時間：2023-02-28 15:55:56
序論：在您撰寫可行性調研報告時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關于房地產開發可行性研究報告有哪些?下面是小編為大家整理的相關模板，接下來我們一起來看看吧!
房地產開發可行性研究報告【一】
一、項目背景
1、項目名稱：居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com
(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積：
容積率：
開發周期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)
建筑面積(預計)：總建筑面積：
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側為 市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市小學。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優勢及機會
(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。
(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 a市房地產住宅市場分析
a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。
1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產開發可行性研究報告【二】
一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導
2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)
2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞稿》)
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
房地產開發可行性研究報告【三】
一、房地產可行性研究的目的
房地產開發項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序。可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產開發項目的實施和控制提供參考。
二、規劃設計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。
2.容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如圖例，對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。
4.周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
7.市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。
房地產開發可行性研究報告【四】
可行性研究過程中的誤區及應對措施
(一)常見誤區
1.一個標準的效益分析
如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2.先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產投資項目失敗的案例，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發現，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應對措施
1.重視專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規?；c專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。
2.提高從業人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。
3.建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。
加強房地產可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。
(二)堅持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅持從實際出發、實事求是的原則，房地產開發項目的可行性研究是根據擬開發項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。
(三)提高可行性研究編制人員素質
相當一部分房地產開發項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發的多專業要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。
五、結語
總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I核心競爭力、創造經濟效益為中心，對房地產開發項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發工作有據可依。
房地產開發可行性研究報告【五】
一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發單位是否有資質和能力承擔項目開發;增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環境和市場研究，特別是項目區域開發區的房地產銷售情況及經濟發展情況。
二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖?？倛D可以知道建設規模和內容，清楚開發強度和經濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。
三、完善相關設計依據。文中設計依據有些已經過時，應采用國家最新規范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產市場發展的文件，應加上去，增加項目的本地性。
四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明項目用地權屬情況。
五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區域為未開發區域不對，該項目區域已經是成熟開發區域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發區的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。
六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開況，應調整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。
八、完善對項目開發條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質情況、周邊建設情況等。
九、工程管線設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。
一、地理概述
擬選劃的青島文昌魚珍稀水生動物自然保護區位于膠州灣口外，竹岔島東北，大橋島以東海域，距青島市區以南五公里，南部緊鄰大公島島嶼生態系統省級自然保護區，中心區位于南沙一帶（東經120°20′15″-120°24′49″；北緯35°57′57″-36°00′18″）。該海域周邊有進出膠州灣的主要航道和錨地，并臨近我市城區和港口區，地理位置較為重要。
二、自然環境狀況
（一）海底地貌
擬選海域位于魯東隆起區東南的沿海地帶，是靈山島坳陷與膠萊坳陷的結合部，最小水深6．8m，平均水深15m，由南沙向ESE向延伸，呈新月形展布。
該處砂體是塊古沉積體。根據柱狀取樣，鉆孔和淺地層剖面資料，除北部邊緣溝底部有基巖出露，其余均被第四系松散沉積物覆蓋?；诪檠嗌狡诨◢弾r。央有后期侵入的基巖脈。該區自中生代末期花崗巖侵入之后，處于穩定狀態，長期受風化侵蝕。從第四紀晚期更新世開始，有陸相沖洪積沉積，該時期沉積了大量由花崗巖等風化形成的以長石石英為主的砂、礫沉積，這是該區砂礦形成的主要時期。沖洪積沉積之后，發育了湖泊和沼澤，該時期沉積物巖性復雜，以粘土，粘土質細砂為主。這兩個成礦時期形成M2礦層(陸相砂)的主礦體。進入全新世海水開始入侵初期是以粗砂為主的海陸過渡沉積，該時期是M1礦層(海相砂)的主要形成時期。后期在潮流作用下，沉積物被重新改造，形成以南沙為中心的潮流沙脊。
砂體周圍的海底地貌比較復雜。侵蝕地貌和堆積地貌都很發育。具有代表性的侵蝕地貌是三條侵蝕深槽。(1)由膠州灣口向東偏南方向延伸(中央水道灣外部分)，長20km，寬2～3.5km，水深在20m以上，最大水深45m；(2)竹岔島東西兩側侵蝕深槽，槽底有鈣質或鐵質膠結物團塊粉沙質粘土和粘土質粉沙覆蓋，水深均在20m以上。其西支一竹岔水道，流速較大，槽底基巖。東支流速較小，槽底有鈣質鐵質膠結團塊和貝殼的砂一粉砂一粘土和黃色亞粘土覆蓋；(3)由赤島以東海域向西南方向延伸，經小麥島前延伸到浮山灣、燕兒島外的深槽。東西向長8km，南北寬最大2.2km，平均1km左右。一般水深22—23m。最大水深為24.5m。底部較平坦，由鈣、鐵質膠結團塊及貝殼的砂一粉砂一粘土覆蓋。沖刷溝槽構成了青島沿岸天然的黃金水道。
潮流沙脊主要分布在該區潮流沖刷深槽的兩側，是堆積地貌代表地形。該區沙脊主要有三條，順潮流方向，呈長條狀，規模大小不一。沉積物以中粗砂為主，分選好，含少量或不含粘土。潮流沙脊是潮流在流動過程中產生分流或水流擴散流速減小情況下形成的堆積體。受潮流控制并與原始地形有關。其中最大的是南沙，東西長5km，南北寬0.6km。東端潛伏在海底泥面以下，沙層厚度約8m，是本區主要的黃沙礦體。另一條是北沙，是中央水道與赤島一小麥島外呈NEE—SWW向延伸的水道之間的沙脊。該沙脊斷斷續續地分布，東西長約6km，南北寬約0.2～0.5km，有分選很好的沙質沉積。第三條沙脊為大竹沙脊，斷斷續續出現在竹岔水道兩側，由礫砂和中砂組成，分選好。以上三條沙脊都是與潮流方向一致的長條狀沙體，沙脊最高處水深小于10m，沙脊以深槽間隔，呈放射狀排列在膠州灣口外，每一條沙脊又由許多呈雁行狀排列的砂體組成。沙脊上沉積分選很好的中粗砂，是文昌魚的棲息之地。這些沙體構成了青島沿岸天然的黃金鏈。以上是該區顯著的海底現象。其他的還有沖刷洼地和水下淺灘、水下堆積平原、水下沙壩等。
（二）海底底質
本區海底底質類型比較復雜，有現代海洋沉積物，也有被改造的晚更新世海侵前的陸相沉積，還有晚更新世海侵初期形成的準殘留沉積(殘留砂）。其海底地貌也比較復雜，海底出露的有基巖或基巖風化殼、晚更新世的黃色粘土、殘留砂以及現代沉積的海相層。沉積物類型可劃分為13種。
本區海底沉積物分布受海底地形和水動力條件的影響基本分布規律如下：
1、三條水道區：強流區(最大可能流速為150～160cm/s)的中央水道、竹岔水道為基巖區，其為礫石粗砂帶；赤島、小麥島和燕兒島一線南部水道亦為強流沖刷區，沖刷程度稍差一些，有黃色亞粘土，經過改造后形成砂一粉砂一粘土。
2、三條潮流沙脊區：其上沉積的為中砂一中粗砂，分選性好(沙脊的西端好于東端)。其中中砂含量占絕對優勢。底質以南沙為中心呈半圓形分布，中心部位為粗砂，在潮流長期作用下，砂粒度粗，分選好，含粘粒很低，粗砂之外依次為中砂、細砂、粉砂和淤泥。由于膠州灣口附近潮流流速大，靠灣口近的區域沉積物較粗，遠的則較細，形成半環狀分布格局。
3、三條水道、三條沙脊之外分布的主要是粉砂質砂、砂質粉砂和砂一粉砂一粘土。其中粉砂質砂和砂質粉砂主要分布在青島近海，而砂一粉砂一粘土主要分布在薛家島海西半島近海和青島外海。兩者來源不同，海西半島外的砂一粉砂一粘土(不合或含很少貝殼和團塊)來自膠州灣。青島外海的(含較多貝殼和團塊)則來自東北向西南向的山東半島沿岸流和殘余沉積物。
4、本區最細的海底沉積物(中值粒徑為5—7Φ)為粉砂質粘土和粘土質粉砂。主要分布在灣口潮流通道的東部和南部，說明這里是灣內向外輸送物質的主要沉積區。
5、近岸帶沉積物分布主要受波浪控制，中值粒徑等值線基本上平行于海岸沿等深線分布。
6、外海的殘余和殘留沉積物的分布區，由于泥沙來源不足，未被現代沉積物覆蓋。由岸向海擴散的泥沙只影響到赤島和竹岔島附近。
（三）水文環境
1、潮汐
本海區平均海面2.42m，最高5.36m，平均高3.80m，最低低潮高-0.70m，平均低潮高l.02m，最大潮差4.75m，平均潮差2.78m，平均間隙4小時40分，平均漲潮歷時5小時39分，平均落潮歷時6小時46分。為正規半日潮。
2、海流
流向：總體漲潮流向為偏西向，落潮流向為偏東向。
流速：該海區內潮波屬于前進波的性質。海流最大流速出現在高、低潮面前約l.5小時；最小流速出現在半潮面前約l.5小時，這一時刻為轉流時刻。潮位由低潮面上升到面再回落到低潮面，完成一個漲落過程，流速發生了由大到小再到大再到小，最后達到最大的變化。
3、海浪
波形：本海區以風浪為主，多年平均風浪頻率為98％，累年各月風浪頻率基本相同，年變幅僅為2％。累年平均涌浪頻率為69％，各月平均涌浪頻率差別較大，年變幅為36％。
波向：海區各方向均有風浪出現，但多集中在E—SW向和WNW—NNW向。累年以NW向風浪最多，頻率為10％。海區涌浪大部分出現在E—SW向，并集中在ESE—SSE方向。其中SE向涌浪最多，年頻率為26％。
波高：海區累年平均波高為0.7m，累年平均波高0.1m，平均波高年變化趨勢是：上半年逐漸增大，7月份達到0.9m，下半年逐漸減小12月和1月最小，均為0.5m。就季節變化而言，夏季波高最大，秋季次之，冬季最小。
潮流：海區內的潮流主要受南黃海海州灣外M2分潮無潮點左旋潮波的影響，潮流類型判斷數都小于或等于0.5，其潮流類型屬于正規半日潮流。該海區的潮流完全受海州灣外為中心左旋潮波的控制，潮流為逆時針旋轉。該海區的海流流速和潮流流速都比較大，為強海流區。
余流：海區內大潮期間余流強，最大流速達到267cm/s，小潮期間的余流弱，最大流速只有7.0cm/s。小潮期間表層呈現出左旋環流的形態。
（四）氣象
1、氣溫
該區屬北溫帶海洋性氣候，1960—1987年的資料統計結果表明：多年平均氣溫為12.5℃，年平均最高氣溫15.8℃，年平均最低氣溫9.8℃。最熱月出現在8月份，月平均氣溫25.5℃，月平均最高氣溫為28.6℃，月平均最低氣溫23.3℃；最冷月出現在1月，月平均氣溫-0.2℃，月平均最高氣溫為3.0℃，月平均最低氣溫-3.3℃。
2、風況
海區春夏兩季以ENE—ESE向風為主，其中夏季偏東風最盛，僅E向風的頻率達20％。秋冬兩季以NW-N向風為主，冬季NW向風尤其多，頻率達24％。海區累年平均風速為5.0m/s，累年月平均風速11月份最大，為6.1m/s，6月份最小為3.9m/s。累年平均風力大雨等于8級大風日數為51.7天。
3、降水
海區年平均降水量最大為732.3mm(1975年),年最小降水量為23.8mm(1981年)。多中各月最多降水日數7月份最多，1月份最少。日最大降水量182mm（1970年9月3日）。
4、霧
本區海霧頻繁，夏季是海霧盛行季節，以東南風產生的霧最多。霧多發生在4—7月，4個月約占年平均值的80％，尤以6、7兩月最多。霧的持續時間最長可達9天(1997年5月）。
本區的霧一般在傍晚發生，入夜濃度逐漸增加，至次日晨最濃，到中午消失，風大時消失更快。
5、冰凍
砂礦區處于膠州灣口外，冰凍情況不同于膠州灣。受海流等的影響一般不結冰，特別是近幾年來，氣候有逐漸變暖趨勢，灣內很少結冰，礦區更無結冰可能。
6、相對濕度
砂礦區為明顯的海洋性氣候，氣候濕潤、溫和，雨量較多，四季分明，具有春遲、夏涼、秋爽、冬長的氣候特征。
7、災害性天氣
影響該海區的災害性天氣有寒潮、風暴潮和臺風，出現這種過程若恰遇天文大潮，則海面升高，并且伴隨有狂風巨浪，造成沿岸道路破壞，碼頭被毀，船只沉沒，房屋倒塌，良田、果園、養殖場被淹沒，同時破壞海上構筑物，造成人員傷亡等嚴重后果。近幾十年來影響本海區的災害性天氣較少。
（五）水環境
該海域鹽度變化范圍為:31.25～32.01,平均值為:31.77，分布趨勢為自岸邊向遠岸逐漸增高，由東向西逐漸升高。
該海域海水pH變化范圍為:8.15～8.21,平均值為8.20，屬正常范圍，pH在調查海域的東北角形成一低值區，其余海域呈由南向北逐漸升高的趨勢。
該海域水交換能力強，水化學環境各項指標均符合《漁業水質標準》，其中磷酸鹽、Pb和Hg含量符合國家《海水水質標準》（二類），其余指標均達到國家《海水水質標準》（一類）。
三、自然資源狀況
膠州灣外擬選保護區海域不僅是多種魚蝦類的產卵、索餌、肥育場和魚類洄游通道，同時也是國家二級保護的水生野生動物文昌魚的棲息地，其漁業地位十分重要和敏感。
（一）浮游生物
2001年5月下旬在膠州灣外擬選保護區海域的調查中，共檢出浮游植物10屬17種，其中硅藻8屬15種，占88.2%；甲藻2屬2種，占11.8%。浮游植物數量的變化范圍為1439.9～2218.15×103cell/m3,平均數量為1742.70×103cell/m3，浮游植物數量平面分布呈由西南向東逐漸降低的趨勢，近岸海域略高于離岸海域。密聯角毛藻屬適溫范圍很廣種類，5月下旬在該海區形成優勢種，其數量變動范圍為1186.42～1681.64×103cell/m3，占浮游植物總量的75.8～82.3%，其數量決定浮游植物的數量其平面分布與浮游植物的分布趨勢完全相同。由于該海區浮游植物優勢種明顯，占比例較大，因此多樣性指數較低，單純度較高。浮游植物的種類組成、數量分布和群落結構指數顯示出該海域浮游植物的種類數較多，數量較為豐富。是魚蝦類較為適宜的產卵場和索餌場。
（二）魚卵、仔稚魚
5月是多種魚類的產卵期。經調查，該海域獲得魚卵的有7個種類，隸屬于4個目7個科。魚卵的種類組成均為浮性卵，其數量基本呈北高南低趨勢，并以鳀魚卵的數量最多。從浮性魚卵的種類組成和數量可看出，膠州灣外海海砂開采水域是多種經濟魚類重要的產卵場。
但2001年5月上旬的調查中未采到仔、稚魚。5月份下旬調查時，正值大部分經濟魚類的產卵、育幼時期，因此捕獲的各種魚類種群結構中，幼魚占了相當大的比例，體重很小。
（三）漁業資源
魚類是海洋經濟動物資源的主體，在海洋生態系統的能量流動中，占有特別重要的地位，并在資源更新中可持續提供為人類直接利用的高蛋白食品。中科院劉瑞玉院士（1992年）在《膠州灣生態學和生物資源》一書中指出，膠州灣及鄰近海域棲息的魚類約有100多種，其中暖溫性種占61%，暖水性種占23%，冷溫性種占17%，優勢種有斑鰶、梭魚、青鱗魚和牙鲆，其它優勢種有赤鼻棱鳀、中頜棱鳀、細條天竺魚、鳀、長蛇鯔、黃鯽、帶魚、焦氏舌鰨、白姑魚、長綿鳚、黃姑魚、短吻舌鰨、油魣、綠鰭馬面魨、鱸、銀鯧、木葉鰈、皮氏叫姑魚等，23種魚構成漁獲尾數的96%。盡管近10年來漁業資源的數量、優勢種構成發生了一些變化，但其種類組成應該說相對較穩定的。
每年從5月開始有多種魚類先后進入膠州灣及沿岸海域產卵、索餌、育肥。5月和6月產卵繁殖的魚種分別達到26種和36種，為該海域魚類產卵盛期。另外，8月份水溫高時，分布于南方的暖水種通過灣口進入膠州灣；10月份水溫下降后，暖水種又開始離開。所以，膠州灣口外水域不僅是多種魚類的產卵和索餌、育幼場所，還是暖水種魚類的洄游通道。
對該海域漁業資源的綜合調查中，共捕獲魚類29種，分別屬于27個科，29個屬。評估計算結果表明，底拖網浮拖捕獲魚類的資源量中以中上層魚類為主,總資源量為317577Kg,其中玉筋魚占第一位資源量為306503Kg,單位小時網獲量為1930Kg，占總漁獲量的94.3%；方氏云鳚居第二位為6554Kg,藍點馬鮫居第三位為1153Kg,青鱗魚居第四位為1088Kg。其它種類的資源量均在400Kg以下。底拖網捕獲魚類的資源量中以底層魚為主，但資源量很低，總資源量僅為808Kg。調查捕獲的無脊椎動物共15種，優勢種為口蝦咕，單位小時網獲量為11.6Kg，占總漁獲量的27.3%；其次為雙斑鱘,單位小時網獲量為5.5Kg，占總漁獲量的15.2%；長蛸居第三位，單位小時網獲量為4.6Kg，占總漁獲量的9.9%。無脊椎動物動物的總資源量為4033Kg。說明該海區是許多經濟魚類的產卵、育幼場所。
由于不同季節水溫變化，在魚類組成特征上會有明顯的差異，亦會導致各個月份魚類資源量的變化。隨著春季水溫逐步上升，許多魚類開始陸續進入調查海域產卵繁殖，資源量明顯上升，5月份形成了春季漁汛期，7月資源量達到最高峰。
（四）文昌魚資源
文昌魚是世界上海洋珍稀動物之一，我國國家二級保護的水生野生動物，俗稱蛞蝓魚，隸屬脊索動物門，頭索綱，文昌魚目，文昌魚科。文昌魚喜棲于水清、流緩、疏松的沙質海底，常倒臥潛居于海底，前端露出沙面，進行濾食。文昌魚棲息海區的水深為8～15米，鹽度為21～31.6，不能忍受鹽度低于15的海水。該動物是研究動物進化的重要材料，也是教學單位的重要實驗材料，具有較高的學術研究價值。
文昌魚主要分布于廈門劉五店沿海水域。曾經因在該水域形成文昌魚漁場，而聞名全球，但70年代以來，已形不成漁業，年產量僅數十公斤，資源已處于瀕危狀態。資源數量下降的主要原因是，海岸建筑和圍墾所造成的漁場環境惡化，使原來的沙質海底覆蓋了淤泥，致使文昌魚大量死亡和遷移。
青島市沿海也有文昌魚分布。由于青島近岸海域蘊藏著豐富的自然海砂資源，加之膠州灣外前海海域水交換能力強，水文條件穩定，屬一類水質，底質大部分為有機質含量較高的中粗砂質，該海砂砂體是一萬年前形成的古沙丘，基礎餌料豐富，砂粒適中，極利于青島文昌魚的生長繁殖。中心區南沙為青島中央水道與竹岔水道交叉形成的潮流沙脊，沉積物以分選很好的中粗沙為主，屬文昌魚最佳棲息環境。
1999年9月，青島海洋大學在該區域調查得知，該區文昌魚密度變化范圍為1～30尾/m2；國家海洋局第一海洋研究所2000年1月調查結果顯示，該區域文昌魚棲息密度變化范圍為7～27尾/m2；另據農業部黃渤海區漁業生態環境監測中心2001年6月15日用老牛網拖網的調查結果顯示，該海域東部區域文昌魚分布較多，并以南沙水域為高密度分布區。在擬建保護區海域的8個調查站中，采捕到文昌魚的站有4個，占50%。文昌魚平均棲息密度為1.35尾/m2。（詳見下表）
綜上所述，該區域文昌魚分布較密集，是青島文昌魚的主要分布區域之一。
表膠州灣外擬建保護區海域文昌魚資源數量分布
站位
漁獲量
尾數/10m
體長分布范圍
mm
平均密度
尾數/m2
2
---
---
3
---
---
4
5
30～41
0.5
5
---
---
6
20
28～41
2.0
7
19
28～43
1.9
8
10
26～42
1.0
10
（注：本資料為2001年6月15日調查結果）
四、我國保護區建設發展狀況
1、我國自然保護區現狀
中國海域縱跨3個溫度帶(暖溫帶、亞熱帶和熱帶)，具有海岸灘涂生態系統和河口、濕地、海島、紅樹林、珊瑚礁、上升流及大洋等各種生態系統。中國海洋生物物種、生態類型和群落結構表現為豐富的多樣性特性。隨著經濟的快速發展，環境保護及生物多樣性保護己愈來愈受到黨和政府的重視。加強海洋自然保護區建設是保護海洋生物多樣性和防止海洋生態環境惡化的最有效途徑之一。海洋和海岸保護區通過控制干擾和物理破壞活動，有助于維持生態系的生產力，保護重要的生態過程。海洋保護區的主要作用是保護遺傳資源。為了海洋物種和生態系得以維持延續，必須既保護生態過程，又保護遺傳種質資源。
1988年7月，中國確立了綜合管理與分類型管理相結合的新的自然保護區管理體制。規定“林業部、農業部、地礦部、水利部、國家海洋局負責管理各有關類型的自然保護區”；11月份，國務院又確定了國家海洋局選劃和管理海洋自然保護區的職責。1989年初，沿海地方海洋管理部門及有關單位，在國家海洋局統一組織下，進行調研、選點和建區論證工作，選劃了昌黎黃金海岸、山口紅樹林生態、大洲島海洋生態、三亞珊瑚礁、南麂列島等五處海洋自然保護區，1990年9月國務院批準為國家級海洋自然保護區。1991年1O月國務院又批準了天津古海岸與濕地、福建晉江深滬灣古森林兩個海洋自然保護區。在這期間，一批地方級海洋自然保護區相繼由地方海洋管理部門完成規劃并經國家海洋局和地方政府批準建立。
2、青島市自然保護區概況
青島市作為我國東部重要的沿海城市和海洋科研教學基地，是我國唯一的“海洋科技城”。近年來，青島市圍繞創建“海洋科技產業城”的總體目標，立足于發展自身的區位優勢、資源優勢和科技優勢，大力實施依法管海、科技興海和可持續發展戰略，推動了海洋經濟持續快速健康發展。2001年，青島市國內生產總值達1316億元，主要海洋產業總產值達到308．7億元，比上年增長了20．3％。主要海洋產業增加值已占全市GDP的11．1％。
但是，隨著青島市沿海經濟的迅猛發展和海洋開發活動的增加，我市近岸海域環境面臨的壓力也越來越大，海洋生態環境受到威脅，局部海域環境質量惡化的趨勢未得到有效的遏制，必須引起我們的高度重視，尤其對珍稀瀕危物種的保護已迫在眉睫。
為切實保護我市近岸海域生態環境，2001年3月7日青島市人民政府批準建立了青島市級靈山島海珍品種質保護區，保護區包括靈山島本島及小牙島外緣海域，總面積32．832平方公里，主要保護對象是沿岸海域生態環境和漁業資源。保護區的建立保證了靈山島海珍品資源的可持續利用和生態系統的良性循環，對青島市持續、健康地發展海水養殖苗種將起到積極的促進作用。2001年12月24日，山東省人民政府批準建立了青島大公島島嶼生態系統省級自然保護區。保護區總面積16平方公里，其中島嶼面積約O．17平方公里，主要保護對象是島嶼及海洋生態系統和生物多樣性。建立省級自然保護區它將有利于青島市國家級生態系統示范區的建設和可持續發展，更進一步促進我市的海洋環境保護、科學研究和教育事業的發展。但目前我市還沒有建立國家級水生野生動物自然保護區。
五、建區的必要性和可行性
1、必要性
文昌魚是暖水性潮下帶名貴珍稀小型頭索動物，國家二級保護動物，是研究動物進化的重要材料，具有較高的學術研究價值。
青島近岸海域蘊藏著豐富的自然海砂資源，其中，前海海砂砂體是一萬年前形成的古沙丘，該區域水質良好、砂體有機質含量高，砂粒適中，極利于青島文昌魚的生長繁殖。但由于近年來一些不法分子在該海域從事偷采海砂等違法活動，嚴重破壞了文昌魚的棲息環境，對文昌魚資源造成毀滅性損害。為此，需盡快建立文昌魚自然保護區，加強保護管理，遏制破壞行為。
建立青島文昌魚珍稀動物省級自然保護區既能夠保護文昌魚的棲息環境，保護我市珍貴的海砂資源，防止海岸帶的侵蝕，為我市海洋經濟的發展營造安全的環境空間；又可以強化污染源管理，進一步促進我市海洋環境保護建設，加速我市生態城市建設步伐，為2008年奧帆賽的順利舉辦提供優良的環境保證，提升青島城市的整體形象。
2、可行性
擬選劃的文昌魚自然保護區位于膠州灣口外，竹岔島東北，大橋島以東海域，距青島市區以南五公里，南部緊鄰大公島島嶼生態系統省級自然保護區，該海域水交換能力強，水質優良，水文條件穩定，底質大部分為有機質含量較高的中粗砂質，基礎餌料豐富，底質環境優越，適宜于文昌魚的棲息繁殖，同時也是多種漁業資源的產卵場和繁殖場所，中心區南沙為青島中央水道與竹岔水道交叉形成的潮流沙脊，沉積物以分選很好的中粗沙為主，屬文昌魚最佳棲息環境，從保護該擬選區域的文昌魚及其他多種漁業資源的棲息環境和該區域地質環境，防止自然生態環境遭受破壞的角度出發，具有建立文昌魚自然保護區的有利條件，而且建區的條件也較為成熟，建立保護區是可行的。
六、現有基礎與保障條件
我市的海洋執法隊伍也已經具備了良好的海上監管能力，具備了建立保護區的管理基礎；同時，該海域距離青島距離較近，可以進行陸上巡回監管，有利于減少保護區建設上的投入，便于管理工作的開展。
另外，我市已經選劃建立了大公島島嶼生態系統省級自然保護區和靈山島海珍品種質保護區，在保護區的選劃和管理方面積累了一定的經驗，為今后自然保護區的選劃和建設打下了良好的基礎。
自2000年起，我局對擬選劃海域進行了一系列的基礎調查工作，對該海域的自然環境和資源狀況有了較全面的了解，為保護區的選劃建設工作提供了較詳實的基礎資料。
七、擬選保護區范圍及保護對象
擬選劃的文昌魚自然保護區位于膠州灣口外，竹岔島東北，大橋島以東海域，距青島市區以南五公里，南部緊鄰大公島島嶼生態系統省級自然保護區，中心區位于南沙一帶（東經120°20′15″-120°24′49″；北緯35°57′57″-36°00′18″），總面積約30平方公里海域。
保護區的重點保護對象為文昌魚及其生存環境，以及該海域的漁業資源和其他不可恢復的自然資源，使該海域及臨近海域的海洋生態系統保持天然狀態。
八、保護區管理設想
文昌魚屬底棲物種，只要禁止在該區域及臨近海域進行底拖網作業和采挖海砂等破壞行為，即可達到保護文昌魚和漁業資源的目的。因此，該保護區的管理可依靠我市漁政和海監隊伍，對其實施巡視管理，而不必再行建立管理機構。
保護區管理的指導思想是：合理規劃、強化保護、科學管理。做到：物種保護與生態保護相結合，保護區管理和漁政管理相結合，巡視管理與科研監測相結合。根據海域的生態特點和保護需要，制定生態系統和物種多樣性的保護計劃以及相應的管理制度，深入開展科學研究與公眾保護意識教育工作，切實保護該區域的文昌魚及其他多種漁業資源的棲息環境和地質環境，防止自然生態環境遭受破壞。
九、建區進度安排
1、市政府同意建區意見后，立即組織專家對海域及周邊海域進行實地探測和專項調查（包括水環境、底質環境、水文環境、生物環境和地質地貌等調查），經分析對比后，確定保護區具置、范圍及保護對象，劃分核心區、實驗區和緩沖區。
2、編寫“建區論證報告”，繪制相關圖件準備擬建保護區的照片、圖件、錄像帶等資料。
3、組織各相關部門專家，對“建區論證報告”進行評審。
以上工作將在2個月內完成。
4、依據“建區論證報告”和專家評審意見，向市政府上報建立文昌魚珍稀動物省級自然保護區的請示報告，市政府同意建區后即可建立保護區。
5、經政府批準建區后，根據有關法律法規規定，對保護區位置、范圍、主要保護對象及功能區劃等進行公告，并勘界劃界，落實組織機構和管理制度，實施保護管理。
要求林場租金為18000一年,考慮到前期效益不是很好要求前三年免租金.租期是48年。
二、區域及地理位置
(1)豐富的自然園林資源
離市區8公里的郊區的一個林場里面.主要是林場里面的魚塘招租,圍墻里面的設施就是一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房.圍墻外有一坐山是桂花園另外四周都是苗木和竹林.。這里碧波蕩漾，綠草如茵，林木茂密，生長著十幾種優質樹木。還生長有蘑菇、酸柳、地皮菜等多種植物；春夏之交，鵝鴨棲息，百鳥爭鳴。
三、自然條件
（1）地質地貌
林場、桂花園另外四周都是苗木和竹林.有坡度。植被覆蓋率達90%
（2）氣候、氣象
涼爽宜人的避暑勝地，這里年平均氣溫18℃，夏季溫涼無暑夏季平均氣溫不超過25℃，是理想的避暑勝地。
（3）水文
“山絕好林場圖，濃黛輕煙曉暮殊，野外八屯分畜牧，馬牛十里富青芻”
四、資源評價
（1）季節
處于林場之中，春夏交接不明顯。適合避暑、垂釣。
（2）污染
純天然無污染，空氣清新，水質純凈。
（3）聯系
魚塘可垂釣，山林野味可設餐飲,增加羽毛球館和乒乓球館可娛樂.自然林場可休閑度假。
（4）可進入性
離市區8公里的郊區的一個林場里面.。距離適中。適合城市人群周末游玩。交通便利。公路直達林場。
（5）基礎設施
承包林場，要求林場再擴十畝地。增加羽毛球館和乒乓球館.開發一個集餐飲,娛樂.休閑.垂釣于一體的度假村.度假村初步規劃，大概總投資300萬.前期投資100萬.做好基礎設施。建成后，能同時容納100多人就餐，100多人住宿，服務禮儀周到，娛樂項目豐富。有騎馬、狩獵、越野、射箭、垂釣、歌舞表演、篝火晚會等，飲食有烤全羊、烤牛腿、野味肉系列等。
（6）客源市場
針對喜歡旅游，喜歡農家樂趣，喜歡享受大自然，喜歡垂釣有一定消費能力者。
五、項目開發的必要性和可行性
（一）、項目開發的必要性
從目前林場旅游資源特色、度假村需求市場以及區域旅游競爭狀況來看，該林場潛在的增長點是集餐飲,娛樂.休閑.垂釣于一體的度假村發展資源。若抓住當前有利時機進行深度開發，營造完整的旅游資源環境，打造生態旅游的市場品牌，將成為亮點和突破點。做到資源開發和保護并舉，實現林場旅游資源的永續利用，達到經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一。
該項目開發可以帶動消費，增加自然資源的利用。是具有十分必要性的。
（二）、項目開發的有利條件
我們根據林場資源的分布特點，離市區8公里的郊區的一個林場里面.主要是林場里面的魚塘招租,圍墻里面的設施就是一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房.圍墻外有一坐山是桂花園另外四周都是苗木和竹林.。經過認真的實地勘查與分析研究，把魚塘建設成為以水為主的旅游區，拓寬、延伸，合力打造林場旅游度假村，增加羽毛球館和乒乓球館。構建以休閑為底蘊，以放松運動為依托，以林場水庫的水、林資源為輔充，實施點面結合的景區構建方式，全面發展綜合性的集餐飲,娛樂.休閑.垂釣于一體的度假村發展資源。
六、環境保護及其它
整個建設項目對環境無污染、無破壞，但在建設過程中，需進一步完善必要的環境保護管理制度和措施，強化衛生監管力度和環境保護意識。
七、投資估算及資金來源
1、總投資估算
該項目計劃總投資300萬元。
2、資金籌措
全部資金由本方自籌方式解決。
八、效益估算及分析
1、經濟效益估算及分析
項目建成后，每年可吸引游客幾百人次，增收10萬元。
2、生態效益分析
該項目建設后，能有效保護林場、凈化空氣、優化環境，對度假村的構建有著積極的推動作用。
3、社會效益分析
__鄉位于__縣西南部、地處兩省三縣交界處，是__路程最遠、人口最少、海拔最高的鄉鎮，這里山巒逶迤、群峰高聳，水清、霧繞、景色美，素有“天然空調城”之美稱。近年來，__在經濟快速發展、城鄉建設日新月異的同時，堅持生態優先導向，大手筆書寫“環保文章”，先后榮獲“全省環境優美鄉鎮”、“全國生態優美鄉鎮”稱號；具備了發展高山旅游的條件。作為____營團練兵所在地、全國三大候鳥遷徙地之一的__，發展旅游業理應有所作為。
筆者覺得一是要發揮好__的自然和地理優勢，發展鄉村旅游。__鄉位于__縣西南部、地處兩省三縣交界處，緊鄰__省__縣和__縣，穿省而過的流動人口較多，給該鄉旅游業帶來了人氣；該鄉鄉政府海拔890米，森林覆蓋率達82%，年平均氣溫僅15.1℃，氣候特別涼爽，具有發展旅游業得天獨厚的自然條件。二是要利用__自身產業優勢發展鄉村旅游。2014年，__鄉__村新農村建設示范點代表全縣順利接受__市委農工部的檢閱，該鄉__村和__村分別得到了__市委__書記和__市委宣傳部__部長的大力支持和幫助，這兩個村的面貌也發生了翻天覆地的變化。三是要利用“____”的名人文化效應，彰顯__特色。據__氏族譜所著：咸豐丙辰年__失陷，__，避寇于此，設營團練兵，爾后稱__。后來在此建立圩場，故稱__。四是要正確對待劣勢，加快發展旅游業。該鄉發展高山旅游的劣勢：（一）離縣城路程太遠。該鄉離縣城98公里，是__縣最偏遠的鄉鎮。（二）旅游景點可圈可點。該鄉旅游景點太少，僅有__、__高山草甸、__觀光茶葉長廊、__文化體驗圣地四個主要景點。（三）旅游季節性強。主打旅游景點__的游客主要集中在9至10月份，造成旅游旺季游客急劇增多，在接待和服務上造成市場秩序混亂，服務質量下降，安全隱患增多，而旅游出現淡季時，旅游資源的利用率和賓館的入住率較低。（四）缺乏資金和專業人才。目前，地方政府投資于旅游業的數量和規模仍十分有限，由于資金短缺，景點配套設施建設滯后，檔次提升緩慢，此外，該鄉旅游業發展所需的專業人才在培養、引進的規模和質量上不能滿足當地旅游業發展的需要，嚴重制約了當地旅游業的可持續發展。
筆者覺得，在今后五年內可將__鄉打造成為“五圣一體”即“觀鳥圣地”、“避暑圣地”、“高山茶文化體驗圣地”、“高山草甸觀光圣地”、“__文化體驗圣地”的觀光旅游鄉。（一）要加大對__的宣傳力度，積極向上級新聞媒體宣傳該鄉的__，并組織專業人員制作宣傳冊，向游客介紹各種鳥類的特性、名稱等。（二）在__觀光茶葉長廊可建設景觀亭供游客休息，建設游步道，方便游客觀賞茶山，景觀亭內可制作一些介紹__茶的來源、高山茶葉的優勢以及制茶的過程。另外，還可安排游客到鄉政府引進的__茶廠體驗制茶的過程，通過一系列舉措，著力打造高山茶文化旅游。（三）可通過舉辦__鄉攝影比賽，將攝影比賽獲得的優良作品發往全國各大新聞媒體，提高__在全省、乃至全國的知名度，讓全省、乃至全國人民都了解__。（四）可借助高山__文化大力宣傳__。要充分利用__文化吸引游客，優化發展戰略，按照山上做旅游、山下搞開發的思路發展旅游產業，該鄉可利用__村的地理優勢，在__村先行試點開發農家樂旅游，具體措施是先找10-20戶家庭條件較好的農家先行試點，然后逐步推廣農家樂旅游。（五）要加大環境整治力度，保持圩鎮整潔，給游客營造一個干凈、整潔的環境，千方百計吸引人流。（六）要開發旅游產品。圍繞高山茶葉、高山紅薇菜、高山西穹苗、高山玉米、高山藥材、高山蔬菜、高山大米、高山百合粉、高山黃桃等地方特色產品，開發旅游產品。
大力實施“旅游興鄉”戰略，關鍵就是要有效破解“誰來開發，錢從哪來”這一難題。盡管__是__最偏遠的鄉鎮，但__是國家扶貧開發重點縣，投入旅游開發的資金雖有限，但要用足用活政策，走好科學化經營、市場化運作之路，“__旅游”同樣大有可為。一是向上爭。要進一步充分整合人脈資源，利用一切可以利用的人脈關系爭資跑項、加大基礎設施建設力度，利用__在外地創業能人的關系招商引資，吸引新的經營主體入駐我鄉發展鄉村旅游。二是向內籌。由于__鄉經濟基礎差、財政底子薄，直接用鄉財政的錢投資開發旅游既不現實、也不科學。據初步統計，截至2014年底，全鄉城鄉居民存款余額達4440萬元，在外務工創業的達2000余人，只有因勢利導，在堅持高標準開發、科學化運營，不斷地為民營經濟、返鄉人員單獨、合伙或股份投資開發旅游提供服務、保駕護航，力求集聚民資辦鄉村游、農家樂，__發展旅游才能有新突破。三是向外引。對那些投資規模大、市場前景好、科技含量高，又尚未列為國家、省市投資開發的旅游項目，要立足長遠，做到寧少勿濫、寧穩勿急，高薪聘請專家規劃，大氣魄包裝成精品，通過媒體宣傳、中介牽線、經貿洽談、招大引強，讓懂經營、善管理的外地客商參與進來，進一步提升旅游景點的品位檔次，借力發展旅游業，涌現出更多的大財團、大公司進駐__鄉投資，早日掀起__旅游開發的熱潮，讓“__旅游”主動融入大井岡，對接湘贛旅游圈，利用生態和資源優勢走一條差異化的發展道路，力爭在五年內將__鄉打造成__最美高山鄉鎮，讓該鄉的資源優勢真正轉化為經濟發展優勢。
《關于上報縣城電網改造工程可行性研究報告的通知》（甘計基礎函號）
《甘肅省農村電氣化發展“十五”計劃暨年遠景目標規劃》
《*地區及*縣電網發展“十五”計劃與年遠景目標規劃》
⒋《*縣城區總體規劃》—年遠景目標規劃
二、*縣城區概況：
*縣位于甘肅省東南部，縣城是*地委、行署所在地，是全區政治、經濟、文化中心。城區面積約平方公里，按自然地理位置共分四個片區，即舊城區（北峪河至東江水）東江區（東江水至王石壩）、鐘樓灘區（北峪河西至灰崖子）、城南區（白龍江以南），居住人口達萬人，年用電量萬千瓦時，占全縣用電量的，國民生產總值億元。
三、*縣城區電網供電現狀：
目前，*城區供電主要依靠灰崖子變電站。該變電站始建于年代，幾經改造，主變容量為×，電壓等級為，由兩水變電站供給電源。出線回，⒊線路專供城區，互不聯接分段；線路專供灰崖子變以西、*縣水泥廠等用戶，線路主供東江工業區，線路主供城南及漢王鎮，共有線路公里，配變電臺臺，線路公里。設備運行年限長，容量小，供電可靠率差，隨著農網改造工作的深入，城區供電問題日異緊迫。年第一批批復修建的東江變電所現已建成竣工并投運，共有出線回，實現了向城區雙向供電和郊區三鄉一鎮分片供電的格局，初步緩解了*城區供電緊張的局面。
*城區配電網建設始于六十年代，建設初期的*縣城占地面積小，街道狹窄，是全省有名的最小的地區所在地縣城，全城僅有二巷三街（即唐家巷、清真巷、人民街、中山街、新市街），居住人口不到現在的五分之一，約萬余人，用電負荷最高不到千瓦。城區配網由于受當時城市經濟發展限制以及規劃思路、規劃方法和規劃手段的影響，對城市發展前景和電力發展需求認識不足，嚴重缺乏電網規劃的前瞻性、延續性和總體思路，只是單純隨著城區發展而被動增補供電設施，致使城區電網供電容量始終跟不上城市發展的需求。
四、目前存在的主要問題
一、供電電源單一，供電可靠性差。由于電源單一，不能互供，變電站負荷高峰時滿載、超載，不得不被動限電，嚴重影響城區工業生產、機關事業單位工作和居民生活正常用電，也給電網的安全穩定運行造成困難。變電站及供電線路故障時出現大面積停電，供電質量難以保證；
二、電網供電線路問題嚴重。城區線路建設早，設備陳舊老化、網架結構薄弱，架設的電力線路大多采用米方桿和木制桿，加上設備運行年限過長，自然損壞程度高，選用的導線線徑小，配電容量小，經過多年運行后存在嚴重的破股線、電桿老化等現象；
三是低壓電網問題突出。線路供電半徑太大，迂回架設多，大多超過公里，覆蓋面積小，配電變壓器容量選擇和安裝位置不合理，無法靈活調換，不能實現動態運行。同時線路老化、弧垂過大，低壓架空線路常與居民住宅和線下樹木碰撞，形成樹線爭空，導致短路，造成安全故障和電量損耗；
四是電網布局設施不能適應城市供電要求，已嚴重制約著城市建設的發展。
一、××農村信用社現狀：
××農村信用社現設有1個大社營業室、4個信用分社，干部職工39人。截止20年6月底，信用社各項存款11064萬元，各項貸款8621萬元，總收入185萬元，實現利潤14萬元。信用社營業室始建于年，由于當時的業務規模較小，經濟條件有限，營業和辦公場所比較狹窄，設施落后，其中營業面積僅35平方米，辦公面積20平方米。特別是信貸業務難于實現前臺辦理，貸戶辦理有關貸款手續都在信用社院內二樓辦理，人員來往復雜，很不利于信用社安全管理。信用社現有辦公地點由于當時征地面積小，辦公區和職工生活區也無法隔開，不利于工作和生活管理。
信用社所在的××鎮朝陽路原是××鎮重要的商業區，近年來，隨著××鎮大力發展國道經濟，民營經濟大戶和重要商業區都逐漸遷移到316國道（即漢孟路）兩邊，朝陽路已逐漸暮落成背街小巷，原在信用社開戶的民營經濟戶都感到辦理業務路程較遠，十分不便。
二、遷址的可行性報告：
經調查,××農村信用社擬遷新址具備以下可行性條件。
1．交通便利。新址位于××鎮漢孟路，緊臨316國道，交通十分便利，接觸面很廣，既有利于客戶辦理各項業務，也有利于信用社的宣傳和形象樹立。
2．經濟發達?！痢伶倽h孟路是我鎮重要的工商業區，沿路設有鎮直部門5個、商店餐館60多家、糧油收購兌換門市部16家，磚瓦廠、手套廠、糧食加工企業都分布于此，同時，該路還擁有2個大型農貿市場?！痢伶傛倕^現有人口2.6萬人，其中漢孟路常住人口達到1.8萬人。經濟條件十分發達。
3．面積寬敞。擬遷新址征地面積5600平方米，建筑面積1200平方米，其中營業面積200平方米，辦公面積300平方米，能夠完全滿足信用社業務發展需求，同時，生活區與工作區相距50米以上，能夠嚴格的區分開，便于各項管理工作。
一、公司目前洗車條件和方法
目前公司擁有車輛100多輛，公司內部沒有洗車設備，所有車輛都要到社會上的洗車點進行洗車；在洗車點洗車存在以下問題：一是耗費油料，不管是到那個洗車點洗車，都要消耗車輛油料；二是時間不能定,有時去的時候要排隊，特別是領導有急事的時候，耽誤時間；三是在外面進行的是水洗車，對車輛的保護存在問題。
二、無水洗車與有水洗車相比，無水洗車具有的優勢
無水洗車針對車漆、玻璃、保險杠、輪胎、皮革、絲絨等不同部位、不同材料使用不同的產品進行保養，可以在徹底清潔污垢的同時使汽車得到有效的保養。相比之下，水洗就沒有這個優勢。無水洗車含有懸浮劑，噴上后會快速滲透，可有效使污漬與車漆產生間隙，在沙土顆粒和車漆之間形成保護層，同時棕櫚臘會包裹在污垢的周圍使污漬與車漆隔離，再利用表面活性劑去除污漬，用濕毛巾輕輕一擦就掉了，所以不會劃傷車漆，同時產品含有的多種高分子漆面養護成分、增光乳液、巴西棕櫚蠟等保護車漆、防靜電、防紫外線、防雨水侵蝕、防車漆老化，有效地抵擋雨、雪、風、沙等對車體的傷害，并保護車漆鏡面光澤不受損壞。
三、無水洗車設備的好處及性能
無水洗車是利用現代高新科技產品，對汽車進行清潔、打蠟、上光、養護一次完成的新型汽車保潔方式。采用物理清洗和化學清洗相結合的原理和方法，對汽車進行干洗，是現代洗車最佳方法，通過實踐證明它有如下六大好處：
1、不損傷車輛漆面。長期使用該方法，相反能起到對車輛的養護作用。
2、操作清洗使用水很少，可節約大量水資源。
3、不污染環境，無任何廢水廢氣排放。
4、設備體積小，可放在地下車庫僅僅只占兩個車位。
5、操作簡單。一學就會，一看就懂。
6、成本低。一輛車清洗打蠟只要幾元錢。
四、無水洗車設備的性能
產品使用直流永磁電機驅動高壓泵，體積小、重量輕、轉矩大、壓力高、性能穩定、安裝方便；具有自吸功能，泵安裝有壓力自動開關；噪音低、耐酸、耐堿、耐腐蝕。
智能化：高壓泵具有自動撿測壓力自停開關保護電機過載和水管過壓，接通電源高壓泵工作，出水管達到10公斤壓力時高壓泵也隨之停止工作，當出水管壓力低于10公斤時高壓泵自動開始工作。
壽命長：電機采用優質材料，部件按標稱功率幾倍乃至10倍選材制造，正常使用電機壽命10年以上。泵體內部采用優質耐磨材料構成。
五、經濟成本效益預測
購置一臺無水洗車設備價格大約在一萬三千多元；從目前洗車的費用看：一臺車清洗一次要10元到15元，車輛打蠟要15到20元，一輛車清洗和打蠟要30元左右，目前公司有車輛100多臺，全部清洗打蠟一次就要4000多元；假設一個月一臺車洗車三次，打蠟一次，要花用費用6000多元；如果購置了無水洗車設備，在兩個月內就能收回成本，兩個月以后就屬于盈利狀況。
