時間：2022-07-16 17:47:45
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關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
1.1內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時，房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。房地產投資。進行房地產投資決策時，房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮，對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。
1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素：指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素，在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經濟與技術因素：房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展速度越快；在經濟發展的不同階段，房地產業的發展水平有所區別。此外，技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊，影響房地產周期波動。
1.3隨機因素，指地震、洪水等自然災害，戰爭、等社會突發因素，以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時也會持續很長時間。
2企業應對房地產市場周期波動的經營策略
2.1資本動作策略。首先，并購與重組產生的規模經濟效應有利于企業產生成本優勢。當房地產周期處于衰退或蕭條階段時，并購和重組產生的規模經濟效應使企業在房價下跌時降低生產成本，從而保持企業的收益基本穩定，降低房地產周期波動給企業帶來的風險。其次，并購與重組實現多元化經營，有利于企業穩定現金流。周期波動期間通過并購與重組實現多元化經營，可以減少企業對現有業務范圍的依賴，降低經營的風險成本，通過不同業務組合穩定企業的現金流，而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。再次，財務協同效應有利于化解房地產周期波動的風險。
財務協同效應主要來自較低成本的內部融資和外部融資。有大量內部現金流和少量投資機會的企業擁有超額現金流；有較低內部資金生產能力和大量投資機會的企業需要進行額外融資。這兩個企業的合并可能會得到較低的內部資金成本優勢，實現優勢互補，揚長避短。此外，當并購企業與目標企業的現金流量沒有明顯的高度相關時，風險分散化的目的就會達到。
2.2土地儲備策略。在一個房價上漲的大趨勢和競爭態勢很激烈的情況下，房地產公司應該如何進行土地儲備，有三點值得思考。第一，選地的時候要特別注重重點區域，重點區域存在重要的商機，所以區位仍然是選地儲地的原則。實際操作過程當中，除了主要的區域以外，還有非主要區域和一些不被人們重視、但是實際上在起著非常重要作用的一些區域，如政府將要搬遷地區等。
第二，制定短期、中期和長期的土地儲備計劃，堅持“適度提前”的基本原則。房地產公司競爭能力的大小，不僅取決于絕對量的大小，更取決于土地儲備結構的合理性。特別是在房地產市場處于低迷階段更應該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復高漲時的大量土地需求。第三，多渠道增加土地儲備，保持良好的儲備結構。應深入研究城市發展規劃和不同地段的開發價值，深入研究當地房地產市場的走勢和置業消費觀念的變化，積極參與招標、拍賣工作，對有潛質的土地，爭取中標。同時積極爭取通過股權收購、合作開發等方式獲取土地儲備的機會，以獲得低成本的土地和較好的支持條件。
2.3業務組合策略。業務組合指企業在確定一種業務為主的情況下，出于某種經營目的，在主營業務之外再經營一種或幾種輔助業務，通過多個輔助業務經營達到更大的經營利益，同時有效規避單一業務經營所帶來的風險。多元化的業務組合應成為房地產開發企業規避周期波動風險的必然趨勢與理性選擇。而這種多元化的業務組合策略，既可以通過產品組合經營達到，也可以通過資本運作實現。房地產企業在業務組合的設計過程中可以依據業務的經營價值進行考慮，靈活運用。設計業務組合過程中必須堅持以下幾條原則：一是堅持主營業務原則。輔助業務只能起輔助作用，無論在產品的開發、制造和經營等方面都要將工夫下在主營業務上，否則輕重不分，會導致整個經營失敗。只有在推出新業務替代主營業務時，可以突破這一原則，但為了穩定過渡也必須謹慎從事。
關鍵詞:宏觀調控房地產企業策略
目前房地產業過熱跡象逐漸顯露,為了房地產業的可持續發展,政府宏觀調控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸,正擊中了整個房地產業的要害,房地產企業必將在調控中不斷地進行自身調整。正確看待宏觀調控,便成為房地產企業應對宏觀調控的關鍵。
正確對待宏觀調控的市場背景
目前房地產市場基本呈持續健康發展態勢,但也出現了局部房價上漲過快、投資過熱等問題,已引發了新一輪的房地產過熱。主要表現在:
房地產投資增長過猛
近年來房價連年上漲,吸引大量資本的涌入,導致房地產業的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。1998～2003年每年投資增長的環比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產項目的開發投資增長高達41%。
房地產供求結構嚴重失衡
目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會的主要組成部分。在房地產開發建設過程中,各地應該多開發建設低價位的經濟適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現實情況是供給結構暫時性失衡,集中表現在高檔房、花園別墅過多,中低價住房、特別是動遷用房短缺,導致住房平均價格上漲過快。
房地產價格上漲過快
商品住房價格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標志。房價收入的比值越小,居民買房能力越強。上海2001-2003年商品房價格平均漲幅分別為1.8%、
8.2%、24.2%,呈一路上升態勢,三年漲幅累計達到34.2%,成為房價增長最快的省市,這一增長速度遠遠超過上海居民的收入增長幅度。
房地產貸款比重過高
房地產融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產領域。隨著房地產價格的上漲,金融風險會相應增加,甚至會引起巨大的金融危機。
房地產企業盲目圈地
自2001年以來,各路開發商對房地產業的發展充滿著預期希望,于是一股規模巨大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。
房地產投資客增多
近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風險,提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產市場,導致虛假的需求現象。由于開發投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計為26%,已遠遠超過國際公認的10%～15%的警戒線。
理性看待目前的宏觀調控
理性看待調控的力度
回顧這些年房地產業發展的歷程,我國房地產業經歷了兩次房地產過熱的調控,其中,1993年大規模的對局部地區“過熱”的宏觀調控。90年代房地產增長是在一個房地產投資與消費的低潮期起步的,過高的投資沒有消費市場的支撐,而現在的房地產投資增長是在連續多年的高速增長水平上,有較高的住房需求的基礎;90年代房地產投資增長是以國有資產,特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費,而現在的房地產市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市場。所以,當前宏觀調控的市場背景與以前的調控有著根本的不同,不會采用一刀切的行政干預辦法,企業不必對市場發展喪失信心。
我國政府宏觀調控能力不斷增強,調控手段日趨成熟,經濟運行趨于平穩。宏觀調控的手段堅持市場化的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調控。從已經出臺的政策看,絕大部分的政策還是采用經濟的手段、市場的手段,不會對中國的經濟和中國的房地產造成致命的傷害,只會使它健康發展。
理性看待調控政策的效應
2003年至今調控政策不斷出臺。2003年2月央行《貨幣政策執行報告》,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》,6月121號文件和8月18號文件,9月實行第一部《物業管理條例》。2004年4月25日實行差別準備金率,并上調存款準備金率0.5個百分點,4月底,國務院下發通知,將房地產業開發固定資產投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。同時地方政府從加大土地市場調控、優化住房供應結構、完善市場交易法規、建立預警預報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調控房地產市場。
土地政策的效應分析國土資源部的11號令、國務院的45號文,是清理整頓土地市場的一個武器。經營型土地的招標、拍賣和掛牌方式供應使得土地的實際供應者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動介入市場,控制總量與供給結構,能夠避免開發商盲目儲備土地,造成土地資源的浪費,從而提升對土地的調控能力。土地市場的供求關系更加穩定,波動會更小。同時,開發商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了,獲得土地的環節也減少了,有利于土地獲得的價格的穩定或者穩中有升。土地供應的市場化程度會有比較大的提高,各路開發商能夠以公平競爭方式獲得土地,偶然性的暴利機會減少,有利于促進整個行業平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。
金融政策的效應分析從2003年121號文件到國務院出臺提高資本金政策的一系列金融調控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規模等信貸政策,使房地產信用規模保持合理水平和內部結構。其次有利于規范銀行對房地產的信貸業務,對防范金融風險有積極的影響;同時大幅度提高開發商自有資金比率,有利于降低房地產市場的供給風險。再次,央行房貸政策要求嚴格控制土地儲備貸款的發放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時,又是在理順金融業與房地產業的關系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過量涌入,避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目,避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現。這些都更加有利于整個市場的調整,使市場更加規范,更加穩定。
調控政策對房地產企業的影響政府土地、金融調控措施必將對房地產業的發展產生深遠的影響,這些影響主要有:調控政策規范市場,有助于為房地產企業創造一個公平的市場競爭環境。調控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發企業瀕臨困境,將迫使一些開發企業轉變開發方向和開發計劃。同時,調控勢必有可能把更多的投機性開發商逐出市場,企業將回歸理性和本分。調控措施將有助于促進企業的優勝劣汰,在此過程中實力較弱、企圖投機的開發商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經過優勝劣汰后生存下來的,必將是優質企業,其抗風險能力也將大為提高。調控措施在限制高檔住房和商業用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上的提高預售門檻,也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變為對價格下降產生預期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動力,必將影響房地產企業市場發展的信心。
房地產企業應對宏觀調控政策的策略
正確看待房地產業的發展前景
正確看待房地產市場需求目前房地產市場的發展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的發展來看,黨的十六大提出的全面建設小康社會的奮斗目標要求,2020年國內生產總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經濟的快速增長必然帶來對房地產的大量需求。房地產需求將保持穩定、旺盛的狀態,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如,根據上海的需求分析,每年商品住宅的需求達到2000萬平方米。按此要求,房地產業在這20年里必須持續地以高于國民經濟的發展速度向前發展。
正確看待房地產企業利潤房地產市場處于均衡狀態時,房地產資金利潤率水平,一般應當為社會平均利潤率。雖然房地產企業資金投入量大、周期長、環節多、風險也較高,在正常操作情況下,房地產利潤率稍高一些,也應視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供應的市場化程度的提高和房地產市場公平競爭環境的形成,房地產開發獲得暴利的時代總體上已過去,平均利潤的時代已經到來。
房地產企業應對調控政策的策略
投資決策理性化投資規模理性化,不可盲目做大。根據企業自身的資金實力,認真進行市場調研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規模。投資結構理性化。認真接受政府指導,吃準市場趨向,適應中低收入者需求,多開發中低價位住房。投資領域理性化,積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發、土地拓展、土地整理,在地產業上是一個非常值得探索的領域。投資區域多樣化,不要盲目集中城區。城市化進程中小城鎮建設,對于房地產企業是一個可開拓的新市場。
經營管理科學化管理出效率,要求開發商練好內功,做好自己的產品。練內功主要著重大力提高管理人員素質,努力提高資金經營效率,合理安排建設周期。
注重品牌戰略在市場經濟條件下,企業的市場行為往往成為決定企業命運的關鍵因素。企業應當承擔一定的社會責任,對消費者負責,遵紀守法,照章納稅,以規范的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場。房地產業已進入品牌競爭的時代。在品牌創業階段,競爭的重心以從單個樓盤間的較量,變成企業間實力的比拼。品牌是一種無形資產,更是一個整體概念,除有形產品外,還包括附加產品,即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優勢并且經驗豐富的房地產企業,才會贏得更大的發展機遇。
多元化融資渠道銀根收緊和房地產企業的資金門檻提高,無疑對中小型房地產企業的打擊和影響最大。房地產開發企業可以轉向尋求其它融資途徑,運用兼并重組、聯合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現有資產,做大做強房地產開發企業,為新一輪的發展打下堅實的基礎。
不斷創新產品與服務單位和家庭由于經濟實力的不同而對房地產包括住宅具有不同層次的需求,同時隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費需求也在發生變化。因此適應不同層次人的要求,適應不同層次人水平提高了以后對住房的需求,就要求房地產企業不斷推出的新產品、新形態、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點,就可以推動房地產開發向一個新層次、新的高度發展。
參考資料:
1.張建華.理性看待我國房地產業的發展.上海房地,2003(1)
2.張永岳,陳伯庚.略論當前房地產市場形勢.上海房地,2003(8)
3.張元端.促進房地產開發持續健康發展.中國房地產,2003(9)
4.王克忠.房地產周期和房地產業健康發展.上海房地,2003(12)
關鍵詞：房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是財務管理需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內控體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內控理論，內控是一個組織設計并實施的一系列程序，以便為達到該組織的目標提供合理保障，也是對風險進行有效識別、評估、控制、監測和改進的動態過程和機制。隨著國家對房地產業調控力度的加大，房地產企業的規范運作、利潤回歸、內部管理也將越來越受到高度重視。因此，建立健全資金的內控體系，對城市經濟乃至整個國民經濟的健康發展，對于房地產行業深化改革、改善管理、提高效益和加強廉政建設等方面的責任更加重大，有著更加重要的現實意義。
2房地產企業財務內控體系現狀及分析
(1)房地產企業財務內控體系不健全。目前，多數企業的內控制度不夠全面，在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。內控體系的不完整，除了沒有基于企業發展戰略予以制定之外，就是沒有按照地產行業發展規律和管理要求，系統地構建內控體系。使內控僅僅停留在分散的制度文字編寫環節上，沒有行之有效的配套操作流程和實現工具，缺乏可操作性和實用性。
(2)房地產行業的內控環境有待優化。內控缺乏一系列操作性較強的規范性文件，要么根本沒有，要么就是制定的細則沒有可操作性，也沒有一個制定具體規范的計劃；內控行為主體素質不能完全滿足需要；多頭管理、各自為政的現象比較顯著，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
(3)外部環境復雜。房地產企業本身的特殊性導致內控的外部環境復雜，開發投人大，風險高，控制的難度也極大；房地產企業會計核算的特殊性導致內控的復雜性，在會計核算上不需要也不可能計算各步驟開發產品的成本。
3房地產企業財務內控體系構建的原則
房地產企業建立健全財務內制體系既要以《會計法》、《公司法》、《會計基礎工作規范》等法律法規作為依據，又要結合企業的具體情況，便于企業有效增強內部管理。防范經營風險，保護單位財產，保護國家、集體和職工三者利益。增強企業效益。具體來講，企業財務內控體系的建立要符合以下原則：
(1)合法性原則。就是指企業必須以國家的法律法規為準繩，在國家的規章制度范圍內，制定本企業切實可行的財務內控。
(2)整體性原則。就是指企業的財務內控必須充分涉及到企業財務會計工作的各個方面的控制，它既要符合企業的長期規劃，又要注重企業的短期目標，還要與企業的其他內控相互協調。
(3)針對性原則。是指內控的建立要根據企業的實際情況，針對企業財務會計工作中的薄弱環節，針對企業容易出現錯誤的細節，制定企業切實有效的內控，將各個環節和細節加以有效控制。
(4)一貫性原則。就是指企業的財務內控必須具有連續性和一致性，不能朝令夕致，隨時變動，否則就無法貫徹執行。
(5)適應性原則。指企業財務內控應根據企業變化了的情況及財務會計專業的發展及社會發展狀況及時補充企業的財務內控。適應性可分為兩個方面，一方面是對外部的適應性，另一方面是對企業內部的適應。
(6)經濟性原則。是指企業的財務內控的建立要考慮成本效益原則，就是說在運用過程中，從經濟角度看必須是合理的。
(7)適用性原則。是指企業財務內控應便于各部門、各職工實際運用，也就是說企業財務控制度的操作性要強，要切實可行。
(8)發展性原則。制定企業財務內控要充分考慮宏觀政策和企業的發展，密切洞察競爭者的動向。制定出具有發展性或未來著眼點的規章制度。
【關鍵詞】房地產企業；融資；策略
一、房地產企業融資所面臨的主要問題
（一）房地產企業融資以商業銀行貸款為主
我國房地產業融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達32%；次年漲至34.5%，2010年高達37.6%。這些自籌資金大多是房地產企業變通來的銀行貸款。大致上，房地產企業源自銀行資金過六成。房地產企業風險分擔機制的融資方式尚未形成，銀行承擔了其中大多風險。
（二）我國房地產融資市場受限于不完善的資本市場發展
目前，我國資本市場發展尚在起步，開發商普遍憑銀行資金實現地產整合，并未確實憑其資本實力和手段進行地產開發。單一的金融產品和閉塞的融資渠道使房地產業融資市場發展受阻。一直以來，我國銀行業普遍和資本市場相互獨立存在，導致銀行業務單一、資產結構失調、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風險，深入、持續地合作與房地產業很難實現。充分意識到商業銀行受限于傳統業務后，房地產企業謀求資本市場發展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規等因素，我國房地產企業融資、債權融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產企業僅百家，不足總數的0.5%；已上市的，因大業績波動可再融資的少。房地產企業全部融資中，債權融資比重逐年降低，且占比?。煌赓Y利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產金融，發達國家市場經濟成熟，房地產金融市場發達，銀行貸款、企業上市、債券發行、房地產信托等都可實現其金融融資，且風險低。
二、房地產企業融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國金融市場也得到了很好地發展，但缺位監管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發展仍有待于完善，目前，金融市場發展只能靠政府硬性門檻和條款規定來規范。并且，房地產業企業自身規模、自有資金及高資產負債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導致現有金融市場融資渠道閉塞。房地產業不能有效使用大多金融產品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產品和融資渠道創新
我國一直都受限于現有房地產融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產企業的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產業自身需求，因此，迫切需要創新金融產品。但是，我國金融市場創新匱乏一直持續，房地產融資因無與其相適合的融資渠道和產品支撐而難于進行。鑒于此，根本地解決房地產企業融資難問題，迫切地需要改革、創新房地產企業融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關法律法規
我國房地產企業融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規。一方面，過多地受限于現行法律法規，而不能拓展房地產企業一級市場。比如，嚴格限制的股票債券發行導致房地產企業無法實現憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領域的法律真空。例如，現階段，依舊未對產業基金專門法律法規進行限制和規范，從而導致房地產信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產企業綜合素質
近年來，持續升溫的房地產業發展前景，激增了我國房地產商數量。而今，我國房地產企業累計逾七萬戶。然而，我國房地產企業的一般特點是小規模、較低的開發能力和高風險。很多房地產企業運作隨意性大，欠缺規范化操作，較大地差別與國際先進水平，行業綜合素質不高，從而企業融資不易。
三、房地產企業融資對策
（一）積極促進發展房地產業信托
就物業投資持有而論，房地產信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現很多機構投資者，使房地產投資更具長期化，從而可使當前我國房地產市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩定更有利。與此同時，REITS基于機構投資者角度，更可突出其專業性，更理性地要求其回報率；作為房地產投資市場主體，REITS對非理性及違規投資的降低更有利?；诖耍e極促進發展房地產信托勢在必行。
（二）加快發展房地產企業債券
房地產企業債券的發行有利于房地產企業融資結構的改善。房地產項目開發周期長，融資結構失調，普遍長貸缺乏而短貸多。企業債以中長期為主時，為房地產企業的資金源相對穩定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產企業融資結構的改善。與此同時，房地產企業資金較大的需求和較高的資產負債率，使間接融資的負債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業債券取代有利于財務成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規模
房地產企業上市的融資規模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經營成本縮減。上市后的資本運作，可提升企業服務，經增發、配股等轉嫁銀行風險，有利于降低信貸風險。當前，國家加大了房地產企業上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產企業融資，不斷拓展股市規模不失為有效的方法之一。
（四）創新房地產企業融資方式
就我國房地產業融資難問題來說，改革和創新房地產企業融資方式，發展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產企業融資現狀，為保證房地產企業的健康發展，筆者以為可充分借鑒國外成功經驗，創新新型融資方式，如租賃權融資、權益性融資等。
四、結語
市場經濟條件下，房地產融資關系著企業的生存發展。房地產企業一方面充分利用現有融資途徑，一方面應提升資本利用率，并借鑒國外經驗，積極開展金融創新，以逐步解決融資問題。
參考文獻：
[1]王建華.房地產企業融資策略探析[J].金融經濟(理論版),2009.
[2]封晴.宏觀調控政第下房地產企業融資現狀分析[J].商場現代化,2008.
摘 要 隨著我國房地產市場的快速發展，房地產企業也迎來了新的發展契機。但是從目前的房地產企業的經營狀況來看，稅務負擔成為房地產企業的主要負擔之一，并且從目前國家制定的稅收政策來看，房地產企業的稅務負擔是所有行業中比較高的。本文主要對房地產企業的經營狀況進行了一定程度的分析，并列舉了房地產企業所需交納的稅種，討論了土地增值稅、企業所得稅、營業稅，探討了房地產企業如何進行稅務策劃。
關鍵詞 房地產企業 稅務策劃 增值稅
從當前的房地產企業經營狀況來看，稅務負擔已經成為了企業的主要支出之一，與企業的切身利益聯系的最為緊密。對于房地產企業而言，如何優化稅務結構，合理控制稅務成本，已經成為了企業經營的首要問題。從國內的大環境來看，國家對于房地產市場的政策趨于嚴厲，房地產企業的暴利時代也將終結，在這種狀態之下，房地產企業要想在競爭中處于優勢地位，就要做好稅務策劃工作，要通過稅務策劃將企業的稅務負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業的稅務支出，促進房地產企業的健康發展。
一、目前房地產企業經營狀況和稅務負擔情況
房地產企業的經營狀況主要是營銷自己的產品—商品房，這與其他的營銷企業的目的一致，但是又有著許多不同，房地產企業的經營狀況呈現著以下特點：
1．商品房的建設過程是一個復雜的計劃性較強的過程
房地產企業的經營主要是建設并銷售商品房，而整個建設及銷售過程包括征地、拆遷、設計、建設、銷售等諸多環節，所有這些過程都需要周密的計劃。
2．房地產企業的開發周期長，投資額度大
由于房地產企業的整個商品房開發過程環節多，每個環節需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產企業的整體開發周期較長。另外，房地產企業的開發過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設計費及材料費，所以投資額度大。
3．房地產經營的商品房的經營風險較其他產品要大一些
房地產經營的商品房與其他產品不同，其他產品的生產周期短，資金回籠快。而商品房建設周期長，屬于大宗消費項目，建設之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產企業的經營風險較其他產品要大。
當前房地產企業在經營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務項目。從總體稅務負擔來講，房地產企業的稅務負擔偏高，征收比例為：營業稅交納比例為銷售收入的5%，企業所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產企業要想降低稅務負擔，就要做好稅務策劃工作。
二、我國房地產企業需要交納的稅種分析
房地產企業需要交納的稅種可以按照商品房的開發過程來劃分，主要分為以下幾種：
1．房地產開發準備階段涉及的稅種
房地產企業在準備階段主要需要交納兩種稅務項目，一是耕地使用稅，這主要是發生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。
2．房地產建設階段涉及的稅種
房地產建設階段涉及的稅種主要有建筑營業稅、合同印花稅以及城鎮土地使用稅。這幾種稅務的交納比例為建筑營業稅按照營業額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮土地使用稅根據地方標準確定。
3．房地產銷售階段涉及的稅種
房地產在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、房產稅。
（1）營業稅是針對房地產項目銷售行為征收的，征收比例是營業額的5%，是房地產企業在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據國家的產權轉移規定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數量計算的。（4）企業所得稅主要是指房地產企業在經營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務。目前企業所得稅的執行標準是25%。（5）房產稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產生收入征收的稅種。
三、房地產企業稅收策劃的具體辦法和措施
房地產企業的稅收策劃是一種降低企業稅務負擔的有效手段，因此，為了降低企業稅務負擔，目前多數的房地產企業都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：
1．房地產企業的土地增值稅的稅收策劃
在房地產企業的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據企業實際的借款規模，計算產生的利息水平，然后選擇適合企業的利息扣除的辦法，便于企業減少稅務支出。（2）研究國家的相關政策，特別是國家關于土地增值稅的起征點的優惠政策，研究透了之后，按照相關優惠政策執行，減低企業稅務負擔。（3）合理利用分拆、轉讓等經營行為，降低由于整體經營而帶來的高額的增值稅負擔。
2．房地產企業的企業所得稅的稅收策劃
做好房地產企業的企業所得稅的稅收策劃，主要應該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務法律的規定，做好稅前的企業經營所得的扣除。
3．房地產企業的營業稅的稅收策劃
房地產企業的營業稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業業務的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務負擔。
參考文獻：
[1]劉明紅,陳守國.當前房地產稅收規劃.清華大學學報.2010.3.
