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【關鍵詞】房地產 施工 固體廢棄物 分類 管理
我國房地產開發尚處于快速發展階段，房地產開發在工程建設階段大量消耗資源、影響環境，國家積極倡導實施綠色施工1。在施工過程中固體廢棄物的有效管理和處置是體現綠色施工的重要方面。
1、施工過程中固體廢棄物的分類
固體廢棄物的合理分類是實現固體廢棄物有效管理、合理處置的前提，能夠針對不同類別的固體廢棄物提出不同的減量化、資源化措施，采取不同的收集、儲運和處置方法。
在施工過程中產生的固體廢棄物主要包括生活垃圾、糞便、危險廢棄物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固體廢棄物數量的絕大比例。
1.1 生活垃圾
施工過程是大量人員參與的過程，有人參與則必然產生生活垃圾。雖然與建筑垃圾相比占比不大，但是由與現場每日均有數量可觀的人員生活、工作在施工現場，造成生活垃圾產生的絕對數量不容忽視。按照人均0.5kg/人.日估計，對于一個建筑面積在10萬平方米的住宅小區，日均工人數約在300人，則日產生生活垃圾約150kg，若按2年建設周期計算，則施工期內將產生一百余噸的生活垃圾。
在施工過程中的生活垃圾可以按以下方式分類：
（1）廚余垃圾：主要包括于職工生活區施工人員剩飯、剩菜以及食堂剩余的食材；
（2）植物殘枝：辦公生活區綠化植物的落葉、殘枝、枯死植物等；
（3）可回收垃圾：主要包括辦公區產生的廢紙、職工廢舊衣物鞋帽、各類飲料瓶罐等；
（4）其他垃圾：主要是辦公與生活區衛生清潔時產生的渣土。生活辦公區產生的少量廢舊電池、燈管、廢舊電子類產品等可以不按危險廢物處理2，歸入生活垃圾處理。
1.2 糞便
在建筑施工過程中，職工生活與辦公區周邊市政設施不完善，為解決各類人員的“方便”問題而建設的臨時廁所的排水無法排入市政排水管道，需要單獨建設糞便的臨時收集設施。
1.3 危險廢棄物
在建筑施工過程中產生的危險廢棄物主要包括：
（1）施工機械設備運行、維修保養過程中產生的廢棄礦物油；
（2）機電設備安裝、調試過程中產生的廢棄礦物油；
（3）施工過程中各類廢棄的含石棉的建筑材料
（4）施工過程中各類廢棄的油漆、涂料、有機溶劑、發泡膠以及其他有污染、含毒性的化學材料等。
1.4 建筑垃圾
建筑垃圾3指人們在從事拆遷、建設、裝修、修繕等建筑業的生產活動中產生的渣土、廢舊混凝土、廢舊磚石及其他廢棄物的統稱。建筑垃圾是施工過程中主要的固體廢棄物，對于一個10萬平方米建筑面積的新建住宅小區可產生約4000-5000噸的建筑垃圾，數量驚人！
在建筑施工的不同階段產生的建筑垃圾主要有：
（1）舊建筑拆除階段：分為磚和石頭、混凝土、木材、塑料、石膏和灰漿、鋼鐵和非鐵金屬等幾類；
（2）土地開挖階段：分為表層上和深層土，前者可用于種植，后者主要用于回填、造景等；
（3）道路開挖：分為混凝土碎塊和瀝青混凝土碎塊；
（4）建筑工地垃圾：分為剩余混凝土（工程中沒有使用掉的混凝土）、建筑碎料（鑿除、抹灰等產生的舊混凝土、砂漿等礦物材料）以及木材、紙、金屬和其他廢料等類型。
從便于管理的角度，建筑垃圾按照資源屬性進行分類：
（1）可就地利用的垃圾：土地開挖階段的表層土、土地開挖階段的深層土。
（2）可回收利用的垃圾：廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等。
（3）有資源化可能的垃圾：廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等。
（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等。
2、施工過程中固體廢棄物的管理
2.1 制定固體廢棄物管理規劃
按照分類收集、分類處理、源頭減量的原則建立固體廢棄物的管理規劃，設定固體廢棄物管理目標，建立固體廢棄物減量、分類、收集與處理技術的培訓制度，成立專門的固體廢棄物管理的組織機構，明確固體廢棄物管理的具體實施方案以及考核方法，列出固體廢棄物管理費用專項預算。
2.2 生活垃圾的分類管理
（1）垃圾分類習慣的養成
應通過培訓和教育，首先讓每位職工從建立清潔的生活辦公環境角度不能亂扔垃圾，其次讓每位職工均能夠正確分類和投放各類生活垃圾。
在初期，對亂扔垃圾的以處罰為主，未按垃圾分類要求投放垃圾的職工以批評教育為主；經過一段適應時間后，對未按垃圾分類要求投放垃圾的職工采取一定的處罰措施。
（2）垃圾減量化措施
建筑施工過程中容易實現減量化且減量后能大幅降低垃圾最終處置難度的生活垃圾主要是廚余垃圾。食堂應根據就餐人數采購合理數量的食材，并對食材妥善保管，防止食材的腐敗變質造成浪費；其次應號召職工開展“光盤行動”，減少剩菜剩飯的產生。
（3）垃圾分類收集設施的建設
垃圾分類收集設施的設置應便于職工分類投放垃圾。根據服務人數，在工地生活辦公區設置多組垃圾分類收集箱，每個收集箱應有明顯標示用以標明可以投放的垃圾種類。在職工食堂門口設置廚余垃圾收集桶，專門用于收集剩菜、剩飯等。應安排專人定期對垃圾箱及垃圾箱放置地點進行清掃，保證衛生環境條件。
（4）垃圾分類運輸與處置
應與環衛部門聯系，定期將分好類的生活垃圾及時分類清運出工地現場。
2.3 危險廢棄物的分類管理
根據工程施工實際需要，建立危險廢棄物的管理制度，列出工程施工過程中可能產生的危險廢物種類，估計各類危險廢棄物的產生量，設置合理的危險廢棄物儲存容器和儲存場所。
危險廢棄物應本著“誰產生、誰收集、誰負責”的原則，由產生危險廢棄物的部門或施工班組按照有關技術規范完成危險廢棄物的收集，在危險廢棄物儲存容器上貼上標簽，而后送入工地現場統一的危險廢棄物臨時儲存場所，并辦理入庫手續。危險廢棄物儲存場所應設置專人負責管理和巡查，建立危險廢棄物的登記臺賬，及時聯系專業公司外運和處置危險廢棄物。
2.4 糞便
臨時廁所的建設應滿足相關的環境衛生規范，定期請環衛部門清運糞便。
2.5 建筑垃圾
2.5.1建筑垃圾減量化
（1）提高建筑壽命，充分利用舊建筑
首先應保證建筑在設計使用年限內能夠充分發揮使用功能，防止因功能不匹配對建筑大拆大建；其次應防止因政府相關規劃的變更導致“短命建筑”的出現；最后應是盡量通過利用舊建筑改造以適應新的建筑功能需求。由此盡量減少舊建筑的拆除，從而減少建筑拆除垃圾。
（2）建筑施工階段，充分利用建筑工業化生產技術，減少現場施工作業
提高建筑部品的工廠化生產水平，增加建筑部件預制化比例，減少現場施工作業，以減少施工階段各類建筑垃圾的產生。
通過全面落實建筑工地使用預拌砂漿和預拌混凝土，減少施工現場廢棄水泥、砂等廢棄建筑材料。
通過鋼筋加工的工廠化生產，可以提高鋼筋的利用率，減少廢棄鋼筋的數量。
使用工具型定型模板，提高模板的周轉率，減少廢棄模板的產生。
采取精裝修交房的方式，減少裝修的二次拆改，減少建筑垃圾的產生。
（3）合理設定各類建筑物料的損耗，實現建筑物料的定量管理
建筑物料的損耗中有很大一部分通過各種方式變成了建筑垃圾。因此通過管理措施和技術方法減少物料的損耗對建筑垃圾的減量化具有十分重要的意義。
在建筑施工階段，首先通過新工藝、新材料的應用減少損耗；其次設定合理的損耗率基準，對低于損耗基準的給予獎勵，超過合理損耗的給予懲罰。由此通過降低損耗達到減少建筑垃圾的目的。
大宗物料的合理損耗可以參考以下數據4：
現場鋼筋加工損耗率≤4%，預拌混凝土損耗率≤1.5%。
（4）合理簡化建筑物料的包裝，物料供應商回收部分包裝物
建筑部品、建筑物料的包裝物也是建筑垃圾的重要組成部分，因此采取合理簡化建筑部品與物料的包裝（比如通過使用散裝水泥而不是袋裝水泥以減少包裝袋產生量）、供應商回收包裝物（比如各類托盤、電纜盤等）等措施可有效減少現場廢棄包裝物
2.5.2建筑垃圾分類收集
（1）設置建筑垃圾分類收集設施
在施工現場合理劃定建筑垃圾堆放及回收點，各類材料回收點采用有明顯標識（包含顏色、文字、負責人）和堆放區域界限（擋板、圍墻），對于有防水、防雨要求的材料應加蓋頂板。
在每個作業面須配備分類垃圾收集筐，施工人員在施工過程中須將分類垃圾收集至筐中，待當日施工完后，由專人拉運至垃圾堆放區進行統一分類堆放，做到現場工完清完，保持現場整潔。
（2）建筑垃圾的分類記錄
根據現場調研，為建筑垃圾收集單位制定填寫表格，由專人負責記錄各類垃圾的產生量并保持記錄的連續性、準確性。
2.5.3建筑垃圾分類處置
（1）可就地利用的垃圾
開挖階段的表層土可用于現場小區的園林綠化，開挖的深層土可用于室內外回填。
（2）可回收利用的垃圾
廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、各類包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由資源回收部門收運。
（3）有資源化可能的垃圾
對施工現場周邊有廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等建筑廢棄物的資源化企業的，可由資源化企業回收利用；周邊無資源化企業的，可以運往政府指定的建筑垃圾消納場所。
（4）其他垃圾
若現場或周邊具備渣土利用條件，渣土可以進行室內外的回填作業；不具備利用條件的，渣土可運往政府指定的渣土消納場所。
對未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等可以直接運往政府指定的建筑垃圾消納場所。
3、結論
對房地產開發施工過程中固體廢棄物的合理分類是實現固體廢棄物有效管理的前提。同時針對不同種類的固體廢棄物制定不同的減量化措施，采取不同的收集方式和處置方式，可以有效減少固體廢棄物的產生量，提高固體廢棄物的再利用率，真正實現“綠色施工”。
參考文獻：
1. 綠色施工導則. 建質[2007]223號
2. 國家危險廢物名錄（修訂稿）（征求意見稿）. 環辦函[2014]1111號
邢志民 西安建筑科技大學
摘要：近年來我國房地產行業雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調控政策的實施和市場競爭的不斷加劇，房地產業的投資風險性也
在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產開發貸款的風險管理應更加全面、系統勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款作為研究對象，參照國內先進實踐經驗對其現狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據存在問題提出相應的解
決措施。
關鍵詞：銀行；房地產開發貸款；風險防范；有效措施
1.國內研究現狀及水平
在我國銀行房地產開發貸款的風險防范研究主要側重于信
貸風險的分類、識別和產生原因的定性分析層面。其研究的開始
時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）
從不同的角度闡述了防范房地產信貸風險的策略、 劉曉維 （2007）
分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產信貸風險等。②
實證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業銀行住
房貸款領域、陳崢嶸（2009）認為房地產信貸風險主要來自信用
風險，他將神經網絡的理論應用到房地產信貸個人信用風險的評
估中等。
2.房地產金融風險的理論分析
（1）房地產業與金融業
房地產自身周期長、資金需求大的開發特性，決定其僅依靠
開發商難以實現，金融業的支持必不可少；而房地產的大批資金
需求亦可以有效的擴大金融業的業務量，實現金融業的多元發
展。按照現代經濟理論，金融業是符號經濟的代表，房地產則是
實體經濟的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發展。
（2）房地產金融的概念和分類
房地產金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產金融是指
所有與房地產活動有關的金融活動。狹義而言，房地產金融特指
一些特定的具體金融形式。
房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金
融。政策性的是指與國家住房制度改革有關的一系列房產金融活
動。商業性房地產金融則能進一步的劃分為房產金融和地產金融
兩類。
3.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款發展現狀
（1）XX 銀行 XX 分行總體經營情況
XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區，屬于二級分行，最近
幾年銀行業務發展并不理想，己經連續三年未能完成上級銀行所
下達的業務目標。因此為了進一步強化經營管理、提升業務量和
銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產開發企業的貸款投
放，并希望由此達到上級所下達的年度業務考核。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款概述
2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款額為 11.27
億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額
的 7.3%，房地產開發貸款全年發放 1.9 億元，占其難年度公共貸
款發放額的 11.5%。其中住房開發貸款 10.07 億元，為中長期貸
款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1
億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶情況
至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶共五家，
共計為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。
各客戶情況說明如下：
①西安 MP 花園項目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億
元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期
為 10 年 3 月，擔保方式為抵押，貸款期限三年。
②A 山莊項目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款
種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1
月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限三年。
③B 舊城改造項目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為
11 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
④C 大廈項目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款
種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔保
方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項下單筆貸款期限三
年）。
⑤E 城區改造項目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為
12 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款的特點
①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產客戶較少，
現擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發放的貸款主要集中在 A 山
莊項目上，存在經營風險。②缺少大型的房地產客戶，現有客戶
中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項目居多。④貸
款擔保方式保守謹慎。
4.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險分析
（1）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險計量
目前為止，XX 分行的房地產開發貸款的還款不良率為 0，但
仍存在極大的風險。①就風險的分類而言，XX 分行的房地產開
發貸款主要為關注類類貸款余額，即 A 山莊項目的貸款。若該項
目工程出現問題，則銀行貸款資產的收益與質量必將大受影響。
②從計提減值的準備來說，XX 分行的房地產貸款質量低于全行
公共貸款質量，且出現惡化趨勢。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險考察
從市場風險、信用風險和操作風險三點，對 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款風險考進行察。①目前我國房地產市場為政府
主導，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產開發貸款風險。
②我國房地產市場仍處于起步階段，相關政策和制度建設仍存在
諸多問題，銀行的房地產開發貸款存在信用風險。③銀行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導致銀行出現重
大損失。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險原因分析
①貸款的評估調查制度存在缺陷。②銀行員工的風險防范意
識薄弱。③貸款期限與相關項目的開發周期存在不匹配現象。④
銀行房地產開發貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現行房地產融
資制度存在問題。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款防范策略
①加強健康信貸文化的宣傳與培養。②注重對市場的調查研
究，及時調整發展策略。③加強銀行內部監管，避免人為惡性貸
款的出現。④培育專業的信貸從業人員。⑤鼓勵創新，實行銀行
貸款業務的多元化。
（5）結論及展望
銀行的房地產開發貸款必然的存在著種種風險，而兩者的緊
密關系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產信貸行
業。因此加強對其現狀和未來發展的研究，提高自身對風險的辨
別能力是銀行長遠發展的必然要求。我相信，隨著相關研究的不
斷深入和相關制度的不斷完善，我國銀行房信貸風險管理必將越
來越科學、高效。
5.方案和準備采用的措施
（1）現狀及理論綜述研究：深入了解國內外研究現狀及相
關前沿理論，在歸納和總結前人研究的基礎上，提出并深化本課
題研究思路。
（2）市場調研：深入調研產業銀行房地產現狀，收集市場
數據（主要從當地房地產管理部門統計數據獲?。?/p>
（3）理論研究：運用相關經濟模型，對產業銀行房地產金
融風險進行探尋研究。
參考文獻：
[1]劉柞.房地產信貸風險與防范對策[J].中圍金融，2004.7.
[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產開發貸款風險防范研究[D].華南理工
大學，2012.6.15.
[3]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊，
2008：210.
關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。
1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響
1.1 城市建設用地的開發強度
受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。
1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制
近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。
1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響
一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。
從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。
1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導
主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規劃和房地產開發的關系
1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。
2)城市規劃影響房地產開發的效益。
影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。
3)城市規劃指導和促進房地產開發。
由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。
4）從城市規劃的不同分類
對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2 城市規劃和房地產開發的協調發展
2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理
必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2. 2 房地產開發要符合城市規劃
房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進城市運作
現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展
將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。
2. 5 城市規劃應具有彈性
現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。
結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。
參考文獻：
關鍵詞: 房地產項目；風險分析；風險控制
Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。
2、房地產開發項目風險
2.1 房地產開發項目風險的分類
從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風險和投機風險
純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。
2.1.2自然風險和人為風險
自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。
2.1.3靜態風險和動態風險
靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統風險和非系統風險
系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產開發項目風險的特征
房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。
2.2.1個別性
房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。
2.2.2復雜性
房地產開發項目能否順利實施要受到土地條件、規劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發項目所面臨的風險具有綜合性和復雜性。
1、房地產開發投資增速繼續回升
2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產開發投資增速出現逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產開發完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮固定資產投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態勢。去年1～11月房地產開發投資增速低于同期固定資產投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。
去年1～11月,全國房地產開發企業房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。
去年1～11月,全國房地產開發企業完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發面積20338萬平方米,同比下降2.5%。
2、中部地區投資增速最快
去年1～11月,房地產開發累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產開發累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產開發投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。
從各地區的房地產投資增長情況看,31個省(區、市)中有18個省(區、市)的房地產開發增長速度超過平均水平,增長居前的地區是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區房地產開發投資增長較快,同比增速超過40%。
分用途看,住宅和商業用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產開發投資的比重為71.5%。其中經濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業營業用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業營業用房占全部房地產開發投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。
二、企業資金壓力有所緩解
從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉向,資金缺口由負轉正,流動性呈現加速釋放的態勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內需求,2009年5月份,國家下調了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%,這是13年來的首次下調。行業融資門檻的降低,意味著開發商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉,2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。
銀行貸款和其他資金是我國房地產開發最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產開發企業資金來源的比重超過 60%。受國內貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業資金來源增速持續走高,開發商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產開發企業本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產開發企業資金狀況的好轉為投資的恢復奠定了較好的基礎。
三、商品房銷售明顯好轉
從2008年下半年以來,針對房地產市場低迷、宏觀經濟下行壓力較大的情況,國家連續出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產市場呈現出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉,商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。
1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環比上漲2.1%。分類型看,經濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環比上漲1.3%。分地區看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。
2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。
3、新建非住宅銷售價格同比上漲4.0%,環比上漲0.9%。分類型看,辦公樓銷售價格同比上漲6.6%,環比上漲0.9%;商業營業用房銷售價格同比上漲2.1%,環比上漲0.6%;其他用房銷售價格同比上漲3.8%,環比上漲 2.0%。
一、我國房地產企業資產規模估算步驟
估算我國房地產企業資產規模的基本步驟是：
1 根據2004－2008年的數據，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產企業總數。
2 利用2004年的數據推算2009年各級或各類(房地產中介服務企業按投資來源進行分類)房地產企業數量。首先統計2004年各級房地產企業數量并計算各級企業數量占企業總數的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產企業總數乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產企業數量。
3 利用2004年房地產企業平均資產值、2004年和2009年房地產上市公司平均資產值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產企業的平均資產值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業數量與步驟3估算出的各級或各類企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年房地產企業的總資產值。
二、我國房地產企業資產規模估算
1 我國房地產開發企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產開發企業總數
根據2004－2008年房地產開發企業總數，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業總數的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產開發企業總數A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數值代入式(1)，可計算得出2009年房地產開發企業總數是96679。
(2)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業數量
2004年各資質等級房地產開發企業數量及其占企業總數比例Xi，如表2所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產開發企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的房地產開發企業數量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業平均資產值
首先，計算2004年各資質等級企業與一級企業平均資產值的比值Pi，如表4所示。
其次，計算2004年一級房地產開發企業與房地產上市公司平均資產值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產上市公司的平均資產值是91.36億元。假設Q不變，用這個平均資產值與Q相乘，得出2009年一級房地產開發企業的平均資產值是34.72億元。
最后，假設Pi不變，用2009年一級房地產開發企業的平均資產值與Pi相乘，推算出2009年各資質等級房地產開發企業的平均資產值，如表6所示。
(4)計算2009年我國房地產開發企業總資產值
將表3的各資質等級企業的數量與表6中各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國房地產開發企業總資產值，如表7所示。
2 我國物業管理企業總資產值估算
(1)估算2009年我國物業管理企業總數
根據2004－2008年物業管理企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業管理企業總數的公式同式(1)。同理，根據表8的數值，可推算出2009年物業管理企業總數是65087個。
(2)推算2009年我國各資質等級物業管理企業數量
2004年各資質等級物業管理企業數量及其占企業總數比例Xi，如表9所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年物業管理企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的物業管理企業數量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質等級物業管理企業平均資產值
2004年各資質等級物業管理企業平均資產值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業管理企業資產規模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業管理企業資產年均增速M。
由相關研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設M不變，用2004年各資質等級物業管理企業平均資產值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質等級物業管理企業的平均資產值，如表12所示。
(4)計算2009年我國物業管理企業總資產值
將表10的各資質等級企業的數量與表12的各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國物業管理企業總資產值，如表13所示。
3 我國房地產中介服務企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產中介服務企業總數
根據2004－2008年房地產中介服務企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產中介服務企業總數的公式同式(1)。同理，根據表14的數值，可計算得出2009年房地產中介服務企業總數是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業數量
2004年各投資來源房地產中介服務企業數量及其占企業總數比例Xi，如表15所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產中介服務企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產中介服務企業數量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業平均資產值
2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產中介服務企業資產規模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產中介服務企業資產年均增速N。
由《2009中國房地產百強企業研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設N不變，用2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值和房地產中介服務企業資產年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產中介服務企業的平均資產值，如表18所示。
(4)計算2009年我國房地產中介服務企業總資產值
將表16中的各投資來源企業的數量與表18的各投資來源企業的平均資產值分別相乘，得到2009年我國房地產中介服務企業總資產值，如表19所示。
三、我國房地產企業資產規模估算
一、年上半年中國房地產市場行業數據總結：
1、房地產開發完成情況：
年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。
年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
2、商品房銷售情況：
年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。
3、房地產開發企業資金來源情況：
年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數：
房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。
年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
5、全國房地產開發景氣指數：
年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。
從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點；本年資金來源分類指數為113.63，比月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點；土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點；商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點；房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。
二、房地產市場運行的主要特征：
1.住房投資持續加快，商品房住房比重持續上升：
年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。
中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產政策調控下，房地產市場的投資熱度在一定時期內不會改變。
2.土地開發增長較快，企業購置土地較為大膽：
年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
由于大多數房地產開發企業對于未來房地產市場的看好趨勢，雖然受調控政策和房地產市場銷售低迷的共同影響，房地產開發企業購置土地已經比較謹慎，企業購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產企業由于戰略儲備、企業未來發展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。
3.商品房建設增長平穩，竣工面積增速高于往年：
年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年的房地產市場的高漲運行，以及房價的持續高位運行，房地產消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產開發建設持續保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續到下半年的是房地產市場的存房量持續增加,市場供應量持續增長，供求關系出現變化趨勢。
4.商品房銷售開始出現負增長，銷售壓力逐漸加大：
