時間：2023-03-21 17:14:33
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一、國際保理的意義及其法律特征
國際保理（InternationalFactoring）又叫國際付款保理或保付。它是指保理商通過收購債權而向出口商提供信用保險或壞賬擔保、應收賬款的代收或管理、貿易融資中至少兩種業務的綜合性金融服務業務，其核心內容是通過收購債權方式提供出口融資。國際統一私法協會《國際保理公約》對保理定義如下：所謂保理系指賣方（供應商或出口商）與保理商間存在一種契約關系。根據該契約，賣方（供應商）、出口商將其現在或將來的基于其與買方（債務人）訂立的貨物銷售或服務合同所產生的應收賬款轉讓給保理商，由保理商為其提供下列服務中的至少兩項：（1）貿易融資；（2）銷售分戶賬管理，在賣方敘做保理業務后，保理商會根據賣方的要求，定期或不定期向其提供關于應收賬款的回收情況、逾期賬款情況、信用額度變化情況、對賬單等各種財務和統計報表，協助賣方進行銷售管理；（3）應收賬款的催收，保理商一般有專業人員和專職律師進行賬款追收，保理商會根據應收賬款逾期的時間采取信函通知、打電話、上門催款直至采取法律手段；（4）信用風險控制與壞賬擔保，賣方與保理商簽訂保理協議后，保理商會為債務人核定一個信用額度，并且在協議執行過程中，根據債務人資信情況的變化對信用額度進行調整，對于賣方在核準信用額度內的發貨所產生的應收賬款，保理商提供100%的壞賬擔保。
從國際保理的操作實踐來看，保理的具體操作方式甚為豐富，有雙保理機制、單保理機制、直接進口保理機制、直接出口保理機制、背對背保理機制等，其中雙保理機制最為普遍而重要。就國際保理所涉及的銀行當事人及其權利義務體系而言，保理商與出口商之間的關系是整個保理關系體系中最為基本而重要的組成部分。因為該層關系決定著保理業務能否合法有效地開展，它是出口商通過保理獲得融資的關鍵所在，也是作為保理商的銀行從保理業務中獲取利益的核心環節?；诖耍疚膶⒅攸c分析出口商與作為保理商的銀行之間的關系，以此為基礎ts銀行在國際保理業務中面臨的風險及防范對策。為準確把握國際保理業務中銀行面臨的法律風險及防范對策，有必要了解保理業務的法律特征。國際保理業務的操作實踐及相關規則表明，它具有如下法律特征：
第一，國際保理是以保理協議為基礎而產生的民事法律關系。各種保理業務都是以保理協議為基礎的，保理協議將保理法律關系主體連接起來，并且構造了各主體的民事權利義務體系。這些主體之間的法律關系是平等的民商事主體之間的民事權利義務關系。如在典型的雙保理運作中，出口商通過協議將其對進口商的應收賬款轉讓給本國的出口保理商；同時，出口保理商通過協議與債務人所在國的進口保理商發生關系，委托進口保理商負責債款回收并提供壞賬擔保。在此種機制下，實際上存在兩個保理協議，即出口保理協議（exportfactringservicesagreement）和相互保理協議（inter-factoringagreement），前者是出口商和出口保理商之間的協議，后者是出口保理商和進口保理商之間的協議。
第二，盡管國際保理法律關系主體之間有著比較復雜的法律關系，但是其核心內容是債權轉讓關系。在國際保理業務中，保理商通過保理協議購買了債權，而不是將債權作為抵押并作為自己的資產進行業務處理。這與銀行憑發票所代表的債權為抵押提供融資，然后用收回的債款償還融資不一樣，因為通過發票形式所表示的轉讓并不能使保理商有效地對抗第三者權益和債務人的反索。保理商通過購買債權獲得對債款不受任何影響的權利，該種權利是保理商全額收取債款的權利，它通過收回的債款補償其預付的收購價款，該種權利的形成是出口商和保理商簽訂保理協議的主要目的之一。通常情況下，保理協議中出口商同意轉讓給銀行的權利包括了對債款的法定所有權、對債款的所有法定和其他求償權等。
第三，國際保理是以國際買賣合同為前提，并且通常是采用賒銷等信用方式的買賣合同。在國際保理實踐中極具影響力的《國際保理慣例規則》就明確排除了以信用證（不包括備用信用證）付款交單或者任何現金交易作為轉讓的基礎性貿易關系。該規則第4條指出：本規則所包括的業務范圍應限于與出口保理商簽有協議的賣方，以信用方式向債務人銷售貨物或提供服務所產生的應收賬款；該債務人所在國應為進口保理商提供服務；以信用證（不包括備用信用證）、憑單付現或任何現金交易為基礎的銷售排除在外。
埋藏物的發現作為一種法律事實,不受發現人民事行為能力的限制而依法產生法律上的效果,是動產所有權原始取得的一種方式。埋藏物發現制度解決的根本問題是無主財產的權屬問題,從而達到定紛止爭,物盡其用的目的。因此,埋藏物發現制度在民法中占有重要的地位,埋藏物發現制度的研究具有客觀現實意義。
(一)埋藏物發現構成要件
1.存在埋藏物
埋藏物的客觀存在是埋藏物得以發現的前提與條件。對于埋藏物的定義,筆者認為埋藏物應為處于埋藏狀態且權屬不明的動產。埋藏狀態是指埋藏物處于不易被人知曉,由土地或非土地掩藏的隱蔽狀態。對于埋藏物產生的原因和時間在所不問。權屬不明的動產,是指埋藏物屬于無主物,基于客觀事實無法判明所有權人,而非基于發現人的主觀認知。只有動產才能成為埋藏物,不動產在客觀上無法成為埋藏物,如果動產已成為土地不可分割的一部分則不為埋藏物,同時具有考古價值的木乃伊是埋藏物。筆者認為埋藏物不必以價值為標準,即使無價值的物品也可成為埋藏物。埋藏物不同于遺失物,首先,客觀表現上狀態的不同,埋藏物需處于掩藏隱蔽狀態,遺失物無此要求,其次,主觀意愿的不同,遺失物一般為占有人非意愿的喪失,埋藏物一般多為個人意愿所致。
2.存在發現事實
對于埋藏物的發現存在兩種學說,一種學說認為埋藏物的發現構成須有發現行為并且占有埋藏物如德國;另一種學說認為埋藏物的發現構成只要有發現行為本身即可無需占有埋藏物如法國、日本。埋藏物的發現是一種事實行為,其核心是發現行為,但是基于客觀現實的考量與實際的操作,筆者比較贊同德國的做法,將發現事實包涵為發現行為與占有行為,從而避免了區分發現人與占有人,在實際操作中免去不必要的糾紛。
3.他人埋藏物
埋藏物應為他人的,而不是自己的,這里不再贅述。
(二)埋藏物發現法律效力
埋藏物發現作為所有權取得的重要方式之一,在法律上當然的產生物權變動。但世界各國對于這一制度所有權取得的規定不盡相同,主要有兩種立法模式。
1.發現人有限取得所有權主義
埋藏物發現人取得埋藏物的所有權,但如果該埋藏物發現于他人的動產或不動產中,要與該動產或不動產所有人進行平分,同時不得違反國家文物保護法和國家財產法的特別規定。這一立法模式的國家和地區主要有德、日、法和我國臺灣。
2.國家取得所有權主義
中國加入WTO以后大量的外國公司和企業進駐中國的內地城市，拉動和促進了內地經濟、文化的發展，當然經濟文化的發展同時影響和改變了居民的一些觀念。越來越多的公民渴望走出國門，放眼世界，體驗和感受不同的文化和習俗，國內出境游業務已經成為提高人們生活品質的新潮流。但是當前出境游在中國仍然處于初級階段，發展還沒有步入正軌軌道。除了旅游市場本身的一些缺陷和不規范以外，政策的干預也是影響出境游的關鍵因素。目前我國的出境業務，除商務公務因素外，大部分的游客想要出境游仍必須跟隨旅行社的團隊，游客自己沒有自去任意走動、自由選擇地點和旅游景點，所有的行程都必須按照旅游社的安排來完成，許多條件并不符合游客自己的愿望和需求。但這又是唯一可以出境游的通道。由于居民不能自己隨意出境游，結果造成在五一、十一、春節等節假日由于旅游人數劇增很多公民找不到團隊出游；而在平日里因為出境游人數相對較少、旅游地點分散。大多旅行社沒有出境游的服務項目或可選擇的旅游目的地較少，居民出境游總是因為這樣那樣的原因不能達到預期的目的，影響了居民出境游的積極性。但這種限制又是符合中國出境游早期的開發階段，也是必需的過程。因為首先我國公民自身在出境游中具有很多不完善的條件。比如語言障礙，大部分的中國游客雖然喜歡出境游，可是不具備良好的外語水平，不能夠在國外進行語言交流，生活旅游都會出現極大的問題，這是出境游中的第一障礙；第二缺乏法律常識，不懂得各國的法律法規，在沒有團隊專業導游的指導下，容易觸犯當地的法律法規，造成不良的國際影響；第三個人得自覺性較差，不注重禮貌和衛生，喜歡隨意吐痰、亂扔垃圾，破壞當地的環境保護；第四由于中國個人收入的增加和居民的習慣，中國游客喜歡攜帶大量的現金而不習慣使用信用卡（當然這和我國銀行的制度有關），但大量的現金造成了旅游中的高風險，成為某些安全系數不高國家不法分子的襲擊對象，個人旅游不安定因素偏高。因此出境游的初期發展階段跟隨旅行社的團隊仍然是較好的選擇。不過這些因素隨著中國經濟文化的快速發展也正在發生變化。國內越來越多的公民在外語程度上有所提（下轉第52頁）（上接第37頁）高，尤其在年輕人當中，多種外語學習成為他們學業中必須完成的課程和當前就業的條件；其次在各國文化交流增加的過程中，對國際上主要的法律法規也有所了解；而個人形象和環境衛生的概念也逐漸提升；銀行制度和信用卡的改革將為公民出境游提供更多的便利條件。所以中國出境游在經歷了初期的發展和適應的過程后，政策的限制應該漸漸的放寬，給那些自身已經具備單獨出境游條件的居民提供更多自由選擇機會，改善出境游的方式。如果長期維持團隊出境游的局面，會阻礙中國出境游的發展速度和空間，政策適當開放可以更好的幫助和推動出境游業務的開展，滿足各種需求類型的游客，擴展出境游在旅游業中的發展和促進各國之間的文化交流。
【摘要】由于個人收入的提升和假期的增加，出境游成為越來越多中國公民旅游的目標。中國出境游市場呈現出繁榮的景象，但目前出境游業務仍處于不成熟階段。文章就出境游業務中出現的一些問題進行了分析并提出了相應的建議。
【關鍵詞】中國出境游業務；發展；問題；分析
物業管理中有著哪些法律關系
要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。
1、發展商早期在物業管理中的作用
發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，由于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。
發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。
2、房屋產權所有人（業主）
由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。
3、房屋產權所有人大會（業主大會）
房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。
業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅
區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
業主大會主要行使以下職權：
（一）選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；
（二）監督管委會的日常工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項做出決策；
（五）修改業主公約；
（六）改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。
（七）批準管委會章程。
4、物業管理委員會的性質及法律地位
物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下：
（一）管理委員會負責制定管委會章程；
（二）負責今后召集并主持業主大會；
（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；
（四）與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
（六）保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；
（九）監督物業管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。
物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人，物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。
5、物業管理公司
物業管理公司是一種信托機構，屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。
物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會，業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。
有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。
國外的注冊會計師行業已有100多年歷史，在傳統業務方面已建立了一套完備的制度體系。隨著全球經濟一體化的加快，一些新領域的業務發展迅猛，其中法律服務業務占有很大比重，如普華水道國際會計公司在西班牙成立了律師事務所，并與當地兩家領先的律師事務所合并，正在籌劃建設全球法律服務網絡，計劃5年內建立擁有10億美元、3000名律師的全球第五大律師事務所。我國注冊會計師行業的恢復只有20年歷史，截止1998年全國共604家會計師事務所，很多事務所規模小，其他專業人才缺乏，普遍沒有系統開展法律服務業務，我國不久將加入世貿組織，正在起動中西部大開發，改革開放將進一步深化，我國必將成為一個法制健全的國家，會計師事務所發展法律服務業務是很有前景的。
一、會計師事務所法律服務業務的性質及特點
1、專業性和綜合性。受國家對跨行業經營的限制，會計師事務所開展的法律服務業務，很大程度上被局限于自身專業范圍內。綜合性與專業性并不矛盾，專業性指會計師事務所主要是針對自身專業方面的問題開展法律服務業務；但具體到每一個問題的解決方法，又要求注冊會計師綜合運用相關法律及方法。
專業性表現為：一是結合傳統業務，對企業的經營管理及內部管理制度的合法性進行評價。二是開展自己專業方面的法律咨詢服務或培訓。三是結合專業理論和實踐，通過深入了解企業的實際，為企業設計合法的內部管理制度。綜合性表現為：一是注冊會計師必須綜合應用相關的法律對問題進行分析，提出整改方案。二是按整改方案并結合客戶實際情況，進行綜合整改。
2、技術性和可操作性。注冊會計師資格取得，必須經過嚴格的考試和具備一定時間的專業實踐工作經驗，這就是因為注冊會計師業務具有較強的技術性，法律業務也如此?？蛻粢髸嫀熓聞账峁┑姆煞諛I務具有現實性和可操作性。
技術性表現為：一是要求注冊會計師及相關工作人員掌握注冊會計師傳統業務的技術。二是要求其精通相關法律，并能熟練運用?？刹僮餍员憩F為：一是會計師事務所開展法律服務，其工作人員容易操作。二是客戶采納了會計師事務所的建議后，能很自如地進行整改和執行。
3、咨詢性和服務性。會計師事務所的法律服務業務很多是咨詢服務業務，具體表現在以下幾方面：（1）會計師事務所接受委托，開展專門的法律咨詢和服務業務。（2）客戶在日常經營管理中遇到法律方面的問題時，常常向會計師事務所咨詢。（3）會計師事務所為客戶經辦業務時，常常出于為客戶服務的目的而指出其違法行為。（4）會計師事務所的法律服務還能發展到為公共事業服務。如日本注冊會計師擔任各省、廳的審計委員會、地方公共團體的審計委員會等。我國政府應借鑒日本的經驗，會計師事務所作為中立的社會組織，為國家的立法提出建議，在執法和司法中提供法律服務；政府可大膽利用注冊會計師參與某些政府審計，如國務院稽查特派員及其他專項審計，或接受法律方面的咨詢。
4、強制性和自愿性。強制性表現為：會計師事務所開展如審計、評估等業務時，必須嚴格遵守國家法律，并在報告中對其合法性發表意見。自愿性表現為：一是會計師事務所是社會專業組織，出于職業道德以及為與客戶保持長期業務關系等原因，自愿利用自己掌握的法律知識為客戶服務。二是客戶在某些專項法律咨詢業務中具有委托的自愿性，會計師事務所具有接受委托的自愿性。
5、效益性和社會性。效益性表現為：一是會計師事務所在接受專項法律服務委托時，要衡量其風險、業務量和效益。二是會計師事務所開展一般業務時，額外進行的法律服務，要考慮時間性和效益性。社會性表現為：會計師事務所為樹立良好形象，常參與社會的一些法律援助活動，這表現出一定的社會性。
二、會計師事務所法律服務業務范圍的界定和發展方向的定位
從廣義上看，會計師事務所法律服務分為綜合法律服務和專項法律服務。從狹義上看，會計師事務所的法律服務就是專項法律服務。要界定清楚其法律服務業務的范圍和發展方向定位，應處理好法律服務業務與其他業務的關系，并要認清與其他方面的關系。
1、會計師事務所法律服務業務是其咨詢服務業務的一個重要方面。會計師事務所法律服務業務是隨著其咨詢服務業務的發展而發展的。從五大國際會計公司看，其法律服務業務迅速增長是由其咨詢服務業務帶動的。如德勤會計公司1998財政年度業務收入90億美元，其中，咨詢收入達32.4億美元。隨著咨詢業的發展，德勤也開始大舉進軍律師業。會計師事務所咨詢服務業務包括：管理咨詢服務、稅務咨詢服務、人力資源咨詢服務、法律業務咨詢服務等。會計師事務所要發展法律服務業務，必須發展全面的咨詢服務業務，這樣才能培養出開展法律服務業務知識的人才，并能獲得開展法律服務業務的實踐信息。另一方面，開展法律服務業務也促使其咨詢服務業務的發展。
2、發展法律服務業務應結合會計師事務所規模定位。幾乎所有的會計師事務所都可以開展法律服務業務，但具體開展何種類型的法律服務業務應分析各會計師事務所的人才結構、資產規模等實際情況。一般情況下，小所只能開展一些日常小型法律服務業務或結合其他業務開展綜合性的法律服務；大所聚集了各種類型人才，既可以開展小所進行的業務，也能開展諸如經濟案件證據鑒定，內部管理制度建設的法律咨詢服務，上市公司經營戰略、改造戰略等法律咨詢服務，接受政府委托的一些大型法律服務活動等。當然，這種劃分只是相對的，有時小所也有知識全面的人才或聘請社會專業人士參與。
3、會計師事務所發展法律服務業務應分階段進行。從全國分析，我國注冊會計師行業還處于發展階段，其法律服務業務僅處于起步階段，但我們應以高起點發展，并規劃好各階段的發展藍圖，實現高起點、分階段發展。從各個會計師事務所的具體情況分析，我國會計師事務所發展水平參差不齊，大多數執業水平不高，每個會計師事務所都應該認真分析自己的如資產、客戶、內部管理、經驗積累、市場前景等各方面的實際情況后，定位自己近期、中期、遠期的法律服務范圍和方向。
4、正確處理會計師事務所法律服務業務與其他業務的關系。從以上論述看到，正確處理好二者關系，能夠相互促進，共同提高，并最終影響到會計師事務所的執業市場狀況和前景。一方面，會計師事務所開展其他業務時，應關注委托方經營行為是否合法，并為開展法律服務業務積累相關信息；另一方面，若對一個單位既提供法律服務，又開展其他業務，會計師事務所可以相互參照各種業務的信息，并相互映證。
5、正確認識會計師事務所與律師事務所提供法律服務業務的關系。從當前及今后一段時期看，會計師事務所與律師事務所提供的法律服務在很多方面是有差別的。在多數國家都有行業競爭禁止的規定。國際律師協會已號召各國立法機構阻止會計公司向其所審計的公司提供其他服務；二者傳統主業也是不同的。盡管很多國際會計公司已經與律師合作開展業務，但各自的業務還是徑渭分明的。一些國際會計公司也通過其法律服務公司直接提供一些律師事務所執業范圍內的法律業務，這些法律服務公司已具備了律師事務所的很多特征，或者就是獨資或合資的律師事務所，其提供的這些法律服務已不是完全意義的會計師事務所所提供的。
當前二者法律服務的區別主要表現在：律師事務所開展的一些主要業務，會計師事務所還不予獲準經辦，如律師事務所能直接參與法律訴訟程序，經辦刑事、行政、民事等各領域的業務；而注冊會計師只能提供其業務范圍的法律咨詢和服務。
盡管當前二者法律服務在很多方面還不能統一，但筆者認為：二者的法律服務是相互聯系的，從長遠看，二者在法律服務的很多領域將出現統一的趨勢與更多的合作。合作方式可以多種多樣，如會計師為律師事務所提供經濟案件證據鑒定；律師派出精通注冊會計師業務的律師擔任會計師事務所常年法律顧問；相互獲取對方占有的客戶資料；相互聘請對方工作人員參與自己的工作；簽訂協議，進行某些業務領域的長期合作；合資創辦法律服務公司或律師事務所。筆者認為，二者均是獨立的社會中介機構，盡管二者所堅持的執業原則不盡相同，但只要兩個行業的自律性管理、執業水平和國家法制高度發達時，可以選擇執業水平較高的會計師事務所和律師事務所相互出資持股，但相互出資組建的事務所必須有一方絕對控股，并按控股方業務性質進行注冊，只能按所注冊業務性質和范圍開展業務和納入一個協會（注冊會計師協會和律師協會）管理，否則將出現兩個行業之間的混亂。從長期發展來看二者甚至可以共享客戶資源和利潤分成。
三、發展我國會計師事務所法律服務業務的對策
1、轉換機制，改變觀念。全國會計師事務所脫鉤改制后，這對事務所的生存與發展提出挑戰，要求有更大的發展，要不斷開拓市場。從國際形勢和我國實際情況看，法律是注冊會計師行業潛力巨大的市場。會計師事務所應以此為契機，勇于轉換自身機制，搶占這方面更大的市場。在很多人的觀念中，注冊會計師就是審計，我們應放眼世界與未來，轉變傳統觀念，站在更高的高度去開拓業務。
2、引進和培養法律人才。注冊會計師不可能精通所有業務，會計師事務所應根據實際情況，引進或利用一些精通業務和知識全面的人才，同時將自己的注冊會計師培養成既精通注冊會計師業務，又精通法律知識的人才，以便更好地開展法律服務業務。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以?？谑行氯A區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
在物業管理活動中之所以出現許多新問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系熟悉不清，錯誤的理解自己在物業管理中的法律地位。發展商開發一個物業區，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業主。發展商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發展商開發一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經發生了轉移，但大多數發展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建，當然物業管理由他們管，這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要，所以在物業管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。
產權所有人是物業區內的主人，由他們在適當的時候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業主管理委員會，代表全體業主的權益。業主管理委員會是物業區內的最高權利機構。業主管理委員會制定管委會章程。業主管理委員會決定選聘或續聘物業管理公司，并負責和物業管理公司簽定委托管理合同。業主委員會和已簽約的物業管理公司，共同制定新的物業管理公約和新的物業管理收費標準，由已簽過委托合同的物業管理公司代表業主管理委員會，選聘保安公司和其他專業服務公司向物業區內提供服務。
由于購房人是逐漸進入物業區內的，而且業主管理委員會是當業主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業區入住的前期，也即發展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發展商布置物業管理服務，包括這一時期的物業管理公司的選聘，管理公約的制定和物業管理收費標準，都只能暫由發展商來確定。但發展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業主管理委員會成立后，將由業主委員會再做調整。
只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的新問題就輕易得到解決。
二、發展商直接管理物業輕易引發的法律新問題
經濟越發達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業性也會越來越強。從專業分工的角度上來講，物業管理因該由專門的物業管理公司來經營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。
有很多項目的發展商就獨自承擔起物業管理的重任。這些發展商在其內部附設一個物業管理部門，自制物業管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業管理委員會。總之，以主人自居對廣大業主和物業區進行物業管理。發展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：
1.房屋本身質量新問題導致業主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發生的。當發展商自己愿意承擔物業管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業主都會以此為由拒交管理費。
2.當裝修出現質量新問題時。假如發展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業主都會以此為由來要求發展商減免幾個月的物業管理費。
3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業主不利時，業主就會以物業管理費作為討價還價的余地，迫使發展商讓步。
4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發展商采用分期付款的方式售房，業主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業管理不到位的新問題時，發展上不但物業管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。
5.有銀行按揭貸款的情況出現時。發展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業主購房，并為業主向銀行提供信用擔保。假如業主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現上述的有關質量新問題，或物業管理方面的新問題，業主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發展商。
之所以發生上面的幾種風險，主要的原因是發展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業管理的風險合并在一起，同時推給發展商。假如發展商不涉及或不直接涉及物業管理，而由專業物業管理公司對物業進行管理，假如出現上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發展商處理；該是物業管理責任由物業管理公司承擔；該交的物業管理費則業主自然會交。類似的案例不在少數。假如發展商自己獨攬物業管理，一旦出現新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發展商自己獨自從事其開發的物業區的物業管理都是弊大于利。
三、物業管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定
物業管理公約是約束業主和物業管理公司行為規范的法律文件，這是物業管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現的法律關系比較復雜，他不僅體現了所有者和被聘用者之間的聯系，也體現了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業主從所有者到被管理者，物業公司從聘用者到管理者，雙方在發生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業公司來行使，所以物業管理公約是物業管理中的最終要的法律文件。由于在物業管理立法中沒有明確確立物業管理公約的法律地位，無論是業主、業主委員會，還是物業管理公司對于物業管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發揮物業管理公約的真正功能，對于物業管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待，也沒有把物業管理公約看成為物業管理的基礎和準則，使得物業管理公約缺乏應有的法律約束力。
在物業管理的初期，由于發展商擁有大部分產權，所以發展商在物業管理中的功能比較大，又因為是發展商首先聘用了物業公司，所以最初的物業管理公約是由發展商來制定的。我們知道現在有關政府部門也印制了物業管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發展商應和物業管理公司共同制定物業管理公約。但這時的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業主管理委員會成立后，其有效期截止。
隨著房屋的銷售，產權逐步從發展商手里轉移到了新的業主手里，發展商原來在物業區呢的位置由業主們代替，原來發展商在物業管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業管理公約就勢在必然。假如業主管理委員會成立后，決定選聘新的物業管理公司，當然就更應該制訂新的物業管理公約了。不論是修改原來的物業管理公約還是制訂新的版本，都應由業主管理委員會主要負責，并會同物業管理公司一起根據物業區的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業管理實踐中經常碰到業主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業管理公約的情況，這也是物業管理公約功能得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此，物業管理公約的功能要能夠真正體現和發揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中，的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂物業管理公約的途徑，在物業管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款，這就背離了物業管理公約應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。
四、物業管理費導致的新問題
以業主承受能力為借口，導致的物業管理服務收費標準偏低，是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律，物業管理服務收費也應遵循市場規律，應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的，物業管理服務價格應由業主委員會和物業管理企業雙方協商議定，可以通過物業管理招標投標的形式確定，在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業管理服務水平相適應的原則。
過低或過高的收費，都會導致許多業主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發展商或物業管理公司對業主適行停水停電，不讓業主的汽車進物業區，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業管理的風險性。
五、如何區分物業管理費和物業管理維修基金
物業管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業管理中要收的費用有物業管理費、代收代繳的費用和物業管理維修基金。
代收代繳的費用是由物業管理公司從業主處收來再如數繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。
物業管理公司對物業區內提供服務的收費，也即物業管理收費。這筆收費可以按照有關規定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業區正常運轉的“血液”，沒有穩定的管理費，物業管理公司就無法工作。假如一個物業區內成立了物業管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業主都應遵守這個標準，向物業管理公司準時交費。
但有時確有一些業主，只顧自己個人私利，盡管業主管理委員會已經代表全體業主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業管理的正常秩序，享受其他業主的權益，也即直接侵犯其他業主的合法權益。這些人不交費，其他業主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發生在一些物業區內。有時物業管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業管理公司和業主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執行手段解決。業主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。
物業管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業管理維修基金的主要目的是為了應付在物業管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業管理維修基金的功能類似于物業區所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。
眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使所有建筑物處于良好的狀態和正常運行，充分發揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。
在物業管理法律、法規的立法中我們確立了物業管理維修基金和公用設施專用基金作為物業管理基金。其中規定各類物業管理都應設立物業管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業管理。這樣做是因為住宅類的物業管理都直接面對著居民，同時在住宅區內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。
六、業主管理委員會的職責和權限
許多實踐證實一個物業區管理的好壞，和該物業區的業主管理委員會有著密切的聯系。業主管理委員會由物業區內過半數的業主選舉產生，代表廣大的業主的利益行使權力。實際上業主委員會是物業區內廣大業主行使權力的常設最高權利機構。
業主大會每年召開一至兩次，由業主管理委員會負責召開。業主大會決議的內容有摘要：1.物業管理公約及《業主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業管理企業；3.物業建筑物的重大修繕或改良；4.物業建筑物的重建；5.業主委員會的撤消和重選；6.區分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業主根本的共同利益的物業管理企業在合同期內的選聘、解聘，以及物業管理公約修訂變更、業主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。
業主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業區內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業主管理委員會的功能在物業區內是非常重大的。業主管理委員會和物業管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業管理中的隱患。
假如物業區內不設立業主管理委員會，而只是有發展商或物業管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業利進行侵犯的事件，業主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現。
七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業管理經營活動的基礎
物業管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業管理所面臨的現實新問題。要想避免物業管理方面出現的新問題，減少物業管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關政策外，完善物業管理中的法律關系，是使物業管理工作走上正規的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現新問題。
在目前要求所有的物業管理公司和業主管理委員會都正確理解物業管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現實的。業主管理委員會或是物業管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業管理公約，業主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業管理公司和業主管理委員會制定其他一系列相關物業管理的規定，物業管理應該有法可依，有章可循。
應該指出目前在物業管理活動中所涉及到的物業管理法律新問題遠遠不止上述這些，諸如物業管理的監督、開發建設單位在物業管理活動中的地位和權利義務、規范物業管理市場競爭、政府在物業管理活動中的地位和功能……等等隨著物業管理的深入發展和規模的不斷擴大，人們的對物業管理的法律意識的不斷提高，深入探究和探索思索物業管理的法律新問題，強化物業管理理論探究，用所有權構筑起物業管理理論體系，從立法策略上構筑物業管理生存和發展的法制基礎，是我們從事物業管理行業的每一個業內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業管理的燦爛明天。
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