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關鍵詞：高校后勤改革；后勤社會化；稅收管理；規范化
高校后勤社會化改革給高校的管理與發展帶來了生機和活力，由此而引發的稅收問題成為高校和稅務部門乃至全社會共同關注的問題。它不僅關系到高校后勤改革的發展，關系到稅收能否規范化管理，也關系到經濟社會的協調發展。
高校后勤社會化活動主要表現為高校后勤經濟實體從事學生公寓、教師公寓、食堂經營和為高校教學提供后勤服務；利用學生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務設施向社會人員提供服務；社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務；高校后勤實體為高校師生食堂提供的服務；設置在高校內的實行社會化管理和獨立核算的食堂向師生或向社會提供餐飲服務等。高校后勤社會化改革是將高校后勤服務納入市場經濟體制，運用市場機制，建立由政府引導的、社會承擔為主的，適合高校辦學需要的法人化、市場化的后勤服務體系。
高校后勤社會化改革的主要目的，是將高校中具有經營性、社會性和服務性的活動納入到市場化發展的軌道，作為市場經濟的組成部分，參與市場競爭。從稅收角度來說，這就意味著高校后勤經濟實體作為一個獨立的納稅人，享受和承擔稅法規定的權利與義務。這不僅符合市場經濟發展要求，增加社會供給，而且還可以為國家貢獻稅收。同時，高校后勤社會化后，可將主要精力用于教學和科研，減輕我國長期以來計劃體制模式下高校辦學形成的沉重負擔。
一、高校后勤社會化改革涉及的稅收問題和現行稅收政策
（一）營業稅的有關征收規定。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并具有法人資格的高校后勤經濟實體，經營學生公寓和教師公寓及為高校教學提供后勤服務而獲得的租金和服務性收入，免征營業稅；對社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務并按高教系統統一收費標準收取租金的學生公寓取得的租金收入，免征營業稅。但利用學生公寓向社會人員提供住宿服務而取得的租金收入，應按現行規定計征營業稅；對設置在校園內的實行社會化管理和獨立核算的食堂，向師生提供餐飲服務獲得的收入，免征營業稅。向社會提供餐飲服務獲得的收入，應按現行規定計征營業稅。
（二）增值稅的有關征收規定。對高校后勤實體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調味品和食堂餐具，免征增值稅；經營此外的商品，一律按現行規定計征增值稅。對高校后勤實體向其他高校提供快餐的外銷收入，免征增值稅；向其他社會人員提供快餐的外銷收入，應繳納增值稅。
（三）企業所得稅和個人所得稅的有關征收規定。對高校后勤實體的所得暫免征收企業所得稅。個人所得稅按有關規定計征。
（四）房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅收的征收規定。對高校后勤實體，免征城鎮土地使用稅和房產稅。對在高校后勤社會化改革中因建學生公寓而經批準征用的耕地，免征耕地占用稅。對于城市維護建設稅和教育費附加，由于是以實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅三稅稅額為計稅依據，按照一定的比例附加征收的，在免征增值稅、消費稅和營業稅三稅的同時，也免征城市維護建設稅和教育費附加。
必須明確的是：高校后勤實體應對享受優惠政策的經營活動進行單獨核算，分別進行納稅申報，不進行單獨核算和納稅申報的，不得享受上述政策。
二、高校后勤社會化改革稅收征管現狀及存在的主要問題
（一）高校后勤社會化的稅收法律法規滯后，直接影響了稅收征管工作的有效開展。主要表現為政策法規不能及時反應和規范高校的后勤改革，政策法規不明確、缺乏連續性。我國對高校后勤社會化活動征稅最早是以通知形式下發的，也就是財政部和國家稅務總局2000年2月28日的《關于高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知》，《通知》明確了對高校后勤企業的有關經營活動實行減稅和免稅。這一通知從2000年1月1日起實施，但其期限是到2002年底，目前這一政策延長到2005年底。嚴格說來，文件通知并不等于法律法規，其嚴肅性和剛性都嚴重缺乏。隨著高校后勤社會化改革的不斷發展，原有的《通知》已不能適應客觀經濟形勢的變化，稅收征管中存在一些不明確問題，難以保證稅收征管及時到位，各地稅務部門對此也一直無法準確把握，甚至采取姑息態度，這種狀況直接影響了高校后勤社會化稅收征管工作的有效開展。
（二）高校后勤改革的不規范、不徹底，客觀上為稅收征管帶來了難度。稅收征管的規范與否，與高校后勤改革是否規范，是否到位存在著相互依存關系。從表面上看，幾乎所有高校都已完成了后勤系統的剝離，但實際上，有些學校的后勤改革是在走過場，只是做了簡單的改頭換面，在后勤處或總務處上掛個企業集團的招牌，管理體制和人事分配制度等基本上還是老樣子。從根本上來分析，目前我國高校的后勤企業并未真正按現代企業制度運行，這其中雖然有觀念上的、社會經濟環境的、法律法規政策等方面的原因，但最關鍵的制約因素是來自體制上的因素?，F代企業制度要求產權明晰，我國高校后勤資產的所有權在國家，占有權在高校，后勤實體對后勤資產只有不完全意義上的經營權，沒有對其所經營資產的占有權、收益權和處置權。后勤實體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經營、自負盈虧、獨立核算。這一切從根本上妨礙了高校后勤改革，從而造成不利于稅收征管的局面，客觀上為稅收征管帶來了難度。（三）稅收征管服務不到位，造成高校后勤稅源流失。由于我國高校大多數為政府辦學，國家投資，長期以來人們認為高校是育人的地方，遠離市場。稅務部門和稅務人員存在觀念滯后，重管理，輕服務，多被動，少主動的傾向，適應改革和市場的能力較弱，忽視了對高校的稅收服務。深入高校少，缺乏主動服務意識，稅收服務不到位，使高校這一現實的和潛在的稅源未能被關注和重視起來。同時，稅收征管的基礎資料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤稅源流失。無庸置疑的是，高校后勤社會化改革是一個增稅因素，無論是流轉稅、所得稅還是其他稅收，稅源和稅基都會隨著高校后勤改革的不斷完善而擴大，稅收收入也會隨之而不斷增長。等高校后勤改革徹底完成之后，高校后勤企業與其他經營企業一樣，不再享受任何稅收優惠政策時，必將為地方稅收的增長做出積極的貢獻。
（四）稅收征管方法和手段滯后，管理不及時、不到位，漏征漏管現象嚴重。目前，稅務機關對高校后勤活動的稅收征管基本上仍限于對高校后勤對外服務部分，即：既對學生提供服務，也對社會開放的各種科研實體興辦的公司、各種補習班、校園圍墻外的餐館、書店、理發館等后勤經營行為進行了相應的稅收征管。稅源監控常用手段主要是稅務登記、納稅申報、發票管理、納稅檢查和稅控裝置等。而對于由學校后勤部門直屬的、專門為學生提供食宿及日常生活服務的機構，如對本校學生日常生活提供服務的食堂、醫務所、學生公寓、電影院、理發店、澡堂等這一部分潛在的稅源未能進行有效的登記和管理，基本處于無監控或漏征漏管狀態，造成該部分稅源疏于監管，造成稅收征管對高校后勤社會化服務的管理不到位。
三、高校后勤社會化的稅收規范化管理
（一）完善稅收法律、行政法規，為高校后勤社會化稅收規范化管理提供法律保障。高校后勤社會化活動對國家稅收產生著積極的影響，稅收法律法規對此應及時加以規范，力爭使稅收規范與高校后勤改革保持協調一致。高校后勤社會化的稅收立法，應本著有利于征收管理、有利于依法治稅、減少涉稅爭議、加強監督管理的原則進行。對高校后勤社會化的稅收管理，要本著有利于發揮稅收的調節作用，服務于經濟、服務于社會的原則進行，既要從有利于我國高等教育的長遠發展出發，又要從嚴肅稅收法律和保護國有資產收益的角度來加以統籌兼顧，這樣，才能有效地促進稅收對高校后勤社會化的規范化管理，促進高校后勤組織的規范運轉。只有稅收政策法律制度科學、完善、合理，才能使稅收規范化管理得以實現，并且通過稅收規范化管理，發揮稅收調節經濟、服務于經濟、服務于社會的功能。
（二）轉變思想觀念，樹立稅收服務意識。稅務機關和稅務人員要樹立以納稅人為本的新型稅收服務觀，確立尊重納稅人就是尊重發展，促進發展的正確收觀。把對納稅人的尊重體現在為納稅人服務上，處理好依法治稅與經濟發展的關系，加強管理與完善稅制的關系。充分認識到搞好服務是提高征管水平的重要手段，把尊重納稅人、理解納稅人、關心納稅人貫穿在稅收征管工作中，積極、主動、及時地為納稅人提供優質高效、便捷、經濟的服務。把對高校的稅收管理看成是對高校改革的支持與促進，是對高校后勤的鼓勵與扶持，促進與服務。將管理和服務有機地結合起來，以服務促管理，寓管理于服務之中，改變重管理輕服務的征管模式。稅務機關要主動深入高校，宣傳稅法，講解稅法，掌握高校后勤改革信息，摸清稅源，為高校后勤改革的納稅問題出謀劃策，進言獻智。同時，還必須注重稅收執法的剛性和可操作性，做到依法計征、依率計征。健全和完善監督檢查機制，不斷完善高校后勤的稅收規范化管理，提高稅收征管效率和質量。
大部分學者認為,征收房產稅的目的并不是為了打壓房價。賈康(2011)認為,房產稅的目的并不是單純了為了打壓房價,而是通過對房產保有環節征稅,形成規范的經濟調節杠桿,從而產生多種正面效應,包括對地方政府職能轉變的合理激勵,以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。房地產稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實省以下分稅制,使房地產市場供需雙方行為合理化,從而促進房地產業的健康發展。北京大學光華管理學院院長蔡洪濱(2012)表示,房產稅應首先明確征收目標、原則和方案,應該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產稅的目的是為了實現房地產市場的可持續發展,健全財稅體系,調節收入分配,絕不是為調控房價。如果房產稅成為短期打壓房價的調控手段,是有百害無一利的。學者們對于房產稅在上海和重慶的試點取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認為,房產稅的效果在啟動初期不會太明顯。從上海、重慶的試點看,他們都有意一開始相對平緩地、柔性地切入這個新的制度框架。但是從長遠看,房產稅的影響和正面效應還是會逐步顯現的。宋蔚蔚等認為,上海和重慶進行房產稅試點改革一年多來,健全了財稅體系,調節了財富分配,引導個人住房的合理消費,在一定程度上實現了調控房地產業的目的。楊繼瑞(2011)認為,重慶市房產稅改革試點方案主要針對主城區的高端房產,更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產稅的征收,作為房地產調控政策的一個組成部分,其所要實現的宏觀調控目標是促使房價理性回歸,防止房地產價格繼續快速上漲,但也要防止房價的暴跌。劉明勛(2012)認為,從重慶和上海的房產稅改革看,重慶和上海側重點有所不同,對房價會有不同影響。重慶主要針對高檔住房征收房產稅,對普通住房不會產生影響。上海在給予一定面積免征額后,對新擁有兩套或以上的房產進行征稅,其做法更加接近現實中房產稅的定義,但對已購住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購房需求彈性較大,經濟發展水平較高,短期內房價可能隨著房產稅的開征而下降,但長期看,只要需求彈性大于供給彈性,房價還是會呈現緩慢上升的趨勢。在房產稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產稅應采取浮動稅率制。在經濟不景氣時,可通過退稅來刺激經濟;在房地產過熱、出現泡沫時,可調高稅率,穩定市場。在調節稅率時可逐步進行,首先對商業物業提高稅率,再對多套住房和豪宅征收物業稅,然后,再逐步過渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認為,房產稅可實行雙重累進制稅率,即我國房產稅的征收實行從價和從量雙重累進制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規范房地產市場的發展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產稅的稅率設計應體現差異性。要因地制宜地設計房產稅稅率,根據不同地區、不同類型的房地產分別設計稅率,區別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經營用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認為,房產稅應保持低稅率,雖然會出現初始時財政收入不多的情況,但未來隨著城鎮化的逐步擴大,這部分收入還會增加。馬國強、李晶(2011)認為,房產稅應統一采用比例稅率形式,但允許各地根據自身經濟發展的實際狀況,按不同地區、不同類型的房地產確定稅率,并可根據當地房地產業的發展情況進行調整。在房地產稅征稅范圍方面,許多學者認為應逐步擴大房產稅征收范圍。馬國強、李晶(2011)提出,應對城鄉普遍征收房產稅。張天犁(2011)認為,房地產納稅人范圍應包括境內擁有和使用房地產的單位及個人,征稅對象應包括城鄉所有經營性房地產和居住性房地產。財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示,房產稅應當擴圍,但現在房產稅即使擴圍,也很難成為地方的主要稅種,因為房產稅征稅對象來自于房產,也就是來自于居民收入,與收入水平的高低相聯系。如果居民收入水平增長有限,稅基有限,房產稅推開不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。
二、房地產調控政策研究的新成果
一些學者認為,應從土地政策方面對房地產業進行調控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產調控中發揮著一定作用,土地供應數量應是土地政策的首選,而政府對土地囤積的打擊也會產生一定的效果,在利用土地政策進行調控時,應注意其長期效果稍優于短期效果。土地政策對房地產開發投資有較大影響,對房價的影響較小。唐健、徐小峰(201)認為,國家的土地政策對于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設給予了很大的支持,但促進閑置土地開發利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學者們認為,還要用貨幣政策來調控房地產市場。戴國海(2012)認為,由于利率未完全市場化,貨幣政策對房地產業的調控效果不顯著。房地產的供求雙方對利率的敏感程度不夠,他們更加關注貸款的可獲得性。因此,對于貸款規模和條件的控制,比利率調節本身的效力要大。龐如超(2012)認為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產市場的過度投資;使一線城市的房價得到控制,使大多數城市房地產的價格環比漲幅收窄;使房地產企業在二三線城市競爭日趨激烈,利潤空間不斷縮窄,房地產市場的焦點正在向三四線城市轉移。綜合國內外研究成果可以發現,大多數實證研究都認為房地產投資對經濟增長具有促進作用。在研究方法上,多借助于某個經濟增長模型,同時結合一定的計量模型進行研究。目前,房地產業研究關注的焦點是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關政策,及時引導和鼓勵房地產業向科技、環保、智能型轉型;如何提升房地產業的產業質量、增強房地產業對其他產業的帶動作用。
三、進一步研究的展望
一、目前我國房產稅征收的現狀
日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示，房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，今年年底將會對上海、重慶兩地的房產稅試點情況做總結，今后可能會出臺擴大試點的方案，但擴大試點城市名單尚未確定。
從上述采訪中可以看出國家積極改革房產稅的決心，進一步推動房產稅改革試點的范圍及程度，同時對如何在中國進一步改革財產稅進行了思考，如何使房地產調控在制度建設方面得到更多實質性推進及如何改革完善地方稅務體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產泡沫等。
正因為當前我國房價虛高，有關專家提出要多占有多套房產的人征收房產稅，希望通過征收房產稅來遏制炒房，投機性購房現象。這是在物業稅面臨法律和技術障礙的情況下，房產稅被賦予的厚望。
二、征收房產稅的目的
財政部2010年9月曾就為什么要進行房產稅改革做出公開回答，提出是對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的，主要目的有四點：一是有利于調節居民收入和財富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進經濟結構調整及土地集約利用;四是引導個人合理住房消費[1]。
(一)利于調節居民收入和財富分配
房產稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數人一人占有多套住房，導致閑置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產征收房產稅，以減少少數人對自主需求以外的房產的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數多的個人住房征收房產稅進行適當調節，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會不穩定的根源在于社會財富分配不合理所導致的。征收自住以外房產的房產稅，有利于少數人占有財富的表現形式，從而增加其他社會成員的財富占有顯示，這將有利于調節居民收入和財富分配，促進社會穩定。
(二)有利于健全地方稅體系
多數發達國家的房產稅的征收是為了改善地方稅收結構及居住環境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現城市可持續發展。以美國為例，其房產稅征收不僅評估系統健全、征收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國人愿意繳納這樣一個服務性質的稅種，?？顚Ｓ玫姆慨a稅被用來為社會提供公共服務，以改善人民的教學、治安、居住環境等等，而其住房本身也會隨著諸種環境的改善而升值。根據美國國家統計局數據，從2000—2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產稅的同期增幅是62%。因此，美國征收房產稅不是為了打壓房價，而是給人民增加福利及讓物業升值[3]。我國房產稅的征收的一個目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結構。
(三)促進經濟結構調整及土地集約利用
征收房產稅能夠適當的調整經濟結構，對房產市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產的資金再次轉向別的產業，對整個資本市場的經濟結構產生了一些調控的作用。隨著房產稅的征收，購置房產的成本增高，促使投資者對土地的理由更加謹慎，利于土地資源的集約利用。
(四)對房價的控制有一定的作用，引導居民合理住房消費
從房地產市場的現狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產作為投機投資，在房價上漲的預期下，更多的是講房產待價而沽。而造成這一現象的的一大重要原因是房產持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況，讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨于合理，進而引導居民合理住房消費，征收自住房以外房產的房產稅是必須的。
理論模型
考慮到住宅市場的風險因素對家庭消費決策的影響，本文仍將沿著Merton(1971)和史永東等(2009)的建模思路，將住宅權屬選擇概率納入非住宅耐用品消費決策的隨機最優控制模型。假定在一個無交易成本的經濟中，代表性消費者在t期的非住宅耐用品消費為C(t)，住宅消費為H(t)。為簡化分析，假定無論自有住宅者還是租房者，其消費的住宅面積和質量相同，且住宅是無限可分的。該代表性家庭的效用函數U(C，H)滿足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有兩個收入來源:一是工資收入Ⅰ，假定它滿足dI(t)=Ydt，其中，Y為常數。為簡化分析，假定該家庭僅有兩類資產，即無風險資產F和住宅資產H。我們用A={F，H}來代表該家庭擁有的資產集。上述兩類資產的收益構成了該家庭的資產性收入。假定Pi(t)分別為無風險資產和住宅資產的價格，并且服從如下Ito⌒過程:
數據、變量與方法
(一)數據與變量選取美國商務部與統計局聯合進行了一個項目———美國都市住房調查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年對Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41個城市和地區輪流作一次調查，取得被訪問者的家庭特征信息(如住宅權屬、家庭年收入、房屋結構類型等)和個人信息(如戶主的年齡、教育水平、種族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的調查數據①，該數據涵蓋了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33個地區通過隨機抽樣確定的147214個家庭，如此樣本容量，應該能充分體現不同家庭的異質性，可以做很好的政策對比分析。同時，我們以2002年為基期，利用美國CPI數據將模型中所有價值型變量轉換為實際變量。本文所使用的變量涉及住宅特征、家庭特征、戶主特征等。各變量定義如下:1．住宅相關變量h_value代表居民住宅的價值;h_ownship代表住宅權屬選擇，權屬類型分為租房和個人自有住宅。住宅結構特征主要包括:房齡h_age、房屋的結構類型h_type(獨立住宅定義為1，公寓定義為0)、房屋是否有空調d_airconditioner、住宅所在建筑的樓層數store_num、住宅面積h_area、房屋的使用成本h_cost、臥室的數量room_num。住宅鄰里特征包括:住宅的區位特征向量h_locat(1為市中心，0為郊區)、1～2個街區內是否有停車場d_parking、鄰里是否有嚴重的噪音d_comnoise、對鄰里購物的滿意度d_shopping_satis、對鄰里居住環境的評價live_neighbor_rate、1～2個街區內是否有工廠等工業企業d_factory、社區內是否有娛樂設施h_recfac。2．家庭社會經濟特征及家庭類型變量家庭的社會經濟特征主要包括:住房成本h_cost、房屋單位面積上的房產稅額per_pt、房價租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭總人口數pop。另外，為減少異方差，我們也對單位面積上的房產稅、家庭年收入做了對數處理。戶主的社會經濟特征主要包括:戶主性別hh_sex(男性定義為1，女性為0)、婚姻狀況married(1為已婚，0為未婚)、種族hh_race(白人定義為1，其他有色人種定義為0)、受教育程度edu_level和年齡hh_age。考慮到戶主年齡的影響可能是非線性的，我們控制了年齡的平方項hh_agesq。本文從家庭收入和戶主種族的角度來劃分家庭類型，其中把家庭收入按從低到高的順序平均分為5個組，依次為低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分別代表5種家庭收入類型。(二)計量模型在本文的研究中，我們通過三個步驟來分析房產稅對住宅權屬選擇和住宅特征需求的影響。首先，利用住宅特征價格模型(housepricehedonicmodel)估計住宅特征價格;然后利用所估計的住宅特征價格計算住宅特征需求;最后給出利用Heckman模型得出的房產稅、住宅權屬選擇行為和住宅特征需求的基本模型和擴展模型估計結果。1．住宅特征價格模型我們使用標準的特征價格模型估計住宅特征價格，模型中解釋變量取住宅價值的對數。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i個家庭的住宅結構特征向量，包括:臥室的數量room_num;住宅類型h_type，1為獨立住宅，0為公寓;住宅面積h_area;房齡為h_age;住宅是否有空調d_airconditioner;住宅所在建筑的樓層store_num。Xi2代表第i個家庭的住宅鄰里特征向量，包括:社區是否提供娛樂設施d_recfac;1～2個街區內是否有停車場d_parking;1～2個街區內是否有嚴重的噪音d_comnoise;鄰里購物的滿意度d_shopping_satis;1～2個街區內是否有工廠等工業企業d_factory;住宅的區位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊區;對鄰里的滿意度live_neighbor_rate。εi代表誤差項;α0是常數項，α1、α2代表各向量的系數。2．住宅特征需求利用以上住宅特征價格模型的回歸結果，計算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i個家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2為式(25)中各變量的估計系數，解釋變量同式(25)類似。3．房產稅、住宅權屬選擇與住宅特征需求由于本文所使用的調查數據存在家庭住宅權屬選擇的樣本偏誤問題，直接用OLS法得出的參數估計量可能出現偏誤，因此本文使用Heckman模型進行分析。首先，以住宅權屬選擇作為第一階段估計的解釋變量進行Probit估計，以確定消費者進行權屬選擇的決定因素。該基準模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解釋變量own代表家庭的住宅權屬選擇(自己擁有住宅，變量值為1，租房則變量值為0)，per_pt為住宅單位面積上的房產稅額;pr_rent代表住宅單位面積上的房價租金比;Z代表控制變量，包括戶主和家庭的社會經濟特征，具體為:戶主的受教育水平edu_level、種族hh_race、性別hh_sex、婚姻狀況married、年齡hh_age、年齡平方項hh_agesq、住房費用h_cost、家庭收入的對數lninc、家庭人口數pop;γi是誤差項;β1、β2、是各變量的系數。在三個年度混合截面數據的回歸模型中，我們還控制了時間虛擬變量和房產稅與時間虛擬變量的交叉項，以考察房產稅對住房消費影響效應在不同年度的差異。其次，為了糾正選擇性偏誤，需要從Probit估計式中得到轉換比率(inversemillsratio)λ，作為第二階段估計的修正參數。最后，再利用OLS方法進行估計。基本模型為:lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制變量;β3為轉換比率的待估系數，如果該系數顯著，則證明樣本存在選擇性偏誤，否則表明選擇性偏誤不存在，此時就可以認為OLS的估計結果是有效的①。為了檢驗房產稅對不同收入水平家庭的影響差異，我們引入了家庭收入水平虛擬變量、房產稅與家庭收入水平的交叉項，得到擴展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入類型，Vi，k×per_pt代表第i個家庭的住宅單位面積上房產稅與家庭收入類型虛擬變量的交叉項。
估計結果
(一)房產稅、住宅權屬選擇與住宅需求首先根據式(26)估計住宅的特征價格，然后利用住宅特征價格模型的回歸結果，根據式(27)計算住宅的特征需求，具體結果見附錄②。下面將按照標準的Heckman兩階段模型進行估計，具體回歸結果見表1。其中，序列(1)—(4)分別是利用三個年度的混合截面數據、2002年、2004年、2007年的數據估計住宅權屬選擇模型的回歸結果，與其相對應的Heckman回歸結果為序列(5)—(8)。觀察序列(1)—(4)，我們可以發現，per_pt的系數均具有負顯著性，且隨著年份的推進，其系數的絕對值逐漸下降，這說明單位面積上的房產稅對消費者住宅權屬的選擇有顯著的影響:較高的房產稅會降低家庭擁有住宅的概率，且在這三個調查年度中，房產稅對美國家庭住宅權屬的負向影響在逐漸減弱。這是因為房產稅的提高，會使房屋的保有成本提高，從而降低消費者擁有自有住宅的能力。在序列(1)中，我們引入了房產稅與時間的交叉項，進一步討論在不同年度房產稅對住宅權屬選擇影響效應的差異。以房產稅與2002年的交叉項為參照組所進行的回歸結果顯示，交叉項的系數為正且具有顯著性，表明在這三個調查年度中，房產稅對住宅權屬選擇的影響具有明顯的差異:相對于2002年而言，美國家庭的住宅權屬選擇在2004年和2007年受房產稅的負向影響更小。該結果與序列(2)、(3)、(4)中per_pt的回歸結果相一致。值得注意的是，序列(1)中，2004年的時間虛擬變量系數顯著為正，2007年時間虛擬變量的系數顯著為負，這表明，與2002年相比，2004年的住宅擁有概率顯著提高，而2007年住宅擁有概率顯著下降。這是因為，2003年以后，美國許多貸款機構開始采取一些減輕借款前期負擔的新舉措以招攬次貸客戶，放寬甚至取消放款標準，因信用程度較差或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，可以通過申請次級抵押貸款購買住房，從而使這一時期的住宅自有率大大提高。而眾所周知的次貸危機正是在2006年末開始逐漸顯跡:住宅市場開始降溫，使得購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難，同時許多次級貸款機構開始減少房貸。另外，次貸還款利率的提高也大大加重了許多美國家庭的還款負擔。這種局面直接導致大批通過次級抵押貸款獲得住房的美國家庭不能按期償還貸款，最終銀行收回貸款人的房屋，使得此時的住宅自有率相對于2002年和2004年顯著下降。在序列(1)—(4)中，married、lninc的系數均通過了顯著性檢驗，說明:已婚戶主擁有自有住宅的概率高于未婚戶主;家庭收入越高，消費者購買住宅的概率越高。edu_level、hh_race、pop、pr_rent的系數除了2002年，在其他回歸結果中均具有顯著性，表明:戶主的教育水平越高，其籌集購房資金的能力就越強，因此這類家庭購買自有住宅的概率就越大;相對于其他有色人種，戶主為白人的家庭，其擁有住宅的概率更高;家庭人口數量越多，購買住宅的概率也越高;較高的房價租金比會降低美國家庭擁有自有住宅的能力，不得不選擇租房。另外，考慮到年齡對住宅權屬可能產生的非線性影響，我們在解釋變量中引入了戶主年齡的一次項和平方項，其回歸結果表明住宅權屬與戶主的年齡之間存在倒“U”型曲線的關系，即隨著戶主年齡的增長，家庭購買住宅的概率先上升后下降，這與消費者在生命周期中對住宅需求的變化趨勢是一致的。列(6)到序列(8)，單位面積上房產稅的系數，其絕對值在逐漸減小，這表明在這三個樣本調查年度中，房產稅對美國家庭住宅特征需求的負向影響效應隨著時間的推移而下降，這一結果和房產稅與時間交叉項的回歸結果一致。(二)房產稅、家庭收入類型交叉項與住宅消費為討論房產稅對不同類型家庭住宅權屬選擇和住宅消費的影響，本部分根據式(30)，引入家庭類型變量以及房產稅與家庭類型變量的交叉項。具體回歸結果如表2和表3所示。首先討論房產稅與家庭收入類型交叉項的回歸結果。這里將家庭收入水平平均分成低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入5個組，并分別以低收入組、低收入組與房產稅交叉項為參照組。在選擇模型中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數在序列(9)—(12)中均具有正的顯著性，且隨著家庭收入水平的提高，其系數值逐漸增大，這表明相對于低收入家庭而言，較高收入的家庭更傾向于購買住宅，原因是較高收入家庭擁有較高的住房支付能力。在Heckman模型的回歸結果中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數在序列(15)中均具有正顯著性，且系數值逐漸降低，說明美國家庭隨著其收入的提高，更傾向于擴大住宅需求。下面繼續討論房產稅與收入類型交叉項的影響效應。在選擇模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc的系數在序列(9)—(12)中具有正的顯著性，pt_m_inc、pt_ml_inc的系數僅在序列(12)中不顯著，表明隨著單位面積上房產稅額的提高，具有較高收入的美國家庭的住宅權屬需求受到的影響要大于較低收入家庭受到的影響。在Heckman回歸模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc、pt_m_inc、pt_ml_inc在序列(14)中的系數具有負的顯著性，且就系數的絕對值大小來說，中低收入家庭＜中等收入家庭＜中高收入家庭＜高收入家庭，房產稅對美國家庭住宅消費福利的影響效應具有很顯著的收入水平差異:隨著單位面積上房產稅額的提高，收入越低的家庭，房產稅對其住宅消費福利的影響效應就越大。在序列(15)、(16)中，分別只有pt_mh_inc、pt_ml_inc具有顯著性，說明在2004年，房產稅對中高收入家庭住宅消費的影響要弱于其他收入水平的家庭，而在2007年，房產稅對中低收入家庭住宅消費的影響要大于其他收入水平的家庭。產生上述結果的原因可能是，較高收入的家庭偏好購買高檔住房，而房屋價值越高，稅基越高，則繳納的房產稅就越高，這顯著抑制了高收入家庭購買住宅的偏好;而較低收入的家庭，其住宅支付能力較差，因此在進入住宅市場以后，低收入家庭的住宅消費福利受房產稅的影響更大。下面以戶主為其它有色人種以及房產稅與戶主為其它有色人種的交叉項為參照組，繼續討論房產稅與戶主種族類型交叉項的影響效應。在選擇模型中，hh_race的系數均具有正的顯著性，表明戶主為白人的家庭購買自有住宅的概率高于戶主為其他有色人種的家庭，pt_hh_race的系數在序列(17)、(18)、(20)中均具有負的顯著性，這表明:隨著單位面積上房產稅的提高，戶主為白人的家庭，其住宅權屬需求受到的影響要小于戶主為其他有色人種的家庭，產生上述結果的原因可能是白人與其它有色人種在美國的社會、經濟地位存在顯著差異;在Heckman模型回歸結果中，hh_race的系數僅在序列(23)中具有正的顯著性，說明除2004年以外，不同種族戶主的家庭的住宅特征需求不存在顯著的差異;pt_hh_race的系數均為負，但僅在序列(21)和(22)中具有正的顯著性，說明在2002年，房產稅對家庭的住宅特征需求的影響存在顯著的種族差異，即相對于戶主為白人的家庭，戶主為其它有色人種的家庭，其住宅特征需求受房產稅的影響更大。
結論及政策含義
一、房地產稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發CAMA。綜合國外房地產稅發達國家開發CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。
論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃
1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。
2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。
可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。
3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；
①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。
（一）德國房地產稅制
1.征稅對象和納稅人。德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產征收房地產稅和不動產交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
2.計稅依據和稅率。土地稅計稅依據土地登記的狀態和價值確定，一年一繳；房地產稅按照用于出售的房地產評估價值的1%至5%征收；不動產交易稅按照房地產交易價格的2%至3.5%征收。其中，對土地和房地產價值的評估設立獨立的評估機構，并實行“指導價”制度，只允許土地和房地產價格在“指導價”的合理區間浮動。
3.稅收優惠政策。德國房地產稅對居民住宅與其他買賣和經營性質的土地、房屋實行區別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給予獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優惠政策。
4.稅收調控政策。為抑制房價上漲，德國通過稅收手段加大不動產交易成本，對不動產的買賣除了征收土地稅、房地產稅和不動產交易稅外，還征收15%的不動產買賣差價盈利稅；2009年起用于出租的不動產，對租金收入征收25%的資本利得稅。
（二）新加坡房地產稅制
1.征稅對象和納稅人。新加坡對所有房地產均征收物業稅，物業稅屬于一般財產稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產的所有人。
2.計稅依據和稅率。新加坡房地產的計稅依據為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內稅務局對房地產年租金進行綜合評估，對自住型房地產征收4%的物業稅，對其他類型房地產征收10%的物業稅。
3.稅收優惠政策。一是不同類型的房地產采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產的納稅人實行較低的稅率，對投資性質以及改善型的購房人采取較高的稅率；二是采取累進制稅率，對富人征收更多的稅收，2011年起，對于房地產年價值低于6千新元的房地產免征物業稅，對年價值在6千至2.4萬新元的只征收高出部分的4%，對年價值超過2.4萬新元的征收高出部分的6%。
4.稅收調控政策。新加坡政府為控制高房價，對超過100平方米的房地產征收更高倍的土地出讓金和物業稅。
二、國外房地產稅制的經驗借鑒
（一）房地產稅制體系完整，征稅對象范圍廣
對房地產取得、保有和轉讓環節都設有相應稅種，且以保有環節的稅收為主，對保有環節征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動性及使用效率，同時鼓勵住房人購買小面積房屋。征稅對象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產，由于房地產稅收征收范圍廣、稅源穩定，房地產稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財政收入的重要來源之一，如美國，房地產稅收占地方財政收入的50%以上。
（二）計稅依據明確，稅率設置靈活
房地產稅的計稅依據較為統一，有獨立的機構對房地產價值進行評估，按照房地產評估價值征收房地產稅，評估價值隨著經濟增長而提高，相應稅收也會增加，起到自動調節房地產價格的作用，也更加客觀、公正。稅率設置層次豐富，通過設置不同的稅率，使低收入者、購買自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購買投資性住房者、“豪宅”購買者等納稅更多。
（三）房地產稅收征收管理制度較為完善
一是建立了房地產產權登記制度，健全的房地產產權登記和公開查閱制度減少了房地產的私下交易，增強了房地產稅制的有效性；二是完善的房地產評估制度，有獨立的機構評估房地產價值，并具備標準化的房地產評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產價值進行評估，如美國的財產管理處和財產評估辦公室，新加坡的產業估價及核稅處等。
（四）實行多項稅收減免優惠政策
各國都設置了專門針對自住型購房者的稅收優惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免稅，另外房地產稅超過一定數額的納稅人可以從州政府得到相應的個人所得稅抵免或現金補償；德國對自有自住的房地產免征房地產稅；新加坡對自住型房地產實行較低的稅率。
三、我國房地產稅制存在的問題
（一）房地產稅收目標不明確
我國房地產稅種類較多，而每個房地產稅稅種具有不同的政策目標，所以導致整個房地產稅收體系的政策目標不明晰、不協調。現行的房地產稅制存在的弊端，使得房地產稅的調節作用難以發揮效果，而且，我國現行的房地產稅種在法制上并不健全。
（二）征稅范圍狹窄，征稅對象不完整
一是我國目前存在的房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村，隨著經濟的發展，農村地區經濟蓬勃發展，一些單位、個人到農村地區進行房地產投資進行合理避稅，不利于發揮稅收杠桿的調節作用；二是我國目前征收的房地產稅主要是對個人經營性房地產征收，對個人自住房地產不征收，導致無法通過該項稅收調控房地產價格、調節社會貧富差距等。
（三）保有環節稅負輕，流轉環節稅負重
目前我國房地產稅制存在輕保有、重流轉的現象：一是在流轉環節的稅收種類較多，保有環節的稅收種類少；二是在流轉環節的稅率高，保有環節的稅率低。相關資料顯示，針對城鎮土地持有環節上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對于非經營性用房免征使用稅。而我國對流轉環節卻征收高達30%-60%的增值稅，這樣不同環節的征稅標準差距過大，會嚴重降低房地產稅的調節效率。
（四）計稅依據不合理
我國房地產稅種繁多且存在多個征稅標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產稅的難度，又降低了房地產稅對市場的調節力度，違背了房地產稅設置的初衷。這種房地產稅計稅依據存在的不合理性，也使得房地產稅收收入增速房地產稅制國際比較研究與房地產價格增速不同步。
（五）房地產稅收征收管理制度不健全
一是不動產登記制度未正式落實，不利于房地產稅相關稅種設置，同時不利于加強稅收征管力度；二是房地產價值評估制度不健全，缺少專門的機構進行房地產價值評估，現有的房地產評估機構、評估人員素質無法滿足房地產稅收征收管理需要。
四、完善我國房地產稅制的政策建議
（一）擴大房地產稅征收范圍，使房地產稅逐步
成為地方政府的穩定財政收入來源借鑒國際經驗，我國房地產稅的征稅范圍應擴大至所有國家、集體、個人擁有的各類不動產，包括農用土地、農村房地產、城鎮居民房地產以及閑置的土地、房屋等，實現城鄉稅制一體化。房地產稅是一項穩定的稅源，應通過擴大稅源基礎，使房地產稅逐步成為地方主體稅種。
（二）簡化房地產稅種，防止重復征稅，重點培育
房地產保有環節稅收合理分配不動產稅種在取得、保有和轉讓環節中的設置，降低轉讓環節的稅收，提高土地流動性，刺激土地供給增加，重視不動產在取得和保有環節征稅，通過增加對保有環節的征稅，可以提高不動產的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對土地增值的收益以保有環節稅收征收；二是對契稅實行差別化稅率，調節不同收入群體、不同購房類型的征稅標準；三是擴大房地產保有環節征稅范圍，對個人自住型房地產征收房產稅。
（三）合理確定計稅依據，靈活設計房地產稅率
科學合理選擇房地產稅基，有效消除房地產稅收不公現象。一是以房地產市場價值為基礎征收房地產稅，每年對房地產價值進行一次評估，避免以房地產原值征稅帶來的不公問題；二是以房屋的租金收益為基礎征收房地產稅，房屋租金每年進行一次評定，以更好地體現房地產升值因素。在房地產稅率設計上，可以采取累進制，降低低收入者的稅負水平，并賦予地方政府在一定范圍調節稅率的權利，由地方政府依據地方經濟發展狀況、居民購買力水平，以有利于地方房地產市場健康發展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調節稅率。
（四）建立健全房地產產權登記制度，完善房地產價值評估制度
