時間：2023-01-06 05:00:14
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物業管理在我國作為一個新興行業，正處在由起步邁向成熟的階段，管理的規范化正在形成。關于應用計算機等現代化管理手段，進行科學管理，已作為全國城市物業管理優秀住宅小區的標準之一納入評選條件。人們也已意識到計算機應用于物業管理是物業管理現代化的必由之路。并在借鑒國外計算機管理經驗的基礎上，一些管理較為先進的物業公司，成功地開發了物業管理信息系統方面的軟件。
1通用物業管理軟件系統簡介
物業管理在一些發達國家和地區，早已形成一個頗具規模的獨立行業。如我國的中國香港地區，就有400多家大小不同、功能完備的物業管理公司，其大都采用了計算機管理。計算機輔助物業管理，已成為中國香港地區的物業管理的重要組成部分，并且計算機管理方面比內地起步早，經驗也較為豐富。其計算機技術雖然和內地處于同一檔次，但他們的綜合能力、軟件質量、管理效果等，卻比內地高出許多。國外比較有名的物業管理信息系統軟件，是法國的“HABITAT400”系統，它以IBM AS/400為基礎，由3000多個模塊式程序組成，其軟件的功能非常強大，且具有高水平的系統完整性，提供了寬廣的實用范圍，從出租、銷售到建設期間的財務，以及人員工資的管理等，諸多內容一應俱全。主要的模塊有：出租管理、預算管理.、支出管理、房屋現狀勘察管理、工資與人事管理、物業維修管理、書面材料管理等。
通用物業管理軟件具備以下一些特點：
（1）通用管理型軟件；
（2）全面導入ISO9000管理模式；
（3）創造性友好界面設計，使繁瑣的事務變得輕松自如；
（4）功能強大的住處查詢、統計總覽以及報表自定義功能；
（5）具有收費系統等諸多功能點；
（6）深受歡迎的遠程服務、技術支持功能；
（7）便捷、高效、科學有序的全面文檔管理系統。
通用軟件系統一般提供服務功能模塊、系統功能模塊、管理功能模塊。下面簡要介紹系統功能模塊和管理功能模塊。
2系統功能模塊
2.1需求分析
物業信息系統利用計算機操作和計算機網絡相結合的方法，來實現對城市社區物業的管理。物業中心通過網上公告的形式，把物業信息方便快捷地告知業主。同時，業主則可以利用互聯網技術，以物業信息系統為平臺，通過系統客戶端及時、有效地對個人情況進行查詢，實現網上報修、投訴，以及表達自己對社區管理的意見與建議。
因此，物業信息系統的管理權限分為兩類：一是適用于物業中心管理員，進行全面管理的管理員；二是用于普通業主用戶登錄本系統，進行查詢、報修、投訴的普通業主用戶。根據以上所做的需求分析，可得到系統結構的設計為管理員端和用戶端兩部分。另外，數據庫的合理設計，在一個信息管理系統中，占有非常重要的地位，合理的數據庫結構設計，可以提高存儲的效率，保證數據的完整性和一致性。
2.2信息系統操作的設計與實現
利用互聯網技術，以物業信息系統為平臺，實現業主網上報修和網上投訴。對各項物業的消費量和各項物業費用，及總費用的網絡查詢，并能及時了解到報修和投訴的處理情況。因系統涉及到的業主和物業中心互動交流的問題。根據需求分析，物業信息系統的操作分為管理員系統和業主用戶系統。
（1）管理員系統
管理員登錄。為了保護物業管理資料的數據庫安全，設置操作人員的登錄名稱及登錄口令；
管理員主界面。在管理員主界面中，包含了管理員可操作的所有功能：小區管理、樓盤管理、設備管理、物業管理、收費管理、停車管理、用戶管理、系統管理、退出系統。在主界面左邊是所有的功能菜單，可完成不同的操作。菜單的上邊有“展開”和“收縮”兩個按鈕。單擊可完成系統相對應的基本設置；
小區管理。小區管理中包含二級菜單：小區基本信息、添加周邊設施、編輯周邊設施、添加公告和編輯公告。小區基本信息是對小區基本信息的查詢，包括小區名稱、聯系電話等信息；
用戶管理。用戶管理包括：對業主用戶信息的管理和物業管理人員信息的管理，下設二級菜單：添加住戶信息、編輯住戶信息、添加物業管理人員、編輯物業管理人員；
物業管理。物業管理涉及到，對住戶投訴信息和住戶報修信息的編輯，下設“住戶投訴”和“住戶報修”兩個菜單。
（2）業主用戶系統
用戶登錄。用戶登錄是業主用戶進入系統的通道，業主用戶必須輸入正確的用戶名，密碼，以及驗證碼后才能進入用戶的主界面，才能夠使用系統的內部功能；
用戶主界面。用戶主界面包括，用戶可以實現操作的功能菜單：基本信息、物業收費、報修服務、投訴服務和退出系統等功能。菜單的上邊也有“展開”和“收縮”兩個按鈕；
基本信息。在基本信息下設二級菜單：我的個人信息、修改登錄賬號、修改密碼，實現對業主本人基本信息的查詢，以及對登錄賬號和密碼的修改；
物業收費。物業收費包含兩個下級菜單：物業費類型、以及我的物業費用；
報修服務。報修服務包括：我要報修、報修記錄、未審核報修、已審核報修4個菜單；
投訴服務。投訴服務所實現的功能形式與報修服務相同，包括投訴、投訴記錄、未處理投訴、已處理投訴4個菜單。它們實現的功能同報修服務的功能相同。
2.3系統界面主體結構
系統界面主體結構見圖1。
（1）表單操作
表單操作涉及到添加、刪除、查詢、編輯、更新、打印，進入每個帶有表單的模塊；添加子模塊，可以完成各種類型數據的添加；查詢子模塊，完成數據的查詢；刪除子模塊，可以完成表單中記錄的刪除；編輯子模塊，可以完成各種類型數據的修改；刷新子模塊，在表單變化后給與更新；打印子模塊，可以將表單中的記錄，以完整的頁面形式進行打印。
（2）數據庫技術
數據庫技術是實現管理信息系統的關鍵技術之一，它不僅可以完成數據的組織和存儲工作，同時也是進行數據分析的有利工具，通過對數據的合理分析，為物業的管理提供數據支持。所以系統是否能夠完成對物業的有效管理，數據的設計和實現，將是一個非常關鍵的因素。
2.4系統主要功能
（1）用戶登錄功能
為了保護物業管理資料的數據庫安全，設置操作人員的登錄名稱及登錄口令。用戶在進入系統前，首先由系統完成身份的確認。用戶必須輸入正確的用戶名和密碼后，才能進入系統的主界面，只有順利地進入主界面，才能夠使用系統的內部功能。
（2）系統管理員功能
該系統對各組織機構的操作職能，進行了初步劃分。當用戶以系統管理員的身份，進入系統后，用戶可以通過系統管理員模塊，對管理員的日常工作進行管理。在這里又將系統管理員的工作，按照具體工作內容，進行了詳細的劃分。包括：用戶權限管理、類型對應職能設定、操作日志查詢。辦公室、工程部、經營服務部、財務部、管理部功能進入系統后，用戶可以通過在對相應管理模塊的選擇，對各部門的日常工作進行管理。在這里又將具體工作按實際劃分，例如：在辦公室模塊中功能包括：建立職員信息管理、報表管理、文檔管理、制度管理、合同管理、合同范本編輯和違章記錄的管理。
2.5系統備份
在主界面中點擊系統備份可進入系統備份界面。本模塊包括有三個子功能：收費月結刷新、數據壓縮備份和數據整理。
2.6系統權限
在主界面中點擊系統權限，可進入系統權限界面。在這里包括兩個子功能：操作員管理和權限管理。操作時應先做“操作員管理”，后做“權限管理”。
（1）操作員管理在這里，可進行操作員記錄的添加、編輯和刪除，每個操作員記錄中，都包括了該操作登錄的代碼及口令。在“添加”或“編輯”中點擊“改變登錄口令”按鈕，可改變對應操作員的登錄口令。
（2）權限管理每個模塊有四種權限：查詢權（只能查看，不能操作數據）、編輯權（能查看并修改數據，但不能添加或刪除數據）、增加權（能查看并添加新數據，但不能修改或刪除數據）和刪除權（能查看并刪除數據，但不能添加或修改數據），打勾選擇，表示具有該權限。
操作時，先在導航樹中選擇一個功能模塊（或子功能模塊）后點擊“編輯”按鈕，在表格中，對每個操作員的相應權限，做打勾或不打勾操作，完成以后保存即可。
3管理功能模塊
3.1房產資源
房產資源管理將所有的房產資源，分成三級來進行管理。分別是：管理區、大樓和房間，它們在導航樹中根據不同的級別，按照本級的編號順序排列。本模塊分為幾個子功能：物業總體信息、房產移交驗收和房產大中修。在“房產移交驗收”中，收錄了每個管理區（大樓或房間）的移交驗收數據?！胺慨a大中修”與“房產移交驗收”不同，“房產移交驗收”只針對管理區，即大樓和房間是沒有房產大中修數據的。
房產管理要實現跨區域、多種物業類型的房產空間管理，還要包含不同類型的空間組成管理，以便幫助客戶進行房產與實物資產的調配。租賃合同管理是經營系統的核心，房產評估、市場行情與潛在客戶管理，是經營管理的輔助功能?？梢酝ㄟ^系統集成，實現每個房產的物業維護成本核算、投資回報率，并在客戶服務平臺上，為業主或租戶提供相關的信息查詢服務。
3.2工程設施設備維修保養系統
本模塊是對工程部設備從檔案、設備保養，一直到設備維修的全方位管理。包括有六個子功能：設備檔案.、保養檢查、運行狀況、維修日志、巡查錄和圖紙資料。設施設備管理是管理的重要內容，在按專業建立完整的設備檔案的基礎上，要實現設施設備保養和年檢計劃的統一管理，在系統的幫助下，自動生成保養工作單，并對設施設備的保養和維修工單，進行工作流轉處理和記錄。對保養和維修工作中的人員、工時和材料消耗管理，也是設施設備管理系統的重點。
3.3安防管理
安防管理模塊，包括有三部分：保安巡查、保安排班、員工管理，停車場管理和消防管理。
3.4物業收費系統
收費系統包括有六個子功能：系統功能、用戶設定、數據錄入、郵費登記、統計匯總和費用總覽。物業收費系統主要完成物業收入的集中管理，可以自動計算租金和物業費等固定應收款，并和有償服務費、能源費、通訊費等費用一起匯總，生成收款通知單，實現物業應收、實收、欠費、減免等的動態管理和分析。
3.5財務預算管理
物業企業的年度預算編制中，包含了資產經營的收入預算和相關的人、財、物的成本和費用預算。在預算的執行過程中，可以通過系統，進行費用支出管理。以及通過系統集成，將人員開支、材料消耗、對外委托合同支付、物資供應商結算等支出，自動轉化到預算執行，實現分物業項目的成本核算。
3.6客戶管理服務
客戶管理是對每個房間的客戶檔案資料的管理，包括有三部分：入伙登記、客戶管理和租賃管理。一個房間的入伙登記資料中，除了包括該房間的入伙情況外，還包括有該房間的出售情況、業主驗收情況、入伙收費情況和收樓書。租賃管理記錄了有關租戶的所有租賃管理資料，包括三方面內容：租房資料、押金管理和入住/退房。
客戶服務模塊包括有三個子功能：二次裝修、服務派工和違章投訴?？蛻糍Y源是物業服務企業最寶貴的資產，重視客戶資產的管理，幫助企業不斷提高客戶服務質量，提供更多個性化的服務，是客戶資產運營和管理的核心。
3.7材料消耗管理
系統可以對各種類型的材料表，實現分級管理，并通過對材料的記錄和計算，實現對不同物業項目、不同區域的材料消耗情況的統計分析，起到動態監管的作用。
3.8標準化管理
向用戶提供全套ISO9000體系物業管理文檔，包括服務質量手冊、程序文件以及作業指導書、質量記錄及外部法規等。而且所有的文檔在導航樹中，按照類別排列，所以用戶可以十分方便地檢索、查閱到與具體物業管理工作相關的文件，根據自身實際情況參照、套用，并方便地進行修改、編輯。使用戶的管理工作，以便捷方式符合ISO9000體系要求。通過信息管理系統，對各專業的管理標準、作業過程實現數據管理，在全公司內實現知識共享和標準化管理，是企業做大做強的保證。
4結語
現代物業管理是一門集計算機技術、通信技術、系統科學和行為科學為一體的綜合學科。依據對物業管理業務流程的分析，以功能結構為主，提出了一套物業管理信息系統實施方案。以先進的科學技術武裝管理辦公系統，最大限度地，將人們從傳統辦公業務工作中的重復性勞動里解脫出來。提高工作效率和管理水平，盡量做到信息靈通、決策正確。同時，業主和物業中心的互動交流，也得到了很好的體現，節約了業主向物業反映問題的時間，使業主和物業可以直接交流，提高了物業的管理效率，達到滿意的效果。而且，物業信息系統使用方便，實行性強，而且伸縮靈活，能夠動態地掌握物業管理政府部門及物業管理企業，在物業管理工作中的所有信息，物業信息系統化管理方法的實施，必然會為現代物業管理，奠定堅實基礎。這對于開拓一個全新的物業管理應用領域，提高社會效益具有重要的意義。
參考文獻：
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【關鍵詞】 物業管理 系統設計
隨著中國經濟的蓬勃發展，中國本土企業的不斷發展，這些企業都需要大量的高等級辦公區域以滿足日常辦公需要。而伴隨著高等級寫字樓出現的，往往還有業主對配套的高規格物業管理的要求。
由于物業管理涉及的范圍較為廣泛，管理內容繁雜，加上政策性變動因素，日常工作中需要耗費大量人力和物力，為了提高物業管理公司的管理水平提高工作效率，必須對物業管理的各項工作進行規范化管理，提高員工工作效率與技能，并且為減少人動給公司帶來損失與降低新員工的培訓成本；規范化的手段多種多樣，而采取現代計算機管理手段是一種行之有效的解決方法，近年來，越來越多的物業管理公司走上了信息化的道路，通過適合公司情況的物業管理軟件來協助物業公司進行規范化、精細化的管理，來實現提高整體的管理水平。
我國物業管理信息化始于上世紀九十年代初的深圳，當時的物業管理軟件基本上都是物業公司自行開發的，僅限于業務處理層次，功能上主要是用于房產資料登記、客戶資料管理等。系統功能相當簡單，而且都是在DOS平臺下單機運行。此階段的物業管理系統都是模仿手工管理的方式，只能用于簡單的事務性工作。隨著計算機技術的不斷發展和物業管理水平的日益提高，特別是在深圳、上海、北京等地出現了物業管理軟件專業開發商。物業管理軟件的功能極大增強，出現了基于微軟windows平臺的單機版、網絡版等大型管理軟件。這類物業管理軟件結合當時計算機網絡化技術的發展趨勢，采用C/S模式，能夠提供數據綜合處理功能。但是由于客戶端承載著過多的工具軟件和應用邏輯和業務處理規則軟件，使得系統管理維護很不方便。
就現代企業而言，建立一個基于Internet/Intranet的靈活的、易于擴展和維護的企業信息系統，是企業適應瞬息萬變的市場環境，促進自身發展壯大的必然選擇。基于Web的物業管理系統通過構建一個面向公眾的操作環境，克服了傳統物業管理系統功能單一、難以與企業其他業務系統緊密集成的缺點。本文中的物業管理系統研究技術和工具就是基于J2EE平臺，運用MVC設計模式來實現基于Web的物業管理信息系統。
1 系統設計目標
“物業管理信息系統”按照知識化、科學化管理要求，系統功能不僅需要完成各種事務性管理任務，而且需要逐步形成“管理神經網絡”，有效溝通各部門之間的信息聯系，實現將數據組織成為信息，將信息提煉成知識，將知識融入整個管理，全面支持事務管理、決策分析、制定戰略過程的目標。即：（1）建成一個完整統一、技術先進、高效穩定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系統。為各部門提供優質、高效的業務管理和事務處理。（2）借助于“物業管理信息系統”的建設，促進管理人員素質的提高，通過管理人員的實際應用，促進管理水平和效率的提高；通過提供多層次的信息服務和先進實用的使用手段，滿足對信息共享和利用的要求，并為各級領導提供有效的輔助決策服務。（3）人機界面功能豐富，使用靈活、友好。（4）確保系統可靠、易于維護。
2 系統總體架構設計
系統結構上采用三層B/S結構，由用戶層、業務邏輯層、持久層和數據庫組成。前臺用戶顯示層使用JSP和Servlet在瀏覽器上實現，邏輯層使用JavaBean組件實現企業業務邏輯，業務邏輯層分為三層，分別實現業務邏輯控制、業務邏輯接口和業務邏輯實現，業務邏輯控制選擇用戶操作對應的接口，業務邏輯實現對接口的具體功能進行實現，實現了控制、接口和實現的分離。持久層實現對關系數據庫的ORM映射，使業務邏輯層直接面對數據庫對象。
3 系統模塊結構設計
系統功能模塊設計首先涉及對軟件需求的理解，從而涉及對功能定位原則的理解。通常是把功能理解為一種結果，然后根據功能劃分子系統，再重復這一過程，即確定子系統的功能模塊結構，并畫出模塊結構圖。
系統模塊設計主要考慮以下幾個問題：（1）如何將一個系統劃分成多個子系統；（2）每個子系統如何劃分成多個模塊；（3）如何確定子系統之間、模塊之間傳送的數據及其調用關系；（4）如何評價并改進模塊結構的質量。
物業公司商業化寫字樓物業管理工作涉及多方面的系統工程，包含了管理、服務、財務等多項職能，本文研究的物業管理信息系統除了應該能夠給物業公司內部管理提供全面的解決方案，還應能從不同層次滿足大廈的發展商需求并方便服務于業主，本系統主要功能模塊包括：系統維護、資源管理、入住管理、收費管理、設備管理、安全管理、文件管理、投訴管理等八個主要功能模塊。
4 計算機物理系統配置方案設計
在進行總體設計時，還要進行計算機物理系統具體配置方案的設計，要解決計算機軟硬件系統的配置、通信網絡系統的配置、機房設備的配置等問題。計算機物理系統具體配置方案要經過用戶單位和領導部門的同意才可進行實施。
1.1物業管理綜合子系統物業管理綜合子系統是物業管理系統的核心，包括業主房產信息、物業收費、停車計費、設備維護和員工信息管理模塊，各模塊功能如下：1）業主房產信息管理模塊該模塊的主要功能包括住戶信息的顯示、添加、修改、刪除、查詢和是否租住等。2）物業收費管理模塊該模塊的主要功能是進行包括物業費、停車費和公共費用等在內的收費管理。3）停車計費管理模塊該模塊的主要功能包括車輛通行證辦理以及車輛進出小區收費管理等。4）設備維護管理模塊該模塊的主要功能是進行小區設施維修和用戶報修方面的管理。5）員工信息管理模塊該模塊的主要功能是進行物業公司人事、檔案和財務管理方面的管理。1.2安防管理子系統安防管理子系統負責小區的安全管理，包括可視對講安防監測、門禁鎖控管理和固定監控點管理模塊。1）可視對講安防監測模塊該模塊的主要功能如下：小區內每家住戶通過可視對講安防設備與物業公司的小區安防監控中心聯網，在發生緊急情況時可實現住戶的報警應答。2）門禁鎖控管理模塊該模塊的主要功能如下：住戶可以憑借門禁卡進入小區和自己所在的樓棟，小區安防監控中心讀取住戶的門禁卡信息，判斷并執行相應的許可命令。3）固定監控點管理模塊該模塊的主要功能如下：為了保證小區的財物及人身安全，在小區的相關公共區域安設監控攝像系統，對可疑人員及事件進行實施監控和處理。1.3業主瀏覽付費子系統業主瀏覽付費子系統包括業主信息查詢模塊以及物業費和停車費用網上支付模塊。1）業主信息查詢模塊業主通過該模塊可以在網上查詢其房產信息。2）物業費和停車費用網上支付管理模塊物業費及停車費網上支付管理模塊的功能如下：業主選擇相應物業公司和小區，并輸入戶名身份證，即可通過支付寶繳納物業服務費、車位費、公共能耗費等費用。1.4系統維護子系統系統維護子系統是面向管理員的子系統，使得管理員能夠進行數據庫維護和管理，針對不同功能模塊設置不同安全級別，即根據工作權限設置用戶訪問權限。另外，該子系統還擔負著系統擴容升級和平臺整合的任務。
2數據庫設計
根據該系統的功能，將系統所需數據劃分為物業管理綜合數據和安防數據2類，其中物業管理綜合數據包括業主房產信息、物業收費、停車收費、小區公共設備和物業公司員工信息數據庫，安防數據包括業主可視對講語音與視頻數據和門禁監控數據。
3系統實現
關鍵詞：綜合物業管理信息系統；設計和實現；全面分析
中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
隨著信息技術的快速發展，在很大程度上促進了現代企業管理水平。在現代企業管理中，大都數都使用了管理信息系統，通常都是站在MIS基礎上進行建立的。在綜合物業管理信息系統中，要確保管理信息系統具備著一定的創新性和整體性。并要保證管理信息系統的可靠性和可行性。在對企業的綜合物業管理信息系統進行設計時，要進行有效的設計方案，并選用合適的軟硬件對設計方案進行實現。從而在某企業中利用綜合物業管理信息系統，確保綜合物業管理信息系統的可行性和可靠性，以此推動企業的有效發展。
一、管理信息系統的結構
在企業綜合物業管理信息子系統中主要包括：資源管理、住戶管理、銷售管理、設備管理、安全管理、行政管理和對外業務管理。在這些管理信息子系統中都保持著相對的獨立性，并且統一由中心管理信息系統進行管理和支配。在這些子系統所顯示的信息都是由中心管理信息系統進行分析和總結，同時也可以將各子系統的數據備份進行保留，確保數據信息的長久性。并且每個子系統都能夠對數據信息進行查詢、統計和分析。另外，各個子系統之間可以進行有效的聯系，從而中心管理信息系統對數據信息進行處理。在企業管理信息系統中，資源管理系統、銷售管理系統和業務管理系統是重要的組成部分。
二、管理信息系統的設計
1.數據庫設計
在對管理信息系統的數據庫進行設計時，其主要目的就是為了能夠更好的利用和管理數據庫資料。在管理系統系統中，對數據庫進行有效的設計通常都會對管理信息系統的使用效果產生嚴重的影響。在管理信息系統有著統一的管理機構和操作規程，能夠統一管理數據庫。為了便于用戶對數據進行有效的保存、更新和查詢，必須要確保數據庫可以對各種數據進行有效的輸入和輸出。在設計數據庫時，必須要保證數據庫的規范化，并且數據庫中每一個數據都盡可能的符合相關要求，盡量將冗余排除，確保每個數據能夠保持一致性。同時要保證數據的簡單，防止在操作數據庫時出現錯誤的現象，并要對數據庫的管理進行有效的改善，主要包括對數據的錄入、修改、刪除、統計、查詢以及輸出等功能。為了降低出現多表連接的次數，可以相應的建立臨時表或者定義示圖。在增加標識列時，當一個表在組成主鍵時，通常會需要多個列組合，從而將此表進行標識。因而在索引中，利用此列將大的組合鍵進行代替，以此提高性能。
2.核心系統軟件結構的設計
在綜合管理信息系統軟件中主要是對系統用戶和用戶的設計。在核心系統軟件結構中需要按照系統的屬于局特點和功能需求，要分析和設計核心結構系統。
（1）在服務管理中，能夠對物業管理公司提供的服務項目進行有效的規范，按照服務的層次、內容以及價格進行統一的規范和標準，這樣便于對企業進行有效的監督和查詢。
（2）對資源進行有效的管理。在對企業資源進行管理時，主要是對企業的工作人員、生產產品等相關資料進行有效的管理。從而將資料有效的錄入數據庫中。
（3）工程管理。主要是對企業的生產經營活動、生產設施和基礎設備等進行管理。在管理時，要對設備設施的采購、更換和維護進行有效的記錄，并要對生產經營活動進行全面的記錄。同時要對設備和產生經營活動進行維修和檢修，以此進行有效的記錄管理。
（4）在系統維護管理時，通常是要設置密碼和進行多級權限，以此確保系統內部數據的準確性，從而保證系統能夠正常運行。同時要對系統內部的各種數據進行定期有效的數據備份和整理，這樣可以在很大程度上保證了數據的歷史性和完整性具備著一定的準確性，這樣可以對以往的數據進行有效的查詢。
三、企業綜合物業管理信息系統的實現
在實現企業綜合物業管理信息系統時，以此實現Web數據庫的功能。在企業管理系統中通常是進行客戶和服務器兩個部分，在對用戶界面管理進行負責時，主要是有客戶端和服務器進行管理。在通過Web數據庫實現綜合物業管理信息系統時，可以由Web服務器提供的中間件，以此將Web服務器和數據庫服務器進行有效的連接，另外也可以利用應用程序下載到客戶端，以此對數據庫進行直接訪問。
在利用中間件技術時，通常是使用通用網關接口和應用程序編程接口。在利用通用網關接口時，它的編程比較復雜，效率低，速度慢，同時不支持處理事物的功能。應用程序編程接口兼容性比較差，不能進行大范圍的應用。在采用Web數據庫開發技術時，并且與動態網頁數據庫有效的結合起來，只需要進行簡單的操作和維護技術，能夠進行較快速度的訪問，以及工作效率高等。
在利用綜合物業管理信息系統時，通常就需要對存儲在數據庫中圖形文件進行顯示。從而可以利用系統內部的組件就可以對圖像和二進制文件數據進行方便的顯示，并對每個銷售點的銷售數據進行處理、輸入和查詢。為了能夠在客戶機上有效的實現安全登陸等功能，同時可以對數據進行有效的查詢和添加，并且具備著方便快捷的操作方法，便于管理，而且效率高。
四、總結
在對企業進行綜合管理信息系統設計時，要合理的利用現代先進的信息技術，確保綜合管理信息系統的可靠性和準確性。為了能夠有效的實現綜合管理信息系統，必須要嚴格按照設計方案，并根據企業的實際情況進行有效的實現，使綜合管理信息系統在企業管理中能夠充分發揮出作用。
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關鍵詞 物業管理；信息系統；設計應用
中圖分類號TP392 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）93-0230-02
物業管理行業在近幾年迅猛發展，小區物業管理信息系統隨之出現，它的出現不僅提高了管理水平還節約了成本，為了解決小區管理方面存在的問題，小區物業管理信息系統的的使用是必然的。
1小區物業管理方面的問題
1.1管理的混亂
城市小區住宅的管理的安全性是居民入住小區首先要考慮的問題。雖然小區門口有門衛但形同虛設，小偷仍可進入小區，有的小區的門衛其實是退休的工人，根本不能同小偷抗衡，有的小區也組織日夜巡邏但效果不明顯，居民家被撬，東西被盜的現象時有發生。
1.2服務質量較差
物業管理單位接收物權人、使用人的委托對小區的公用設施、衛生、安全、治安等進行維護和提供與居民生活相關的服務就是物業管理服務，它可以分為三項服務即，公共、專項和特約，有的小區對這三項服務做得非常到位，但有的物業公司連最基本的服務都達不到，導致了小區物業服務水平差 。
1.3收費不合理
在當今社會物業管理單位提供有償的物業服務是可以理解的，但是在收費時要遵循合理原則，并且要與使用人的能力相適應，有的物業管理公司處理讓住戶繳納應該的水電氣之外還要額外收取管理服務費，與住戶買房時所承諾的完全不一樣。
2 小區物業管理信息系統的內容
1）居住居民的檔案資料數據庫的建立和管理；
2）小區住戶的檔案資料管理；
3）對小區居民水電費、煤氣費、物業管理費的計算與收?。?/p>
4）建立小區集群、住戶集群、單位集群等共享企業資源；
5）小區住戶的家庭檔案管理，水電氣數據庫，報表、網絡傳輸等，是數據信息的重要提供源，為了保證住戶信息的安全，其他用戶或個人單位不能以任何理由訪問該數據庫。
3 小區物業管理信息系統設計
小區物業管理信息系統的建立應該以小區的實際情況出發，對小區進行全面的了解，實現小區管理的程序化、自動化，改變傳統的管理模式，減少人力物力的投入，提高管理的效率。
3.1數據庫的設計
管理信息系統大都是對數據庫的應用，在整個信息管理系統中起著非常重要的作用，其設計的好壞將影響著管理信息系統的使用效果，它有著統一的管理機構與操作規程，對數據庫能進行統一管理。要滿足用戶對各種數據的保存、更新和查詢要求，就要保證數據庫能對各種數據進行輸入和輸出。運用數據庫原理把住戶的信息以及其他信息錄入，這樣的方式不容易發生信息混論的情況。
3.2系統功能設計
小區物業管理信息系統功能設計主要包括以下幾個模塊，對住戶戶籍的管理，對新住戶信息的輸入以及老住戶信息的修改都是這一模塊的功能。收繳費的管理，主要是對住戶水電氣的收取和記錄，住戶可以對自己繳費情況進行查詢，保證收費的公開、公平。
3.3系統代碼設計
設計出有效地代碼對系統開發者能順利開展工作十分有利，這是一個科學管理的方法，用代碼來代表住戶的信息，這樣管理起來就會容易很多。
4 小區物業管理信息系統設計的原則
4.1提高對小區物業管理信息系統的認識
人們對傳統的小區物業管理模式根深蒂固，一時很難接受信息化的管理模式，主要是住戶對物業管理信息系統的認識還不夠，在管理模式和管理思想上都有一定的抵觸情緒，這就要求管理者提高住戶對物業管理信息系統的認識和對小區實施信息管理系統的重要性和必要性的認識，這樣才能讓住戶接受信息管理系統。
4.2公司領導的重視
企業領導者對信息管理系統的重視是整個信息管理系統得以順利實施的重要保證，領導者決定了信息管理系統的內容和形式，因為領導決定了企業的發展方向，領導對信息管理系統的認識越全面越透徹，物業管理信息系統的開發利用也就越好。
4，3提高信息管理系統的技術含量
有些企業技術力量薄弱，開發的信息系統根本無法運行，技術的更新是系統功能不斷完善的保證，軟件開發企業要做好售后服務和對使用人員進行技術培訓，保證軟件能正常使用和操作人員會使用，充分發揮信息系統的功能。不斷提高系統開發的技術含量，使信息系統能更好的為物業管理者服務。
5結論
小區物業管理信息系統能夠對物業的信息進行收集、傳遞維護和使用，在高速變化的信息時代，管理的自動化已成為一種趨勢，小區物業管理也正在朝著自動化的方向發展，這樣不僅可以提高效率還能保證質量，但在物業管理信息化方面我國還處于一個初級階段，所以要不斷完善技術，在探索中發現問題解決問題。
參考文獻
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[2]石義霞.我們住宅小區物業管理問題之分析.中國房地產金融，2009（4）.
地鐵物業總量的急劇增長極大地豐富了地鐵物業管理的業務內容，地鐵物業的類型除一般的站臺外，還將包括地鐵的上蓋物業、地鐵各個基地的物業、地鐵商鋪以及地鐵系統的其他物業等。這些不同類型的物業其管理內容千差萬別，可能包括房屋建筑主體的管理，房屋設備、設施的管理，環境衛生的管理，綠化管理，保安管理，消防管理，車輛道路管理等眾多的內容，其要求各不相同，呈現出多樣性和復雜性。這要求我們用系統性的觀點來分析、用信息化的科學方法來管理。通過對物的管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境，使物業發揮最大的經濟效益和使用價值，打造“地鐵物業優質服務品牌”。信息系統化的管理有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平。用系統科學的觀點和方法將多種專業化的物業管理進行綜合管理，能使管理水平和服務質量得到優勢互補；有利于解決分列式或專業化管理經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益；隨著地鐵建設的大發展，地鐵物業管理將集房屋管修、設備設施管理、綠化管理、環境衛生管理、治安保衛消防管理及公共服務、專項服務、特約服務于一身，它要求從事物業管理的人員，不僅要有較高的文化素質、思想素質和敬業精神，而且要有專業技能，信息系統性的管理有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局。系統管理還能通過企業優勢的組合，集中資金、人才、技術力量等優勢，在搞好物業管理服務的同時，還可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司。通過多種經營，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，盡而實現企業發展的良性循環；系統性管理還能增強企業的實力，有利于參與市場的競爭，在競爭中求生存、求發展。信息系統化管理是站在戰略高度的思考，是對物業公司未來發展的全面規劃。
2地鐵物業信息系統化的管理方法
2.1地鐵物業管理設施和設備的信息系統化
隨著安全防范技術、互聯網技術、通訊技術等高新技術的出現，地鐵物業管理也都一一引入了諸多高科技的設施設備，如電子識別系統、自動供暖系統、自動供水系統、寬帶網絡系統、太陽能利用、建筑節能技術等。地鐵上蓋物業都安裝了先進的安全防范設備，設備的維護保養全部通過電腦控制，設定好設備中長期保養的周期，并結合設備自身運轉的狀態做出在最佳時機進行維護保養的提示。
2.2地鐵物業管理企業的信息系統化
寬帶網絡技術的迅速普及推廣，為物業管理企業服務手段的革新提供了新的平臺。信息化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼，并將成為物業管理企業的基本管理服務手段。如目前大部份的寫字樓都擁有有了5A配套，甲級寫字樓更是把5A配套作為其標準的配備。所謂寫字樓的智能化5A是指BA樓宇自動控制系統、CA通訊自動化系統、OA辦公自動化系統、SA安防自動化系統、FA消防自動化系統。
2.3地鐵物業管理行業信息技術化
地鐵物業管理行業目前仍屬于一個勞動密集型行業，但隨著信息化的不斷覆蓋，技術環境改善，一大批有能力的物業服務企業將從勞動密集型向技術密集型、知識型和咨詢顧問型轉變，由物業管理操作型向物業管理服務集成提供商轉變。物業管理信息化程度的提高，將會使物業管理企業在管理效率上得到體現，在管理成本上依靠技術手段節省人力成本，提高整個行業的技術含量，使整個行業朝著更有利的方向發展。
3結束語
關鍵詞 數據庫技術；物業管理；信息
在物業管理中涉及到的數據較多。如為了更好地服務于業主及使用人，需了解業主及使用人的基本信息；為了保障建筑物及設施設備能夠正常發揮其功能，需了解建筑物及設施設備的施工安裝信息等。這些數據較復雜，除一般的結構化數據外，還有大量非結構化的數據，如圖形、模型等，這給數據的有效管理帶來了麻煩。在物業管理信息系統中引入數據庫技術，解決了這一難題，使得數據的應用與存儲獨立，保證了數據存取的一致性。
一、數據庫技術的歷史和發展
數據管理是數據庫的核心任務，內容包括對數據的分類、組織、編碼、儲存、檢索和維護。從數據管理的角度看，數據管理到目前共經歷了人工管理階段、文件系統階段和數據庫系統階段。
1.人工管理階段
人工管理階段是指計算機誕生的初期（即二十世紀50年代后期之前）。這個時期的計算機主要用于科學計算，從硬件看，沒有磁盤等直接存取的存儲設備；從軟件看，沒有操作系統和管理數據的軟件。數據處理方式是批處理。
2.文件系統階段
文件系統階段是指計算機不僅用于科學計算，而且還大量用于管理數據的階段（從50年代后期到60年代中期）。在硬件方面，外存儲器有了磁盤、磁鼓等直接存取的存儲設備，在軟件方面，操作系統中已經有了專門管理數據的軟件，稱為文件系統，在處理方式上，不僅有了文件批處理，而且能夠聯機實時處理。
3.數據庫系統階段
數據庫系統階段是60年代后期開始的。在這一階段中，數據庫中的數據不再是面向某個應用或某個程序，而是面向整個企業（組織）或整個應用的。數據庫系統解決了人工管理和文件系統的弊端，它把數據的定義和描述從應用程序中分離出去，程序對數據的存取全部由數據庫管理系統（DBMS）統一管理。從而保證了數據和程序的邏輯獨立性，這樣，數據就可以供各種用戶共享且具有最小的冗余度，若建立了一個良好的數據庫管理系統軟件，就可以為多種程序并發使用數據庫提供了及時有效的處理，并保證數據的安全性和完整性。
二、物業管理信息系統總體設計
物業管理信息系統軟件開發環境用Windows XP作為操作系統，以保證軟件研究和開發后有好的交互性；用Access 2003作為后數據庫操作語言，可用于各種平臺的關系數據庫系統，它具有功能強、使用簡單、管理方便、運行速度快等優點，很適合于物業管理中的數據庫系統；前端開發工具選用Delphi語言，實現有關界面和代碼設計，作為當前最流行的基于Windows功能環境、面向對象的可視化應用軟件開發工具，在數據庫方面的優勢尤為突出，Delphi連接數據庫的數據引擎為主要有 BDE、ADO、dbExpress和InterBase。其中利用ADO技術可以訪問本地或遠程數據庫，并且它具有速度快、占用內存少、直接使用API函數、支持Web應用開發、支持RDS（Remote Data Service）等優點。
三、物業管理信息系統數據庫設計
1.數據庫需求分析
根據系統要求和程序功能，系統需要以下數據：（1）業主和住戶的信息。業主和住戶的信息包括業主和住戶的姓名、樓號、門棟、樓層、房號、面積、入住時間、聯系方式等。（2）物業的信息。物業的信息包括兩個方面：一是由建設單位或業主委員會在接管驗收時移交的物業資料，如竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；二是物業服務企業在物業維修保養過程中積累的資料，如維修計劃、維修保養記錄等。（3）物業管理方面的信息。物業管理方面的信息包括三個方面：一是管理基礎資料，如物業服務合同、業主公約、與專業分包公司簽訂的專業分包合同、物業管理年度工作計劃以及物業服務企業各項報告的批復等；二是管理標準、規章制度、管理服務實施細則等；三是有關員工的資料，如員工的基本情況、工作崗位變動及獎懲情況等；四是物業管理收費資料，如收費項目、欠費標準、交費情況、欠費記錄等。
2.數據模塊設計
利用Delphi中提供的數據模塊窗體，可以避免通過向每個窗體中添加數據訪問組件來訪問數據庫中的數據，在其他窗體需要訪問數據庫時，只需在其單元文件中引用數據模塊的單元文件就可以直接訪問到數據集中的數據了。
（1）給數據庫建立連接
首先在窗體上添加TADOConnection組件，TADOConnection用于與一個物理數據庫連接，它的CS屬性用來制定數據提供者或服務提供者打開數據源連接所需要的信息，是多個字符串的集合。
（2）選擇數據訪問組件
在窗體上添加數據訪問組件：TADOTable、TADOQuery等，用于訪問磁盤上的實際數據庫表或檢索操作由一個合法的SQL語句生成的數據集。
（3）選擇數據控制組件
利用TDataSourse控件來建立與數據訪問組件的連接，它用于顯示和編緝數據庫中的數據。
