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一、國內與國外房地產開發項目對比
早在1968年美國就有學者提出冷熱因素法對房地產投資進行分析[1]，而國內的房地產開發項目投資決策經過了長期的探索與發展，中國最早的房地產投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經驗為主，沒有一定的理論依據，在分析投資風險方面也缺乏經驗，因此，相比于國外的房地產開發項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產開發項目投資決策的分析與研究已經成為當前學者的首要任務和目標。
二、房地產開發項目投資決策的研究方法
（一）大系統、小環節分析
運用系統分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關系，重點考慮總體方向。將房地產開發項目視為一個大系統、大格局，集理論思想、構建健全的房地產開發項目投資決策體系，使大格局下的各個小環節都緊密相扣，環環緊繞的聯系。
（二）與經濟分析緊密相連
所謂經濟分析，就是分析人員必須根據國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎數據的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應的投資決策，因此，對數據的收集和掌握尤為重要。對于房地產開發項目投資決策來說，經濟分析成分至關重要[2]。
首先，對于房地產開發項目投資決策來說，財務問題，是影響投資決策的關鍵。能夠對房地產開發項目作出合理的財務情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產開發項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產開發項目投資決策所面臨的風險，要有抗風險，解決風險的能力和素質。根據一系列的因素，隨后作出可行的房地產開發項目投資的經濟方面的決策。
有能力對房地產開發項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產項目所需土地的費用，其中包括土地轉讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。
對房地產開發項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產開發項目，其最終結果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調查和統計，根據房地產開發公司以往的銷售總額、開發區周圍或者城市內人群的消費水平、銷售價格，其他房地產中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。
三、房地產開發項目投資決策的內容
房地產開發項目投資決策是房地產開發商對潛在的開發項目從經濟方面，社會方面，環境方面等進行選擇性的過程。
（一）選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產開發項目，做好正確的投資決策，房地產開發商要認真負責的發現問題，分析問題，解決問題，明確投資目標，確保投資決策可以順利進行和發展，另外，房地產開發商也要有預見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調查，作出合理的投資決策。
（二）投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標，同時就要由多種供選擇的方案相應出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據經濟學的角度，社會角度，環境角度等等來進行分析和選擇最優的方案實行[4]。
四、房地產開發項目投資決策的指標體系
隨著社會不斷的發展，經濟不斷的進步，房地產開發規模也逐漸增大，但是，市場環境不是一層不變的，市場狀況也在發生著巨大的改變，因此，對于房地產開發商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠對這些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標體系。
（一）如何建立合理的投資指標體系
1.對開發區域的了解。對于房地產開發商來說，在選擇一處地域進行開發時，要考慮到所在區域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區域進行全面的市場調查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內是否能有市場，以及對市場的營銷戰略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區域內是否有其他房地產開發公司進行項目開發，如何在眾多的房地產開發商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。
2.對物業的了解。房地產開發商在進行項目開發時，也應考慮政府對該項目的具體規劃和對物業的要求。不同的物業之間也具有一定的競爭關系，這時，選擇熟悉的物業，對房地產開發項目投資決策的選擇也有一定的聯系。
3.房地產開發商公司規模。房地產開發商要根據公司的銷售收入、資產總額能夠投入資金，回轉資金等等方面來制定開發項目。
（二）投資指標的風險預估
無論做什么事都會遇到風險，在風險未到來之際能夠做到對風險進行預估，并作出一定的解決方案是房地產開發商必須考慮的事。其中包括對公司總資產周轉率的分析，流動資產周轉率的分析，不良資產對比率的分析等等。
【關鍵詞】房地產開發項目；投資控制；策略分析
房地產開發項目的投資控制，需要相關人員根據科學的技術原理，科學的計價方法計價依據，在房地產開發項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產開發項目投資控制己有的經驗，進行工程開發成本的減低，然后提供房地產開發商的投資效益。
1 房地產開發項目投資的組成和房地產開發項目投資的影響因素分析
1.1 房地產開發項目的投資組成
房地產開發項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態的投資部分，另一種是靜態的投資部分。靜態的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態投資部分是房地產開發項目的建設期內，由房地產項目開發建設需要繳納的固定資產調節稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。
1.2 影響房地產開發項目投資的因素
影響房地產開發項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規劃設計、工期、項目質量以及項目范圍。項目質量指房地產開發項目為了滿足項目既定的質量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質量失控帶來的補救工作以及質量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產生一定的質量成本。項目范圍指房地產開發項目的標準、規模、配套設施等情況會影響到房地產開發項目的投資.資源耗用量是由房地產內部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。
2 房地產開發項目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業市場部門分析或者開發商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調查、營銷戰略，這些都可以影響房地產開發項目的功能、規模、定位情況。土地評價階段需要開發商考慮到產品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產開發投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產開發商能夠根據現有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數據平臺，讓有豐富經驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規模進行確定或者在項目的最優產量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質量，使投資得到客觀控制效果。優化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節約大量資金。
2.3 設計階段的投資控制策略
在房地產設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產地開發項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優先考慮到設計質量，然后再去考慮設計成本；②要根據合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規劃設計方案，結合好價值工程優化設計選定的方案計劃；④需要創新設計理念，提高產品的附加值，增大房地產樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。
2.4 采購階段的投資控制
項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制?？紤]到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養合同談判的能力，優化房地產項目的合同條款，使合同風險得到有效轉移。④建立動態的符號市場價格的數據庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。
2.5 合同實施階段的投資控制策略
當項目產生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質量目標，以及項目功能目標的調整。①是預測成本以及評價經濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監督跟蹤工作；③需要把工程監理單位的應有效用發揮出來，考慮到房地產開發項目施工的實際情況，正確估計出房地產開發項目的工期以及費用，然后協調好房地產開發項目變更帶來的相關事項，跟蹤監督房地產開發項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產開發商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發生，還要根據合同的判決情況進行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗收時的投資控制策略
當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產投資控制的核心內容，即根據房地產開發項目簽訂的合同來結算審核房地產項目。房地產項目的合同雙方根據合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產開發項目產生變動的工程量，、根據有關文件規定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產開發項目的投資，對房地產工程結算文件的數據信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產開發項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產開發商以后進行相似項目開發時帶來有效的數據信息支持。
3 結束語
房地產屬于資金比較密集的產業，對房地產開發項目進行投資控制，需要在房地產開發項目的投資決策階段、發包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產開發項目投.資控制既定目標的實現，本文先是論述了房地產開發項目投資的組成以及影響房地產開發項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產開發項目投資控制的策略。
參考文獻
[l]陳文科.房地產開發項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.
[2]劉洪磊，董培生.代建項目的投資控制策略田.價值工程，2010（17）.
[關鍵詞]房地產；開發投資；政策建議
[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地產開發投資發展現狀
近年來北京房地產開發投資增長迅猛，成為社會經濟發展一個重要增長點，房地產業在全市經濟發展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產開發投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產開發投資額呈不斷上升的態勢。2005年，北京市房地產開發投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩定增長。
從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區生產總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產投資的年均增長率為11.4％，房地產投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產開發投資呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征，(見表1)。
1.2 房地產開發投資結構變化情況
按房地產開發投資結構來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產開發投資結構情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產開發投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產開發投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設備工器具購置兩項費用則相對穩定，沒有出現大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現了不升反降的現象。
從土地購置費用占房地產開發投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產土地購置費為1496.1億元，房地產開發投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產開發投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。
2、北京房地產開發投資存在的問題及政策建議
根據行業發展規律，在房地產快速發展期，房地產投資占固定資產投資25％～35％是合理區間，房地產投資占GDP比重在8％～12％是合理區間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現。2005－2009年北京房地產投資占固定資產投資比重均超過35％，在2008年達到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產投資占地區生產總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產開發投資比例高出正常比例，應引起重視。另外，房地產開發的投資比例發生了較大變化，房地產市場中土地價格有了大幅增長，房地產開發商加大了對于土地的投資。
20世紀90年代初的日本經濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產泡沫的形成與破滅有著直接關系。為此，相關部門應積極調控，將房地產投資比重控制在合理的范圍內，確保北京房地產市場健康發展。要進一步完善北京市房地產的宏觀調控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產投機，引導房地產開發投資以適度的規模增長，這既關系到房地產行業的供給能力，也影響著固定投資的規模，從而影響整體的宏觀經濟。同時，由于房地產宏觀調控是項系統工程，要從全局、根本上控制房地產投資規模過快增長就需要加強政策的規劃性和系統性，加以政策管理和長期監督。未來北京市房地產調控的任務仍十分艱巨，因此有必要對長期的調控目標作出進一步明確，并根據現實情況及時有效地進行調整。
參考文獻：
【關鍵詞】投資控股架構;單層控股;多層控股;境內控股;境外控股
從不同的角度出發,投資控股架構可以有多種分類。根據當前房地產開發企業普遍存在的各種控股架構,本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構的優勢及其所需考慮的問題,協助房地產開發企業管理層了解當前房地產業各種投資控股架構的利弊。以便房地產開發企業(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境內控股
1.優勢
(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境內戰略性投資者,但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關法規規定
內資房地產開發企業設立的審批程序簡單,無需經過外經貿部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業所得稅。(2)在企業清算或股權轉讓的審批上,內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較外資企業簡單,時間花費較短。(3)在企業清算的稅務處理方面,企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格―資產凈值―清算費用―相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面,企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得,依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅。(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。
(二)境外控股
1.優勢
(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗,提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。
境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業,在股權轉讓給境內公司時,是否符合《10號令》的規定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業,且需要有較長的審批時間,影響房地產開發企業的資金使用效率。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境外戰略性投資者,但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。
4.相關法規規定
(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜,需外經貿部門審批,在商務部備案;(2)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定)。(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面,外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司,商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內企業的股權轉讓,所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定。(3)在企業清算的稅務處理方面,外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同,但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅。(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面,境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權,避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響。(5)在外匯監管方面,清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后,向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構層次劃分
按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產開發企業投資。
(一)單層控股
1.優勢
(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心,有利于整合各房地產開發企業的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內的融資,有利于房地產開發企業的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經貿部門審核,資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準,才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。
(二)多層控股
1.優勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業,得有利吸引境外戰略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。
三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析
1.境內控股且單層控股
(1)以內資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)由于其控股公司在境內,便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心,從事集團企業間的資金拆借,但需取得銀監會的批準。
2.境內控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
母公司在境外,直接控股公司的境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;(2)若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債,但境內控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內部的融資中心,從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻
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[2]商務部、國家外匯管理局.《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》.商資函[2007]50號.
[3]商務部.《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》.商資函[2008]23號.
[4]國家外匯管理局綜合司.《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》.匯綜發[2007]130號.
[5]國家外匯管理局綜合司.《關于完善外商投資企業外匯資本金支付結匯管理有關業務操作問題的通知》.匯綜發[2008]142號.
[6]中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會.《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》.銀發[2007]359號.
一、中國房地產開發成本費用分析
（一）前期開發成本
土地費用，即房地產開發企業對土地依法使用所交付的各種費用；規劃設計費用，即對實施地界的人文地質的考察與規劃所產生的各項支出；基礎設施工程以及公共配套設施費用，即房地產開發企業在對一地界進行開發的同時一般會對該地區的基礎配套設施進行建設，包括教育、醫療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設所需要的費用，也包括后期的維護與新物件開發；信貸費用，即房地產開發過程中從銀行取得的貸款會相應的產生銀行的信貸費用。
（二）管理維護費用
房地產業開發期間，房地產開發企業的行政管理部門管理和組織經營活動而產生各項費用，在外籌集各項資金產生的費用以及對房地產開發地界的維護和設施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務所產生的各項費用等。
稅費，即房地產企業依法按照國家法律政策規定應繳納的營業稅、城市維護建設稅等各項稅費。
預期之外費用，即在房地產的開發投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預料之內的費用的產生等等。
二、影響房地產開發經濟效益的因素分析
房地產開發不是盲目的投資與建設，房產開發建設項目是一個長期的過程。如何將房地產開發與建設帶來的經濟效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產業開發與建設位置的選擇、房地產建設水平以及周邊環境等因素，這些因素都是制約其經濟效益最大化的重要因素。下面就此進行系統的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：
（一）房地產開發項目選址和規劃限制條件
房地產開發企業就房地產開發與建設項目的選址位置的好壞直接影響著開發出來的物業的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應的配套設施與之相對應。材料中海河開發公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發的政策契機，是按照當地啟動的土地整理開發部署而成立的房地產開發公司。海河開發公司對當地的原有條件進行綜合整治和開發并得到了很好的經濟效益。
（二）房地產開發規劃原則上要科學合理，求真務實
自改革開放以來，中國的房地產開發行業的發展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業如何才能在眾多的房地產開發行業之間獨占鰲頭取得更好的經濟效益呢？科學合理的規劃、開發以及進行長期的開發地區人文考察是開發工作的重中之重。五年來海河開發公司秉承現代的企業管理制度，以科學合理的開發觀念為指導，擁有求真務實的思想理念多次獲得當地的先進單位文明單位稱號。事實證明，開發規劃是否科學合理嚴重影響著開發經濟效益的獲得與否。
（三）房地產開發、周邊環境與配套設施的水平
隨著我國經濟建設的不斷發展，人們對其居住環境的要求也越來越高，因而房地產開發商在進行房地產開發的過程中，開發地區城市的繁華程度、交通便捷度以及當地人文特征等環境包括當地的醫療、教育、通訊等生活設施的復雜程度都會在不同程度上影響著房地產開發企業的開發與規劃。因而房地產開發企業在進行一個地區的規劃和開發時，更應該充分考慮房產開發項目周邊環境與配套設施等基本特征，并將其充分融合進房地產的開發與規劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導致規劃無法進行。
（四）對于房地產開發與建設項目的后期營銷
作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發公司是一個從事基礎設施公共設施開發的公司。面向的對象是大多數人群，但要想實現企業的經濟效益，房地產開發與建設后期的營銷環節是一個不可缺少的硬性環節。營銷活動貫穿整個房地產開發規劃的全過程。在開發項目之前的營銷活動以及開發項目之后進行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業的良好形象，另一方面又能實現對企業開發項目進行宣傳與推廣，有利于房地產開發企業很快的獲得其預期的經濟效益。
三、中國房地產開發及投資與經濟效益分析
房地產開發從根本上講是一個投入與產出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經濟效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務活動等費用和開發項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產開發的過程中如何衡量一個企業的投資所帶來的效益的多少呢？房地產企業的開發直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯系。下面對此進行系統的分析：
（一）對于數據平穩性的分析
通過對數據的各方面計算可以得出房地產開發投資對GDP的增長呈現由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調控的影響下，GDP的數值隨之呈現減小的變化趨勢。而房地產的宏觀調控對房地產開發投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數據值都是跌宕起伏的，導致在一定程度上影響了協整變量的檢測準確性，因此，我們就需要時間來整理數據以便于平穩性檢測。
（二）協整方法及檢測
協整方法已成為了分析非平穩經濟變量之間數量關系的最主要工具之一在兩個極端進行檢測，就會限制兩個結果產生一定的偏差存在。那么想把平穩檢測作為標尺，就要對協整方法進行驗證。就可以得出房地產的開發投資和GDP存在著協調關系，也就是說房地產的投資每增加一個數據后，當地的經濟也會有一個數據量的增長。
（三）因果分析檢驗
經濟學家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經濟變量之間的因果關系，進行格蘭杰因果關系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩性，在協整檢驗中顯然說明房產投資與經濟增長存在一種長期均衡的關系，下面則需要進一步證明兩者之間是否存在這種關系及影響。再次，需要接著用因果關系的方法對其因果關系進一步分析。
通過上面的分析方法，我們就可以看出，從宏觀和微觀的雙重視角，系統的對房地產開發投資和經濟效益進行分析從而可以得出以下結論：房地產開發及投資企業與經濟增長之間存在著長期均衡的穩定關系，通過對上面分析的整合可以得出房地產投資每增加一定的數額與之相對應的當地的經濟總額就會相應的增加，從長期上看，房地產開發投資對當地經濟的影響是極其重要的。房地產開發投資和GDP之間存在著互相作用互為因果的關系，分析結果表明房地產開發與投資對當地的經濟增長有顯著的效用；反之，當地的經濟增長也會促進房地產開發投資企業的發展。海河開發公司正是做到了房地產投資與經濟效益的均衡發展才能取得了如今重大的發展和成就。
關鍵詞：房地產企業；投資估算；管理控制
中圖分類號：F275
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產項目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產開發項目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。
2.前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費。包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。
4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發展基金等。
5.二次管網配套費。包括應交市、區主管局的費用和自建的小區內道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環境設施等費用。還包括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。
6.不可預見費。包含開發建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。
7.開發間接費。包括房地產開發項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項目銷售收入方面的估算
任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產開發項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。對土地增值稅和企業所得稅，稅務機關往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產開發公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，應該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項目不確定性方面的評價
房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少房地產開發項目投資風險。
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結果不一致，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠性。
二、房地產項目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產開發投資相關數據為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關心的要素體現出來。比如可以分成投資匯總表、開發成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發成本測算控制表中要體現匯總項目的各級明細構成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發的商業用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據銷售來源情況和項目投資用款計劃，結合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。
（二）管理表格編制及動態更新
通過對相關文獻研究并結合工作實踐，房地產開發費用一般涉及以下幾個方面：
（一）房地產開發成本費用
開發成本費用是房地產工程中最大的支出，其通常包括有土地費、工程建設前期費、建筑與安裝工程費用以及公共配套設施建設費等。以土地費為例，它是指房地產企業為獲得某一地塊使用權所支出的出讓、征地拆遷和安置補償等費用；又比如公共配套設施建設費，它是指房地產企業根據具體項目要求建設的教育、醫療衛生、商業服務以及市政公用等配套設施所支出的費用。
（二）房地產開發期間費用
與上述成本費用不同，房地產開發期間費用主要指企業在項目建設過程中所支出的直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，其主要有管理、財務以及銷售等三方面費用。以管理費用為例，指的是房地產企業為確保某一項目得以順利建設而支出管理與組織經營活動所產生各項費用。
（三）房地產開發其他費用
在房地產開發費用中，除了上述兩項外，其還涉及一些其他費用，主要包括有諸如營業稅、城市維護建設稅等稅金以及其他行政事業性收費等。
二、影響房地產開發及投資經濟效應的因素
根據對當前房地產行業的研究，現階段影響開發及投資經濟效應的因素主要有以下幾個：
（一）房地產開發地點與規劃限制
在眾多房地產開發及投資經濟效應影響因素中，其開發地點與規劃限制是最重要的一個，因為一個地理位置優越以及規劃條件相對寬松的項目能夠使房地產企業獲得較高的投資經濟效應。然而結合實際來看，地方政府由于受自身土地數量以及區域規劃發展等情況所影響，這就使其會對不同地點的地塊有著眾多的規劃條件限制。例如，在房地產企業中標某一地塊前，地方政府已經根據總體規劃，對該地塊設置了諸如土地用途、建筑容積率、建筑密度、綠化覆蓋率、建筑高度以及建筑間距等多方面的限制條件，這不但決定了房地產企業在該地塊上所開發項目類型、數量、建筑選型以及高度等，同時更會影響企業開發項目售價的高低。
（二）房地產規劃與建筑設計
房地產企業在確定某一地點進行開發后，要充分結合企業項目建設意圖、地塊地質以及規劃限制條件，開展項目整體的規劃與建筑設計工作，這其中主要包括有建筑物、構筑物、道路、綠地以及公共配套設施等方面內容。結合實踐來看，隨著人們選購住房時從過去單純滿足居住向更高品質的要求轉變，使房地產規劃與建筑設計中涉及的內容更多、要求更高，不但推高了企業開發成本，同時更會使得企業投資經濟效應受此而影響。
（三）房地產周邊配套設施
除上述影響房地產開發及投資經濟效應的因素外，其周邊配套設施情況也是重要因素之一。周邊配套設施一般包括水電燃氣等基礎設施、教育醫療以及商業服務等，這些配套設施會隨著項目所在地政府規劃要求、地段繁華程度不同而各有差異。
三、提高房地產開發及投資經濟效應對策探究
鑒于當前房地產開發及投資經濟效應下降，企業要準確分析導致這一局面的原因并采取相應的對策，提高所開發項目投資經濟效應。為此，總結出了以下對策：
（一）提高房地產企業融資能力
房地產行業投資經濟效應在很大程度上受到社會性與政策性因素影響，近些年來隨著政府加大對房地產調控，房地產企業融資壓力因銀行緊縮銀根而不斷增大，也使其開發投資效應出現下降。對此，房地產企業首先要提高自身融資能力，即通過整合融資渠道并在遵守相關法律法規情況下，加大非銀行途徑融資能力建設，使企業在獲得較好項目建設資金基礎上保障其投資經濟效應；其次，降低融資成本。目前房地產企業在融資上的成本一般在3%至15%之間，部分小型房地產企業該項成本更是高達20%，因而降低融資成本對于保障其投資經濟效應有著極為重要的意義。為此，房地產企業必須在整合自身融資渠道基礎上選擇出融資成本適宜的方式。
（二）構建科學合理的設計方案招標競爭機制
科學合理的設計方案招標競爭機制是擇優選擇，確保建筑設計規劃質量的重要保障，通過招標競標，優選投標單位，雖然需要付出一定的財力、物力與人力，但其卻能夠給企業帶來更高價值的效果，有利于企業良好形象的樹立。開發企業可以取眾人之長，最終重新組合成一個科學的設計方案。采用公開招標的方法來優選設計單位，能有效降低工程設計的成本費用，也有利于工程設計質量的提升。
