時間：2023-03-07 15:18:52
序論：在您撰寫酒店行業考察報告時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
一、酒店的劣勢
1、總體銷售力度不足
在考察中我們發現該酒店的客房出租率在30%左右（據前臺及銷售部服務員介紹），餐飲銷售狀況更差，下午13:00時至15:00時，在五樓中餐廳就餐的客人共計才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐廳就餐的人數也只有四、五桌，客人10余人，晚9時許在五樓中餐廳也僅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在廣場咖啡廳的就餐人數較多（晚8時），上座率估計有70%。
這種現象與該酒店的總體銷售力度不夠有直接關系。主要原因表現在如下四個方面：
（1）對于酒店，整個酒店集團沒有一個全球性的銷售總體計劃（至少目前沒有看到實際的行動）。在該酒店開業時沒有象“麥當勞”、“肯德基”開新店一樣在全球展開銷售宣傳活動。以至酒店在開業初期，社會知名度很低。
（2）該酒店已開業一月余，至今無總體銷售戰略，銷售主管說，今天工作結束后，不知明天該干什么。該飯店在本市的市場定位不夠準確，目前定位于中高檔消費群體，但酒店價格（未打折的門市價）在本市實際應歸屬于高檔消費群體。酒店也沒有計劃對目標市場做相應的調整考慮。
（3）宣傳推廣不夠，在媒體上宣傳的次數太少。
（4）銷售人員受到各種干擾的情況較多，情緒不高。具體表現在帶客人參觀客房時沒有主推酒店的主要房型——俱樂部樓層、行政、商務房；銷售活動受到外方管理人員因不了解中國國情及本市習慣而做出決定的影響；另外，銷售活動還受到業主單位過于具體的干預，如對婚宴價格規定不能低于1000元/桌等。
2、餐飲服務存在致命弱點
（1）中餐廳菜品沒有特色，制作粗糙，導致客人很少，餐廳顯得冷清，人氣不旺，這與廚師的烹調水平有關。
（2）西餐定位不準。西餐菜品不錯，比較正宗，但份量太大，不符合中國人口味。餐廳環境不夠優雅，椅子呈淺白色且餐位擺放形式雜亂，顯得不夠檔次，整個餐廳色彩、裝飾、燈光缺乏變化，不生動。環境和菜品與過高的價格不協調，無法吸引客人。
3、服務質量不夠穩定
（1）服務的一致性較差，如面對客人打招呼的方法不一，服務的及時性不夠。
（2）美容美發服務與酒店整體環境不協調，服務質量欠佳。
4、酒店整體培訓不到位
服務質量不穩定的原因主要是培訓不到位。酒店開業前做了一陣子培訓，但開業以來因忙于具體的服務而沒有再做系統的培訓，只是在班前點名會上就事論事地講一些發生過的問題。另外，酒店多數員工受到的專門培訓不多，員工中有一部分是剛從學校畢業的學生，酒店服務經驗不足。因此酒店的培訓工作顯得很薄弱。
另外，與培訓緊密聯系的督導系統也顯得很弱。管理人員在現場，但沒有起到督導作用，也沒有考核系統。
5、客房硬件存在嚴重的隔音問題。
主要是指相鄰的兩個房間隔音效果不好，目前只能盡量隔間出售，以免除客人因此發生的投訴。因此，總共238間客房目前只有一半能出租。
6、人員素質存在缺陷
酒店外方管理人員較多，如總經理是奧地利人，銷售總監是新西蘭人，各部門總監絕大多數是外國人，他們均未深入了解本市的酒店市場，因此在決策時不可避免地出現一些偏差，或與現實相悖，或與中方管理人員溝通不暢等，在一定時期內制約了酒店的協調發展。
7、業主與管理方存在不協調的地方
業主對管理方的具體業務干預過多，影響了酒店的工作效率、員工情緒和銷售策略。這直接影響了多個部門的能力的發揮。
二、酒店的優勢
1、客房硬件在本市乃至全國都是一流的
這方面比s大飯店好。如客房里有飲用水系統，衛生間有緊急呼救“sos”按鈕，客房寬敞、明亮、整潔、布局合理，床及床上用品舒適，這是新的客房設施的優勢。
2、總體感覺服務員面對客人時主動、熱情、友善
尤其是前臺，對客人熱情、微笑、主動。給客人有一種親切感、安全感。
3、保安系統管理有力度，讓客人感到安全。
如電梯間里由鑰匙卡控制客人上樓的層數，乘電梯上15層以上（客房區域）需要插鑰匙卡，如沒有鑰匙卡只能上到14層及以下沒有客房的樓層，住15-22層客房的客人不能上到23層以上客房區域；還有，保安部（或工程部）對電梯間的情況監視非常重視，發現問題或可疑情況馬上打開對講機與電梯間的客人通話。如：我們與另一住房客人同乘一組電梯上樓，但對方反復將鑰匙卡插入鑰匙孔并按22層時電梯沒有反應（電梯不予確認，可能是鑰匙卡過期），當用我們的鑰匙卡時電梯有反應，這時電梯轎廂里的對講廣播響了，服務員問“發生了什么問題，需要幫助嗎？”
4、個性化服務做得比較好。
如前臺能將客人姓氏自動傳到總機、賓客服務熱線電話的電腦控制系統中，當客人打電話到總機或賓客服務熱線時，對方馬上以姓氏稱謂客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息沒有及時傳遞給餐廳、大堂副理等處。
5、店內信息反饋很快。
我們進入客房后發現鑰匙卡取電的操作不當，導致房間沒有電，我們以為是燈泡有問題，便分別打電話給總機和賓客服務熱線，接電人即以“王先生”稱呼，可見其信息反饋之快。另外前臺服務員有意識地記錄客人的喜好信息和反映的意見、建議；銷售部人員對客人反饋的信息也非常重視。我們在西餐廳就餐時與銷售部王小姐交流，提出一些菜品問題，王小姐立即用手機打電話給餐飲總監（用英語，因總監是新西蘭人），想讓餐飲總監親自來西餐廳聽我們的意見，后因總監在外會客而未果，但其指示王小姐將我們的意見詳細記錄，次日給他，并表示第二天請我們喝咖啡。
6、大堂副理應對非常得體。
我們在美容美發廳消費時因簽單發生一些問題：正要簽單時，前臺打來電話說，押金不夠，僅剩200元，不能再簽，怕我們今晚如果再有其他消費致使押金不夠（其言外之意是怕我們逃帳），不過后來還是簽了。過后大堂副理打電話到房間，解釋說“如果您方便的話可以到前臺續交押金，這樣也便于今晚再有其他消費，如果不去續也可以，到明天一起結帳交齊?！绷碛袃纱未螂娫捊o大堂副理詢問一些問題，如“為什么21樓的客人就不能上到24樓去消費？”等比較難解釋的問題，他均能很有分寸地回答
另外，廣場咖啡廳的自助餐菜品、環境、價格都不錯，客人較多，是餐飲部最有人氣的餐廳。
三、考察總體評價
一、調查對象的基本情況
二、專門調查部分
（一）酒類產品的消費情況
1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費；二是商家做廣告也多數是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。
2、白酒消費多元化。
（2）購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。
（3）顧客忠誠度調查表明，經常換品牌的消費者占樣本總數的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態度的占樣本總數的32.39%，持無所謂態度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯?，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業形象、爭創名牌上狠下功夫，這對企業的發展十分重要。
（4）動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業員推薦。不難發現，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規模。而對于商家來說，營業員的素質也應重視，因為其對酒類產品的銷售有著一定的影響作用。
（二）飲食類產品的消費情況
本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：
消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現將幾個主要酒店比較如下：
2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。
3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數中約占26.14%，以絕對優勢占領餐飲類市場。
4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。
三、結論
1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。
2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉酒為主。
3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態度。對新牌子的酒認知度較高。
4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經有相當大的消費市場。
市場考察報告（二）
一、市場概述
20**年末全市戶籍總人口590.97萬人，地區生產總值2802億元，城鎮居民人均可支配收入12361元，農民人均純收入6750元。蘇州是著名的“魚米之鄉”、“絲綢之府”、“工藝之都”。改革開放以來，國民經濟加速發展，成為全國經濟發達地區之一。
二、商家格局
隨著永樂、蘇寧、五星等家電專營連鎖店紛紛進駐蘇州市場以來，蘇州的家電銷售格局也悄悄起了些變化，改變了傳統大型百貨商店長期以來在經營家電領域占據統治地位的局面，但蘇州市人民商場股份有限公司、蘇州市石路國際商城、蘇州長發商廈、蘇州泰華商城等憑借其良好的信譽、優美的環境、大而全的商品，仍是廣大消費者的首選之地。另外一些小的家電商家，憑借其靈活的銷售方式及相關渠道也占有相當的一些市場份額。
蘇州空調市場調研報告
蘇州經濟在“長三角”一直是高居前列的，它不僅有姑蘇園林、蘇州樂園、太湖美景、觀前街這些旅游景點作為支柱產業。而且中新合作蘇州工業園區開發建設來，實際利用外資超過55億美元，蘇州高新區完成國內生產總值204億元，財政收入28.6億元，區內有名列世界500強企業45家，也為蘇州市的經濟帶來了不小的發展。良好的市場背景，使得居民的消費成熟也理性。據統計數字表明，空調在蘇州家庭的普及率為45%以上，今年蘇州的空調市場容量近6億多，可見蘇州空調市場還是有很大的發展空間。
今年蘇州整個空調市場呈現出“淡季不淡，旺季不旺”的均衡態勢，這和居民消費的理性化有很大關聯?？照{銷售市場受到家電專營店的一些沖擊，專營店中以蘇寧、永樂和五星為三大巨頭，百貨商廈中又以蘇州市人民商場股份有限公司和蘇州市石路國際商城見長。蘇寧空調的銷量要略好于其它商家，總體來說連鎖的家電專營店的份額較之百貨商廈要高，基本上兩者之間市場份額比為60%：40%。
與“長三角”整個地區的經濟相適應，蘇州消費者在選擇空調上首先考慮的是品牌，一些高中檔產品普遍受到歡迎，品牌意味著質量和售后服務。目前，在蘇州市場上，空調銷售占主要地位的是海爾、美的、新科、奧克斯、格力等國產品牌，這幾個品牌占據了蘇州空調市場的60%左右的份額。據各大專營店和商廈銷售數據顯示，海爾在蘇州空調市場位列第一，占了約19%的市場份額。主要原因是在于其品牌認知度高以及良好的售后服務。其次為美的，占了約16%的市場份額。新科和奧克斯在蘇州市場上也有不俗的表現，各自搶占了約10%的市場份額，格力在蘇州的銷量尚可，占據了5%的市場份額。
另外，蘇州本地品牌三星空調今年的表現也不錯，但由于三星空調起步比較晚，所以全年總的份額相對較低。同時，我們在調研中也發現，春蘭在蘇州市場上的銷量平平，不盡如人意，究其原因可能與消費者對該品牌的認知程度有關。
市場考察報告（三）
熱水器作為一種家庭耐用型消費品，使用壽命一般在5至6年以上，因其與人的安全相關，是消費者購買時關心度最高的一種家庭生活用品。
熱水器和人們的生活息息相關，故市場普及率達到了90%。由于使用方便和快捷，蘇州城市居民家庭擁有的熱水器仍以燃氣熱水器為主，約占熱水器市場總量的58％。電熱水器和太陽能熱水器經歷了多年發展，也具備了一定規模，其中電熱水器的發展比較穩定，其市場占有率為35％。太陽能熱水器雖然受氣溫自然條件的影響較大，對安裝場地也有所限制，但其發展仍很迅猛，購買群體不僅在農村，頂層住戶也購買太陽能熱水器，其市場份額也達到了7%。
電熱水器市場的快速成長，吸引了眾多民營資本和國外品牌加入，國內一些有影響力的家電品牌亦快速進入這一行業，提高了消費者對電熱水器產品的信任度，消費者對電熱水器的需求量也在逐漸上升。外資品牌中賣得最好的是a.o.史密斯和阿里斯頓，該兩大品牌占據了近85%的市場份額，兩大品牌的銷售基本是平分天下。
海爾進入熱水器市場比較晚，但海爾借助其強大的品牌影響力，在熱水器行業內奮起直追，已完全讓消費者接受了其生產熱水器的概念，在蘇州電熱水器市場上海爾也占得了8%的市場份額。
燃氣熱水器由于其發展時間較早，因而其品牌集中度不像電熱水器那么高。櫻花、光芒、萬和、能率和創爾特是蘇州市場上主要的燃氣熱水器品牌，該幾大品牌占據了市場75%的份額。
據商家統計，今年蘇州熱水器市場容量為3萬臺左右，其中蘇州市人民商場股份有限公司以其長久的影響力和信譽占據了約28%的份額，其次為專營店蘇寧、永樂、五星共占了65%的份額，其余由其它大型商場分食。
油煙機、灶具的普及率在蘇州市區基本上占到了92%。但隨著蘇州市區的整體改造，大批老城區的居民住進了新房，這也迎來了一次新房裝修的大潮，廚房是一個家庭裝修的重點，油煙機、灶具作為家庭必備器具，消費者在其購買上也比較舍得花錢，不僅要求產品質量好，而且對款式也有不小的偏好。越來越多的人青睞整體廚房的時尚和美觀，且趨向歐式風格，并且比較看重品牌。
目前蘇州油煙機、灶具市場上品牌也相對較集中，商家普遍反映方太和帥康兩者由于進入油煙機領域時間早，市場占有的份額較大，兩者占據了約43%的市場份額，而且兩者不分仲伯。老板和櫻花的表現也相當出色，各自占據了16%和11%的市場份額，華帝在進軍整體廚房后，其市場定位更加明顯，突顯其品味和時尚，也受到消費者的歡迎，占據了約14%的市場份額。其次太太、光芒和普田等也是油煙機、灶具市場的強勁之師，這幾大品牌共同占據了15%的市場。
由于整體廚房的現代、整潔、舒適而受到廣大消費者的喜愛，海爾整體廚房在蘇州市場也很受消費者青睞。
利用稅控機加強稅收征管的考察報告
為學習先進地區利用稅控機加強稅收征管的先進經驗，3月24日至25日由區委常委、副區長尚小平帶領區政府研究室、財政局、國稅局、地稅局等部門有關同志，赴河南省地稅局進行學習考察。現將考察情況報告如下：
一、河南省地稅局的主要做法
為加強稅收征管和財務監督，堵塞稅收漏洞，河南省地稅局于2001年首先在餐飲、旅游、娛樂等行業推行使用稅控收款機。2001年6月7日召開由全國13家稅控收款機生產企業參加的選型會議，經過廠家介紹、現場演示、集體評審，選定了清華同方、深科技、四通、億利達等四家企業的機型為全省推廣型，2002年底，又增加鄭州新易。在自愿的基礎上，省地稅局選擇了省直屬局、鄭州市局、平頂山局、駐馬店局進行稅控機推廣試點，試點行業由各地自己選擇。目前，在餐飲、旅游、娛樂、廣告及其他服務行業共選取1884戶賬制比較健全的納稅人進行試點，使用稅控機2066臺。該地所使用的稅控收款機發票有三種，即稅控有獎單聯卷式發票、稅控有獎雙聯卷式發票、稅控有獎平推發票。
河南省直屬局在試點開始后，通過一系列宣傳發動，得到了廣大納稅人廣泛的認可和支持，同時為了確保稅控收款機的保密性和維修服務的需要，通過和中標生產廠家聯系，確定適應管理需要的稅控收款機機型。在發票票樣的確定上他們多次與用票單位、稅控機生產廠家、發票印制企業進行座談，反復推敲，經省地稅局批準后確定票樣。按照分級管理、逐步推行的原則分別于2002年2月在全省地稅系統率先推行使用稅控收款機；2002年5月在全國地稅系統率先推行使用稅控有獎發票；2003年3月在全省地稅系統率先推行使用稅控微機開票系統。截至目前，省直屬局已有近386家企業安裝稅控機450臺。
鄭州市局首先在四個試點單位各選取20戶賬制比較健全的納稅人作為試機用戶。根據試機期間取得的經驗，在各廠家、商的積極配合下，統一了后臺管理軟件，統一了讀卡設備，改進了發票格式。2002年4月1日起在鄭州市轄區內從事餐飲、旅游、娛樂、廣告及其他服務業實行查賬征收的納稅人當中以自愿的原則進行擴大試點的推行工作，同時制定了《鄭州市地稅局安裝、使用稅控機管理暫行辦法》和《納稅人安裝、使用稅控機審批表》以便規范稅控機的管理。目前，鄭州市推廣稅控機339臺，納稅戶283戶。
平頂山市地稅局把推廣稅控收款機的工作列入工作計劃，制定了《平頂山市地稅局關于在全市飲食、旅館、娛樂業推行稅控機的意見》，向市政府主要領導匯報了該項工作的重要性，市政府極為重視，轉發了市地稅局文件。該局共安裝稅控機256臺，安裝使用稅控機的納稅人達235戶。
2003年11月，駐馬店市地稅局在駐馬店市政府的大力支持下，積極推廣稅控收款機。該局制定下發了《駐馬店市地稅局關于印發推行使用網絡稅控機的實施方案》，同時經市政府批準出臺了《駐馬店市地稅局網絡稅控機安裝管理辦法》，專門成立領導小組，并結合當地實際情況分階段、分行業酌定推行。從2003年12月1日至今，駐馬店市已在980戶納稅人中推行了網絡稅控收款機1000臺。
二、值得借鑒的經驗
通過對河南省地稅局的考察學習，以及到使用稅控機的企業實地觀摩，河南省地稅局的做法值得借鑒。
一是推廣稅控裝置，強化了以票控稅。河南省地稅局在餐飲、娛樂、旅游、廣告及其他服務業推出稅控有獎發票，通過這種直接在發票上設計刮獎區的方式，極大的增強了消費者索要發票的意識，促進了地方稅收的增長。同時由于稅控機發票采取先進的發票防偽技術，基本上杜絕了假票的出現。平等山市地稅局自安裝稅控收款裝置后，餐飲、旅游、娛樂業稅款增收161萬元，同比增長27.67%。該市新華轄區的小何啤酒店安裝稅控機前，月納稅6600元，安裝后月納稅額11000元，增長率66.7%；潤澤園酒店安裝前月納稅額11000元，安裝后月納稅額18000元，增長率為63.6%；湛河局轄區的萬山紅茶社安裝前月納稅3600元，安裝后月納稅額13000元，增長率為261.1%。河南省直屬局、鄭州市局、駐馬店市局通過對稅控數據監控稅收增幅一倍以上，此舉對堵塞稅收漏洞，加強征管，提高征管水平起到了很大作用。
二是推廣稅控收裝置，得到了政府大力支持。為積極推廣稅控收款機，河南省各級政府以政府名義下發了通知，并在財政上給予必要的支持，如駐馬店市政府對推行稅控機從財政上給予大力支持，納稅人凡在2003年12月31日前安裝使用稅控機的，稅控機機款由各級財政負擔，納稅人免費使用。
三是使用稅控裝置，做到了與電子申報的結合。電子申報作為一種先進的申報方式，稅務機關要求納稅人申報有關數據必須真實準確。河南省地稅局通過使用稅控收款機發現，稅控收款裝置以其輸入數據不可更改性，以及通過打印的發票明細報表與計稅存儲器的收入數據對應納稅額實行監控的特點，雙重保障數據的真實性。這樣可以使稅務機關能夠客觀準確地掌握納稅人申報信息，并通過這些信息加強對稅源的分析和監控，從而減少稅源流失。
三、對我區推廣使用稅控收款機的建議
通過學習考察，結合我區實際，就推廣使用稅控收款機，提出如下建議：
一是區地稅局抓緊向市地稅局提出試點申請。區地稅局在充分調研的基礎上，著手制定試點方案，方案成熟后抓緊時間向上級主管機關提出試點申請。批準后，按照試點方案的范圍和階段性目標，在部分行業推廣使用稅控收款機。
近年來，我國旅游業的發展態勢愈發迅猛，但是旅游行業反而連年出了員工流失率高的現象，旅游行業人力資源的危機成為了困擾行業發展的重要因素。旅游行業人才“供需錯位”的現象已經引起了行業、社會的普遍關注。旅游管理專業人才卻遠離旅游行業，無論對旅游管理專業學生、院校還是企業都帶來了很大的負面效應。因此，如何塑造旅游管理專業學生的就業觀是一個非常值得探討的課題。
一、旅游專業學生就業觀現狀
我國現階段的旅游行業正出現了這種情況：一方面，許多旅游企業特別是高星級酒店急需大批高素質、高學歷的酒店與旅游管理專業人才；另一方面，許多旅游院校旅游管理本專科畢業生在就業時會選擇轉行，一些暫時在旅游行業就業的學生也會在三五年內選擇離開該行業。就近年來對旅游管理專業學生畢業就業單位的統計，有35%以上的學生會選擇非旅游業的單位就業，且學歷越高，這種現象越突出。根據麥可思研究統計，畢業半年后旅游專業的學生離職率會達到50%左右，畢業三年后僅有30%左右的旅游專業學生會繼續留在旅游業工作。在實習過程中，由于行業、社會、家庭等客觀原因和學生自身心理落差等主觀原因，學生往往會在實習結束后選擇再不從事旅游業。
二、造成旅游專業學生就業觀現狀的原因
（一）學生職業定位不明確，難以適應旅游行業的軟環境
很多學生認為自己就讀的旅游管理專業含有“管理”二字，畢業后理應投身于管理層，而非一般的服務員。因此，當他們在實習時整天做著機械重復、又臟又累的工作，并且畢業后還要有相當一段時間重復這樣的基層工作時，學生往往會接受不了心理落差而選擇離開旅游行業。在與形形的客人打交道時，很多學生總顯得疲于應付，面對突發事件的出現，總是手足無措、無所適從，甚至覺得自尊心遭受打擊；在與同事、領導溝通時，他們又更傾向于表達自己的想法，希望自己能受到關注與重視，一旦現實情況低于自己的預期，就會對自己的選擇產生動搖，萌發離開旅游行業的念頭。
（二）旅游行業薪酬水平較低，職業晉升通道不明確
薪酬水平與職業晉升機會是行業吸引力的重要因素，而這兩點又恰恰是當代大學生擇業時非常看重的要素。據筆者了解，一般學生在酒店的實習工資不會超過每月1500元，畢業生到酒店就業，至少一年內的工資也不會超過每月2500元。據麥可思研究院統計，在旅游行業就業的學生相較于在非旅游行業就業的學生，薪資水平至少低12.5%。不少旅游專業的畢業生也表示，旅游業的薪酬水平普遍低于自己的期望值，當自己與同齡人橫向比較時，他們也覺得難以獲得成就感與滿足感。
國內許多傳統旅游類企業似乎并沒有向畢業生提供明確的職場晉升通道，管理層空缺崗位總傾向于外部招聘，一線員工積極性遭受打擊的同時，大學生員工只能期望通過不同企業間的跳槽來獲取職位的晉升。一些國際化酒店集團因為旗下有不同品牌的酒店連鎖體，向員工提供的職場晉升通道似乎更多。但是且不說高管崗位多有學歷背景、工作資歷等方面的超高要求，就是一般中層管理崗位，這些酒店的招聘任職要求相對也高，對大學生員工在一線基層崗位的工作年限也有一定要求，這就更考驗大學生員工對于酒店的忠誠度。
（三）學校對學生職業生涯規劃缺乏指導，實習過程管理不夠完善
學校作為旅游行業專業人才的培養方，在招生時缺少相關面試環節，只將分數線、高考志愿作為招生依據顯然不能讓最合適的學生加入旅游業。學生在校學習期間，學校沒有向學生強調職業生涯規劃方面的重要性，也缺乏對學生這方面的指導，使得學生對于將來的職業生涯感到迷茫。要么抱著過高期望進入旅游業，要么對旅游業職業發展希望渺茫，這兩類學生都不會在旅游業找到職業歸屬感。
在學生去旅游企業實習的過程中，學校也常缺乏對實習生的主動管理和對過程的完善管理。學生實習期間的崗位安排、工作時間和薪資待遇都由企業方決定，學校通常處于較被動的地位，缺乏對實習企業的約束，當然也很難保證專業實習目標的實現。而對于學生的實習過程管理，大多數學校是非常松散的。如探望學生的時間往往以領導和教師的時間來確定，停留時間也不會太長，多限于生活關懷和安撫疏導，往往不能解決實際問題。[1]
三.塑造旅游專業學生就業觀的措施
（一）指導學生放低就業心態，擺正職場新人位置
旅游業有一條通則，那就是無論什么學歷畢業的學生進入工作崗位，都必須從最基層的服務員做起。旅游業的這個行業特點，就要求旅游專業的學生必須擺正心態、放低期望值。香港理工大學院長田桂成教授在培訓講座上也談到這一點，并以他自己的親身經歷為我們舉例。他曾經在即將畢業的時候自信滿滿地以管理培訓生的身份去了一家國際高星級酒店實習，可酒店人力資源經理安排他的第一個實習崗位是去廚房做廚工。在切了整整兩天的胡蘿卜后，他終于忍受不了找到了經理，以為經理誤會了他的實習身份。經理卻反問了一句：“如果你連一個廚工整天工作時在想什么都不知道，又怎么去管理他們呢？”他這才恍然大悟，明白了基層工作體驗的重要性，于是從此安心實習。由此可見，對于旅游專業學生可能存在的好高騖遠、急功近利的心理，讓他們明白基層工作體驗的必要性和重要性，才能避免學生在基層服務崗位產生被大材小用的心理感受。
（二）緊密發展校企合作，企業積極參與學校招生、教學、實踐與就業工作
旅游業是服務行業，它不僅要求員工有很強的操作實踐技能，更要求員工有真心熱愛服務行業的態度?，F在少部分旅游院校已經開始認識到招收“合適的”學生才能保證學生畢業后不會流失到非旅游業，增加就業對口率。于是這部分旅游院校都會在招生時增加面試環節，以期從身高、樣貌、性格、興趣等方面考察學生是否真的適合從事旅游業。香港理工大學就是其中的先行者，并且邀請旅游行業精英參加學校的招生面試。據香港理工大學酒店與旅游管理學院副院長徐慧群教授介紹，理工大每年都會邀請高星級酒店人力資源總監或旅游企業經理參與招生面試，以兩個旅游企業專業人士、一個學院老師的配比組成面試評委小組。評委小組成員會從個人外形條件、性格興趣和能力等方面綜合考量考生，評委小組中的業內人士更會以旅游企業用人方的身份與學生進行交流，增加企業知名度的同時，也增進了旅游企業與學生互相了解的程度，從某種程度上也有利于提高學生對旅游業的忠誠度。在平時的教學環節中，香港理工大學推出了“一日教授”項目，即邀請旅游專業人士為學生講座授課，承擔一天的教學任務；在學生實習、兼職和就業環節中，香港理工大學也積極與各國旅游企業合作，為學生提供各種實習就業崗位。學校的招生就業、教學實踐工作通過邀請旅游行業精英合作的方式，得到了旅游專業學生的歡迎與認可。
（三）營造對口就業氛圍，塑造對口就業觀
學生畢業面臨擇業問題時，往往會與同齡人進行橫向比較，呈現從眾心理。相對于家長、老師的意見，學生很可能更愿意聽取校友、社會成功人士的建議。因此，旅游院校如何利用社會媒體、校友資源，提高旅游專業學生對本專業的專業認可度，是旅游院校非常值得研究的課題。香港理工大學酒店與旅游管理學院就非常注重推廣自身品牌。學院利用報紙、電視、公共交通設施等廣告媒介大力宣傳，使得學院的文化品牌不斷傳播、植根于社會人群中，為旅游業創造了潛在從業人員，也提升了未來旅游從業人員的自豪感。田桂成院長介紹說，該學院大多數畢業生都會從事旅游行業的工作，一位在校表現優秀的學生因為畢業時選擇了金融業就業而在校友會上表達了自己的羞愧。可見，旅游院校營造選擇對口專業就業的氛圍，對于塑造旅游專業學生對口就業觀有非常積極的作用。
（四）增加學生旅游業實習實踐經歷，提高學生對旅游業的熱情和就業興趣
興趣與熱情是學生投入旅游業學習與工作的巨大動力。學生在校期間有寒假、暑假等相對集中的空余時間，他們總非常希望能在這些閑暇時間去自己感興趣的企業實習實踐。旅游專業的學生一般又都會有去不同國家、不同地區走走看看，體驗不同文化的需求。因此，旅游院校應當為學生安排多種多樣的實習實踐渠道。香港理工大學酒店與旅游管理學院在這方面也有很多值得借鑒的地方：學院根據學生的專業方向不同和個性化需求，為學生提供時間長短不一、不同地區、不同性質的實習實踐途徑。比如，學院會讓會展方向的學生組成會議籌備小組，組織國際化的旅游學術研討會議；對于有學術興趣的學生，學院會組織學生去某個旅游目的地考察旅游，讓學生在旅游中挖掘獨特的視角寫出考察報告。旅游院校如果能通過安排各種途徑、人性化地組織學生進行實習實踐活動，相信學生對于旅游業的熱情會大大提高，也更會有志于投身旅游行業。
2005年12月1日我們一行來到溫州市鄉鎮下的一個村的“滬川大酒店”,我留意觀查了酒店的環境,建筑特色、綠化、燈光、裝潢、員工服務以及整個管理都給我留下了很深的印象。下面是我對酒店考察的一點感想。
一、營銷—讓賓客從心里滿意
餐廳服務小姐在為賓客點菜時，服務殷勤，動作規范，態度和諧. 但以前由于管理者為了增效，給員工們下達銷售指標，造成小姐不時的向賓客推銷價格不菲的菜肴，努力的來完成自己的指標。這樣的服務，客人會滿意嗎？作為管理人員，我們是不是應該進行換位思考呢？如果我們的小姐適時的向客人提醒，要適量點菜，以避免浪費；或者通過詢問客人的口味來推薦合適的菜肴，這樣的服務會讓我們的賓客更為滿意。
大家都知道要重視賓客的感受，因為賓客是飯店員工的衣食父母。但我們在工作中是否真正從賓客去考慮問題呢？很多時候都還是不夠的。因為對賓客的滿意純粹理解為服務態度的話，可能有些膚淺了。服務需要不斷研究客人心理，讓賓客從心底感到滿意才是硬道理。
二、員工——飯店的資產和資源
成本只能消耗的，而資源是能開發，資源是能升值的。管理大師彼得—德魯克曾寫到：“員工是資產和資源，不是成本和費用。”他所強調的是人的價值，因此把員工當作資源還是成本，這就是體現了酒店營經管理者的戰略眼光和價值觀，也是決定企業成敗的關鍵。
三、制度——“熱火爐定律”
不能否定，現在的制度，往往都沒有很好的執行，而經常受到個人主觀的控制，甚至有很多制度只是一種擺設。可能有許多管理者會把所謂人性化管理作為一種理由來解釋。這種認識上差異，關鍵還是來自于我們很多人忽略人性化的一個基本立足點，即它是一種責任，一種對企業和自己的責任。不規范執行制度，造成制度形成虛設。一方面使企業浪費了制定制度的人力工本支出，更重要的是向員工們間接展示了企業不嚴謹的工作態度和思路。即使是以紅頭文字所定的制度，就必須執行。如果制度不合理，應及時進行修改，使之完善。西方的著名管理學家麥格雷戈的“熱火爐定律”，就非常形象表達了一個企業規范執行制度原則。
“只要你敢碰它，它就燙你，而且當時就燙你，第一次就燙得很厲害；它只燙你碰它的那部分，而不會燙你全身；對誰都一樣——誰碰它，它就燙誰；你不碰它，它就不碰你” 。這里的“熱火爐”，當然指的就是制度和規范，其實這樣執行制度才可以理解為人性化的管理。人性的認識，是一個逐步深化的過程，對人性面的理解不是簡單以待人深厚善良為標準，它需要靠管理者在實踐中不斷的探索和提煉。首先要在制度化管理基礎上，大家已經具備了一種行為規范，才可以將所謂人性化的軟化管理，按照我們國家目前素質情況下，人性化的管理應該更多的用在關心員工工作之外生活和獎勵員工的出色的表現這方面。
四、求知——處處都是機會
21世紀了，大家都知道知識的重要性，也會經常談起學習的緊迫性，而且還會時不時的埋怨企業給的機會太少或者冒出“因為工作太繁忙，沒有空閑時間進行學習”等等話題。但是，很多都忽略學習的目的是什么，都是為了提高處事能力，使工作得到上司和下屬們的肯定，使生活過得有價值感。按照邏輯學推理法，在工作實踐中學習更為直接有效。比如，在努力完成任務的過程中，就可以獲取新的知識和經驗。但我們很多同志對待領導下達的任務，經常喜歡尋求做不好的理由，進行推脫。接受任務時，不是自己開動腦筋，而是先問領導應該怎么做。實際上，我們因此而錯過了很多學習、提高的機會。因為我們在接受任務時，其實就是獲得一個學習的平臺。用心和認真落實的過程，是一個不斷需要充實的過程，是一個不斷需要付出的過程。所以，只要我們對每一項工作都用心去做，認真負責去做，那么就能獲得提高工作能力的好機會。
學習環境的問題也是如此。我們經常喜歡依賴于我們的周圍氛圍，但是卻忽略了最主要的一面：我們自己是否真的具有學習的欲望？如果具有這種渴望，不會因一些主觀可以控制的因素，來阻止學習知識，不會長時間等待一個特定機會，也不會在乎周圍沒有學習的氣氛等等，因為環境是自己創造的，處處都可以學習。所以，可以這么說，我們很多人缺乏的不是學習機會和環境，而是沒有具備需要真正學習的思想?！皩W然后知不足”說明這個道理。
五、對飯店管理的一些認識
飯店管理與物業管理有相似之處,或許算不上一門高深的學問，在學術領域大概只是一門應用學科。然而，從事過這方面管理的人都會覺得，要管好并不容易。飯店或小區就像一個小社會，各種各樣的事情都會出現。因此要求管理者具備較高的素質和專業水平。
制度的完善和市場的競爭，使我們這些飯店管理者面臨著新的挑戰。我們必須迅速全面提升自我素質和能力，適應不斷變化的形勢，才不至于被市場所淘汰。
六、對今后物管公司發展的一點想法
酒店管理同物業管理有許多相同之處。通過對酒店的參觀、學習和考察，使我對我現在從事的物業管理工作有了全新的認識，發現了我們同沿海經濟發達地區物業管理水平的差距。下面就物管公司今后的發展方向談談我的想法。
1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業
首先嚴把員工招聘關。今后在招聘公司管理人員時必須是具備物業管理專業知識的人才；招聘維修人員時必須是具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員時必須屬退伍軍人，并對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都要進行嚴格考核挑選。
積極做好員工的入職、在職培訓工作。今后對新招聘的員工必須進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作做到心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。積極倡導“工作就是學習，工作就是創新，在學習中工作，在工作中提高”理念，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，在員工中形成一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，公司的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立良好的公司企業形象。
從實際出發，今后我們將嚴格參照lS09000質量體系運作，逐步制定和完善嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。然后根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在此次考察過程中，我親眼看到了沿海一些星級酒店的管理模式、他們的管理給我了很大的啟發。今后我們的物業管理服務，應向“一站式客戶服務、一站式資訊管理、一站式數碼社區”三大體系發展，就是利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現高效的管理運作，解決業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升服務效率，提高業主滿意度，提升物業管理服務的水平和服務質量，最終提升我們公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
3、積極推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
2006年我們將重點開展“顧客互動年”活動。成立小葉榕業主俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建互動的顧客關系，營造濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。 為下一步元方房地產公司的房屋銷售和開發打下良好的基礎。
4、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。
對于小區設備管理，要重新建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對電梯，保安監控系統，消防報警系統，公用的供水、供電網絡系統，水電表、剪草機，加壓泵每月定期檢查一次，以確保正常使用。等等。
5、把保安隊伍打造成公司的一道亮麗風景線
星級酒店保安的嚴格管理和彬彬有禮的形象給我的考察過程留下了深刻印象。酒店保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對酒店實行24小時的安全保衛。針對沿海星級酒店的保安管理。下一步我們將積極建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成小葉榕物管公司的一道亮麗的風景線。
酒店公寓的實質是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業管理范疇，它所銷售的是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房。產權式酒店的本質在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權。
酒店式服務公寓的概念最早起源于歐洲，是當時旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業，由專門的酒店管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這些物業就成了酒店式公寓的雛形。
真正意義上的酒店式服務公寓的出現至今已有約30年時間。上世紀中葉，一些發達歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之開始對配有家俱的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發展，人們生活不再拘泥于一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，采用公寓房型設計的一種物業經營模式。由于價格低于酒店標準，而服務水準又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。
【目錄】
第一部分 酒店公寓項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、酒店公寓項目概況
(一)項目名稱
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務院關于投資體制改革的決定》國發(20xx)20號 ;
4.《產業結構調整目錄20xx版》;
5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;
6.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx
年審核批準施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會20xx年
8. 企業投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關投資法律法規等。
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點
二、酒店公寓項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術經濟指標匯總表
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。
項目發起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應及使用問題
項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。項目本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。
3.項目技術先進性問題
項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部分 酒店公寓項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、酒店公寓項目建設背景
(一)酒店公寓項目市場迅速發展
酒店公寓項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……
(二)國家產業規劃或地方產業規劃
我國非常中國酒店公寓領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
(1)穩定國內外市場;
(2)提高自主創新能力;
(3)加快實施技術改造;
(4)淘汰落后產能;
(5)優化區域布局;
(6)完善服務體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業競爭實力。
(三)項目發起人以及發起緣由
……
二、酒店公寓項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、酒店公寓項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的酒店公寓工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
(四)模式可行性
酒店公寓項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 酒店公寓項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、酒店公寓項目產品市場調查
(一)酒店公寓項目產品國際市場調查
(二)酒店公寓項目產品國內市場調查
(三)酒店公寓項目產品價格調查
(四)酒店公寓項目產品上游原料市場調查
(五)酒店公寓項目產品下游消費市場調查
(六)酒店公寓項目產品市場競爭調查
二、酒店公寓項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
(一)酒店公寓項目產品國際市場預測
(二)酒店公寓項目產品國內市場預測
(三)酒店公寓項目產品價格預測
(四)酒店公寓項目產品上游原料市場預測
(五)酒店公寓項目產品下游消費市場預測
(六)酒店公寓項目發展前景綜述
第四部分 酒店公寓項目產品規劃方案
一、酒店公寓項目產品產能規劃方案
二、酒店公寓項目產品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、酒店公寓項目產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 酒店公寓項目建設地與土建總規
一、酒店公寓項目建設地
(一)酒店公寓項目建設地地理位置
(二)酒店公寓項目建設地自然情況
(三)酒店公寓項目建設地資源情況
(四)酒店公寓項目建設地經濟情況
近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁;新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展;一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)酒店公寓項目建設地人口情況
(六)酒店公寓項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利于項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、酒店公寓項目土建總規
(一)項目廠址及廠房建設
1.廠址
2.廠房建設內容
3.廠房建設造價
(二)土建規劃總平面布置圖
(三)場內外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內運輸量及運輸方式
3.場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1.項目占地
2.項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 酒店公寓項目酒店公寓、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、酒店公寓項目環境保護方案
(一)項目環境保護設計依據
(二)項目環境保護措施
(三)項目環境保護評價
二、酒店公寓項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、酒店公寓項目節能方案
按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、酒店公寓項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、酒店公寓項目勞動安全衛生方案
(一)項目勞動安全設計依據
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 酒店公寓項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、酒店公寓項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、酒店公寓項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓
本項目采用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。
第八部分 酒店公寓項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、酒店公寓項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、酒店公寓項目實施進度表
三、酒店公寓項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活酒店公寓購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 酒店公寓項目財務評價分析
圖-4 財務評價基本思路
一、酒店公寓項目總投資估算
二、酒店公寓項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應對下列內容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、酒店公寓項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據及相關說明
1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。
2.《企業會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。
3.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，20xx年1月1日起實施。
4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。
5.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行。
6.項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件。
(二)項目測算基本設定
五、酒店公寓項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
(一)項目投資現金流估算
(二)項目資本金現金流估算
第十部分 酒店公寓項目不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 酒店公寓項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
(1)計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要，也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十二部分 酒店公寓項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關風險及防控措施
第十三部分 酒店公寓項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1.對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2.對主要的對比方案進行說明
3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4.對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5.對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6.可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1.項目建議書(初步可行性報告)
2.項目立項批文
3.廠址選擇報告書
4.資源勘探報告
5.貸款意向書
6.環境影響報告
7.需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8.需要的市場預測報告
9.引進技術項目的考察報告
10.引進外資的名類協議文件
11.其他主要對比方案說明
12.其他
三、附圖
1.廠址地形或位置圖(設有等高線)
2.總平面布置方案圖(設有標高)
3.工藝流程圖
一、調整教師的積極心態，用微笑、親和力感染學生
課堂就是教師和學生的舞臺，要想成功地完成一節課，起主導作用的教師首先要調整好自己的狀態——愉快樂觀地對待自己的課堂，給學生一個微笑，始終用快樂感染學生。旅游服務與管理專業未來的就業方向是服務性行業，微笑是我們對學生入行的必要訓練。而作為師長，在每一堂課中，更應該把這一點試行到底。當美麗的微笑擴散到學生們之間，學生自然會認為這是一位具有親和力的教師，同時也贏得了學生的心。
二、確立清晰的教學目標，把握學生的主體地位和創造性
（一）三維目標
一堂課的開始首先要確立三維教學目標，并且是非常清晰的，課程結束可以實現的，更重要的是讓學生知道這節課要學什么、怎么學、為什么學。只有明確了教學目標，才能設計相應的教學環節，課程的變化學生的活動基本在掌控中。
（二）主體地位
在授課過程中，教師要堅持始終把學生放在主置這一理念。在《導游業務》的教學過程中，我曾嘗試過讓學生輪流走上講臺講解知識要點，當聽到有的同學在講解要點之前設置問題拋給大家再引出自己的內容自如講解后，所有同學都給予掌聲。我也非常有觸動。“師不必賢于弟子，弟子不必不如師，聞道有先后，術業有專攻?！弊寣W生走上臺，讓學生真正地動手去做，培養自信心。這份自信心來自于教師的肯定，也來自于其他同學的掌聲。
（三）創造性
教師有效引導學生去主動學習，創造性地完成教學任務是有效的教學。進行《旅游法規》的教學時，講到旅游合同，內容枯燥，將旅行社條例和旅游合同兩章整合，讓學生以各小組為單位成立旅行社，并且制定自己的格式合同。學生經過去市內各大中旅行社考察、上網搜集資料和小組研究，每組都交了一份詳細的學案，收到了事半功倍的效果。
三、拋掉講義，做到心中有數、手中有法、目中有學生
教師備課充分是完成有效教學的有力保障。課堂上教師要看著學生的眼睛，同時要讓學生看到教師的眼睛而不是低頭看教案的頭。教師要將教學內容全部掌控于腦中，隨時輸出任何需要的內容，這樣才能把握住課堂和每一位學生。看著學生講課，與學生眼神的交流是確保知識能否順利正確到達的關鍵。在課堂教學環節中設置的提問，是否給了學生充分的時間思考。教師要做到對一節課的整體把握，給予學生充分的思考時間，有效完成課堂教學。
四、活躍課堂氣氛，有效教學
程紅兵老師說過，每節課要讓學生大笑三次。我們雖然不一定能完全做到，但是適時活躍課堂氣氛，不忘時刻調動學生積極性，達到退一進二的目的我們是可以采用的。學生在學習《旅游法規》時，難免感到枯燥乏味，在講到從事旅游行業需要具備團結協作的精神時，利用小組踩報紙、盲人摸象等活動鍛煉學生的凝聚力，甚至組織足球賽活躍學生運動神經，激發學習興趣，運用現場抽獎、小獎品獎勵表現優秀的同學。在講解案例時，我采用辯論賽和知識競賽，讓學生充分運用大腦，激起競爭，培養榮譽感。學生主體意志不斷進步，教師起到主導作用，教學相長。一堂有意義的課也許會令學生終生難忘，意義深遠。
五、擴大教學范圍環境，多種教學手段、教學形式并用
專業課程可以打破教室上課的常規教學模式，走出去、走遠些，擴寬課程活動范圍。如導游業務課程到景區授課，學生現場模擬導游員進行講解，師生互換導游員領隊和游客的角色。學生學習效果好，迅速進入旅游從業人員的角色。在實習前就具備了實踐經驗，很好地完成理論與實踐的結合。
《導游業務》中講到語言技巧時，我帶領學生到山海關博物館進行考察，學生按小組用提前設計好的導游詞進行講解，回來總結成考察報告。學生動手動腦團結協作，高效完成了課程任務。
《餐飲服務與管理》或《菜點酒水》中酒水一章，學生自擬報告，到超市考察酒水種類和分類；《飯店服務與管理》課程，讓學生根據實際情況自制市場調查表，在校園里對教師和學生做現場調查。
六、整合課程，充分利用校本教材
中等職業學校應該宏觀立體地把握課程，按照課程標準指導思想，多種教材研究并用。旅游服務與管理專業可以將原有的《服務語言藝術》《演講與口才》《形體訓練》《公關》《服務禮儀》整合成一門《公關禮儀》專業訓練課程，綜合性強，實踐與理論不脫節，學有所用。
將《餐廳服務與管理》《菜點酒水知識》《前廳服務與管理》《客房服務與管理》整合成一門服務課，利用教室、實訓室、實習實訓基地等場所進行學習，將學生與教師的角色逐漸轉變為酒店從業人員與酒店管理人員，將學習場所擴充到酒店、度假村、療養院，讓學生在做中學，將理論知識迅速運用到實踐中去，避免書本與社會的脫節，當學生實習就業進入工作崗位中時能在重要崗位站穩腳跟，并成為管理層的后備力量。學生在實訓實習過程中迅速將一年來所學理論知識有效運用，并且及時發現不足，再回到學校通過課堂將欠缺的知識彌補。這種課堂——實訓基地——課堂的教學模式讓學生在學校輕松轉變成職業旅游從業人員。
導游服務與管理方向，教師將《導游業務》《旅行社業務》《導游基礎》《旅游法規》《旅游地理》整合成《導游業務》課，分成三個模塊實施。第一模塊：基礎知識掌握。第二模塊：校內導游實訓。第三模塊：地方及周邊景點現場導游教學。第一學期實行第一模塊，學習旅游專業基礎課，使學生對專業有整體概念，初步掌握旅游知識。第二學期實行第二模塊，在實訓室及校內讓學生進行現場導游講解，將理論知識與自身素質結合運用。第三四學期實行第四模塊，到景區參觀踩點并逐漸現場模擬導游講解。學生畢業后和旅游企業需要的人才素質完全吻合，為學生更好地適應社會創造條件。
對即將畢業的學生用一個月時間進行崗前培訓課程的實施，根據企業需求，實習就業前開設涉世之初需要具備素質的相關課程，如職場禮儀、面試技巧、企業文化、就業心理、技能實訓加強等，效果顯著，學生受益、企業認可。教師及時開發編寫適合的校本教材，因材施教，因專業調整教學計劃安排。
