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房地長行業作為地方經濟房展的中流砥柱,我國先后出臺了很多對于房地產的調控政策和措施,而房地產稅收也成為了政府財政收入的主要來源。隨著市場經濟的深入發展,房地產行業的供求在總體上呈現快速增長的趨勢,而政府陸續出臺的一些嚴格的政策有效地拉動了國民經濟的快速發展。下面簡析以下近年來政府出臺的一些典型的房地產稅收政策:
1、2010年4月中央政府公布了“國十條”和“京十二條”的政策規定。規定中對房地產的開發和個人出售房產行為的稅收進行了進一步的管理規范,并且進一步盤點審核了價格漲幅過大的房地產開發項目。并且明確規定了對于不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫定發放購買住房貸款。
2、2010年9月“新國五條”政策正式出臺,對住房交易環節的契稅和個人所得稅進行了優惠政策調整。此政策確實真正意義上使房地產市場有所改善,但是由于其中20%的差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策并未得到真正意義上的改善,使得其成效還不夠明顯。
3、2011年了“新國八條”的房地產稅收政策。政策中明確規定了,貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅、對執行“限購令”的城市進行政策的進一步強化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回歸的措施。央行首先釋放“滿足首套房貸”信息。隨后,京、滬、深3地多數銀行首套房貸利率從之前的“上浮”回歸到“基準利率”,部分銀行對于優質客戶的首套房貸利率還有了一定的優惠“折扣”。
5、2013年公布了“國五條”的稅收政策。由前國務院總理主持召開的國務院常務會議,會議中確定完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五項政策措施
6、2013年順利召開的十八屆三中全會對房地產市場進行了全面深化改革。明確“保障的歸政府、市場的歸市場”的住房供應體系總方針。十八屆三中全會中對開發商采取了融資限制、限價限售的政策方針,并且對購房者進行了住宅限購和購房限貸的控制手段。
二、房地產稅收政策的意義與影響
在房地產市場中,住房市場占據主要地位,其造成的各種市場失靈現象很可能對社會經濟造成重大影響。政府對住房市場的管制手段普遍分為價格型干預工具和數量型干預工具。比如,韓國在1972-2000年的經濟發展中就長期實行限價政策和隨機抽簽分配的住房控制手段,其最終目標就是為中產階級提供給有力的購房環境。而新加坡則與韓國不同,他長期采取了“居者有其屋”的二元住房體系,絕大多數住房是通過政府大力參與的保障房“組屋”來提供的,另外少數高端住房是通過市場上的建造商提供。
近年來,房地產的調控方向就是用房產稅等經濟手段來取代“限購令”等行政手段。我國之所以如此積極地進行房產稅改革,其根本原因是由于目前我國的房地產市場呈現一種不利于社會經濟長期穩定發展的態勢。房價的虛高,使得剛進入工作的人群很難依靠個人力量購買住房,但有些人卻占有多套住房來進行投資。這些住房擠占現象使得房價不斷上漲,超出了普通住房購買者的承受范圍,進而在一定程度上激化了中低層人民群眾的的負面心理。筆者看來,現行的房地產稅收政策調整的意義主要存在以下幾方面:
一是打破土地二元結構,實現農地入市流轉。十八屆三中全會中明確了建立城鄉統一的建設用地市場的目標,明確了改革的方向,加強了推進力度。希望能夠進一步增加建設用地的規模以及房地產市場的供應,但由于土地問題涉獵復雜,改革依然是一項長期而艱巨的過程。
二是讓農民擁有更多的財產權利。農民最大的財產就應該是土地,我國進一步的房地產稅收政策調整更長遠的目標就是,希望能夠賦予農民更多的對土地的處置權、抵押權、轉讓權。
三是有效遏制房地產炒房行為,引導消費者理性購買和投資。近年來我國出臺的房地產稅收政策雖然不能直接使得房價明顯下降,但其無疑增加了房產持有者的持有成本。這使得無論是自住用房還是投資購房,它的購買者都會更加謹慎的對購房進行選擇,間接地釋放出相當可觀的房源,這在一定程度上必然會造成房價下跌,并最終將房地產交易引向合理的價格區間。
四是促進社會財富公平分配,調節貧富差距。由于社會經濟的發展,個人經濟時代的到來,房產已經成為衡量個人財富的重要指標。我國現階段仍處于貧富差距大的階段,而對房產市場的調控在一定程度上能夠填補了這方面的不足,有效地調節貧富差距。
關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
一、在當前稅收政策下房地產定價的現狀
在政府的宏觀調控(稅收政策)下，當前房地產定價快速增長的趨勢已經得到遏制，但是總地來看，房地產市場的定價依然不容樂觀。房地產定價仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業性高檔住房的價格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買各種建材以及人工、設備等各類巨額投入，這在根本上決定了房價的起點就很高；其次，雖然當前房地產供遠大于求，但是由于開發商為了平衡權益不愿降價，加之受到人們追高心理的影響，房價降低，消費者反而不會購買，等待抄底的機會，使得房價無法得到降低。
二、直接相關和間接相關稅收政策對房地產定價的影響
眾所周知，房地產的定價受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來，房地產的政策影響基本可分為直接相關稅收影響和間接相關稅收影響。直接相關稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產稅五種，而間接相關稅收包括營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅等。
1.直接相關稅收政策對房地產定價的影響。
土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產稅這五種稅收無論是對于發達國家還是發展中國家來說，都占據著重要位置。土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產價值分配的重要環節。土地增值稅反作用于房屋定價，價格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮土地使用稅的征收是直接計入費用的，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環節征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產稅指的是物業稅，目前只在國內幾個大城市試點，試點城市的房屋定價，要受房產稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產稅確實能使房地產市場平穩發展，但是調控政策至少要持續一年以上，房地產市場主體才能調整預期，從而更好地發揮政策的導向作用。此外，房產稅對房地產市場的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產稅大幅降低房價。只有進一步研究如何使房產稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統的房價調控措施配合使用，才能達到調控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當長的時間內商品房的價格只會上升不會下降，這是由房地產價格的剛性性質決定的。而如果提高加房地產這五項稅收的征收比例，將會提升房屋定價，購買需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應影響，在一段時間后，房屋的定價也會有所下降，因此，房地產這五種直接稅收對房地產定價有著較為直接的影響。
2.間接相關稅收政策對房地產定價的影響。
間接相關稅收政策包括營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅等。之所以說這些稅種會對房地產的定價產生間接的影響，是因為房地產是一個牽涉范圍極廣的產業，正因如此，營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅的征收會在一定程度上增加房地產企業的成本，會在一定程度上抬高或降低房地產的定價。但是比起土地稅收，房屋買賣或者出租中所征收的稅收，對房地產定價的影響較小，因此這些稅收對房地產的定價產生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產定價的稅種，也將使得房地產市場趨于混亂，房地產價格會再次上漲。
三、房地產稅收與房地產定價的關系
房地產征稅是房地產在整個開發、買賣中的重要環節，房地產稅收作為房地產中的重要經濟鏈組成對房地產的定價自然也有著十分重大的影響。從供求來看，房地產稅收的多少（比率）將會直接影響到房地產市場的供求變化。征稅比率上升，房地產價格上升，房屋需求量下降。就房地產成本來看，房地產稅收的征收多少最終會反映到房地產的定價中。從房地產收益來看，稅收其實是再一次的利益分割，它最終決定了各個“人員”（政府，房地產商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產商將以此為依據最終確定房屋的最終定價。
1.房地產稅收影響市場供求。
一方面，政府通過稅收的手段向房地產開發商征稅，這就在一定程度上提高了房地產的開發成本，房地產企業在保持利益不變的條件下只能提高房地產的定價，消費者權衡利弊后，一部分人就會放緩購房計劃，因此最終會使得市場的需求減小。經一段時間后，房地產企業所獲得的收益減少，為了回籠資金進行下一步的投資，往往會對房地產的價格進行調整，適當降低房地產的定價，這又將提升消費者的購買熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開發商有了更大的利潤空間，便會讓利一部分給購房者，市場進而變得更加火熱。經過一段時間，在價格杠桿的調節下，出現供小于求時，價格又會有所上浮。
2.房地產稅收影響房地產開發成本。
稅收和建材、工人工資投入、工地設施使用等同屬于房地產的開發成本，房地產的定價也跟這些因素息息相關，也就是說，開發商在前期墊付的稅收最終會轉移到每一個購房者的頭上，這被稱為轉嫁效應。房地產的稅收增加，房地產的成本也會隨之增加，緊跟著房地產的價格也會有所上浮。但是在市場經濟環境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現得不是很明顯，但是它確確實實影響著房地產的定價。
3.房地產稅收影響著房地產的收益。
稅收是政府促進社會公平的重要手段，因此政府利用房地產稅收對房地產的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發生，同時它也決定著房地產利益的最終分配。房地產開發商是稅收過程中最為重要的一環，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動輒營業額達幾千萬甚至上億的房地產開發商，稅率的一點上浮或者下降都會對最終的收益產生巨大影響。因此，房地產商在稅率上升時，為了保障自己的利益需求，會進一步提升房地產價格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產的價格又會有所下降。故而，為了避免房地產價格出現較大的波動，房地產稅率都會保持較小的變化。
四、結語
［關鍵詞］差別化房地產稅收；住房交易；住房價格
進入新世紀以來，我國住房價格快速上升，國家從2005年開始實施了包括稅收、信貸、土地 供應 等多種措施的房地產市場調控。其中稅收政策主要以差別化的營業稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業稅和房產稅為主的房地產保有環節稅的征收， 其中房產稅已在上海和重慶兩地開始試點。因此，有必要研究差別化房地產稅收政策對住房 消費的影響，對房地產市場供求關系的影響，以促進房地產市場健康穩定發展，促進國民經 濟穩定。
一、我國差別化房地產稅收政策的現狀
我國差別化房地產稅收政策表現為針對普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購住 房，實施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營業稅。可分為四個階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售 房收入全額征收營業稅，個人購買普通住房超過2年的，免征，購買非普通住房的，按售房 收入減去購買房屋價款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進一步加大了稅 收的調控力度，對購買住房不足5年轉手交易的，全額征收營業稅，普通住房超過5年轉手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應對金融危機 ，對住房轉讓環節營業稅實行減免政策。個人購買普通住房超過2年轉讓免征營業稅；將個 人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按差額征收營業稅 。將個人購買非普通住房改為超過2年轉讓按差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年 轉讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房價大幅上漲，又將營業稅 政策恢復到2006年的規定，并要求“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，要 加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。
差別化的住房保有稅主要是剛剛試點的房產稅。2011年1月，我國上海和重慶開始正式對部 分住房征收房產稅，從房產稅實施方案看，它不同于一般的物業稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現在試點期重慶只對別墅等大面積、高檔商品住房征收，對家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對超過一定面積的新購住房進行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。
二、差別化房地產稅收政策對住房消費影響的理論分析
住房消費有兩種基本方式，租賃與購買。消費者面臨的是一個選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當然對于已有住房的家庭還面臨是否購買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購買第二套住房作為投資性資產的選擇。消費者將會比較購房居住的成本與租房居住的 成本，當購房的居住成本小于租房居住的成本時，就會選擇購房，反之則租房。
關于住房消費的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現金流折現的決策。在不考慮稅收的情況下，購買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養成本等減去住房價格上升的收益，租賃支出主要是市場租金，當前者低于 市場租金時，住房消費選擇購房，否則選擇租房?？紤]到資金的機會成本，假定購房為全額 按揭，當然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結果。在住房市場 供求均衡時，購房居住每年支出的成本將等于市場租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0為市場租金，r為抵押貸款利率，即購買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費用率，如物業管理費率、維修保養費率等，g為住房價格上升，即住房的資產收益率 ，P0為住房市場價格（以單位價格表示，如每平方米價格）。
（一）引入差別化的房地產交易稅（營業稅）
第一步，我們對所有住房交易都引入營業稅，即假定所有的住房交易都要交納營業稅，稅率 為tt。理論上，按相關稅法，營業稅為主的交易稅收，應由賣方承擔，不應該影響住 房價格， 但在住房市場供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房價上，營業稅將最終作為房價 的一部分，從“價外稅”轉變為“價內稅”。如果住房市場的短期供給完全無彈性，則增加 的營業稅會完全轉移到房價中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉移 到住房價格中，則新的住房市場價格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1為增加稅收以后的住房價格，為稅收轉移到住房價格中的部分，取決于住房市 場的供給彈性，01，住房均衡價格會上升。
第二步，引入差別化的營業稅，如前所述，差別化的營業稅是在住房交易時，對購買住房一 定年限內再次交易的，要征收營業稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規定年限內需要交稅的住房，另一類是距上次交易時間超過規定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個細分的市場分別是存量住房市場與新建住房市場。則兩個市場上的住房價 格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1為存量住房價格，Pnew1為新建住房價格。
理論上，由于存量住房將新征營業稅，其價格將會高于新建住房（現實中，新建住房也征收 營業稅等稅收，但其已轉化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會增加新建住 房的購買而減少存量住房的購買，直到兩個市場上的名義價格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個細分市 場上的住房價格都有所上升。但對于存量住房的供給者，雖然營業稅提高了名義價格，但其 實際所得仍可能低于新稅收政策實施之前的價格，因而會減少這部分住房的供應。而由于新 建住房供應有一定的彈性，供應量將會增加，這樣一個必然結果是新建住房的交易量會上升 ，存量住房的交易量下降。
當然，從住房交易的總量上看，由于住房價格的上升，購房居住的成本將會增加，人們將會 更多地選擇租房居住，減少購房消費，總的住房交易面積會減少。
所以，差別化交易稅的實施，將會減少購房數量，但在房地產市場內部，將會增加新建住房 的消費比例，減少存量住房的消費比例。
（二）引入差別化的保有稅（物業稅或房產稅）
同樣，第一步，我們在所有住房中引入保有稅，比如房產稅，稅率為住房價格的一定比例， 以tp表示，并假定對所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場的住房價格均衡為：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付購房資金成本、維修費、物業費等費率外，還要增加一項房產稅率 tp 。
從均衡價格的變化看，房產稅的增加將起到降低房價的作用，房價變化的比例為：
可見，房價下降的比例還取決于市場上住房的供求關系。如果住房市場上的供求關系沒有變 化，即市場租金水平不變化，R0=R1，則房產稅的增加“完全”資本化到房價中，房價 下降比例等于房產稅支出占房屋總持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差別化的房產稅政策，將住房分為兩類，一類為購買較小住房， 假定不征收房產稅，另一類為購買較大住房，征收房產稅，假定不同住房的價格不同，較小 住房的價格為Psmall1，較大住房的價格為Pbig1。
由于購買較小住房不征收房產稅，則較小住房的市場價格均衡為：
而購房較大住房征收房產稅，其市場價格均衡為：
在相同的條件下，隨著差別化房產稅的征收，將會使較大住房的價格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產稅資本化后，較大住房價格將會低于較小住房的價格（單位價 格）。
進一步，也可將這一模型運用于分析對不同家庭實施差別化物業稅。比如對已有住房的家庭 購買第二套住房征收物業稅，而對首次購買住房的家庭不征收物業稅，則理論上第二套住房 的價格將會下降，而第一套住房價格將會上升。但由于市場上的住房價格與購房套數不會存 在直接關系，只是購買第二套住房的家庭將會增加持有成本，相當于支付了一個“溢價”， 這個溢價是隱性的，不表現在購房時，而表現在實際持有住房的過程中。所以從這個角度上 ，實施差別化的物業稅，將會起到減少第二套住房的購房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房價的作用。
如果同時考慮實施差別化的保有稅和交易稅，它們對住房價格的影響正好相反，對住房價格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細分的市場中，對不同類型住房交易量的影響是不同的。
三、差別化房地產稅收對住房消費的實證分析
（一）數據與計量分析模型
為了檢驗差別化稅收政策對住房交易和價格的影響，我們擬對中國省和直轄市的面板數據進 行分析和實證研究，不僅可以擴大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。
一般的面板數據模型可表示為線性形式：
其中，住房價格理論可能受上期價格的影響，同時受稅收政策的影響，差別化的營業稅將會 提高住房價格，通貨膨脹會影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房價格的作用。
具體數據選用了2000年到2009年我國31個省、直轄市的新建住房交易數據進行分析，目前存 量住房的數據還沒統一口徑的統計。選用的數據主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營業稅（tax）。其中房地產交易數據來源于歷年中國統計年鑒和國家統計局公布的數據， 利率數據來源于中國人民銀行公布數據，營業稅根據具體的調控政策規定，設為工具變量。 其中新建住房銷售量、價格和人口數據取對數值。
為了避免偽回歸現象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗方法，對相應數據進行 了單位根檢驗，檢驗方法為帶常數項、滯后一階，發現所使用的數據均為平穩數據。
（二）實證檢驗結果及分析
從回歸結果看，影響新建住房交易量的各項因素回歸系數的符號與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數顯著性不高，而在西部地區系數顯著，說明西部地區住房需求 以滿足自住為主，受人口數量的影響較大。差別化稅收對交易量的影響為正，系數為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實施，人們將更多購買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對交易量有顯著的負影響，利率的提高將會明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個區域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個針對全 國房地產市場的調控政策。
從影響價格的因素看，新建住房交易價格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實施 使新建住房價格反而上升，其中差別化稅收對東部地區的影響大于全國平均水平，系數分別 為0.069和0.049，而對中部和西部地區的影響較小。同時，住房價格還明顯受上期交易價 格 的影響，說明住房價格具有“正反饋機制”，而且在全國三個區域中房價滯后一期的影響都 非常顯著。從全國看，房價受CPI的影響系數符號與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數符號與理論一致。住房價格受利率的影響非常顯著，系數符號與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房價的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調控房地產市場的重要手段。
四、結論及建議
通過以上理論與實證分析，發現差別化房地產稅收政策將可起到引導住房消費的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購房消費增加，租賃消費，在購房消費結構中將會增加新建 住房購房比例，減少存量住房購房比例，但交易稅并不能起到降低住房價格的作用。而差別 化的房產稅等保有稅的開征，在減少購房消費、增加租賃消費的同時，還可起到降低住房 價格的作用。兩種房地產稅收都可起到抑制住房投資、投機需求的作用。同時，發現利率等 貨幣政策對住房消費也起著顯著地調控作用，提高利率將會有效減少購房消費和抑制房價。
近期房地產稅收政策的頻繁調整主要目的是調控房地產市場，并起到了一定效果。但從長期 看，房地產稅收政策的穩定更加重要，房地產稅收制度的改革應作為整個財稅體制改革的組 成部分來考慮，應使用消費者形成長期的理性預期。從房地產市場調控來看，稅收政策的調 整要進一步結合住房制度改革的深化，起到優化住房供需結構，防止房價大幅波動，促進國 民經濟健康發展的作用。
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我國房價從2008起居高不下，房地產市場發展過熱，泡沫經濟越演越烈，這些都在一定程度上影響了我國經濟的健康快速發展。而我國房地產企業的稅收負擔從2007年的11.86%達到2011年25.18%，增幅明顯。在此期間，宏觀平均稅負水平上升不到3%，我國房地產稅收負擔水平不斷攀升，與平均稅負水平差距在不斷的加大。
再將我國房地產稅收增長與房地產GDP增長進行比較，在2007到2011年間，我國房地產稅收平均增長率為18.9%，而我國房地產GDP平均增長率為13.2%。可以看出，我國房地產經濟增長速度明顯比我國房地產稅收增長速度慢，這也就是使得我國相關的房地產企業所承擔的稅收負擔在不斷的加大，而房地產企業在經營過程中承擔的高稅收負擔會大部分轉移到房屋經營方面，最直接的表達便是房價等的不斷上漲，從而影響整個房地產市場的健康發展。
政府，作為調節和控制房地產稅收的重要構成部分，在影響和調節房地產稅收制度方面的發揮著決定性的作用。因此，要引導我國房地產企業的健康快速發展，需要科學合理的對房地產稅收政策進行調整。
二、房地產稅收政策調整建議
1.進行稅收主體分配制度
（1）我國大部分地區在房地產稅收方面的收費項目一般在70-140項之間，收費項目的雜亂，稅收種類的重疊等，另外還存在某些地區濫收稅，亂收稅等現象，這就直接導致了我國房價大量上漲，從而增加了普通老百姓購房的經濟負擔。
（2）其次，由于我國稅收制度項目過多、過雜等使得房地產開發預算資金總量增大，相關政府無法統籌安排和有效監督這筆龐大的預算資金的使用過程，極易導致征收的房地產稅費使用時的漏洞，從而導致公有財產私有化，滋生腐敗。
（3）因此要規范房地產稅收制度，引導房地產健康發展，需要首先完善政府的分配體系，對稅收制度進行強化，規范相關稅費項目，從而建立起科學合理的稅收制度。對于目前我國稅收存在的問題，首先應該要取消不科學合理的收費項目，然后對重復性的稅費類別進行重新整理規范，將不能反映政府服務型的收費轉化為房地產經營性的收費，并且相應的減少原來經營性的收費項目。另外將房地產部分稅收性質的收費改為公有性收費，從而進一步完善國家政府調節房地產經營利潤的分配范圍，強化房地產調控能力。
2.建立合理有效的監督和懲罰機制，強化調控功能
（1）目前對房地產業征稅的稅種過多、重復征稅現象嚴重，從而造成稅負偏高，給企業帶來不小的負擔。如土地增值稅實行30%-60%的超額累進稅率，如房屋出租要按租金收入征5%的營業稅，還需按租金收入征12%的房產稅，加上企業所得稅，稅負率超過20%，高稅負造成執行中阻力很大，企業偷稅、漏稅、逃稅和欠稅嚴重。
（2）將土地收入以稅的形式納人財政分配渠道，能規范收入并確保其用于公共支出。另外，在土地出讓收入不與地方政府利益掛鉤后，就從根本上消除地價上漲過快的動力因素。再科學合理的設計稅率，使現有土地成本降低，穩定地價，可減輕房地產交易環節的稅負。房地產稅作為地方政府的主力稅種，其稅源充足。為了保證物業稅的收取及時，減少偷稅、漏稅、抗稅的發生，國家必須用明確的法律規范，由稅務機關定期向納稅人發出財產估價、稅率、稅額和納稅時間的通知。同時，還要加強房產稅法的宣傳，提高居民對新的房產稅的認識和繳納的自覺性。房產稅屬于地方稅，中央應給予地方政府足夠的權限根據本地區的具體情況制定相應的稅率，可以由中央政府規定一個稅率幅度，再由各地方依據本地區情況最后確定，這樣既能保證中央的宏觀調控，又能體現和照顧各地不同的實際情況。
一、目前房地產市場環境分析
稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產企業和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現出的傾向性，卻能有效的引導房地產市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現階段房地產市場環境進行分析。由于我國房地產市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產企業所面臨的市場環境。從房地產企業資本循環的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環過程。該企業若要實現可持續發展，則需要重復完成上述過程形成資本周轉。不難理解，只要存在對上述過程產生影響的市場因素，都會干擾房地產企業的健康經營。
1.融資渠道萎縮由于房地產企業屬于資本、勞動密集型企業類型；并且，其生產過程的所延續的時間較長。因此，在資本周轉速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業的主要資金來源。然而，在國家調控房地產市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數高企背景下，企業的融資渠道已明顯萎縮。
2.外延式生產明顯我國房地產企業外延式生產特征明顯，表現為：維持著資本有機構成不變的規模擴張態勢。這樣的擴張態勢存在兩個弊端：（1）企業經濟效益難以快速提升；（2）企業預付資金的總量較大。前者將導致企業資本周轉速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環境下難以為繼。
3.資金回籠困難從目前房地產市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩中有降的現狀，多數消費者已處于觀望態勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現所預期的購房的出現。這一系列的市場現狀，在企業資本周轉上所呈現出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產市場的主要微觀主體“房地產企業”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產市場的健康發展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。
二、促進房地產市場健康發展的稅收政策原則
若要設計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產市場發展的目標導向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經濟主體，還應存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導市場主體的經營行為。在這樣的互動共生效應下，最終將促進房地產市場的健康發展。
1.具有激勵兼容的效應制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應。如，鼓勵企業內涵式經營、鼓勵企業修建經濟使用房等。但是，為了防止可能出現的激勵沖突，本文指出“應遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產企業的利益訴求，還能使企業的經營行為符合稅收設計者的預期。從房地產市場健康發展的構成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業理性經營；（2）規避惡意屯地現象；（3）保證項目質量；（4）確保房產的價格透明、合理等。為此，這一系統性目標能否最終實現，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。
2.具有外部約束的效應目前房地產市場所出現諸多失范現象，主要仍來自于企業的機會主義行為。而產生這一行為動機的根源，則歸因于市場監管機制的確失和缺位。可以預見，伴隨著我國對房地產市場的逐步規范，上述監管問題將得到不斷完善。在此基礎上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現為外部約束機制。即，針對不同企業的市場績效評價，給予不同企業具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應實現了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結合目前出現的問題，在原則導向下為稅收政策的合理制定提供思路。
三、稅收政策制定的思路
以下仍然按照房地產企業資本循環：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產、銷售等三個方面組成。
1.針對企業資金約束的稅收政策目前出現的金融緊縮態勢具有強烈的針對性，其對象不僅包括房地產企業，還包括現階段的PPI、CPI指數高企現狀。為此，房地產企業合理的資金需求，必然也會受到極大的抑制。在國家大力推進保障房建設的大背景下，房地產企業仍是該項民生工程的主要實施者。為此，各級政府在制定稅收政策時，可從土地使用稅方面著手。所謂“土地使用稅”是指，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。從而，各級政府在房地產企業承諾修建保障性住房的前提下，作為補償措施可以減免對該企業土地使用稅的征收。
關鍵詞:房地產;稅收;稅收政策
中圖分類號:F810.422文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)14-0052-03
房地產稅收對促進土地、房產資源的合理配置和有效利用以及社會財富的公平分配均具有明顯的作用,因而理應成為政府干預房地產經濟活動、促進房地產市場均衡的一種重要的經濟政策工具[1]。近年來,我國部分地區房價居高不下,且上漲勢頭越來越猛,遠遠超出了普通老百姓所能承受的范圍,廣大居民只能“望房興嘆”,“居者有其所”只能是大部分普通市民的美好愿望。根據國家統計局的數據,2007年全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%,漲幅比上年提高2.1個百分點。而珠江三角洲及北京、上海等個別城市房價的漲幅,甚至高達40%以上,多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。究其原因,應該是多方面的,但其中房地產市場的稅收政策應該是促成房價居高不下的眾多因素中較為重要的一個。改革和完善當前我國的房地產業稅收政策已成為社會各界關注的焦點之一。
一、現行房地產稅收政策概述
房地產市場體系包括開發、交易和保有等3個環節,下面將從這3個環節對我國的現行房地產稅收政策進行逐一分析。
1.生產開發(取得)階段的房地產稅收政策。房地產開發企業一般通過出讓和轉讓兩種方式取得土地。對于通過轉讓方式取得的土地,房地產企業需要支付土地出讓金(即40―70年的土地使用費用,或稱其為地租)等費用和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅;對于通過轉讓方式取得的土地,則需支付地價款(已包括土地出讓金)和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅。如果是拆遷項目,房地產企業要支付拆遷安置補償費;如果占用耕地,要繳納耕地占用稅。在開發過程中,要繳納市政配套費、規劃設計費、小區配套費等共計五十余種費用,據估算,這些政府收費占到了商品房銷售價格的20%左右。開發期間,由施工企業繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及印花稅、企業所得稅,這些稅種除企業所得稅外都包含在房地產企業支付給施工企業的工程費用里,作為房地產企業的開發成本。另外,房地產企業也要繳納印花稅和項目開發期間的土地使用稅。
2.轉讓處置(流轉)階段的房地產稅收政策。在商品房的銷售過程中,房地產企業需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅,但以上的各種稅費基本上都通過商品房的價格直接或間接地轉嫁給了購房者。購房者則需繳納契稅、印花稅。若購房者將自己的商品房再轉讓出去,則在二手房轉讓過程中,政府通過征收營業稅、所得稅、土地增值稅的方式優化資源配置、縮小貧富差距,同時得到一部分財政收入。
3.保有使用階段的房地產稅收政策。開發企業如果將商品房留作自用,或者購房者買到商品房之后用于經營,需每年支付一定的房產稅和城鎮土地使用稅,但平攤到每平方米建筑面積上的稅收是少之又少。但如果房屋空置不用,則不需要繳納任何稅收。也就是說,在我國,購房者買到商品房后無論房地產市場如何變化,在這期間所繳納的稅費將不受房地產價值的影響。
二、我國房地產業稅收政策中存在的主要問題
現行的許多稅收政策已不能與房地產行業的發展現狀相適應,調節功能相對弱化,在某些方面影響甚至阻礙了房地產行業的發展[2]。具體來說,目前我國房地產行業稅收政策中存在的主要問題有:
1.各經營環節稅負分布不合理。在房地產市場的開發、保有和轉讓三個階段(環節)設置有不同的稅種,具體見下頁表所示。
從下頁表中我們可以直觀地看出,我國房地產稅收集中在建設的增量方面,即在房產和地產的流通交易環節設置了主要的稅種,而在房地產保有期間設計的稅種非常少,房地產存量稅源沒有得到充分利用,最缺失的是稅收對存量的調節,且免稅范圍極大。房地產保有環節總體稅負水平僅相當于房地產價值的1.5%～2%左右,而房地產流轉稅類的近10個稅種是對房地產交易過程(房地產所得和轉移)征收的,這些稅種的稅率設計雖各不相同,但卻造成了房地產交易過程整體稅率過高,交易環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右[3]。這種“重流轉、輕保有”的房地產稅收政策設計,勢必增加新建商品房的開發成本和二手商品房的交易成本,最終反映到住房價格上,提高了居民購房的門檻,造成商品房的積壓和空置。
2.稅費體系混亂,稅輕費重。雖然根據國際慣例,對房地產行業實行的某些收費是十分必要的,但我國現行的稅費體系中存在著稅費混亂、收費項目多等不規范現象,使得費明顯重于稅。目前,我國有關房地產方面的收費少則幾十種,多則上百種。如地方政府在房地產開發過程中所征收的費用,除了土地出讓金和市政配套費外,還要收藍圖審查費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃設計費、環保評估費、室內空氣檢測費等。更有甚者,有的地方還收取政府價格調整基金、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、管線綜合竣工圖設計費、電力委托費等等,涉及超過20個部門,這些成本約占房價的15%～20%[4]。據有關資料顯示,目前涉及房地產開發建設和銷售全過程的十幾種稅大約占建設成本的9%,而各類規費卻占到了41%。如下圖所示:
房地產行業稅費體系的這種失衡狀況將產生許多不良的影響:一是過多的收費大大抬高了房價,從而抑制了居民購房的積極性;二是過高的收費比重,將減小稅收變動對房價的影響幅度,最終將降低政府稅收政策的敏感性;三是收費的泛濫還將為腐敗提供適宜發展的溫床。
3.預收賬款納稅時間的確認及會計處理不當?，F行《營業稅暫行條例實施細則》規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采用預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。這一規定的初衷是為了方便稅務機關的征收管理,保證稅款的及時入庫。但與其他銷售行為相比,預收款方式只是暫時取得了款項,并沒有發生所有權的轉移,因此在此狀態下征稅缺少理論依據。更重要的是這種征收方式會減少房地產開發商手中的開發資金,使得本來就資金緊張的房地產開發企業雪上加霜,從而將在一定程度上延緩房地產產品的開發進度。
另外,根據《關于營業稅會計處理的規定》的第二條規定,企業按營業額的規定稅率,計算應納的營業稅,應借記“經營稅金及附加”科目,貸記“應交稅金――應交營業稅”科目;上交營業稅時,應借記“應交稅金――應交營業稅”科目,貸記“銀行存款”科目,而對房地產開發企業按預收賬款申報納稅的會計處理卻未有提及。因為無明文規定,房地產開發企業在按預收賬款申報納稅時就往往只能按以上辦法進行會計處理,即:
在收到預收款時作會計分錄:
借:銀行存款
貸:預收賬款
借:經營稅金及附加
貸:應交稅金――營業稅
而在申報納稅時作會計分錄:
借:應交稅金――營業稅
貸:銀行存款
以上會計處理對營業稅雖沒有影響,但不符合收入與成本、費用的配比原則。這是因為在預收賬款還沒有轉作收入時,按預收賬款繳納的營業稅已作為成本項目計入“營業稅金及附加”科目,使企業多計費用,少計利潤,進而少繳了企業所得稅。如果再加上因房地產開發企業生產周期長,很多工程要跨年度進行,而使得預收賬款轉作收入的時間間隔也相應增長的實際情況,這一問題將更為突出。
4.房地產稅收優惠政策導向性不強。房地產業的稅收優惠政策由于以下幾個方面問題的存在,其應有的調節導向性被嚴重削弱。第一,優惠政策的制定缺乏系統性和規范性。由于我國房地產行業起步較晚,政府對其還缺乏一定的預期,只能在問題出現時才制定相應的政策加以調節,從而不可避免地造成了政策的隨意性。同時,由于房地產品本身具有區域性的特點,各地區要根據中央的原則性規定,制定本地區的實施細則,在這一過程中又會產生政策制定中的偏差;第二,優惠范圍優待擴大和調整。大部分優惠政策是針對存量房地產提出的,忽視了對新增房地產品的品種結構、建筑區域、使用建材等的引導。第三,實施稅收優惠的稅種較少,優惠方式單一。與房地產行業有關的稅種共有十幾項,而實施優惠政策的只限于與之相關的契稅、營業稅等少量具有流轉稅性質的稅種,且主要集中在房地產品的轉讓環節,實行優惠的稅種主要是優惠的方式主要是直接的降低稅率,這將不利于稅收優惠的政策效應的充分發揮。第四,優惠標準較為模糊。在我國房產被分為經濟適用房、商品房、高檔住宅、別墅等幾個類型,它們是確定是否給予稅收優惠的重要標準。但由于各地的實際情況不同,在確定具體標準是時,隨意性較大,從而給政府的“尋租”行為提供了條件,也影響了現有稅收優惠政策的實施效果。
三、完善稅收政策促進房地產行業發展的構想
隨著經濟全球化步伐的加快,尤其是我國加入WTO后,我國的稅收政策與國際接軌是一個必然的趨勢。這就需要我們在借鑒各國先進經驗的基礎上,對現有的房地產行業的稅收政策中存在的問題進行改革與完善。
1.重新調整各環節的稅負水平。一方面,可通過直接降低開發和轉讓環節的總負擔率來實現;另一方面,可通過減少開發及轉讓環節的稅種來簡化稅制、方便征繳,進而降低該環節的稅收成本。具體可以在以下幾個方面著手:(1)降低取得及流轉環節稅負水平。針對房地產開發費用負擔過重的問題,需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調整,即能達到調整稅負分布的目的。如由于將大市政費、小區建設配套費等城市基礎設施建設配套建設費的使用受益者是全體居民,而在開發環節征收就顯得不太合理,因此,應將其改在房地產保有環節征收,使所有享有者都支付費用。這一方面符合“誰收益,誰交費”的原則,另一方面,也實現了稅費負擔在保有和開發、轉讓環節的重新分布。此外,既然征收土地出讓金,就可以完全取消耕地占用稅等,進而降低該環節的稅收成本。(2)重新設計合理的保有環節稅收。房地產保有稅類可以設置以下稅種:一是不動產稅。鑒于在評估過程中很難區分房屋與土地各自的價格和簡化征納手續、降低征納雙方的稅收成本的考慮,將房產稅和城鎮土地使用稅合并為不動產稅,并且主要在房地產保有階段征收;二是土地閑置稅。即以閑置未用的土地為課稅對象,對空地的實際持有人征收;三是定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。
2.界清稅費,嚴格控制房地產行業的收費規模。應改革現行行政事業性收費體制,根據市場經濟要求科學地確定稅費體系,界定租、稅、費的內涵,建立合理的租、稅、費體系,通過清費改稅,減輕企業負擔,擴大稅收規模。具體思路如下:(1)加快稅費調整,改變稅費體系混亂的局面。保留補償性、資源性和證照性的收費項目,對一部分納入國家預算、管理比較規范的基金和收費項目亦可考慮保留,實行基金化管理。取消屬于管理性和建設性的不合理的行政事業性收費項目,將一部分收費改為征稅,擴大稅基,減少重復征收現象,并由稅務機關統一征收,形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制,加大政策的透明度,簡化辦事程序,提高辦事效率;(2)規范政府行政管理機關的收費行為。實行收費定期向社會公布制度,以接受民主監督。同時規定凡未經公布的收費項目和收費標準,開發企業有權抵制和向有關部門舉報,并不得計入房地產品的建設成本。另外,應加快房地產中介服務機構與行政管理部門的脫鉤改制,從根本上避免政府部門通過對下屬機構實施強制服務而變相收費。
3.調整預收賬款的納稅時間,統一會計處理方法。營業稅中關于預收賬款納稅時間的規定,無論是在理論上,還是在實踐中都存在著不合理之處。針對預收賬款在房地產開發過程中的重要性,建議將現有納稅時間的規定做如下調整:在房地產產品未完工之前,每月月末房地產開發企業應根據本月發生的預收賬款計算應納營業稅,并將這一數額向稅務機關申報,但不必繳納稅款,待房地產品完工、交付使用時,再統一匯算清繳。這樣,一方面可以防止房地產開放企業隱瞞最終營業收入、逃避稅收,有利于稅務部門的年度稅收預測和納稅監督,另一方面,還可以為房地產開發企業減輕因開發資金短缺而帶來的壓力。
在會計處理上,則可參照因時間性差異所形成的所得稅的遞延核算方法,具體的說:房地產開發企業應在月末根據當月收到的預收賬款,按規定的稅率計算出應交的營業稅,并作如下會計分錄:
借:遞延稅款――營業稅
貸:應交稅金――營業稅
這一方面可以準確地反映房地產開發企業按稅法規定應繳納的稅金,另一方面,也避免了因直接將應交營業稅作為成本,計入“經營稅金及附加”而導致應納所得稅的減少。
待房地產品完工,對應納營業稅進行匯算清繳時,則作如下會計分錄:
借:應交稅金――營業稅
貸:銀行存款
待將預收賬款確認收入時,則作如下會計分錄:
借:經營稅金及附加
