時間：2023-03-02 15:05:29
序論：在您撰寫房地產評估時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：房地產評估；金融風險；商業銀行
近年來，隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析
中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。
為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。
二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險
這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。
（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬
在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險[2]。
（五）評估師隊伍素質參差不齊
在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。
（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性
雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。
2.對現有評估方法進行創新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。
（二）評估師隊伍建設方面
1.嚴格評估師行業準入
日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。
2.加強評估人員對銀行抵押貸款業務的認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續及費用等三項內容。（三）評估行業主管部門和行業協會方面
1.評估行業主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度
隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，專業評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統計，專業評估機構抵押評估業務量已占日常業務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業主管部門最重要的任務。
2.加強評估行業協會的統一建設
雖然房地產評估師有自己的行業協會——房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業協會的統一建設。
3.杜絕行業壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性
當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業務，甚至壟斷市場。評估行業主管部門和行業協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業壟斷，提倡公平競爭，促進行業主管部門、行業協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業管理部門和行業管理協會方面還可以通過建立地區統一的房地產市場信息數據庫來為行業的健康發展提供有效服務。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源
評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件[4]。
參考文獻：
[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發與經營，2006，（6）.
[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產估價與房地產金融風險[J].西南民族大學學報：人文社科版，2005，（3）.
房地產評估合同范文1委托估價方: (以下簡稱甲方)
受托估價方: (以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就委托房地產價格評估事宜達成如下協議:
一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。
二、甲方應于 年 月 日以前將委托評估房地產所必需的產權證明、證件及其它有關資料交給乙方。甲方應向乙方提交的資料如下:
1. 上述住宅樓房的確權證明材料復印件;
2. 其他有關資料。
三、乙方應根據甲方委托評估的目的, 對委估房地產的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產價格評估報告書。普通房地產價格評估,一般應在甲方提供資料后兩周內完成。
四、甲、乙雙方對委估房地產價格評估報告的內容應盡保密之責,除向政府主管部門申報外,未經對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。
五、經甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關于房地產中介服務收費的通知》(京價[房]字[1997]第398號)文件規定的房地產價格評估收費標準(見下表)所計算的評估標準收費，向乙方支付評估費。
六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預付的評估費。
七、本協議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協商解決。
八、本協議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執二份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產評估合同范文2甲方：
乙方：
一、合作背景
1、應乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會資源，共同把 業務做強做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區)昭通市(地區)綏江縣(區)開展房地產評估業務。
3、乙方為表明與甲方合作的誠意，乙方同意在簽字本合作協議后， 支付誠意金貳萬元給甲方留存。合作到期(或終止)時，乙方如無違約行為，甲方無意退還乙方，不計利息。
二、合作期限
暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無違約行為的，可續簽。
三、合作務件
1、甲方以評估資質和已在區級相關銀行評估準入及其它社會資源為合作基礎。
2、乙方以現有經營平臺和在–轄管理部門和銀行及周邊縣市的人脈關系和其他社會資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國聯評估公司存在合作關系，且已設置有辦公室場所、做有廣告牌和購置有辦公設備等，為了明釋雙方合作關系的獨立性及乙方之前的債權債務，經雙方商定：
①乙方在量 月 日前終止合作關系，結清所有債權、債務。
②乙方在日前租用的辦公場地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權歸乙方所有，分公司不計入財務折舊和攤銷。 月 日后，經甲、乙雙方認可的日常開支費用，依規在財務中列支、計入成本核算。
四、雙方職責
1、甲方職責
①負責提供相關資料并協助乙方辦好–分公司的工商注冊，稅務登記、資質備案等工作。
②負責理順–分公司與 分公司、—總公司的業務關系，確保各項業務的正常開展。
③負責監管分公司的財務管理，檢查審核各項費用收支和賬務處理的準確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時劃付各項費用和分利。指導分公司財務人員做好建賬、核算、報稅、年檢等工作。
④利用自身關系和資源，協助乙方拓展–及周邊縣市評估業務。
⑤根據總公司的規范要求，檢查、督促、指導分公司的各項工作。
⑥行使股東職權，參與分公司業務發展、內部管理、費用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。
2、乙方的責任
①由乙方負責–轄區范圍內評估業務市場的客戶拓展和關系維護。
②分公司的財務管理工作在甲方的監管和指導下進行，賬務做到日清月結，透明度高，不弄虛作假，盡可能規避財務風險。
③分公司接洽的轄區內的評估業務，原則上有–分公司派員工進行核收相關資料和進行現場勘察及取證，并按總公司質量控制要求，撰寫評估預報告，之后，報請 分公司領取報告編號，并將報告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權要求逐級審核、簽發。
④乙方評估員必須按甲方及總公司的業務流程及評估規范開展評估業務，不得弄虛作假和參與惡性競爭，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請示，經報總公司協調同意后再運作，否則，后果由乙方自負。
五、業務受理區域界定
實行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門尋求 或—總公司評估的，則尊重客戶的選擇，需要協調時，–要無條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區范圍外的客戶時， 分公司或總公司也應尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應適當給予推薦公司適當的返點，具體比例由雙方協商。嚴禁惡性跨區域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。
六、隸屬關系
1、行政及業務：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達逐級傳遞，嚴禁越級操辦。
2、財務核算：既接受上級的監管指導、規避風險，又相對獨立核算，自負盈虧。
七、財務處理及核算
1、評估收費及結算標準。原則上按總公司評估收費標準收取“評估費不低于區標五折”計收，低于五折的收費應經甲方報請總公司同意后，方可執行，否則收入按五折計提結算。
2、在–分公司沒有找到自有國家注冊評估師前，暫借用總公司的注冊評估師簽發報告，乙方需依合同按業務收入的2%向總公司支付簽發風險金。
3、由于–分公司實行獨立核算，但其受理業務撰寫的評估報告，全部由總公司派駐 分公司的專職負責人進行審定和報批，并由評估助理協助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報告收發等工作。據此，乙方應按行規給予派駐負責人及評估助理按收入的4%支付材料費、崗位加班費。
4、如果分公司受理的大單(特殊)業務，總公司需派人現場復察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評估人安排。
5、費用開支原則：各項費用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據實列支，超出自負。
6、結算時間。原則上每月一小結，年底總結算。在結算當期，已出報告，但未收齊評估費的，由乙方負責追收并墊付。
八、收入分配
為鼓勵雙方各自嚴格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進行：每月經雙方確認的營業收入總額，在減去營業稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費，還應支付總公司評估師的簽字費和助理評估員的加班費，結余為利潤。乙方的70%的分成，除給外圍經辦人員獎勵外，還應支付員工工資，房租及水電費，公關招待費、差旅費，電話網絡費及日常辦公用品費用等一切。結余為利潤。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。
九、其他
1、協議簽定，各自履行，如有違約，承擔責任，終止合作。
2、未盡事宜，雙方協商，共同執行。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產評估合同范文3委托方： (以下簡稱甲方)
受托方：(以下簡稱乙方)
甲乙雙方經充分協商，茲就 訂立本合同，內容如下：
一、評估目的： 提供依據。
二、乙方應根據甲方評估需要，保證對上列房地產予以客觀、公正地評估，最后出具該委托項目的評估報告書，于甲方提供全部所需資料并完成實勘后 日內交付甲方征求意見稿, 無異議后, 日內交付正式報告書。
三、甲方應于____20xx___年 月 日以前將委托項目的房地產的產權、經營狀況、稅務或成本費用等評估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門查閱，抄錄委托項目的評估所必要的資料。
四、乙方在評估期間需要到現場勘察，甲方須陪同并應提供方便和配合。
五、乙方對甲方提供的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
六、甲方應付給乙方的評估服務費參照中華人民共和國計劃委員會、中華人民共和國建設部聯合發文(計價格第971號文)的房地產評估收費標準計算： 元(大寫: 整)計費。
七、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規定的時間交付評估報告書，因乙方原因每逾期一日未交付評估報告書的乙方應賠償甲方評估服務費3%。
八、甲方如不按本合同規定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時間順延評估報告書的交付時間。甲方如果中途中斷委托評估請求，乙方工作過半，甲方則應付給乙方全部評估服務費的 %，或已預付的評估服務費不予退還，上述兩者之中取其高者。
九、甲方接到乙方提交的評估報告書次日起10日內，如對評估結果有異議且有正當理由，經雙方協商,可向乙方提出申請重新分析，乙方應在接到甲方申請重新分析書次日起再次約定的時間內完成委托項目評估報告書，交付甲方。甲方逾期不提出者，評估報告書生效。
十、其他：
十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經雙方協商解決。
十二、本合同一式 份，甲方執 份，乙方執一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房地產評估研究的學術領域跨越許多學科，不僅包括經濟學、地理學、城市規劃和設計，而且商業、金融、統計和專業的房地產部門和學校。鑒于這一領域的動態特性，定期反思當前的發展，它可以對房地產評估的學術研究提供很好地洞察。隨著幾十年的發展，國外空間計量經濟學研究被廣泛運用至各個社會科學方面，包括社會學、犯罪學、政治學、經濟學等等。目前我國學者對于空間計量經濟學的研究與應用才剛剛起步，主要的應用領域集中在省域科技創新、經濟增長的收斂性等方面。
1空間評估方法
為了處理空間計量模型的復雜性，在過去的幾十年里許多先進的空間計量方法已經被開發。這些工具大致可以分為兩類：處理空間依賴性和處理空間異質性。
1.1空間依賴性
空間依賴性也叫空間自相關性，是空間效應識別的首要來源，產生于空間組織觀測單元之間缺乏依賴性的考察?？臻g依賴不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨立性，而且意味著潛在于這種空間相關中的數據結構，也就是說空間相關的強度及模式由絕對位置（格局）和相對位置（距離）共同決定。空間依賴性表現出的空間效應可以用以下兩種模型來表征和刻畫：當模型的誤差項在空間上相關時，即為空間誤差模型；當變量間的空間依賴性對模型顯得非常關鍵而導致了空間相關時，即為空間滯后模型（Anselin，1988）。
1.2空間異質性
空間異質性又稱空間差異性，是空間計量學模型識別的第二個來源?？臻g異質性指地理空間上的區域缺乏均質性，從而導致發達地區和落后地區、核心區和邊緣地區經濟社會發展和創新行為存在較大的空間上的差異性?？臻g異質性反映了經濟實踐中的空間觀測單元之間經濟行為（如增長或創新）關系的一種普遍存在的不穩定性?？臻g變系數的地理加權回歸模型（GeographicalWeightedRe－gression，簡記為GWR）是處理空間異質性的一種良好的估計方法?？梢詫Χ嘣目臻g關系做出推斷，特別是對國家的政策?？傊?，GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法，衡量住房屬性和住房價格之間的現有關系的空間異質性問題。
2土地價值
最近的一些研究已經轉向了更加密切關注土地價值的機制，以便更好地了解近期房地產價值波動的時間和地理成分。在這領域的研究可以分為兩大顯著及相關類型：研究，旨在跟蹤土地價格指數以及把房地產價值分解為土地及結構件。
2.1土地價值指數
眾所周知，房屋價格指數（HPIS）是房地產評估的重要指標。土地價值的類似指標，卻是少之又少。2007年初期，少數的研究人員試圖擴大對土地價值的檢測方法。從1970年到2000年代中期，居住用地價值比整體房價漲得更快，可以肯定的是這些價格趨勢有一個地理因素在內。這項工作表明，在過去四十年里土地價值已經經歷了巨大的變化，其中一些研究，以及一些后續的跟進，主要是從探討的土地價值，以及如何將它們從改善值中分離開來，或如何將房地產價值分解成各個部分。
2.2房地產價值的分解
將房地產價值分解成土地部分和改進部分，DavisandHeath－cote（2007）andBostic，Longhofer，andRedfearn（2007）是這種方法最早的支持者，因此，我們應該預料到土地價值和改進值對外部沖擊有著不同的反應。此外，DavisandHeathcote（2007）解釋說，改善值只不過是建筑成本的折舊估計。因此，這些價值受到材料和勞動力成本指數的限制外，對于其他商品的原材料和勞動力是變化的，因此根據價格的變動，建設成本（改善值）通常顯示更大的經濟趨勢（Olineretal.，2010）。在另一方面，土地在空間上是固定的，并在本地供應受限，這意味著土地價值更容易受從外部需求沖擊所產生的大的波動的影響。
3可持續性和房產價值
在過去的十年可持續發展已成為城市學者關注的主要議題。大量的文獻已經踴躍去證明把城市擴張、節能建筑的益處和更加緊湊的發展形式更緊密相連聯系到一起，現在幾乎普遍被城市規劃者所接受。然而，綠色建筑和緊密發展可以通過發展更傳統的形式指揮價格溢價。
3.1綠色建筑的溢價
隨著房地產行業的極速發展，大量建設會導致資源和能源被消耗。人們越發意識到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經濟效益與綠色認證的建筑相關，可提高價值，它的能源成本節約是最明顯的。在某種程度上，綠色建筑的用戶應該是愿意支付更高的租金。此外，如果綠色建筑被認為是風險較低，它可以指導價格溢價。例如，在事件中招致稅務執行費用的風險較低，能效法規在未來頒布。這些溢價是由綠色建筑產生的大收入流，因為這些建筑同時享受更高的租金和入住率，從而導致房產價值溢價。綠色建筑的溢價也會隨地理環境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物，在規模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區的建筑物都會產生更大的價格溢價。
3.2緊湊發展的價值
除了對綠色建筑的價值的研究，城市研究者們越來越多的把自己的注意力放在識別價格溢價上，可歸因于更方便，聯系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設計上，因為如果處于遠離工作，員工，服務和運輸的位置即使是一個凈零能耗建筑是不可持續的。城市經濟學家長期以來一直在關注可得到性和區位屬性在塑造土地價值所發揮的作用，但這只是在最近，房地產評估研究已經投向可持續發展的范圍內。
4結論
文章強調了在房地產評估中三個顯著的趨勢：（1）利用復雜的空間建模技術；（2）恢復對地價的興趣；（3）研究可持續發展形式對房產價值增長的影響。然而，考慮到緩慢的把空間直觀的方法整合進房地產評估領域，對于研究人員仍有機會對房地產估價產生變革。
5不足和發展方向空間
合同(contract)，又稱為契約、協議，是平等的當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。下面請看“房地產合同：房地產評估委托合同”一文：
房地產合同：房地產評估委托合同
委托估價方: (以下簡稱甲方)受托估價方: 北京建正合生房地產評估有限公司 (以下簡稱乙方)甲、乙雙方就委托房地產價格評估事宜達成如下協議:一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。二、甲方應于 年 月 日以前將委托評估房地產所必需的產權證明、證件及其它有關資料交給乙方。甲方應向乙方提交的資料如下:1. 上述住宅樓房的確權證明材料復印件；2. 其他有關資料。三、乙方應根據甲方委托評估的目的, 對委估房地產的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產價格評估報告書。普通房地產價格評估,一般應在甲方提供資料后兩周內完成。四、甲、乙雙方對委估房地產價格評估報告的內容應盡保密之責,除向政府主管部門申報外,未經對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。五、經甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關于房地產中介服務收費的通知》（京價[房]字[1997]第398號）文件規定的房地產價格評估收費標準（見下表）所計算的評估標準收費，向乙方支付評估費。房地產價格評估標準收費計算表檔次房地產總額（萬元）累進計費率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至xx1.54xx以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1本協議簽字之日,甲方向乙方預付評估費人民幣 萬元, 乙方將評估報告交付甲方時, 甲方將剩余的評估費一次付給乙方。六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預付的評估費。七、本協議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協商解決。八、本協議于xx年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執二份。甲方: 乙方:(蓋章) (蓋章)負責人簽名: 負責人簽名:
關鍵詞：房地產；評估；方法
隨著經濟的發展，房地產行業也得到快速發展，房地產評估也隨之發展起來。在我國現行房地產評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內容及形式的正確認識對房地產評估具有重要意義。
1房地產評估中三種方法的簡介
1.1市場法
房地產評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產的市場價格信息，從而確定待評估的房地產的價值。
1.2成本法
成本法的實質是一種價值的再形成，在房地產評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應考慮成本法，成本法所研究的是房地產的重置成本，考慮的是房地產過去的價值。
1.3收益法
在當前經濟形勢下，房地產是一種具有價值增值的資產，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產的未來價值的折現值。其核心是以房地產未來的收益通過折現從而確定其現在的價值，預期未來收益是房地產現值的重要參考依據。
2房地產評估中三種方法的具體形式
2.1市場法
市場法是根據在近期市場上相同或者相似房地產的交易價格信息，同時根據影響房地產評估的各種價格因素，對參照物的房地產價格進行修正，其中修正的結果以修正系數來進行數學表達。由此確定的被評估房地產價格的方法為：被評估房地產價格＝參照物房地產價格×交易市場信息修正系數×交易時點修正系數×地域修正系數市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實際的價值，在房地產評估中，市場法較為常見，其表達形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。
2.2成本法
成本法是依據被評估房地產的各項重置成本之和來確定房地產的價格。在成本法中的關鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產的實際占用土地面積的購買成本就構成土地成本；2.構建成本。房地產作為一項資產，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產開發者所追求的目標都為利潤，利潤是房地產建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進行，不能夸大實際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構建相同的建筑物的條件下進行的。由此確定的被評估房地產價格的方法為：被評估房地產價格＝土地成本＋構建成本＋利潤—折舊在使用成本法進行評估時，應注意：房地產的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應以社會平均消耗成本來計算，而不能根據少數企業所確定的成本進行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。
2.3收益法
收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產時，所愿意花費的貨幣數額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產未來預期收益的現值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預期收益的同時，所承擔的風險可以預測并可以用貨幣表示。2.折現率可以明確。3.被評估房地產預期收益期限可以預測。由此確定的被評估房地產價格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預期未來收益；r為折現率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對應著不同的房地產狀況，所以應根據具體情況選擇適當的評估方法。
參考文獻：
［1］王成勇.收益法在房地產評估中應用的環境構建［J］.商業會計，2012（03）.
［2］白雪梅.房地產評估成本途徑的思考［J］.遼寧經濟，2008（02）.
【關鍵詞】房地產評估；常規問題；解決措施
1引言
房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。
2房地產評估存在的常規問題
2.1房地產評估法律法規不夠健全
目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。
2.2房地產評估方式單一
在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。
2.3房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升
隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足?？梢?，房地產評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。
2.4房地產評估市場環境不規范
隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。
3針對房地產評估常規問題的應對之策
3.1健全和完善房地產評估的法律體系
健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。
3.2優化和改進房地產評估的方式方法
在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。
3.3提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質
要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。
3.4加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境
要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。
4結語
房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。
【參考文獻】
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關鍵詞：經濟外部性房地產評估效用函數
房地產評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
房地產評估的概念
房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。
評估方法及評價
房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
經濟外部性
經濟外部性的概念
外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：
Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)
在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0,則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。
經濟外部性的特點
經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。
經濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。
經濟外部性的評估
由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。
由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：
U=ΣxiUi(3-1)
因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。
假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。
可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。
根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數=106.53/100=1.0653，
則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。
經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。
參考文獻：
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