時間：2023-03-08 15:33:41
序論：在您撰寫實地調查報告時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
——關于第二營業部開展商業門市抵押貸款的調查報告
自2004年以來，東陵區農業合作銀行第二營業部部針對地處城區，金融競爭環境較為激烈，貸款產品單一的這一現實問題，堅持以“適應客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產品開發機制，憑借他們熱誠的服務和合理的定位,大力開展商業門市抵押貸款業務，創出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經濟效益和社會效益。在第二營業部信貸員的配合下,我行信貸管理部協助辦公室對該部開辦該業務所處背景、開辦后產生的效果、具體的操作過程進行了深入調查。
一、所處背景
東陵區農業合作銀行第二營業部周邊商業銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現不明顯，信貸生息資源越來越少。2003年以前，該部貸款總規模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經營商戶到該部咨詢融資問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產暨商業門市，所經營或擬經營的項目發展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調查，結合當時市區兩級管理部門提出的打造“社區銀行、零售銀行”的市場定位目標，結合近些年來我市房產市場穩中有升的趨勢，總結出開展商業用房抵押貸款業務風險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優良信貸載體，經與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規的融資服務，受到了廣大客戶的歡迎。
二、產生的效果版權所有
自該部2004年3月開辦此業務以來，當年對36位客戶發放43筆，累計發放額3520萬元，當年實現收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業務適應市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農村信用社的市場定位，經信貸人員與發生過業務往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業務冠名為“創業貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優選擇優良載體成為可能。2005年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到2005年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68%，全年實現收息565萬元，占全部收息的65%，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100%，在保障安全的前提下，創造了良好的經濟效益。版權所有
三、具體操作過程
該部在開辦該新業務之初，就把控制和降低經營風險放在首位，根據《擔保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業務操作制度，制定了門市房抵押業務的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。
1、做好充分的貸前調查。在選擇客戶上，優選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產業政策要求、符合法律法規和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產權明晰的有效抵押商業用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發放的此類貸款的抵押率均控制在60%以內。
2、指定評估機構。業務開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構，都是客戶自己找評估機構，從實踐來看，其估價結果通過他們實地調查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構開展評估，其結果作為發放貸的參考依據。
3、嚴密手續及時報備。嚴密信貸手續是有效控制風險的最好手段。在該部得知其他銀行出現假他項權利證時，為了規避此類風險，他們對抵押物辦理他項權利證時，實行全程監控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風險轉嫁制度。由于自然人貸款權限的問題，該部與市區兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。
4、嚴把貸款審查、審批關。在做好貸前調查后，審查審批環節在堵塞漏洞方面，發揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發揮群策群力的優勢，防止出現貸款的操作風險。
5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風險起到很關鍵的作用，也是最后一道防范經營風險的屏障。為此，該部在該業務的檔案必備資料的完善上，參照了《擔保法》、信貸業務內控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權時，完善的檔案資料、翔實的書面證據將會給他們降低工作量，并給予債務人很大的壓力。
6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監督和保證客戶是否按規定用途使用貸款，能夠提前預知風險，提前做出科學的決策，為實施有效的債權保護措施提供依據。
7.增強服務意識。作為金融服務行業，他們加強服務意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關系，并成為優良信貸載體的。
四、今后設想
——關于第二營業部開展商業門市抵押貸款的調查報告
自2004年以來，東陵區農業合作銀行第二營業部部針對地處城區，金融競爭環境較為激烈，貸款產品單一的這一現實問題，堅持以“適應客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產品開發機制，憑借他們熱誠的服務和合理的定位,大力開展商業門市抵押貸款業務，創出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經濟效益和社會效益。在第二營業部信貸員的配合下,我行信貸管理部協助辦公室對該部開辦該業務所處背景、開辦后產生的效果、具體的操作過程進行了深入調查。
一、所處背景
東陵區農業合作銀行第二營業部周邊商業銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現不明顯，信貸生息資源越來越少。2003年以前，該部貸款總規模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經營商戶到該部咨詢融資問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產暨商業門市，所經營或擬經營的項目發展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調查，結合當時市區兩級管理部門提出的打造“社區銀行、零售銀行”的市場定位目標，結合近些年來我市房產市場穩中有升的趨勢，總結出開展商業用房抵押貸款業務風險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優良信貸載體，經與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規的融資服務，受到了廣大客戶的歡迎。
二、產生的效果版權所有
自該部2004年3月開辦此業務以來，當年對36位客戶發放43筆，累計發放額3520萬元，當年實現收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業務適應市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農村信用社的市場定位，經信貸人員與發生過業務往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業務冠名為“創業貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優選擇優良載體成為可能。2005年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到2005年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68%，全年實現收息565萬元，占全部收息的65%，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100%，在保障安全的前提下，創造了良好的經濟效益。版權所有
三、具體操作過程
該部在開辦該新業務之初，就把控制和降低經營風險放在首位，根據《擔保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業務操作制度，制定了門市房抵押業務的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。
1、做好充分的貸前調查。在選擇客戶上，優選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產業政策要求、符合法律法規和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產權明晰的有效抵押商業用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發放的此類貸款的抵押率均控制在60%以內。
2、指定評估機構。業務開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構，都是客戶自己找評估機構，從實踐來看，其估價結果通過他們實地調查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構開展評估，其結果作為發放貸的參考依據。
3、嚴密手續及時報備。嚴密信貸手續是有效控制風險的最好手段。在該部得知其他銀行出現假他項權利證時，為了規避此類風險，他們對抵押物辦理他項權利證時，實行全程監控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風險轉嫁制度。由于自然人貸款權限的問題，該部與市區兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。
4、嚴把貸款審查、審批關。在做好貸前調查后，審查審批環節在堵塞漏洞方面，發揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發揮群策群力的優勢，防止出現貸款的操作風險。
5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風險起到很關鍵的作用，也是最后一道防范經營風險的屏障。為此，該部在該業務的檔案必備資料的完善上，參照了《擔保法》、信貸業務內控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權時，完善的檔案資料、翔實的書面證據將會給他們降低工作量，并給予債務人很大的壓力。
6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監督和保證客戶是否按規定用途使用貸款，能夠提前預知風險，提前做出科學的決策，為實施有效的債權保護措施提供依據。
7.增強服務意識。作為金融服務行業，他們加強服務意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關系，并成為優良信貸載體的。
四、今后設想
一、征地太用力，農民幸福指數下降
1、生活狀況堪憂。一是收入下降。土地被征用后，大部分失地農民收入來源主要是土地補償款，部分來源于房產出租、外出務工、零星土地耕種等。土地被征用對原本以農業生產收入為主的農民的生活水平有很大影響，對個別農戶特別是一些孤、老、病、殘人員的基本生活影響更為嚴重。二是支出增加。農民失去土地后，以往自給自足的生活方式被迫終止，一切生活用品都要到市場上去購買，隨著物價的不斷上漲及城市生活基本需求的不斷增多，日常開支遠遠高于在農村生活時的水平。
2、就業處境艱難。一是自身素質偏低。失地農民大多只有初中文化，有的只有小學文化，思想相對保守，受文化程度、職業要求、擇業觀念、年齡、身體等因素影響，很難找到合適的就業崗位。二是缺乏就業技能。絕大多數失地農民沒有技術專長，在人才競爭中處于劣勢，不能適應市場經濟競爭需要，失去土地后，長期處于失業或半失業狀態。三是就業積極性不高。由于長期處于自給自足的生產生活狀況，自主創業、自謀職業的意識較差，積極性不高，過多寄希望于政府的安置，靠補償度日。
3、矛盾糾紛不斷。一是安置補償不到位，社會保障機制不健全，就業艱難，生活沒有著落，容易引發各種社會矛盾。二是征地政策不夠完善，大規模征地與規劃安置滯后存在的沖突，使部分失地農民心存不滿，導致阻工、鬧事、上訪等事件時有發生，甚至成為當前最主要的引發社會不穩定的因素之一。
二、維權不著力，諸多因素造成困境
1、補償價格偏低，補償到位不及時。我國現行的土地征收制度從實質上看不是簡單的買賣關系，而是對農民為公共利益做出的犧牲給予的一種經濟補償。各地按照征地用途均制定了各種補償安置辦法，但在具體實施過程中，農民實際得到的遠低于補償標準，甚至在部分土地被征用后，還存在補償款拖欠而不能及時到位的現象。土地是農民生活的安全保障，農民賴以生存的土地被征用后，征地補償費如果不能公平、公正、及時補償到位，勢必對失地農民的生活造成嚴重影響。
2、對農民利益不重視，工作機制不健全。一是各級地方政府為增加財政收入，利用現行征地制度的不足和掌管的征地主動權，采取低征高賣、增加稅費名目、土地換投資等方式，大肆“尋租”，使失地農民利益受損。二是征地工作透明度不高，缺乏規范的預告、公示、聽證等工作制度，不少農民是在被動狀態下失地，且利益訴求渠道不暢，導致許多農民不理解、不支持、不配合征地工作，甚至引發過激行為，影響社會大局穩定。
3、優惠政策被取消，社會保障無享受。土地征用前，農民種田收益雖然不高，但這部分收入相對比較穩定，同時，可以完全享受農村計劃生育、低保、義務教育等優惠政策，為農民提供了基本生活保障。但在失去土地后，原本可以享受的一些農村優惠政策都不再繼續享受，社會保障困難重重：一是失去了國家對糧農補貼等優惠政策，沒有了穩定的基本生活保障；二是養老、醫療保障等更為突出，不能享受城鎮低保、合作醫療、大病統籌等各項待遇。
三、各方應給力，解決失地農民問題
1、完善征地制度，規范補償程序。一是要做到征地拆遷規范化、合法化、人性化，根據市場行情，以重置價、土地出讓用途等因素來合理確定不同時期、不同地段土地征用的補償標準，制定確保被征地農民生活水平不降低的相應方案，建立相對統一、適時調整的征地拆遷補償制度規定。二是建立健全土地征用中的宣傳、預告、公示、聽證等制度，切實保障失地農民征地前的知情權和咨詢權、征地中的參與權和話語權、征地后的受益權和監督權，增強政府征地的透明度，防止政府借“公共利益”之名濫用征地權而損害農民利益。
2、建立保障制度，解除后顧之憂。一是建立失地農民最低生活保障制度。最低生活保障是一個公民應該享有的最基本權利，失地農民已經不再享有土地保障，應該將其轉為城市居民，納入城市居民社會保障體系，和城市居民一樣享受最低生活保障。二是建立失地農民養老保障制度。按照“分年齡、多層次、全覆蓋”的原則，合理選擇一次性貨幣補貼、參加城鎮職工基本養老保險、給予基本生活補助等方式，實行養老保障，解除失地農民后顧之憂。三是建立失地農民醫療保障制度。采取失地農民自愿繳納醫療保障基金為主，村集體、政府、征地主體三方支持為輔的辦法，解決失地農民的就醫風險。
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：
XX年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而XXXX每畝均價為207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，XX年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從XX到XX年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，XX年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從XX年XX年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：
XX年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而XX—XX每畝均價為207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，XX年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從XX到XX年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力?？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，XX年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從XX年—XX年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
對*的631家房地產企業發放問卷，全部收回有效問卷631份?，F將情況分述如下：
一、調查情況
第一部分政策調查
針對國家九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，被調查的房地產企業普遍認為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規范市場，促進房地產健康發展將會起到積極的作用，但也有部分企業認為該《意見》對于區域市場是否都適用，有待商榷。各地經濟發展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產市場區域發展不均衡的現狀，是制定政策和執行政策中必須要慎重考慮的。*房地產市場近幾年發展較快，不管是從房地產投資規模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產市場從總體上看是健康的，發展是平穩的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執行應當因地制宜，不能一刀切。應該根據各地具體情況，進行有效的調控，否則，就是“空調”。
（一）《意見》中明確指出“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”得到了大多數企業的贊同。92.2%的被調查企業認為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調整住房供應結構”及“重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調整住房結構，引導合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。
（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應如何落實被調查的房地產企業中有68.3%在認為應該按照項目和區域結合調整；16.8%的企業認為應該按照區域實施調整；12%的企業認為應該按照項目實施調整，2.7%的企業認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業表示，房地產行業有很強的地域性，由于經濟發展水平的差異，每個城市的房地產市場都有自己的特點，用同一標準對全國各地的房地產行業進行調控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區房地產行業的發展要求。
（三）《意見》中指出“為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴格房地產開發信貸條件，對引導和規范房地產市場方面，有53.3%的被調查房地產企業認為有一定作用，認為能起到積極作用的占33.4%，認為很難評價到的占10.1%，認為沒有影響的占3.2%。
（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調查企業認為可以在房地產開發中起到調節作用，認為作用不大的占18.2%，認為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調查企業普遍認為此項措施的實施能切合市場需求，規范房地產行業一些不規范的行為，可以調節對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導促進房地產業持續穩定健康發展，對穩定住房價格能起到很大的作用。
（五）《意見》中指出“加強房地產開發建設全過程監管”；“切實整治房地產交易環節違法違規行為”。這兩項措施，對于引導和促進房地產業持續穩定健康發展，25.7%的被調查企業認為能夠起到很大作用，67.2%的認為能夠起到一定的作用，認為作用不大的占6.2%。
（六）《意見》中指出：“完善房地產統計和信息披露制度”；“統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調查企業認為十分必要，認為可有可無的占11.25%，認為沒有必要的占2.38%，認為不清楚的占3.49%。
第二部分房地產開發投資狀況調查
（七）認為本地區房地產開發投資規模對本地區經濟發展的影響程度較大的房地產企業占71.95%，認為一般的占25.52%，認為作用不大的占2.38%。
（八）認為本地區房地產開發投資規模適中的房地產開發企業占76.23%，認為開發投資規模偏大的企業占13.47%，認為開發投資規模偏小的企業占9.98%。
（九）對本地區房地產開發投資前景的判斷結果是樂觀的企業占59.59%，判斷結果是一般的企業占35.18%，判斷結果是不樂觀的企業占4.75%。
（十）認為影響本地區房地產開發投資的主要因素在被調查企業的認識上有較大的差異。有22.55%的企業認為首要影響因素是房地產市場需求情況，第二是有17.48%的企業認為是本地區經濟發展形勢的影響，第三是有17.43%的企業認為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業認為是房地產業宏觀調控政策的影響，第五是有14.49%的企業認為是國家宏觀經濟政策的影響，第六是有8.55%的企業認為是企業資金狀況的影響。
（十一）認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將加大的企業占58.32%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將不變的企業占33.28%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將縮小的企業占7.77%。
（十二）認為本地區個人購房能力一般的開發企業占61.97%，認為本地區個人購房能力較強的開發企業占29.32%，認為本地區個人購房能力不強的開發企業占8.24%。
（十三）房地產開發企業認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設計因素、物業管理因素和工程質量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置對企業生產經營的影響，認為空置房會造成企業經營困難的居第一位，占45.48%，認為空置房對企業生產經營有些影響的居第二位，占44.53%，認為影響不大的占5.23%。
（十五）房地產公司認為未來兩年房地產開發投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。
（十六）房地產公司未來兩年房地產開發的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業用房，占23.91%；第三是建經濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。
（十七）房地產公司認為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設計不合理，占11.51%；第四是小區周邊環境原因，占11.15%。
（十八）房地產公司認為目前本地區商品房銷售價格是適中的占43.58%，認為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認為商品房銷售價格過高的占10.14%；認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產行業連續兩次出臺調控措施，對市場產生較大影響，企業對房地產市場發展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認為漲幅回落趨穩的占68.94%，19.02%被調查企業認為繼續快速上漲，認為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調查企業普遍認為，盡管從總體上看*房地產市場發展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。
第三部分房地產開發土地市場調查
（二十）房地產公司認為我市土地供應不足的占50.4%，認為土地供應量不好說的占22.98%；認為土地供應適量的占21.*%；認為土地供應過量的占3.49%。
（二十一）房地產公司認為我市目前的土地供應區域結構是“結構不盡合理，發展失衡”，占45.8%，認為土地供應區域結構“結構合理，發展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市應在中心城區的哪個區域或哪個行政區域增加土地供應量，房地產公司首選是西區，占19.97%，其次是東區，占14.1%；第三是鄭東新區，占10.46%；第四是南區，占8.72%；第五是北區等。有65.93%的房地產公司認為我市應該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產公司認為我市應該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產公司認為我市應該保持現狀。調查的大部分房地產公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。
（二十三）房地產公司準備進行房地產開發的首選區域是東區，占14.58%，其次是在西區開發，占11.41%，第三是在北區開發，占11.09%。
第四部分住宅套型調查
結合“[20*]37號”套型面積控制規定，房地產公司認為符合我市實際的、適合三口之家現在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：
*
二、房地產市場需要關注的幾個問題
*市房地產業整體上保持著快速、協調、健康的發展態勢，但在初級發展階段中仍存在以下幾個方面的問題：
1、普通商品住房和經濟適用住房供應仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經濟適用住房市場供應量相對不足。同時，受市場供求關系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。
2、商業營業用房空置面積繼續擴大。上半年，*市商業營業用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業營業用房空置的繼續增加，應引起有關方面的密切關注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產企業的健康發展和*市商品房市場供需結構的合理。
3、房地產市場信息公開工作仍需加強，引導企業合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發揮。上半年*市房地產市場存在著企業投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現不切實際的過度消費、超前消費等現象，急需加強引導。
4、房地產企業競爭實力不強。在目前*市有開發量的有200余家房地產企業，其余企業沒有開發量。在700多家房地產開發企業中，其中一級開發資質的有4家，二級以上資質的有47家；二級以上資質企業僅占8%左右。因此，本地開發企業整體上規模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業和企業集團尚未形成。
5、房地產經營不規范行為現象存在。在房地產開發、市場交易、物業管理、中介服務、租賃管理等環節還存在著一些不規范行為，一定程度阻礙了市場的健康發展，還需要進一步加大監管力度。
6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。
三、今后房地產發展的幾點建議
1、建議對土地資源應進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區土地供應緊張且價格高，建議政府應加快環線以外市政配套建設，拉大城市框架，應控制未來土地價格的上漲。
針對土地供應區域位置不均衡，建議側重加大東區和西區土地供應量，在西區和南區多開發適合中低階層人員的住房。
2、積極引導商品房開發結構，控制商業用房開發規模。調查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經濟適用房建設，控制商業用房開發規模。要按照國家的宏觀調控政策的要求，在土地供應、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。
3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩定好住房價格，應制定具體措施限制“炒房”現象，加大對開發商和中介機構的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。
4、合理引導住房消費。要建立健全完善的房地產市場信息體系，增大商品房開發硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發的近期與遠期規劃，便于居民合理規劃住房消費。
調查數據
1.您在現在的崗位上工作了多長時間？
A 3年以下28.57%
B 3～6年 7.14%
C 6年以上 64.29%
2.您對貴報的發展現狀是否滿意？
A 滿意50%
B 不滿意 50%
C 難說
3.您現在最頭疼的內部問題是什么？
A無人可用21.43%
B人心散了，不好帶7.14%
C經營乏力，缺錢 71.43%
4.貴報現在發展所面臨的最大的外部問題是什么？
A體制的束縛 78.57%
B主管部門的干預7.14%
C市場競爭 14.29%
5. 您認為對貴報發展沖擊最大的是什么？
A網絡等新媒體12.5%
B廣電媒體18.75%
C與省級報紙的競爭68.75%
6. 您認為報業當前最應加強哪方面的工作？
A 加快數字化轉型21.43%
B 報業之間跨區域跨層級整合12.5%
C 與廣電、網絡等媒體整合 12.5%
D 轉企改制，重塑活力35.71%
E 上市融資
F 其他（新聞采編專業人才和經營專業人才的培養等） 17.86%
7.如果外地媒體到貴報所在地辦報，貴報如何應對？
A 自己也辦同類的報刊競爭28.57%
B 尋求與其合作35.71%
C 沒考慮
D其他（既合作又加強競爭；辦好自己的報刊；向上級部門反映，從政策上加以限制乃至制止） 35.72%
8.您對紙媒體的未來持什么態度？
A樂觀 64.29%
B悲觀7.14%
C難說28.57%
9.今年的新聞紙漲價對貴報社的經營影響如何？
A 很大 78.57%
B 不太大21.43%
C 一般
10.如果貴報有一個新刊號，會怎樣使用？
A 辦晚報都市報64.29%
B 辦文摘 7.14%
C 辦專業類報紙28.57%
調查簡析
領導層長期穩定。有2/3以上的地市報社總編在現任崗位上已有6年多的時間，這雖有利于報社的穩定發展，但也容易造成職業倦怠，創新積極性不高。
安于現狀者與對現狀不滿意者各占一半。正如半杯水，樂觀者認為還有半杯，而悲觀者卻說只剩下半杯了，仁者見仁，智者見智。
最頭疼的內部問題是經營乏力，缺錢。在流動性過剩的時代，有好項目應該不愁找不到錢，可見傳媒業的市場化程度還很低，不能通過市場配置資源。要發展，沒有資金，是最大的難題，這也折射出我國傳媒產業化改革的勢在必行，只有理清產權，進行公司化改造，才能合法地對外融資，解決發展所需的資金問題。
面臨的最大的外部問題是體制的束縛。體制之痛，可謂“深入人心”。
最大的沖擊是與省級報紙的競爭?？梢?，同類強勢媒體的競爭才是對地市報最實在的沖擊，至于網絡等新媒體的沖擊那倒在其次。
多數老總認為報業當前最應轉企改制，重塑活力。這事大家都知道，但都在等、在觀望，但愿這個“戈多”能快點到來。
如果外地媒體來當地辦報，他們將采取多種措施應對，包括：既合作又加強競爭；辦好自己的報刊；向上級部門反映，從政策上加以限制乃至制止等。
對紙媒體的未來普遍樂觀。也許是老總們出于多年來的感覺吧。
