是十分重要的。
一、要做好項目決策前的準備工作
要做好項目的投資預測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的采購地以及現有已建類似工程資料，對于做經濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。
二、收集資料，編制可行性研究報告
（一）嚴格建設立項，嚴格可行性論證制度
建設立項是工程項目建設的依據。投資在一定限額以上的項目，須經國家行政主管部門批準，下達立項批復，方可建設。規定凡列入建設計劃的項目，都必須經過可行性論證，須經有相應資質的工程咨詢單位經過科學的分析和論證，認為技術先進、經濟合理、達到經濟效益標準的項目，才能決策審批，否則堅決不予審批。
（二）做好方案的技術論證
建設單位要認真做好市場調查研究工作，及時、準確、全面地向工程咨詢單位提供擬建項目的各項建設條件，加強與工程咨詢單位的溝通，有的放矢，加強建設項目市場定位、建設規模及建設標準的研究，做好方案的技術論證。
（三）遵循投資估算的編制原則，確保投資估算的準確性
在做好方案論證的基礎上，遵循投資估算的編制原則，計算出較為準確、切合實際的投資估算額，使工程造價從一開始就定位在一個較為合理的水平上，為全過程造價管理的實施打好基礎。
（四）防止可行性論證流于形式，杜絕“可批性研究”
可行性研究報告提交后，決策部門應及時組織有關技術、經濟專家或委托社會中介機構對可行性研究報告進行審查，以保證可行性研究的嚴肅性、客觀性、真實性、科學性和可靠性，確保投資估算的合理性，從而防止可行性論證流于形式，杜絕“可批性研究”。
三、做好方案優化是控制工程造價的關鍵
據國外統計資料表明，在項目前期方案優化過程中節約投資的可能性為8O％左
右，所以，要真正有效地控制工程造價，就應該把工作重點放在前期工作上。正確的項目投資行動來源于正確的項目投資決策。項目決策正確，意味著對項目作出科學的決斷，以及在建設的前提下，選出最佳投資行動方案，達到資源的合理配置。這樣才能合理地估計和計算建設投資，有效地進行投資控制。因此，要重視項目投資決策，在充分研究投資決策階段影響投資控制等因素的基礎上，進行多方案比選：
（一）首先是建設區位選擇：包括建設地區和建設地點的選擇。建設地區選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資、質量目標，影響項目建成后的經營狀況。
（二）建設標準水平的確定。建設標準的主要內容有：工藝裝備、建筑標準、配套工程、勞動定員等方面的標準或指標。建設標準的編制、評估、審批是項目可行性研究的重要依據，是衡量建設投資是否合理及監督檢查項目建設的客觀尺度。
（三）工藝和設備的評定選用。要盡量選用國產設備。要注意進口設備之間以及國內外設備之間的銜接配套問題。要注意進口設備與原有國產設備、廠房之間的配套問題。要注意進口設備與原材料、備品備件及維修能力之間的配套問題。
另外，還要注意融資模式的選擇和建設時機的選擇。
四、建立科學決策體系及合理確定投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目的投資數額進行的估計。投資估算是項目經濟評價的基礎，其準確程度將直接影響建設項目的經濟效果，是決定項目是否建設、銀行是否貸款的依據。只有合理確定投資估算，才能真正做到宏觀控制，而合理確定投資估算的前提是項目決策的科學化和合理的投資估算指標。決策科學化關鍵在于科學的決策體系和決策責任制。因此建立科學的決策體系，明確決策責任制、編制高質量的估算指標，是合理確定投資估算的關鍵。
五、重視建設項目的經濟評價
建設項目經濟評價是在可行性研究和評估過程中，采用科學的經濟分析方法，對項目建設期和生產期內投入產出諸多經濟因素進行調查、預測、研究、計算和論證，經過比較選擇，推薦最佳決策項目的重要依據。經濟評價是可行性研究和評估的核心內容，決定項目的上與下，其目的在于最大限度地提高投資的經濟效益和社會效益，因此，在決策階段必須做好項目的經濟評價工作。
（一）動態分析與靜態分析相結合，以動態分析為主。評價方法要反映未來時期的變動情況，考慮資金的時間因素，進行動態的價值判斷。
（二）定量分析與定性分析相結合，以定量分析為主。經濟評價的根本要求，是對項目建設和生產過程中的經濟活動通過效益計算，給出明確的數量概念，進行價值判斷。應該強調，凡可量化的經濟要素都應作出量的表述，也就是說，一切工藝技術方案、工程方案、環境方案的優劣，都應盡可能通過計算指標將隱含的經濟價值揭示出來。
（三）預測分析與統計分析相結合，以預測分析為主。進行項目經濟評價，既要以現有狀況水平為基礎，又要做有根據的預測，進行國民經濟評價對資金流入流出時間、數額進行常規預測的同時，還應對某些不確定性因素和風險性作出估算，包括敏感性分析、盈虧平衡分析和概率分析。
（四）宏觀效益分析與微觀效益分析相結合，以宏觀效益分析為主項目經濟評價分為財務評價和國民經濟評價。當企業的財務評價可行，而國民經濟評價不可行時，應以國民經濟評價的結論為主。
（五）全過程效益分析與建設期效益分析相結合，以全過程效益分析為主。
參考文獻：
[1]陳明娟．淺析投資決策階段造價控制在工程項目中的問題及對策[J]．城市建
設，2010(18)：121～l22．
關鍵詞：建設項目；需求分析；投資決策；規則
中圖分類號：F283 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）04—0051—05
在建設項目生命周期內，建設項目投資失敗的原因可能是決策失誤，可能是建造過程失控，也可能是運營管理失范。鑒于決策階段對建設項目投資和使用功能的決定性影響以及建設項目的不可逆性，本文將集中關注投資決策失誤導致的建設項目失敗。實際上，建設項目投資決策是人們解決資源稀缺性的一項經濟活動，而需求正是人們對稀缺反應的表征。建設項目投資決策的首要基準就是目標群體的需求能否得到有效滿足。正基于此，在投資決策階段，需求分析是否準確直接關系到投資決策規則的選擇，進而影響到建設項目決策的成敗。
一、建設項目需求的思想流變
在經濟思想的歷史語境中，建設項目的基本生產或服務功能從未曾改變，但建設項目投資行為取向卻隨著人類的需求異位而發生了巨大的變化。在古典經濟范式中，供給是分析的核心。以工業革命為背景的建設項目投資的使命就是擴大物質供給，滿足人們的基本物質需求。在這種供給主導的短缺經濟中，需求往往被忽略。人們對于生產性建設項目所生產的產品只求量上的滿足，而沒有更多的選擇余地；對于非生產性建設項目也沒有更高的企求，簡陋的木屋火車站、擁擠少陽的工人居住區等建設項目就是那時的需求寫照。當機械化供給出現過剩時，古典經濟學也被以需求為核心的新古典經濟學所取代，物質生產供給取向轉向了基于商品貨幣交換的需求取向。人們不再僅僅局限于物質數量的滿足，逐步衍生了多樣化的需求，建設項目也要為買方需求量身而造了。此時，投資不再是決定供給的因素，而是被需求決定的因素。火車、小汽車等機械化交通工具的發明催生了道路等交通建設項目；當距離不再是問題時，富裕階層搬離了市中心的陰暗陋室，住進了郊區的別墅；火車站、商業中心再也不是舊模樣；人們對工業化產品也變得日益挑剔。時至今日，這種以需求為導向的建設項目投資仍然在繼續，但是經濟學研究范圍已經擴展到了人類的全部行為以及與行為相關的全部決定。這種以需求為導向的投資思想又增添了“以人為本”的可持續價值觀。因此，不論是經濟分析理論的進展，還是建設項目投資的實踐，它們都共同勾勒出了建設項目滿足需求的投資決策發展路徑，即從物本范式到資本范式再到人本范式。
從歷史的視角來分析，中國60多年的發展歷程也見證了上述邏輯。在短缺的計劃經濟時代，物質匱乏，供需缺口顯而易見，包括大型基礎工業在內的建設項目投資決策沒有必要進行需求分析，完全是自上而下式的命令決策。盡管也出現了像三門峽水電工程項目的決策失誤，但這種失誤大都因技術自負，而非需求造成的。近三十年來，當市場逐步開始取代計劃、短缺成為歷史時，需求開始取代供給主導著建設項目投資決策，集中命令決策轉向多元化個體的分散投資決策。在中國，建設項目投資趨向已經基本完成了由物本范式向資本范式的轉變，決策者基本上從供給定勢轉變到需求導向的經濟中來。由于混合投資體制的存在，建設項目投資決策由資本范式到人本范式的轉變已經起步，但進展緩慢，需求導向下的行為研究尚未完全展開，行為研究視角下的需求和稀缺資源配置規則及與之有關的決策規則也未完全形成。因而，除了工業建設項目可行性研究的程序性規范之外，人們還需要制定人本范式下符合歷史和現實的操作規則，以指導規則選擇之下的投資行為。
二、需求聚類分析與決策規則
（一）需求聚類分析
如圖1所示，依據建設項目的可經營性和產權屬性，本文將把建設項目分為四類。第Ⅰ類是工具性建設項目，由利潤導向的民間投資，向市場需求者提品（或服務），比如燃煤電廠或商業寫字樓；第Ⅱ類是企業（或個人）自用建設項目，比如企業自建自用的辦公樓；第Ⅲ類是非競爭、非排他的公共物品項目，如城市公園；第Ⅳ類是非競爭、排他的準公共物品項目，如城市軌道交通項目。此外，還有國家安全建設項目，它不屬于經濟范疇，故本文將不予討論。
上述四類建設項目在投資主體、決策主體、需求主體、資源配置方式以及決策方式上都有所不同。從表1可以看出，除了第Ⅳ類中的特許經營項目之外，其他建設項目的投資主體與決策主體均為一體，決策權與投資主體不分離，投資決策目標一致。不過，對于第Ⅳ類中的非競爭、可排他類基礎設施項目，近些年來政府往往不直接投資，而傾向于采用特許經營模式由民間資本投資建設。在這類項目中，民間投資者是沒有決策權的，政府才是決策者。由于決策主體與投資主體分離，其目標也可能發生沖突。
從需求和資源配置方式上來看，建設項目要么是為了滿足公共需求，要么是為了滿足非公共需求（市場需求和自足需求）。公共需求由公共資源或政府主導的民間資源來供給，而非公共需求則是需要民間資源來滿足。由于資源來源不同，其滿足需求的資源配置方式也不同。非公共需求的產權屬性單一，完全可以通過價格信號和利潤目標等市場化方式將民間資源供給與市場需求匹配，市場出清時資源配置最有效率。當然，第Ⅱ類建設項目較為特殊，其供給主體與需求主體合二為一，此時企業的自足需求建設項目，不通過市場配置資源，而是通過市場微組織（企業）在組織邊界內予以配置。在滿足公共需求方面，市場是失靈的，這就需要行政決策來配置公共資源或民間資源。綜上可以看出，除了第Ⅱ類建設項目外，其他建設項目的決策主體與需求主體均是分離的。決策者和需求者的非同體性導致決策目標和需求目標經常發生錯位，錯位嚴重時需求完全不能得到滿足，從而導致項目決策失敗。
（二）基于需求的決策規則
從經濟分析的視角來看，建設項目的價值歸宿是效率和公平。第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目需求是以效率為導向的，第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目需求則是以公平為導向的。根據社會選擇理論，這兩種需求是否得到滿足是需求者可以通過用腳投票機制來評價的。對于前者需求者利用貨幣來投票，而后者需求者是利用行政信用來投票的。
有資源約束的需求導向不同，財務評價方法自然有異。第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目的效率導向需求體現在評價方法上就是采用基于“個體福利”的費用效益分析（Cost—Benefit Analysis，CBA），這也是實踐中工業建設項目可行性研究普遍采用的評價方法。第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目的需求者為公眾，其需求評價方法不能再采用CBA方法，而應采用基于“集體福利”的費用效果分析（cost—Effect Analysis，CEA）。效率導向和公平導向也不是絕對的，第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目在追求效率目標的同時，還應兼顧公平，比如水泥生產項目在合規追求利潤的同時，應對環境和周圍社區帶來的負外部性設置相應的環境和社會補償機制。同理，第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目應以公平優先，兼顧效率。因為公共資源也是有限的，有多種競爭性分配方案，配置時需要排序，所以也應該本著“少花錢、多辦事”的原則提高公共物品供給水平。比如，在基礎設施、住房保障等公共需求沒有基本滿足的情況下，地方政府舉債建設豪華行政辦公大樓就有違“公平優先、兼顧效率”原則。
總之，適當性邏輯是規則遵循的基礎。如圖2所示，第Ⅰ類和第Ⅱ類建設項目是民間資源市場機制配置的結果、服務于市場經濟，決策者依據經濟規則（Economic Rule）進行投資決策；第Ⅲ類和第Ⅳ類建設項目是公共或民間資源行政機制配置的結果，服務于國民經濟，決策者依據行政規則（Administrative Rule）進行投資決策；同時所有建設項目都是社會構成的一部分，都應當兼容社會規則（Sociological Rule），服務于人本經濟。在這些規則導向下，前兩類建設項目投資決策評價的標準有3個：1.財務評價指標達到期望值，2.國民財富增加，3.個人福利得到帕累托改進。同樣，后兩類建設項目投資決策評價的標準也有3個：1.成本預算平衡，2.投資期望符合公眾需求，3.國民經濟得到改善。
三、角色異位與規則違反
決策規則是由決策者制定的。投資者與決策者分離，以及決策者與需求者分離都有可能造成違反規則的結果，并進而導致需求落空，決策失誤。以規則為基礎的投資決策是一個確定角色并使規則與需求相符的過程。
（一）政府投資競爭性項目
國有企業的組織角色是政府人，其投資第Ⅰ類建設項目時，利用公共資源參與市場競爭，等同于行政規則與經濟規則競爭，競爭的結果往往是行政規則占優。以鋼鐵項目為例，近年來由于我國基本建設投資增幅較大，為滿足市場需求，許多民營資本紛紛投資鋼鐵生產項目，與國有鋼鐵企業同臺競技，這是市場需求導向的競爭常態。不過，一系列行政干預措施頻頻出臺，如《關于清理鋼鐵項目的通知》（發改產業【2010】2600號），以重復建設、產能過剩為由，強制關?；蚪M織國有鋼企并購重組中小型民營鐵礦開發和鋼鐵生產項目，出現了不少像虧損國企山東鋼鐵兼并重組盈利的民企日照鋼鐵的普遍案例。在行政規則主導下，經濟規則被逐出市場，市場需求無以滿足，市場配置效率由此受損。其實重復建設是市場競爭的必然結果，這只是表明市場產品同質，這會激勵企業在產品創新上投入資源，更好地滿足市場需求。政府參與競爭領域建設項目的投資時，民營投資的命運有二：一是投資失敗或中途撤出，二是尋求行政資源依賴。不論哪種情形，對于整個社會而言，需求都沒有得到有效滿足，投資效率難以提高。因此，從經濟效率角度來看，政府投資模糊了行政規則與經濟規則的邊界，導致政府逐利、私企逐名的無序，市場需求無以滿足，不符合私有資源的效率原則和公共資源的公平原則。
此外，我們還可以看到另外一種競爭景象，即在分稅制度語境下，一些地方政府為了“一己之利”，紛紛為本地或自己的企業撐起一把保護之傘，甚或身先士卒沖鋒在前，親自操戈，為本地或自己企業保駕護航，企業之間的競爭儼然成了各地方政府之間的行政競爭。一個個“高新園區”、“基地”在地方政府招商的大旗下紛紛成立。在行政資源配置不均衡的條件下，行政干預扭曲了市場資源配置效率。
（二）政府投資純公共物品
第Ⅲ類建設項目是純公共物品，公眾需求是其供給的唯一理由。不幸的是，這種純公共物品的行政規則決策中摻雜著過多的經濟誘因，同時忽略了投資決策的社會規則基礎。2005年，國家重點文物保護單位圓明園管理處做出決策，在圓明園遺址東部挖深湖底，鋪設防滲膜，同時改建駁岸，修建游船碼頭。該項建設項目違規暫且不論，但從其決策行為可以看出，此項工程最大的決策指向是經營游船和快艇牟利。投資決策用經濟規則替代了行政規則，并將社會規則棄之一旁，未經環境評價，破壞遺址原態，開展經營性游船和快艇娛樂項目，有違公眾需求。
盡管沒有經濟誘因，但是違規則，一廂情愿推行行政規則的代位決策現象在一些轉移支付建設項目也較為常見。在新農村建設中，有些地方政府不顧及農民實際需求，拆村趕農民“上樓”。有些扶貧項目不考慮其適應性，如在2003年“非典”之后，為解決貧困地區人畜飲水問題，國家扶貧辦給計委撥付了一筆資金用于安裝水管，而且指定不得挪用?？蓪嶋H問題是，有些貧困村所緊缺的是一座橋或一條渠。
由此可以看出，行政決策是自上而下的，行政規則下的投資決策是否有效取決于成本預算約束和公眾需求的滿足。在此模式下，決策者和需求者獨立，信息不對稱將導致所供非所求的無效結果。消除信息不對稱的最佳途徑就是公眾參與公共建設項目的投資決策。參與式投資決策一方面可以反映利益相關者的訴求和需求，另一方面也可以彌補決策者知識或信息的不足。部分城市基礎設施投資過度、農村基礎設施投資不足等都是弱勢公眾少有參與公共資源行政決策的表現。投資過剩和投資不足都是決策參與不足的表現。參與式的要素是賦權公眾，讓其提出需求，使公眾需求盡情表達研。由于決策者和使用者分化，使用者需求可能未能在建設項目中得到充分反映，導致項目建成后于使用者需求落差較大，往往會出現“好心辦壞事”的結果。
（三）民間資本投資準公共物品
第Ⅳ類建設項目是準公共物品，也是為滿足公眾需求，因而該類項目首先需要遵守行政規則主導下的公平準則。同時，該類建設項目具有全部或部分可經營性，資源可由民間投資配置，所以項目還需要考慮經濟規則主導下的效率準則。由此可見，在保證公眾需求和公平的前提下，此類建設項目還可以允許民間投資者漁經濟之利。近些年來，我國基礎設施（包括市政公用設施）項目正在越來越多地采用特許經營的融資模式，吸引民間資本參與投資。項目形成了投資者、決策者和公眾需求者的完全獨立規則博弈格局，決策者要兼顧投資者的利益訴求和公眾需求。不過，需要注意的是，若投資者利益與公眾需求有沖突時，政府決策者需要在兩者之間權衡，但權衡的結果不應該犧牲公眾需求。深圳市梧桐山隧道即由民間外資參與投資的BOT建設項目，在城市化加速背景下，2000年后收費站已經成為阻礙市區與東部鹽田港地區的咽喉瓶頸，公眾交通需求得不到滿足。在政府與隧道公司談判未果的情況下，深圳市政府在2002年投資改造了深鹽第二通道——梧桐山羅沙盤山公路供公眾免費通行，公眾交通需求得到部分緩解，但仍未解決根本問題。依照準公共物品投資決策規則，如何將沖突目標熵減耦合，還需要決策者設計出激勵相容的制度安排，優先滿足公眾需求，如將收費公路還原為純公共物品，或在地鐵經營中給予民間投資者最低價虧損補貼拍賣。
（四）需求之外的社會規則基礎
在經濟規則和（或）行政規則主導下，市場需求項目和公共需求項目兼顧了投資者、決策者和需求者的效率和公平訴求，不過項目需求之外的社會訴求也不應當被排除在外，建設項目投資決策還應考慮負外部性，比如環境保護、移民、賑災、文化等社會問題。浙江溫州的楠溪江為國家重點風景名勝區，在經濟利誘下，2003年左右該河流無序開發成風，建設小水電項目達百座左右，曾致使河流區段斷流，水質由Ⅰ類變成Ⅴ類，周圍居民飲水困難，特產香魚近乎絕跡㈣。再如，2005年左右，有些地方政府打著“關心長城，修復長城”的保護性開發招牌，招來了近百個長城開發招商項目，大肆拆舊建新，浩劫過后古跡面目全非，其中開發金山嶺長城的某旅游公司為經濟之利，拆毀了一座有400多年歷史的箭樓，將其建成纜車通道的入口。旅游開發過程中，這種為經濟利益之實的保護性破壞事例并不鮮見。為迎合所謂需求而違規則的建設項目不僅是中國獨有的現象，世界各國都或多或少地存在。各種各樣的抵制活動輕則導致項目投資增加、工期延誤，重則導致項目終止。因此，在投資決策過程中，建設項目還需要在需求之外結合社會學家式的決策（Sociologist’s Approach Decision）。
工程項目投資決策是面對未來，項目評價所采用的數據大部分來自估算和預測，有一定程度的不確定性和風險。為了盡量避免投資決策失誤，有必要進行風險和不確定性分析。
所謂工程項目的不確定性分析，就是考查建設投資、經營成本、產品售價、銷售量、項目壽命等因素變化時，對項目經濟評價指標所產生的影響。這種影響越強烈，表明所評價的項目方案對某個或某些因素越敏感。對于這些敏感因素，要求項目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。工程項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。
糧食倉儲設施項目建設關系到民生之本，國家新建1000億斤糧庫的計劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對于糧食倉儲設施項目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉儲設施項目投資決策中的應用。
1 敏感性分析法
敏感性分析是通過研究建設項目主要不確定因素發生變化時，項目經濟效果指標發生的相應變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設項目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當的措施和決策。
根據項目經濟目標，如經濟凈現值或經濟內部收益率等所做的敏感性分析叫經濟敏感性分析[1]。而根據項目財務目標所的敏感性分析叫財務敏感性分析。
依據每次所考慮的變動因素的數目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
1.1 單因素敏感性分析
單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來計算特定不確定因素對項目的影響。但現實中很難成立，因為在項目投資和運行中，往往會有兩個及以上的不確定因素同時變化。
1.2 多因素敏感性分析
單因素敏感性分析的方法很簡單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關性。實際上，一個因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關性，因而能反映幾個因素同時變動對項目產生的綜合影響，彌補單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質[2]。
2 敏感性分析的目的和步驟
2.1 敏感性分析的目的
（1）把握不確定性因素在什么范圍內變化時，方案的經濟效果最好，在什么范圍內變化效果最差，以便對不確定性因素實施控制。
（2）區分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風險小的方案。
（3）找出敏感性強的因素，向決策者提出是否需要進一步搜集資料，進行研究，以提高經濟分析的可靠性。
2.2 敏感性分析的步驟
（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產投資、可變成本、銷售收入、建設期貸款利率及外匯匯率等。
（2）確定進行敏感性分析的經濟評價指標。衡量建設項目經濟效果的指標較多，敏感性分析一般只對幾個重要的指標進行分析，如凈現值、內部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經濟評價的基礎上進行的，故選為敏感性分析的指標應與經濟評價所采用的指標相一致。
（3）基準收益率的選擇?；鶞适找媛室步谢鶞收郜F率，是指企業或行業以動態的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的收益水平，是投資決策者對項目資金時間價值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經濟上是否可行的一個主要依據和重要的經濟參數?；鶞适找媛实拇_定主要取決于資金來源構成、投資的機會成本、項目風險及通貨膨脹率等幾個因素，通常工業項目的基準收益率選10%為宜[3]。
（4）計算因不確定因素變動引起的評價指標的變動值，一般就所選定的不確定因素，設若干變動幅度（通常用變化率表示）。然后計算與每級變動相應的經濟評價指標值，建立一一對應的數量關系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。
單因素敏感性分析相對簡單，只選擇其中一個變動因素，假定其他因素都不變化，而計算該因素變化對分析指標的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個或兩個以上因素，計算它們變化對分析指標的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來分析計算，例如假定投資和成本上漲，而銷售下降的組合。
（5）計算敏感度系數并對敏感因素進行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數值有較小的變動就能使項目經濟評價指標出現較顯著改變的因素。敏感度系數的計算公式為
式中 β 評價指標A對于不確定因素F的敏感度系數；
ΔA 不確定因素F發生ΔF變化率時，評價指標A的相應變化率（%）；
ΔF 不確定因素F的變化率（%）。
敏感度系數越大說明該因素越敏感。
（6）計算變動因素的臨界點。臨界點指項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項目的效益指標將不可行。例如當建設投資上升到某值時，內部收益率將剛好等于基準收益率，詞典成為投資上升的臨界點。其含義是指某一變量的變化達到一定的百分比或者一定數值時，項目的評價指標將從可行轉變為不可行。
3 計算
某糧庫物流功能提升項目計劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運營周期N年。（基準收益率i=10%）
計算得凈現值
3.1 單因素敏感性分析
（1）以建設投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當一個因素變化時，其他兩個保持不變
（2）選擇項目的凈現值為評價指標， 時項目可行
（3）計算列表如下：
由公式
計算得 建設投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .
那么，凈現值對于 值較大的因素變化的反應最敏感，即引起 值最大的那個變化因素為敏感因素。
3.2 多因素敏感性分析
令 和 分別代表建設投資和年收入變化的百分數，則項目必須滿足 時才能可行。可分別取 為±5%， 為±10%，便可計算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項目可行。
4 結論
在建設投資決策階段通過敏感性分析，可以找到影響糧食倉儲設施項目經濟效果的敏感因素，并建立起變動因素與經濟效果指標之間的對應定量關系，進行項目投資風險估計，從而采取有效措施，進行重點監督和防范。
關鍵詞：工程造價；前期工作；重要性；技術探討
Abstract: this paper briefly introduced the pre-project decision-making and investment estimation work content, introduce the preparation work for the important meaning, content and domestic related aspects of the present situation, according to author project cost control based on the engineering project of the early work exploratory Suggestions.
Keywords: engineering construction; The early work; Importance; Technology explore
中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
建設項目前期研究工作是一項復雜有機的工作，其包含了項目選址、項目環評、用地預審、項目立項、水土保持、用地報批以及工程開始前的各項準備工作，涉及國土局、建設局、環保局、發改委及水利局等職能部門，各項目工作費用與項目總投資關系密切，是一個全面決策的階段。做好項目的前期工作要完成項目資金規劃等多方面的決策階段工作，在工程質量保證的前提下，最優化實現工程項目的經濟效益。本文就具體前期工作內容及意義進行闡述，總結了國內的部分決策階段工作現狀，分析不足，提出做好前期工作重點加強方法選用方面的措施探索。
項目前期決策和投資估算工作
工程項目建設前期投資者要根據自己的建設意圖進行項目決策研究，首先要基于調查研究進行分析總結，繼而就工程項目選擇經過合理研究得到的投資規模、投資結構、投資方向、投資分配和投資項目，根據擬定好的投資估算進行整體技術經濟布局分析，完成項目的最終立項。確定項目之后，就要進行前期投資估算的決策任務，按照現行資料及相關方法，進行項目投資額度估算，這也是項目可行性研究報告及項目建議書的有機組成部分，體現了決策者的建設思想。
前期工作的重要意義及項目內容
3.1 項目建設前期決策及投資估算工作重要性
建設工程項目首先要基于工程的造價考慮，做好前期研究決策夠工作，這是整個工程要想取得預期社會效益和經濟效益的必要要求，需要認真嚴謹科學投入研究工作。做好工程立項的決議之后的投資估算方面的前期研究工作同樣占據著工程建設重要的地位，其直接關系著即將開始的勘察設計工程概算、繪制施工圖所得預算編制及項目所有投資經費的籌措方案等，起著決定整個項目前期研究工作及整個建設項目成敗決定性的作用。
3.2 前期決策分析基礎依據
工程建設項目要以充分準確且全面的了解掌握同項目決策分析相關各方面數據資料為基礎，充分做好工程建設前期研究工作，具體來講包括各方面的規劃、全方位的規定及具體的環境條件等方面的研究調查。首先，明確了解國家經濟的長期規劃方向，對相關行業及地方的規劃要求更要做出大量調查分析工作，對其做到信息掌握，特別是市政道路建設，必須把握當地的建設規劃要求。其次是清楚相關工程、技術及經濟方面的法律、法規和規范標準等，清晰各個分項已經明確規定的技術指標、定額標準。最后，對當地的原材料市場、交通運輸便利性情況、地理氣候環境特色、相關部門環境保護等級要求及人文風俗環境等全方面進行調查研究工作，掌握最準確最實用的數據融匯進決策規劃之中。
3.3 項目決策分析具體內容及影響分析
依據項目前期研究的基礎，完成多方面涉及因素才能做好項目的決策分析及確定項目方針等工作。項目決策分析主要包含七大方面的內容：當地市場的分析和項目投資戰略規劃；所有資源的優化配置和具體資源條件的評價；設計建設方針方案；完成項目投資估算；多方面融資方法計劃；經濟財務評判；建設項目社會及環境影響效應評價；相關不確定性因素分析及綜合分析等。
3.4 國內項目建設前期決策研究工作現狀及不足
較發達國家重視建設項目的前期決策研究和投資估算工作而言，我國相關工作的研究現狀有所欠缺。工程建設很多都是沒有對前期研究工作予以足夠的重視，相應的也沒有投入足夠的調查研究工作，建設工程項目主要是集中在項目施工階段進行工程造價的控制管理工作，忽視了前期工作的重要性。
工程前期工作控制造價措施
要做好工程前期工作，方便控制工程造價，最基礎的是仔細、全面而準確的收集投資決策等所需的各方面技術指標信息資料，加強所得資料的真實性和準確性是保證控制造價的前提。項目投資決策單位要做好實地考察工作，由專業人員深入現場收集詳細的可靠資料，例如掌握工程所在地區交通運輸相關情況，了解氣候環境狀況，清楚建筑場地地形地貌及地質情況，對當地的材料設備市場價格及質量信息作出足夠的調查研究工作等。在把握準確可靠資料的同時，使用所擁有的信息資料，運用價值工程等知識原理，進行投資項目財務分析研究，作出項目的社會、經濟和環境綜合分析評價，確保投資決策的科學性、合理性和可實施性。
需要進行的調查研究內容較為廣泛，最必須的主要為當地市場在所建項目壽命期限內的市場需求情況，類似的工程項目建設情況和國家政策對所建項目服務產業發展趨勢利弊情況等。掌握大量技術及參數統計信息數據資料，做好市場調查研究工作才能保證投資決策方能夠綜合性的分析處理前期決策工作，保證項目建設造價的控制。
獲得了大量的可靠及時資料，完成了資料的整理并采用先進科學的處理方法實現信息綜合之后，運用科學手段進行科學的可行性研究和投資估算等決策為工程建設前期工作的關鍵環節。根據已有的數據，評價擬建工程項目的環境效應、社會影響和經濟效益及項目抵抗風險能力，客觀估計預測開發建設各項風險值，作出最終項目結論，保證高效的建設行為。
結論
做好基建項目的前期研究工作需要掌握多方面的技術經驗技巧，作出全面的評價，只有科學嚴謹的完成前期相關決策和投資估算工作，才能保證工程造價的良好控制。充分發揮決策團隊成員的積極性，把握住項目前期研究工作的各個環節，就能做出高經濟效益的精品工程。
參考文獻
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然而，對具有經營特征的房地產項目后評價工作則不被關注。據調研，目前僅個別房地產企業嘗試進行房地產項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作?？傮w看來，房地產項目后評價工作已經被行業內領銜企業所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規程導引，但針對經營性項目投資決策的后評價卻未引起業界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產行業支柱產業及其迅猛發展地位不相稱。進行房地產項目后評價探索已是行業和企業發展急需推進的迫切任務。
房地產項目后評價是針對房地產全程的評價。本文主要是針對房地產項目前期即投資決策環節進行后評價，具體指房地產企業在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經驗并汲取教訓，為企業建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據歷史數據和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態與前期決策分析會出現各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規范投資分析決策方法對房地產項目可持續經營發展具有重要作用。
（二）有利于科學制定企業投資決策機制
面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發成本，科學的投資決策機制對確保房地產企業收益，規避房地產市場風險，實施房地產企業發展戰略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規劃未來的項目拓展戰略，做出更科學、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產企業和行業制度化建設
建立健全項目投資決策后評價，將企業發展歷程中項目投資決策的經驗和失誤及時有效反饋，對完善企業管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規范化、制度化發展具有重要意義。同時，又將推動房地產行業的規范化和科學化發展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰略定位、項目各項策劃成果、企業項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰略定位和投資可行性研究進行后評價。
房地產項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學性
前期投資分析作為決策依據，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經濟和社會環境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現在：決策依據的內容齊全、項目要素分析全面、數據準確可靠、論據充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要?？茖W合理地完成房地產投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經濟和房地產市場發展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。
以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當地經濟發展和房地產市場演變情況，將預期投資環境與實際經歷的外部環境作對比，評價預期投資環境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產品、客戶、價格、經營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產品定位與實際產品，是否發生調整，如果發生調整找出調整原因，并評價產品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產生的市場效果。評價經營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。
3.項目經濟技術指標變動及偏差分析
對比完工后與規劃的主要經濟技術指標（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產生的經濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關鍵時間節點實現的可能性，與實際完成的關鍵時間節點作對比，列出每個節點的延遲（提早）天數，查出控制節點與計劃偏差的節點，分析影響項目節點進度的主要因素，并提出未來類似開發項目的應對措施。關鍵時間節點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現時間。
5.財務可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。
由于項目發展期間開發成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產價格、成本費用和其他因素影響，房地產收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產企業開發與經營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執行與反饋體系進行評價。
首先，房地產企業是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規范性的規章制度，規范程度體現在是否有利于房地產企業的項目投資決策科學性、操作有據可依、管理的統一協調。其次，企業是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發現、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環節，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業是否形成決策的執行、監督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業持續改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。
參考文獻：
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