時間：2022-11-18 10:34:34
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中圖分類號:F29
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)21-0191-02
1 引言
在市場經濟中,房地產有三個基本功能:一是為消費者提供居住和工作場所;二是為個人和企業提供投資或投機機會;三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產。然而,在傳統經濟理論中,房地產一直被認為是一種最重要的實物資產,屬于實體經濟的研究范疇,房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是,現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的,我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發,運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
2 房地產業與國民經濟
房地產業作為第三產業,在國民經濟和社會發展中占相當重要的地位。它是國民經濟發展的一個基本生產要素,為國民經濟發展提供重要的物質條件,改善人們的居住和生活條件,改善投資環境。房地產業對國民經濟增長的貢獻度較其他行業更大,更具有推動經濟增長的能量。在發達國家和地區,房地產業的發展所提供的社會財富,在國民生產總值中所占的比重,都已經超過10%,甚至高達20%以上,它已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業所具有的價值大、需要剛性、附加值高,并能隨城市化、現代化的發展升值的趨勢特點。使房地產業有極強的投資吸引力。而房地產業作為高附加值產業,利用土地開發,房屋建設,既能為國家提供大量的積累,又能加快城市建設的步伐,推動城市經濟的發展。
由于房地產業在現在市場經濟的條件下,起著其他產業不可替代的作用,所以,當今世界上許多經濟發達的國家和地區,房地產業已經成為經濟繁榮的基本支撐點,是國民經濟發展的基本要素。因此,研究房地產業的變化和發展,尋求房地產業可持續發展的規律性,這對加快我國的工業化、城市化、信息化和現代化,改善消費結構。提高人們生活質量,優化房地產資源配置,促進房地產業和國民經濟的可持續發展都具有現實和長遠的意義。
3 從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
(1)房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎――資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。
(2)對房地產自身的穩定性的研究。首先,從虛擬經濟的運行特征――強波動性入手,然后,對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。
(3)從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系――房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。
(4)從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系,這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定(波動)之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。
(5)指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預,以促進經濟穩定。
(6)案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
4 從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下,研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言,從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點:第一,強調房地產的投資和投機功能,從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產,考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響;第二,強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。
5 宏觀調控政策對房地產市場的影響
(1)房地產投資增幅持續減緩,已基本回落到前三年水平;
(2)房地產開發用地供應過快的增長勢頭得到遏制,土地購置面積增幅明顯回落;
(3)房地產信貸投放得到有效控制,開發貸款增速持續下降;
(4)城鎮房屋拆遷規模明顯縮減,有效抑制了住房的剛性需求;
(5)商品房供求增幅持續回落,銷售面積繼續高于竣工面積;
(6)商品房控制面積進一步減少,但西部地區有所增加;
(7)商品房價格同比增長較快,但環比增長趨緩。從上述情況表明,中央宏觀調控政策的實施取得了較為明顯的成效,房地產市場的發展進一步上升,但總體發展水平是平穩的。這些政策的成效對于房地產開發商來說,并不是件利好的事情。首先是對于本文論述的中心問題房地產融資上對房地產開發企業產生了重大的影響,很多開發企業由于政府宏觀調控政策陷入困境,無地無錢、有地無錢、有地受限等種種情況的存在,加速了房地產企業的洗牌,因此,對于現有的房地產開發企業而言,擴大資金的來源渠道,提高自身企業的生存能力成為一個至關重要的問題,迫使房地產開發企業想方設法擴大融資渠道。
6 房地產能拉動經濟增長的原由
(1)房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料,與之配合發展。我國建筑成本中70%是材料消耗,由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合,從而“波及”、拉動其發展。
(2)房地產業發展結果的房地產品,為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。開發營建出了房屋,能為商業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋,有了房屋為其發展提供了前提,促進其發展。
(3)房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費,波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、發展等人們生活的方方面面。因而,發展房地產業,提高居民住房消費水平,從住房綜合消費方面講,為人們生活其他方面的提高創造了條件,促進生活消費水平全面提高?？傊?住房水平提高和居住環境改善,可促進生活消費的多方面,拉動多方面產品銷售和勞務交換。
7 我國啟動房地產市場不力的諸多問題
7.1 生產與消費不協調,消費率低
發展房地產業拉動經濟是有條件的,就是房地產品的實現。投資開發房地產最大的問題也是房屋實現。投資開發房地產既起需求效應拉動經濟增長,但又有供給效應,并且這是投資本質上的效應。若投資開發房地產不能產生需求效應,不能實現,對國民經濟的長遠發展只起飲鴆止渴作用,并加劇國民經濟中房地產品積壓。若投資開發房地產品有需求效應,能順暢出售,對國民經濟的拉動的乘數便大,房地市場供需運行保持良性狀態。
7.2 住房融資體制的轉換不對稱
改革前我國實行低工資制,職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。國家公共融資建房,住房國家所有,職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制,以適應市場經濟體制要求。
7.3 “二律背反”和人們心理預期失衡
當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產,關鍵在于居民心理預期信心十足,消除購房的心理障礙,對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心,應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系:一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系;二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少,用于近期消費多就用于遠期消費少。
7.4 收入分配差距擴大,邊際消費傾向下降
在我國一個人均GDP處于低水平的國家,當前最終消費水平58.8%,居民消費水平47.5%的明顯偏低情況下,近幾年來收入分配差距又不斷擴大。
8 啟動我國房地產業的構想
[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險?？梢姡康禺a在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.
[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.
[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).
[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.
[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.
[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).
關鍵詞：房地產；經濟；現狀；
我國房地產價格指數在2008年出現短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發展歷程中．房地產業快速崛起并成為我經濟產業體系的重要組成部。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產業的帶動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看。收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象?？梢婋m然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。
一、房地產經濟管理的現狀
國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度，在基本業務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解，這就使得企業經濟管理相對薄弱，經濟業務的隨意性變大，同時缺乏有效的監督機制，導致企業在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內部監督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監事會的監控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現象普遍，管理松弛，造成了一系列經濟犯罪。最后，企業經營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。
二、房地產經濟管理存在的問題
近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認識．導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清．短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動．不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置．忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規劃，事后調控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現。
1相關法律法規體系的不健全
從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發展的初始階段。房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系．但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理．很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立．但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴．陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2機制不完善．管理流于形式
我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位．導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易．導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政．協調不足，各自決策，決策相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
三、房地產經濟管理建議
1完善相關法律法規體系
法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前。實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規．建立起具有中國特色的完整房地產法律體系．實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性．使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
房地產經濟論文范文一：低碳經濟對我國房地產經濟的影響
我國是世界上最大的碳排放國之一，越來越嚴重能源危機使我國開始加快對于低碳經濟的發展。而房地產行業一直是高污染行業，所有，為了適應現在社會的發展需求，促進低碳經濟的發現愈發的重要。為了促進經濟發展，消除資產泡沫，增加就業幾率，低碳房地產經濟的發展，對于促進綠色生產具有十分重要的意義。低碳經濟在房地產方面的展開，離不開國家支持和房地產行業內部對其的關注，當然社會整體對于低碳消費觀念的認可，也是實現低碳經濟的必要因素。
一、我國房地產行業走低碳發展道路的重要性
對于房地產行業來說，提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發展道路的主要目標，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無污染，無毒。而在生產建材企業也需要符合建筑行業的地毯發展需求，才能讓他們的產品對社會接納。所以說，房地產行業的低碳發展，最為關鍵的是可以推動該行業的綠色生產，綠色消費，促進下游實施。而低碳房地產行業的發展，以降低資源的減少浪費，以得到更高質量的生活，節能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。
二、低碳經濟對我國房地產經濟產生的影響
1.低碳經濟對房地產經濟的不利影響。
1.1致使房地產的開發成本增加。低碳經濟的核心內容需要利用新能源、新材料和新技術，在我國房地產行業發展低碳經濟，需要花更多的錢去開發新技術、新設施，同時更昂貴、更高效地利用能源來代替傳統的高污染、高能耗的能源，實際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經濟將增加房地產行業發展的成本。
1.2低碳經濟會在短期內制約我國房地產經濟的發展。目前，我國的房地產建設模式所采用的共同特點是高耗能，短期內很難改變這一特點。例如，在能源和技術上，很難在短時間內實現適當的變化。房地產行業的發展并沒有脫離能源的支持，而能源價格低廉，使用方便，使我國房地產行業得到了快速發展。在發展低碳經濟的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產行業的發展在短期內會受到一定程度的影響和制約。
2.低碳經濟對房地產經濟的有利影響。
2.1調整了房地產行業內部結構。目前，中國的房價一直居高不下，一個更重要的因素是投機，有些人不明白房地產市場開發商只是盲目炒高房價，房地產和房地產市場的情況，使消費者太過重視的位置和價格的房子，并忽略了內部質量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發展，可以從根本上改善的情況，因此，從長遠來看，低碳經濟，有利于中國的房地產行業內部結構調整。
2.2能夠促進房地產行業長期的健康發展。目前，在我國房地產行業發展過程中，房地產經濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面可能是泡沫，房價的不斷提高，勢必會給我國的房地產行業帶來危機。房地產行業的低碳經濟發展，會使房地產開發商用比較長遠的眼光來看待房地產業發展，更加注重對建筑品質以及質量的提升，而不是只顧經濟利益。因此，低碳經濟的發展有利于我國房地產行業的長期健康發展。
2.3能有效實現房地產的節能減排和建筑的智能化。目前我國房地產行業在建筑材料和建筑設備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經濟的要求，房地產行業是致力于建設低碳，智能，時間長，建筑節能減排和智能化是中國建筑行業的重點。和低碳經濟將導致房地產行業積極引進和應用低碳新材料，新設備和新技術，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實現低能耗和智能發展的未來架構。
三、在房地產經濟中發展低碳經濟的有效措施
1.政府應加大政策支持力度。
低碳經濟的發展不僅有利于環境的可持續發展，也有利于我國經濟的長遠發展，政府應加強對環境的關注。政府應加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標;應跳出單體建設思維，站在區域和城市發展的角度對建設計劃的設計，應制定相應的獎勵政策，對低碳技術的商人提供一定的獎勵，并對缺乏節能減排和對商家給予嚴厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發展低碳經濟的企業減免一定的稅收費用等等。不僅有利于調整產業結構，也有利于我國低碳經濟的發展。
2.提高房地產公司的重視。
房地產公司，不能一味的追求經濟利益，除了賺錢，他們更應該關注全球的生態平衡，關注社會的未來發展，他們理應更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關于房地產的開發，除了使用新的低碳環保材料，例如鋁合金材料，生態納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環境建設技術，提高對于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術屬于低碳環保技術。在這方面西方國家已經有所發展，我們也可以對此加以借鑒。另一方面，住房產業化、工業化生產方法應用于建設，實現節能減排，提高質量，促進低碳經濟發展。
3.提高開發技術水準，合理地規劃戶型布局。
目前，我國的房地產行業基本采用了粗放型的管理模式，開發商更注重經濟效益的結果，而忽視了低碳經濟的要求和買房子的消費需求的實際情況。大多數房地產開發商都加大面積住宅開發，這在一定程度上造成了資源的浪費。房地產開發單位應不斷提高自身的發展質量，做好戶型的規劃布局工作。
4.積極推廣使用環保材料和節能技術。
很多房地產在我國的建設，對于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來了相應的問題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內的溫度就會特別高，為了保持室內溫度恒定，人們往往會使用空調降溫，在某些方面來說，這也是間接的增加了電能消耗。有關于這方面問題的解決，我國房地產商，可以適當的使用新型玻璃，譬如，隔熱輻射玻璃，它能在為住戶提供一樣采光需求的同事，還能隔絕因為室外光線照射二導致的房間溫度過高的問題，從而減少在因選擇空調降溫時的電力資源浪費問題。此外，在住宅區更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯的節能手段，它在美化周圍環境的同時，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。
5.積極倡導低碳消費。
隨著現代化的進程，房地產行業應該對低碳經濟發展有著清楚的認識，同時，對于其的發展，應該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費者更深刻地對低碳建筑的認識，對于低碳環保的認識。雖然由于技術以及材料的限制，低碳建筑價格會普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來，隨著技術的革新，有關低碳建筑的價格自然也會隨著降下來的首先，要保持自然環境的可持續發展，保證人類生存環境的質量，發展低碳經濟是十分重要的。低碳經濟是房地產經濟發展的有利和不利的方面，房地產行業應大力發展有利方面，加強現有的優化和改進的缺點，并應采取有效措施，使低碳經濟概念發展成房地產經濟，為自身在社會和經濟上的利益找到一個平衡點，爭取在低碳經濟時代里尋求長久的經濟、環境共贏，為我國房地產經濟的可持續發展貢獻自己的力量。
房地產經濟論文范文二：房地產經濟發展下市場經濟論文
1.房地產經濟和市場經濟協調發展的措施
市場經濟是房地產經濟的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產經濟發展勢頭非常好，在市場經濟中所占比例越來越高，但是這種快速發展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經濟的正常發展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展，相互促進而不是相互產生消極影響?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>
1.1控制好房地產商品的價格
過高的房地產商品價格如果不實時的控制，使其無限的發展下去，非常容易出現經濟泡沫，而使整個市場經濟陷入癱瘓狀態，從國外的歷史經驗中我們也可以總結出這一點?？刂瓶刂坪梅康禺a商品的價格并不說一定要強制性將房產價格降下去，價值決定價格，市場應該按照房地產商品的價值卻制定相應的價格，真正的實現供需平衡，而如果價格已經遠遠的超出了價值，這種不良的現象，終有一天會使房地產陷入絕境。房地產價格過高目前已經成為我國市場經濟中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規律來進行調節是主要的措施。價值與價格的合理才能實現供需之間的平衡，進而使房地產市場處于穩步發展的狀態中。
1.2做好金融監督
無論是哪一行業，在市場經濟環境下，政府以及相關部門都應該做好金融監督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產市場之所以會出現價格虛高的現象，主要就是金融監督工作不到位，有很多的房地產企業自身并不具備開發大規模房地產的實力，但是通過向銀行借貸等方式進行了大規模的開發，這種行為非常容易引起銀行壞賬現象，很多的開發商開發出來的房地產價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應該做好金融監督工作，全方位的了解房地產企業的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貸款行為進行相應的調整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產行業逐漸的流向其他有更有希望的產業中，也使整個市場經濟繁榮發展起來，而不是過度集中在某一產業中。為了達到金融監督的目的，政府以及銀行都應該對自身的很多業務進行改進創新，在改進傳統的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產，盡可能的降低高風險貸款的比例，從而實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。
1.3盡快實現房地產經濟轉型
目前房地產經濟發展與市場經濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經濟的發展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產企業實現經濟轉型，實現低碳環保，不再只是考慮經濟效益問題。政府可以利用杠桿經濟原理來對房地產企業進行有效的調整。杠桿作用主要表現在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產企業投資智能建筑，在開發的過程中給予更多的優惠，這樣參與智能化建筑的開發的開發商就會越來越多，進而改變這種房地產開發商經濟發展模式;另一方面，政府也可以對購買低碳環保的住宅的用戶實行優惠，進而擴大購買人數，購買人數的增多，又會促進開發商開發智能化的環保的建筑，進而完全的實現了房地產經濟的轉型，也促進了我國建筑行業的良性發展。
關鍵詞：房地產；經濟；作用；走向
Abstract: the construction is a pillar industry of the national economy, the real estate industry is an important part of the construction industry, therefore, construction of the whole national economy has an important driving or restricting effects. This paper probes into the real estate economics to our country economy development and the development trend of the role, for reference for the same.
Keywords: real estate; Economy; Action; to
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
房地產經濟學是以房地產為對象，通過研究房地產資源配置和利用來研究房地產業這一特定經濟領域的特殊矛盾的經濟關系及其運行規律的一門科學。隨著經濟的快速發展，人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網絡來進行時，這對我國的房地產經濟產生巨大的沖擊。
一、房地產經濟對我國經濟發展的作用
近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調控不力論；三是開發商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究和分析中，必須要清醒地認識到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確 目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題，在未來我國經濟社會發展中，房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。這主要體現在：
1 房地產業的發展需要國民經濟中許多部門和行業提供
物質資料，與之配合發展發展房地產業需要 國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下，每投入100元的住房資金，可創造相關產業 70―220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130～150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加 10個百分點，可望帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業每吸納100人就業，可帶動相關行業200人就業。
2 房地產業提供的產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所
房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所，這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。
3 住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方面
房地產的消費特別是住房消費是一種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發展自然會帶動經濟快速向前發展。
4 房地產業的發展與城市建設相輔相成 ，相互促進
隨著社會和經濟的不斷發展，我國的城市化建設正處于關鍵時期，房地產業在城市化建設 中具有促進作用。首先，通過房地產業可以帶動和加強城市基礎設施建設，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環境、景觀綠化、以及商貿、文化等進行規劃建設，可以大大地提高城市的綜合服務功能；其次，可以改善城市人居環境；第三，推進小城鎮建設。小城鎮建設是具有
中國特色的城市發展模式。房地產業依托大城市和新城區，不斷開發土地資源，活躍區域經濟。如一些城市開發區、衛星城的建設，都是通過加快小城鎮建設帶動發展起來的；第四，房地產業的蓬勃發展，解決了城市建設的主要資金來源；第五，城市建設的不斷完善又促進和支持了房地產的發展，改善了人民的生活水平。
5 房地產業開辟不動產投資新渠道，成為外資青睞新熱點
房地產高于國民經濟三倍以上的發展速度，成就了其作為國民經濟支柱的地位。房地產 的發展，投資與消費，開啟了國人消費、投資的新理念，提前實現了部分人的汽車加房子夢想。房地產業是增加 國民財富的重要渠道，也是保證政府財政收入的重要來源。
中國房地產的影響，波及海內外，吸收外資的積極參與，特別是港澳臺、海外華人華僑的資金，除外資直接投資外，通過內地人，轉投資等方式，規模龐大。目前，外商所擁有的商品房、廠房以及住宅房面積 占我國總房地產面積的多大比例?以加工出口貿易占我國GDP三分之一這一比例來測算，外資在我國所擁有的房地產資產已經相當龐大?？纯锤鞔蟪鞘兄苓呉恍└邫n別墅區，大部分居住的是外資企業的高管人員。來華經商的外企人員到底消費了多少房地產商品?政府統計部門可能還沒有詳細的數據，但估計數量一定不少。
二、房地產經濟 中存在著非理性的行為
我國地產市場中存在著的非理，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發展，對此必須高度重視。這些非理具體表現為：
1 房產市場大起大落，缺乏穩定機制
中國的房地產市場還是一個發展中的市場，還存在諸多非理。市場暴漲一調控一暴漲一調控，周期性地進行，市場力量與政府目標，公眾承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大劇。
市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進口可移動的貿易品，還通過直接投資等方式大量“進口”中國的土地和房地產商品，這在一定程度上拉動了房地產商品的價格上漲。加上國外和國內的一些投機因素，使地價和房價充滿了上漲的壓力。通脹預期也使大量資金涌人房地產市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機性；其次是地方政府土地財政需要。我國房屋進入商品領域的時問其實并不長，價格的起點又很低。政府行為及其政策 電存在導致商品房價格上漲的誘發因素。一段時問以來，各地政府都將地價和房價的上漲作為財政收入和預算外收入的重要源泉，d三作為行政管理的重要政績；最后，也是關鍵因素是市場缺乏穩定機制，就如股市沒有藍籌一般，市場充斥著浮躁與跟風。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進行調控，然而由于房地產資產商品的特殊性，普通的調控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價而又最直接的行政手段。市場缺乏穩定，更是引發投機盛行。
2 以供給決定需求，城市化規劃脫離市場化進程
在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引風”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。
其次，農地與建設用地的成本與收益巨大價差，促使各地城市建設不斷開疆拓土，新 區、開發區不斷涌現，GDP偏好、土地財政 、政績得到完美的結合。
3 政府對自由市場的干預，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱
在地產經濟中，由于政治體制、權力結構、經營管理方式等原因，創造出了不平等的競爭環境，這樣就有可能給每個環節的直接經營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象?，F在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有三：第一，“地方保護主義者”的尋租，主要表現為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造?！保蚶脟以谖赓Y投資方面的優惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地；第二，“經濟集團”的尋租。通過優先占有土地使用權獲得額外收益，以“增強企業活力”，其實它們的活力相當程度上來自本該屬于全民所有的地產收益，其中以形形的房地產開發公司為主。另外一些“三資”企業、國有、集體企業以及機關事業性單位也在積極“尋租”；第三，“個人”尋租。主要是國家機關、企業中極少數人利用職務之便，庇護親屬、裙帶關系、分配偏愛，給予特定戶優惠合 同和價格，優先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。
4 市場中缺乏價格機制的約束作用，造成商品房大量空置
空置房的增多并不是說明居民住房已經得到圓滿解決，而只能說明房地產市場上出現了結構性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率導致 了住房嚴重積壓。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價，眾多的工薪階層只能望而卻步，大批潛在消費者由于購買力不足而無法轉為有效的現實消費者。畸高的房價與相對低下的消費能力構成了一對難以調和的矛盾 ，直接導致房地產市場上的供需不平衡，造成房地產資源的大量浪費，不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產市場的發展。
三、房地產經濟發展的走向
城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來應然走向，下面主要談四點。
1 合理規劃建設用地，搞好“城市經營”
很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP。這種簡單的 “城市經營”理念不符合科學的發展觀。房地產開發項 目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發，以科學發展觀看待城市建設。
2 強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化
綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我 國房地產投資目前還處于繁榮期 ，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢競房地產開發是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。房地產是國民經濟的先導性產業，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。
3 加強住房保障，保持市場穩定
建立完善經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發展公共住房建設為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產市場的穩定器，一是解決了住房的供需矛盾；二是市場參與者更趨理性；三是房地產的商品屬性與住宅必需品屬性將會有一個較好的區隔，市場的波動對大眾的生活影響降低。
4 發揮各方力量，著力提高保障房建設與配制的效率
現在保障房建設地方政府基本上是依賴企業來做，而企業基本上就是開發 商這么一類。而在很多歐美國家地方政府都是建設主體，甚至地方政府可以委托社會公益組織和非營利組織代替自己做一些這樣的工作。但是在中國地方政府主要委托開發商，沒有其他機構可委托，所以地方政府基本上把保障房建設按照商品房的模式來建。其次中國目前不允許這種非營利組織介入，如果允許的話可以成立住房協會，由他們成立一個非營利組織代替無房戶和政府建房，建房后把房子賣給他們，如果這些住戶不再使用房屋了，不可以在市場上轉讓，要把房子重新賣給政府，由這些組織替政府把房子收回再賣給其他人，這就把社會保障問題解決了。
四、結束語
第一,市場價格過高,大多數百姓根本無力購買。在許多大中城市,動輒幾萬元的房價已經不足為奇,在一些二線城市和縣級市萬元房價已經走進了百姓的視野。過高的房價,讓許多有著購買房屋需求的百姓,只能游走于各大郊區售樓處并發出聲聲嘆息。第二,價格增長過快,在全國一些大中城市房價增長率接近50%,遠遠高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度,特別是房地產價格上漲的速度。第三,房地產市場體制不健全,目前房地產開發、監管體制落實不到位,房地產市場秩序混亂,一些危害房地產健康發展的現象屢發。由此我們不難看出,雖然房地產行業為我們帶來了一定的好處,但相比之下弊大于利。
二、分析原因,究其本質
首先,房地產市場結構不合理導致房價上漲。從增量市場和儲量市場的角度來看,對于一般的市場而言增量市場決定著市場的供應,但房地產市場是一個特殊的市場,增量市場與儲量市場同時存在,既新房開發與二手房交易同時存在;從保障結構上來看,目前保障性住房占房地產市場總比率較低;同時房地產市場交易、建設體制不健全。其次,從內生性角度分析房價上漲原因,地價為房地產開發的基礎性投資,地價對房地長價格的影響不容忽視;其次建筑材料和人工費用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一,2011年我國CPI同比增長超過5%,導致了生產成本和人力生活成本的大幅上升。最后,從外生性角分析房價上漲的因素。首先,個地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產市場的正常秩序。其次房地長市場存在著剛性需求,也就是百姓常說的“丈母娘因素”,目前80后、90后已進入適婚年齡,需求量極大。最后,房地產市場存在著嚴重的投機行為,由于房地產市場回報率極高,因此炒房現象嚴重。
三、嚴把閘門,加強調控
(一)土地閘門,保證保障性住房的土地供應,加強土地管理,對閑置土地收取土地閑置費,同時對兩年以上不開工的企業收回國有土地使用權,在土地供應中加大保障房用地的供應。從宏觀層經濟角度出發,對土地供應結構的政策調整應從如下四方面進行:第一,別墅用地的停止供應;第二,對普通商品住房需求用地的優先滿足;第三,對高檔住宅的土地供應嚴格控制;四是經濟適用住房的用地加強管理。
(二)經濟閘門,利用存款準備金制度和銀行利率制度,調整市場上的資金量,為房地產市場降溫,使之恢復到正常的秩序上。首先,存款準備金和利率的調整具有作用有力且而速度快的特點;其次其具有中性的經濟調節作用,即對所有的銀行和金融機構在改變法定存款準備金比率后都產生相同的影響;再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準備金和利率制度。
(三)行政閘門,利用國家行政手段,如出臺政策、稅收、征費、限購等角度加大對房地產的管理力度,嚴格控制各種炒房推高房價的行為產生。應該加強土地供應結構調整,避免土地政策的大起大落,對固定資產投資規模進行全面控制,全面提高城市整體的經濟效益。為實現可持續發展目標,政府有責任、有空間對房地產進行干預。建立健全信息反饋監控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。
四、認真研究,尋找對策
(一)經濟角度,加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜,加大對低收入人群的保護政策。商業銀行應當在房地產市場調控的大背景下,繼續將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群,將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實現。可以創新金融模式,結合國家出臺的政策在商品房開發和保障性住房建設中找到一個合適的切合點,在保證自身收益不受到影像的前提下,切實加大對中低收入人群的保護政策。
關鍵詞：房地產；經濟；競爭策略
一、房地產經濟運行現狀分析
近年來，隨著住房供需數量、土地價格等因素的上漲，我國房價呈飛速增長狀態。自從2009年開始，我國房地產受到了各方面的影響，導致人們購房意愿不是很強烈，從而使得2009年房地產價格依舊下行。隨著2010年亞洲經濟的快速復蘇，房地產價格也在不斷上升。目前，我國內地、香港、臺灣的房地產價格已經排在亞洲最火熱房地產市場的前列。
當前我國經濟的基本面發展趨勢是正面的，隨著我國刺激經濟計劃的落實與實施，保證了消費者的消費能力，進而使得房地產市場中的有效需求數量得到了有力的保證。隨著我國經濟的發展，國民收入也在快速的增長，國民對生活條件的要求也越來越高，其中包括對居住條件需要越來越高。在這種環境下，如果定價合理就會得到市場的認可。除此之外，我國城鎮化的快速發展，需要房地產業的發展去帶動其他產業的發展。2007年我國就開始面臨通貨膨脹的巨大壓力。資金回流一旦進入房市，必將會使房產價格呈上漲趨勢，這樣使得房地產市場的發展進一步得到了刺激。
從2008年開始，全國的住宅銷售面積的增長速度已經成負增長狀態，尤其是在一些沿海城市。雖然房地產的地區性較明顯，但是當某些地區的高峰期時，突然價格下降，此時不僅影響地區性的經濟而且還會影響全國性的經濟。在連續幾年的房價持續上漲后，從2008年下半年開始，全國各地房地產市場普遍呈現交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40％以上。根據統計數據分析，一般樓市經過6個月左右成交量的萎縮，開發商將會面臨巨大的降價壓力。大量房地產企業在價格急劇下滑中將出現資金鏈條的崩潰，造成房地產的“硬著陸”?；A房地產經濟出現的以上問題，本文提出了幾點建議供大家參考。
二、房地產經濟競爭策略
1.企業合作與產業戰略聯盟
企業合作與產業戰略聯盟是解決資金、土地等生產要素緊缺的有效途徑。戰略聯盟是企業之間的一種長期協議，這種協議既要超出正常交易，又達不到合并程度，戰略聯盟強調的是企業之間的全面相容性，把彼此之間某些資源的共同運用放在重要位置。市場的準入規則與開發成本的提高使得沒有資金實力的開發商被淘汰，這樣促使了開發商之間相互協調配合來尋求新的立足點。
2.品牌化經營
現代房地產經濟的競爭其實就是品牌的競爭。目前出現了這樣一種明顯的現象，一邊是品牌企業與實力品質樓盤持續熱銷，一邊是一些品質不高的樓盤即使價格較低也少人問津，房地產品牌化的趨勢更加明顯。2009年9月，由中國房地產品牌價值TOP10研究組在京的“2009中國房地產品牌價值研究成果”顯示：榮獲2009中國房地產行業領導公司品牌的中海地產和萬科地產品牌價值分別為119.85億元、119.55億元，這也是我國房地產品牌價值首次突破100億元的房企。TOPl0研究組相關負責人稱，根據研究，對比去年的上榜房企品牌價值，不少房地產公司的品牌價值增長幅度超過全國品牌房企的品牌價值均值增幅。參會的房地產研究專家一致認為，成熟的購房者更多地追求“品牌化、規?；币呀洺蔀檎w趨勢。房地產商品牌不僅體現了開發商的資金實力和開發水平，其品牌本身也是一種巨大無形資產，具有經濟價值。因為好的企業品牌本身就具有保值增值能力，在當前市場還有諸多不確定性的情況下，選擇具有較高品牌影響力的品牌物業，會提高物業的抗風險能力和更強的保值能力。
3.價值鏈管理
房地產行業的發展的規范化和專業化特征日益明顯。在房地產價值鏈中，價值鏈的頂端就是開發商。在整個價值鏈中單個企業很難在各個環節做得最好。如果參與競爭從價值鏈的角度來進行分析，價值鏈上各經濟主體的管理與協調進行加強是非常重要的。以價值活動、效用體系、運營體系三維共同支撐的價值鏈管理模式是房地產企業實現企業主價值最大化與企業生存發展的有利保障。
4.各級地方的宏觀調控
2010年底，人民銀行溫州市支行進行了相關調查，結果發現，房價高位略降，購房意愿低位運行。與去年同期相比，用戶的房價感受指數比去年降低了，而認為房價過高，難以接受的比例達88.75％，總而言之，個人買房的意愿明顯降低。因此，我國房地產的發展是需要各級地方的宏觀調控來進行。在發展房地產的過程中，各級地方政府一定要負起責任來，把老百姓的利益放在首位，想辦法解除財政上壓力的無奈。單一靠市場來解決老百姓的住房問題是比較片面的。
另外，政府一定要調節土地供應，落實土地存量普查。從住房成本的構成中可以看出，土地成本和各種稅費要占去百分之四五十左右。因此，各地區必需要嚴格執行土地利用規劃與計劃，然后再根據房地產市場變化情況，對土地供應結構、供應方式和供應時間進行實時調整。對閑置土地的清理力度進行加大，對囤積土地的行為要切實制止等從而使得普通商品住房用地的供應能力得以提高。
