時間：2023-01-13 02:05:48
序論：在您撰寫信托投資論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：標準公司治理理論；非金融企業；信托投資公司；公司治理結構
公司治理最初的研究對象僅限于非金融企業，對金融機構治理的研究是從20世紀90年代中后期才開始的，而對于信托投資公司治理的研究更是處于起步階段。目前，信托投資公司的治理結構多數還是套用以非金融企業為研究對象的標準的公司治理理論框架。然而由于信托投資公司的特殊性，可能要對標準的公司治理理論框架進行修正，才能構建真正適合它的治理結構。
一、標準的公司治理理論框架
隨著企業制度的演進和公司制企業的發展，現代公司呈現出股權高度分散化的特征。股權分散化最直接的影響就是大量小股東的存在，他們無法在集體行動上達成一致，缺乏參與決策和對公司高層管理人員進行監督的積極性，造成公司所有權與控制權的分離。由于所有權與經營權(控制權)的分離，公司已由受所有者控制轉變為受經營者控制，所有者和經營者因利益的不一致使得經營者產生損害所有者的“道德風險”和“機會主義”等行為，公司治理問題由此引起人們的注意。公司治理的目的是為了解決經理的“懶惰”和“機會主義傾向”以實現公司價值(尤其是所有者財富)的最大化，這是建立在分散股權結構基礎上的狹義公司治理觀點。但是經理“懶惰”和“機會主義”的假設既不合適也不符合某些實證的研究結果，在這一問題上的分歧導致了廣義的公司治理觀點，二者爭論源于公司治理目標是“股東至上”還是“利益相關者至上”。對此，國外學術界一直存在著很大的分歧。
完整的公司治理體系是由以董事會建設為核心的內部治理機制和以產品市場、經理市場、資本市場為主要內容的外部治理機制構成。具體而言，公司內部治理機制主要包括以下內容：1．股東權利保護和股東會作用的發揮；2．董事會的模式、人員構成、規模結構及獨立性；3．監事會的設立與作用的發揮；4．薪酬體系及激勵機制。內部治理機制的作用主要是通過董事會、監事會和股東自己來實現的，通過設計科學的法人治理結構，形成互相配合、協調制衡的監督、激勵、約束和決策機制，以保證公司經營管理。
外部治理是內部治理的補充形式，其作用在于使公司經營行為受到外界評價，迫使經營者自律和自我控制。公司外部治理機制主要包括：1．產品市場。Blair認為市場壓力(在產出品市場或投入品市場)是大部分自由市場經濟防止商業公司濫用它們的權利和長期維持家族統治的基本機制。規范和競爭的產品市場是評判公司經營成果和經理人員管理業績的基本標準，競爭越激烈，價格就壓得越低，經理人員的壓力就越大，因而促使他們也努力降低成本。優勝劣汰的市場機制能起到激勵和鞭策經理人員的作用。2．經理市場。法瑪認為，經理(作為勞動力的特殊部分)市場的競爭對經理施加了有效的壓力。從動態的觀點來看，市場會根據經理過去的表現計算出他未來的價值。經理要顧及長遠利益，因此會努力工作。3．資本市場。資本市場競爭的實質是對公司控制權的爭奪，它的主要形式是接管。接管被認為是防止經理損害股東利益的最后一種武器。沙爾夫斯坦建立了模型，用以證明資本市場的競爭的確可以刺激經理努力工作。由于企業有被接管的可能性，經理會比在沒有“襲擊者”的條件下工作要努力。從公司治理的角度而言，活躍的控制權市場作為公司治理的外部機制有獨特的作用，適度的接管壓力也是合理的公司治理結構的重要組成部分。但并購機制的發揮需要支付較大的社會成本和法律成本，而且需要發達的具有高流動性的資本市場作為基礎。
二、信托投資公司治理的國內外研究現狀
20世紀90年代中期之前，公司治理的研究對象僅限于非金融企業，金融機構在公司治理中扮演的是治理者的角色。東南亞金融危機后，金融機構作為被治理者才進人公司治理的研究視角。金融機構的公司治理興起之后，專門研究信托投資公司治理的文獻并沒有出現。因為在國外，信托業大都由銀行或其他金融機構兼營，例如英國的信托業主體是銀行和保險公司兼營；美國是世界上實行信托業務由銀行兼營的代表性國家，即商業銀行在主營銀行業務的同時，又兼營信托業務；日本雖然實行較為嚴格的銀行業與信托業分業制度，但信托銀行卻具有信托業和銀行業的雙重特性。大概基于此，國外的學者都是將商業銀行作為一個研究整體，沒有將信托業從銀行中劃分出來單獨進行研究。而關于商業銀行治理的理論性文獻有很多，其研究所遵循的基本思路是從商業銀行與一般公司相比較體現出的特殊性著手來構建適合于商業銀行的公司治理架構，CiancanelliandGonzalez、MaceyandO''''l-Iara、CaprioandLevine、ArunandTurner、RossLevine、Sam—WOONa等人的研究代表了目前商業銀行公司治理理論研究的前沿水平。它們是從商業銀行的金融契約、金融產品、銀行產業、不透明及政府管制等方面的特殊性出發來概括商業銀行治理的一般規律。雖然國外信托業多由銀行兼營，但是信托業務和銀行業務在商業銀行內部是相互獨立的、按照職責嚴格加以區分的，即實現“職能分開、獨立核算、分別管理、收益分紅”的原則。一方面對信托從業人員實行嚴格的資金管理，另一方面還禁止從事銀行業務工作的人員從事信托業務。
定位于“受托理財金融機構”的中國信托業，在金融體系中具有獨立的行業地位。目前信托業所提供的信托服務具有獨特的內涵和運行規則，該內涵和運行規則由《信托法》單獨確立，是任何一種其他金融服務都無法涵蓋的。由信托服務產生的財產管理功能和中長期金融功能，信托財產的獨立性及其財產隔離功能等使信托業完全區別于銀行業、證券業和保險業，在金融體系中獨成一體。信托投資公司與商業銀行功能上的巨大差別，使信托投資公司治理與商業銀行治理可能有著本質上的差別。
因為《信托法》頒布不久，經過第五次清理整頓重新登記的信托投資公司走上正規發展只有短短四年，國內關于信托投資公司治理的研究剛剛起步，目前的研究僅局限于表象，多半都是新聞報道或泛泛而談，尚缺乏系統的理論分析和實證經驗性文獻。
總之，目前國際上由于信托業務由銀行兼營，所以只是把
銀行作為一個整體來研究其治理結構，沒有把信托業務從銀行中分離出來單獨進行研究。國內對信托投資公司治理問題的研究無論是在理論上還是在實證分析上都剛剛起步。因此，對信托投資公司治理的專門研究就顯得非常必要。我們試圖通過分析信托投資公司與一般公司以及銀行的差別，結合其特殊性和公司治理理論來構建適合信托投資公司的治理理論框架。
三、信托投資公司與一般公司的比較
信托投資公司是專營信托業務的非銀行性金融機構。信托投資公司作為長期金融和資產管理的專業機構，必須以國民經濟發展、居民貨幣儲蓄和財產積累為前提條件，是溝通貨幣市場和資本市場的有效途徑和重要管道。與一般公司和商業銀行相比，它的特殊性主要表現在以下幾個方面：
1．特殊的公司治理目標。首先，信托投資公司作為有限責任公司或股份有限公司，其自身存在著正式的或非正式的、內部或外部的制度或機制安排，以確保公司資本供給者即固有財產所有者可以得到投資回報；其次，信托投資公司作為長期金融和資產管理的專業機構，管理資產規模的大小是衡量公司經營成果的重要指標，因此，管理資產規模最大化是公司追求的目標；第三，信托財產委托者將其合法擁有的財產交付信托投資公司管理，增加了信托投資公司管理資產的規模，信托投資公司必須充分保護他們的利益，按照他們的利益或者特定目的，努力實現信托財產委托者利益最大化；第四，Stiglitz認為，作為資源配置重要機制的金融體系要確保資本這一最稀缺的資源配置到效率最高的領域，與此同時，金融體系的脆弱性又可能引發金融危機，并對經濟造成嚴重的破壞，這說明信托投資公司作為金融機構既要實現效益的最大化，又要追求金融風險的最小化，保證金融體系的穩定。
2．信托投資公司產品的特殊性。信托業務是信托投資公司的主營業務。信托投資公司可以接受資金、有價證券、土地、房產等多種財產，按照事務管理目的、投資管理目的或者綜合性目的等多種信托目的，以貸款、證券投資、非上市類股權投資、項目投資、同業拆放等多種方式對信托財產加以管理和運用。①信托的內涵在于信托財產委托者基于對信托投資公司的信任，將其所擁有的財產權委托給信托投資公司，信托投資公司以自己的名義進行管理。在理想的狀態下，信托投資公司將按照誠實信用的原則為信托財產委托者服務，但這種理想的委托—關系是建立在無私心、盡職管理、無利益沖突、無信息不對稱、無不確定性假設之上的，在現實中很難成立。信托投資公司提供的產品是“服務”，經過信托投資公司的“服務”，信托財產或者增值、或者被分散了風險、或者被配置到更急需的地方，總之實現了量變。信托投資公司產品的特殊性影響著公司治理。第一，信托投資公司提供的“服務”難以觀察，甚至可能隱藏很長一段時間；第二，信托投資公司可以輕易改變信托資產的風險構成，通過對不能到期履約的信托財產與其他信托財產或其固有財產發生交易而將風險隱藏或堆積；第三，信托投資公司的信托產品不能在有效的市場進行流通交易，真實價值難以評估?；诖耍谀壳暗男磐型顿Y公司治理結構中，信托財產委托者將巨額信托財產委托信托投資公司管理，自身并不參與信托投資公司治理，對信托財產的管理和真實價值都無從知道。這暴露出目前信托投資公司治理結構存在嚴重的缺陷。3．信托合同的不透明性。金融行業的信息不對稱相比其他行業更為嚴重。信托合同的不透明影響信托投資公司治理。第一，它使得信托財產委托者獲得信息的成本高昂甚至不能獲得信息，同時也使得他們通過信托合約約束信托投資公司管理者的成本變得高昂。信托財產管理人員的激勵約束由與信托財產委托者完全無關的公司董事會和總經理參與設計和實施，信托財產真正的委托者對信托財產管理人員激勵機制的缺失，加之信托合約不透明使得分散的信托財產委托者通過簽訂和執行激勵合約或者使用它們的投票權影響信托財產的管理和運用的成本很大。第二，信息不對稱性的直接后果就是信托投資公司經營者存在投資于高風險項目的動機；更為嚴重的是，不透明使得信托投資公司變相挪用信托財產甚至轉移信托財產的行為更加快捷、可能性更大。信托財產被轉移、被改變用途的風險巨大，合約的不透明加之信托財產委托者對經營者激勵約束機制的缺失，使得經營者和大股東操縱董事會和獲取控制私利也變得更加容易。第三，信托合同的不透明使得外部人評估信托財產的真實價值和監督管理變得更加困難。
4．信托投資公司資產結構的特殊性。對一般公司而言，資本結構作為一種公司融資比重的選擇，意味著公司股權與債權融資的不同比例，這不僅影響公司價值，而且可能決定股東和債權人對公司的不同控制力和在公司治理中不同的角色與作用，從而導致不同的治理模式。在我國，信托投資公司不能負債。信托專業化的理財機構的定位，使信托投資公司除了管理其固有財產外，必須專心管理信托財產。所以資本結構對于信托投資公司已經毫無意義。但是信托財產不屬于信托投資公司的固有財產，也不屬于信托投資公司對信托財產委托者的負債。信托投資公司終止時，信托財產不屬于其清算財產。而且委托者一旦將信托財產委托給信托投資公司，委托者對這部分財產將不具有所有權、處置權等權力，這部分信托財產屬于獨立財產。這使得信托投資公司的資產結構表現出特殊性。巨額的信托財產由信托投資公司管理，而信托投資公司又要提高固有資產盈利率或增大信托財產規模，利益的沖突以及信托財產委托者對信托投資公司沒有任何的實質上的監督和制約，強化了信托投資公司從事高風險投資的能力，從而帶來嚴重的問題。
5．信托投資公司兩權分離的雙重性。公司治理問題產生的前提是兩權分離理論即所有權與控制權分離理論。對一般公司而言，兩權分離主要表現為股東所有權與實際控制權的分離。而信托投資公司的兩權分離表現在兩方面：一方面是固有資產所有者即股東的所有權與經營權的分離；另一方面是信托資產委托者的所有權與控制權的分離。兩權分離的這種雙重性，使信托投資公司的治理結構相比一般公司治理結構更為復雜。一般公司治理結構主要是由于單純的兩權分離引起，而信托投資公司的雙重的兩權分離使其在公司治理中除了要解決第一層兩權分離造成的利益沖突，更重要的是還要解決第二層兩權分離造成的利益沖突；而且雙重的兩權分離同時存在信托投資公司之中，二者并不是相互獨立，而是交錯在一起，，使得信托投資公司治理要解決的問題比一般公司更為復雜。
6．多委托人、多人、多任務情況。一般公司治理遵循的是傳統的雙邊委托理論，即一個委托人(股東)將某項任務授權給與自己的目標函數不一致的一個人，信息不對稱主要表現在單個委托人和單個人之間。②委托關系相對而言要簡單的多，主要表現在股東和經營者之間。公司治理的主要目的是要消除股東與經營者之間的信息不對
稱，強化董事會的功能，對經理層進行監督、激勵、約束，以實現決策的科學化。而信托投資公司遵循的是多委托人多人理論，而且人的任務由一個增加到多個，是一種復雜的多邊委托—關系。在信托投資公司中，有固有財產所有者即股東、信托財產的委托者等多個委托人，他們之間的目標利益趨向不同，成本不對稱，財產存在形式不同，相互獨立地將決策權授予各自人。③委托人的差異化意味著要求人執行異質的任務。人執行的不僅包括股東委托的任務，還包括信托財產委托者委托的任務，甚至可能包括人以自己意愿從事的活動，且各項任務之間可能存在著利益沖突關系。復雜的多邊委托關系意味著信息不對稱的復雜性，主要表現在多個委托人和多個人之間，而且表現層次相當復雜。信托經理與信托財產委托者之間、股東與信托投資公司經營者、信托財產高管人員與公司高管人員、信托財產高管人員與信托經理之間、固有財產管理者與公司高管人員、監管者與信托投資公司之間都存在不同程度的信息不對稱問題。由此導致信托投資公司的治理結構較一般公司治理的困難程度加大很多(參見圖1)。
7．政府管制嚴格。對一般公司而言，政府對它的管制沒有或相對較少。由于信托投資公司產品的特殊性、信托合同的不透明以及它在經濟生活殊的地位和作用，政府對其管制非常嚴格。政府的管制對信托投資公司治理會產生較大影響。第一，信托投資公司經過重新清理整頓后，目前的市場格局為一個省1家，北京、上海等經濟發達地區政策有所傾斜，但最多不超過3家，各個信托投資公司基本上處于“諸侯割據”狀態。政府的管制造成了信托業很高的進入壁壘，影響了信托投資公司的數量及市場結構。第二，政府對信托投資公司異地開展業務的種種限制和禁止設立分支機構，使得信托投資公司所在的市場很難達到產品市場的規范和公平競爭要求，信托投資公司來自產品市場的約束機制相對于一般公司較弱，從而使得信托投資公司外部治理機制作用的發揮大大減弱。第三，政府對信托投資公司的監管很嚴格，信托投資公司一旦出現信托財產兌付不及時或違規經營，即被要求停業整頓，這極大地扭曲和限制了信托投資公司經營者的行為，影響了公司的治理。
四、信托投資公司治理結構的現狀及進一步完善的基本思路
1．我國信托投資公司治理結構的現狀。由于《信托投資公司治理指引》沒有出臺，目前，我國信托投資公司的治理結構均參照一般公司的治理結構框架建立。信托投資公司治理目前存在的問題主要是：(1)信托投資公司的股權結構不合理，一股獨大的現象很普遍。一股獨大使得關聯交易頻頻發生。(2)信托財產委托者缺位，在信托投資公司治理結構中維護委托者利益的機構缺失。目前國內的信托投資公司擁有獨立董事的并不多；即使設有獨立董事，也并不能真正維護信托財產委托者的利益。(3)個別信托投資公司并未做到監管部門和信托法規要求的關于固有財產和信托財產部門分開、人員分開、高管分開。(4)風險控制部門和審計稽核部門并未設置，有些風險控制委員會、董事會和監事會等機構形同虛設，信托財產被轉移或被挪用現象屢有發生，風險不能很好控制，信托財產委托者利益頻頻遭到損害。(5)信托經理市場沒有建立，委托者將信托財產委托給信托投資公司管理，自己喪失了對信托財產的控制權，卻沒有參與信托經理激勵與約束機制的設計。
2．對我國信托投資公司現存治理結構的修正及進一步研究的方向。根據上文對信托投資公司特殊性以及目前我國信托投資公司治理現狀的分析可以看出，標準的公司治理框架并不適合信托投資公司。信托投資公司治理的研究方法、角度及框架的建立與一般公司甚至銀行有很大的不同，需要對標準的公司治理理論及框架進行修正，構建真正適合信托投資公司治理的理論及框架。
第一，修正信托投資公司治理的理論基礎。兩權分離理論和委托理論是公司治理理論的基礎。我們需要對信托投資公司的雙重兩權分離及多委托人多人關系進行正確的分析，在此基礎上正確理解信托投資公司的治理問題。
第二，界定信托投資公司治理的內涵及本質功能。信托投資公司的特殊性使得必須對信托投資公司治理結構的內涵給予界定，并提出信托投資公司治理目標及治理理論。對于信托投資公司而言，它獨特的合約性質、產品、資產結構不僅要求其公司治理必須照顧到信托財產委托者和股東的利益，而且要考慮到宏觀經濟穩定和金融體系安全。
第三，構建新的治理分析框架。新的分析框架必須首先考慮建立真正維護信托財產委托者利益的機構以及該機構與信托投資公司股東會、董事會和監事會如何共存、作用如何發揮；其次，建立信托經理人市場，解決信托財產的委托者如何參與信托經理激勵約束機制的設計和實施問題；最后，認真研究在信托投資公司治理結構的框架中如何真正貫徹信托財產與固有財產人員、資產、管理嚴格分開的原則，以便最大限度地保護委托人的利益。目前這方面的文獻幾乎沒有。
關鍵詞:風險指標信托公司風險評估
在歷經5次整頓，2002年回歸主業后，中國信托業獲得了較快的發展。在證券市場持續低迷的情況下，信托成為了中國金融市場上一道亮麗的風景線。但金新信托乳品計劃到期未能兌現、青海青泰信托巨額虧損以及金信信托停業整頓等風險事件說明，信托公司的風險也不容忽視。事實上，信托投資公司作為我國目前唯一能夠跨越貨幣市場、資本市場和實業投資市場的非銀行金融機構,在信托財產來源的廣泛性、信托財產運用方式多樣性方面具備明顯的優勢。然而在我國投資理財法律法規尚不完善、投資理財市場尚不發達、投資者投資理財理念尚不成熟的環境下,信托投資公司也承受著很多系統性和非系統性的風險。這就要求信托投資公司必須建立一套高效、科學、專業的風險控制體系，運用適當的風險管理方法和工具才能夠適應信托投資公司未來的發展。
一、信托公司業務及風險揭示
信托公司的業務根據《信托投資公司管理辦法》的規定，信托投資公司的業務范圍可劃分為五大類：
1、信托業務，包括資金信托、動產信托、不動產信托；
2、投資基金業務，包括發起、設立投資基金和發起設立投資基金管理公司；
3、投資銀行業務，包括企業資產重組、購并、項目融資、公司理財、財務
顧問等中介業務，國債企業債的承銷業務；
4、中間業務，包括代保管業務、使用見證、貸信調查及經濟咨詢業務；
5、自有資金的投資、貸款、擔保等業務。
其中第三和第四為非資金推動型業務，其面臨的主要風險為政策風險和法律風險。第一、二、五類業務一般需要資金支持，是目前信托公司的主營業務，也是主要的風險源，按照國際上慣行的對風險的分類方法，信托公司在開展這幾類業務時，主要面臨政策法律風險、市場風險、信用風險、操作風險、流動性風險等9個方面，每個業務都會面臨其中的一項或幾項風險。目前信托公司的風險主要集中在理財中心、信托業務總部、證券管理總部、自營業務總部等部門，同時資金管理部作為公司的業務支持部門，其資金運用和調度，對風險具有直接的重大影響。
（1）政策風險。指因財政政策、貨幣政策、產業政策、地區發展政策等發生變化而給信托業務帶來的風險。財政政策、貨幣政策對資本市場、貨幣市場影響顯著，產業政策則對實業投資領域有明顯作用。在我國，市場化程度還并不充分，政策因素很多時候對某一行業或市場的發展具有決定性的影響。這種政策因素可能直接作用于信托投資公司，也可以通過信托業務涉及的其他當事人間接作用于信托投資公司。
（2）法律風險。對信托業務來說，其法律風險主要是指信托法律及其配套制度的不完善或修訂而對信托業務的合法性、信托財產的安全性等產生的不確定性。我國現行的法律體系同以衡平法為基礎的信托法之間存在一定的沖突，且信托登記制度、信托稅收制度、信息披露制度等大量信托配套法規尚不健全，在這種情況下，信托業務的法律風險就更為明顯。
（3）市場風險。即由于價格變動而造成信托投資公司固有財產或信托財產損失的風險。市場風險可細分為利率風險、匯率風險、價格風險、通貨膨脹風險等。
（4）信用風險。對信托投資公司而言，主要指信托財產運作當事人的信用風險。信托財產在管理運用過程中會產生信托財產的運作當事人，形成新的委托關系，從而也會產生新的信用風險，該風險主要來自于以下幾個方面：
一是在業務運作前，信托財產的實際使用方（融資方）向信托投資公司提供虛假的融資方案與資信證明材料、提供虛假擔保等，騙取信托財產，最終造成信托財產損失；
二是在運作過程中，信托財產的實際使用方或控制方為了自身的利益的最大化，未嚴格按合同約定使用信托資金，或將信托資金投向其它風險較高的項目，造成信托財產損失；
三是在信托業務項目結束后，信托財產的實際使用方或控制方不按照合同約定，向信托投資公司及時、足額返還信托財產及收益，或擔保方不承擔擔保責任等，造成信托財產損失。
（5）操作風險。信托投資公司由于內部控制程序、人員、系統的不完善或失誤及外部事件給信托財產帶來損失的風險。操作風險還可以細分為（1）執行風險，執行人員對有關條款、高管人員的意圖理解不當或有意誤操作等；（2）流程風險，指由于業務運作過程的低效率而導致不可預見的損失；（3）信息風險，指信息在公司內部或公司內外產生、接受、處理、存儲、轉移等環節出現故障；（4）人員風險，指缺乏能力合格的員工、對員工業績不恰當的評估、員工欺詐等；（5）系統事件風險，如公司信息系統出現故障導致的風險等。
操作風險內在于信托投資公司的每筆業務之內，且單個操作風險因素與風險損失之間不存在清晰的數量關系，對業務延伸領域相當廣泛的信托投資公司來說，最容易受到操作風險的沖擊。
（6）流動性風險。這里的流動性風險指信托財產、信托受益權或以信托財產為基礎開發的具體信托產品的流動性不足導致的風險。流動性要求信托財產、信托受益權或信托業務產品可以隨時得到償付，能以合理的價格在市場上變現出售，或能以合理的利率較方便地融資的能力。目前，信托投資公司主要將募集的資金以貸款的方式投入到資金需求方，信托財產的流動性主要由資金的需求方控制，信托投資公司不能對其流動性進行主動設計，加之現行政策法規中對信托產品的流動性制度安排本來就存在缺陷，結果造成流動性風險在當前的信托業務中普遍存在。
二、基于PKRI的風險管理模式
在信托公司的多種風險中，按可度量程度可以分為兩類：一是可度量風險，如市場風險、流動性風險；二是不可準確量化的風險，如操作風險、政策風險、法律風險等。那么根據這種不同情況，對風險的識別、評估和防范都要采取有針對性的不同方式。為此，我們提出了一種新型的“程序＋主要風險指標”（PKRI，Procedures+KeyRiskIndicator）風險管理模式，建立基于“PKRI”的風險識別、評估和防范體系（見圖1）。
“PKRI”風險管理包括三個方面：一是信托公司風險管理的組織結構；二是建立對風險度量的指標體系；三是通過規范化、標準化的程序對業務風險進行控制。從而體現了制度建設與運用現代計算機技術對業務風險管理的重要性。
完善的組織結構是信托公司實施有效的風險管理的基礎。公司的風險管理控制系統必定與公司的組織結構、業務實踐以及風險偏好相符。雖然風險管理系統依公司業務的規模與復雜程度而不同，但都有一些基本的要求：一個全面的風險管理與控制戰略、完成這一戰略的政策與程序、風險度量與控制方法、戰略實施的監督與報告系統以及戰略、政策與程序的有效性本身的實時評估與反饋系統。所有這些基本要求，都需要有效的組織結構作為支撐，否則再好的條件也無法得到有效實施。
PKRI中的P代表程序，即各項業務的決策程序、管理程序、資金運用程序和操作程序。所有這些程序必須是根據各項業務特點制定的標準化、規范化的程序。因此，P代表了對于不可準確量化的風險的控制。
"PKRI"中的KRI是指以主要風險指標為基礎的風險度量和監控系統。該風險管理系統主要監控和測量可量化風險，如市場風險、流動性風險等。體現了對可量化風險的準確度量，為風險控制提供準確的判斷依據。
三、風險控制指標體系設計
指標體系主要適用于可度量風險的識別和評估，根據銀監會對信托公司的監管指標及有關的法律法規，參照巴賽爾協議、商業銀行風險評級體系、商業銀行企業的信用等級評價辦法、證監會頒布的《證券公司管理辦法》，我們設置了三級風險控制指標體系，一級指標是公司層次上的，反應整個公司整體風險情況（見表2），二級指標是各個業務部門的風險指標，可進行實時監控（見表3）；三級指標主要針對項目,是對項目的評價準則，從而形成公司業務總部項目三個層次的全面風險控制指標體系。一二級指標側重的是對風險的事中、事后監控，三級指標側重對風險的事前控制。構建該套指標體系的基本原則是：（1）代表性，風險指標能代表同類指標的變化趨勢和對公司經營活動的影響。（2）全面性，要覆蓋信托公司全部經營活動,具有全面風險管理特征。（3）可比性，能夠在不同平臺上橫向與縱向比較信托公司的各種風險,以滿足監管需要，并能連續計算，使資料完整可比，能夠連續觀察經濟運行變動。（4）實用性，指標簡潔易于操作,具有實用性。（5）風險系統所選指標對公司經營活動過程的變化有靈敏的反映。
（一）一級指標體系
在確定風險控制指標后，根據信托公司的行業特點及公司發展的歷史經驗，以及參考銀行和證券公司的數據確定各指標的預警界限值，再用事先確定的數據處理方法，對各指標的取值進行綜合處理，得出公司風險的綜合分數和相應的風險等級，最后顯示公司風險狀態。
由于指標體系中每一指標量綱不一致，為了綜合反映風險程度并進行數據處理，我們將指標值統一映射為百分數范圍內表示的分數值。設風險狀態有4種，分別用安全、基本安全、有風險和較大風險表示，這4種狀態規定分別對應不同的分數范圍：0-20、20-50、50-80、80-100，分數值越大，表示對應的風險越大。
具體做法為：對于每一個指標值，根據其在不同風險狀態的預警界限上限和下限以及對應的分數段范圍，按照下列線性映射函數，可以得到相應的分數。
Y=a2*[(x-b1)/a1]+b2（1）
其中b1、b2分別表示某風險指標警界狀態的下限及所對應的分數段的下限，a1、a2分別為該風險指標警界狀態的上限與下限之差及所對應的分數段的上限與下限之差，x為風險指標值，則Y即為映射后的分數值。
一級指標體系共分為四類指標，每一類指標又包括若干個具體的指標，在確定公司的整體風險狀況時，可先計算每一類指標的風險綜合分數，然后確定整個公司的風險綜合分數，具體計算步驟如下：
第一步，第m（m＝1，2，3，4）類指標的風險程度的綜合分數的計算公式為：
sm=∑wmismi(2)
i
其中smi表示第m類指標中，第i個指標的分數；wmi為第m類中第i個指標所占的權重，sm的取值在0－100之間。
第二步，計算整個公司的風險綜合分數，計算公式為：
4
（3）s=∑w
msm
關鍵詞：信托金融產品風險委托人控制
一、我國信托業風險分析
隨著《信托法》及《信托公司管理辦法》的出臺，我國信托業的發展走上了快車道，許多信托公司迅速推出了大量的信托產品，這些信托產品打通了資本市場與貨幣市場的隔閡，提供了一種新型的理財方式，受到廣大投資者的普遍歡迎。我們在對此感到欣喜的同時，還應對信托業存在的風險進行認真的分析和強有力的控制，以使信托業走上可持續發展之路。
1.信用風險。信托行動中的信用風險是指由于受托人信用存在的不確定性而對其他信托主體人造成損失的可能性。受托人的信用是信托公司經營的生命線，而委托人正是出于對其無比的信任才將自有財產委托給信托公司，而一旦信托公司喪失了信用，那么它也就喪失了存在的基礎，就會迅速被市場所淘汰，甚至還會對同業其他企業的信用造成很大的影響。因此，信托公司在經營中一定要堅持誠信原則，努力鍛造本企業的金字招牌。
2.流動性風險。流動性風險是指委托人因信托產品流動性的不確定變化而遭受損失的可能性。當前，信托投資公司推出了大量的資金信托計劃，這些信托計劃一般屬于中長期金融產品，但是沒有一個可以進行法定交易的平臺，這就使其極其缺乏流通性，其流通性甚至遠遠比不上債券等其他投資工具。一旦宏觀經濟或金融市場發生較大的變化，委托人就有可能會面臨損失。因此，提高信托產品的流動性是信托業一個急迫的課題。
3.投資風險。投資風險是投資收益的不確定性變化給委托人帶來損失的可能性。根據信托法規，信托投資公司不能承諾或保證信托產品的收益，而其風險應由信托財產承擔。而信托公司往往在投資中追求高回報，管理又缺乏風險控制，造成由于投資項目和合作對象選擇不當使投資的實際收益低于投資成本，或沒達到預期收益，以及由于資金運用不當而形成風險。如：資金來源利率高于資金運用利率，短期資金來源作長期運用等等。這種狀況以往普遍存在于信托投資公司的自營投資和委托投資中，是造成信托投資公司資產質量差的主要原因。
4.財務風險。財務風險是指因財務管理不善而造成的風險。根據信托法規，信托公司應對信托資產與自有資產分開管理，單獨核算。我國許多信托投資公司財務管理手段落后，在財務狀況發生危機時還全然不知，更沒有建立起信托資產與自有資產之間的防火墻，容易引起信托當事人之間的法律糾紛。
5.管理風險。管理風險在信托業中主要是指信托公司的管理不善給其他信托當事人帶來損失的可能性。信托公司以往大都屬于國有獨資的行政性公司，其內部往往沒有真正建立起現代企業制度，多數公司沒有做到政企分開，在經營過程中受政府干預較大，缺乏科學管理的機制。這種較為弱化的管理模式往往會給委托人及其收益人帶來較大的風險。
6.法律風險。指當信托企業正常的業務經營與法規不相適應時，公司就面臨不得不轉變經營決策而導致的風險。在我國《信托法》已出臺，與其相配的制度法規尚不完善，而信托業有著強烈的拓展新業務的沖動，因此在高速發展的信托業與滯后的法規建設之間蘊藏著很大的風險。
二、信托業風險防范與控制
從1998年開始，中國人民銀行對信托投資公司進行了清理整頓并重新登記，80多家資產質量較好的信托公司得以保留。在此過程中，國家還出臺了一系列的法律、法規對信托活動進行規范和指導。信托業面臨著空前的發展機遇，但此時我們更應保持清醒的頭腦，認真總結過去的經驗教訓，充分借鑒西方同行的成功經驗，在開拓新業務之前，首先建立一套健全的風險管理機制。
1.健全內部控制機制，防范化解金融風險?！扒Ю镏?，毀于蟻穴?！庇陌倌赉y行巴林銀行，由于缺乏內控機制，竟然毀于一個普通交易員之手。我國當前處于市場經濟發育初期，外部環境還沒有建立起一套成熟的市場規則體系，在這種條件下，信托投資公司必須勇于從自身做起，建立和健全內部控制機制，從而有效地防范風險，大幅度提高自身的經營管理水平。
（1）全員參與，制定信托機構風險控制制度。建立風險控制機制，首先要制度先行。必須在有利于防范風險的前提下制定業務計劃、操作規程和經營管理的各項規章制度。在領導體制上，要充分體現監事會的監督制約職能，對企業管理層的管理、決策活動違規風險進行有效的控制。動員全體員工，充分發現經營活動中各個環節所存在的風險，只有全員參與風險控制，才能把各個部門，各個環節的工作聯系起來，上下一致，相互協調，形成一個嚴格防范風險的工作體系，將防范風險的工作落到實處。
（2）建立信托機構的風險控制機構，落實各級風險控制責任。風險控制作為信托機構的大事，必須要有專業的部門來抓。這個部門應直屬總經理管理，并定期向董事會匯報風險管理的工作。通過此部門把企業各部門、各環節的風險控制活動嚴密地組織起來，并使之責權明確、相互促進、協調統一，嚴格落實已制定的責任制度，并積極開展風險教育，組織群眾性的風險控制活動。
（3）建立內部風險控制機制要以預防為主，保證業務穩健運行。信托機構一旦發生業務風險，后果往往非常嚴重，輕則會使信譽受到嚴重的損失，重則會立即導致企業破產倒閉。因此信托機構要對經營風險實行嚴防死守的態度，把風險消滅在萌芽狀態。要實現信托機構內部組織體系的控制、資金交易風險的控制、衍生工具交易的控制、信貸資金風險的控制、基金風險的控制、會計系統的控制、授權授信的控制和計算機業務系統的控制等。全面貫徹內部風險控制制度，確保國家法律、法規和央行監管規章的貫徹執行，確保將各種風險控制在規定的范圍之內，確保自身發展戰略與經營目標的全面實施，并有利于防弊查錯，堵塞漏洞，消除隱患，保證業務的穩健運行。
（4）完善內部控制約束機制，建立合理規范的信托投資公司治理結構。信托企業內部控制的效率取決于其治理結構的合理與健全程度。信托公司治理結構是一種據此對公司進行管理與控制的體系，它規定了公司的董事會、經理層、股東和其他利害相關者的責任與權力分布，并且清楚地說明了決策時，所以遵循的規則與程序。信托企業只有建立起了良好的治理結構，委托人與收益人才會對其樹立起高度的信心。股東的基本權利應包括：穩妥可靠的所有權登記辦法，可以轉讓和轉移自己的股份；及時、定期地獲取公司的有關信息；出席股東大會并投票；選舉董事會成員，參與公司利潤分紅。股東有權參與并了解有關公司重大變化的決定，在良好的公司治理結構中，內部人交易和濫用權利進行自我交易必須受到禁止，利害相關者的合法權益應當受到尊重，在其權益受到侵害時，應有機會得到補償。利害相關者應當能夠得到有關的信息。
（5）建立信托風險基金制度，提高防范系統風險的能力。在銀監會的領導和監督下，建立信托業基金制度。各信托機構應按每年實現利潤的一定比例提取，?？顚４?，統一交由銀監會管理。當信托機構整體出現系統性風險時，可用此基金挽救陷入經營困境的信托公司。金融風險防范與金融風險補償是相輔相成的，只有建立了金融防范機制，又擁有金融風險補償的雄厚經濟實力，才能經受起金融風險的考驗，從而立于不敗之地。
（6）保證信托企業的信息透明度。作為公信力很強的信托企業，應建立起完善的信息披露制度，增強其內部信息的透明度。應當披露的重大信息至少應包括：信托財產的經營情況及財務狀況；信托企業自身的經營情況和財務狀況；公司的發展戰略和階段目標；公司股份的分布；高級管理人員的基本情況；可預見的風險因素；重大的關聯交易及對外擔保情況等重大事項。
2.健全信托法規，從外部控制信托業風險。信托業能夠健康地發展，必須要以法規來引導。在中國信托業發展的初期，信托立法滯后一直是困擾信托業界的一個極其重要的問題。20多年來，信托業一直在銀行、證券、保險的夾縫中生存，始終走不出整頓、發展、再整頓、再發展的怪圈。從這個意義上講，中國信托業的問題與困境實質上是一種制度性現象和政策性現象。因此，健全法規并與國際接軌是信托業的當務之急。
[關鍵詞]中國；房地產信托投資基金；可行性
一、目前中國房地產業金融現狀
房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。
2．中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善，規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用，它真正形成了對企業的產權約束和管理約束，對于所投資企業促進合理經營，轉換經營機制，強化資金的高效運用意義重大。
3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。
4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
5．中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規模的集中利用外資；(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規定了基金的設立年限，使外資大規模介入能夠得到很好的調控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業進一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展，現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定，中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。
2．中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠，美國稅法規定，房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅，房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定，缺少對房地產信托的稅收激勵政策，無法促進房地產信托的快速發展。
3．中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知，房地產作為資金密集型企業，其項目開發對于資金的需求是巨大的，因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定，僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求。可見，在現階段法律環境中，房地產信
托資金還不能成為房地產融資的有效工具，進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。
4．缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
四、發展中國房地產投資信托基金的設想
1．法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金，另外房地產信托的投資形式也存續時間較短?，F階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作，同時隨著其業務的快速發展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上，可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據目前的法律已經設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此，在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資，房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程，不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國REIT公司的經驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》，中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制：(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業，必須委托專業的房地產經營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80％。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款，不得發放抵押貸款；可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS，這種投資也計入房地產投資額中。
4．中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業務范圍上的限制外，在股權結構和規模上要滿足緊下要求：(1)總股本規模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。
5．中國房地產投資信托基金的設立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產投資信托基金的權利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認可，報政府有關主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應詳盡說明如下內容：基金的名稱、經營地址、目的、資本總額、經營人和保管人的名稱和職責、基金的受益憑證的發行與轉讓、基金的投資政策和限制、經營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發行與認購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發行的受益憑證來實現投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現)。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務狀況、管理人情況、保管人情況、資產凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現退出。
房地產業是市場經濟國家或地區不可缺少的重要產業，作為資金高度密集型產業，其發展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業發展的現狀看，資金來源單一，主要是商業銀行貸款，這使房地產業的產業風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業要發展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業中發揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發展REITs對我國房地產業的生存與發展、房地產企業與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發展研究，探索適合于我國國情的REITs發展模式。本文首先在系統地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）發展的成熟經驗，并將各國（或地區）的REITs進行了比較分析，得出我國發展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統探討了我國REITs的發展策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環境已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創造良好的發展環境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發展。
關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內外研究的現狀
1.5論文的結構
1.6論文的主要特色
第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論
2.1REITS的內涵
2.2相關理論
4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析
3.1美國的房地產投資信托基金
3.2亞洲的房地產投資信托基金
3.3各國（地區）REITS的比較
第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境
4.1我國房地產信托發展的現狀
4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件
4.3我國發展REITS的制約因素
第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略
5.1我國標準REITS的發展策略
5.2創造發展REITS的良好環境
第六章結論和展望
6.1結論
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
參考文獻
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。
1.4國內外研究的現狀
REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。
1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。
3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。
4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。
1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。
3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。
1.5論文的結構
本文結構安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關文獻綜述等內容做出系統的說明，并初步構建了論文的框架；第二章房地產投資信托基金（REITs）的相關理論，主要是REITs有關概念的介紹和相關理論的闡述，是本文的理論基礎；第三章是國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）的發展狀況和實例分析，主要對國外（或地區）發展REITs的背景和現狀、發展的模式和相關政策進行了介紹，選取有代表性的REITs產品-5-進行實例分析，并對國外（或地區）的發展模式進行了比較；第四章中國房地產投資信托基金（REITs）的現狀和發展環境，主要介紹了我國現有的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年我國嘗試開發REITs的情況進行了介紹，指出不足之處，同時對我國發展REITs的環境進行了分析；第五章中國房地產投資信托基金（REITs）的發展策略，系統地闡述了我國發展REITs的相關策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了建議；第六章結論與展望，對本文進行了總結并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進一步研究的方向。
6.1結論
缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險?？傊?，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。
1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。
2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。
3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！
參考文獻
[11]王冉.中國房地產商的戰略轉型[J].中國企業家.2002年5月
[12]周泯非.房地產投資信托(REITS)的特征與實踐意義[J].浙江金融.2003年3月，第8-9頁
[13]許南,董潔,宋林峰.中國內地房地產投資信托基金的定位、模式及基本框架[J].中國房地產.2006年8期，第43-45頁
[14]毛志榮.房地產投資信托基金研究.深圳證券交易所綜合研究所研究報告.深證綜研字第0089號.2004年1月16日
[15]孫婧.房地產信托基金的海外經驗及在中國的適用性探討[J].中國房地產金融.2005年3期，第45-48頁
[16]羅剛強,王琴.我國房地產投資信托發展的現狀、障礙及路徑選擇[J].北方經濟.2006-62-年13期，第63-64頁
[17]宋林峰.我國內地REIT本地化歷程回顧[J].C-REIT雙周刊.2007年第1期，第4頁
[18]李安民.房地產投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經濟出版社.2005年2月，第14-16頁
[19]任紀軍.房地產投資基金－組織、模式與策略[M].北京：經濟管理出版社.2006年1月，第7頁
[20]余凱.我國房地產投資信托基金發展模式研究.
[21]李安民.房地產投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經濟出版社.2005年2月，第95頁
[22]SuHanChan,JohnErickson,KoWang.RealEstateInvestmentTrusts-Structure,Performance,andInvestmentOpportunities.OxfordUniversityPress,2003.p45
[23]奚正剛.金融創新與房地產[M].上海：復旦大學出版.2006年1月，第164頁
[24]中原地產紅皮書2006(25)
[25]REITREALITY
[26]PORTFOLIODIVERSIFICATIONTHROUGHREITS.
[27]中國注冊會計師協會.財務成本管理[M].北京：經濟科學出版社.2007年4月，第126-128頁
[28]王斌.委托理論,交易成本與審計的本質
[29]GlobalREITReport2007.
[30]SuHanChan,JohnErickson,KoWang.RealEstateInvestmentTrusts-Structure,Performance,andInvestmentOpportunities.OxfordUniversityPress,2003.p3
[31]張紅,殷紅.房地產金融學[M].北京：清華大學出版社.2007年2月，第172-174頁
[32]李安民.房地產投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經濟出版社.2005年2月，第95頁
[33]李安民.房地產投資基金－融資與投資的新選擇[M].北京：中國經濟出版社.2005年2月，第119頁
[34]中誠信托投資有限責任公司.中國信托業發展和產品創新[M].北京：中國金融出版社.2007年5月，第178頁
[35]中華全國工商業聯合會房地產商會,太平星集團,新加坡國立大學.房地產投資信托基金指南[M].北京：中國建筑工業出版社.2006年9月,第18-19頁-63-
[36]張健.房地產投資信托基金實務[M].上海：上海財經大學出版社2006年4月，第93頁
[37]北京大軍經濟觀察研究中心.當前我國房地產投融資模式與種類.
[38]張紅.殷紅.房地產金融學[M].北京：清華大學出版社.2007年2月，第178頁
[39]陳桂龍.香港VS新加坡REITs爭鋒.
[40]05樓市商務地產十件大事.
[41]陸昀.房地產信托基金悄然醞釀
[42]黃嵩.房地產信托融資探析[J].中國房地產金融.2005年1月.第30-32頁
[43]張健.房地產金融實務[M].上海：上海財經大學出版社.2007年1月第1版，第96頁
[44]秦宏.鼎力打造標準化規范化的資產證券化產品--申萬副總裁繆恒生訪談[N].上海證券報.2006年05月12日
[45]存款活期化屬正?，F象.
[46]我國社保基金管理存在的問題與對策
[47]美國次優信貸危機令中國推出REITs更趨謹慎.
[48]王幼榮,張曉匯,劉韌.房地產投資多目標風險決策模型研究[J].商場現代化.2007年5月
[49]曲衛東.房地產投資的辯證關系——股市與樓市
[50]中誠信托投資有限責任公司.中國信托業發展和產品創新[M].北京：中國金融出版社.2007年5月，第168頁
[51]刑成.2007中國信托業：路經決定未來.用益信托工作室
[52]中華全國工商業聯合會房地產商會,太平星集團,新加坡國立大學.房地產投資信托基金指南[M].北京：中國建筑工業出版社.2006年9月.第57頁
[53]任紀軍.房地產投資基金－組織、模式與策略[M].北京：經濟管理出版社.2006年1月，第183-184頁
[54]張紅,殷紅.房地產金融學[M].北京：清華大學出版社.2007年2月，第204頁
2005年，受中國香港領匯、廣州越秀房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）在中國香港上市的影響，中國大陸（以下簡稱“中國”）出現了第一次討論房地產投資信托的熱潮。為解決保障性住房尤其是公共租賃住房建設資金問題，2010年以來房地產投資信托再次被熱議，發改委等部門已確定北京、天津與上海作為試點城市，但目前試點工作進展并不順利。中國發展房地產投資信托尚有障礙，亟需尋找突破口。國際上典型的房地產投資信托發展模式是“美國模式”與“亞洲模式”，亞洲以中國香港為典型。美國模式為稅法約束下的市場化模式，中國香港為專項立法模式，各國和地區的發展經驗表明運行模式與制度設計是設立房地產投資信托的基石與核心。基于此，本文借鑒美國與中國香港的運行模式與制度設計，結合房地產信托發展現狀，探索中國發展房地產投資信托的路徑。
2美國模式與中國香港模式分析
2.1美國模式經濟環境的變化與稅收優惠制度的變革，是推動美國房地產投資信托發展的主要驅動力。其特點主要表現為受稅收制度推動的非專項立法型和組織結構不斷變異。
2.1.1稅收優惠制度推動的非專項立法制度1960年美國頒布了《1960年國內稅收法典》，明確了房地產投資信托的內涵、外延與制度框架，包括組織結構、資產配置、投資者結構、收入來源以及收入分配等制度，滿足上述五項要求的基礎上，可以享受特定的稅收優惠。1976年美國頒布了《1976年稅制改革法》，調整了針對房地產投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難?！?960年國內稅收法典》規定房地產投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產生。為了緩解外部顧問導致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產投資信托進行“積極”的內部管理，允許其采取“公司”的形式實行自我管理和經營，提高了經營決策效率，促進了房地產投資信托在美國的繁榮。1999年美國通過了《REIT現代化法》，在組織結構上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產投資信托）的合法地位；授予房地產商將所持有房地產組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結構創新得到了美國法律和稅收制度的認可。綜上所述，美國房地產投資信托發展主要法律依據是與其相關的稅法，稅法的演變是決定組織結構、發展規模與績效的主要因素。
2.1.2多樣化的組織結構自1960年誕生以來，美國房地產投資信托組織結構有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎上，衍生出多種組織結構，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結構、紙夾（Paperclip）結構等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型?！?960年國內稅收法典》通過了將房地產投資信托作為利潤傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發展初期多采取契約制的商業信托?！?986年稅制改革法》允許房地產投資信托采取公司制的形式，管理和經營收益性的房地產。20世紀90年代之后，在美國金融創新的帶動下，房地產商將房地產投資信托與有限合伙制結合起來，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發揮信托稅收優惠與有限合伙制有限責任的優點，1992年之后在美國迅速發展起來，成為房地產投資信托市場的主流。為了獲得UPREIT的稅收優勢，1992年之前設立的傳統結構的房地產投資信托，通常設立下屬合伙人實體，由下屬合伙人實體直接擁有新購入地產，傳統結構演變為DOWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現，使得房地產投資信托的組織結構實現了歷史性變革，促進了房地產投資信托市場的繁榮。
2.2中國香港模式
2.2.1專項嚴格立法在充分借鑒美國成熟經驗的基礎上，2003年中國香港通過修改投資法與信托法等相關法律，設立《房地產投資信托基金守則》，明確規定房地產投資信托設立條件、組織形式、財務杠桿、資產結構、收入來源結構與紅利分配等。因而是專項立法模式。由于發展之初中國香港對房地產投資信托持審慎態度，如表1所示，與美國相比，中國香港立法與監管更為嚴格、細致，嚴格立法對控制風險有積極的作用，但也一定程度上限制了發展速度。在稅收優惠方面，由于中國香港稅負較輕，因而沒有給予房地產投資信托特殊的稅收優惠。近年來，隨著房地產投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場發展的需要，中國香港的相關法律呈現出越來越寬松的趨勢：如允許海外投資等。
2.2.2本土化特色由于不同國家與地區經濟發展狀況、法律體系與設立初衷不同，使得房地產投資信托制度移植后呈現出本土化的特色。中國香港的諸多規范與制度采用英美體制，但為防范風險，2003年設立房地產投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國香港設立目的在于豐富金融投資產品種類，加強國際金融中心地位，因而允許進行海外投資；由于中國香港本身稅賦很低，對房地產投資信托沒有特殊的稅收優惠。
2.2.3組織結構形式單一根據中國香港《房地產投資信托基金守則》的規定，房地產投資信托的基本結構如圖1所示。由于中國香港在美國成熟經驗的基礎上進行了專項、嚴格且較為完善的立法，其房地產信托投資的形成是滿足法律要求的結果，且發展歷史較短，所以組織結構形式單一，沒有形成由市場環境所致的結構變異。
3中國房地產信托發展現狀
目前在中國沒有真正意義上的房地產投資信托基金，與之最相似的是房地產集合信托計劃產品（簡稱房地產信托）。中國房地產信托發展現狀如下：
3.1相關法律制度尚不完善目前我國還沒有針對房地產投資信托的專項法律，相關的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等。《信托法》規定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機構發行，將房地產投資信托限定為信托型?！豆芾磙k法》于2009年進行了修訂，擴張了信托計劃的規模，增強了流動性，但是與房地產投資信托對流動性與投資規模等的要求相距甚遠。如《管理辦法》對“合格投資者”進行了嚴格的規定；此外，規定不可公開營銷宣傳信托計劃，使得信托計劃處于非公開發行的范圍內。稅收優惠是國際上房地產投資信托蓬勃發展的源動力，而目前中國政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時文件出現，稅收政策具有不穩定性。
3.2以信托公司為主導，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規定的開展信托業務的法人單位，因而目前多數房地產信托產品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財產。投資者作為委托人與受益人，監督信托資金的使用，房地產信托以信托型為主。此外，中國當前房地產信托不能上市交易，也沒有相應的二級交易市場，因此在信托存續期內，投資者無法通過轉讓信托份額的方式退出投資。
3.3以“融資理念”為基礎目前房地產信托的運作多數是房地產商有資金需要，由信托公司設立信托，向投資者籌集資金，專項用于房地產開發，實質上具有融資貸款的性質。因此，當前房地產信托是一種融資工具，而非投資工具。
4中國發展房地產投資信托的路徑選擇
目前中國在國家層面上頻繁提出要發展房地產投資信托，目的在于：第一，促進房地產行業的健康發展，化解銀行信貸風險，利用金融促進經濟發展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設的資金問題。為了緩解“公屋計劃”所帶來的巨大的財政壓力，2005年中國香港將公屋商業物業和停車場設立領匯房地產投資信托基金，在中國香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國目前面臨相似的環境。因此，中國發展房地產投資信托，應在美國和中國香港的成熟經驗的基礎上，以中國香港制度與發展模式為主要參考，形成適合中國國情的公共租賃住房投資信托制度。
4.1運行模式設計國際上房地產投資信托的物業標的主要為成熟的商業物業，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財政補貼，因此應在參考中國香港運行模式的基礎上有所創新。如圖2所示，首先，設立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發行受益憑證，委托信托公司管理信托財產，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財產，代表投資者處理相關事務；物業管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業；選擇商業銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財產、代為收取政府補貼與公共租賃住房租金
4.2組織結構設計在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產投資信托業績更好，但是美國與中國香港在發展之初均只允許設立信托型，原因在于公司型房地產投資信托委托鏈條更長；此外，發展信托型在我國需要突破的法律制度障礙相對較少?；诖?，本文建議在發展初期設立信托型，發展相對成熟后再引入公司型。從資金投向來看，本文建議設立權益型房地產投資信托。原因在于，第一，權益型的主要收入來源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產配置在抵押貸款上，財務杠桿較高，當市場不景氣時財務風險更高；同時抵押型受利率變動的影響更大，發展權益型有助于規避利率風險；第三，從國際發展經驗來看，在美國，在資產規模方面，權益型占91%，債權型占7%，混合型占2%；在中國香港只允許設立權益型。因此，建議設立權益型房地產投資信托。
4.3專項立法，嚴格立法，逐漸放松中國發展房地產投資信托，可在美國與中國香港成熟經驗的基礎上，專項立法，對從業人員資格、組織結構、參與人資格、權利與義務、投資標的選擇、資金來源及紅利分配等重要問題作出全面、細致、明確規定，一來可以節約立法成本，加快立法進程；二來便于操作，利于金融監管。由于房地產投資信托涉及銀行、信托公司、保險公司等金融行業與房地產業，在制定制度時，最為可行的辦法是由證監會、銀監會等聯合相關部門共同制定具體內容，由國務院專項行政法規，最為理想的是在現有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎上，制定房地產投資信托專項行政法規。不論以何種形式確立房地產投資信托法律或法規，都應與現有法律制度對接。從美國與中國香港的發展歷程可以看出，房地產投資信托制度均呈現先“嚴”后“寬”的特征，設立之初立法嚴格，以控制運行風險，進入成熟發展階段后，逐漸放寬組織結構、經營范圍、投資標的等方面的限制。因此建議我國也要從嚴立法，將投資標的限定在公共租賃住房或廉租房，待發展成熟之后，再擴展到商品房或商業地產。
4.4制定并落實稅收優惠制度稅收優惠是房地產投資信托發展的巨大推動力。房地產投資信托的交易環節較多，使得稅負增加，美國通常限制房地產投資信托經營業務在房地產的租賃與買賣，按利潤傳遞征稅，以避免重復征稅。在中國設立房地產投資信托時，建議對合格房地產投資信托免征所得稅，減免營業稅與土地增值稅；在物業交易環節僅對相同物業的交易征一次稅，避免重復征稅；對房地產買賣行為免征印花稅；同時也可以考慮在發展初期對投資者減免所得稅以培育房地產投資信托投資群體。
