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1.對于房地產開發企業來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發銷售一體化和合同性開發兩種。對于后者來說是根據預先制定的合同開發項目，按照合同內容的標準進行收款確認工作，而對于企業自己開發的房地產項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發周期較長。所以房地產項目產品采取很多的收款方式進行結算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產開發企業來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業會計準則-收入》和《企業會計制度》中規定風險和報酬的轉移必須要以確定的實質性的資產轉移為準，因此對于一名高素質的會計人員來說必須在工作中分清實質的收入。綜上所述房地產開發企業在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。
2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現金收付實現制房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。
3.擴大信息透明度在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質量保證金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長?；诖朔N情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。
［關鍵詞］房地產開發企業;會計核算;問題;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地產開發企業及會計核算的概述
1.1房地產開發企業的介紹
房地產是房產與地產的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產行業的誕生，成為了主要從事房地產的開發與經營的企業，既對房地產的產品進行開發，又對開發完成的商品進行經營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產的主要經營活動有:城市公共基礎設施的開發、工程建設的開發、土地的開發和房屋的經營。
1.2房地產開發企業會計核算
會計核算主要反映的就是企業資金的運動過程，房地產開發企業的會計核算也是如此，在對房地產相關信息進行監督管理的基礎上進行的資金運動。由于房地產企業資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應當注意會計核算的可持續性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產企業的有效發展和運行。
1.3房地產開發企業會計核算的必要性和重要性
會計核算反映的是企業的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業的經濟活動更加具有保障性，使企業能夠以更完美的姿態去應對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業財務管理方向而言，會計核算是企業財務管理的基礎，是展示企業管理能力的有力構成;就房地產企業而言，有效的會計核算能夠降低房地產開發建設的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業的長遠發展。
2目前房地產開發企業會計核算的現狀以及存在的問題研究
2.1房地產企業沒有規范的、獨立的會計準則
2007年開始實行的企業會計準則，并沒有針對房地產行業的獨立完備的會計準則，使得關于房地產的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統的指導和統一，使得房地產企業的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據共同的企業準則去執行，忽略了行業的特殊性，對會計核算的進行產生更大的阻礙。
2.2房地產企業的會計科目混亂且缺少專用科目
在我國現行的《小企業會計制度》《企業會計制度》以及自2007年開始正式執行的新準則中，都沒有具體針對房地產開發企業的會計科目及相關會計核算方法，這對房地產開發企業遵循相關規章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業在遵守制度的同時給企業的會計核算帶來難題，現行會計科目已經不能夠滿足房地產企業的開發，使得房地產信息的財務報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發成本”“投資性房地產”“開發產品”等會計科目，而“投資性房地產”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。
2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升間空小
隨著社會的不斷發展，信息技術也在不斷的進步和改進，這使得房地產開發企業在發展過程中遇到了項目開發上的風險、政策不完善造成的風險、土地風險以及工程質量建設風險等，因為生產開發的不確定性因素太多，使得行業風險比其他行業更為明顯和突出，這需要企業在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發展提供有效空間，而這些卻沒在相關的政策里面做出明確的規定和約束。
3強化房地產開發企業會計核算的有效措施
3.1建立規范化的適用于房地產開發企業體系
現行的會計制度和政策法規對于房地產的會計核算沒有指向性的引導，更沒有相關政策對房地產企業的會計核算有明確的規定和章程，使得房地產企業的會計核算沒有可以依照和據以執行的可行規范，這不僅是對企業會計核算的影響，更對企業的規范化比較造成了不便。所以，應該在奉行權責發生制為會計核算的基礎下，提升制度規范體系，加大對房地產開發企業的重視力度，建立規范化的適用于房地產開發企業的會計核算制度，尊重房地產開發企業的特殊性。
3.2明確會計核算相關在制度標準，優化設置房地產企業涉及會計科目
房地產企業中的會計科目的設置，應該符合開發企業進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業的經營規模和營業狀況的復雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據企業的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎上進行相對全面和客觀有效的設置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統一的房地產開發企業的會計核算準則，以及明確規定本行業的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。
3.3完善收入確認的標準
收入的確認，需要會計人員的專業判斷和職業經驗，而正確的會計核算更是離不開相關的會計工作者。對于房地產開發企業的商品銷售收入的確認，更應該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業兩個標準點出發，其中法律標準可以作為專業標準的基礎，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。
3.4提高房地產開發企業信息披露治理，并增加相關評價指標
對房地產開發企業而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據和條件，是對企業規模和能力的有效反映，更是企業經營業績的直觀證明，所以，房地產開發企業應該增加其他的相關評價指標，使得企業提供的信息能夠更全面地反映企業的經營業績和發展成績。比如，房地產開發企業可以提供土地的儲備糧和成本的主要構成信息，增加投資者的新人力度，加大開發集資能力，而完善信息披露質量，可使投資者在原有的基礎上更好地理解企業的信息資料，彌補理解的不足。
4結論
房地產開發企業在經營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質量提升，對企業的有效經營和發展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產開發企業的特殊性，充分發揮會計核算的職能，保證房地產開發企業日常會計核算工作的正常有序運行。
參考文獻:
［1］吳卓玉.房地產企業會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.
(一)土地成本為取得土地使用權所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；
(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發生的各項支出，包括規劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；
(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；
(四)市政基礎設施費是指建設各項基礎設施發生的費用，包括開發小區的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環境等費用；
(五)公共配套設施費是指為開發項目服務的，不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區體育設施等費用；
(六)開發間接費用是指工程或開發部門為組織和管理開發項目而發生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。
二、房地產開發企業成本會計核算中存在的問題
(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前，很多房地產開發企業項目竣工驗收后的完工產品成本結轉是以目標成本為依據，目標成本往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在成本執行與控制中，很多房地產開發企業對目標成本執行情況的監督與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致，有利于成本結轉時的核對、經營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產開發企業沒有做到成本科目的統一，造成成本核算與審核工作的脫節、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規范性與統一性“房地產行業會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原則，由于成本分攤的方法很多，有些企業對于成本歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關的規范與制度，所以導致了一些企業在成本歸集與分攤方面的隨意性，導致成本信息不準確。
(三)會計人員對于稅法中關于成本的規定不熟悉或者混淆，影響企業稅收籌劃對于房地產開發企業來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財務人員的綜合專業水平不高，影響了企業的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產行業的特殊性，房地產企業的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關知識，這樣才能適應企業的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產企業都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發生的成本是否含在目標成本之內、有無超支情況，對成本執行情況加以監督與分析。一些成本數據需由財務人員配合完成，這些數據會應用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業中高層領導者作出決策提供依據。很多房地產企業的成本會計人員在專業層次上比較單一，專業知識集中在成本會計核算上，業務視野狹隘，缺乏拓展專業知識面的積極性，組織協調能力差，從而造成了企業的成本管理水平落后，影響了企業的整體管理水平。
三、加強房地產開發企業成本會計核算的對策
(一)做到成本科目的統一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統一，在設置或修改成本科目時，可以召集相關部門一起討論確定，最后把統一的科目同時下發各相關部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結轉、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。
(二)制定統一的成本歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同成本，保證成本數據的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題，企業可以依據有關法規，并借鑒房地產標桿企業的管理經驗制定相關的成本管理制度，讓企業的成本核算與管理工作依據一定標準執行。在成本的歸集方面，可以按照性質、經濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發貸款利息依據房地產行業的慣例與“房地產行業所得稅處理辦法”規定，是要資本化處理計入“開發間接費”科目，而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上，有的企業容易含糊不清，公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產權屬于全體業主的設施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業單位，為廣大業主服務的，就可以視為公共配套設施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發產品或者固定資產處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規定應作為開發成本計入“開發間接費用”科目，有些企業將營銷設施建設費作為費用處理，或者作為固定資產、通過折舊的形式轉入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應該加以注意。四是“開發間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質相區分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發項目的人員發生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發產品或者某個單位工程、需要在多種類型開發產品或多個單位工程之間分攤的成本，企業可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法，土地類成本按照占地面積分攤比較合理；前期工程、建筑安裝、基礎設施、公共配套、開發間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則，只是一個指導框架，具體明細科目的分攤規則會有一些例外情況，各企業還要根據各成本科目的特點結合開發項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關部門勾通，依據有關制度找到合理的解決方法，保證成本數據的可靠性、準確性。
(三)加大稅收制度的學習，熟練掌握企業所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規定稅法中關于成本抵扣的規定，在企業企業所得稅和土地增值稅中是有區別的，而對于房地產開發企業成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業所得稅方面，開發產品竣工、結轉完工產品成本時，稅法規定出包工程未最終辦理結算取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法，即國稅發（2009）31號文”中規定的。有些企業會誤認為按照合同或者結算金額結轉成本就可以，忽略了取得發票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業可以在完工前要求一些長期合作或者戰略合作單位提前提供發票，成本會計在賬務中做預提處理，盡量把發票不足額度控制在規定范圍內。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應避免把有關質保金抵扣的規定與在企業所得稅中完工產品結轉按10%計提成本的規定相混淆。在“國稅函[2010]220號關于土地增值稅清算有關問題的通知”中明確規定：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同規定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為質保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質保金對房地產開發企業開具發票的，按發票金額予以扣除，未開具發票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質保金并且開具發票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業在支付質保金前提前開具質保金發票，這樣可以使成本得到抵扣。關于房地產開發企業的所得稅與土地增值稅的稅法規定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，避免稅收風險。
(四)增加培訓，提高成本會計人員綜合專業水平在房地產開發企業中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術，還要熟悉有關預算、目標成本的編制、成本控制、經營分析等方面的知識。隨著房地產行業整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業應該多組織相關的專業培訓，提高成本會計人員的綜合素質水平，以適房地產行業的快速發展。
四、結束語
房地產企業的成本核算方面還包含了相關配套設施所產生的各種成本費用，比如說有償轉讓，不能有償轉讓，還有能直接計入開發產品成本的各種配套設施費用。這二者在進行實際歸集的過程中，往往會采用不同的方式，并產生配套設施自身成本歸集問題和成本分配問題兩個方面的問題。
二、房地產企業會計核算的改進措施
房地產企業的會計核算崗位設置不合理，工作人員綜合素質偏低，缺乏健全的財務會計核算監督管理機制，缺乏統一有效的財務會計核算考核政策，沒有重視會計核算資料保管工作等原因，使得房地產企業的會計核算工作面臨著諸多的困難與難點，長此以往，將直接造成房地產企業巨大的經濟損失，后果不堪設想。因此，我們必須以嚴謹的態度與科學的管理來切實提高房地產企業的會計核算工作質量。這就需要我們認真分析并把握好房地產企業的財務會計特點，即資金來源呈現出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財務處理帶來了一定的困難，開發的種類具有多樣性，經濟往來較為頻繁，這些都給房地產企業的會計核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應該基于這些房地產企業會計核算工作的特點，遵循一定的會計核算原則，即明確會計核算計量及要素的基本原則，會計核算信息質量準確有效的基本原則，會計核算慣例修訂基本原則等，然后切實采取相應的措施來積極強化房地產企業的會計核算工作，提升其規范化與科學化水平。具體措施如下：
（1）建立健全相關的會計核算規范化管理機制。房地產企業的會計核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規范化管理機制。因此，我們應該針對這種現狀，積極采取各種措施來組建并持續完善相關的會計核算管理機制，因為會計核算管理機制是否規范化與科學化都將直接影響到房地產企業進行相關的決策，也會影響到企業是否能走上健康發展的道路。因而，房地產企業應該盡快安排設置實際工作崗位，進一步明確崗位職能與義務等。那么，即使在房地產企業的會計核算部門人才發生較大流動的時候，仍然能夠依據一定的規范化管理機制來進行會計核算的交接工作，盡可能的保障房地產企業的會計核算工作的完整與準確，盡可能的選擇合適的軟件系統，提升會計核算工作的效率與效果；
（2）切實實施損益預算規范化管理政策。對于房地產企業來說，其會計預算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規范化會計預算管理工作，尤其要重視其中的損益預算工作，比如說，企業實際費用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應該制定統一的會計核算考核政策，定期舉行會計核算報告會議，以便于房地產企業能夠及時發現其中存在的各種問題，并及時處理和解決這些問題；
（3）盡力完善房地產企業的收入會計制度與準則。這就需要房地產企業對商品房及其相關配套設施的銷售收入及核算制度進行一定的改革，還要加強對于土地轉讓，房屋出租以及其他方面的各項收入的監督與控制力度，要對房地產企業的各種成本核算操作實行歸集化、具體化及制度化，并進一步細化房地產企業的各種稅收制度，讓房地產企業的會計核算工作變得更為規范和科學；
（4）轉變房地產企業的生產與銷售模式。當前，我國房地產企業的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產企業提供大量的資金同時，也容易由于銀行的盲目信用擴張而引發巨大的房地產泡沫。尤其是在當前，我國房地產企業的開發活動已經陷入到了一種局部過熱的局面中，這也給我國整體經濟發展與正常運行產生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產企業的開發模式，甚至可以取消當前的商品房預售制，讓當前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉變，并把房地產信托投資當作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對當前的房地產融資模式與實施手段加以完善，從而最大限度的推動房地產企業的市場生命力進一步增強，讓房地產資本市場能夠真正培育并健全起來，從而促進整個社會經濟的正常和健康發展；
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：
1.1土地的開發與經營。
企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。
1.2房屋的開發與經營。
房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎設施和公共配套設施的開發。
1.4代建工程的開發。
代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。
2房地產開發企業的經營特點
房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：
2.1開發經營的計劃性。
企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
2.2開發產品的商品性。
房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
2.3開發經營業務的復雜性。
所謂復雜性包括兩個方面：(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。
2.4開發建設周期長，投資數額大
開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經營風險大
開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
3房地產開發項目投資費用估算
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3.1開發成本
共有八項：
3.1.1土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。
(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.1.3前期工程費
前期工程費主要包括：(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。3.1.4建安工程費
它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
3.1.5基礎設施費
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
3.1.6公共配套設施費
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
3.1.7不可預見費
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。
3.1.8開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
3.2開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
3.2.1管理費用。
可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右計算。
3.2.2銷售費用
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財務費用。
它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費用估算結果的匯總
為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產開發項目投資估算的作用
一是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據；二是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據；三是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
5、房地產開發企業會計核算特點
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：產成品的種類多，核算方法不同；產品成本的核算復雜；經營收入及其相關稅金的核算不同。
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高
現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。
（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績
對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規范房地產開發企業會計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
