時間：2023-01-13 01:22:48
序論：在您撰寫不動產登記細則時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
原房產證仍有效
對于老百姓來說,最關心的一個問題是,不動產登記后,之前的房產證等證書是否依然有效?是否需要立即申請更換呢?
對此,《不動產登記暫行條例實施細則》第105條明確規定:“本實施細則施行前,依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的,不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書?！焙唵蝸碚f,就是在產權未變更、轉移的情況下,可以一直持有舊證書,老百姓不用著急去換新證。
如何進行不動產統一登記呢?《實施細則》規定:申請不動產登記的,申請人應當填寫登記申請書,并提交身份證明以及相關申請材料。申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復印件,復印件應當與原件保持一致。
專家還表示,如果當事人不申請,登記機構不會主動或強制登記。
三類主體可以查詢不動產登記資料
關于不動產登記資料查詢問題,《不動產登記暫行條例實施細則》明確提出,國家實行不動產登記資料依法查詢制度,并把查詢主體限定為權利人、利害關系人、有關國家機關,而這三類主體 查詢、復制其不動產登記資料的范圍也不一樣。
根據細則,權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的,依照本條規定辦理。
專家表示,將查詢主體限制在權利人、利害關系人、有關國家機關,這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產登記資料。
如何才能進行查詢呢?根據實施細則,權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料:查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的,提交證實存在利害關系的材料。
權利人、利害關系人委托他人代為查詢的,還應當提交人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產登記資料無需提供查詢目的的說明。有關國家機關查詢的,應當提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員的工作證。
小區內道路綠地登記為業主共有
建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產,業主在進行不動產登記時,能否也對此進行登記呢?《不動產登記暫行條例實施細則》提出,包括道路、綠地以及公用設施和物業服務用房等可一并申請登記為業主共有。
在去年3月份的《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》中,相關條款要求辦理房屋所有權首次登記時,當事人應當對建筑區劃內依法應屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記。
該細則對不動產登記的程序、資料查詢、保護、利用和法律責任都作了明確的規定。從我公司土地、房產登記辦證的操作經驗分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細則》有以下新“看點”
1進一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求
《細則》第二條規定：“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致?！?/p>
2處分共有不動產的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)
《細則》第十條規定：“處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記?！?/p>
3除已經過公正外，自然人處分不動產需“現場”委托登記
《細則》第十二條規定：“當事人可以委托他人代為申請不動產登記。自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外?！?/p>
與目前土地、房產登記相比，《細則》的規定，使委托程序較為復雜和嚴謹。
4不動產登記人員可能需要現場查看不動產的狀況
《細則》第十六條規定：“不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”
即不動產登記申請人要做好現場查看的準備。
5小區公共道路、綠地等用地作為業主產權登記存在可能
《細則》第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓?！?/p>
6國有農場土地相關登記也有規可依法
《細則》第五十二條規定：“以承包經營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農用地進行農業生產，申請國有農用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規定辦理。國有農場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規定辦理?！?/p>
7登記信息保護要求，杜絕“房叔”、“房嬸”
《細則》第九十五條：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息?！?/p>
第一百零三條規定：“不動產登記機構工作人員違反本實施細則規定，有下列行為之一，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：……(三)泄露不動產登記資料、登記信息;……”
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不動產登記機構整合基本完成后，《不動產登記暫行條例實施細則》的落地意味著，中國不動產登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據。
【明確一：小產權房無法登記】
國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權法規定，不動產如果不登記，是不受法律保護的。從這個角度講，建立不動產統一登記制度以后，大家為了更好保護自己的物權或者財產權，正常地講就應該到登記部門進行登記。如果不登記，他就不能夠對抗第三人。
只有全面納入登記的不動產才能在法律框架內受到保護，對于此前非法買賣的小產權房，目前不動產登記條例明確暫不登記，這意味著小產權房不可能隨之合法化。
【明確二：三類人可查詢不動產】
實施細則明確“三類人”可以查詢不動產登記資料：一是權利人可以查詢、復制其不動產登記資料;二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。
根據上述規定，只有特定人可以查詢不動產登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產等不動產信息。權力機關依法查詢，也需經過合理的法定程序。
根據實施細則，權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。對于查詢所需材料，細則增加了“查詢目的的說明”這一項。
實施細則要求，不動產登記資料由不動產登記機構管理，不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。違反規定的，除依法給予處分外，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。
【明確三：小區公共部分歸業主所有】
值得注意的是，實施細則對小區內道路、綠地的產權歸屬登記進行了明確規定：辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。
“在我國現今的城市建設模式下，城市居民自購的住房往往位于小區內，此類小區的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所似乎并無登記人信息?！北本┦ミ\律師事務所行政法首席律師王優銀表示。
【明確四：農村宅基地及房屋要登記】
此外，對于國有建設用地上的建筑物，此前有房產證登記制度相對完善。農村集體土地、宅基地和集體土地承包經營權等多數在村內登記，而且多數手工登記，資料并不完整。
此次實施細則對于集體土地宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權、土地承包經營權都明列單獨章節要求登記。
中國社會科學院農村經濟研究所研究員黨國英表示，不動產登記制度本身就是保護各種不動產的合法性，有些地區農村集體土地確權工作近幾年開展不錯，還有很多農村集體土地確權登記尚需完善。不動產登記全面推開后，所有的建筑物應該全部登記。
實施細則第42條規定，因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，需提交下列材料：不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產的協議或者材料集體經濟組織內部互換房屋的協議等。
【明確五：登記未引發市場波動】
在不動產登記條例征求意見期間，業內人士曾經擔心，不動產登記掌握房產基礎信息，是為征收房地產稅鋪路。而開征房地產稅的預期，可能會引發有多套房產的業主拋售房產，從而引起樓市震蕩。
事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經開始對不動產變更、交易的居民換發不動產登記證，從而陸續實現新證(不動產登記證)換舊證(房產證)。這些地區的房地產市場去年穩中有升，不動產登記并未引發市場波動。
首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副院長張杰表示，“不需要擔心不動產登記會引起房價下跌，不動產登記只是影響房地產市場發展的間接因素。短期來看，不動產登記有利于理清市場底數，開發商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產數量有一個確切的數據;長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進房地產市場健康發展?！?/p>
金紹達：按《物權法》和《不動產登記暫行條例》的規定，我國不動產登記并不要求進行實質審查，《不動產登記暫行條例》只是要求申請人應當對“申請材料的真實性負責”。因此，這種審查方式給不動產物權變動帶來了一定的風險。如果能把公證作為不動產登記的前置，就能彌補這種審查方式的缺陷。在《物權法》立法時，司法部并許多學者都建議按大陸法系國家的通例，把公證作為不動產登記的前置，以保障登記的公信力（如法國就規定不動產轉讓必須辦理公證），從而切實保障權利人的權利，后因對此存在爭議而未能寫入《物權法》。
以往，我國的房屋和土地使用權登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設部在1991年聯合發的司公通字〔1991〕117號文把哪些登記申請需要公證限制在一個很小的范圍，住建部在2012年發的《房地產登記技術規程》還把贈與剔出了這一范圍。應該說已經把公證限制在一個很小并且“必須”的范圍。
由于《物權法》和《不動產登記暫行條例》都未規定在不動產登記中需要公證，而《公證法》規定了強制公證應當由法律、行政法規規定，因此《不動產登記暫行條例實施細則》作為行政規章無法規定哪些需要公證。
關鍵詞：不動產登記；登記錯誤；歸責原則；法律救濟
今年3月我國出臺《不動產登記暫行條例》，整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度。不動產物權是物權理論中重要類容，不動產登記制度是物權制度中一個非常重要的制度。不動產一經登記就有公信力，不動產登記錯誤將會給權利人或第三人在成巨大的損失，本文對不動產登記機關登記錯誤的法律責任及法律救濟問題進行分析。
通說認為不動產登記錯誤是指由于登記機關、當事人或者第三人的故意或者過失導致登記薄上的權利與物權的實際狀態不一致的情況，包括登記有誤和登記有遺漏。不動產登記機關登記錯誤是指由于登記機關的原因造成的登記錯誤。
1 不動產登記行為的性質
不動產是重要的生活資料，是財產的重要組成部分，具有重大的價值和意義。不動產只要登記就產生了公信力，如果不動產登記產生錯誤，可能會導致不動產物權及不動產期待權喪失，甚至會導致房地產市場經濟的混亂，所以登記賠償責任很值得研究。要確定不動產登記錯誤的責任，首先要確定不動產登記錯誤責任的性質。這是不動產相關問題研究的基礎。不動產登記行為的性質是指不動產登記行為的法律性質，對此理論界有私法行為說、公法行為說、證明行為說和折衷說四種學說。
筆者贊成不動產登記行為是行政行為。行政行為是指行政機關行使行政權力，為實現行政管理目標而做出具有行政法律效果的行為。首先，從不動產登記機關來看，《物權法》沒有對登記機關做出明確規定，而是適用其他法律法規的規定，《不動產登記暫行條例》中規定不動產登記由國土資源部負責。由此可見不動產登記機關是行政機關。其次，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，實現了國家對不動產的管理及不動產稅收制度的完善，同時有利于維護不動產交易市場的秩序。此外，在我國不動產登記實行的是權利登記模式，登記生效主義。《物權法》明確規定登記是物權的設立、變更、轉讓和消滅，只有經登記才發生效力， 未經依法登記，不發生效力?？梢姷怯浘哂袕娭菩?。登記機關的審查核準具有單方性和強制性，不動產一經登記的公信力需要行政行為的公定力，拘束力，確定力來保障。所以不動產登記行為是行政行為，并且以當事人申請這一民事行為為基礎，會產生私法上的效果。
2 不動產登記錯誤賠償責任的性質
《物權法》對不動產登記機關錯誤登記責任只是作出原則性登記，理論界存在對不動產登記錯誤錯賠償責任是民事賠償責任還是行政賠償責任的爭議。有學者主張是國家賠償責任，如梁慧星教授。有學者認為是民事賠償責任，如楊立明教授。也有學者認為是雙重性質。筆者認為定為行政賠償責任有利于保護權利人的合法利益及不動產統一登記工作的進行。
登記機關工作人員對不動產進行登記是職務行為，代表的是國家行使職權，不是個人的行為，其后果應當歸于國家，而事后對故意或有重大過失的工作人員追償，是一種紀律手段是內部處罰。就現在司法實踐而言，是將登記機關的責任定為行政賠償責任，高人民法院制定的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》規定司法機關處理為模式通過行政訴訟獲得國家賠償。從操作方面看，將行政機關的賠償責任定性為行政責任更能補償受害人的損失。不動產登記錯誤賠償責任數額較大，但是我國又尚且沒有建立登記賠償基金或者強制責任保險制度等配套制度，如果有工作人員直接對當事人承擔民事責任，不利于權利人的權利得到根本的實現。
此外，如果把將登記錯誤賠償責任認定為民事責任，那么按照"誰主張誰舉證"的規則，當事人就負有主要的舉證責任。由于登記機關當事人地位的不平等，當事人證明登記機關的登記行為有過錯是十分困難的，這顯然是不利于當事人權利保護的。同時也和現有的規則相沖突。
3 不動產登記機關登記錯誤的賠償責任的歸責原則
對于登記機關登記錯誤賠償責任的歸責原則，有的學者認為依據《國家賠償法》第2條和《民法通則》第121條的規定，不動產登記機關賠償責任的規則原則為過錯原則 。有學者認為當適用無過錯規則原則，如王利明教授。也有學者認為是過錯推定責任，只要登記機關有違反登記制度的行為，就推定有過錯，如許明月教授等。筆者認為以"違法性"來判斷登記機關是否承擔賠償責比較好。
《物權法》第21條 并沒有明確規定不動產登記機關的歸責原則是適用過錯原則，僅僅是涉及責任主題問題。目前，也沒有其他法律對此做出明確規定。
依據《物權法》和《不動產登記條例》的規定，登記機關有義務對不動產登記申請人提供的材料是否齊全及合法進行審查，必要時還要進行實質性審查。如若采用無過錯責任，那么對于行政機關是十分嚴苛的，加重了行政機關的責任負擔，這樣可能導致一些負面影響，例如造成行政機關的不作為，或者怠于拖延進行行政登記。其次不動產的價格高昂，在社會生活中有著重大的價值，其賠償的金額巨大。
不論是過錯責任，不過錯責任還是過錯推定責任，這都是民事責任的歸責原則，是民事侵權行為的范疇。但是前文已經論述行政機關登記錯誤賠償責任的性質是行政賠償責任，行政賠償的構成要件之一就是行政機關的職務違法，可見"違法性"是歸責事由。依據高人民法院制定的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋〔2010〕15號）第9條規定：被告對被訴房屋登記行為的合法性負舉證責任。可見在具體司法實務中，法院就是以登記機關是否違法，是否盡到"合理審慎職責"來判斷登記機關是否應當承擔賠償責任。并且這個舉證責任是有登記機關負責，這種舉證責任的分配能更好的維護當事人的權益。
4 不動產登記錯誤救濟制度完善的建議
沒有完整的救濟途徑，權力也無法得到完整的實現。我國不動產登機關登記錯誤的救濟途徑有行政救濟與司法救濟兩種。首先，行政救濟主要包括更正登記和異議登記。更正登記是對錯誤登記的修正，以保證真實權利狀態與登記薄上的權利一致。啟動主要是依靠權利人和利害關系人的申請，是受動更正登記。異議登記是指實際權利人及利害關系人對登記薄上記載的權利提出異議登記。這是對登記公信力的對抗，向其他人發出此不動產登記的權利存疑的，但是異議登記是一個暫時性的保障措施，從根源上消除登記的錯誤狀態。司法救濟主要是采用行政訴訟救濟。為完善不動產登記錯誤救濟制度，提出如下建議。
（1）建立專項不動產登記錯誤賠償基金。由于不動產價值高，賠償數額巨大，如單靠行政機關支付，會給國家財政增加負擔，也會影響行政機關繼續履行職責。參考國外立法，德國、瑞士和美國都設有專項賠償基金，用以賠償權利人損失。我國臺灣和深圳地區也建立了專項賠償基金，將此制度在全國范圍內實施，由登記機關建立專項賬戶，將登記費用中按一定比例提取存入賬戶中，用來作為賠償基金。但因我國的不動產登記收費不高，國家可每年在財政預算中安排一部分資金，與登記費用中提存的部分資金共同組成賠償基金。
（2）完善行政救濟制度。增加登記機關依職權異議登記。當登記機關發現登記事項出現錯誤，但采用更正登記程序繁雜，花費的時間較多時?？上冗M行異議登記，并告知預登記不動產的權利人及相關的利害關系人，可及時保護當事人權益，也避免了在申請更正登記期間第三人的利益受損，維護了市場秩序。擴大異議登記范圍。異議登記只是對原始產權登記錯誤提出異議，登記范圍過于狹窄。建議擴大異議登記范圍，對于登記薄上記載的不動產面積，位置等信息也應該適用異議登記。
（3）明確登記機關賠償責任歸責事由"違法性"的判斷標準。上文已經論述了，登記機關不動產登記錯誤賠償責以"違法性"為歸責事由，要如何判斷登記機關的行為是否違法，應做出明確規定。應當將登記機關是否盡到"合理注意"以及"合理審慎職責"納入評判標準，這就要求進一步明確登記機關的登記審查義務。
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關鍵詞：不動產登記；錯誤；賠償責任
中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0110-02
一、不動產登記錯誤賠償責任概述
法律概念是構建法律制度的基礎，然而關于不動產登記錯誤賠償責任的概念則在不同國家、因不同學者而有不同概念。由于概念的差異，不動產登記錯誤賠償責任的性質自然亦有所不同，但其最終歸宿卻均應為維護不動產物權變動、交易秩序及安全。
1.不動產登記錯誤賠償的含義及類型。在界定不動產登記錯誤賠償責任時，首先應當明確登記錯誤的含義。關于登記錯誤，理論界有廣義說、狹義說及折中說三種觀點。廣義說認為，登記錯誤是指登記簿上所記載的事項與原始實時狀態不符的現象，產生這些現象的原因既包括登記機關的錯誤及遺漏，又包括物權合意的瑕疵，還包括有效登記完畢后的一些法定原因，如繼承、合并或者法院的判決。狹義說認為，登記錯誤是指基于有效的原因而為的登記，因登記錯誤或遺漏所致的，登記不上的內容與登記原因文件所記載的內容不符。折中說則認為，登記錯誤產生的原因不僅包括狹義登記錯誤產生的原因，還包括因登記原因瑕疵導致的錯誤登記。持廣義說的典型代表國家為德國，狹義說以中國臺灣地區為典型，折中說以瑞士為代表。根據《物權法》第19條：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿所記載的事項錯誤的，可以申請更正登記?！钡?1條第2款：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！笨梢?，《物權法》采取了折中說，因此，不動產登記錯誤賠償責任的含義可以概括為：當事人或登記機構在不動產登記中造成他人損害時，依法應當承擔的賠償責任。根據這一定義，可以推出不動產登記錯誤賠償責任包含如下特征：第一，其產生原因包括虛假登記與違法登記；第二，其責任主體是登記過程中的當事人及登記機構；第三，其形態既可以為侵權責任也可以為違約責任。
根據不動產登記錯誤賠償責任的產生原因，可以將不動產登記錯誤賠償責任分為三種類型：即當人事的賠償責任、登記機構的賠償責任及多數人侵權的賠償責任。當事人的賠償責任是由于虛假登記產生的，指申請不動產登記的當事人提供虛假材料，造成他人損害，該當事人依法應當承擔的責任。登記機構的賠償責任則是因為登記機構沒有盡到應有的審查職責進行了錯誤的登記，給他人造成損害而應承擔的責任。多數人侵權的賠償責任包含兩種類型，第一種是虛假登記的當事人與登記機構工作人員惡意串通而進行的共同侵權；第二種是虛假登記當事人及登記機構構成無意思聯絡的數人侵權。第一種責任無疑是共同連帶責任，第二種責任則是各主體承當的與其過錯相適應的責任。
2.不動產登記機構賠償責任的性質。基于虛假登記當事人的錯誤造成損害的，當事人應當承擔的為民事賠償責任。但是基于登記機構錯誤登記造成他人損害的，其應當承擔的賠償責任究竟為何種性質，理論界有兩種觀點：即行政賠償責任說和民事賠償責任說。一種觀點認為，此賠償責任為行政賠償，登記機構的賠償責任屬于國家賠償責任中的行政賠償責任。其理由有兩個：其一，登記機構為國家行政機構；其二，登記行為為行政行為。另一種觀點認為，此賠償責任為民事賠償責任。理由如下：第一，雖然登記主體為行政機構，但本質上，登記行為為物權變動行為，具有私法性質；第二，若將此責任界定為國家賠償責任則不利于保護受害人的合法權益；第三，中國以《國家賠償法》來確定國家應當承擔的責任，然而此賠償責任不在其范圍內。
對以上兩種觀點分析比較，可見其爭議的焦點在于登記行為的性質是公法行為還私法行為，筆者認為，不動產登記兼具公私法雙重屬性，而不得單獨將其歸為公法行為或者私法行為，但行為性質并非決定賠償責任的性質，保護當事人合法權益是承擔賠償責任的最終落腳點，鑒于中國不動產登記現階段的具體情況，行政賠償更有利于保護當事人的合法權益。
3.不動產登記錯誤賠償責任構成。行政賠償責任的構成要件包括以下四個：責任主體、損害事實、違法行為以及違法行為與損害事實之間的因果關系。在不動產登記錯誤賠償責任中，其責任主體應當是國家機關及其工作人員；損害事實即錯誤登記而引發的當事人權益損害的客觀存在；國家機關或其工作人實施了違法行使職權的行為；國家機關或其工作人員實施的違法行為是造成當事人權益受損的直接原因。當然，行政賠償的實現具有一個不可忽視的前提條件，即當事人已經窮盡其他救濟途徑而無法獲得實際賠償。
二、不動產登記錯誤賠償模式
1.德國的賠償模式。在德國和瑞士等國家，由于登記錯誤致使當事人權益受損害的，賠償金由國家負擔。在德國，登記收取的全部費用上繳國庫，因此其賠償金由國家負擔?！度鹗棵穹ǖ洹访鞔_規定，各州對不動產登記過程中產生的損害負賠償責任。這種由國家負擔賠償金的機制其出發點有兩個：首先，登記行為為公法行為，登記公信力來源于國家的強制力，登記體現了國家意志，在整個登記過程中，登記機關起著主導的作用，體現登記公信力的登記簿也是由登記機關制作頒發，因此，當由于登記機關及其工作人員的違法或失職行為造成登記錯誤而給當事人造成損害時，將這一責任視為不動產登記制度本身的責任，國家承擔賠償責任。其次，國家負擔機制是公共負擔平等理論的產物 [1]。這種理論認為，不動產登記這一國家行為其目的在于維護公共利益，因此，其費用應當有全體公民共同負擔。登記費用由國家機關收繳，登記錯誤造成損害而產生的賠償金便理應由國家財政來負擔。國家負擔機制的優點在于登記錯誤賠償責任的承擔主體是具有國家信用作保障的，實現的可能性較大，但通常情況下，國家賠償適用“最小化”原則，即其賠償范圍非常狹窄，僅限于當事人因登記錯誤而受到的直接的、實際的損失，且尋求賠償的程序煩瑣，這些都不利于當事人權益的保護。同時，由國家負擔賠償責任，加重了國家財政的負擔，偶然性的登記錯誤，會對國家財政的穩定性帶來巨大沖擊。
2.澳大利亞的賠償模式。在采用托倫斯登記制度的國家，如澳大利亞、新西蘭、美國部分州以及中國臺灣地區，因登記錯誤而產生的賠償金由登記機關建立的登記錯誤賠償責任基金負擔。中國臺灣地區《土地法》明確規定，登記錯誤的賠償金由行政機關支付，抽取登記費用的10%用作登記錯誤賠償基金，專供登記錯誤賠償所用。這一負擔機制也叫利用者負擔機制，即登記申請人在申請登記時繳納一定的登記費用，登記機關抽取費用的一部分來建立登記錯誤賠償責任基金，該基金只能用于支付登記錯誤賠償金，不得用于其他用途。這種機制認為，登記申請人是登記的受益人，“按照受益原則，享受政府所提供的特定的公共物品或勞務的效益，當相應地為此支付一部分費用，即所謂誰受益誰出錢”[2]。因此，在這種機制中，貫徹著公平負擔理論。這一機制的優點在于賠償金來源的穩定性，但在實際操作中仍然會存在一定困難：其一，登記機關收取的登記費用較低，采用這種機制無疑會加重登記費用。其二，登記錯誤的出現具有偶然性，收取登記費用的多少比例能夠滿足登記錯誤的賠償，較難確定。比例過高則加重登記申請人負擔，比例過低，又不能彌補登記錯誤給當事人帶來的損害。
3.英國的賠償模式。在英美等國家，為了保證登記申請人的權利免受第三人的原因而造成財產性的損失，出現了私人經營的“產權保險公司”。這種公司通過審查投保人的資料，確定突然出現第三人來影響投保人權利的可能性的大小，根據這種可能性與投保人簽訂保險合同，收取保險費用。這種保險公司很早以前就出現了，在一定區域內壟斷，掌握了大量的資料，其功能類似于德國的土地登記簿。在采取保險機制的國家里，登記不具有公信力，一旦登記錯誤造成損害，保險公司向投保人支付保險金來彌補損失。保險負擔機制的優點在于登記錯誤賠償的資金來源于商業化的保險公司，能夠充分保證當事人的權益。然而，保險負擔機制的實現需要完善的配套機制與之配合，才能發揮其功效。在中國保險公司很難掌握登記信息，也很難涉足不動產登記過程，這樣，對保險公司來說，保險風險過高。
三、建立中國不動產登記賠償基金
不同的登記錯誤賠償機制只要找到適合其發展的土壤，均能充分發揮其效力。因此，在選擇中的不動產登記錯誤賠償模式時，應堅持從中國不動產登記現狀出發，在此基礎上，吸收各國家和地區的先進經驗，尋找解決中國不動產登記錯誤賠償責任的良方。
中國應當建立不動產登記賠償基金制度[3]。其理由有如下兩點：其一，建立登記賠償基金有利于維護受害人的合法權益。目前，因登記錯誤受有損害的當事人只能通過行政訴訟的方式獲得救濟，費時費力，而在賠償基金制度下，當事人可以直接申請賠償，如登記機構拒絕，當事人還可以通過訴訟的方式解決，這樣，其權益就有了雙重保障。其二，建立登記賠償基金制度，能夠有效降低登記機構的賠償風險，有助于登記機構職責的履行。不動產對人們的生產、生活都具有極為重要的意義，一旦登記出現錯誤，對當事人的影響是非常大的，如這種風險均有登記機構負擔，無疑會降低工作效益，不利于不動產物權的流轉，賠償基金制度能夠化解登記機構的風險。
參考文獻：
[1] 戴慧.不動產登記錯誤賠償責任的私法構建[D].北京：中國政法大學，2011：35.
《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二條第二款、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二條第二款規定，不動產是指土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動產中，土地、海域是房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。
《細則》第六條規定，不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿?！恫粍赢a單元設定與代碼編制規則（試行）》（以下簡稱《編制規則》）規定，“宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗海”，僅僅是不動產登記簿的“編成單位”。
《條例》第八條第一款規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。《編制規則》規定：“不動產單元是指權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間”“不動產單元代碼即不動產單元號，是按一定規則賦予不動產單元的唯一和可識別的標識碼”。
《細則》第五條規定：《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。
這里必須注意的是，“不動產單元”僅僅是不動產的“登記單位”。同時還必須注意的是，不動產登記簿的“編成單位”和不動產的“登記單位”是既相互區別又相互聯系的兩個概念，不能混為一談。前已述及，不動產登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗?！?；不動產的“登記單位”是指“不動產單元”。
按照《細則》第五條的規定，不動產單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無毛”型不動產單元。即《細則》第五條第二款規定的，沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產單元。第二，“有皮有毛”型不動產單元。即《細則》第五條第三款規定的，有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產單元。《細則》第五條第四款的規定，僅僅是對“有皮有毛”型不動產單元中“毛”的計量單位的定義，并不是規定了第三種類型的不動產單元。《細則》第六條規定的，應當編入一個不動產登記簿的一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元，不論其數量多寡，也僅僅只會有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產單元。“宗地”“宗?！焙汀安粍赢a單元”，不是一個層級上的概念。在不動產登記簿中，“宗地”“宗海”構成不動產登記簿的“皮”，“有皮無毛”型和“有皮有毛”型不動產單元，是植入“皮”上的“毛”。
《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）第1.3.1條規定了設定不動產單元的三種情形，其中第1項，與《細則》第五條第二款的規定相同，是關于“有皮無毛”型不動產單元的規定；其中第2項，與《細則》第五條第三款的規定相同，是關于“有皮有毛”型不動產單元的規定。我國不動產登記新法關于不動產定義的內涵，僅僅包括“宗地”“宗海”和“定著物”這三要素?！兑幏丁返?.3.1條第3項，是關于地下車庫、商鋪、碼頭、油庫、隧道、橋梁的規定，其所述建筑物、構筑物無疑屬于“宗地”“宗海”的定著物，從這個意義上說，《規范》第1.3.1條第2項、第3項的屬性相同，法理相通，也就是說，此兩項都是關于“有皮有毛”型不動產單元的規定。需要強調指出的是，在筆者視聽所及范圍內，我國不動產登記的新法，只規定有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產登記單元。
不動產登記簿登記宗地、宗?；拘畔ⅲ怯洸粍赢a權利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權利信息反映不動產的權利狀況，其他信息反映不動產權利負擔或者限制情況，比如，抵押權和地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等?！秶临Y源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》規定，不動產登記簿由“簿頁”（即通常所稱“活頁”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動產登記簿中，登記宗地、宗?；拘畔⒌牟卷摱x為主簿頁，將登記不動產權利信息和其他信息的簿頁定義為輔簿頁。主簿頁從“皮”的角度登記不動產信息；輔簿頁從“毛”的角度登記不動產信息。從《物權法》意義上說，同一不動產登記簿的主簿頁，記載或者主要記載“物權”的“物”；輔簿頁記載或者主要記載“物權”的“權”。主簿頁和輔簿頁登記的信息，共同構成了完整意義上的不動產“物權”。
根據國土部的時間安排，2019年底完成不動產登記的職能整合，2019年全面實施不動產登記。
國家土地管理局地籍管理司原副司長向洪宜告訴21世紀經濟報道記者，《不動產登記實施細則》對于2019年全面推進不動產登記具有至關重要的作用，相比框架、原則性的規定，實施細則對于登記的規定更具操作性，將為地方實行不動產登記奠定制度基礎。
實施細則很快出臺
今年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式施行。與《條例》配套的《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》于3月26日公開征求社會意見。
按照國土部不動產登記的時間表，實施細則本來是希望安排在全國市縣級不動產登記整合過半時出臺。上述地籍司的人士說。
根據國土部的數據，截至10月20日，全國市、縣兩級職責機構整合的占比均已超過50%，為確保2019年底前全面完成市、縣兩級職責機構整合，國家土地督察機構將開展地方不動產登記職責機構整合的專項督察。
在全國不動產登記職能機構整合占比過半之時，上述征求意見稿也走完了法定的程序。
10月14日，不動產登記工作第四次部際聯席會議通報了《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)起草、征求意見情況以及各地不動產登記工作進展，就《細則》的制定出臺進一步征求意見。
上述國土部地籍司的人士告訴21世紀經濟報道記者，在聯席會議上，各部委的并沒有太多大的修改意見，也就是說，《實施細則》的最后一道法定程序已經走完，并有望很快出臺。
上述地籍司人士介紹，在督察和多次視頻會議上，國土部多次提出讓各地發不動產統一證書?！都殑t》對于登記程序、登記的辦理、資料的查詢和保護等均作出了詳細的規定，也將指導各地推進不動產統一登記的具體落地。
11月9日，北京已經開始受理不動產登記申請，啟用不動產登記簿證，并將按照不動產統一登記程序辦理并頒發不動產權利證書。
根據21世紀經濟報道記者的不完全統計，截止到目前，已有青島、廈門、廣州、深圳、瀘州等超過20個地方啟動了不動產登記制度，并發出不動產權證書。
數據整合成下一步重點
《細則》的出臺將指導各地全面推進不動產登記，與此同時，不動產登記的數據移交整合亦是不動產統一登記工作的前提。根據《不動產登記暫行條例》，把過去分散在林業、海洋、土地等部門的不動產登記職能進行整合，并統一登記。
截至目前，國家層面的不動產登記資料移交已經完成。
11月9日，國土資源部網站顯示，國務院批準的項目用海、用島登記發證數據由國家海洋局移交全國不動產統一登記機構。
根據國家海洋局資料顯示，自2019年至2019年9月底，國務院批準的項目用海登記現狀數據共706宗，包含約4.7萬條數據和3200多個圖片，確權用海面積約8.5萬公頃。
此前的8月26日，國土資源部和國家林業局交接了重點國有林區登記資料和土地基礎數據。
9月9日，國土部與住建部也聯合發文稱加強住建部門的房屋數據和不動產登記數據的銜接，推進房地登記統一。
中地數碼副總經理張利峰表示，各部門、地方的數據標準不一，導致了數據的整合性較差，國土部也有相關的指導文件，要求各地上報的數據必須使用統一的標準，如此就能起到上下的融匯貫通。
不動產登記的技術并無障礙。各地的思路和進展不一，政府職能的轉變和數據的共享無疑是不動產登記工作的重要支撐點，張利峰介紹。
各地按照國土部給予的不動產登記數據格式進行填寫移交，但在真正融合的時候仍存在一些待解難題。南方數碼總經理謝剛生在第十屆中國智慧城市建設技術研討會上接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，不動產登記最關鍵的就是把數據統一到數據庫，在統一的平臺上，發不動產登記統一證書。他認為，數據整合的工作量應該占到整個不動產登記工作的80%。
