時間：2023-03-28 15:04:57
序論：在您撰寫房地產行業論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
1.1我國房屋設計的不科學
通常情況下，西方國家住宅面積多設計為70至80平米，而我國大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國家的住宅面積不大，可是其設計規劃極為科學，住宅設施較為完善，環境優雅，適合居住。而在我國，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發過政策，大部分的城市都未滿足國家有關政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設計規劃方面仍存在很多問題，這些情況都會妨礙我國房地產行業的未來發展。
1.2我國房地產行業低碳技術起步較晚
由于我國科學技術水平較差，致使房地產行業低碳技術起步較晚，其主要表現為：第一，技術研發及其產品轉化過程存在問題，如今我國房地產行業低碳技術的研發費用投入不夠且研發能力不足，技術水平沒有國外有些發達國家的技術成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術的研發成功率很低；第二，低碳建筑產品水平不一致，由于缺少合理科學的低碳建筑技術標準制度以及對應的監控體系，致使低碳產品的水平不一致。
1.3我國住宅區的美化綠化不科學
目前，有些住宅區在美化綠化方面存在很多問題。如小區里通常鋪設柏油道路，使得小區里硬質路面較多，的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內有些住宅區草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規劃設計很不利于吸收住宅區內的二氧化碳。而從住宅區內種植的植物角度而言，這種規劃設計也極其不科學，大部分小區多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業所使用的建筑材料不夠合理目前，國內很多建筑企業所使用的建筑原材料不滿足環保要求，而且實際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內大多建筑企業不重視環保，在實際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業的發展。
1.5低碳技術產品研發的盲目性
因為缺少成本優勢及新型技術，我國房地產行業低碳技術的研發難度系數很大，低碳房地產在和普通房地產競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產企業在以追求利潤最大化為目的的前提下，放棄研發低碳技術，而選擇不利于保護生態環境的普通房地產產品。另外，低碳住宅的消費群體缺少針對性，導致低碳住宅技術研發具有很大的盲目性，這主要表現在房地產企業不樂意投入大量的經費以及時間做市場調研，致使在對消費群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發，最終導致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。
1.6居民的低碳消費意識薄弱
據有關調查結果顯示，某些較為落后地區的居民是第一次知道低碳消費以及低碳經濟，就更不用說房地產行業低碳經濟了。而消費者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產產品的推廣。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
2.1低碳經濟對我國房地產經濟的有利影響
（1）調整房地產行業內部的結構
目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產行情的發展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質量、品質等。出現這種情況在很大程度上還是由于我國房地產行業的門檻太低，行業內的結構非常不合理，而房地產市場炒房情況讓廣大消費者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內在品質以及舒適度。因此，發展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關政策的調整以及技術水平的提高，房子成本就有可能會恢復到正常水平。如此，從長期看來，低碳經濟是有利于我國房地產行業內部結構調整的。
（2）能夠促進房地產行業長期的健康發展
目前，在我國房地產行業發展過程中，房地產經濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現類似于美國的經濟危機。房地產行業的低碳經濟發展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發展方向，就能很好地規避炒房等情況的出現，使房地產開發商能更多投入到對建筑品質以及質量的提升。因此，低碳經濟有助于房地產行業的健康發展。
（3）有利于實現房地產行業的節能減排和建筑的智能化
一直以來，建筑節能減排和智能化都是我國建筑行業關注的重點，但是因為房地產行業一直被資本所控制，所以很多開發商通常為了利益最大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節能減排和智能化發展。但在低碳經濟形式下，市場資本和先進、新型的低碳技術能更快更有效地結合起來，從而實現未來建筑的低能耗和智能化發展。
2.2低碳經濟對房地產經濟的不利影響
（1）低碳經濟會提高建筑行業的整體成本
因為目前我國科技水平有限，低碳技術也不夠先進，所以發展綠色低碳建筑肯定會增加房地產行業的成本。在當前形勢下，要想在我國房地產行業中發展低碳經濟，需要投入更多資金來研發新技術、新設施，同時要用更昂貴、更節能的能源來替換傳統的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風能這類新型能源的研發結果還不完善，使用替代能源事實上是一項成本更昂貴的行為。因此，低碳經濟會增加房地產行業的成本。
（2）低碳經濟會推高房價
正如上文所說，低碳經濟需要投入新型技術和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術的成本肯定會增加。同時，因為發展低碳經濟也有可能影響土地的利用率，有些房地產開發商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進一步提高房價。另外，因為綠色低碳建筑通常是面向中高端消費群的，在房地產行業中還未得到廣泛認同和普及，這一系列的連鎖反應以及房地產商的推波助瀾，都會致使房價在短期內進一步上升。
（3）低碳經濟會在短期內抑制房地產經濟的發展
我國房地產行業的碳排放量，已經占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應用在房地產及其相關行業。為了實現房地產行業的快速發展，整個行業的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經達到了歐洲國家的三倍，這就說明現在房地產行業的發展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產行業得到了快速發展。但是，在發展低碳經濟的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產行業的發展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應，給我國整體經濟發展帶來很大影響。
3低碳經濟形勢下我國房地產經濟的發展方向
3.1推動住宅產業化發展
在住宅建造過程中，如果采用工業化發展模式來推動我國房地產行業向產業化方向發展，一方面可以提高我國房地產的質量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經濟趨勢下，我國房地產行業要想得到長久發展，就很有必要強化自身產業化發展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業發展創造經濟效益。在推動房地產產業化發展時，房地產企業還應該積極、全面、細致地了解并掌握廣大消費者的需求，爭取做到資源最優化配置，減少碳排放量，為廣大消費者營造一個極為理想的工作或居住環境。
3.2積極使用環保材料和節能技術
目前，我國在發展低碳房地產經濟工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術還相當落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產經濟的發展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內的溫度保持恒定，就需要使用空調，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產行業可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調的使用時間，降低能耗，進而達成低碳環保的目的。綠色植物不僅可以美化室內環境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發展低碳經濟的研究方向之一。在可再生能源的開發以及利用方面，太陽能和風能以其清潔又取之不盡的優勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開發新能源以及環保材料也是房地產經濟發展的重要內容。
3.3積極倡導低碳生活
在低碳經濟時代中，房地產行業更應該深刻地意識到低碳經濟發展的重要意義并積極地落實到行動中，加大物力、人力、以及財力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費者更深刻地認識低碳建筑及其優勢，提高廣大消費者的低碳環保意識，進而得到他們的支持和認同。房地產商還應該讓消費者認識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環保節能效果也會顯現，進而為廣大消費者節約一大筆開銷。由此可見，低碳環保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產商應該立足長遠、與時俱進，重視并加大低碳環保建筑的宣傳力度，讓廣大消費者全面地了解低碳建筑的優勢，進而刺激廣大消費者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經濟的發展。
3.4制定綠色低碳房地產法律政策環境
（1）設計科學的制度
客觀來說，在構建低碳房地產體系的過程中，其主要挑戰不是低碳技術問題，而是制度和體系問題。設計科學合理的制度應該包含以下幾個方面：第一，應該跳出單體建筑思維，站在地區和城市發展的角度來進行建筑的設計規劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產行業開發的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權責；第二，要加大研究并逐漸構建起低碳建筑的碳排放量指標以及低碳指標，目前我國已經把“碳排放量指標”歸入到十二五規劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規；第三，創建并設計新的設計規劃工具和方法，把宏觀指標逐漸轉化成法定的規劃指引，并以國家有關政策來推動低碳房地產市場需求，平衡低碳房地產的需求和供給。
（2）鼓勵綠色低碳房地產金融創新
一直以來，房地產行業都屬于資本密集型行業，而低碳綠色房地產是房地產行業能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產資產泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創建低碳綠色房地產行業的信托投資基金，通過各種融資形式為開發低碳房地產提供充足的發展資金。在未來，還要在已經量化低碳建筑的碳排放指標的前提下，創建碳排放的基準量并計算住宅區的碳排放總量，逐漸建立房地產行業低碳積分機制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準備。此外，由于我國正處在發展房地產經濟的基礎階段，政府有關部門應該整合低碳房地產經濟的價值體系，充分調動起房地產業主以及開發商的積極性，達成低碳經濟的共識，營造發展低碳房地產經濟的輿論環境以及社會氛圍，還要逐漸調整房地產的發展模式以及產業結構，使企業能夠更直觀地了解到廣大消費者的需要，這樣才能促進房地產經濟的發展。而同時在低碳經濟時代下，發展房地產低碳經濟一定會帶動相關產業的發展，如此一來也就加快了國內低碳經濟的發展進程，加大了我國經濟的轉型速度，為我國的未來發展做出巨大貢獻。
3.5提高開發技術水準，合理地規劃戶型布局
關鍵詞：房地產行業五力模型
據國家有關部門分析，我國房地產業的發展將出現四個變化：房地產業將從沿海向內地推進；在城鎮體系中將由中心城市向其衛星城和小城市推進；中介服務、物業管理將快速發展；房地產業從數量增長型向數量、質量效益并重轉化。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化。國民經濟的持續增長和居民消費結構的提升，為房地產業提供了高速發展的機會，也使房地產業面對著更加激烈的競爭。
波特五力模型理論
一個行業除了受到總體環境的影響外，還受自己特殊的行業環境影響。哈佛商學院的邁克爾·波特教授對競爭環境結構作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認為五種競爭力量決定某一行業的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產品的威脅；買方的討價還價能力；供應商的討價還價能力；現有競爭者的競爭能力。
五力模型是用來確定某一行業的競爭程度，其理論假設是行業獲利能力不是由產品屬性或產品的技術含量決定的，而是由行業的市場結構決定的。從戰略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業的競爭強度和獲利能力。但不同的行業或某一行業的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。
房地產業五力模型分析
就房地產行業而言，該行業環境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產行業和它的競爭行為?？偟膩碚f，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業的利潤能力。
（一）新進入者的威脅
1.進入障礙。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，從而對我國房地產發展商構成極大威脅。由于對所有外來企業實行國民待遇，國外房地產企業及其相關聯的建筑安裝、中介服務企業以及金融、保險機構將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內企業帶來前所未有的壓力。對大多數企業來說，由于缺乏市場競爭力和規模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數發展商來說，不只是一種挑戰，而是面臨十分嚴重的生存危機。
2.產品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業的產品是獨特的。這種認知會給企業帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業也將可以領先其他公司向顧客提品和服務。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產品的忠誠，它們經常采用更低的價格相抗衡，隨之企業利潤相應減少。我國房地產業中的各個企業，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰略，企業需要付出相當的努力。房地產企業要想在競爭中脫穎而出，強化特色經營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務，比較優勢就轉化為競爭優勢，或進一步轉化為企業的核心競爭力。
3.資本要求。在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投入。即使新的行業很有吸引力，企業也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產業就是這樣的企業，它要求企業有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業也是很困難的。
4.政府政策。國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規，從中權衡輕重，依政策辦事。
（二）供應商討價還價的能力
我國的住宅產業是一個巨大的市場，無論是國外的房地產開發商，還是材料、產品的供應商，都密切關注這一市場。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。單就房地產產業來說，這或許是有利的。
（三）買方討價還價的能力
企業作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。因此我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發商來說是較弱的。
（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度
行業內的企業相互制約，一個企業的行為必然會引發競爭反應。因此，企業為了追求戰略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業受到挑戰，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業內激烈的競爭行為就不可避免。同一行業中的企業很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業會在顧客認為有價值的、企業擁有競爭優勢的方面，努力使自己的產品與有競爭能力者的不同。價格、質量和創意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業展開競爭的方面不同。
1.同行企業的數量。有很多公司參與競爭的行業，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業如果只有幾個規模和力量相當的企業，也會有競爭。房地產行業應該就屬于后者。一般情況下，某地房地產行業都是由房地產市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業競爭優勢是至關重要的。與單純依賴某一主導戰略的企業相比，能夠成功地執行成本領先與差異化戰略整合的企業，會處于一種更加有利的位置。
2.行業增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環境、設計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。
3.高額固定成本。房地產是個特殊的行業，它的“產品”就是固定資產，耗資大，風險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業的企業的數量，使得該行業相對其他行業競爭程度小。
4.高的退出成本。房地產業的特殊性決定了，一旦進入這個行業，特別是已經開始進行房地產開發，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經投入，真正的“產成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發生，就要進行周密的開發前的可行性分析與規劃。
通過對房地產五種力量的分析，投資主體應該能夠對該行業的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業通常具有高的進入障礙，供應商和買方沒有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產業的五力模型分析可知，房地產業是一個十分有吸引力的行業，這也是房地產業成為熱點原因所在。
參考文獻：
今年6月份，我縣開展了對房地產行業社會保險擴面稽核的專項檢查活動，此次專項檢查活動共涉及單位14家，通過檢查發現，這些單位雖然也參加了社會保險，但是全部都沒有全員參保，參保率不足30%。
2、房地產建筑行業社會保險擴面征繳的難點和存在的問題
2.1單位和員工的特殊性導致參保困難：
2.1.1員工底數難以摸清
很多地產公司都是外來企業，要想摸清參保從業人員底數，客觀上難度較大。
2.1.2員工構成復雜
從業人員有的來自農村，有的來自城鎮，在城鎮的員工中，也有下崗、失業、停薪留職、退休返聘等人員。這種復雜的人員構成也成為單位不參加社會保險或只給部分員工參保的擋箭牌。
2.1.3員工流動性大，穩定性差
房地產建筑行業農村務工人員占員工的75%左右，這些人受農業季節性影響，農閑進城打工，農忙回家務農，對這些對象的參保工作落實難度不小。
2.2企業雇傭雙方參保意識差：
2.2.1企業方面
作為單位法人在短期內很難看到社會保險制度給職工帶來現實收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險看作是企業的多余開支，想方設法逃避參加社會保險。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業所在地的職工繳納社會保險，在繳費人數和繳費基數上動手腳以達到少繳社會保險的目的。
2.2.2職工方面
他們缺乏勞動風險意識和勞動風險損失補償意識，沒有意識到社會保險是自己應得的保障權益。他們不清楚單位應負有什么樣的社會保險責任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農民工對社會保險的重要性認識不充分，參保意識不強，“發錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數不多的工資中扣除一部分參加社會保險。職工自己不愿意繳費，也不會監督雇主為自己繳費，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產建筑業參保率低。
2.2.3社會保險繳費保底基數過高，單位和職工社會保險負擔加重。
我縣按照省、市文件有關要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險保底繳費基數。目前我縣保底繳費基數由最初的990元/月調整到了2025元/月，上調了105%。至今年6月，我縣企業參保職工85%以上按保底繳費工資繳納社會保險，個體靈活就業人員幾乎100%按保底繳費基數繳費。社會保險保底繳費基數過高，不利于社會保險擴面。
2.2.4相關部門缺乏協調配合，難以形成社會保險擴面整體聯動機制。
社會保險擴面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項基礎工作，擴面征繳工作應是全社會的義務。而從近幾年的實際工作來看，相關部門缺乏有機配合，整體聯動難度大，政府相關部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯動、齊抓共管、強制參?！钡木置?，從而形成人社部門唱獨角戲的局面，社會保險擴面征繳工作難以全面開展。
3、對策和建議
3.1加大社會保險擴面稽核力度。
在房地產社會保險擴面方面，重點突出新辦單位參保，重點突出參保不規范單位，利用勞動監察網格化對其進行重點監控，確保單位用工人員全員參保，進一步擴大社會保險覆蓋面。在社會保險稽核方面，突破難點單位。針對長期不能主動繳納稽核補收費用或拒不按時補繳的單位，將按照《社會保險法》有關規定，提交地稅部門采取強制征繳手段，進行重點突破，確?；搜a繳金額及時足額到賬。
3.2加強社會保險政策宣傳。
開展社會保險征繳專項宣傳活動，通過廣播、電視、報紙、網站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險政策，各新聞媒體對拒不參?；蚯防U保費的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險征繳的社會環境。
3.3建立多部門年檢聯動機制。
工商、稅務、衛生、質監、民政、交通、文化、安監、建設、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應的年檢手續。通過各部門相互配合，進一步規范用人單位參保繳費行為，推進社會保險擴面征繳工作。
3.4提升社保經辦機構的工作水平和服務水平。
房地產行業成本核算與控制方面的問題主要體現在房地產開發階段、銷售階段。
1.開發階段
第一，房地產項目成本核算的對象、土地開發成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產行業與一般的制造業企業不同，其產品的形態不是一成不變的，同一項目的產品成本構成復雜多樣，成本歸屬和分攤方法缺乏標準。其次，土地開發成本和配套設施建設成本等屬于間接開發費用，應該按成本會計的方法進行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據，成本核算偏離施工進度。在工程建設的實施過程中，工程完成量和實際總預算存在較大差異，未能及時更新，導致企業在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據。第三，預算機制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預算難以事先預估。房地產開發項目前期需要占用大量資金，為了節約資金成本，降低經營風險，可能會基于謹慎性原則而導致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預算指標不合理或者下達不及時，項目總預算以及現場工程完成進度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據，不能令人信服，難以有效落實。
2.銷售階段
第一，預售階段是項目資金回籠的過程，企業雖然收到預售款項，但產品的主要風險和報酬尚未轉移，不能確認收入，成本不能結轉。此時項目開發尚未完結，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業為了快速回籠資金，預售階段可能導致銷售費用和營業費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區要求在企業在收到預收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業稅、城建稅等，有些地區還要求按照預售款項的一定比例預征企業所得稅和土地增值稅，待房地產項目清算時多退少補。根據收入配比原則，預售款尚未確認收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業的經營成果，未能及時反映經營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業會計準則規定在該項資產達到預訂可使用狀態或者可銷售狀態時，借款費用應該停止資本化。在實際業務中如何才算達到可使用狀態仍不容易界定。第四，銷售收入的確認和成本結算的影響。房地產開發項目收入確認的方式依據是產品的主要風險和報酬是否轉移，目前大多數企業在業主入伙時才確認收入實現。企業在確認收入時項目開發尚未完結，工程尚未決算，企業只能通過預估成本結轉，導致企業未能及時反映項目經營成果。
二、對房地產行業成本核算與控制存在問題的對策
針對我國房地產行業在開發、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認為應做好以下幾個方面的工作。
1.開發階段
第一，成本項目標準化。對房地產項目成本構成分類，確定大類，細分小類，并設置專門的表格，形成統一標準。成本項目的標準化對成本歸集和分攤方法做出規范，有利于形成信息中心，建立業務接口，在業務部門之間形成有效溝通渠道。第二，規范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務分離。對房地產項目開發過程中的招標、投標、完工程度、工程監理、工程預算、工程結算、單據傳遞等規范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預算制度。良好的預算制度是房地產項目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機制，設置合理的成本控制目標，完善考核和獎懲制度。
2.銷售階段
第一，建立健全成本結算制度，及時做好項目結算工作。成本結算是房地產項目成本確認的依據，房地產項目在銷售階段工程開發已接近尾聲，企業應及時取得工程結算是成本核算的保證?；诒酒髽I現狀和業務能力范圍，無法通過本企業結算的工程項目可以采用委托結算等方式盡快獲取工程結算，及時反映企業經營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產開發企業開發周期內的資本化伴隨整個開發周期，應按相關規定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應作為項目成本。通常企業認為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產銷售業績進行評價提高銷售人員工作積極性，促進資金回籠。第四，房產項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關資料，報有關部門審批，完善稅務資料，及時與稅務部門溝通協調，清算稅款，降低企業經營風險。
三、結語
（一）完善財務會計工作機制針對當下房地產行業中會計成本管理中存在的一些問題，我們要加強企業會計工作機制的建設力度。而首要的工作就是完善企業會計財務結算的監督制度，只要有一個完善的監督機制，才能保證會計財務工作的良好開展，才能真正地發揮會計工作的作用，對公司的財務工作起到一個良好的監督作用，保證會計工作的良好開展。
（二）提高對會計財務工作的監察力度房地產行業的會計成本結算工作存在漏洞的另一個原因是監察力度不夠，這就要求企業在會計成本結算的工作中要實施監察制度，不定時地對成本核算工作的成果采取抽查，查看工作是否到位，這樣能夠有效地提高監督人員的工作態度，保證核算工作的良好開展，為會計工作的良好開展創造一個穩定的外部環境。
（三）加強會計財務工作的落實性對于完善房地產行業的會計成本結算工作，更重要的一個舉措是加強會計財務工作的落實性，工作的真正效力只有其具體工作落實到實處才能發揮出明顯的作用，因此，想要會計財務工作在企業工作中發揮出應有的作用，必須要將具體的工作細節落實到實處，才能保證企業財務工作的公平公正性。
（四）設立專門的會計財務工作機構完善房地產行業的會計財務工作的另一個有效方法是設立專門的會計財務工作機構。在房地產企業的管理機構中加設一個專門執行會計核算任務的機構，利用專業的管理人員加以監督，切實地對會計工作加以監督和制約，才能確保會計工作的良好執行，取得一個良好的管理。
（五）建立會計財務信息化管理體制針對房地產行業中會計工作中存在的質量問題，首先要將信息化引入到房地產行業的財務管理工作中，需要建立信息化的財務管理體制。財務管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術后，可以利用信息化建立財務管理體制，這樣能夠更好地對具體財務工作實行信息化管理，提高財務管理工作的水平。促進房地產行業會計財務工作的高效性。
二、提高會計信息質量的必要性
（一）有利于房地產企業的會計財務工作正常開展對房地產企業的會計財務工作有一個良好的實施效果是十分必要的，從各種會計財務工作中滋生腐敗現象的案例都可以看出來，導致腐敗的很大一部分原因就是外部監督的力量薄弱，不能對會計部門的財務工作造成有影響力的制約，才導致一些不法人員心存僥幸，給房地產企業的財務造成巨大的損失。而對房地產企業的會計財務工作進行強有力的外部監督，就能有效減少不法現象的滋生，維護房地產企業的正常工作，促進房地產企業的業務發展。
（二）有利于提高房地產企業經營的水平對房地產企業的會計財務工作進行外部監督，還有利于房地產企業的經營水平的提高，房地產企業的會計部門是房地產企業經營的核心部門，一旦會計財務工作中出現問題，就可能危及到房地產企業的正常經營發展，使房地產企業遭受巨大的經濟損失。對房地產企業的會計財務工作實行外部監督，可以保證房地產企業的會計財務工作得以公平、公正地開展。保證房地產企業的財務系統的正常運轉，為房地產企業其他業務的進行提供一個良好的平臺，促進房地產企業的經營壯大。
（三）有利于增強房地產企業的市場競爭力對房地產企業的會計財務工作實行外部監督的另一個優點是提高房地產企業的市場競爭力。房地產企業在市場中的地位提升主要取決于房地產企業的資本、實力的多少。而會計財務工作于房地產企業的資本實力是有著密不可分的聯系的。對會計財務工作實行有力的外部監督，能夠保證房地產企業的會計財務工作的良好開展，保證房地產企業的財務正常積累，為房地產企業創造更多的利益、資本。有利于房地產企業在市場競爭中提高自身的地位，更好地發展壯大。
（四）有利于促進房地產企業會計制度的完善對房地產企業的會計財務工作進行外部監督的另一個積極影響是能夠促進房地產企業的會計制度的完善，當前市場中的會計制度時而發生問題，出現漏洞，說明房地產企業的會計制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監督機制。而對會計財務工作開展有力的外部監督，能夠彌補會計行業中存在的一些弊端，促進會計財務工作的良好開展，完善會計制度，促進市場經濟中的會計行業的機制健全。
三、總結
（一）系統風險的成因
系統風險又稱市場風險，指由于企業外部某種因素的影響和變化，導致所有企業的財務成果具有不確定性。主要包括：宏觀經濟趨勢的不確定性、國家經濟政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產企業來說，系統風險的成因主要表現在以下兩個方面。
1．國家經濟周期和市場經濟環境的變化
宏觀經濟趨勢的變化和市場經濟環境在房地產企業的發展中一直發揮著至關重要的作用，房地產企業的發展周期隨著國民經濟的周期波動，經歷了從蕭條一直到復蘇的四個階段。如自次貸危機爆發以來，全球經濟發展水平急劇下滑，使得金融危機漸漸演變為經濟危機，在這樣的經濟背景下，中國的企業必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調存款準備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產購買者的實際購買壓力和房地產企業的資金融資壓力，這都將引發財務風險的產生。另外，房地產企業的發展還與我國的其他許多行業密切相關，這些行業的發展情況都會對房地產企業產生直接或間接的影響。制造業、商業銀行的發展狀況都將對房地產企業的開發成本產生影響。房地產的開發項目主要為土地且占據了企業的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關系都將對開發商資金的周轉率和收益率產生重要影響。
2．經濟法律政策的變化
房地產企業在我國的發展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經濟的支柱產業并已達到白熱化的發展狀態。國家為了保證國民經濟的平穩協調發展，頒布了一系列財政稅收等政策法規對房地產行業進行宏觀調控，且一次比一次更加具有針對性和嚴厲性。
（二）非系統風險的成因
非系統風險又稱特殊風險，指由于個別企業某個特殊因素的變化而造成的風險。一般主要來源于企業自身的經營活動和財務活動。對于房地產企業，引發這些風險的因素主要表現在以下幾個方面。
1．資本結構不合理
一個企業倘若不具備一個科學合理的資本結構，必將影響企業的經營收益，同時增加企業的財務風險。眾所周知，房地產企業在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現能力弱，企業發展的大部分資金來源于外部金融機構貸款和工程建設項目的預付款，只有小部分來源于企業的自有資金。資產負債率過高，債務資金所占比例過大，一旦企業實際收益率低于預期收益率，將會導致資金鏈斷裂，可能產生不能支付到期付息的財務風險。
2．融資渠道單一
隨著經濟的發展，目前我國房地產企業已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業通過上市發行股票來籌資。房地產企業開發項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業的現金流風險較大，保持連續的資金鏈十分重要。但我國目前的金融體系和房地產金融不健全，導致房地產業對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產開發項目運營周轉的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業自身在面臨財務風險的時候不能利用資產組合來很好的規避風險。特別是在人民幣基準利率不斷上調的環境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業開發項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發某種財務風險。
3．資金管理意識匱乏
房地產企業具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務特征，相應的企業應運用縝密的財務管理方式對企業的財務狀況和經營成果進行監督和管理。由于我國房地產行業起步晚，很多企業在財務管理制度上不健全，管理混亂或將財務管理僅局限于會計核算方面，缺乏對全面資金預算的嚴格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產開發項目的成本，導致企業自身的投資風險加大。
4．財務人員普遍缺乏風險意識觀念
目前來看，房地產企業對財務風險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現象。風險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規范性和完整性都未達到規范的要求，或僅僅滿足了相關部門的檢查，末充分發揮會計的監督和控制作用。這些都源于財務人員缺乏風險意識觀念，未意識到風險管理對企業生存和發展的重要性。財務人員的專業技能和知識滯后，已無法跟上當前經濟時展的步伐，從而導致其處理的財務信息質量普遍較低，不能為企業管理者做出正確決策提供應有的幫助。在風險決策意識方面，沒有系統和縝密的分析、比較和研究，這都將引發企業財務風險的發生。
二、有效防范房地產行業財務風險的措施
由于系統風險多為不可分散風險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當的手段對其加以利用，使其向著對企業有利的方向發展。而關于非系統風險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢，產品多元化協同發展
縱觀房地產行業的發展過程，每一階段的發展都與國家的宏觀經濟形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關。在這樣的環境下，企業必須能夠對政策的導向做出合理的判斷，有效地預測房地產行業的走向，提前做好資金的融資預算等工作，最大限度地規避系統風險。與此同時，房地產企業要想有效地控制財務風險，應做到產品多元化協同發展。目前，我國房地產行業的上市公司多以住宅開發為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調控的局面，建議房地產企業可以嘗試著開發多業化的市場。如選擇商業房地產、旅游房地產等供給缺口大、資金回籠快且幾乎不受干預的業務。
（二）完善企業的資金結構，實現科學化、合理化
企業在不同時期呈現的財務風險是不同的，且由于房地產企業的長期高負債經營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業，因此必須對企業的資金結構進行完善，合理配置企業的資產結構，有效降低企業的營運成本與風險。鑒于房地產行業資金回籠相對較慢，在完善資金結構時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實現多元化
目前房地產企業僅僅依賴銀行貸款形式進行融資，而銀行關于房地產行業的貸款限制條件逐年增加，使房地產企業的融資困難問題更加嚴重。逐步拓寬企業的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業的市場競爭力，從而謀求更好的發展。首先企業要充分挖掘自身發展潛力，科學利用現有的留存資金。其次可以增強對民間資金和其他企事業單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產證券化融資方式。在經濟全球化的背景下，還可以利用海外平臺進行融資，相對于我國商業銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機制靈活。在實現融資渠道多元化的同時，也最大限度的降低了融資成本，優化了企業現有的資本結構，這對企業的長期穩定發展十分重要。
（四）增強資金管理意識，實現效益化
鑒于房地產行業的資本結構中，自有資金較少，且融資困難，房地產企業在拓寬融資渠道的同時，應增強資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業日常經營活動的同時，可以進行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業營運成本，實現效益化。
（五）增強風險意識、提高財務人員的管理素質
房地產行業作為一個高收益、高風險的行業，要保持企業的平穩健康發展，企業人員應意識到在企業經營過程中的各個環節都存在著財務風險。同時，要意識到對財務風險進行預測和防范并非僅是財務人員的責任，而是全體員工的責任。所以企業高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權衡各方面的影響因素，提高財務信息的質量。其次，培養全體員工的風險意識觀念，把風險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學習最新的專業知識，切實提高其自身的綜合素質，將企業的財務風險最大限度的降至最低點。
三、結語
首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調研那些具體的內容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調研活動；第四個“W”When－－調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。
其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。
再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。
