時間：2023-03-16 16:29:12
序論：在您撰寫房地產法學論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面，房地產經濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果，使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業課程時懷著好奇的學習心態，但不明確要學習的內容，也不知道學習的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學內容，通過不同形式課后作業的安排對重要知識點進行強調，使學生能全面掌握學習重點，并能在完成作業的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面，從教育心理學的角度來看，教學不僅是教師教學生學的一個過程，而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應只有期末考試這一次機會，而應該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗，因此老師在平時的教學中，對學生各方面能力進行培養時，還要結合學生取得的相應成績給予充分的肯定，調動學生的學習積極性，使他們在經歷了專業學習后，逐步成長起來。為此，進行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學生注重平時學習，在平時的積累中掌握較好的專業學習方法，逐步培養專業分析能力，達到與學與教的教學目的。
二、考試方法改革方案設計
根據對工程管理專業同學的調查，絕大多數同學希望能在平時學習過程中，通過課堂的教學和課后有目的的學習，認識房地產經濟發展現狀，掌握有效的方法去分析經濟問題。因此，房地產經濟學精品課程教學小組內的各位教師決定在房地產經濟學課堂內試行新的教學和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產經濟學課程教學過程中，我校房地產和工程管理專業的學生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績(100%)。平時成績的考核內容主要包括:
(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績為零。
(2)學期論文，課程學習過半后開始專業論文的寫作練習，在該學期的最后一堂課上交，并以論文質量為評分標準。
(3)四次大型作業，每次作業最高分為5分，根據完成作業的態度、作業中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結水平進行相應打分。早期布置的作業以獨立作業形式為主，2年后進行了調整四次大型作業有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業部分由老師打分，小組作業通常以小組授課或無領導小組討論形式展開，由老師和其他組的同學進行打分后，取加權平均分計算。
(4)期中口語測試成績，期中對學生的學習情況進行檢測，采用抽題口試的方式，學生隨機抽取題庫中的習題，現場回答問題，老師給出得分，這些口試習題與課堂回答問題結合在一起，鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們取消了此種方式，因為整體90后學生表現出來的風格和80后學生有較大區別，他們勇于表達，表達能力也普遍較強，缺點是言之無物，因此更多的應該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。
三、考試方法改革效果分析與完善思路
將以上改革方案付諸實施后，發現同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經歷，并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映，考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3，學習的積極性更強，對專業課程的理解和相關領域的認識都有提高，逐步掌握了專業課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發現還存在一些問題，亟待進一步完善。
(一)教學形式和作業內容設置應更多元化
考試并不是目的，教學內容、教學形式和作業的安排要從學生掌握專業知識，提高研究分析能力角度進行設計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結合力度，另一方面建立起有利于科研創新人才培養的課程體系、教學模式和考試方法，多管齊下促進本科教育質量的提高和人才培養。將本科課堂教學從傳統的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉換，調動學生的學習積極性，使得課堂外教學效果能得以延續，提高教學質量。從作業形式設計上，早期我們的作業形式較多以獨立完成為主導，每一次作業針對專業能力培養的一個側面，雖然學生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進一步對作業形式進行探索，力求作業形式的多元化，加大集體作業比例，使得對學生能力的鍛煉和培養更為全面。
(二)作業內容設計應更為科學合理
隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業量。特別對于大二下和大三的學生，專業課程比較多，還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試，因此學生的課業負擔明顯加重，和2012年前相比，學生普遍反映作業太多了，因此一方面我們將進一步探索作業形式的多樣化，另一方面在作業內容設計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業內容和作業形式相配合。以學生為主體，實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業過程，培養學生的實踐、研究與認知能力，提高創新意識和創造能力，使其在大學期間能培養起終生受益的學習習慣和研究方法。
(三)作業評分標準應更科學化
對獨立完成的作業部分，專業任課老師掌握評分標準，對于小組作業部分，由專業老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業評價，因此造成了集體作業打分時具有一定隨意性，使得這類作業的考核評分難以真實準確的反映小組成員水平，因此需進一步探討集體作業評分標準的設定模式，使其更為科學化，能有效反映小組成員的專業水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學，對集體作業進行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經常出現沖突，因此這類方式難以有效持續進行，目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。
(四)期末考試內容應與平時作業結合起來
期末考試是該門課程的總結性考試，試題除了考查學生對該門課程基礎知識的掌握情況以外，更要側重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創新能力。因此期末考卷的設計應和平時作業的內容、方法等結合起來。這一方面可以使學生平時作業的積極性提高，重視平時作業的資料收集、專業分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強，學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練，再者也使得學生在期末對一學期的專業知識的學習方法、學習內容有更高層面的總結和回顧。
(五)期末卷面考試也應適當改革
房地產市場矛盾中蘊含的法理價值分析
(一)宏觀調控中政府權力干預的處境
1。政府宏觀調控的必要性
筆者認為，市場一方面在創造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產市場的起伏不定，權力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預，如果不采取干預措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風暴所能比擬的，它對整個國民經濟的影響和經濟發展的破壞難以想象。具體到房地產市場，如果土地完全市場化、各類配套設施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經濟系統的市場運行為前提，至少目前中國房地產市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經濟環境下，讓房地產市場自由發展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預。市場缺乏政府宏觀政策調控和法律監管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。
2.政府干預房地產市場的處境
關于政府對市場干預的力度，不少學者提出了很多質疑。因為權力的運用在其宏觀調控中有模糊的地帶。有的專家認為政策的調控本身沒有法律的規范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據作為處罰和上位法的解釋依據，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產業帶動其他產業的發展，以期達到產業鏈的平衡。但另一方面又行使權力來過度干預市場的發展，既要做到支持、保護、維護房地產投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產的發展也是抑制自身的利益。這是一個無法調和的矛盾。因為市場的規律、規則不通過政府干預，那么更多的消費者權利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認為這是宏觀調控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環境。
(二)利益在房產市場主體中的分割
市場經濟環境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學者說，一個好的市場既要滿足市場經濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產行業，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產業鏈(如建筑業、化工業、機械制造業、交通運輸及倉儲業等多個行業有密切的關系;同時還有金融、保險業、電力、煤氣及水的生產和供應業、社會服務業、交通運輸、倉儲及郵電通信業、批發和零售貿易、餐飲業家用電器業、家具制造業、建筑裝飾業等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當然有的利益已經被預設。如房價、利率、相關產業的商品價格等。在復雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規和損害公民權利基礎之上。無論社會利益格局如何調整和變動，都要保障公民的生存權和發展權。根據社會經濟發展水平，及時調整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協調、博弈機制，使權力與職責、利益相符合。［8］打于強勢的銀行、房產投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉向公共利益。
(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優先性上
競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規范及市場規則。否則將不會形成有序的行業競爭格局。秩序是穩定的首要條件，沒有良好的秩序規則就沒有和諧發展的基礎。針對房地產市場因價格波動帶來的不穩定性，政府不斷開展整頓市場和規范市場經濟秩序的各種舉措。這對維系房地產市場秩序、一定程度上遏制房地產價格起到至關重要的作用。一旦市場秩序混亂，規則沒有得到遵守，利益的無限追求已經突破了道德可以容忍的底線，那國家的經濟發展將是災難性的，屆時再合理地宏觀調控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產市場不至于壟斷利益，影響整個國民經濟的發展。政府的宏觀調控和市場干預有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預手段作為房地產市場秩序唯一的穩定依據。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發展的歸宿點，市場秩序即便不穩定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業與地方政府聯合反調控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當現代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優先性，因而必須尋求和利用現實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩定的房地產市場秩序。
(四)房地產市場的健康需要法律體系的規范化
不僅僅是房地產市場，其他任何行業的發展都需要一部相對完善的法律規范來加以調整和保護。法律與社會其他調控手段一樣，既有自己的運行方式和規律，也有調整其規范對象的規律。對于房地產市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產行業的特殊性質所決定的。但無論有多復雜的參與主體，都必須遵守一定的規則和法律規范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業發展。針對房地產發展的極端不穩定性及與其他行業甚至與整個國民經濟的關聯性，國家出臺了許多規范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等規定上內容含混不清，缺乏確定性，經常用一些常識性概念表達專業性問題，缺乏應有的確定性和嚴謹性，在法律責任上很難界定。在我國制定的關于房地產的法律法規及相關的政策、制度中，還應當防止保護房地產消費者權益的專門立法與既存法律發生競合?！跋M者保護法廣泛地存在于各種法律規范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產消費者權益的保護可通過完善相關法律的途徑實現，并在相關法律中規定對不同種類的房地產權益予以不同程度的保護。況且房地產消費者權益內容龐雜，一部法規難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關法律，易導致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調對有關公民基本生存權利的規范優先適用的競合規則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。
(五)責任的承擔主體模糊
責任的承擔既有個人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責任是擔當。在房地產市場，隨著利益主體錯綜復雜的關系及多元的參與性，使得這一領域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調控措施是否是某些地方政府責任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實已經遭受的利益損失、權益流失?根據盧梭的社會契約理論，人們的權力已經委托給了國家，則相應的權利保護應該由國家來完成。當人們合法利益受到損害的時候，誰來承擔侵權的責任?房地產市場涉及的主體不僅僅是房地產投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價格作為唯一的罪魁禍首，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因為在放任市場和調控市場方面國家必須做到這種宏觀調控力度的把握。不同的經濟發展區域有不同的特點，將制定的法律法規或者其他規范性文件、政策等全部適用于所有的行政區域值得考量。市場調研不充分的話，責任的擔當不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責任承擔主體凸顯出來。在實踐中，基本都是房地產投資人或銀行來承擔責任，其實我們的政府在某些時候如果確實系自身行為使然的話，也要勇于承擔責任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經濟環境。
關鍵詞房地產市場主體信用分析
房地產業作為國民經濟的支柱產業，在我國經濟建設中發揮著舉足輕重的作用。由于房地產開發市場主體———建設、設計、施工、監理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產權，損害了購房業主的合法權益，給房地產開發監管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監管提出很高的要求。隨著社會主義市場經濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環境，因此，加強政府監管、建立和完善信用制度至關重要。
1房地產開發中市場主體信用缺失的主要表現
為了加強對城市房地產的管理，政府職能部門在建設項目前期階段實施行政許可，并負有后續監管的責任。由于行政機關實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質內容真實性負責的基礎之上，因此，不再對有關數據進行計算，如規劃主管部門核發《工程規劃許可證》時，不再對建設單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數據。而且，行政機關存在重審批、輕管理的現象，使得建設、施工單位有機會隨意變更規劃指標。目前，我國房地產開發中各市場主體信用缺失，主要體現在：
（1）違法建設。體現在不按項目基本建設程序辦理相關的行政許可手續，前期手續不齊全，產生工程質量安全隱患。
（2）前期階段。體現在有些建設單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規劃許可證》的圖紙不是經過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現象；綠地率達不到規劃要求。
（3）實施階段。體現在有些建設、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設，使得實際建筑面積超過《工程規劃許可證》核準的面積。
（4）竣工階段。體現在有些建設單位攜款逃跑、下落不明，建設項目無法按正常程序辦理驗收手續，導致購房人無法辦理產權證，有些還給物業管理帶來“后遺癥”。
2信用缺失原因的經濟學分析
從經濟學的角度來看，上述現象的產生與市場監管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關。
（1）從制度經濟學的角度分析信用缺失的原因。從制度經濟學角度來看，信用缺失的本質是經濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當的手段謀取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。
房地產開發周期長、環節多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機聯系，而且存在“重審批輕管理”現象，使得管理措施得不到有效落實、管理制度不健全，出現管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時不會被發現，即使被查實，也只須交納罰款，而罰金數目遠遠低于其所獲得的經濟收益，起不到強有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經濟效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。
根據制度經濟學理論，盡管房地產開發主體的機會主義行為不可能完全根除，但是可以通過制度建設，依靠內部和外部兩種強制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行承諾的可能性。
（2）從信息經濟學的角度分析信用缺失的原因。從信息經濟學的角度來看，信息不對稱是房地產開發中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風險。
在前期報批階段，非對稱信息將導致市場主體的逆向選擇。例如在報批《建設工程規劃許可證》時，建設單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機會主義的動機，虛報建筑面積；而建設單位在過去有虛報建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產開發周期長，同一單位可能會有多個項目交叉運作，存在前一個項目未竣工驗收，后一個項目又進行前期報批；二是房地產開發企業數量多，有些是專門為項目開發而成立的項目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應記到B公司頭上；三是有些建設審批權下放，市、區兩級審批機構難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。
在建設階段，非對稱信息將導致市場主體的道德風險行為，即管理部門難以監督市場主體的行動而導致的風險。管理部門管理的目標側重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項目的管理大多采取抽查的方式或對違規行為的處罰。市場主體可能利用這個管理漏洞，隨意變更規劃指標，給建設項目竣工驗收、按期交房、產權辦理等方面留下后遺癥，嚴重損害了購房業主的合法權益。
盡管市場主體存在機會主義傾向，可能產生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設，以廈門為例，超建1m2，規劃管理部門依據規劃法律規章對違法建設單位進行處罰，處罰標準按違法建設部分土建工程造價的60%即180元/m2；土地部門要求建設單位補交超建部分的土地費用，房地產售價在5000元/m2左右，收入與費用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產。
3解決思路
為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環境，可通過政府監管、行業自律和社會監督等形式，規范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。
（1）建立系統、完善的行業信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產開發管理的法律規章，但這些法律規章并非專門針對信用，對企業的信用行為沒有建立起與“規范授信、平等授信機會”相應的法律準則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務機構的綜合管理部門，各系統的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經濟創造有法可依的法律環境。
（2）加強建設項目前期審批管理。對建設單位虛報建筑面積、設計單位超面積設計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協作，共享建設審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構進行施工圖技術審查時，審圖機構除對施工圖進行結構安全和強制性標準、規范執行情況進行審查外，還應對建筑面積進行核算，確認是否超過規劃局批準的建設工程方案所核定的面積指標。建設單位報批《建設工程規劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構核算的建設面積，作為規劃部門核發《建設工程規劃許可證》面積控制的依據。規劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設工程規劃許可證》批準的面積一致時予以發放批文。對出現兩套不同圖紙而超建的現象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。
（3）加強規劃放樣驗線的批后監管。為減少擅自變更軸線位置而導致建筑面積增加的行為，很多地方增設±0.00驗線環節，要求建設單位將±0.00驗線資料報送規劃管理部門蓋章確認后才可進入下一道工序，這樣再加上測量所花的時間，整個時限較長，影響了工程建設進度。而且由于±0.00驗線不屬行政審批事項，增設±0.00驗線環節，有以加強行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。
（4）加強違規查處力度。有效發揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環境，切實保護守信企業、購房業主的合法權益，為房地產開發中各市場主體信用制度建設奠定基礎。對違法、違規的市場主體的行為，包括設計單位不按相關管理部門批準的立項、規劃等批準文件及方案進行施工圖設計，建設單位對設計、施工、工程監理等單位提出超建、擴建等違反規劃指標要求的或不辦理建設項目前期手續，施工單位不履行監管職能或監管不到位，目前法律規章均有明確的罰款、降低資質直到清除市場等處罰規定，關鍵在于行政執法機關能否掌握到失信行為，并嚴肅查處。
（5）加強和完善信用信息的披露。在市場經濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產開發過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統，并將失信企業列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應迅速傳遞給招投標管理單位，各專業招投標評標企業信用時就有了更為直接、客觀的依據，將影響到投標企業是否中標。
（6）充分發揮各行業協會的作用。行業協會是行業性、自律性的社團組織，作為社會主義市場經濟活動中的一個重要中間組織，具有協調市場主體利益、提高市場資源配置效率的功能。行業協會目前主要做好以下三方面的工作：一是通過宣傳政府政策、法律法規來約束企業的行為，督促企業依法開展經濟活動；二是負責“政府不該管、但又需要有人管的事務”如行規行約的制定，并負責執行和監督，促進行業誠信服務；三是協助政府從事行業管理，如為加強±0.00驗線報備工作的監督管理，可委托建筑行業協會建設監理專業委員會對驗線工作進行督促抽查。
關鍵詞：商品房預售;不公平交易;低效競爭;預售資金管理
一、商品房預售的概況及價值
所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。
我國的商品房預售制度是從20世紀90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產管理法》。這部全面規范城市房地產開發的法律借鑒了香港的房地產開發模式，正式確立了商品房預售制度。此后國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、以及新近頒布施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規定[1]。十多年的發展表明，這項制度對培育我國房地產市場、推動房地產業的發展起到了重要的歷史性作用。國家統計局的資料顯示：“2004年房地產開發資金共籌措17 168.8億元，定金和預收款達到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發資金的43.1%，成為房地產開發的第一大資金來源?！蔽覈康禺a業仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時由于預售使得房地產商便于融資，降低成本，預售房價格明顯低于現房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預售制度在國內不斷發展。然而，商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險。
二、我國商品房預售制度的問題和成因分析
我國商品房預售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時也產生了許多嚴重的問題，這一現象直接導致央行房地產金融分析小組在其對外公布《2004年中國房地產金融報告》中強調：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售?！彪m然建設部旋即表態，不會廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制度產生的問題，已然引起了高層的重視，同時也在學界引起了廣泛的討論。
筆者以為，目前而言，我國商品房預售所導致的風險問題主要在以下幾個方面：
其一，存在著交易不公平現象，開發商將在建商品房的風險轉移給了社會和銀行。如果說開發商從預售制度中獲得的利益與其所承擔風險和付出成本的收益相當，購房者與開發商各取所需，那么預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過程中，購房者就已經支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。在這種不健全的預售制度下，開發商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風險和資金成本被過渡轉嫁給購房者，同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款，開發商把開發項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發風險幾乎全部轉嫁給了銀行。更為嚴重的是，當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任[2]。
筆者以為，出現這類問題的根本癥結在于：我國的預售制度由于缺乏一套健全的風險分擔的法律制度[3]，使得開發能夠輕而易舉地轉嫁風險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據。
同時，融資渠道單一，真正能夠給予房產企業長遠、可持續支撐的房產證券、債券等融資方式，則被認為資金成本過高而為開發商所放棄，也是產生該現象的另一個重要的原因。
其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備聯系地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項目的成功。這導致房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也生存得很好，而那些真正具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。也即我國的房地產業不但沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式，大量低質開發商充斥于房地產市場。
筆者以為其根源在于市場競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產進入市場由政府職能部門通過行政許可進行資源分配，由此導致開發商不惜以各種手段購買土地，然后通過預售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價拋給購房者，因此我國房地產業呈現不平等競爭和低效率競爭態勢。
同時我國監管體制的缺乏也助長了這種情況的發生，由于對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發揮應有的把關作用。并且政府主管部門在預售過程中對預售合同的強制登記、預售廣告的監管、資金的監管都是行政靜態的、事后的管理，缺乏動態的、事前的防范，也沒有引入金融監管、房產律師監管等市場條件下行之有效的監管手段。[1]再者，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。
三、完善我國商品房預售制度之具體對策
針對我國商品房預售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個方面進行思考，提出完善我國商品房預售制度的一些看法：
第一，設立商品房預售制度風險擔保基金，平衡交易各方的風險。所謂商品房預售制度風險擔保基金是一種基金籌集模式，即通過風險擔?；鸬幕I集與積累，把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現存的預售中風險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度的風險擔?；?，如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發商都應參加這個基金，即按營業額繳付，一旦出現問題，就由這個風險基金來承擔責任。通過這一機制，可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔，有效地平衡各方風險，促進交易公平。
第二，完善預售房款監管。具體而言：首先改變我國目前房地產市場主流的預收款收存方式—即由開發商統一收取，并在一定時間內存入監管賬戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監管賬戶的方式。同時，嚴格規范預收款的使用，開發商除了可提取規定比例的備用金外，監管賬戶內的資金只能用于樓盤建設，開發商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度，監管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發商挪用預收款以及攜款潛逃等行為，既發揮了預售制度對于開發商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過相應的嘗試，并取得了不錯的效果，其經驗值得在全國范圍內推廣[5]。
轉貼于
第三，加強監管力度，設立預售商品房單項建設資金審核機制。預售制度的一個重要價值在于相對降低門檻，便于開發商融資，如果我們設立過高的準入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預售制度導致了大量的低質中小企業充斥市場，嚴重損害行業環境和社會利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設資金審核機制，對房地產企業實行實時監控，開發商在進行任何一個預售商品房項目時，必須向房地產主管部門申報企業目前的狀況，包括開發商的資質、開發商近期的資產負債表、現有流動資金量、在預售商品房開發過程中將要出現的到期債務額以及正在進行并將在商品房開發過程中完成的其他項目等，并提供相應的證明，經房地產部門審批后方可進行商品房開發，避免開發商在其他項目資金周轉不靈時，以預售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補其他項目上的流動資金，[6]同時此舉也能夠避免低質的小企業“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業清除出市場。
四、結語
商品房預售制度對于我國的房地產業發展有著重要意義，經過近二十年的發展，已經己經成為房地產市場的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預售制度也帶來了許多嚴重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。
筆者以為，我國商品房預售制度固然問題重重，但其價值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產生的問題，應當從制度層面加以完善，通過建立起有效的風險分擔機制，加強對預售資金的監管，規定嚴格的商品房預售市場準入和退出機制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問題，真正有效的發揮預售制度的作用。 參考文獻
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[14] 何紅鋒著.房地產開發企業資質管理的現狀、問題及對策
論文關鍵詞：房地產專業教育現代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求?，F代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高?，F有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展?？平逃?。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
(四)與國際不動產教育接執
論文摘要：加入WTO后，我國將孕育出“現代不動產”行業，社會對房地產專業人才的常求，也發生了巨化。我國房地產專業教育硯狀，已不能適應祈形勢下的社會常要。文章分析如何以“硯代不動產”理念規范和發展我國的房地產類專業教育，對辦好我國房地產專業教育捉出了前性的看法。
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展?？平逃?。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
簽訂合同前與客戶溝通——計算費用表——整理合同——收集復印整理客戶資料——與銀行簽借款合同(同時簽訂擔保協議書、他項權登記申請表)——記錄按揭到位情況——整理抵押擔保材料——交抵押費、拿抵押證并送銀行。
我以最快的速度熟悉理解，進入角色并能純熟完成本職工作。
就我自身而言，應從以下幾方面提高：
1、提高前期辦事效率，加強主動工作意識
2、規范行為，實事求是，嚴格要求自己
3、進入角色并純熟本職工作
4、到案場學習實踐，拓寬知識面，提升個人業務能力
5、“業精于勤而荒于嬉”，在以后的工作中，我會積極吸取工作經驗，克服不足，愛崗敬業，端正工作態度，摸索實踐。通過多看、多學、多練來提升自己各項業務技能，做的更好。也希望我們這個集體在新一年中亮新彩。
作為初涉房地產的新人和出于自己法學專業的敏感，我更為關注國家法律、法規、標準，認真學習房地產法律、法規知識，寫過認購書的法律效力，劃撥土地使用權相關問題，不動產登記的效力，預購商品房貸款抵押的法律問題，商品房住宅小區停車位的歸屬等論文。通過自己在**的實踐經驗學法，懂法，用法。
對于20**年的房地產市場情況我個人認為：
作為普通大眾，我們每個人最為關心的依然是房價問題，隨著兩會的召開，老百姓的買房難又被很多委員作為重點議案提了出來，把矛頭直指房地產行業，未來這一年各個地區房價的走向，又成為了許多人關注的焦點，一時間風聲四起，言論眾多，但卻都是霧里看花，揣測成分居多。
進入陽春三月，也就走入了房地產行業所謂的“金三銀四”，歷年看來往往這時候都是商品房銷售的黃金季節，反觀今年的樓市，供求依然保持兩旺，但老百姓大多仍保持觀望態勢，期待房價能進一步探底。我認為，未來一年，商品房的價格依然會保持一個回歸理性的態勢，但絕不會象某些人預言的那樣大幅下降。
