時間：2023-05-17 16:11:17
序論：在您撰寫開發區發展規劃時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
一、目標定位
遠景目標：阜寧經濟希望之區、科學發展的樣板區、全面開放的示范區、社會和諧的新城區
中期目標：“十一五”計劃將園區建成20平方公里工業區，引工業項目300個，工業投入150億元，財政收入超5億元。
近期目標：2007年業務總收入超100億元，工業投入超10億元，財政收入超億元。
二、運作體制
繼續實行企業化管理、市場化運作，把開發區管委會辦成服務型政府、經營性機構、效能型機關和效益型園區。
服務型政府：管委會行政管理職能僅定位局限在企業圍墻外的環境建設上，監督實施“三制”保護，對進區企業唯一需要履行的職能就是提供服務，投資審批的一條龍服務，建設階段的全方位服務，開工投產后的經常。
經營性機構：招商引資，引進項目是開發區最大的營銷目標，開發區是經營土地，招引項目的專職機構。
效能型機關：小政府大服務、一崗多職、交叉兼職，實行主任負責制、績效工資制、末位淘汰制。
效益型園區：將開發區作為集團性企業來運作，以追求利點擊查看本資料原創網站更多文章潤最大化為原則。追求土地效益，著重強調投資強度、稅收貢獻，既考慮近期土地征用價格，更著眼于項目的長遠效益。實行招商選資，不計成本的招商是不成熟的招商，沒有效益的項目是不成功的項目。
三、招商機制
招商方向：主攻長三角、深入開發區、結交真客商、引進大項目。
招商方法：全民收集信息、專業小分隊出擊。
招商手段：突出駐點招商、活動招商、以商引商和情感招商。變盲目招商為有選擇的定向招商，提高招商成功率，招商工作中切實把握三要素，即投資欲望、投資實力和投資效益。
招商重點：著力招引產業帶動力強的大項目，稅收貢獻率高的好項目，如：同行業世界排名第二的美國柏威公司塑膠旅游制品項目、上海外貿進出口排名第一的蘭生集團工業園、全國鋼絲繩產量第一的法爾勝鋼絲繩項目。
全區累計引進億元項目18個，上市公司投資企業5個，外商投資企業20個。
四、初步思考
①適度負債，超前投入。
②經營園區，以商養工。
③拓展三產，發展物流。
認真實施四大發展戰略
①實施大項目興區戰略。
②實施筑巢引鳳戰略。
③實施經營園區戰略。
一、產業現狀與比較優勢
生物醫藥群體發展。生物醫藥以及與之相關聯的企業已達50余家，總投資133億元，占開發區投資總額的62%，產品主要有生物制藥、化學制藥、中成藥及醫藥中間體、醫療設備和醫藥包裝材料等。華北制藥集團、制藥集團的主要生產企業和四藥有限公司等知名醫藥企業開發區安家落戶，主導產品半合成抗生素的生產規模和生產能力居全國領先地位，是我國目前最大的抗生素原料藥和粉針劑企業最集中、最密集的生產基地。華北制藥華民藥業有限公司是生產新頭孢系列單體最大的廠家，四藥有限公司的軟包裝大輸液制劑全國市場占有量第一，華藥集團華勝有限公司的硫酸鏈霉素、雙氫鏈霉素占世界總量的65%，石藥集團恩必普有限公司研發的丁苯酞軟膠囊是具有自主知識產權、治療預防腦卒中的國家一類新藥，中唐科技有限公司研發生產的糖尿病患者專用藥品和專用食品效果明顯，九派制藥有限公司生產的是國家指定生產企業，華北制藥愛諾有限公司生產的綠色無公害、無污染的生物農藥、獸藥，市場占有率列同行業之首，開發區形成醫藥門類比較齊全、生物產業比較集中的醫藥產業群和生物產業鏈，為“中國藥都”建設發揮著重要作用。
裝備制造異軍突起。機械裝備制造企業40余家，總投資額占開發區總量的26%。較大規模的有市動力機械廠、太行機械工業公司、宏昌天馬改裝車公司、冀凱集團、天同集團、精工化工設備公司、石特閥門公司、浩森不銹鋼公司、河冶科技公司等企業。市動力機械廠是全國礦山、森林專用機車的定點企業，太行機械工業有限公司是全國最大的紡織機械生產廠家，宏昌天馬改裝車公司改裝的自卸車在市場、華北市場占有很大的份額，石特閥門公司的生產規模位居全國同行三甲，河冶科技有限公司生產的粉末高速鋼已具世界領先水平，省會周邊乃至華北地區最具發展潛力、最具競爭活力、最具影響力的機械裝備制造業中心已經形成。
輕工食品方興未艾?，F有食品類企業7家，占開發區總投資的8%。由省糧食產業集團與世界500強之一的美國ADM公司和新加坡豐益面粉有限公司合資建設的益海（）糧油工業有限公司，總投資8億元，設計生產能力日加工小麥面粉2000噸、花生油600噸、棉籽油1000噸，是省農業產業化龍頭企業。中澳合資投資1億元的出口型企業—長城麥高食品有限公司，年加工肉制品等農產品5000噸，出口創匯1000萬美元。投資1.2億元的同福食品有限公司，其同福碗粥生產規模和能力居全國第二，占市場分額的30%。此外，總投資12億元的白沙煙草有限責任公司卷煙廠，年產“鉆石牌”優質香煙50萬標箱，可實現銷售收入66.8億元，利稅25億元，已成為我區經濟結構中獨特并且分量極重的重要一員。
目前，全區已累計完成投資240多億元，進區規模企業已達60余家，吸納了世界500強參股企業6家，上市公司5家，合資企業14家，投資超億10億元企業4家。一大批投資規模大、技術含量高，輻射帶動作用強的“龍頭”項目建成投產，依托這些“龍頭”項目帶動效應，逐步形成了生物醫藥、機械制造、輕工食品等特色產業群，特別是依托“國家級生物產業基地”的品牌優勢，生物（醫藥）主導產業獲得了較快發展。華藥工業園、石藥工業園等超100億元項目集中在開發區投資建設。
“十二五”是開發區貫徹落實科學發展觀，凝心聚力向“銷售收入超千億、利稅過百億、爭創國家級開發區”目標邁進的重要時期，是加快實現“三年大提升”任務的關鍵之時。做好“十二五”期間的各項重點工作，對于建設“省會東部產業新城”和“國家一流生物產業基地”，實現開發區又好又快的發展具有重要的戰略意義。
二、指導思想、總體思路與發展目標
（一）指導思想：堅持以黨的大和屆三中全會精神為指針，以貫徹落實科學發展觀活動統領全局，以“轉變經濟發展方式”和“項目攻堅”活動開展為契機，進一步強化發展“第一要務”，緊緊圍繞“招商引資”這一中心，做大、做強、做優“生物醫藥、機械制造、輕工食品”三大主導產業，推動開發區招商引資、項目建設、承載能力、經濟增長等重點工作實現新突破，實現開發區又好又快地發展。
（二）總體思路：以結構調整為主線，以提高競爭為目標，以參與國際競爭為方向，以市場為導向，以企業為主體，發揮優勢品牌的帶動作用，加強技術創新、體制創新和管理創新，建立和完善產業發展平臺，強化產業技術創新能力和基礎設施建設；生物醫藥業要調高調優，機械制造業做大做強，積極培育糧油食品加工業，加快電子通訊、優質煙草產業發展，強化基礎設施建設，形成以生物醫藥產業為龍頭，以機械制造業和輕工食品為主體，以信息產業和紡織服裝業為兩翼的產業格局。
（三）發展目標：按照“高起點、大規模、快速度、產業配套、人才集中、設施完善、環境優美”的建設方向，通過對開發區內生物技術及新制藥等領域的產業、人才、技術、資本等資源要素的有效整合與重組，實現五大目標：一是建成具有國際影響力的國家生物技術及新醫藥產業基地；二是全力推進企業集團和企業群建設；三是大幅提高科技實力和創新能力，通過實施創新工程特別是科教興企戰略，配套建設高新技術產業生產與服務技術平臺，提高對區域生物醫藥等產業的技術支撐；四是全面提高區內主導產業的國際競爭力，不斷開拓國際市場，提高出口產品附加值和國際競爭力；五是實現對地區經濟的超強帶動和輻射。通過相關產業的帶動和對周邊地區經濟的輻射，進一步促進我區的產業結構優化和產品結構升級，實現“銷售收入超千億，利稅過百億”目標。到“十二五”末，開發區地區生產總值達到300億元，年均增速30%以上，其中醫藥業增加值達到210億元以上，年平均增速保持在33%以上；完成工業產值1000億元，年均增長32%；實現工業增加值280億元，年均增長33%；完成固定資產投資300億元，年均增長35%；實現利稅100億元，年均增長32%。
三、發展重點產業
1、生物醫藥產業。依托國內外知名醫藥企業，遵循生物技術及新醫藥產業發展規律與國家醫藥產業發展政策，以發展生物技術、推進新醫藥產業為重點，充分發揮區內現有企業、技術和產品三大優勢，瞄準生物制藥增能、化學制藥升位、現代制藥升級三大目標，組織實施藥物設計篩選技術、基因重組技術、手性技術、藥物分離提取技術、新型藥物制劑技術、組織培養技術等六大關鍵技術攻關，實施生物制藥產業化、化學制藥規?；?、成果轉化高能化、投資環境最優化等重點工程。圍繞原料藥規模化，新藥產業化，強化我區在高新醫藥產業化的優勢地位，集中力量實施微生物發酵技術以及組合化學技術產業化技術攻關工程，重點主攻遺傳育種器、細胞融合、基因工程菌構建、微生物和細胞發酵培養、生物反應器、發酵過程控制后處理及產品回收等發酵工藝技術。
2、裝備制造產業。面向國內外市場，組織好機電一體化、敏捷制造、網絡制造等先進制造技術的產業化，作好重大成套設備的消化吸收及創新。著眼于全面提高工業自動化和系統集成水平，組織模糊技術、等離子技術、精密成形技術等先進制造關鍵技術攻關，大力推進計算機集成制造技術推廣應用，加快數控通用設備、激光設備、（光）機電一體化裝備的產業化、規?；?，用高新技術改造提升傳統產業。
3、輕工食品產業?！啊币詠?，開發區益海糧油、長城食品、同福食品、東康乳業等企業相繼建成投產，且有一定的知名度和良好的經濟效益。投資6億元、年產40萬千升的青島啤酒股份有限公司已在開發區開工建設?！笆濉逼陂g這些項目建成、擴建后，將對當地經濟發展發揮重要作用。
4、能源產業。依托總投資70億元的東方熱電公司良村熱電廠技改項目，規劃裝機總容量4×300MW，分兩期建設。一期2×300MW兩個機組已具備投產條件，將給當地經濟建設、百姓生活帶來豐厚的經濟效益和社會效益，對促進交通運輸業和發展第三產業，拉動地方經濟增長、增加地方財政收入等都將產生重要影響。
四、重點開發項目
1、投資110億元的華北制藥工業園項目。
2、投資100億元的石藥工業園項目。
3、投資35億元的東方熱電二期項目。
4、投資6億元的四藥股份有限公司現代制劑及物流中心項目。
5、投資3.6億元的河冶科技研發中心及生產項目。
6、投資6億元的益海糧油棉籽、大豆油項目。
7、投資2.3億元的長城食品公司冷凍食品加工項目。
8、投資9億元的可口可樂公司的飲料生產項目。
五、保障措施
為保證上述任務目標的順利實施，要以加快三大主導產業發展為重點，全力優化“招商、資金、服務、配套、人才”五大平臺，打造“招商引資、項目建設、經濟增長、環境提升”四大亮點，實現招商引資、項目建設、配套提升、服務優化、經濟增長、統籌發展、平安建設、干部隊伍八項重點工作的新突破。
1、加快轉變經濟發展方式，壯大開發區經濟實力。加快轉變經濟增長方式，事關全區實現“十二五”發展目標戰略全局，必須把加快轉變經濟發展方式貫穿全區經濟社會發展全過程和各領域，更加自覺、更加主動、更加堅定地在“加快”上下功夫，必須堅持在發展中促轉變，在轉變中謀發展，提高發展的全面性、協調性、可持續性。要注重當前與長遠相結合，確實增強發展的前瞻性；注重速度與效益相結合，切實增強發展的持續性；注重技術創新、機制創新與管理創新相結合，加大產業、產品結構調整力度，努力實現速度與結構、質量、效益的統一；注重投入與產出相結合，切實增強發展的實效性。充分發揮市場配置資源的基礎性作用，著力優化要素投入結構，提高資源利用效率，促進經濟增長由主要依靠增加要素投入向依靠提高要素使用效率轉變。
2、著力推動綠色低碳發展。積極應對氣候變化，大力發展循環經濟，推進區域、企業循環發展，積極推廣應用清潔能源。強力推進節能減排，深入謀劃和實施一批節能減排工程，嚴控新建高能耗、高排放項目，綜合運用法律、市場、經濟和必要的行政手段，堅決淘汰落后產能。建立有利于促進綠色發展的長效機制，健全節能減排市場化機制，全面推進節能、節地、節水、節材和資源綜合利用。
3、推進產業結構的優化升級。加快開發區產業結構調整步伐，逐步實現“生物醫藥產業調高調優，機械制造做大做強，電子通訊由小到大、醫藥化工由粗到細”的轉變。
4、加大投入，構建良好的投融資體系。為實現開發區“十二五”發展規劃目標，預計到2015年需新增產業投入約300億元，基礎設施投入15億元，為此必須堅持政府引導、社會參與、企業運作、市場導向的原則，構建以企業投資為主體、政府投入為引導、金融機構、社會資金和外資共同參與的多層次、多渠道的投融資體系。
5、搭建人才支撐體系。按照以人為本的理念，制定引進和培養人才的優惠政策，構建支撐產業發展的人才體系。建立包括人才工作條件、激勵措施、社會保障、分配機制、用人制度等在內的一套人才引進政策，完善各種配套服務設施，營造良好的人才發展環境。
6、優化產業組織結構，培養一批骨干企業。鼓勵企業通過合并、兼并、收購、聯合、租賃和股份制改造等形式，加大資產重組力度，發展聯盟或企業集團，大力培養“強、優、快、新”（實力強、效益優、成長快、創新能力突出）的優勢企業，逐步形成以大型企業集團為龍頭，中、小企業為龍身、相關產業為龍尾的企業聯合體。
7、培育和發展產業群，提高產業聚集水平。提高產業聚集水平，是發展主導產業的最重要的舉措，主要是指圍繞開發區的主導產業、主要企業和主要產品在區內最大限度地完備配套能力，延長產業鏈，形成相互關聯和支撐的群體聚集優勢。
8、加強產學研合作，支持擁有自主知識產權的產品產業化。依托科研機構、大專院校、技術中心，培養相關產業的重要技術、管理、營銷等方面的專業人才、復合型人才，建立人才競爭機制，激活現有人才資源，調動發揮人才創新、創業的積極性和創造性。
9、優化環境，提升產業發展承載能力。一是加快基礎設施配套建設。二是完善政策措施。三是創新管理體制。率先建立服務型政府，以“制度高于技術”來指導開發區的體制創新，以營造創新氛圍的“小氣候”來再造開發區的先行優勢。四是強化政府服務意識，提高政府管理水平。大力倡導“為創新服務，為企業鋪路”的精神，遵循市場經濟體制的運行規律，強化政府對產業重點發展方向的指導性，弱化對競爭性項目的指導性，創新“超市型、平臺式”行政服務中心管理方式，使企業在開發區內享受到全程、便捷、優質的星級服務。
六、統籌城鄉發展
開發區轄8個自然村，農村總戶數6986戶，總人口25124人，耕地面積15000畝。十二五規劃的實施，將進一步強化城鄉統籌，加快農村的發展和融合。
1、統籌城鄉發展規劃。按照“層次清晰、功能明確、布局合理、發展聯動、設施共享”的發展思路，打破村域界限，圍繞建設“西部新城”發展目標，聘請高資質設計單位，科學編制統籌城鄉發展總體規劃，努力做到“四結合”，即與土地總體利用規劃相結合，與新農村規劃相結合，與產業規劃相結合，與區域總體規劃相結合，同時著手制定和完善產業發展、社會事業、基礎設施、生態建設等專項規劃，努力構建城鄉統籌的規劃體系，通過規劃的有機銜接、無縫對接、全區覆蓋，實現“規劃一張圖，城鄉全覆蓋”。
2、統籌城鄉產業發展。堅持突出項目強區這個工作重心，項目建設是我區經濟社會發展的“原動力”，是統籌城鄉發展的基礎、紐帶和支撐。做強工業經濟，增強工業反哺農業、城區支持農村的能力。以工業化帶動鄉村城市化，促進農業產業化，從根本上夯實城鄉一體化發展基礎。
3、統籌城鄉基礎設施建設。按照共建共享、適度超前、完善功能的要求，圍繞加快我區城市化進程，以工促農、以區帶村，積極謀劃和推進基礎設施區村的科學對接、共建共享，建設覆蓋開發區城鄉的基礎設施網絡，為開發區項目建設提供有力支撐，同時通過公共設施與服務向農村的延伸覆蓋，為區內城鄉一體化發展提供了充足的資源供應。
4、統籌城鄉社會事業發展。在統籌城鄉發展工作中，堅持把改善保障民生作為此項工作的出發點和落腳點，積極推進社會事業發展保障體系建設，通過公共財政向農村傾斜、社會服務向農村延伸、城市文明向農村輻射，大力發展文教、衛生、教育事業，統籌推進城鄉各項社會事業均衡發展，促進各項公益事業全面健康快速發展。
（1）大力推進素質教育。初中生鞏固率保持在99%以上，高中階段入學率保持在70%以上；保持教育強勁發展勢頭，捍衛全市領先地位五年不動搖。同時立足提高全民素質，強化職業道德教育和成人教育，區中心校結合進區企業招工特點，每年舉辦三期以上農民實用技術培訓班，對區轄村有關人員進行崗前培訓，擴大就業渠道。
（2）提高計劃生育工作整體水平。強化基層工作，抓好流動人群的計劃生育工作，努力穩定低生育水平，開展計劃生育合格村、自治村創建活動，全面提高計劃生育工作整體水平，人口出生率控制在13‰以內，計劃生育率達到95%以上，一孩鞏固率逐年提高，計劃生育主要人口指標三年內達全市先進標準。
（3）努力做好衛生防疫和社會保障工作。積極探索村衛生服務一體化管理機制，促進醫療資源與服務向農村延伸覆蓋，實現城鄉居民均等享受衛生資源和人人享有基本醫療衛生服務的目標。加強村衛生室標準化創建工作，切實提高村級衛生保健服務水平，農村居民新型合作醫療參合率達到98%以上。同時圍繞人人享有社會保障的目標，加快完善城鄉養老保障制度，建立完善新型農村養老保險制度，年參保率達到90%以上，2012年基本實現對農村適齡居民的全覆蓋。
（4）扎實做好民政工作。加強低保、優撫安置、社會救助和助殘等工作，建立完善城鎮低保、農村低保、農村五保供養、農村貧困群眾住房及醫療救助、特困學生救助等救助制度，不斷提高社會救助水平，讓困難群眾共享開發建設成果。
七、新民居建設
1、高起點規劃、設計和建設。區轄各村要本著節約土地資源、設施完備、功能齊全、環境優美的原則，確定由農村向城鎮的發展定位。年完成新民居建設規劃，—年進入全面實施階段。要按照現代化生活小區標準，著眼未來，做到高起點規劃，高規格設計，高標準建設。
一基本情況
我市開發區成立于20__年，規劃面積15.75平方公里，實現了“七通一平”（通路、通水、通電、通信、通寬帶、通有線電視、通天燃氣、統一平整），20__年被省政府命名為“省級開發區”?，F擁有企業78家，實現投入86億元，形成了汽車零部件、高檔紡織、體育器材、生物制藥、淀粉制糖、木制品、棗制品、化工等多個產業集群，20__年實現銷售收入40億元。預計到20__年實現銷售收入100億元，利稅40億元。
一、基礎設施日臻完善，投資環境日趨優化。實現了“七通一平”，構筑吸引投資、興辦項目的必備條件，在此基礎上，開發區著力打造“軟環境”，增強服務意識，提升服務水平，提高服務效率。開發區管委會全體人員堅決貫徹市委、市政府的有關決策部署，全力做好項目引進、企業幫扶工作。盡心盡力幫企業跑手續、搞建設，真心真意為企業解難題、搞服務，使企業引進來、扎下根，開花結果。依靠優越的發展環境，引進了全國最大的藏藥生產企業，建立了全國最大的藏藥生產企業——金藏煌藥業集團。我市金麒麟集團、泰山集團、華樂集團等骨干企業也先后進入開發區，并迅速成長為各自行業的排頭兵。
二、骨干企業膨脹發展，名品名牌享譽全國。金麒麟集團剎車片生產規模居亞洲第一、世界第三，現正積極與美國阿菲尼亞公司洽談合作，引進其年產3000萬套剎車片生產線，建成世界最大的剎車片企業集團。華樂集團是山東省最大的汽車簾子布、全國知名的高支紗和亞洲最大的礦用帶生產企業，效益位居全國同行業第九位。泰山集團是亞洲最大的體育器材和人工草坪生產企業，是北京20__年奧運會器材供應商。金麒麟集團先后獲得“中國弛名商標”、“中國名牌”、“山東省出口名牌產品”等榮譽稱號，泰山集團更是連拿“中國弛名商標”、“中國名牌”、“中國免檢產品”三塊金牌，最近又有兩項產品被授予“中國名牌”稱號。
三、招商引資成效顯著，民營經濟碩果累累。6年來開發區共引資40多億元，上海光明食品集團、金藏煌藥業、立白集團等著名企業先后在開發區或投資建廠或尋求合作。山東博源熱能科技有限公司、星光糖業、潔能集團、魯辰制農等一大批民營企業在開發區的大力支持下，迅速成長、跨越發展。博源熱能科技有限公司占地34650平方米，廠區面積20625平方米，年產1500噸工業換熱用傳熱元件、50萬套中型傳熱以及100萬套小型傳熱元件，產值3600萬元。投資2億元的中谷淀粉有限公司年產淀粉12萬噸、糖漿10萬噸，可消化吸收我市及周邊地區30萬噸玉米。潔能集團集洗化產品、橡膠、化工生產于一體，年產值達2億元。
四、科技創新提升實力，技術研發蔚然成風。為進一步壯大我市工業力量，全面推進“工業立市”戰略，我市開發區積極幫助企業自主創新，或與各大科研院所、高校聯合研發新技術、研制新產品，提高企業競爭力。金麒麟集團成立以來就堅持走自主研發，自主創新之路，不斷加大科研投入，成立了以研發為主要職能的“技術中心”。20__年4月獲得“國家重點高新技術企業”認定，近日其“技術中心”被評定為摩擦行業唯一的“國家級企業技術中心”?？萍紝嵙Q定企業實力,泰山集團高度重視科研在企業發展中的地位,先后和山東大學、華東理工大學合作成立了山大泰山體育研究開發中心、華理泰山體育新材料研發中心，引領整個行業不斷前進。山東博源熱能科技有限公司以獨有的國際專利傳熱技術“無機傳熱介質”為依托，致力于研究高效熱管及其在熱傳導方面的應用，在太陽能、石油、化工、冶金、電力、電子、建材、再生能源、凍土防治、道路溶雪等領域得到成功應用。科技進步和技術創新，開發區企業越做越大、越做越做強。
二存在的問題
一、開工不足，生產能力閑置。在調研中我們發現部分企業的設計生產能力很大，但開工嚴重不足。如潔能集團洗化產品設計生產能力為10萬噸／年，現在僅年產3萬噸，資產產出率低，造成了嚴重的資源浪費。
二、人才匱乏，缺少智力支持。自成立以來，開發區及區內企業引進了不少專業技術人才，但仍遠遠不能滿足開發區發展的需要，各類專業人才尤其是高級科技與管理人才匱乏仍是制約開發區發展的重要因素。部分企業的許多先進設備，因為缺少技術人員操作，而成為擺設。高質量的產品因為缺少優秀的市場策劃及營銷人員，而只能為別人貼牌。
三、貼牌生產，無法做大做強。
星光糖廠生產的優質綿白糖，發往北京，由經銷商重新包裝、銷售，很大一部分利潤被經銷商剝奪。潔能集團為立白集團來料加工洗化產品，年產量4萬噸以上，甚至超過了自主品牌的產量。貼牌生產在短期內可以提高產量、增加經濟效益，但長此以往，會使我們的企業成為別人的“附庸”，而限制發展。四、存在污染，環保設施不到位。部分企業根本沒有環保設施，或者是有而不用，生產的廢水直接排入溝渠，破壞了開發區形象，影響了居民生活，甚至對農業生產也造成了一定影響。
三幾點建議
我市開發區應按照市委、市政府“工業立市”的戰略思想和決策部署，搶抓天津濱海新區開發、濟南省會城市經濟圈建設的歷史機遇，進一步解放思想、凸顯特色、優化環境、整合資源、擴大開放，加快推進“南融北接”戰略，實現二次創業。
一、進一步解放思想，優化發展環境。大力培育招商投資軟硬環境，嚴格執行我市出臺的《優化發展環境“十不準”辦法》，降低行政性收費、放開非行政性收費、嚴格禁止亂收費。規范行政檢查、規范行政處罰，任何單位未經市行政服務大廳批準不得到企業檢查，對企業實施行政處罰，應當依據法律、法規、規章進行，其他任何規范性文件不得作為行政處罰依據。不得將罰沒收入與單位經費、個人獎金掛鉤，不得搞任何形式的提成。進一步加大對企業扶持力度，開展多種形式、經常性的銀企對接活動，推進銀企合作。鼓勵園區內企業直接融資，支持有條件的企業在境內外證券市場上市融資、發行企業債券，拓寬融資渠道。放寬項目建設審批，幫助新上項目，特別是高新企業，盡快建成投產。
二、進一步整合土地，提高資源效用。對開發區現有存量土地進行清查盤點，要求長期閑置土地的企業限期投產、收取滯產金，甚至收回土地使用權。嚴格控制在區內建設商服建筑，不得在區內建設住宅等非生產性建筑。對基礎設施和綜合服務要求不高、配套性差的小企業向周邊擴散，并遷出一些投入產出效益相對較低的企業，為重點企業留出發展空間。提高開發區企業準入標準，增加區內土地投資強度，進一步提高開發區土地集約化開發綜合效益，把土地資金投入和效益產出比作為開發區考核的主要內容，最大限度地提高開發區土地的“產金量”。
環境影響評價第一次公示
根據《環境影響評價公眾參與辦法》（生態環境部 部令 第4號）中的相關規定，將《貴州清鎮經濟開發區（清鎮市工業園區）產業發展規劃（2021-2025年）環境影響評價第一次公示》建設的有關事宜公告如下：
一、項目概況
根據《貴州清鎮經濟開發區（清鎮市工業園區）產業發展規劃（2021-2025年）》基本概況如下：
為滿足經開區入園產業不斷拓展的需求，擬定按清鎮市人民政府批復《貴州清鎮經濟開發區（清鎮市工業園區）產業發展規劃（2021-2025年）》的規劃面積59.2 km2（含省政府批復的用地面積17.3687 km2）開展產業發展規劃。具體用地范圍及布局特點如下表：
表1 清鎮經開區產業發展規劃的規劃用地面積范圍及其布局特征
發展分區
規劃用地面積范圍
園區建設特點
重點發展產業
產值比重
（北部）王莊中心
17.3km2
鋁及鋁精深加工產業
發展中心
鋁及鋁加工首位產業＋
再生資源利用產業
～75%
（中部）衛城中心
11.9km2
高端裝備制造＋綜合配套服務發展中心
裝備制造＋生產＋生態食品健康民藥產業
～20%
（南部）站街中心
30km2
新型建筑及綠色建材產業
發展中心
新型建筑材料＋
其他（原已入園產業）
～5%
合計
59.2km2（已批復）
形成“一軸三中心”的城鎮空間結構體系布局
100%
清鎮經開區發展以“強產業經濟，高質高端、富市惠民、美化清鎮“為總要求，以“強優補短、去粗存精、循環互動、產城鄉融合”發展方式，通過調優產業結構，再造四大產業集群，提升服務平臺，激活潛市場，使園區成為產業鏈發達、經濟實力雄厚、服務與循環體系完整的一流新型工業化先行區，將經開區培育為黔中經濟區資源深加工、中國西部中高端裝備制造業示范基地及清鎮“實體強市”新增長極。
清鎮經濟開發區產業發展規劃的重點方向列表如下：
表2 貴州清鎮經濟開發區產業發展規劃重點方向
?以區域鋁資源優勢為支撐，集約化做大做強特色優勢鋁全產業價值鏈。
利用貴陽-清鎮片區鋁土礦資源居全省第一位的比較優勢，圍繞貴陽市“一品一業，百業富貴”布局理念和清鎮市 “一百兩千三區”發展愿景，集約化打造由鋁土礦采選-氧化鋁-電解鋁-合金化-鋁制品構成的鋁及鋁深加工首位全產業鏈工業體系，為清鎮市實現“以生態循環鋁為主導的先進制造業”夯實基礎，體現“一方水土惠及一方城鎮”的“富市惠民”效果。
?利用政策機遇和市場潛力，差異化重點發展“中高端機械系列裝備”制造業。
利用國家推動“以鋁代鋼、以鋁省銅、以鋁節木、以鋁禁塑”等擴大鋁應用政策機遇，結合我國華南、西南地區消費市場潛力。延伸首位產業鏈，差異化發展汽車關鍵零部件、智能家居、醫療器材等“輕量化”鋁制品及電子信息產品、新型建筑材料、工程機械及配件、高檔精密數控機床配件、電氣成套設備等中高端制造業，推進園區“高質高端”發展，為清鎮市實現“一百兩千三區”發展和“實體強市”愿景夯實基礎。
?培育再生資源利用“綠色循環經濟”產業，夯實“綠水青山＋金山銀山”基礎。
加快傳統產業轉型升級和節能減排，推進工業固廢綜合利用技術創新，加快構建“化廢為利，棄渣變新材”的循環經濟體系，著力在再生鋁循環利用、綜合利用工業固廢（粉煤灰、冶金渣和赤泥）生產綠色建筑材料以及城鎮生活垃圾焚燒發電、蒸汽余熱循環利用等方面有所突破，構建“綠色生態”循環鏈，為實現 “美麗清鎮”的總體要求打下堅實基礎。
?構建“3平臺＋2服務”生產體系，創構特色生態食品和健康民藥聯動產業。
按照國務院“加快發展生產業，促進產業結構調整升級”及貴州省“加快促進‘數字經濟轉型’政策要求，結合園區生產與服務需求，重點構建由工業電子商務平臺、金融服務平臺、科技服務平臺及倉儲物流、專業技術服務組成的“3平臺＋2服務”現代化生產體系，推動園區數字化轉型升級、企業節能減排和提質增效，同時按照貴陽市“”深化省級低碳工業園區試點建設”的要求，創新組建首個“貴陽市碳排放交易所”，推進綠色低碳發展試點示范，構建清鎮市實現“以商貿物流為主導的現代服務業”的良好營商環境。
同時，充分利用貴州具有“黔地無閑草、夜郎多靈藥”的地理優勢，結合清鎮已規劃的農業果蔬，中草藥種植等“三大農業示范園區”城鄉融合條件，打造 “特色生態食品和健康民藥加工聯動產業體系，搶占“土字號”、“鄉字號”、“老字號”的地標品牌“新高地”，聯動“大健康”產業和“鄉村振興”、“產城鄉融合”發展，實現”富市惠民 “規劃總要求。
二、環境影響評價工程程序及主要工作內容
環境影響評價工程程序：開展前期工作（調研、資料收集、園區規劃初步分析、踏勘現場、識別主要環境影響、擬定評價范圍、評價重點、評價等級）--開展評價工作（開發區規劃概述、規劃方案分析、環境現狀調查與監測、環境影響識別與評價指標體系構建、資源與環境承載力分析、規劃區三線一單管控要求、規劃環境合理性及優化調整建議、環境影響減緩措施等）--編制報告書--專家評審--出具審查意見
環境影響評價主要內容：在收集資料、現場踏勘、環境質量現狀監測、調查分析的基礎上，依據國家有關法律法規、規劃環境影響評價技術導則相關資料等，進行污染源強預測、規劃方案分析，對規劃區資源、環境承載力進行綜合分析，根據規劃區資源與環境承載力分析結果，以及規劃區產業布局等，對規劃區發展規模、產業布局、擬采取的環境保護措施、環境準入等方面進行綜合分析論證，提出規劃區環保清單式管理要求，作出評價結論。
三、征求公眾意見的主要事項
（1）公眾對規劃的意見和建議；
（2）公眾對規劃實施可能涉及的環境問題的意見和建議；
（3）公眾對規劃環境影響評價工作的意見和建議；
（4）其他的相關建議。
四、公眾提出意見的主要方式
在本信息公示后10個工作日內，公眾可通過郵件、傳真、電話、信函等方式，對下階段規劃環評公眾參與的方式和關心的問題發表意見和看法。規劃環評編制單位將認真準備公眾關心的相關議題，并結合規劃環評成果，在規劃環評初稿完成后組織公眾參與和第二次公示。
[注]：請公眾在發表意見的同時提供詳盡的聯系方式，以便聯系和反饋。
五、意見反饋系方式
聯系單位：貴州清鎮經濟開發區管委會
聯 系 人：胡煒
聯系電話：0851-82540731
聯系地址：貴州清鎮經濟開發區管委會（站街鎮）
公告單位：貴州清鎮經濟開發區管委會
中圖分類號:TU984.13
文獻標識碼:B
文章編號:1008-0422(2010)05-0103-04
城市經濟開發區作為現代城市建設中的新生事物,是城市工業區發展到了一定的階段由于產業系統調整和技術改進而形成的一類特殊工業區類型。因此存在著如何滿足當地產業發展,發展城市空間,提升城市功能等一系列問題。而在城市開發區的現行規劃中,產業研究恰恰是城市規劃專業的弱項,多偏于純經濟或工藝方面,或流于泛泛空洞的定性研究或概念解釋,導致出現產業發展與空間發展的規劃建設各自為政的局面,從而影響宏觀城市區域競爭力。因此必須突破常規,從總體規劃的層面,將產業發展與城市發展目標和空間綜合考慮,使開發區的建設更合理,同時也為城市經濟社會創造進一步發展的基礎。
1 望城經濟開發區簡介
1.1 發展背景
2007年12月,長株潭獲批“兩型社會”綜合配套改革試驗區;2008年,長沙大河西作為“兩型社會”先導區率先起步,望城納入長株潭城市群核心區:望城經濟開發區(以下簡稱經開區)成立于2006年,位于望城縣縣城南部,與省會長沙接壤,全區規劃建設面積100km2,作為省級開發區成為長株潭城市群經濟輻射和優質產業轉移擴張的首選之地。
1.2 產業發展現狀
經開區建區以來,先后吸引了140余家企業在此投資興業,初步形成以發展高科技食品藥品、新材料加工制造業、印刷包裝、高效農業等產業為主,房地產、現代商務、交通運輸功能為輔的先進產業發展格局。2008年,經開區實現工業總產值125.3億元,同比增長52.4%,實現財稅收入5億元。
2 產業發展與空間布局的關系
2.1 競爭力與空間結構
新競爭經濟學認為,一個城市、一個地區、一個國家的繁榮取決于生產率而非出口或者自然資源的稟賦。政府所應創造的是一種可以支持日益增長的生產率的環境。正確的宏觀政策是必要條件而不是充分條件,對于競爭來講,微觀的經濟基礎將最終決定生產力和競爭力(M.E.Porter,2000)。
從空間的意義上講,微觀經濟基礎體現在地理的區位上。形成地理位置集中的企業和組織的集合,通過集中的方式提高資金的利用效率,奠定關鍵性的規?；A,推動集合內部的競爭和創新,為它們集中創造相應的綜合服務,將各種專業化的基礎設施和公共投資效用發揮到最大,由此來增進地區和城市的競爭力。
由于有專業化人才庫的擴大和投入物的深化,如果一家工廠從有1000名工人可供同一行業公司雇傭的地方,遷到有10000名這樣的工人的地方,產量平均增加15%(Herderson J.etal,1998)。
這個基本原理在于,相關經濟活動移居到同一地點要比把這些活動擴展到多個地點更為有利。集合內部的每一個成員之間廣泛聯結而產生的總體力量要大于其各個部分之和,它不僅僅適用于城市的傳統產業,也同樣適用于新興產業。要想在區域競爭中贏得勝利,必須有魄力對今后引進的產業進行強制性的空間整體布局和在將來對現有的企業布局進行整體調整,追求專業化的集中發展。
2.2 產業與空間的集聚發展
目前,望城經開區主要企業的發展還處在過多注重對單個企業規模擴大的階段,雖然它在短期內有較好的利潤和稅收,但地區內部企業與企業之間很少具有經濟活動中的協作性和互補性。旺旺路兩側分布各類型企業混雜,就足以證明這個問題,這是各企業對交通優勢和基礎設施競爭的結果。由于政府在鼓勵和扶持企業發展方面,過多注重宏觀的優惠政策,缺乏統一方向性的指導,忽視采取空間配置的手段來促進企業競爭力的提高,企業的發展不可能產生特定領域中具有規模和特色的產業聚合,比如說長三角的食品加工中心或者珠三角電子產品加工的專業化基地顯然以現在的模式根本不可能在這里形成。
著眼城市經濟的長遠利益,特別是從望城縣經開區這類夾雜在大城市周邊,區域內存在其他優勢科技園區的情況來說,如果想要發展壯大成為在長沙大河西先導區中成為不可或缺的重要部分,就必須拓展具有特殊意義和產業職能的區位。因此,本文在對望城縣經開區產業和空間的研究基礎上,提出“空間的集中發展”概念,對于以工業發展為重心的望城縣及望城縣經開區來說,這是產業策略和空間策略根本的契合點,其目標是大幅度提升望城縣經開區的競爭力,在大河西先導區開發的經濟戰役中奪取勝利。
2.3 工業污染與產業布局
經開區是資源節約型和環境友好型省級產業基地,因此,在產業布局中,將對工業污染系數與生活區的關系進行總體考慮,由全國污染源普查工業污染源產排污系數可得以下內容,詳見表1。
3 各片區產業發展內容
3.1 黃金園村、桂芳村、桐林坳社區
3.1.1 產業跨越的平臺
黃金園村、桐林坳社區和桂芳村處于望城縣經開區與長沙高新區無縫對接的區域,是望城縣實現面向長沙高新區、承接長沙外放產業和技術支持的最前沿。望城縣經開區與長沙麓谷高新區的交叉相重產業,如生物醫藥、新材料和部分機械制造業可選擇在該區域集中發展。在不斷擴大該類型產業的產業用地面積的基礎上,以提升技術力量為手段,加強與麓谷同類企業間的技術合作和交流,打造產業集中、科技含量高的產業片區,實現經濟增長。
從《全國污染源普查工業污染源產排污系數》表可以看出,新材料的污染較高,其次為醫藥制造業,機械制造相對污染較低,產污和排污系數均在100左右。考慮經開區主導風向為西北風,而處于東南方向的桐林坳社區是以居住為主的生活片區,則新材料和醫藥制藥業應盡量布局在西、北部,機械制造業可選擇在相對靠近居住片區的地區(見圖5)。
3.1.2 印刷工業園
印刷包裝工業園現狀集中布置在經開區東南角,與公共服務用地緊密銜接,周邊是規劃的居住用地和部分建成的商業用地。從長遠考慮,印刷工業園周邊的發展空聞不足;從產業鏈考慮,印刷包裝工業園與其相配套的塑料制品、橡膠制品產業空間鏈接不夠緊密,將會阻礙其后期綜合競爭力的持續增長。
規劃建議將印刷包裝工業園在后期搬遷至望城大道桂芳村段,選擇望城大道兩廂用地整體布局,交通上可方便利用望城大道連接周邊區域,并通過集中布置配套產業,構成流暢的產業鏈,提升后期的綜合競爭力,成為區域內有重要影響的印刷包裝工業園。
3.1.3 黃金園――高新農業園
從地形來看,黃金園村大部用地坡度大于25。不適合作為城市建設用地。從尊重自然生態和控制投資成本出發,對地形進行大范圍改造也是不合理的。黃金園村位于望城縣高新區的西南角,其南面是長常高速和雷鋒鎮農產品工業園,因此如果利用山地地形打造生態公園綠地的服務半徑將受到限制,對城市的服務作用將收效甚微。
望城縣歷史上是農業強縣,農業基礎好,經開區南面是農產品園區,銷售渠道便捷,綜合考慮黃金園周邊環境和地塊內部影響因素,認為發展高新農業,創辦高效農業園區是最理想的方案。
3.2 蓮湖、喻家坡、仁和社區
3.2.1 食品工業園區
蓮湖、喻家坡、仁和社區位于旺旺路兩側,通過望城大道與望城縣中心區緊密連接,同時地塊南部的北橫線橫貫東西,是連接長沙市區和西部烏山鎮的快速路。該地區現以食品和醫藥制藥業為主,在整體布局上可通過遷出醫藥制藥業,并對食品和飲料加工進行局部調整,集聚周邊游離的產業資源,進行擴張式發展(見圖6)。
考慮到食品制造業和飲料制造業的排污系數,在布局上,食品制造業應盡量向西集中,飲料制造業可集中在東部馬橋河附近,并在該地塊東南部跨越馬橋河地段保留一定的生態綠地,形成防護綠化帶。
3.3 高沖村
3.3.1 第三方物流基地
高沖村處于望城縣經開區的幾何中心位置,也是交通的核心區。連接區域的金星大道和直達望城縣中心區的望域大道在該區相交,同時石長鐵路由東向西橫穿該地區,并已建成望域貨運站。該區可發展成現代型的第三方物流區,其功能除了傳統的儲存和轉運外,還包括物流活動組織協調、物流方案設計、物流信息搜集和處理等。從布局上,以貨運站為中心,南面布置信息管理和組織協調等機構的辦公大樓,通過集中的布局方式,加大信息與管理協調之間的聯系強度,提高工作效率。倉儲用地主要布置在金星大道兩側,作為物流的中轉和臨時存儲基地,并承接本地區和本區域的公路交通流線(見圖7)。
3.3.2 教育研究中心
從戰略角度來講,經開區想發展成為以技術型工業為主體,并在區域內占領一席之地,與教育產業的聯系是不可或缺的部分。經開區高沖村南臨普瑞大道,與望城縣經開區現有的高校聯系緊密,附近物流園的信息管理中心信息化程度較高,通過環境改造不難成為區域科研和技術改造的核心區域,并且由于接近經開區的核心位置,可以更方便地成為區域技術提升的“心”,向周邊擴散其影響帶動區域整體的技術升級。在布局上集中在普瑞大道附近,緊鄰物流園的信息管理區域布置,在策略上可通過與大學城的高校建立技術交流合作平臺,達到“以科興園,技術帶動經濟”的目的。
3.3.3 食品創業基地
該區依普瑞大道地區設計有一個功能完整的食品創業基地,功能以農副食品加工為主,同時在園區設計時考慮到集中留有中小企業的發展空間,符合湖南產業發展的大局勢?？梢栽摶貫橹行?通過逐步擴大發展,形成具有區域競爭力的、以中小企業為主力的食品創業基地。
3.4 原佳村
3.4.1 機械器械制造區
原佳村臨黃金園村和高;中村,對于承接現有的機械制造技術和基礎設施,以及方便利用第三方物流實現資源購人和產品產銷都獨具優勢。
在此基礎上,將其打造為對區域產業鏈缺失的那部分器械制造業進行填補的集中區域,同時這也應作為經開區未來發展過程中需要集中力量進行建設的區域。原佳村北部和西部的遠景用地可考慮大部分作為該類型產業的備用地,通過區域對該類型產業缺失所帶來的廣泛市場條件和政府給予的各種優惠等政策,與這類型產業達成共識,集中快速地發展,努力走在區域的前列(見圖8)。
3.5
金坪社區
3.5.1 綜合服務中心
金坪社區是經開區內部與外面交通聯系最便捷的地區,聯系周邊區域東西向的普瑞大道和雷鋒大道在此交匯,同時長沙三環線也穿過該區。從現狀來看,區內已建有一定規模的商業服務設施和兩所高等院校。從環境來看,馬橋河南北橫貫該區,并保留有一定規模的自然生態林。在布局結構來看,金坪社區地處功能主軸普瑞大道的西側端點,是功能軸線的最重要節點。因此,該地區打造成為綜合服務中心,作為承接南北生活服務區的中心節點,和作為向西輻射服務產業區的起點是合適的。
在局部設計中,可更多考慮結合水系打造生態景觀,形成生態型綜合服務中心。
3.6 馬橋河村、金山橋社區
3.6.1 承接縣城中心區的支點
馬橋河村位于地塊最東北角,靠近望城縣中心區,作為生活服務區開發的先期區域,可以較好的利用現有的基礎設施和與中心區便捷的交通聯系進行快速的開發建設。同時作為縣中心區與金坪社區的連接紐帶,在未來承北接南的作用將十分明顯。
3.6.2 高品質生態居住區
金山橋社區是經開區的最東南角,該片區通過雷鋒大道直接長沙市,在規劃中可以很好地利用東南部的風景旅游區及馬橋河的濱水景觀,打造高品質的生態居住區。
4 結語
關鍵詞：商業地產；業態；規劃設計；開發模式；發展趨勢
Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.
Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend
[中圖分類號] F407.9 [文獻標識碼] A[文章編號]
1 商業地產的定義
商業地產（BusinessReal Estate）, 顧名思義, 作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等按照用途劃分是用于商業用途的物業，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施及各類消費場所。商業形態包括百貨商場、大中型超級市場、小型便利店、專業產品賣場、品牌專賣店、倉儲型超市以及包含以上多種業態的商業步行街或城市綜合體。
商業地產，其發展過程不短也不長，有近百年的歷史。建筑從單一功能購物發展到現在的大型多功能的綜合性建筑，以頗具特色和風格的建筑設計、空間布局、環境營造、主題設置、運作理念等手法改變了傳統的商業模式，在多功能的空間中，把購物場變成了娛樂場，把消費者變成了娛樂者，讓原本一次單一乏味的購買行為變成一場休閑、游覽、娛樂的“體驗式消費”活動。[1]
2 現階段商業地產開發現狀及存在的問題
我國商業地產開發總體上可以用“起步晚，發展快”來概括，在中國短短十余年的商業地產發展史中，商業地產的建造規模和體量已取得長足的進步并引起國際建筑業的廣泛關注。我國的商業地產開發起步于2000年前后，之后進入一個快速發展時期，2005年進入第一輪的高峰期，至今仍保持著較高的發展勢頭。但不可否認的是，由于欠缺對商業地產項目的商業職能、交通職能、景觀職能、社會文化職能等高層面的認識，限于傳統地產開發觀念束縛、前期策劃和定位策略缺失、招商困局、資金及高級專業人才缺乏，尤其是專業商業地產建筑師嚴重不足，導致商業地產項目開發成功與否面臨諸多挑戰。在設計商業地產建筑時，建筑師和同業人士往往僅服從于業主的主觀意愿，未考慮（或考慮不周）建筑規模是否適宜，業態是否合理，建筑風格是否匹配，定位是否準確等諸多問題，從而導致了各地已開發完成的商業地產存在著招商乏力、人氣難以聚集、經營不善、空置率高等問題不斷涌現。
2.1 傳統地產觀念束縛
目前我國部分商業地產開發商認為商業地產跟住宅一樣, 抱著“賣完就走”的思路。還有的開發商采取“先開發后招商”的方式，沒有明確的目標,不僅不好招商,而且也增大了后期經營困難及投資業主的投資風險。
2.2 商業定位不準
商業定位是商業地產的核心,定位的準確與否關系到項目的成敗,一個商業項目定位內容包括業態定位、功能定位、商業服務對象定位、
盈利模式定位、產品定位、商業文化定位、營銷方式定位等多方面。每個環節相互關聯,一著不慎,可能會滿盤皆輸。目前我國商業地產定位仿效之風盛行,某個項目成功后,很多開發商紛紛復制該模式,根本不考慮因地制宜和與自身合理的結合點,從而導致失敗的結果。
2.3 招商困局
商業地產對招商資源的競爭將是未來商業地產發展的瓶頸。造成商業地產招商困局的既有內部原因,也有外部原因。內部原因主要是由企業的戰略性管理所決定的,外部原因則是由宏觀社會、經濟環境所決定。目前造成商業地產招商困局的外部環境主要有：宏觀經濟的不確定性因素影響商業地產的招商,國際商業連鎖投機行為給中國商業制造了“空前繁榮”,商業地產的過快發展加劇了商業資源的競爭等。
2.4 資金及高級專業人才缺乏
商業地產是資金密集型行業, 具有開發周期長、資金占用數額大、回籠資金緩慢等特點,而目前國內又沒有一個很好的融資渠道和
變現渠道,這導致商業地產面臨一個資金缺乏的局面。同時,商業地產
是一個集開發、經營、管理等多功能于一體的綜合體,但目前商業地
產從業人員一般是來自地產領域或是零售領域,對商業和地產都精通
的復合型人才十分稀少。
關鍵詞：山地 ，火車站，開發模式
Abstract: with the rapid development of China railway, "the station economy" for city development have positive role, especially on traffic block mountainous regions development particularly driven, and at the same time also faces a mountain area of the urban construction and ecological protection huge challenge. This paper discusses the characteristics of mountain city with mountain railway station construction development mode.
Keywords: hill country, the railway station, the development mode
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
隨著中國鐵路快速發展，一方面 “車站經濟”對城市發展具有積極的作用，特別是對交通閉塞的山地地區發展帶動尤為明顯。另一方面面臨著山地地區城鎮建設與生態保護的巨大挑戰。為此，本文以遵義火車東站核心區規劃為例，探討山地火車站周邊用地開發模式。
2山地火車站建設概況
2.1中國山地城市概況
山地是地貌類型的一種，是具有一定海拔高度和坡度的地貌類型。山地有廣義和狹義之分。狹義的山地包括低山、中山、高山、極高山；廣義的山地包括山地、丘陵和高原。中國是一個多山的國家，中國陸地面積960萬km2,其中廣義的山地面積662萬km2，占全國陸地面積的69%。中國的山地城市分布及其廣泛，截止到2005年，全國有建制市661個，山地城市有231個，約占總量的35%。而全國1900多個縣城中山地型城鎮更是超過總量的一半。
2.2火車站地區開發與山地系統的矛盾
中國鐵路建設，正進入飛速發展期，現代城市中的火車站，不僅承擔了城市交通樞紐的職能，而是作為一個城市發展的新的增長極。使得火車站地區成為吸引各種城市功能聚集的場所,向多功能、全方位、立體化的方向綜合發展。火車站地區通常會成為城市重要的商業、商貿、公共服務的中心，是城市高密度開發地區，開發上往往為獲得較大的經濟效益，忽略了山地地區建設與發展有其自身的規律性和特殊性，輕則使得山地火車站地區 “平原化”的千城一面城市特色的喪失，重則導致山體生態環境的破壞和城市環境災害的加劇發生。
3遵義火車東站核心區規劃思路
3.1項目背景
規劃處于貴州遵義市，遵義是國家歷史文化名城、紅色旅游城市。21世紀以來，隨著科學發展觀的深入貫徹和西部大開發戰略的深度實施，遵義贏來全新發展機遇。遵義火車東站是遵義渝黔－貴廣高速鐵路在遵義設置中間站，選址于遵義中心區東部禮儀，簡稱遵義東站。遵義渝黔－貴廣高速鐵路的建設將極大縮小我國西南地區與珠三角的時間距離，構筑新經濟走廊；加速成渝經濟圈融合，促進遵義與貴陽分工協作，共同構建貴州經濟隆起帶。同時東站規劃將有渝黔高鐵、昭通至畢節快鐵及城際鐵路通過，并考慮未來渝黔線改線，是一個集高鐵、城鐵、普鐵為一體的綜合樞紐站。遵義火車東站地區是城市東拓重要節點，將承擔“聯老城、拓新城”，打造現代服務業平臺，構建城市新標識，延續城市景觀脈絡的重要職能。
3.2基地現狀與存在問題
規劃區地貌屬于黔北低中山丘，湘江河與螞蟻河自西向東通過，為深切河谷。大部分海拔在800－1000m之間，最高海拔為955m。山體丘陵呈“T”型分布，部分山體渾圓秀麗，植被豐富，壩間分布有少量梯田耕地。遵義火車東站的建設，存在以下幾方面問題。
3.2.1地形復雜，建設難度大
規劃區區別于平原地區，用地相對零碎，同時地形起伏較大，山頂與河谷高差達到200米，建設難度大。同時周邊被群山包圍，有高度、坡度和小氣候引起的各種變化，城市建設需要謹慎對待。
3.2.2基地投資費用高
山地城市建設投資費用普遍比平原城市高，如基建費用投資一般要增加15%-30%。而火車站周邊地區對場地平整度要求較高，又本地區山體多為巖質山地，平整場地費用更是大大的提高。
3.2.3交通聯系困難，聯系不方便
遵義市總體規劃中心城區用地集中在東西兩條發展帶中，中間被山體分隔，其中老城所處西發展帶發展成熟，東部發展帶尚未形成。遵義東站正是處在老城與東部發展帶交接的節點上。如何打破山體的壁壘解決火車站與老城的聯系，同時輻射東部各個發展組團；如何在狹小的空間范圍解決火車站復雜的過往交通是本次規劃的一大技術難點。
3.2.4生態環境脆弱
規劃區地形起伏大，生態環境脆弱，易發生地質災害問題。如水土流失、山洪水災、滑坡、泥石流、崩塌等，危及人身和城市安全。鐵路站場及周邊地區的開發，將對本地區的生態環境造成較大的影響。避免山體地區災害的發生，有效利用山地地區生態環境和生態小氣候，引導城市與生態和諧共生，可持續發展也是規劃的要點。
3.3規劃主要理念
根據遵義東站基地特點，規劃在以下幾個方面解決山地火車站周邊地區開發問題：
3.3.1通過地形和生態脈絡分析，構建大生態格局。
一是在遵義市大的生態格局基礎上，分析本區在遵義市中生態系統中的功能，確定要保護生態功能結構，通過對基地復雜的地形、地貌、氣候的勘察和分析研究，評估該區建設對地區生態的影響。二是以GIS為技術平臺，開展規劃區建設用地適宜性分析。規劃從高程坡度、坡向、河流水系、等方面對規劃區及研究范圍山地利用進行生態因子分析；并將單因子評價結果進行疊加，與城市總體規劃生態控制進行銜接，考慮現狀用地情況，從而獲得本次規劃適宜建設用地的規模，劃出山體保護線，確定可建設用地范圍，構建大生態格局。
3.3.2緊湊的用地布局，合理的空間結構
山地城市空間結構主要以組團發展、串聯發展、環綠心發展和網絡發展幾種分散的空間模式；而火車站核心區多功能的積聚，著重考慮核心區的空間效益。分散和積聚是一對矛盾對立的統一體，兩者需要有機的結合，是應對山地火車站地區建設的趨勢。規劃對火車站站場300米半徑范圍內作為核心功能區，采用集中高強度的開發模式，在滿足火車站地區所賦予的功能基礎上，盡量保留出更多的山體綠地。核心功能區地區則可結合地形生態條件，圍繞生態節點組團式開發，滿足生態承載力、構筑生態安全的生態需求。
