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第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附 則
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第三條本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本條例所稱物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業服務企業，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業服務的企業。
第四條市房屋主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
區房屋主管部門按照職責負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協同實施本條例。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒樱浜险{解處理物業管理中的投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅游風景區管理委員會按照本條例關于區人民政府及其有關部門管理職責的規定，負責各自管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。
第二章新建物業與前期物業管理
第一節物業管理區域
第五條物業管理區域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照下列標準執行：
(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業管理區域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業管理區域。
第六條開發建設單位應當在取得建設工程規劃許可證后三十日內，按照本條例第五條規定劃分物業管理區域，并將劃分方案報送區房屋主管部門;區房屋主管部門認為符合第五條規定要求的，予以備案并在有關圖紙上予以注記。
開發建設單位應當在物業銷售前將經備案的物業管理區域向物業買受人明示。
老舊城區沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會征求業主意見后，確定物業管理區域，并報區房屋主管部門備案。
第二節附屬設施設備的配置
第七條新建物業，開發建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房，物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。配置物業服務用房按照國家有關居住區規劃設計規范的要求執行;沒有規定的，配置物業服務用房的建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。
物業服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號，并且具備辦理房地產權屬登記的條件。
開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應當注明物業服務用房的具置。
物業服務用房屬于全體業主共有，專用于物業管理服務工作。
第八條新建物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
第九條新建物業內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的最低比例標準，按照市人民政府制定的有關技術規范的規定核定。
第三節前期物業管理
第十條住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位，應當按照國家及本市相關規定，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂前期物業服務合同。
有下列情形之一的，經物業所在地區房屋主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：
(一)投標人少于三人;
(二)多層物業總建筑面積少于五萬平方米，或者單棟高層(含小高層)物業總建筑面積少于三萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于四萬平方米。
招標人應當在招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業所在地區房屋主管部門備案。
第十一條開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業服務合同約定的內容，并明確物業管理區域內屬于全體業主共有共用的配套設施設備。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第十二條房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用后所發生的物業服務費用,由業主承擔，但房屋交付后一年內無人入住的，空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。
答：《物業管理條例》由2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布，根據2007年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂，共七章70條。第一章總則，共5條，包括該法立法的目的。第二章業主及業主大會，共15條，包括業主的權利義務、業主大會和業主委員會的職責。第三章前期物業管理，共11條，包括建設單位在選聘前期物業服務企業時要簽訂書面合同等內容。第四章物業管理服務，共18條，包括物業服務企業的職責。第五章物業的使用與維護，共7條，包括物業使用與維護的有關規定。第六章法律責任，共13條，包括對各種違法亂紀行為的處理。第七章附則，共1條，包括施行日期。
問：何謂物業管理？
答：根據《物業管理條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
問：業主的權利義務是什么？
答：根據《物業管理條例》第六條、第七條規定，房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
（四）參加業主大會會議，行使投票權;
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
（六）監督業主委員會的工作;
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同;
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
（十）法律、法規規定的其他權利。
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則;
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金;
（五）按時交納物業服務費用;
（六）法律、法規規定的其他義務。
問：業主大會有哪些職責？
答：根據《物業管理條例》第十一條規定，下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則;
（二）制定和修改管理規約;
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
（四）選聘和解聘物業服務企業;
（五）籌集和使用專項維修資金;
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施;
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
問：業主委員會有哪些職責？
答：根據《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
（四）監督管理規約的實施;
（五）業主大會賦予的其他職責。
20xx年最新物業管理條例解讀房屋外墻漏水可申請專項維修資金
今后房屋外墻漏水，或者電梯出現故障危及人身安全，都可以申請使用專項維修資金。
條例規定屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設施損壞的;公共護欄破損嚴重危及人身財產安全的;墻體外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;二次供水設施損壞的等8種情形，可以由業主委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務企業提出建議，經業主委員會、相關業主同意，并報專項維修資金代管或者監管部門審核后，直接申請使用。
業主的13種違規行為被禁止
業主在小區內也不能任意妄為。修訂后的條例對業主的行為也予以規定，明確了13種被禁止行為。
具體包括裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構;侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;違法搭建建筑物、構筑物;未經業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途;擅自改變房屋外觀;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;堆放易燃易爆劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒有害物質或者發出超過規定標準的噪音;損壞公共綠化及其附屬設施;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;違反規定停放車輛;違反規定擺攤設點、占道經營;違反規定飼養寵物等
業主人身財產受到損害，物業應擔責
修訂后的條例規定了物業服務企業應當履行合同約定的安全防范義務，要求其及時處理突發事件。
根據條例內容，如果物業公司未履行物業服務合同義務或者履行義務不符合約定，導致業主、物業使用人人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。而物業管理區域內發生安全事故時，物業企業在采取應急措施的同時，應及時向有關行政部門報告，協助做好救助工作。
老舊小區改造由政府承擔資金
臟亂差的問題一直困擾著老舊小區，然而一旦實施改造，會牽涉到建設資金來源問題。對此，修訂后的條例對此做出明確說明，解決了老舊小區業主的后顧之憂。
對于配套不齊全、環境較差的老舊小區，由政府采取措施進行整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。而老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造資金，主要由政府承擔;業主專有部分的改造支出，由業主承擔。
老舊小區增裝電梯須經過2/3以上業主同意
關鍵詞： 《物業管理條例》 問題 建議
當前關于物業管理行業的規范性文件主要是2003年修訂后實行的《物業管理條例》。雖然現在按照新的《物業管理條例》，物業管理公司改叫物業服務公司了，但是很多根本問題還是沒有解決。當前很多的物業服務公司跟其小區居民的關系不是很融洽，有些甚至發生了直接的暴力沖突，這違背了國家建設和諧社會的原則。大部分情況下，不是因為業主刁蠻，或者物業服務公司態度很差。原因是什么呢？我認為主要的原因應該在于相關的法律法規不夠健全。
下面是目前物業服務公司與小區居民出現的一些糾紛問題和建議。
一、物業管理費的收取時間
關于物業管理費的收取時間，在物業管理條例中沒有明確說明，很多時候，只能靠業主和房地產開發公司在簽預售合同的時候另外簽一本物業管理協議來說明。因為房地產開發公司與物業服務公司很多時候是母子關系，有些房地產公司為了更早收到物業管理費，在這個協議中寫明，在下達收樓通知書之后，就要開始收取物業管理費。很多時候在很多業主還沒有收樓的情況之下，就開始收了。這些業主沒有收樓的原因大部分都是因為房子質量存在或多或少的問題，需要整修。比如2008年廣州的瑜翠園和峰景華庭，存在房屋內部裂縫或者衛生間漏水等各種各樣的問題。在這個時候，業主一般都不敢隨便收樓，而且一般也不好住，這樣就享受不到物業服務公司提供的服務。從物業服務公司角度講，管理的人群也少了很多。物業管理費的收取時間一刀切，這是不太合理的現象。因此，小區物業管理費的收取時間在法規上應該有個明確的說明。在業主因為房屋整修不好收樓的情況下，不能強逼業主從房地產商規定的收樓時間交物業管理費，因為很多時候房子質量不夠好才整修，起碼等整修完了之后再開始收物業管理費。
二、對不同的人群，物業管理費要不要區別對待
條例第四十一條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”在現實生活中，存在這樣一個現象，業主買了房子，一直沒有入住，但是一直要交物業管理費，和住在這里的業主交完全一樣的物業管理費。按照現行的條例，對費用收取是按照雙方協商，但是協商的結果往往是房地產商說了算，而物業服務協議中已經寫定了兩者同樣的交法。如果一個小區收樓入住的就幾戶人家，物業服務工作就會輕松很多，而且管理會比較方便。從公平角度講，這種不區別對待不同客戶的方法不合理。關于這點，在法律中要有明確說明，如果業主沒有入住，就應該考證一下，公平起見，收取全價的1/2，或者1/3。
三、物業管理費的合理標準
物業管理費到底應該收多少呢？按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》第八條規定：“住宅小區公共收費的費用構成包括以下部分：1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費；3.綠化管理費；4.清潔衛生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業管理單位固定資產折舊費；8.法定稅費。”另外按照其第六、七條規定：“第六條：實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管理部門意見后，以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理服務收費，物業管理單位可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。實行經營者定價物業管理服務收費標準由物業管理單位與小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人代表、使用人代表協商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。第七條：物價部門在核定收費標準時，充分聽取物業管理單位和小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人、使用人的意見，既要有利于物業管理服務的價值補償，還要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以物業管理服務所發生的費用為基礎，結合物業管理單位的服務內容、服務質量、服務深度核定。物價部門對核定的物業管理收費標準，應根據物業管理費用的變化適時進行調整。”現在新的2004―2005年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度中說明，一級資質的物業服務企業的收費標準最高不超過1.96元/平米，但是現在普遍物業服務收費標準有所提高。到底整體提高多少比較合理，而且能夠讓大家信服，有法可依呢？現在很多企業物業管理費收到了2元/平米以上，政府應該作一番調查取證，確定適當的標準。
四、物業保修責任
《物業管理條例》第三十一條規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任?！比绱艘幎ㄓ衅淅碛桑亲鳛闃I主，將來房子如果出現問題，要找人維修的話，建設單位怎么找呢？很難找。有些時候房子還在，但是建設單位已經消失了。物業服務公司直接承擔了相關的一些責任，他們負責聯系房地產商，但是在這個過程中間，可能兩頭受氣，溝通不暢，最終問題也不能得到很好的解決。因此，應該有一個明確的法規條款，比如規定房地產商在房屋銷售完畢之后在物業公司留有專人負責保修期間的各項問題，而且規定房地產商必須為保修期準備足夠的保修資金以供調配。
參考文獻：
［1］國務院令［2007］第504號修訂.物業管理條例.2007.
［2］國家計委、建設部共同制定.城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法.1996.
鄭州市物業管理條例內容全文第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行的維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。
本條例所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。
本條例所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業管理活動的企業。
第三條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第四條 物業管理應當按照房地產開發與物業管理相分離、政府指導與業主自治相結合的原則，逐步實現市場化、專業化、科學化管理。
第五條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業管理監督管理工作的領導，建立物業管理的協調機制。
第六條 市、縣(市)、上街區房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。
區(不含上街區)房地產管理部門按照本條例規定的權限，負責本轄區內物業管理的監督管理工作。
城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價格、民政、公安、環境保護、安全生產監督管理、工商行政等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業管理的監督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協調本轄區內物業管理與社區建設之間的關系，協助房地產管理部門做好本轄區內物業管理的監督管理工作。
居民委員會應當對業主大會、業主委員會的活動進行指導與監督，并依法調解本轄區內的物業管理糾紛。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第八條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。
新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業管理活動中視為業主。
第九條 物業管理區域的劃分，應當綜合考慮物業的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。
第十條 已建成物業，其管理區域已經形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。
尚未劃分或者確需調整物業管理區域的，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關規定劃定或調整，并向業主公告。
第十一條 一個物業管理區域內的全體業主成立一個業主大會。
物業管理區域符合下列條件之一的，應當成立業主大會：
(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;
(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個月的;
(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業主總數在三十人以上的。
已出售公有住宅和非住宅物業，應當逐步成立業主大會，實行規范的物業管理。
第十二條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。
第十三條 籌備組成員由業主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業主代表應不少于成員總數的二分之一。
籌備組組長由居民委員會代表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內的公告欄內公告，公告時間不得少于七日。
籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。
第十四條 籌備組成立后，應當做好下列工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案;
(三)登記業主有關資料，并確認業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單草案;
(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業主召開首次業主大會會議。
籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，將本條第一款規定的有關事項在物業管理區域內公告。
第十五條 建設單位及其選聘的物業服務企業、業主應當配合籌備組開展工作。
建設單位及其選聘的物業服務企業應當向籌備組提供物業管理區域內業主名單、物業總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業服務合同等資料。業主應當協助籌備組核對房屋權屬證明和業主身份，提供聯系方式。
第十六條 一個物業管理區域內業主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業主代表參加首次業主大會會議。業主代表應當于首次業主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業主的意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。
業主委托人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、委托期限等內容。
第十七條 首次業主大會會議應當對業主大會議事規則、管理規約和選舉業主委員會成員等事項進行表決。
第十八條 業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和成員任期等事項。
第十九條 管理規約應當約定下列主要內容：
(一)共有或者共用物業的使用、維護要求;
(二)物業管理區域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配;
(三)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;
(四)全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則;
(五)物業管理爭議的處理方式;
(六)違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主和物業使用人具有約束力。
第二十條 業主委員會成員人數由三人以上單數組成，最高不超過十一人。每屆任期三年。
第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向縣(市)、區房地產管理部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業主委員會成立情況的書面報告;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會成員名單及基本情況;
(五)法律、法規規定的其他材料。
第二十二條 業主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業主大會會議，完成換屆選舉工作。
無正當理由逾期未換屆或者業主委員會自行解散的，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。
換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
自新一屆業主委員會備案之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。
第二十三條 業主委員會日常辦公費用等經費的籌集和使用由業主大會決定。
業主委員會經費的收支使用情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。
業主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業主聯名要求的，應當對業主委員會財務收支情況進行審計。
第二十四條 業主委員會及其成員不得有下列行為：
(一)利用職權謀私或者收受其他利益;
(二)以業主委員會或者業主大會名義提供擔保;
(三)侵占業主財產或者損害業主利益;
(四)在本物業管理區域內的物業服務企業任職;
(五)法律、法規規定或者業主大會規定的其他情形。
第二十五條 業主委員會成員因物業轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。
業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會成員資格終止：
(一)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(二)連續三次無故缺席業主委員會會議的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有拒不交納物業服務費等不履行業主義務行為的;
(五)有嚴重侵害業主合法權益行為的;
(六)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會成員的。
業主委員會成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。
第二十六條 物業管理活動中業主的權利、義務及業主大會、業主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《河南省物業管理條例》的有關規定執行。
第三章 前期物業管理
第二十七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，住宅物業建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業所在地的縣(市)、區房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。
建設單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成招投標工作：
(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;
(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;
(三)非出售的新建物業項目在交付使用前九十日完成。
第二十九條 在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費由建設單位承擔;物業交付業主后的物業服務費，由業主承擔。當事人另有約定的除外。
第三十條 建設單位在銷售物業前，應當參照臨時管理規約示范文本制定臨時管理規約。
建設單位在銷售物業時，應當將臨時管理規約和前期物業服務合同向物業買受人明示，并作為物業買賣合同的附件。
業主大會成立后制定管理規約的，臨時管理規約失效。
第三十一條 建設單位應當按照不低于物業總建筑面積千分之四的標準配置物業管理用房;二萬平方米以下的物業項目，物業管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
建設單位應當將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。
物業管理用房，由物業服務企業和業主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途。
第三十二條 建設單位應當保證交付業主使用的物業達到合同約定的交付使用條件。
未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業應當符合有關部門規定的交付使用條件。
第三十三條 建設單位應當在物業交付使用前，與其選聘的物業服務企業按照國家有關規定進行物業管理交接驗收。
物業管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。
第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話。建設單位委托物業服務企業履行保修責任的，應當簽訂委托合同。
物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十五條 業主大會依法選聘物業服務企業的，業主委員會應當參照物業服務合同示范文本與新選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區房地產管理部門備案。
業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。
第三十六條 業主大會依法選聘新物業服務企業的，業主委員會應當在新的物業服務合同生效之前，與原物業服務企業、新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清交等事項進行約定。
原物業服務企業和新選聘的物業服務企業應當按照約定做好交接工作。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業服務企業不得強行接管。
第三十七條 物業服務合同期滿前三個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。同意續約的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同;物業服務企業不同意續約的，應當在合同期滿兩個月前在物業管理區域內公告全體業主。
業主委員會或者物業服務企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知對方，并提前三個月在物業管理區域內公告全體業主。
第三十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務，應當遵守下列規定：
(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業服務技術標準、服務規范;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)確保消防等公共安全設施完好有效;
(四)建立各種突發事件的處理機制和應急預案;
(五)在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主有關改進和完善服務的意見和建議;
(六)配合居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。
市、縣(市)、區房地產管理部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查，并記入企業信用檔案。
第三十九條 業主應當按照物業服務合同約定的標準和方式交納物業服務費;逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。
第四十條 物業服務收費，區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。不同物業的具體定價形式，按照省有關規定執行。
物業服務收費實行政府指導價的，市、縣(市)、上街區價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門，綜合考慮物業服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。
物業服務收費實行市場調節價的，物業服務內容、收費項目、收費標準由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第四十一條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。
第四十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代收有關費用。
物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十三條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發生的費用，計入物業服務成本，由物業服務企業承擔。
第四十四條 住宅小區交付使用后，建設單位應當代為業主辦理水、電、氣、暖分戶計量設施注冊手續。
物業服務企業經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業服務企業自行承擔。
第四十五條 市、縣(市)、區房地產管理部門對受理的業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴應當及時調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會應當配合市、縣(市)、區房地產管理部門處理物業管理活動中發生的爭議和糾紛。
第五章 物業的使用、維護和專項維修資金
第四十六條 物業的使用、維護應當遵守城市規劃、建設、房地產、環境保護、市容環衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規、規章的規定。
業主、物業使用人應當按照有利于物業安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環境衛生、環境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。
第四十七條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。
建設單位申請物業所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發權屬證書。
依法屬于全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由物業服務企業根據物業服務合同的約定承擔相應的維修、養護責任。
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第四十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人的需要。
第五十條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。在全體業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂合同。
經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十一條 物業管理區域內不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重和抗震結構;
(二)未經規劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌;
(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;
(四)擅自占用、挖掘道路、場地;
(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;
(六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(八)超過規定標準排放噪音;
(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品;
(十)法律、法規禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當予以制止;制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。
第五十二條 新建物業、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業主，應當在辦理產權登記前按照有關規定交納專項維修資金。
本條例施行前未交納專項維修資金的物業或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業主委員會根據業主大會的決定收交或續籌。收交或續籌的比例和方式由業主大會決定。
第五十三條 專項維修資金管理實行業主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ?、政府監管的原則。
專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關規定另行制定。
第六章 法律責任
第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的，按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環境衛生、環境保護等有關法律、法規、規章規定處罰。
前款規定的行政處罰權，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權區域內的，由城市管理行政執法機關行使;其他區域內的，由有關部門按照法定權限行使。
第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規定，原物業服務企業拒絕辦理交接手續或拒不撤出，或者新物業服務企業強行接管的，由縣(市)、區房地產管理部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發證機關吊銷其資質證書或者降低其資質。
第五十六條 物業服務企業違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的，由縣(市)、區房地產管理部門責令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款;情節嚴重的，建議原發證機關吊銷其資質證書。
第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關部門按照其他法律、法規的規定予以處罰。
第五十八條 業主或物業使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時管理規約的約定，損害其他業主、物業使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。
第七章 附 則
第五十九條 市人民政府可以就物業服務企業資質、物業服務項目招投標、物業服務收費等，根據國家、省有關規定，分別制定具體管理辦法。
岳尊賢認為中國的物業管理，從無到有，從小到大，已經經歷了近二十幾個年頭。從無 到有，不能不說是一種歷史性的突破，并且在某些方面也取得了令人矚目的成就，但是長足 的進步，掩蓋不住先天不足和后天乏力的蒼白和尷尬，物業企業和業主之間的種種不和諧依 然時?；仨懺诙?，而無法可依，可以說是一個重要因素，平心而論，物業企業和業主之間 的矛盾，有些是企業的問題，有些則是業主的原因，只一味責怪某一方都是有失偏頗的?！?物業管理條例》的出臺，受到了物業企業和業主雙方的歡迎，因為它不是制約某一方而放縱 另一方，而是以法律的嚴密性，對雙方的行為進行規范和監督。
岳尊賢還認為，《物業管理條例》從1999年4月建設部成立起草小組到2003年6月頒布， 歷時整整4年，期間，反復論證、修改和完善數十次，凝聚了全國人民的智慧和意志。這一 天起，物業管理在全國范圍內都將行進在有法可依的軌道上，相互制約，規范服務，惠益業 主，發展企業。
業主渴望在自己的居住小區內享受充分的自由，但自由必須服從于法律的約束；物業企 業渴望在自己管轄的小區內行使各種權利，但權力同樣必須受制于法律的束縛?！段飿I管理 條例》的出臺，給予了委托和受托雙方最大的活動空間，卻又要求雙方以不損害對方的利益 為底線。作為行業協會，著眼點更在于，借《物業管理條例》出臺的東風，加快物業管理行 業的健康、規范發展，為廣大業主提供更優質的服務。
2003年12月28日，上海物業管理協會已走過了10個年頭，自協會創建以來，一直把工作 的立足點放在建立規范的市場機制，加速同國際先進水平接軌上，通過努力實踐和大膽探索 ，取得了長足的進步?；仡櫳虾Ｎ飿I管理協會的發展，岳尊賢感慨萬分，十年彈指一揮間， 上海的物業管理從零起步到規范發展，再到現在正式注冊近2257家物業管理企業，上海已成 為全國物業管理行業發展速度最快、企業總數和整體規模最龐大的城市。
10年的發展歷程，上海物業管理協會目前已擁有會員單位900多家，并設理事會，有理 事單位20多家。10年辛苦不尋常，上海物業管理立法，物業管理理論研究、物業管理企業的 經營，以及物業管理協會的運作等方面均取得了較大成就，與全國同行一起前進。
上海市政府及有關行業管理部門，十分重視對物業管理規范運作的引導和扶持。為使上 海的物業管理走上可持續發展的良性軌道，1995年上海市建立了必須持有資質證書方能從事 物業管理行業準入制度；次年又作出了對管理資質進行分級評定的決定；1996年上海房地局 向在全市范圍內開展以規范管理為目標的達標創優活動，近期又先后出臺“關于進一步加強 本市居住物業管理的意見”；“上海市居住物業小區經理管理暫行辦法”；“上海市居住物 業小區經理記分試行標準”等決定，有力地推動了全市物業管理行業向規范化、標準化發展 的進程。
