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序論：在您撰寫物業管理服務論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
物業管理服務價格除了具備一般商品價格的特征外，還具有以下特點：一是物業管理服務價格是物業管理公司付出抽象的一般人類勞動之后的價值的表現。二是物業管理服務價格的載體不是有形產品，而是無形產品，即服務。三是物業管理服務價值形成過程不同于一般商品價值形成過程。一般商品的價值形成是在商品生產、流通環節進行的，而物業管理服務的價值形成，生產和消費幾乎同時進行。四是物業管理服務價格的多樣性。同一種物業管理服務在不同地區或服務對象上表現差別較大，因而其價格也靈活多樣。
二、物業管理服務采購審價依據
物業管理服務采購審價，主要依據應是物業管理服務的價值和使用價值。物業管理服務凝結著物業管理人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業管理服務的質量高低，或使用價值大小，由物業產權人或物業使用人因物業管理服務而得到滿足的程度來判別。物業管理服務采購審價的重點，一是審查其價格構成，二是審查其定價方法。
三、物業管理服務價格構成的審查
物業管理服務價格一般包括裝修垃圾清運費、保潔費、保安費、機動車存車費、非機動車存車費、綠化費、化糞池清淘費、房屋小修費、房屋中修費、小區共用設施維修費、電梯使用費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費等項目，具體內容根據業主要求而不同。當物業的產權與使用權分離時，這些收費項目有的由物業使用人支付，有的由產權人支付；產權與使用權統一時，則由業主支付。其中，房屋小修費、房屋中修費、小區共用設施維修費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費屬于維修基金，內容較為復雜，一般應與物業管理公司事先簽訂服務合同，并在合同中明確約定。
四、物業管理服務定價方法的審查
物業管理服務定價方法，一是采用成本導向定價，即物業管理服務價格由成本加上按成本利潤率計算的合理利潤構成。二是競爭導向定價，即以競爭者的價格水平作為物業管理公司定價的參照或依據，適用于已實現服務標準化的行業。三是需求導向定價，即以業主對物業管理服務價值的認知程度和需求強度為依據來確定價格，服務的非貨幣因素對消費者的服務價值認知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業管理公司對服務價格的調整難免出現偏差，從而導致服務的價格水平相對于業主的服務價值認知程度失衡，不是過高就是偏低。對于競爭導向定價和需求導向定價的物業管理服務采購價格的審查，應結合具體采購方式，分招標采購、競爭性談判、詢價采購等方式，分別采用比價等方法進行審價。對于成本導向定價的物業管理服務采購價格的審查，則應對物業管理服務的成本和利潤進行分析和計算。
1、物業管理服務成本
一是材料費，指提供物業管理服務時消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質。二是人工費，指提供物業管理服務的人員勞動報酬，包括工資、獎金、津貼等，不包括福利費用。三是設備使用費，指提供物業管理服務時所使用設備的折舊和器具的攤銷。不包括設備器具的購置費，因為這些設備器具屬于物業管理公司開展業務、提供服務的必備固定資產或低值易耗品。審價時應注意，管理費用是物業管理公司的管理部門維持正常運轉的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計費、律師費、業務招待費、提供物業管理服務人員的福利費等，以及物業管理公司的銷售費用如廣告費等，均為物業管理公司開展經營業務的期間費用，應由物業管理公司從經營利潤中支付，而非經營成本，即這些費用不應作為物業管理服務的價格組成部分。
2、物業管理服務利潤
物業管理服務的利潤，屬于物業管理服務單位的正常經營利潤，作為物業管理服務價格的組成部分，是正當合理的，但其目標利潤應以社會平均成本利潤率為標準確定。審價時應注意對超過社會平均成本利潤率的部分予以審減，以維護采購主體的利益。
【參考文獻】
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既然感動服務是業主對物業服務的心理滿足，物業管理人員首先要對業主可能的心理活動態勢和需求有一定的了解，才能想辦法適度去滿足他，促進企業經營目標的實現。
1.業主的五個層次需求
在日常物業管理服務中，不同的業主有著不同層次的需求，其需求從高到低一般分為五個層次，即：自我實現需求、尊嚴需求、社會交往需求、安全需求和生存需求。物業管理只有盡可能地創造條件滿足業主的各類需求，才能減少糾紛，提高業主的滿意率。在物業管理過程中，要針對業主的社會地位、不同年齡、不同層次的服務需求，確定業主的需求類型，有效搞好管理服務工作。
2.業主的兩種心理定勢
(1)單獨心理定勢，這是指作為單獨業主受各自家庭和社會生活閱歷以及個體心理特征等因素影響而形成的心理定勢。各個業主的心理定勢不盡相同，表現在對自己心理活動與行為特點的作用方向與強度上有差異。同時，某些業主又時時具有某些特定的心理定勢，有的心理定勢對相當多的人在一定程度上具有控制作用。較普遍的心理定勢主要有首因效應、刻板效應、暈輪效應、近因效應和投射效應等。
(2)團體心理定勢，這是指一定的業主團體在共同的社會生活中，彼此受到共同性的心理特征影響，所形成的帶有共性的團體心理定勢。團體心理定勢的形成有兩個基礎條件：
①是共同的社會生活條件，受到一致性的外部刺激。
②是共同性的心理活動特征——價值觀念、團體規范、思考特點、內心感應等。
3.業主的四種心理狀態
(1)外向型業主，其情緒、情感比較顯著外露，易于表達，對事情易答應易反悔，性情脾氣急躁。物業管理人員需在其情緒穩定時再談問題，不要去激怒他，否則引起其不考慮后果的沖動。
(2)好動型業主，其情緒明快，情感易轉移，善于交際和溝通，但其意見和觀點不穩定。
(3)抑郁型業主，這類業主情緒變化不大，語言謹慎，行動小心，不愿與他人溝通，全憑自己認定的心理辦事。這種類型的業主容易在物業管理的小問題上吹毛求疵。
(4)沉默型業主，這類業主情緒不太外露，從表情上看不出明顯變化，反而從容遲緩、行動穩重、語言簡便，善于控制自己，比較固執，其形成的觀念往往難以糾正，彼此交流的難度較大。
4.業主的五種心理氣質
(1)冷漠型業主，其對外界事物漠不關心，置若罔聞。
(2)表現型業主，這類業主好強頑固，總認為自己的意見是正確的總想把自己好的一面表現給別人知道。
(3)議論型業主，這種業主私心較重，對人不尊重，喜歡喋喋不休地評論物業公司這也不對那也不是，對什么都覺得不順眼。
(4)過敏型業主，這類業主有些神經質，小心眼，對事情的變化非常敏感，往往為了一點小事，會與人爭執不下，一般業主能忍受的誤解或委屈，這類人卻無法忍受。
(5)平穩型業主，這類業主往往心胸較寬廣，能夠與人較好地溝通，人際關系好。
二、做好常規的管理服務同樣可以做到“感動服務”
業主的感動是對某項物業服務的滿足，不同的物業管理項目收費標準不同，業主的需求差異也很大，只要找出常規管理服務中的主要不足，及時改進，取得明顯效果，同樣能使業主感動。
案例一:2001年10月份廈門僑建社區居民組長例會正要召開，剛接任10天的物業主任準時步入居委會列席會議，剛才還熙熙攘攘的會場突然鳥雀無聲，霎時間又爆發出一陣熱烈的掌聲，讓物業主任不知所措。緊接著，居委會主任解釋說，這是組長們為你才來幾天就明顯改變小區面貌所感動而自發的掌聲，本社區從未有過。原來，僑建花園一期是90年代初建的安置房（共有7.5萬平方米，1008套），結構設計上還保留窗上有寬大遮雨蓬，許多居民有往下丟雜物、垃圾的陋習，遮雨蓬和綠地垃圾隨處可見，交房多年來空中垃圾沒有清過；北面外口小區污水長期排入本小區一塊綠地，形成爛泥田，蚊蟲橫生。上任的第二天，物業主任找了外口小區主任，商定由外口小區出錢僑建整改。僑建物業發動所有員工自行施工，埋管砌溝整綠地，硬是在兩天內整改完畢；接著又請專業公司清理空中垃圾，三天中竟清理了三卡車垃圾。管理處的舉措在小區業主中傳為佳話。之后，管理處的工作得到了社區居委會和居民組長的有力支持：有些業主長期欠費，居民組長幫做業主的開導；業主垃圾亂扔亂放，居民組長參與管理；車輛長期進入小區停放擾民問題的規劃和勸導，在車主的理解和居民組長的配合下，很快得到有效整治，等等。
案例分析：本案例中，管理處只是盡到常規管理服務職責，卻在業主中產生了很大反響，在業主和物業服務企業間形成了互動效應，提高了收費率，促進了小區物業管理的良性循環。
原因在于抓住前期顯而易見的突出問題，采取快捷、有效的行動，環境得到明顯改善，使業主產生鮮明的對比，心理上得到一定的滿足。所以，“感動服務”并非一定要作出驚天動地的事，而是首先要做好我們的本職工作，造就安全、衛生、有序的生活、工作環境，讓業主滿意。該社區屬于普通住宅小區，業主的需求不高，主要是安全和生存需求類型。物業管理服務的重點要針對這些需求展開。
三、用情感與業主進行溝通的技巧
物業管理人員與各種各樣的業主打交道，即使服務再好，有的業主也會不滿意，原因是溝通的方式方法欠妥。所以，要使業主感動，除了提供優質服務外，必須掌握溝通的技巧。
案例二：廈門某住宅小區，某業主因業主間的尖銳矛盾而拒繳管理費已經2年，對于管理處的多次催繳置之不理。2004年6月，管理處主任在核對水電費計算表時，發現該業主當月用水比正常用水多出上百噸，覺得這是溝通的好機會。主任馬上與該業主聯系，說明情況，征得業主同意，親自上門幫其檢查原因。原因查出并當場排除故障后，主任與該業主拉起家常，但故意不涉及其拒繳管理費的敏感問題。當交談逐漸投機后，業主主動解釋拒繳管理費的理由，主任簡明扼要地作了解釋，該業主接著說保安有次對他態度不好，主任說道：“人要互相尊重，很多業主對保安都不錯，他怎么可以這樣對待業主呢？我了解一下，一定好好教育教育，你是干大事的，不要跟他一般見識。”主任臨走前，該業主表示以前的欠費過兩天去交，以后不會再欠費了。
案例分析：本案例中的業主是有一定經濟實力的生意人，自尊需求比較強烈；其心理狀態屬于外向型，情緒、情感比較顯著外露，性情脾氣急躁；其心理氣質屬于過敏型，有些神經質，小心眼，對事情的變化非常敏感，往往為了一點小事，會與人爭執不下，之前保安因其酒后亂停車進行勸導，他認為自尊心受損，產生隔閡；因該業主摻和小區兩派業主多年的激烈沖突，其心理定勢屬于團體心理定勢。對于這種具有綜合溝通障礙的業主，如果簡單的就事論事進行溝通，往往適得其反。管理處新任主任是首次與其溝通，將產生首因效應，即該業主的第一次形成的印象對新主任認知的強烈影響這將對日后該業主與管理處矛盾的化解、小區業主間的和諧產生一定的影響。主任到任后沒有急于找其溝通要求繳納管理費，而是抓住良好時機，主動并親自幫他解決問題，從情感上先拉近距離；在與該業主拉家常時，是進一步增進相互了解、建立信任感、繼續拉近距離的過程，如果主動地、過早的涉及敏感問題，會增加溝通的難度。業主主動涉及拒繳管理費問題，是從法從理上都感到心虛，主任及時發現并親自幫他解決問題避免了每個月幾百元經濟損失，使他心里過意不去。對于業主提出的保安問題，主任話中有話，但給了其臺階下，使其自尊需求得到一定滿足；在溝通過程中，主任耐心地傾聽業主的傾訴，讓他把心里的話說完，也體現了主任對業主的尊重。在上述過程后，主任才對敏感的問題簡明扼要作了解釋，但在第一次溝通不宜太深入，以免過多涉及敏感問題引起反彈。最終該業主補繳了管理費，日后基本上能按時繳交，達到了預期的目的。
四、“感動服務”的社會效益和經濟效益
“感動服務”可以產生社會效益和經濟效益，對業主和物業服務企業是雙贏。社會效益和經濟效益間又可以互相促進，共同提高。
案例三：同樣是案例二的小區，業主間7年來的激烈沖突，使大部分業主苦不堪言，期望小區早日和諧。管理處不斷利用提供“感動服務”的良機，提高業主的信任度，斡旋于業主間，加強正面宣傳引導，逐步緩和矛盾，并于2004年中秋節邀請兩派業主參與組織、全體業主參加的首次中秋博餅活動，弘揚廈門中秋博餅文化，造就小區和諧氛圍。從此以后，小區業主間的沖突明顯減少，逐漸走向和諧。同時，小區物業服務費的收費率不斷上升，目前已經達到98%以上，管理處已經實現了扭虧為盈。
案例分析：提供“感動服務”，業主享受到等值甚至超值服務，心理需求得到滿足，能夠使物業服務企業與業主關系和諧，物業服務企業保證收費率，進而通過提供增值和特約服務，提高企業和員工的經濟效益，創造可持續發展的條件；企業通過“感動服務”，建立業主信任感和親近感，形成社區和諧的催化劑和粘合劑，眾多社區和諧又是社會和諧的基礎，有利于創建區域和諧，促進區域經濟的發展。所以，“感動服務”看起來雖小，而其意義是何其深遠。
五、“感動服務”的控制
“感動服務”既然對社會效益和企業的經濟效益能夠產生深遠的影響，為什么又要進行控制呢？
案例四：廈門某高檔小區是聞名的物業管理優秀小區，豪華的別墅吸引著眾多盜賊的眼球。一天晚上，一個盜賊潛入小區作案行竊被保安發現，盜賊拔腿就跑，保安窮追不舍，追到一個約四米高的懸壁前，眼看就要追上，盜賊沒有退路，騰空跳下，保安不加思索緊跟著跳下，保安當即腳跟骨折，盜賊乘機逃之夭夭。保安為保護業主財產的勇敢行為博得業主的贊揚，但是，事后企業也為該保安承擔了數千元的醫藥費。
案例分析：物業服務是企業行為，不是慈善事業，企業是以利潤最大化為追求的目標，為業主提供感動服務有個適度問題。案例四中保安已經制止盜賊的繼續作案，職責已經盡到，如果能夠進一步把盜賊擒獲當然更好，但是當追到懸壁時，保安應該要有自我保護意識，得當自衛。本案例中保安的“感動服務”履責過度，個人和企業都蒙受不應有的損失。
參考文獻：
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物業管理需要服務的是整個小區，服務項目包括環境、治安、設施等的管理，所以成本較高，僅僅依靠收取的服務費用很難支撐物業公司持續發展，因此，公司不愿意花費成本提供更高質量的服務，同時公司本身規模不大，不愿自監自管。
2物業管理創新的基本內容
物業管理是一種服務，要加強創新，可以從以下幾個方面著手：
2.1創新觀念
如果物業公司沒有履行自己的服務職能，無法滿足業主需求，那么勢必會引起業主的不滿，部分物業公司重視可能重視管理但是忽視了服務質量，沒有做好兩者的平衡，服務水平低下的問題沒有從根本上得到解決，落后的管理觀念難以提高服務意識。
2.2創新方式
消費者對物業管理服務有越來越高的要求，物業公司必須提供的服務必須個性化、人性化，這也是決定物業公司能否順利發展的重要因素。物業公司可以充分利用現有的新技術，例如信息化社區和智能化樓宇管理系統等，運用這些高科技“硬件”能夠有效提升物業管理服務的質量和效率，這也是順應當前信息化社會的重要舉措。
2.3創新內容
物業公司的服務主要有兩方面，即基本服務和便民服務，基本服務是物業公司必須提供的，例如安保和清潔服務等，而便民服務是延伸服務，物業公司要雙管齊下，做好基本服務的基礎上努力滿足居民的生活需求，做好便民服務，以高質量的服務獲得業主的肯定，保證物業公司的可持續發展。
3物業管理服務創新舉措
3.1借鑒學習并抓
傳統的計劃經濟體制導致物業公司缺乏市場觀念，忽視了市場競爭力的重要作用，服務、管理意識淡薄，質量和效率都不盡如人意，但是要評價物業公司的綜合水平，其服務水平和服務質量是主要指標，從這個角度講，物業公司應意識到自身的主要作用是服務而非管理。物業管理人員應進行接受全面培訓，學習國家關于物業管理的文件精神、法律法規和基本理論等，讓物業人員認識到自己應盡的“服務”職責；可以適當借鑒其他成功物業公司的經驗為自己所用，例如深圳市某小區的物業管理部門，通過舉行“物業管理周”等活動，向員工傳遞管理新觀念，提高了服務質量，并向居民展示了物業部門的良好形象。
3.2全面創新物業管理
首先，物業公司應完善管理體系，實現自負盈虧和自主經營，達到“專業化、社會化”的管理目標；其次，物業公司要加強對物業管理人員的培養，人才是提供高質量服務的基礎，公司使用不同的方式培訓不同崗位的人才，例如管理層就必須選擇綜合素質較高的復合型人才，而技術人員則要求技術水平較高，并且能和業主建立良好的溝通，以提供最優質、最符合業主需求的服務。
3.3恰當利用新科技
人性化是物業管理服務需要秉承的原則之一，在這個方面，物業公司可以恰當的利用新科技來實現服務人性化，例如可以采用門禁系統和電子監控以確保業主的人身財產安全，運用網絡搭建服務平臺，為業主提供最及時的服務，因此，科學技術也是提高物業管理服務水平的重要措施。
4結束語
面對日益激烈的市場競爭，物業管理企業如何求生存、求發展，這是我們的當務之急。筆者試圖就新世紀的行業特點，談談個人的看法。
一、奉行“以人為本”的服務理念，不斷提升管理服務的質量平臺
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。面對即將到來的挑戰，物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。
第一，建設“天人合一”的居住區。市場的開放和經濟的發展，必然使人們的生活水平從量到質的飛躍。人們對居住環境的需求將不滿足于現有的條件，向往的是“天人合一”的環境，關注的是居住質量，追求的是高品位的生活。因此，新世紀的居住區建設，應當把“以人為本”的服務理念，貫穿到房地產規劃、建設的全過程中，人才能營造出中國“天人合一”的居住環境，滿足人們的需求。首先要充分應用社會學和心理學理論，既考慮居住者相互聯系、增進鄰里間活動與交往的機會，又考慮每戶甚至每人都有自身隱私、不愿公開的心理需要；其次是應用生態環境學理論，從社區選址到建設都要注意保持區內自然景觀和生態環境，以保持原有地形的起伏與湖泊的走勢，依自然環境來鋪設道理等；再次是應用美學理論，即通過整體規劃設計來表列社區美觀的建筑風格、生態環境的保持、小品的形式與布置，使人造景觀與自然環境最佳地融為一體。與此同時，應用智能化技術，以微電腦實現客訪、防盜、防火、防警等系統的自動化控制；自動檢測空調系統的溫度、濕度、風速、風壓等參數；水、電、煤氣表出戶計費；保健、家庭辦公等功能。從而使居室、教育機構、文化娛樂、商業配套、休閑等場所，都讓人感受到一種高雅文化環境的氛圍，使居住者產生對居住環境的認同感。
第二，提供“以人為本”的人性化服務。21世紀是質量的世紀，這是一種新趨勢，更是一種新挑戰。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是居住者，居住者的滿意才是衡量物業公司工作的最終標準。無論是顧客、發展商還是物業公司，對物業管理越來越關注的是服務質量，服務質量自然而然地成為關系到物業管理企業發展的核心問題。市場競爭使物業管理行業正經歷著從經驗式的管理向理性管理的轉變，這就要求物業管理企業：一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；不斷捐納優秀人才、建立系統化的人員培訓、學習、進修和深造制度，提高人員的綜合素質；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法、各項業務的操作程序、培訓教材等進行系統化的、文字化的規范。另一方面要創新服務理念，優化服務質量，市場迫使物業公司將管理的重點放在對硬件管理上的同時，注重如何進行對顧客提供優質的服務，從完善居住者的居住生活出發，提供高水準的服務；以誠懇、守信、積極的態度對待居住者；關心居住者，滿足居住者的需要，不斷改進服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
第三，營造具有中國特鈀的“人文”居住環境。居住區的可持續發展，關鍵在于如何創造一個人性化的環境。物業管理在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”看作是物業管理活動的重要組成部份，力求把自已變為社區群眾的核心，使人們信任、依賴與求助于它；利用公眾假日，組織豐富多彩的社會活動，為居住者提供廣泛的交流機會，以此推動和協調物業區居住者之間的人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，在居住區中創造出沒有“陌生人”的理想家園，增強居住者對居住區的歸屬感。
二、運用專業化、規范化、科學化管理手段，開拓進取，提高參與市場的競爭力
中國物業管理企業面臨的競爭將不僅僅是國內的競爭，還有國際性的競爭。在競爭中形成國有企業、私營企業、外資企業、合資企業多元競爭的局面。如果沒有意識上、思想上的制高點，也就難以占領市場競爭上的制高點。因此，國內物業管理走規范化、專業化、科學化的道路，是時代的呼喚。1、專業化管理是提高管理服務水平的先決條件。專來化體現在專業技能和專業分包兩方面。因此，要求物業管理企業首先要折好人力資源管理，提高員工的專業技能。員工是企業最有價值的資源，也是唯一能提供競爭爭優勢的潛在力量。員工管理是服務行業的核心工作，提高管理服務水平，根本途徑只能是進行員工管理。通過抓好管理人才的培養，解決“顧客對服務質量的需求與企業管理水平之間的鄧盾、管理人才的缺乏和培訓能力不足之間的矛盾”，解決企業長久發展的問題。其次，要做好分包工作的評估和考核。不型物業管理企業除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項目以合同的形式發包給專業公司、承包商去做，而物業公司將代表居住者監督各類專營公司的工作，這樣，物業管理公司成為物業管理的組織者，按合同進行管理協調、考核評價。
2、規范化管理是增強服務質量觀念的前提。沒有規矩，不成方圓。在市場經濟日益成熟的今天，物業管理企業應當有意識地引進國外已經成熟的管理、經營和服務思想、方法，以科學的手段規范管理。按照ISO9000標準，建立一套完整、規范的管理體系、工作標準和服務程序，明確規定每一個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，由“人治”變為“法治”，讓每一個員工工作都有章可循，才能確保工作質量，全面提高企業的管理水平和服務質量。通過調查分析顧客的真正需要，科學地分解、組合管理服務過程，最大限度地提高工作效率，從而使管理工作步入標準化、規范化的軌道。
3、科學化管理是創造企業高效率的保證。科學技術是第一生產力，這已經是被現實證明的真理。通訊技術、計算機網絡運作技術、多媒體應用技術、現代控制技術的發展普及和運作，為實施智能化小區管理和節約管理成本提供了可能。因此，高新技術手段為有實力的物業公司提供了新的競爭資本。研究和應用新的物業管理技術，全面提升管理服務平臺，節約服務成本，將會為物業管理企業提供新的競爭手段，誰領先掌握了這種手段，誰就能有效地占領市場。國內市場化競爭的日趨激烈，國際市場的逐步形成，給物業管理提出了全新的課題：誰先掌握科技，誰就能夠把握市場的脈搏。物業管理企業一要建立物業管理信息系統，落實電腦化管理。利用物業管理信息系統，在記錄、查詢有關物業管理資料的基礎上，參與物業管理決策，及時、準確地反映企業經營管理中的狀況，發揮輔助決策的作用，提高自動化程度，減少重復的工作，節省人力，也大大提高工作效率。二要采用網絡科技，實現智能化管理。智能化建筑在21世紀將成為國際都市的潮流，物業管理應適應社會發展的需要，要突破傳統的觀念，引入網絡科技手段，才能發揮智能建筑應有效果，最大限度地滿足居住者的需求。
三、實施集團化、規?；洜I和品牌戰略，贏得市場份額
目前，企業競爭戰略中的主要方向是品牌戰略。通過實施品牌戰略，擴大企業的競爭優勢，形成一批規模化、集團化的企業。優勢強化的企業優勢互補和優勢疊加，能夠形成立業的“航空母艦”，從而提高行業的競爭能力，才能與跨國公司相抗衡。
首先，品牌戰略是企業發展的“助產士”。品牌是企業的招牌，是企業的信譽，更是企業發展的“助產士”。物業管理企業要想保持其行業領先地位，一定要有自已的品牌，必須把產業發展匯入到這一潮流中，制定和實施品牌戰略。要樹立品牌發展意識，充分認識到“一個品牌可以帶來一方市場”的市場選擇，把提高質量創造品牌的重要性列上發展議程，并切實將名牌意識融入企業的經營行為當中。從質量競爭、集團經營、技術創新、宣傳推廣等方面入手催生品牌。通過較準確的市場定位，創造出與市場需求相適應的“產品”，體現自已的品牌特色，從而創造出企業的品牌效應，不僅有助于與廣大的直接相關的公眾建立一種良好的信任與合作關系，也有助于在不直接相關公眾中樹立威信產生親和力，造成“慕名而來”的結果，從而有利于企業的發展。
其次，規模化經營給消費者提供信心。隨著科技的發展，物業配備的設備將越來越先進、復雜，物業公司為此建設一支龐大的技術隊伍是不合實際的，那種分散型的人員多、成本大、“五臟俱全”的管理和經營方式，必然被規?；瓦B鎖經營形式為特征的全國規模的物業公司所取代。規模效應的物業才能吸引專業人才、充分發揮專業人才的作用，最終實現提高質量、降低成本的目標。物業管理企業靠良好的管理和服務進入和占領市場，健全科學的組織機構，各職能部門各司其職，既分工又合作，大型物業管理公司以其雄厚的實力，成片甚至跨地區承接樓盤的管理服務工作，用其規?；c集約化相融合的經營優勢，大大降低成本，獲可觀利潤并贏得市場，甚至壟斷市場。小型企業依賴專營公司，大型企業實現集團化經營。因此，只有充分發揮企業的規模優勢，才能憑借規模的群體效應、集團化的雄厚實力和輻射力，實現資源的共享和低成本的市場擴張。
主輔分離房產是指從國有大中型企業分離出、由房產管理部門接收、實行系統化專業化管理的房產，實行委托經營、獨立建賬、獨立核算的管理原則。主輔分離房產受歷史原因、管理體制及自身特點的影響，存在諸多問題。
1.接收的房屋設施老化嚴重，維修力度跟不上，欠賬多。主輔分離房產大多建于上世紀80年代，也有五六十年代的，樓齡相對較長，回報率已出現負值。原產權單位因經濟效益差、房屋長年失修失養，造成本體、公共設施設備老化十分嚴重，嚴重的甚至已經不具備再居住的條件。小區內環境差，私搭亂建現象普遍，垃圾不能及時清理，道路損壞嚴重，雖然接管后進行維修可以改善其狀況，但是無法從本質上徹底解決，給日后的管理工作帶來很大的困難。
2.房產管理檔案不健全，管理混亂，各類資料不完善。給正常的房屋修繕和管理工作帶來困難，特別是各種證件不全，嚴重阻礙了接管工作的順利進行。受計劃經濟體制影響，房屋無規劃、無用地許可、無開竣工報告，有的甚至未驗收就進駐使用的現象比比皆是，給日后的管理造成很大隱患。
主輔分離房產大部分由企業內部自行組建的房管科管理，帶有濃厚的福利性，加之管理人員的自身素質和管理水平有限，無法實行專業、正規的管理。管理工作仍局限于管理與被管理的關系中，住戶對物業管理的服務概念淡薄，接管后在意識上需要一定時間的溝通，加上企業經濟效益低下造成的房產維修欠賬，使管理工作處于失控狀態。3.資產龐大。原有房屋管理單位大多隸屬于國家各大中型企業，固定資產十分龐大，分離時如果資產沒有得到很好的處理，將給新建立的企業造成很大的負擔。物業管理行業屬服務密集型行業，附加值小，盈利率低，再加上各種原因造成的收費率低，在管理經費無法保證而自身負擔沉重的情況下，將嚴重阻礙物業管理的進程，降低服務水平，形成發展的惡性循環。
二、主輔分離房產的特點
1.主輔分離房產屬于自建自管或委托代管形式，福利性強。
2.主輔分離房產是在國家發展過程中為提高企業綜合競爭力提出的，由行政劃撥方式轉移的產權和管理關系，政策性強，缺乏市場競爭機制。
3.住戶自主意識差，對物業管理缺乏認知。
三、主輔分離后物業管理的發展趨勢
基于主輔分離房產的特點，要使其完全實現社會化、專業化、企業化的管理，真正與市場接軌，融入到市場競爭當中去，必須做好相應的輔助引導工作。
1.確定可行的經營目標，制定良性的經營決策。初次進入市場競爭的物業管理企業，要想在激烈的市場競爭中生存，在分離后必須要確定切實可行的、適合自身水平的經營目標。同時經營決策作為企業發展戰略的一部分，物業管理企業必須制訂出符合自己與市場現狀的發展戰略,既有利于日常管理工作的正常運作,又可提高企業內部管理水平,達到促進企業發展目的的同時，還可以增強企業的競爭能力。
2.加大綜合維修、整修力度，實行小區差別管理。對于零散戶房產和成型的獨立式住宅小區采用不同的管理方式和手段，實施不同的標準進行收費。零散房多數插建于各種樓房集中建設的小區內，對小區本身造成了不協調的影響。一旦這類小區實行專業化物業管理，這部分零散房也順理成章地進入了管理狀態。而且這部分房產的接管不利于小區物業管理的整體性，要加大其整修力度，整體規劃，以便統一管理。
3.加大樓房集中的各類小區的公共設施維修力度和小區環境的整治力度。達到“綠、靜、美、安”，給住戶提供一個舒適、清新的生活環境，同時也是提高物業收費律的重要前提。
4.加強物業知識宣傳和引導，培養住戶物業管理的意識。主輔分離前的房屋管理長期享受福利受產權單位不正規的管理，致使住戶對房產管理認識較深，對物業管理概念膚淺。因此接管后的管理工作重點之一就是引導工作，引導住戶走出傳統管理模式，接受先進的物業管理。通過日常的管理行為、宣傳活動營造物業管理氛圍，增強住戶物業管理服務意識。成立小區業主管理委員會，充分發揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業管理企業一道共同做好物業管理工作，體現物業管理的專業與自治管理相結合的優勢，讓住戶真正進入角色，成為管理的主人。
5.提高管理服務水平。物業管理企業所從事的一切活動要使業主稱心、滿意，其核心就是要提供優質服務。在未來的市場中,只有提供優質服務,物業管理企業才有生機。物業管理中的服務工作,一是長期性,二是群眾性。服務的時間較長,服務對象的范圍很寬,遍布各行各業,分布于各年齡層次各種文化教養水平的男女老少之中。借助社區文化建設推行小區的物業管理服務。作為物業管理的推行者，自身素質、思想觀念及服務水平將影響物業管理的層次，因此要提高管理隊伍的整體素質以應對主輔分離特殊的物業管理。工作的重心更傾向于服務，推行體能服務、技能服務和智能服務，以形式多樣的服務贏得住戶的心。
6.做好前期分離的政策洽淡，分離前將原有的各類資產進行合理處置，確保剩余資產小而精，優良資產不但可以減小企業今后發展的負擔，同時可以帶來一定的效益。同時要與原主體單位洽談好分離的各種政策，同時掌握好國家關于分離改制的各種政策、法規，為分離后的良性發展奠定基礎。
主輔分離房產的物業管理與其他分離行業相比難度更大。但是我們要看到它的潛在市場，通過提高管理水平塑造服務品牌，走品牌發展戰略，以確保物業管理的健康、快速發展。
（一）接管驗收不科學。
我國在1991年7月1日就實施了《房屋接管驗收標準》，旨在規范我國尚未成熟的物業服務行業的房屋接管驗收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業管理的接管驗收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴格按照《房屋接管驗收標準》進行接管驗收的物業服務企業占有很少的比例。一方面物業接管驗收項目不完善；另一方面物業接管驗收小組未成立，在接管驗收新建物業時進行的接管驗收僅僅是安排物業管理專業實習生和保安進行簡單的驗收。物業管理專業實習生和保安人員不是建筑工程類專業的專業人員，他們僅僅能按照常識或者少量專業知識進行驗收，主體結構、電氣、附屬工程等的接管驗收他們根本不能從專業的角度進行，甚至沒有進行驗收。不論是從開發商處接收新建物業，還是從另一個物業服務企業處接收原有物業，物業服務企業都要嚴格進行物業接管驗收，因為這不僅是對業主合法利益的維護，也是對物業服務企業合法利益的維護。
（二）部門設置不合理。
雖然物業服務企業的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業服務行業是一個微利行業，因此很多物業服務企業都以減少部門設置來降低成本。物業服務企業部門設置不完善，導致業主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業服務企業整體的印象不好，并影響以后對物業服務企業的印象，最終可能導致合作關系的破裂。
（三）前期物業管理的概念理解不清晰。
物業服務企業對前期物業管理概念的理解模糊是我國物業管理行業的一個通病，也是不能準確明確房地產開發商、物業服務企業、業主三方權益的主要障礙，同時也是導致業戶和物業服務企業矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業管理階段預收一年物業服務費是錯誤理解前期物業管理的概念的外在表現，認為前期物業服務合同一旦簽訂，業主和物業服務企業就存在了相對長遠的法律關系，進而損害了業戶的合法利益。（六）公關工作不到位。隨著市場經濟的不斷發展成熟，經濟網絡下的各個成員之間的聯系也日益密切，物業服務企業作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯系，同時由于前期物業管理的對象主要是新建物業，因此物業服務企業初次接觸新建項目勢必需要當地組織、企業和政府部門的幫助。然而，在我國物業管理中，特別是前期物業管理中，物業服務企業的公關工作差強人意。
二、對策分析
（一）房地產開發企業履行義務是搞好前期物業管理的前提。
房地產開發企業作為新建物業的大業主，前期物業管理的好壞密切關系著它開發的物業的銷售業績，同時房地產開發企業同業主之間的關系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續到物業買受人購買物業后的某一時刻，因此，房地產開發企業有權利和義務以及必要性為物業買受人享受的前期物業服務質量負責。針對前期物業管理中的問題，房地產開發企業首先要自覺遵守行業規則，在選聘物業服務企業的時候應當充分考慮物業服務企業的資質和其工作業績，不得只顧自身利益而忽略業主利益，聘請沒有資質或者其資質不能管理所開發物業的物業服務企業，不得私下串通物業服務企業損害業主利益；其次應該履行其職責，房地產開發企業是新建物業的大業主，它擁有業主的所有權利，例如監督前期物業管理期間物業服務企業的合同履行情況的權利。房地產開發企業應當監督物業服務企業制定物業管理方案，設置完善的部門。
（二）完善物業管理法律法規是搞好前期物業管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩定性。作為新興行業的物業管理實踐先于物業管理法律法規建設，地方性法規早于全國性法規?；仡櫸飿I管理在我國內地興起的三十年，我國物業管理行業的法律法規如雨后春筍般出現，這表明了新行業的興起總需要法律法規的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業管理行業的法律法規在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業服務企業選聘制度、業主參與制度等方面加強物業管理法律法規的完善。
（三）加強物業服務企業自身建設是搞好前期物業管理的關鍵。
物業服務企業加強自身的監管。物業服務企業也是市場經濟中的一分子，也是盈利性企業，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業服務性行業更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發展的空間，如何充分利用前期物業管理為物業服務企業創造更多價值，加強物業服務企業自身建設是關鍵。因此物業企業必須加強員工素質建設，提升物業企業公關能力建設，培養物業企業文化建設，加強物業服務企業自身建設將是搞好前期物業管理的關鍵。
（四）政府部門加強監管和宣傳是搞好前期物業管理的重要條件。
隨著人們生活水平的提高，享受物業服務的意識已經越來越強。物業管理是一種不同于其他任何一種服務類型的服務。不同有三，其一就是服務和管理合二為一；其二，服務對象非常廣泛，服務內容不斷豐富；其三，服務標準千差萬別，具有自生性。
一、服務和管理合二為一
沒有任何一個行業像物業管理這樣把管理和服務結合得這樣緊。沒有好的服務的物業管理也不成為物業管理。近來，不斷有樓市糾紛見于各種媒體上，糾紛的核心是物業服務和收費問題。對業主來說，交了費就要享受個性化的服務，物業公司應該滿足我的要求，對物業公司來說，繳納的物業管理費必須和服務水平相匹配，住戶對服務的需要也千差萬別，歸結起來物業本意是管理，實際是服務。兩者是合二為一的關系。北京市小區辦公室主任劉志宇說過，物業公司在日常生活中對業主的作用到底是什么？很簡單，就是公共服務，同時，重要職責就是管理，由此可見，物業公司就必須把服務作為管理的重要內容，同時把管理作為有效手段。
二、服務對象非常廣泛，服務內容不斷豐富
物業管理是有形管理無形服務。有形管理可以定價，比如說對大中維修項目，只要做好投標招標工作，雙方不會發生太大爭議。無形服務不能定價，比如說電梯司機熱情服務和冷面對人的差別。業主所要得到的是有人來看電梯，只為電梯的運行付出費用，對于不同的服務，并沒有想到它的價格區分問題。(在美國，服務是單收費。)對于物業管理來說，根據物業收費情況，也很難對服務水平給出合理的定位。這緣于物業管理是有形管理和無形服務的統一。
物業管理的對象不僅是客觀存在的房產，還有業主。業主是活生生的個體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運自行車的問題，現在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運了自行車，占用轎廂的空間，其他的業主就有意見，趕上高峰期，矛盾就會產生。與此同時，普遍形成的收費難現象，也會進一步加劇物業公司收支平衡的難度。個性化服務需求愈來愈強烈，為了滿足這些要求，物業公司必須對部分服務項目加大投入從而提高服務水平，但是公共的投入有時卻會使一部分人不履行交費義務。供暖問題，就是一個眾人皆知的問題。
其實，服務對象的廣泛性在造成困難時也帶來機遇。物業管理公司的綜合實力很大一部分體現在這一方面。在我們物業管理的實踐中，針對同樣的事情，不同的處理方式也會有不同的效果。所以，服務水平和管理水平是分不開的。物業內部管理水平上去了，服務水平也自然提高了。管理是前提，服務是目標。兩者缺一不可。
三、服務標準千差萬別，具有自生性
