時間:2022-03-01 01:31:05
序論:在您撰寫樓盤考察報告時,參考他人的優秀作品可以開闊視野,小編為您整理的7篇范文,希望這些建議能夠激發您的創作熱情,引導您走向新的創作高度。
此次考察的項目共有萬科渝園、金科中央御院、龍湖紫云臺、融創伊頓莊園、金融街融景城、中安長島、常青藤堤香小鎮、寰宇天下、龍湖悠山郡、萬科烏龍山、華潤金悅灣等知名大樓盤,在參觀過程中從整個社區的規劃、景觀細節、工地美化方式、接待講解、售房部裝修、以及樣板房的學習,都能夠讓你親身感受的尊貴及感嘆,通過此次考察學習我個人認為以下感受很大值得我們學習:
1、社區的整體的綠化景觀;在參觀過程中,這些知名的樓盤對于項目位置以及綠化居住的舒適度要求的很高,整個綠化景觀從大的方面及一些景觀細節的處理都結合的非常的完美,讓整個景觀有一個很系統的鏈接,并且能夠很完美的體現出來,植物的高低搭配,水系的設計處理,以及小飾品的點綴都是恰到好處。
樹木與花草的完美搭配,真正地讓業主感受到的是回家就是度假的開始。在這里入住的業主會是第一個感受到春天的來臨,因為花兒將作為春的使者悄然而至。
銷售道具講解:通過幾個大樓盤的學習及聽他們的銷講說辭,給人的感覺就是簡練深入,有重點,能夠凸顯自己本項目獨特的優勢特點,短而具有吸引力,房子與道具的完美結合讓客戶有足夠的買房的沖動,比如說項目在此區域的地段優勢通過區位圖更加簡單直觀的講解出來。
各種有寓意的展板展示,更能夠體現出來項目更深層的一些含義:
比如說收獲更多的果實,比如說買到的健康,比如說人脈等等等等,通過銷售區域內部的展示,讓來到項目的人更加了解自己所要購買的及產品的價值。
樣板間:室內空間的布局及飾品的擺放,以及色調之間的搭配,以及色調與整個房間家具的結合,樓梯的虛實結合,壁紙與裝飾畫之間的結合,都需要經過縝密設計方案,最終呈現完美的樣板間。讓參觀的客戶感嘆不已,刺激客戶購房沖動。
樓市調控一年多來,無論在網絡上還是Q群上,可以看到大家對樓市的關注是有增無減的,特別是在外的興寧鄉賢,因為不便回家,對興寧的樓市更加心切,經常在QQ上詢問興寧樓市的情況。因此,2012年暑假借攜子回鄉下小住之機,順便去看了興寧大小樓盤,給大家匯報一下,也算是為在外的鄉賢幫點小忙了。
第二站來到南濟橋邊的金河灣和親水灣,這二個盤隔江相望,一南一北,都是只有幾幢樓,價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣,因為金河灣是北向面江,親水灣是南向面江,并遠望神光山,所以最好的是親水灣的臨江戶型,那景觀看得我口水直流啊。
第三站來到也是橋邊的海興花園,海興花園也是比較大型的小區了,地理位置也不錯,屬新城區,又是江邊,目前也是清尾貨階段了。驚奇的是,均價才3500左右,與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說,這個價是去年的,一直沒調整。
第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區,小區不大,位置還算可以,周邊配套完善,地基還未打,價格有點高。
第五站來到興民小學附近的興盛豪庭,這是應網友要求去看的一個樓盤,周邊民房多,看起來比搞亂,小區也很小,格局也不好,我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。
第六站來到號稱豪宅區的廣場邊,凱旋城,記得春節來看時,剛好中午,吃了閉門羹,這次終于進去了,看了沙盤,果然是豪宅定位,售樓部是最漂亮的,MM也很養眼,看了銷控表,已預定了9成了,MM說今年二月開始,已取消了所有優惠。現在好象正在搞地基,預計12月底開售,吹風價是5000起。
出來后,去旁邊的新興豪庭,這是傳說中的又一豪宅,由中國建筑承建,看來質素應該也不錯,目前已建到四層左右,可惜售樓部還未開放,大門緊閉,連個保安也沒有,沒問到情況。
最后去到公安局那邊的永盛豪庭,也是小區不大,周邊環境一般,地理位置一般,但價格較便宜,旁邊有一個大型小區已入住,周邊配套還可以,還發現了幾家紅木銷售商店,不知是不是有錢人多。
以下是各樓盤的價格:
樓盤
樓層
最低價
樓層
最高價
均價
寧江新城三期
3樓
3700
25樓
6000
4850
金河灣
2樓
3188
23樓
4388
3788
親水灣
5樓
3638
25樓
4900
4269
海興花園
3樓
3268
11樓
3908
3588
碧水灣B區
2樓
3580
19樓
5140
4360
興盛豪庭
2樓
3280
19樓
4980
4130
永盛豪庭
3樓
3030
17樓
4030
3530
均價
3383
4764
4074
8月初出外了,本周剛回來,承蒙網友捧場,一再催促,所以應承網友本周未一定寫好,現在就試著分析下興寧樓市吧,水平有限,請大家見諒:
1、從上表可知,興寧樓盤最低均價是3383,最高均價是4764,平均均價是4074元,這個價格,相比于興寧100億的GDP,一千多的工資水平,樓價確實是貴了。但是,如果從興寧的房子消費結構和需求來看,卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣,興寧的房價,是不能以當地的消費水平來對比的,因為興寧房子的剛需,除一部分是本地人外,絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的,這個價格,相對于大中城市近萬元以上的房價,還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工,一個月合計七八千的收入,在大城市是買不起房的,但在鄉下供一套三四十萬的房子,卻很輕松。
2、在看房的時候,遇到幾個回鄉置業的,他們的需求很明確,有些是小孩讀書,有些是回家落腳點,有些是養老,這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的,外面再好,始終也是要回家的。我很多年輕的親戚,他們在外打工多年,要他們回農村居住,他們是不情愿的,但大城市的房子,他們又買不起,所以,在縣城買房,就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳,小孩讀書,養老等的問題了。
3、考察的樓盤,全部是電梯高層,新開發的樓盤樓梯房已很少了,這說明,興寧的房屋需求,已從普通型轉向改善型了,改善型的需求要求小區配套要好,
樓市調控一年多來,無論在網絡上還是Q群上,可以看到大家對樓市的關注是有增無減的,特別是在外的興寧鄉賢,因為不便回家,對興寧的樓市更加心切,經常在QQ上詢問興寧樓市的情況。因此,2012年暑假借攜子回鄉下小住之機,順便去看了興寧大小樓盤,給大家匯報一下,也算是為在外的鄉賢幫點小忙了。
第二站來到南濟橋邊的金河灣和親水灣,這二個盤隔江相望,一南一北,都是只有幾幢樓,價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣,因為金河灣是北向面江,親水灣是南向面江,并遠望神光山,所以最好的是親水灣的臨江戶型,那景觀看得我口水直流啊。
第三站來到也是橋邊的海興花園,海興花園也是比較大型的小區了,地理位置也不錯,屬新城區,又是江邊,目前也是清尾貨階段了。驚奇的是,均價才3500左右,與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說,這個價是去年的,一直沒調整。
第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區,小區不大,位置還算可以,周邊配套完善,地基還未打,價格有點高。
第五站來到興民小學附近的興盛豪庭,這是應網友要求去看的一個樓盤,周邊民房多,看起來比搞亂,小區也很小,格局也不好,我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。
第六站來到號稱豪宅區的廣場邊,凱旋城,記得春節來看時,剛好中午,吃了閉門羹,這次終于進去了,看了沙盤,果然是豪宅定位,售樓部是最漂亮的,MM也很養眼,看了銷控表,已預定了9成了,MM說今年二月開始,已取消了所有優惠?,F在好象正在搞地基,預計12月底開售,吹風價是5000起。
出來后,去旁邊的新興豪庭,這是傳說中的又一豪宅,由中國建筑承建,看來質素應該也不錯,目前已建到四層左右,可惜售樓部還未開放,大門緊閉,連個保安也沒有,沒問到情況。
最后去到公安局那邊的永盛豪庭,也是小區不大,周邊環境一般,地理位置一般,但價格較便宜,旁邊有一個大型小區已入住,周邊配套還可以,還發現了幾家紅木銷售商店,不知是不是有錢人多。
以下是各樓盤的價格:
樓盤
樓層
最低價
樓層
最高價
均價
寧江新城三期
3樓
3700
25樓
6000
4850
金河灣
2樓
3188
23樓
4388
3788
親水灣
5樓
3638
25樓
4900
4269
海興花園
3樓
3268
11樓
3908
3588
碧水灣B區
2樓
3580
19樓
5140
4360
興盛豪庭
2樓
3280
19樓
4980
4130
永盛豪庭
3樓
3030
17樓
4030
3530
均價
3383
4764
4074
8月初出外了,本周剛回來,承蒙網友捧場,一再催促,所以應承網友本周未一定寫好,現在就試著分析下興寧樓市吧,水平有限,請大家見諒:
1、從上表可知,興寧樓盤最低均價是3383,最高均價是4764,平均均價是4074元,這個價格,相比于興寧100億的GDP,一千多的工資水平,樓價確實是貴了。但是,如果從興寧的房子消費結構和需求來看,卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣,興寧的房價,是不能以當地的消費水平來對比的,因為興寧房子的剛需,除一部分是本地人外,絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的,這個價格,相對于大中城市近萬元以上的房價,還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工,一個月合計七八千的收入,在大城市是買不起房的,但在鄉下供一套三四十萬的房子,卻很輕松。
2、在看房的時候,遇到幾個回鄉置業的,他們的需求很明確,有些是小孩讀書,有些是回家落腳點,有些是養老,這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的,外面再好,始終也是要回家的。我很多年輕的親戚,他們在外打工多年,要他們回農村居住,他們是不情愿的,但大城市的房子,他們又買不起,所以,在縣城買房,就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳,小孩讀書,養老等的問題了。
3、考察的樓盤,全部是電梯高層,新開發的樓盤樓梯房已很少了,這說明,興寧的房屋需求,已從普通型轉向改善型了,改善型的需求要求小區配套要好,
今天狼請我們幾個人吃阿凡提,吃過后好開心,想到奧龍堡健身中心的可惡,決定去鐵路進行一下考察.
我是走路去的,但是已經把周圍環境考察清楚了
交通
如果從楊箕村方向[中山一路]進去的話按如下路線
第一步:
1坐公交車:由東向西,楊箕村站下,向前走,過馬路,由西向東的,楊箕村站下,向回走.在共和路路口進去,路口有一個建設銀行,在路口可以看到一個叫又一村的餐館,還有一個叫羊和園的樓盤,其實這路口很容易找,那里只有一個這么大的路口。
2、坐地鐵:楊箕出口出,最好是A出口出來,出來后向前走100米左右就看到共和路的路口了,如果是D出口出的,就要過馬路然后在建行那個路口進入共和路
第二步:
進入共和路后一直向前走,走到鐵路幼兒園,路過幼兒園后轉右,仍是共和路,記住路口對面有一個鐵路書亭,就走進這個書亭的這條路就沒錯了。然后一直向前,從共和路走到西元崗,健身中心就在西元崗13號。其實已經差不多到達道路了
如果從達道路方向進入的話就這樣走
如果是從五羊新城方向到達道路車站,那就向回走10米路口進入,再向前30米就到了
如果是從西向東來,車次好象有:40,44,222,好象還有的。到站后過馬路向回走,然后到西元崗路口轉右30米。
游泳池情況:
一個室處標準池,水深1.4到2.2米,水質中等偏上,每天下班后工作人員會進行清理,整體感覺不錯。我去的時候人不多,可能與快散場有關系。室外池常年開放
室內池為18*25米小池,拉有泳道,冬天有溫水,常年開放
開放時間:
早場6;00到8點
下午:14:30到22點,足夠時間啦
票價:
非鐵路職工
月票200
30次票,包括健身和桑拿300元
1.園區服務中心成立之初,赴上海浦東新區陸家嘴金融貿易區、天津濱海新區中心商務區考察學習,重點學習金融區建設發展經驗、發展規劃、政策措施、工作模式、規章制度,實地參觀考察金融區建設情況等,在此基礎上撰寫了《關于赴上海浦東新區陸家嘴金融貿易區、天津濱海新區中心商務區的考察報告》,在園區產業發展、規劃建設、企業服務,以及園區服務中心的工作職能、運行模式、服務方式等方面,提出工作建議和打算。
2.園區服務中心成立以后,聯合區人才交流服務中心,通過召開座談會、實地走訪、發放調研問卷等方式,對交通銀行省分行,民生銀行分行營業部、支行,玫琳凱(中國)化妝品有限公司分公司、紐倫凱商貿有限公司、太平人壽分公司、漢華小額貸款有限公司、新世界商城、綠邦數據集成股份有限公司等園區重點企業進行調研,形成《關于加快金融商務中心區發展的建議暨金融商務中心區重點企業調研報告》重點了解園區產業發展現狀,分析存在問題,提出加快園區發展的建議和措施供領導決策參考。
3.8月份,聯合區樓宇辦,對魏家莊、濼源、四里村、大觀園、桿石橋等園區辦事處樓宇經濟發展情況進行調研,重點了解辦事處發展樓宇經濟工作情況、存在的問題及下一步打算,走訪了萬達廣場寫字樓、銀座晶都大廈、金龍大廈、明珠國際商務港、聯勤部綜合樓、潤亨大廈等園區主要樓宇,聽取了樓宇物業管理方對優化提升樓宇的意見建議,撰寫了《金融商務中心區樓宇經濟調研報告》,重點分析了園區樓宇經濟發展的現狀、存在問題以及制約因素,有針對性的提出對策建議。
4.在充分調研的基礎上,著手編制了《金融商務中心區2015年-2020年發展規劃綱要(草案)》,確定了把園區打造成為全省首批省級現代服務業集聚示范區的發展目標,以及立足、輻射省會城市群經濟圈的功能定位,初步規劃了“一核三區四線”(金融商務核心區,高端商貿承載區、商埠文化傳承區、文化創意休閑區,經四路、經七路、經十路、緯二路發展軸線)的空間布局,目前初稿已基本完成,將全面征求省市上級機關領導、科研院所專家學者以及園區企業等各方面的意見,經進一步細化完善后,報區委、區政府審定。
二、開展改革試點,推進創新發展。
1.為貫徹落實省政府《關于加快服務業發展的若干意見》、《關于加快全省金融改革發展的若干意見》等文件精神,結合園區發展實際,起草了《加快推進省級服務業綜合改革試點工作方案》和《加快金融商務中心區建設發展的意見》兩個文件,全面征求了30多個改革試點領導小組成員單位的意見,以區政府文件的形式下發,為開展省級服務業綜合改革試點工作奠定基礎。
2.全面做好省級服務業綜合改革試點中期評估工作,認真撰寫了改革試點中期評估報告,全面梳理了園區被確定為改革試點兩年多來的工作成績、主要做法和存在的不足,并提出下一步改革試點工作打算。同時,綜合整理了相關政策文件、調研考察報告等材料匯編成冊,上報省、市發改委,得到領導好評。
3.充分發揮企業創新主體作用,重點走訪調研了齊魯證券、齊魯銀行、通聯支付分公司等重點金融企業,了解企業開展業務創新、服務創新等方面的情況,為樹立園區發展典型,培育創新亮點,有力推進園區改革發展奠定基礎。
三、強化協調服務,提高招商成效。
引進領銳股權投資基金合伙企業(有限合伙)、北京百環園林綠化工程有限公司分公司兩個項目,實際到位資金7.183億元。
1.引進了實際到位資金7億元的領銳基金,是全區目前最大的一支產業類股權基金,也是全區實際到位資金最大的一個招商引資項目。為做好該股權基金的落戶工作,積極為該基金管理公司領銳股權投資基金合伙企業(有限合伙)爭取落實市級股權基金獎勵資金,與企業相關負責人多次赴市金融辦相關處室協調落實相關工作,并通過其他關系聯系市金融辦領導跟蹤落實,現已確定獲得扶持資金200萬元。另外,為該公司中小企業服務平臺項目申報省級公共服務平臺項目,并協調相關單位幫助該公司高管解決在濟購買住房等問題。
2.針對泰山文交所遷址問題,拜訪了其上級主管單位魯信集團汲斌昌董事長,積極介紹園區優勢和政策,耐心做好說服工作,使泰山文交所注冊地暫時保留在我區。2014年,泰山文交所營業收入預計達到2000萬元,上繳稅收670萬元。
3.持續跟蹤中國國際金融有限公司分公司落戶工作,邀請該公司華東區負責人張華興先生到我區與區主要領導進行深入溝通,并為其在省內開展業務牽線搭橋,力促中金公司早日落戶我區。
4.緊緊抓住全市編制產業規劃電子地圖的契機,多次赴制作公司聯系對接,全面詳細整理提供了園區功能區劃分、產業分布、重點樓宇、重點企業等信息資料,并協助搭建系統展示框架。近期,指派專人靠上抓好軟件調試工作,針對軟件操作邏輯、操作程序、界面美化,以及時間進度等方面,督促制作公司按照有利于我們的意見修改完善,目前園區電子產業地圖已基本完成。
5.赴西安參加了“省服務業重點項目推介會”,借助全國性展會平臺,通過在會上園區介紹、重點招商樓宇和片區材料,積極對外宣傳推介,爭取吸引全國知名企業到園區投資興業。
6.聯合綠地集團分公司招商部門制定綠地普利中心招商方案,將通過緊密高效的政企合作,將其形象優勢和園區產業發展有機結合,打造金融商務中心區乃至全市的高端產業發展地標。
四、做好產業園策劃,拓展發展空間。
1.加強與祥泰廣場項目主要負責人員的聯系對接與溝通協調,積極推進項目建設進度。另外,加強在1號寫字樓頂設置“金融產業園”發光字、項目宣傳等方面的溝通協調,確保相關工作順利實施。
2.根據區委、區政府依托祥泰廣場項目打造金融產業園的工作部署,對金融產業園產業定位和招商方向進行初步規劃策劃,將培育發展小額貸款、民間資本管理、股權投資、消費金融等各類新興業態金融機構,配套發展法律、會計、評估等中介服務機構,將金融產業園打造成為金融商務中心區新興金融產業培育基地。
3.積極聯系通海裝飾工程有限公司、深圳洪濤裝飾股份有限公司、朗至企業形象設計有限公司等機構,咨詢產業園整體外觀風格規劃設計以及辦公場所內部裝修等相關事宜。
4.積極推進金融產業園招商引資工作,一方面積極對接祥泰廣場銷售負責人,全面掌握祥泰廣場售樓動態,規范和引導在售樓盤的招商方向,另一方面,將金融產業園積極向泰康養老、魯財控股有限公司等金融機構推薦,目前,中國銀行、建設銀行、招商銀行、萊商銀行等銀行機構基本確定落戶,一汽金融、平安人壽、平安財險、太平人壽、太平財險等機構正在積極洽談。
5.專門制作了產業園展板和宣傳圖冊,認真做好全市實體經濟發展半年視察,區人大常委會及部分人大代表樓宇經濟視察、市政府研究室領導視察等接待活動。
五、開展交流掛職,發揮橋梁紐帶作用。
今年9月份,按照省委、省政府關于“一圈一帶”雙向交流掛職工作的要求,園區服務中心主任在省金融辦掛職任民間融資監管處副處長。
1.認真學習省金融辦工作規范,明確工作職責,熟悉工作流程,全面了解目前全省民間融資工作基本情況,掌握相關業務知識,調整工作思路,較短時間內融入了新環境、新集體。在日常工作中,認真查閱工作檔案和文件,虛心聽取領導、同事的意見,開拓工作思路,提高駕馭和解決問題的能力。
2.扎實工作,全面完成各項工作任務,積極參加全辦各項工作會議和民資處組織的各類會議,協助民資處成功地在泰安市召開了全省民間融資工作現場會,積極參與起草會議方案和會議材料,認真做好會前準備工作,以及全省民間融資標志設計及教材編寫等工作,得到領導認可和同志們的好評。
3.發揮橋梁紐帶作用,努力做好“聯絡員”、“宣傳員”,積極向辦領導和各處長匯報金融商務中心區和金融產業園的整體規劃和工作思路,加強工作對接,力爭引入更多的金融機構和組織,進一步鞏固區在區域性金融中心的核心地位。
六、增強主動意識,自覺加強自身建設。
1.加強與區編辦、財政局、事管局、人社局等單位的聯系對接,全面做好新設立事業單位法人、組織機構代碼證、刻制公章等注冊登記相關程序,單位賬戶設立,資金撥付,賬務管理,統發工資申請,以及公務用車申請、維護、修理等基礎性工作。
2.認真做好新進事業人員招考工作,協助人社局做好事業人員招考簡章、網上報名審核、考生資格審查、書面考試、面試,以及對通過面試的考生赴廣西南寧、平陰進行實地考察,并撰寫了兩名同志的考察報告。通過公示期無異議后,做好調檔案、簽合同、落編制、工資轉移等工作。
3.成立了園區服務中心黨支部,扎實開展黨的群眾路線教育實踐活動,認真查擺領導班子“”問題,嚴格整改落實;深入開展談心談話活動,嚴肅認真召開單位組織生活會,使每位黨員都受到了一次嚴格的黨內生活鍛煉;推進園區服務中心制度建設,制定園區服務中心工作人員行為規范、黨風廉政建設責任制等規章制度,抓好“”方面問題的整改落實,確保教育實踐活動取得實效。
4.積極主動參與“創衛”活動,加班加點、任勞任怨參加各項義務勞動,得到辦事處領導、居委會同志的一致好評。
每個小區都有自己的主打建筑風格——如地中海風情、新中式田園、美式現代等,這三種風格為當今比較流行的建筑風格,也是目前各地開發商普遍采用的建筑風格。建筑風格體現了小區的文化理念,有了理念就有了文化,和整個城市及開發商的背景、思想,居住人群的品味有機的結合,就形成了小區的整體設計理念。
地中海風情建筑以黃墻、紅瓦為特征,樓層比較低,拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗。建筑中的圓形拱門及回廊通常采用數個連接或以垂直交接的方式,在走動觀賞中,出現延伸般的透視感。綠化植物種類豐富搭配錯落;房前屋后處處有景;小區內道路蜿蜒自然,地面鋪裝豐富,景觀小品尺度近人;整體環境給人以舒適而又恬靜,豪華不失高雅,私家花園感很強。
新中式田園結合中國古代文化特色,將小區內景觀賦予人文內涵。運用現代造園手法體現古代造園理念,在設計中把傳統的中式建筑風格和元素加以運用,突出建筑深層次的文化內涵和歷史底蘊,這方面“大有恬園”做的比較好。
美式現代建筑立面簡潔運用一些歐式建筑的裝修手法,展現的是一種大都市風格。其景觀以人工手法體現模仿原生態,小品上多運用造型簡單現代的亭廊架,鋪裝豐富但整體以暖灰色調為主給人以素雅的感覺。
在整個小區的環境設計上重點考察了豎向設計和景觀布置及綠化植被方面,這些高檔樓盤中多數結合原有場地的高差布置景觀,個別沒有明顯高差的樓盤也都局部設置了坡地來滿足景觀需要。結合現有場地的地形,后者的做法比較可取,可在建筑與建筑間構筑高差變化比較緩的坡地為將來植物及景觀的布置創造條件。以東方圣荷西和唯美品格為代表的高檔小區,綠化植物種類豐富,高中低搭配錯落,以喬木、灌木為主且以成樹為主景觀效果較好,但是相對成本也比較高,考慮到地區氣候差異,樹木成活率也是不可忽視的因素。建議與本地綠化部門溝通,根據高低搭配原則選用宜成活的本地樹種代替。在小區入口處和大型公共活動場地周圍設置草坪,這樣易于保養且投資費用低。人行與車行系統:利用豎向分流和橫向分流方式來實現。車庫做在地上時,人行位于車庫上方,車庫屋面做上人屋面和種植屋面,形成地上二層大廣場,車庫位于地下時,車庫上方做綠化和種植屋面,上方做采光井和通風井,用自然光源做為白天的主要光源,可為物業管理節約大量費用。道路全部采用瀝青彈性路面面層,場地多為各種面材鋪裝。
夜間景觀照明:可在小區入口和中心廣場等大型公共活動場地設置豐富的燈光效果,在建筑組團之間,不宜設置照度較高的光源,應以草坪燈或微型景觀燈為主。景觀細部設計:好的景觀設計,其細部設計也很優秀,既體現效果又節省維護費用。體現小區品質必須從細部做起,鋪裝用料必須體現設計意圖,要有顏色變化,分隔明確。如路緣石的選擇、鋪裝快料選型的多樣化與搭配、樹池的多樣化、檢查井蓋的美化處理、微型景觀的隨式造景、垃圾箱的隱藏和美化、休息座椅的布置、兒童游樂場和健身器械的安置等等,形成一步一廊一步一景的環境景觀。建筑設計風格與景觀設計的配合:這些高檔樓盤的景觀效果比較出色還有一個主要原因,就是與其建筑風格統一。文化內涵:根據相應的建筑及景觀設計風格,在設計中運用一些有人文內涵的設計,不單單是對元素的模仿,也要將該風格的精髓融入設計。小區中水系統、太陽能熱水供應系統:根據國家節能要求,建議小區利用中水即生活水回用技術和太陽能熱水供應,為職工降低生活成本。
單元入口、大堂及電梯前室:
根據小區風格,住宅單元入口可采取多種形式,但多層及小高層住宅都有一個統一的特點——都突出于住宅本體,形成一個突出門樓式入口,兩側及樓蓋采用不同形式加以修飾(如圖)。高層或超高層住宅多采用大堂式入口,兩三個單元公用一個大堂,顯得大氣明朗,既節約建筑成本,又便于物業管理。電梯前室及大堂象住宅玄關一樣精裝修,頂棚分層吊頂,棚角石膏線裝飾,吊蘭花燈照明,墻體多為石材或面磚飾面,地面為酒店大堂式裝修,電梯門埡口多為石材口線(非平面)或不銹鋼埡口。
二、材料及產品選用:
在建筑墻體保溫材料設計上,三個城市我們所看到的樓盤中設計基本一致,均采用EPS板(聚苯乙烯泡沫塑料板),沒有發現使用XPS板(擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板)的。
在外裝飾裝修材料設計上,不同地區和不同品質樓盤各有不同,大致可分為四種形式:一是比較傳統的設計,主要以面磚和涂料(液態)搭配效果為主,用于高層住宅較多;二是整體面磚(非釉面、勾縫)設計,主要在不同部位、采用不同顏色協調搭配效果,用于多層住宅較多;三是底層(裙房)采用石材(干掛),其余樓層為仿石漆設計(EPS板打磨找平、貼網、刮膠泥找平后再噴“仿石漆”);四是底層(裙房)采用石材(干掛),其余樓層為“彈性質感外墻漆”(膠泥狀)設計(EPS板打磨找平、貼網、刮膠泥找平后再抹“彈性質感外墻漆”)。后兩種多為高品質樓盤、高層住宅設計。
外墻外保溫材料使用EPS板(聚苯乙烯泡沫塑料板)設計。其優點是:EPS板相對XPS板而言變形系數小,不易起鼓和開裂,易于打磨,從而保證基層平整度;EPS板相對XPS板而言價格要低;其缺點是:EPS板相對XPS板而言保溫系數有差異,其厚度要有所增加。
針對外裝飾裝修材料設計,按照我們目前開發的兩個樓盤定位標準,認為后兩種設計比較適合高層住宅,尤其是第四種形式效果更佳,即:底層(裙房)采用石材(干掛),其余樓層為“彈性質感外墻漆”設計。典型案例:長春市——“萬科洋蒲花園”;沈陽市——“萬科金域藍灣”;“洪浩左岸慧晶”(正在外裝飾施工)。
樓宇門、進戶門及塑窗產品檔次非常高,全部為國內知名品牌,富貴華麗。
配電柜、書報箱、空調(通風)格柵、護欄、小區圍墻、花園圍欄等幾乎都是廠家來的成品,檔次高,質量好。
三、施工工藝做法及質量通病防治:
本次考察主要針對外裝飾面施工工藝方面進行了深入調研,“彈性質感外墻漆(彩色膠泥)”整體觀感效果立體感強;整體立面效果可進行隨意分割,既可大塊分割,又可做成“面磚”式分割(縫路均勻,面磚效果非常逼真);整體觀感質量好,保溫層拼接處無明顯凸凹和裂縫現象,表面順平,是較為新穎的做法,也是本次考察最大的收獲。其缺點是:“彈性質感外墻漆”相對普通外墻涂料(液態)而言,其造價要略高一些。
另外,在衛生間及盥洗間方面,整體式淋浴間和衛生間是較為實用和流行的做法。
幾點建議:
1、在規劃設計中逐漸形成我公司獨有的建筑風格,賦予相關的文化理念,突出建筑深層次的文化內涵和歷史底蘊,;
2、在保證節能要求的前提下,盡量選用EPS(聚苯乙烯泡沫塑料板)外墻保溫板設計體系;
3、住宅單元入口、大堂及電梯前室適當提高裝修標準;
4、提高樓宇門、進戶門產品檔次,盡量選用名廠名家產品;塑鋼窗型材選用國內名牌產品(如萬達、實德、海螺),廠家只負責生產加工,安裝由施工單位完成,利于成品保護;
5、小區車行道路宜選用瀝青面層,人行路及場地應分級別進行多樣性設計,選用不同材質拼接,形式豐富,效果好;路緣石選用工藝花崗巖;
6、要去綠化應根據大慶的地域特點,多種植大型喬木和成簇灌木為主,分層次、錯落布置,盡量少種草;
7、在監理單位、施工單位和材料供應商的選擇上逐漸謀求質量信譽好的長期合作單位,管理及施工人員穩定,對提高質量有極大的促進作用;
8、以學習考察、經驗交流等多種形式,充分引進新工藝、新材料,在學習中成長、進步,賦予工程新的內涵,全面提升管理經驗及水平,從而保證所建工程的品質。
項目考察報告(二)
一、考察目的
宜川社區綜合發展項目的目標之一是提高女童入學率,改善教師教學質量。為此,項目此前多次邀請蘭州中英項目教學專家為項目縣教師做參與式教學方法的培訓,希望教師們對參與式教學方法有一個初步的了解,并能運用于實際的教學活動中。但是由于多方面的原因,新教學方法的運用不是很順利。為了更多了解新教學方法如何具體運用到實際中去,社區如何與學校發展計劃相結合等問題,項目設計了此項考察活動。
二、考察日程安排
4月21日:
在蘭州教育大廈會議室與中英項目辦公室工作人員座談,了解項目的整體情況;
前往臨夏市東鄉縣參觀喬魯小學和團結小學(因中途修路,未能到喬魯小學參觀);
與臨夏市項目辦人員座談,了解項目實施情況。
4月22日:
前往臨夏市和政縣參觀二甲小學和新集小學,在參觀的過程中,與學校有關人員座談、聽課、參觀學校等;
4月23日:
考察人員談論考察收獲。
三、中英甘肅基礎教育項目實施情況
1、項目概況:
2、中英甘肅基礎教育項目的內容框架:
3、項目所關注的領域及目前所取得的效果:
4月21日與項目辦的負責人員巴處長和白處長以及張勇座談,聽取了他們對項目的整體介紹,了解到中英項目關注的領域以及目前的進展,以下做以簡單介紹:
(1)學校發展計劃:學校發展計劃的目標是鼓勵學校與社區建立緊密的聯系,鼓勵縣和學校聯合起來為學校的發展想辦法。學校發展計劃的目標還在于改變學校和縣級(地方政府的財政供給者)的關系,從傳統的"自上而下"的關系改變為"自下而上"的關系。這種關系的改變要通過給學校更多權利參與自己的發展問題達到。學校發展計劃的目標也于通過學校與社區更密切關系的建立,通過關注教育中存在的阻礙兒童入學、鞏固和提高學習成績的社會發展領域的問題,來改變二者之間的關系。
(2)參與式教學方法的核心理念是“以兒童為中心,平等參與”。此項目的目的是改善培訓中小學教師的方法,側重于強化教師教學方法,不是教給他們一些知識。教師培訓還強調教師在教學中盡量利用當地資源以降低教育成本,保證在教學中考慮弱勢群體(比如女生和有特殊教育需求兒童)的需要。目前已經培訓了四個項目縣79%的教師,培訓總數達到5700人次。
(3)早期教育:主要給一年級和二年級教師培訓一些從事大班和復式班教學的技能。
(4)特殊教育需求:主要是幫助教師將那些有特殊教育需求的兒童納入整個班級中。
(5)校長培訓:主要是提高校長的實踐知識。此培訓的8個模塊正在開發之中。四個項目縣685名校長接受了全面的培訓,通過培訓校長的管理水平明顯提高。
(6)教育財政預算改革:承諾提高預算內教育投入,尤其是提高教育質量的投入。
(7)新的督導制度:以學校發展計劃和評估支持教師為基礎。
(8)開發補充讀物幫助兒童語言的獲得和發展,(已出版3種)。
同時特別關注貧困兒童、女童和少數民族兒童等弱勢群體,貫穿項目理念,減少教育中的不公平現象。
(10)學校布點規劃:新學校布點規劃更高效、科學。以減少人為因素和隨意性,使學生就近上學,方便了學生就學。
(12)教育規劃:支持縣教育局提高教育規劃能力。
(13)研究課題:注重行動研究,所有參與者都成為研究者參與研究。
(14)監測與評估:通過監測與評估來評價項目的影響。
其中最大的變化來自于當地教師和教育官員的教育理念和態度的變化,這也是項目最寶貴和最富建設性的成果。這些變化包括:學校和縣教育部門之間關系的變化;學校與社區關系的變化;教師與學生關系的變化。
四、對中英基礎教育項目的總結與思考
在兩天的考察過程中,我們與甘肅省教育廳項目辦公室人員座談,了解到項目的整體概況和實施情況,并在后面的兩天里到幾所小學校去實地參觀考察。以下是對中英項目的一些總結與思考。
1、對參與式教學方法及其如何推廣有了更多的了解,結合考察對我們的項目有了更多的思考。參與式教學及其培訓的目的是在于改變傳統的講授式、填鴨式的教學方法。使課堂上教師的角色由講解著變為指導者、合作者,學生由接收者成為探索者、練習著,實現師生互動和生生互動,培養學生的創造性思維。這首要是教育管理部門要改變觀念;再次我們的教師也需要轉變觀念,而觀念的轉變是很困難的。同時這對于教師的要求也提高了很多,不是每一個老師都能將主要知識點設計進教學內容,而且有些老師提出參與式教學在相同的時間內給出得信息量很少。目前我們存在以下幾個問題:
(1)、參與式教學如果理解不透徹的話,很容易形成形式主義。只是簡單的將教室布置改變成參與式的,但是教授內容依然是傳統型的。這就需要我們在這里如何理解參與式。參與式其實沒有任何形式和模式,他需要我們自己根據自己的客觀條件、授課內容、教師的授課特點等因素相結合,創造和摸索屬于自己的參與式,如何內化參與式是一個問題。我自己的理解,將參與式與傳統式兩種方式相結合,根據要講解內容的不同而選擇不同的方式,可能會更好一些。
(2)、對教師評價標準的問題。目前我們對教師的評價標準可能更多的側重于學生的成績上面。如果不改變我們的評價標準,那么參與式教學是很難繼續的。中英項目面對這一問題,從體制上進行嘗試,改變對教師的評價標準。對教師的評價標準不再是以教學成績為主(教學成績占30%),而是從師德、班級管理、教學設計、課堂管理、教育科研、作業批閱、活動開展與輔導等多方面進行考核,這就解決了教師的后顧之憂。
(3)、對教師的培訓。對教師的培訓應該是長時間的,不間斷的,并且有一支督導隊伍。意識和技巧是一個不斷強化、不斷支持的過程。僅僅靠一、兩次培訓是不行的。但是就我們的項目而言,教師培訓僅僅是宜川綜合發展項目中的一個活動,我們沒有那么大量的經費來支持這一部分。不過,教育部門下半年開始進行新課改的工作,有我們項目先前奠定的基礎,相信宜川的下一步工作會進行得更順利一些。
2、學校管理機制的創新、校長角色的根本轉變。傳統的校長是行政型的,主要處理學校行政事務,很少深入教學第一線指導教育教學工作。我們參觀的和政縣新集小學校長何龍,是中英項目教師培訓教材的開發者,對參與式的理念理解得比較透徹,經常給教師上導課。并且在管理學校上也是以“服務”理念為宗旨。這一管理宗旨大大增加了教師對學校的歸屬感。
同時新集小學的教研活動做的扎實有效,學校定期確定教研課題,由青年教師組成課題研究組,進行研討,平時開展上“四課”活動,即:幫扶課、教法研討課、教學資源開發課,全面提高教師的教學水平。
3、我們參觀的項目縣學校,都屬于少數民族地區(回族、東鄉族等居多),屬于國家貧困縣,教育基礎相對薄弱(包括硬件建設、師資力量等),條件艱苦,目前那里還有幾百名代辦教師。但是在此種情況下,大家在項目的支持下秉承理念,為學校的發展尋找出路,與社區相結合,充分發動可利用的資源,來發展教育。我想我們的條件比那里好很多,如果我們的教育人員都能轉變觀念,具有新的意識,我們教育事業會上一個新的臺階。
五、考察體會與感想
在蘭州的最后一天,我們就此次考察的整體情況有一個匯總,每位老師都談了他們對這次考察的感受、觀點以及在未來自己的工作中可以借鑒的經驗,以下就是各位老師的體會:
趙友三:談三點。第一點到東鄉縣,比較艱苦的地方,許多教師特別是那些民辦教師一月只有100多元工資,還很敬業的堅持在崗位上,挺不錯的,同時也增強了我的事業心,激勵我們;第二點昨天我們參觀的新集小學,從學校的管理,到教師的素質方面來講都很好,人家的參與式教學,我注意了一下,課堂設置的問題,非常切中要害,這一點值得我們學習;第三點:從學校管理上來說,我感覺到他現在和咱們還有差距。對教師的激勵沒有和工資掛鉤,我認為在現在經濟時期,還是走不長遠的。
李天紀:新集小學的管理體現了教學的創新。在教學中,你給我講,我可能就把東西忘了,但是你讓我參與,我可能就會理解。在教學中,學生應該是主體。從他們參與式教學中的互動、辯駁、教師指導,就可以體現是師生共同的成長。在那種條件下,能把學辦成這樣,是值得我們學習的。
韓德峰:關于參與式教學這種方法,回去以后我們可以嘗試著試試。參觀的感受有兩點:從人家學校來看,上至校長下至教師教學的思想、理念,值得我們學習。再一個是新集學校育人環境方面(包括學校的一些標語)都非常有新意,對教師和學生都有警示作用,這是我們值得學習的。
李翠霞:我們參觀了三所學校,現在我主要談談第三所學校,他們學校的校園環境和氛圍很濃,教室里的布置能夠充分展示學生的能力,每一個教室都各有特點。從聽課上,我聽了一節教學研討課,授課的老師參與,同時聽課的教師也參與進去,氛圍很好。他們的電教室是讓學生在里面看,而不完全是教師用的。拿我們學校和他們學校相比,我們學校的班額都比較大,在大班該怎樣開展參與式教學。這是我們目前存在的一個問題。
薛長瓊:通過這次學習拓寬了自己對參與式教學的理解,以前認為那就是一種方法,但是在教研活動中、在班級管理中都可以運用參與式方法,在班級管理中運用,讓大家知道班級管理不是老師個人的事,以學生為主,這樣他們會很有積極性和主動性,認為這就是我們自己的事。其實,我們那里的硬件設施比這里要好得多,但就是我們沒有動起來,缺乏這種意識,讓每個老師都有這種意識,我想我們會比他們做得更好。
張蕓:參觀了三所學校,條件都很艱苦,特別是民辦教師,精神令我敬佩,值得我們學習。二甲學校的學校布置非常有特色,能夠體現平等參與的理念,比如:墻上的很多學生繪畫作品,能夠充分發揮學生想象力、創造力。新集學校的硬件條件比我們還是差了很多,但是人家老師的理念新,參加的培訓多,我工作了13年,今天是第一次出來,所以給我的感覺比較深。參與式教學不僅僅是一種形式,它體現在各個方面,比如:學校管理、教研活動等,他們的特點就是以人為本,以學生為中心的發展理念。通過此次學習,我在今后的工作中,會嘗試著運用參與式的方法,配合今年我們要實行的新課標,都是要發展學生的個性和特點,這是不謀而和的。
楊梅:參與式教學不僅僅是一種形式,而是一種理念,它是融會到我們教學生活中的各個方面。比如:我們日常中的備課,就可以使用參與式,共同提高。
楊海林:我們宜川教師的學歷比這里要高很多,但是人家這里卻能把參與式搞好,我仔細看了他們的校園文化,處處體現了教書育人的理念。在新集學校,他們的校務公開欄在校門外面,上面公布了享受兩免一補的學生名單。新的課程改革,就是要改變教育思想、教育理念、教育觀念,呼喚參與式教學,希望大家回去后,能夠把看到的和聽到的帶給其他的同事們。后半年,我們要實行新課改,但是我們的新課改能不能順利實施,參與式教學方法能不能掌握,今后的工作還是很大的。
通過此次蘭州之行,同去的考察人員每個人心底都深有感觸,在自己的意識中已經有了認識,這對下一步的工作會有所幫助,不過教育改革畢竟是一項大的工程,特別是意識的轉變是最困難的,但是相信我們一定能做好。
項目考察報告(三)
20**年6月26至6月30日公司組織前往四川綿竹的孝德鎮就江蘇援建項目進行了考察。我們參觀了新建的安居房、新建的小學校舍、年畫村,“蘇州水街”等相關設施,大家都感到新的孝德鎮建設總體規劃起點高,體現出蘇州江南水鄉的秀美風景,年畫村周圍還建了許多的門面房用來出租,是為以后的長期有效的管理提供提供資金保障。在考察中,通過聽取情況介紹、座談交流、實地察看、現場咨詢等形式,了解了四川綿竹安居房建設和規劃設計情況,看到了他們物業管理的光明前景,探求了物業管理的寶貴經驗,現將考察情況報告如下。
一、考察見聞
五天時間,我們重點考察了新建的安居房、新建的小學校舍、年畫村,“蘇州水街”等相關設施。在江蘇省蘇州市對口援建的孝德新鎮,我們驚嘆于蘇州市高起點規劃、高標準施工、高速度建設的援建工作,見到了亭臺樓閣,小橋流水,一派江南小鎮的秀麗風光。
(一)五角星——新鎮是夢想起飛的地方
在考察中蘇州援建指揮部的辦公室主任***現場為我們講解了新孝德鎮總體規劃:“新孝德新鎮是個‘五角星’形狀。在一個五角星的區域里,分布著富有蘇州特色的幼兒園、小學、中學、衛生院等建筑。這個由蘇州人設計的“五角星”也寄托了蘇州人、孝德人對孝德這個地方共同的美好希望,真是一個絕妙的設計。同時蘇州援建指揮部在四川災區的援建工作中創造了因快而聞名的“蘇州速度”,蘇州人為災區人在新址上以最短的時間、最好的質量創造一個漂亮的孝德新鎮,讓災區人看到了美好未來,孝德也是災區重建中進展最快的新城鎮。蘇州的援建業績令我們肅然起敬。我們看到了在短短一年多的時間內,蘇州的援建者就在孝德建起了如此漂亮的醫院、學校、住宅區,我們覺得新的城鎮、新的學校將是孝德人美好夢想的新起點。
(二)裂紋——碎片凝聚的“紀念柱”是向上的動力
在孝德學校的正門前,有兩根設計得別出心裁的“紀念柱”,一根柱子上布滿了裂紋,而那些裂紋是用地震后孝德學校舊址上遺留的碎瓦片拼成的,而另一根柱子的花紋則像是有腳印在一步一步往上走。兩根柱子連成一體,一根代表過去一根代表未來。江蘇援建者認為,將這樣帶有地震遺物的“紀念柱”樹立在校門口,對人是種激勵,是種提示,是戰勝災難創造美好未來的動力之源。
(三)田園詩般的年畫村——美得像是世外桃源
綿竹年畫與蘇州桃花塢年畫并列為中國四大年畫,綿竹年畫因為是直接畫在房屋外墻面上的,視覺沖擊力更強。蘇州援建者為此在這里傾力打造的一個民俗色彩濃厚的地方——田園詩般的年畫村。在那里,我們看到的是一派世外桃源般的田園景象:在綠油油的田野上,一座座粉墻黛瓦的農家小院在綠樹環繞中若隱若現的,雪白墻上都畫有巨幅五彩斑斕的年畫,年畫的內容都是喜氣而富足的。根據介紹,年畫村今后會發展成為一個集觀光、旅游、休閑、購物于一體的特色景點。
(四)一條蘇州水街,——將成孝德人民“聚寶盆”
踏上綿竹市孝德新城的“蘇州水街”,一條小河曲徑通幽,搖曳的柳絲掛在小河的兩岸。一排排白色的墻腰,開著扇扇軒窗掩映在河中……眼前的景象,讓人仿佛置身于江南水鄉。這是一條商業步行街,是蘇州援建留給當地政府和老百姓的一筆寶貴的財富。蘇州水街共有商鋪2萬多平方米,由當地政府統一出租管理,目前商鋪租金為每年120元/平方米??恐K州水街,當地政府每年就可以“賺上”兩三百萬元。在“蘇州水街”兩側的街道上,一些酒吧、水吧、茶吧陸續開門迎客。35歲的楊立是“蘇州水街”第一個開業的茶樓老板,時尚的她把自己的茶樓裝修得很別致浪漫?!疤K州援建者把水街建得那么漂亮,自己會用心經營茶樓,以后這里一定會熱鬧起來的?!睂τ谒值奈磥項盍⒊錆M了信心。
(五)蘇州援建力量——是股撤不走的力量
二、考察體會
(一)解放思想,更新觀念,將創新貫穿于安居房建設始終
在學習考察中,考察團成員強烈感受到江蘇援建工作者思想解放,觀念創新,尤其引人注目的是引入大量高規格設計理念。我們要本著“窮則變,變則通”的理念,在單位本職工作安居房規劃建設中真正解放思想,更新觀念,不斷創新,把創新貫穿于安居房規劃設計的始終。
(二)提速增效,只爭朝夕,全力加快**安居房建設
蘇州援建工作者在短短的一年多時間里,使孝德鎮發生了巨大的變化,我們不得不驚嘆于“蘇州速度”。城市建設日新月異。20**年,我市將累計完成投資約**億元用于安居房建設,我們要在新一輪的建設中學習“蘇州速度”,提速增效,只爭朝夕,加快我市安居房建設,以時不我待、只爭朝夕的強烈發展意識為**市加快發展做出貢獻。
zx14-2002(sm-zx-12-2002)
近兩周來,“***家園”項目咨詢部水暖專業人員會同業主針對住宅空調、直飲水及采暖熱源等專題,對有關廠家進行了考察,在此基礎上對各個專題中實施方案的技術、經濟的可行性進行了認真的比較分析和探討,認識基本統一,現在我們對設計單位提出如下建議,以便其按照業主意圖進一步開展設計工作。
1. 關于戶式中央空調
通過對多種戶式中央空調系統的性能進行比較(詳見附件1《***家園戶式中央空調系統性能比較專題報告》),業主基本確定采用風冷熱泵戶式中央空調,至于室內空氣處理機是采用風機盤管(簡稱風冷冷水式)還是采用集中空氣處理機組通過風管和風口將處理后的空氣送至房間的形式(簡稱風冷冷風式),采用哪個廠家的產品,業主還需作進一步比較才能確定。在這種條件下,設計在住宅空調設計中應注意以下問題:
(1) 設計對本項目中各種戶型住宅的夏季冷負荷應逐時計算分析,以便合理選擇空調設備。
(2) 建筑設計在細化住宅平面時必須考慮放置室外機組的位置,一般不小于(長×厚×高)1500×1000×2000 mm(注:此尺寸是按約克空調單臺機組最大尺寸考慮的)。放置空調室外機組的位置最好在背陰處。
(3) 戶式中央空調應考慮導入新風,暖通專業與建筑專業需密切配合留好新風引入條件。
(4) 室內處理機組夏季和過渡季使用的冷熱媒為室外機制備出的冷熱水,冬季熱媒來自小區集中供熱源,對該供熱管路設計按分戶控制與計量考慮。
2. 關于給排水專業:
(1) 本項目除包括通常的室內外給排水設計和消防設計外,高檔住宅還應達到24小時不間斷供應熱水和供應直飲水。
(2) 直飲水的供水方式為樓宇集中供應(詳見《***家園直飲水供水方式比較表》),直飲水設備機房設在地下室,直飲水機房設計由供應商完成,設計院完成與其配合的給排水、電力、通風等設計。
(3) 本項目為高檔住宅,有多個衛生間,采用的洗浴設備高檔,耗水量較大,設計在考慮熱水用水定額時應注意到這一點。
(4) 給排水設計使用的管材應為國家推薦使用的優質管材,直飲水系統采用不銹鋼管路,熱水系統采用紫銅管,直飲水系統和熱水系統均按分戶計量設計。
3. 關于熱源
(1) 在投資綜合分析合適的前提下,我們建議盡可能采用市政熱力資源。若市政熱力管線接引 確實困難或投資較大,可考慮使用燃氣鍋爐作本項目的集中熱源。
(2) 熱源來自市政熱力管網,在本工程地下室內要設置換熱站。
(3) 當確定以燃氣鍋爐作熱源時,設計應在綜合采暖(含地下室及會所)、生活熱水和游泳池耗熱量后,要仔細分析用戶在不同時段的耗熱量變化,合理確定鍋爐容量。為保證供暖、供熱水的連續可靠,燃氣鍋爐臺數不得少于2臺。燃氣鍋爐房(含換熱間)在充分滿足消防等部門要求的前提下盡可能控制在200m2以內。有關燃氣鍋爐詳細分析請見《燃氣鍋爐相關問題的初步考察報告》。
(4) 換熱站或燃氣鍋爐房選址在滿足鍋爐安監和消防要求的同時必須兼顧到盡可能小的對樓上住戶造成噪聲污染。
4. 關于會所、商業用房和地下的暖通設計
(1) 會所和商業用房全年空調,設計可根據這些房屋不同的功能需求選用小型中央空調系統。會所中游泳池和健身房采用散熱器采暖,冬季按規范要求保證供熱溫度,必要時可采用地板輻射供暖。
(2) 地下停車庫要設置采暖系統,冬季供暖溫度不低于10℃。
***家園項目咨詢部
2002年10月30日
附件1,***家園戶用中央空調系統性能比較
機組冷卻方式 風冷式 水冷式(水源熱泵)
制冷方式 風管機 多聯機 冷水機 風管機 冷水機
使用方面 舒適性 較好 很好 較好 較好 很好
可調性 差 好 很好 差 很好
室內美觀 好 好 好 好 好
占用空間 大 小 小 大 小
新風引入 易 比較容易 只能間接引入 易 只能間接引入
噪聲污染 大 小 小 大 小
耐用性 一般 一般 一般 好 好
維修方面 可靠性 好 好 好 好 很好
便捷性 簡單 略復雜 復雜 簡單 復雜
安全性 安全 安全 一般 一般 一般
計量方式 分戶性 分戶 分戶 分戶 分戶 分戶
建筑效果 外立面 影響 影響 影響 無影響 無影響
外機尺寸 一般 一般 一般 - -
造價 初投資 最低 低 較高 高 高
運行費用 高 低 較高 較高 較高
環保節能性 冷媒 r22 r22 r22 r22/407c r22/407c
環境 熱污染 熱污染 熱污染 對水質可能影響 對水質可能影響
節能性 差 較好 較好 好 好
總造價以200㎡/約20kw為例 約克 - 3.8萬元(冷暖) 6.45萬元(單冷)7.45萬元(冷暖) - -
特靈 3~3.4萬元冷暖增0.3萬元 3.6~4萬元冷暖增0.9萬元 4.4~4.8萬元(冷暖共用) 5.5~6萬元(冷暖共用) 6萬元冷暖增0.6萬元
結論:
1、通過對多種戶用中央空調系統的性能進行比較,綜合評價風冷冷風式(多聯機)空調系統適用性較好,風冷冷水式空調系統也有一定的優勢,均可成為本工程較好的選擇。以上兩種系統在現今的同類工程項目中應用也最為廣泛。
2、風冷冷風式(多聯機)空調系統便于連接新風管道,使用中舒適程度較高(投入新風比例根據情況不同應具備可調性)。該系統有較為先進的控制方式和無級調速電機,基本滿足調節和節能需要。加可分檔調節的新風閥增加費用0.2萬元。
3、宜采用輔助電加熱或熱泵機組,在過渡季節將起到較好作用。
4、若有條件,建議考慮冬季采暖時加濕的問題。
5、表內所列的多種戶用中央空調系統均采用r22等瀕于淘汰的冷媒,環保性稍顯不足(r22冷媒生產可延遲到2020年)。
***家園項目咨詢部
2002/10/10
附件2,***家園直飲水供水方式比較表
供水方式 樓宇直飲水 家用小型直飲水機
產水量 設計標準 5l/人 天
設計產水量 0.5~1t/小時 最小設備100加侖/天 454l/天
設備布置 設備布置 設備集中設在地下室通過循環管路送至各戶 各戶單獨布置
占地面積 小于40平方米 0.3平方米/戶
維修 工作量 小 大
復雜程度 復雜 簡單
方便性 不入戶 入戶
品質 出水品質 進口設備,采用多重過濾消毒軟化等處理方式,水質好 主要采用活性炭過濾,有軟化等功能,水質相對一般
衛生狀況 專人執證上崗管理,系統定期沖洗,定期檢測,質量控制嚴密,循環管路可保證水質新鮮 住戶自己管理,過濾芯更換不及時易滋生病菌
計量 可計量收費 用戶自用
運行可靠性 主要設備美國進口,運行可靠 國產設備質量尚待改進
投資 設備 30.0萬元 0. 5萬元/臺(國產)0.8萬元/臺(韓國世韓牌)
管道 銅質 ┈
不銹鋼 19.0萬元(含磁卡表) ┈
總投資 49.0萬元 ┈
運行費用 1.0元/戶 天 1.1元/戶 天
售價 0. 2~0.4元/l (北京目前樓盤取費)
說明:
1、 表中數據估算基本條件:6層住宅,戶數120戶,戶均居住人數按6人計算,設備布置在地下室。
2、 運行費用是按每戶用水30l/天的標準估算出來的。
3、 集中設置直飲水按目前北京地區最低售價200元/噸,生產成本60元/噸左右。
結論:
1、 隨著生活水平的提高,在高檔住宅中設置直飲水系統已是一種流行趨勢。
2、 依據上表,我們可以看到樓宇集中直飲水系統在出水品質、衛生條件、投資方面同家用小型直飲水機相比均具備優勢,我們推薦在本項目中使用樓宇集中直飲水系統。
3、 集中系統的管材在材質上有不銹鋼、ppr塑料管和銅質管道。另外最近市場上還有不銹鋼內襯納米塑料、鍍鋅鋼管內襯塑料等新型管材,ppr塑料管檔次較低,銅管長期使用存在腐蝕污染問題,我們 建議使用不銹鋼管材。
***家園項目咨詢部
2002年10月15日
附件3,燃氣鍋爐相關問題的初步考察報告
一段時間來,我們對本項目中可能用到的燃氣鍋爐的一些相關問題進行了了解,現歸納如下。由于時間較緊,所獲資料尚不完善,僅供參考。
1. 市場常見燃氣鍋爐的基本情況
目前在北京市工程建設中常用的燃氣鍋爐有常壓鋼制或鑄鐵制小型燃氣爐、大容量鋼制承壓燃氣鍋爐和真空相變鍋爐。由于本工程需要鍋爐容量較大,我們著重對功率在1500kw以上的鋼制承壓燃氣鍋爐和真空相變鍋爐進行了考察。鋼制承壓燃氣鍋爐多采用濕背式三回程結構,產品以歐洲品牌質量較好,比較著名的品牌有德國的 buderus和意大利的 ferroli, 售價一般為10萬元/700kw,法國和北歐品牌次之,韓國和國產鍋爐價格較低,質量也相對低一些。另外在北京目前公寓和寫字樓采用韓國產的真空相變鍋爐也比較多,這種鍋爐利用水在真空狀態下蒸發溫度降低,利用水的相變傳遞能量,鍋爐安全性較好,使用壽命長,本身自帶一級換熱器,但這種鍋爐出水溫度相對較低,報價也在10萬元/700 kw或略多。下面是典型鍋爐的商電話。
德國的buderus鍋爐:北京均友科技公司 tel: 66073670
意大利的ferroli:北京熱科機電工程公司 tel: 84035988
韓國 富-士特鍋爐:富-士特鍋爐經銷公司: tel: 84405191轉1019
2. 關于本項目中燃氣鍋爐選用的一點建議:
(1) 鍋爐功率的基本匡算:
根據本項目的一些基本情況:總建筑面積36000平方米左右,約120戶住宅,住宅平均建筑面積200平方米左右,每戶均有兩個或兩個以上的配有洗浴設備的衛生間,會所配有游泳池(游泳池暫按25 x 8 x2米考慮),我們可以初步確定熱負荷如下:
冬季采暖熱負荷: 3300kw
洗浴熱水制備熱負荷 1000kw
泳池加熱負荷 500kw
合計 4800kw
在以上熱負荷計算中,洗浴熱水制備負荷我們考慮的比較大,根據97年版的《給排水設計規范》,高檔住宅人均熱水用量定額最大只有150升/人 天,考慮到我們的住宅定位屬于北京市目前檔次較高的,采用的洗浴設備需水量較大,我們是按200升/人 天考慮的。
根據上面的熱負荷總量,我們可以選擇2臺2500kw的熱水鍋爐,也可以選擇3臺1400 kw~1600kw的熱水鍋爐(考慮到安全問題,我們不建議使用蒸汽鍋爐),由于房屋出售有一個過程,3臺鍋爐在使用上會更靈活和經濟。
3. 燃氣鍋爐房在設計中應注意的一些問題
(1)燃氣鍋爐房通常包括燃氣計量間、鍋爐間、控制室、水泵間和換熱間及工人休息室,另外燃氣公司通常要求在與鍋爐房不相鄰的地方設置燃氣調壓間。燃氣計量間和調壓間里的設備管路由市煤熱設計院設計。一般燃氣鍋爐要求使用單獨的中壓燃氣管道,也有使用低壓燃氣的,但必須與燃氣公司溝通好,并且要使用單獨管道。
(2)燃氣鍋爐房必須有足夠的泄壓面積,所以燃氣鍋爐房選址要靠外墻,通過窗井泄壓。本項目中鍋爐房凈高最好不低于3.6米。鍋爐房上一層和貼鄰不得作為主要疏散通道、不得有居民居住或人員聚集。
(2) 燃氣鍋爐房報建的基本程序是:設計完成設計圖紙后報消防主管部門審批,在得到消防主管部門審批意見后按其修改設計,再報技術監督局特種設備監察科審批,經批準后方可實施。
4. 燃氣鍋爐房投資初步估算
(1) 鍋爐房采用2臺歐洲名牌2500kw鋼制鍋爐。
鍋爐設備 84.0萬元
軟水設備 6.0萬元
定壓設備 3.5萬元
電控設備 5.0萬元
煙道 3.0 萬元
燃氣報警探頭 6.3萬元
采暖換熱器、水泵及管路 27.0萬元
洗浴熱水制備換熱器及管路 15.0萬元
游泳池加熱設備及管路 8.0萬元
合計 167.8萬元
(2) 鍋爐房采用3臺歐洲名牌1600kw鋼制鍋爐。
鍋爐設備 80.0萬元
軟水設備 6.0萬元
定壓設備 3.5萬元
電控設備 5.0萬元
煙道 3.0 萬元
燃氣報警探頭 6.3萬元
采暖換熱器、水泵及管路 27.0萬元
洗浴熱水制備換熱器及管路 15.0萬元
游泳池加熱設備及管路 8.0萬元
合計 163.8萬元
(3) 采用3臺韓國 富-士特鍋爐bov-1300g
總價約180萬元(詳見報價單)