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序論：在您撰寫個人住房抵押貸款時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：個人住房抵押貸款；提前還款；風險個人住房抵押貸款隸屬于個人消費信貸業務，其占據個人消費信貸比例很大，在個人消費信貸總額中占據著非常重要的地位，它是連接金融貸款行業與廣大社會個體的重要紐帶，可以直接對消費者的住房消費提供金融支持，另一方面在進行貸款還款的同時也給我國的金融市場帶來了新的生機，在無形之中促進了我國金融市場的發展。在我國個人住房抵押貸款業務進行的同時，伴隨著市場經濟的發展我國銀行利率的調整，近年時間我國廣大人民還貸提前，這給我國現在的銀行金融業帶來了巨大的影響甚至埋下了不安全的隱患，就當前我國個人住房抵押貸款還貸現狀以及對我國金融業的影響，本了簡單的論述，歸納為以下幾點。
一、 我國個人住房抵押貸款提前還款的影響
近年時間我國銀行個人住房抵押貸款業務增長迅猛，尤其是不少商業銀行的加入更是將住房抵押貸款項目的金融業務推上了一個新的，其中不少銀行的個人房貸業務以年平均40%的速度增長，各大國有商業銀行紛紛大肆爭奪市場份額，不惜大家的搶占市場，一些銀行甚至將發放個人住房貸款的任務具體到各個分行一線工作人員身上，以此來提高該方面的銀行業績。但是當前我國個人住房貸款由于長期貸款利率由低升高，貸款還款增加等因素的影響，廣大貸款人員紛紛加快了自己的還貸速度，使金融市場上出現了提前還貸的社會現象。這種社會現象是由我國當前利率變化影響的，對廣大金融業而言，這是一個可能會造成金融風險危機的隱患，個人住房貸款作為一項長期的貸款業務一般而言要在貸款發放3―8年后完成，個人住房抵押貸款的對金融業的風險才會在長的時間內慢慢降低，但是現階段大量提前還貸現象的出現，卻給我國銀行金融借貸行業帶來了危害，一方面表現在商業銀行個人貸款業務受到重大影響，直接造成部分商業銀行個人住房貸款業務發展構成重大影響，直接造成部分商業銀行個人住房貸款的余額出現負增長，銀行利潤下降；另一方面，商業銀行在提前還款過程中投入的大量管理成本和服務成本沒有得到對應的回報，直接影響了貸款的正常收益，影響了銀行的正常收益損害了銀行的利益。
二、 我國金融行業對此的控制策略探究
我國社會經濟發展起步較晚無法和一些發達國家相比，因此當我國銀行金融業遇到個人住房貸款提前還款的社會現象的時候，更多的是通過各種渠道積極的向外國銀行金融業學習，學習他們先進的金融業控制管理手段，借用先進的控制管理手段來遏制這種社會現象，從而最大程度的減少銀行利益的損失。就當前我國金融業控制手段中主要的幾種做了以下簡單論述，第一、通過設立違約金來進行價格補償。這條控制預防提前還貸行為的政策是由美國金融機構率先施行的，美國金融機構有著較強的前瞻意識在很早的時候就預測到了個人住房貸款金融業務容易受到時局利率的影響，因此在施行該業務的時候就對個人住房抵押貸款的提前還貸行為收取一定的價格補償，這些補償包括：禁止提前還款、固定違約金、遞減違約金三個方面，在我國通過對該項策略手段的積極吸收，我國金融機構發現，不同前提還款期對個人住房貸款的發放機構而言，所帶來的風險是不一樣的，一般來說，越早的提前還款，風險越大，因此出現了違約金遞減的第三個方面的政策。第二、通過簽訂收益保障條款來限制提前還貸行為。在進行違約金防止還貸行為提前出現的同時，美國金融機構發現，無論是固定比例的違約金還是遞減比例的違約金，在未考慮到貸款人實際是否盈利或者虧損的情況，在利率降低的市場環境下，完全有可能根據無法完全彌補貸款人需要重新投資所帶來的實際損失，因而違約金的方法不能很好的起到阻止貸款人提前還貸的社會現象，因而近年來更多的銀行機構開始實行了通過簽訂收益保障條款來代替違約金，這種收益保障條款收取借款人一次性的費用，該費用在等于提前還款乘以合同利率與市場利率之差來進行計算，從而更好的維護金融銀行的本身正常收益。
第三、 通過衍生工具管理提前還貸風險。衍生的工具主要指的是金融銀行衍生出來的利率互換、調期期限、利率上限等等，通過利率交換將短期債券轉換為長期債券從而有效地將一次性償還債券或者不可贖回債券轉換為可贖回債券，從而達到管理提前還貸行為的功能，進一步的降低銀行在提前還貸行動中受到的危害。此外通過衍生工具管理提前還貸風險還可以將還款風險移給投資人，通過利用個人住房抵押貸款二級市場轉嫁業務，從而將更多的住房貸款轉嫁到了投資人的身上，減少了銀行和金融業本身的借貸款壓力，間接的通過投資人的貸款行為來彌補提前還款而帶來的損失，進而在一定程度上控制了個人住房貸款提前償還的社會現象。具體的操作過程分為簡單和復雜兩種，其中最為常見的個人住房抵押貸款證券轉手抵押貸款證券，它是最基本的MBS，轉手貸款證券是在一系列期限、利率和質量上相似的貸款幾何的基礎上發行的正確，該正確以及由證券擔保的個人住房抵押貸款的所有權從貸款發放人的手中完全的轉移到了投資人的手中，從而實現了簡單結構的通過二級證券市場實現了業務的再嫁接，降低了銀行金融業的風險。降低了銀行本身的金融風險維護了政策的收益。
總結，當前我國個人住房抵押貸款提前出現的行為并非唯一的社會金融現象，在國外皆有發生新的形勢下我國銀行金融業要積極汲取國外先進的金融管理理念，根據我國的現實國情設立合理有效的控制性手段，在控制個人住房貸款提前還貸社會現象的同時確保自身的正常收益，從而降低金融風險促進經濟的發展。
參考文獻：
[1]個人住房抵押貸款提前還款風險實證研究.劉疆[J].西南財經大學.2007（3）
關鍵詞：個人住房抵押貸款；被動違約；因子分析
1、個人住房抵押貸款被動違約因素的歸納
國內外許多學者對個人住房抵押貸款進行了研究。國外比較有代表意義研究成果是Burrows （1998），他對于英國的住房貸款的違約行為作了深入的研究，把違約行為比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成違約的決定性因素分為三類：(1)結構性因素――LVRs、收入貸款比、利率水平、政府補貼的資格或程度、其它社會保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失業、工作時數、疾病、意外的修繕和其他的家庭支出。(3)個人因素――個人理財能力和個人主觀認為應該優先考慮的事等。
Burrows再從上述的三大類因素中選取了13個獨立變量(戶主年齡，婚姻狀況，戶主當前就業狀態，家庭結構類型，職業，是否雇員，所在地區，是否初次購房，售房者，貸款類型，是否LVRs = 100% ，貸款機構類型和購入住房年份等)，以該家庭是否形成3個月以上的逾期為因變量，通過雙變量相關模型和邏輯回歸模型進行分析得出以下主要的風險因素：(1)戶主的當前就業狀況；(2)家庭的婚姻狀況；(3)家庭結構類型；(4)職業。非熟練工人的違約可能性最大，也可能是由于他們更容易失業的原因。(5)個體經營者。自謀職業者比雇員的違約可能性大。(6)地理因素；(7)抵押貸款類型。貸款余額大或累計速度快的貸款，借款人更容易違約。(8)抵押貸款機構類型；(9)貸款發放年份。
國內外很多學者同樣也對個人抵押貸款違約風險因素進行了研究，有代表性的學者比如尚耀華、萬威武，他們（2006）歸納了影響購房者違約風險的主要因素有：（1）購房者資產凈值；（2）借款人的收入增長率；（3）借款人的信用；（4）貸款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的負債情況；（6）借款人購買房屋的用途；（7）失業率；（8）房地產價格；（9）住宅供需情況；（10）利率；（11）抵押貸款比例風險；（12）還款期限風險。
2、個人住房抵押貸款被動違約因素的選擇
本文主要是研究個人住房抵押貸款被動違約主要是因為借款人收入的問題而引起的違約，這種違約不同于理性違約和提前還款違約。借鑒上述學者對個人住房抵押貸款違約因素的分析，本文歸納出兩個大方面的違約因素，一是與引起收入變化（下降）的相關因素；二是與收入無關的違約因素，但是這些因素都會影響借款人每月的還款額，進而影響到還款能力。
引起收入下降相關的因素主要有四個方面，分別是個人收入因素、家庭支出因素、國家意外事件和個人意外事件。
與收入無關的違約因素本文主要選取五個指標，分別是貸款成數、貸款利率、貸款期限、房產價格和房產面積。前面三個因素歸為貸款特征因素，后面兩個因素歸為住房特征因素。
3、問卷的設計和統計方法說明
本研究設計了個人被動違約意向的調查問卷，分為四個部分：
第一部分：被試者背景資料。具體的項目包括被調查者的性別、年齡、婚姻、學歷、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押貸款等七個方面。
第二部分：影響借款人收入的因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對10個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發生被動違約的可能。
第三部分：影響借款人還貸的非收入因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對5個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發生被動違約的可能。
第四部分：被試者對收入下降的引發被動違約可能性的直接看法。同時涉及被試者對他人收入下降時候，發生被動違約可能性的看法。
參考文獻：
[1]溫忠麟，侯杰泰，馬什赫伯特. 結構方程模型檢驗：擬合指數與卡方準則[J].心理學報，2004, 36( 2) ：186~ 194
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關鍵詞：個人住房抵押貸款；首付比例；合理性
Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.
Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality
中圖分類號： TU113.5+41 文獻標識碼：A文章編號：
一、我國首付比例的發展變化
1998年5月，人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》是個人住房貸款快速發展的標志， 要求以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款。2004年9月，銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》指出所有住房貸款的貸款成數不超過80%。同時要求借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%以下。2006年5月《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且建筑面積90m2以下的首付款比例仍為20%。2007年9月的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》特別區分了首套房和二套房，規定二套房貸款成數最高6成。2010年，銀監會將貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；貸款購買第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，銀監會進一步將第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我國的住房抵押貸款首付比例要求依舊沿用了2011年的規定，即首套房的最低首付比例為30%，二套房的最低首付比例為60%。
二、我國首付比例的確定主體及依據
（一）確定主體
我國的最低首付比例標準由中國人民銀行和銀監會制定。在實際執行中，金融機構會在中國人民銀行信貸政策確定的區間內，根據不同客戶、不同地域、不同時點等因素，確定或調整具體的首付水平。住房公積金的首付比例制定也是在中國人民銀行的政策引導下，由地方的住房公積金管理中心結合當地房價水平和職工的購買力等因素確定。
（二）確定依據
人民銀行和銀監會關于最低首付比例的規定是貨幣政策的一個組成部分。因此，最低首付比例在制定時，會兼顧商業銀行的收益與風險控制、購房者的支付能力、政府的調控目標等因素。
1.商業銀行的收益與風險控制
引發違約風險的因素是多樣的，有主觀層面上的道德風險、也有客觀層面上的收入狀況惡化等。有學者通過定量的研究發現:一般情況下，首付比例越低，個人住房抵押貸款的違約率越高。[1]在美國次貸危機發生前，住房抵押貸款的質量明顯下降，其中的一個方面就表現在首付比例的下降。據美國統計局的資料顯示，從1999年開始，在住房抵押貸款發放時，5%以上的個人住房權益為零甚至為負數；這種模式一直持續到近5年。在2006年發放的次級貸款中，38%的貸款的LTV為100%。因此，政府在制定最低首付比例的時候會同時考慮商業銀行面臨的違約風險問題和收益情況。
2.購房者的支付能力
首付是潛在的購買者進行房地產交易的一道門檻。若首付比例過高，中低收入者無力支付高額的首付款，他們的住房需求無法及時得到滿足。若首付比例過低，購房者的前期購買力增強，而后期的還貸負擔會比較重。所以最低收入比在制定時更多地考慮在保證后期還款不影響正常生活的前提下，適度提高中低收入者前期的支付能力，及時地滿足他們的購房需求。
3.政府的調控目標
較高的首付會暫時降低一部分剛性需求者和改善性需求者的購買力，延緩他們的消費，同時也能提高投資投機成本、削弱投資杠桿效應，減少短期內的總需求，起到調節房價的作用。所以當房地產市場泡沫嚴重的時候，政府為抑制房價的過快上漲，也為了防范銀行系統的風險，就會提高首付比例，特別是大幅提高二套住房的首付比例。在經濟不景氣，房地產市場低迷的時候，政府會降低最低首付比例的要求，刺激購房需求。此外，政府也可以為了保護首套自住型剛需，而對這類購房群體實施差別化的首付比例。
三、我國當前首付比例的合理性分析
縱觀我國近些年關于首付比例的政策，我們可以發現它的變動與房地產市場周期之間存在一定的關聯性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之間變動，這種變動必然會對購房者和商業銀行產生一定的影響，筆者就將通過對首付比例在調節的過程中給上述兩大主體帶來的影響的分析來論證當前首付比例的合理性。
關鍵詞：個人住房抵押貸款 抵押權人 抵押權實行 保付
近年來，隨著我國住房貨幣化改革的不斷推進，個人住房抵押貸款發展迅速，貸款余額快速增長。個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時以借款人能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式，是銀行各類貸款中風險最低而收益較高的貸款。該類貸款還款期限通常要持續20-30年之久，期間借款人資信狀況面臨極大的不確定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素導致借款人支付能力下降等情況可能引發銀行的貸款風險。根據我國現行的法律，借款人不能按時償還貸款本息時，作為有住房抵押的債權人，有權以抵押房產折價、拍賣和變賣三種方式處分抵押房產以獲得債權清償。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（簡稱《規定》）第1條規定：“對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。” 這無疑降低了個人住房抵押貸款的風險，維護了個人住房抵押貸款抵押權人的權益。但目前，我國在個人住房抵押貸款抵押權人的抵押權實行方面仍然存在一些問題，探討其完善對策具有現實意義。
個人住房抵押貸款抵押權實行中存在的問題
（一）處置、變現抵押房產周期長、成本高
通過拍賣方式處置抵押房產是抵押權人控制風險的主要方式，但目前我國抵押權人在處置、變現抵押房產過程中普遍周期較長、成本較高，為此付出的時間成本、人力成本等代價難以估量，處置抵押房產已經成為抵押權人的負擔。按目前的有關規定，抵押權人完成處置、變現抵押房產要經過多個環節，即使每個環節都很順利，比如抵押權人及時提出訴訟、借款人不提起上訴、一次拍賣成功、買方能接受市場價等，也要14個月左右的時間。期間又將產生相當金額的貸款利息、罰息，該筆貸款的實際成本又要上升。拍賣成功后，扣除訴訟費、執行費用、拍賣傭金、各類相關交易稅費等費用開支，抵押權人能夠實現的處置價值已經下降。另外，抵押權人還要面臨房價下跌、拍賣成交價低于原價的風險。這些都加大了抵押權人無法全部收回貸款本息的風險。
（二）抵押權實行方式單一且無法滿足償債“緩沖”的需求
我國《擔保法》第53條第1款規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟?！庇纱丝钜幎芍?，根據我國現行法律，抵押權人實行抵押權的方法限于三種：以抵押物折價、拍賣和變賣抵押物。
當由于家庭、工作等因素導致借款人出現暫時性的支付能力下降，暫時無法正常還本付息時，借款人希望能通過償債“緩沖”，盡可能地保全房產；而不良貸款發生以后，抵押權人則通常選擇訴訟拍賣形式強行收回貸款本息，致使借款人在暫時償債能力不足時也要面臨房產被強行處置的局面。抵押權實行的單一性、強制性與償債“緩沖”需求的矛盾日益突出。
（三）抵押權人承擔的社會責任增大抵押權實行的難度
《規定》指出，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。寬限期屆滿后，人民法院可以作出強制遷出裁定，“強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所撫養家屬提供臨時住房?！庇捎谌狈τ行У纳鐣Ｕ洗胧?，以追求利潤為目的的抵押權人卻要被迫承擔安置債務人及其家屬的社會職能，如此規定必然會使抵押權人處置抵押房產時困難重重，增大抵押權實行的難度。
完善個人住房抵押貸款抵押權實行的對策
（一）引入“保付”處置抵押房產以減輕抵押權人的處置負擔
目前，抵押權人通過拍賣處置、變現抵押房產時周期長、成本高，對抵押房產的處置已經成為抵押權人的負擔。因此，本文借鑒“保付”的業務特性，設想由類似“保付商”的機構提供類似保付的金融服務，一方面避免抵押權人親自處置抵押房產造成的人力和時間成本的損耗；另一方面，抵押權人可以將處置風險轉嫁給“保付商”，提前收回相當比例的債權。具體操作設想如下：
抵押權人與借款人簽定的借款協議中必須明確“保付商”的責、權、利，并得到借款人的書面認可。
“保付商”對抵押房產進行重新評估，按評估價值的一定比例作為保付金額，以貸款本息總額為保付金額上限。保付金額內“保付商”提供100%的壞賬擔保，未納入保付金額范圍的債權風險由抵押權人承擔。抵押權人將抵押房產處置權轉讓，“保付商”獲得獨立、完整的抵押房產處置權，同時按保付合同的規定將保付金額支付給抵押權人。
當拍賣所得超出保付金額時，“保付商”收取超額款項的15％，以提高“保付商”開展該類業務的積極性；85%部分在優先償還抵押權人未納入保付金額的貸款本金、利息及罰息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押權人應支付的房產處置中的相關費用和稅費，之后的余額歸借款人所有。但無論如何，相關費用和向有關部門繳納的稅費由抵押權人承擔。
“保付商”按保付金額收取相應比例的費用報酬?！氨８渡獭笨捎少Y產管理公司或經營規范、實力雄厚的房產中介機構擔當。
（二）放寬“法定孳息”的清償條件且嘗試抵押權實行新方式
在國外，抵押權實行的方法除了折價、拍賣和變賣三種外，抵押權人還可以在主債權屆清償期后，取得對抵押物的占有，通過抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清償債務。所謂孳息，是指基于對原物的所有或占有而產生的效益。法定孳息基于法律原因而產生，例如利息、租金等收益。在我國，債務人在征得抵押權人的同意后，在抵押期間，抵押房產是可以出租的，即可以基于租賃產生法定孳息——租金。根據我國《擔保法》第四十七條：“債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息?！备鶕摋l款，“法定孳息”的清償條件被限定在“債務履行期屆滿，債務人不履行債務”和“自扣押之日起”的范圍內，而之前的“法定孳息”是由債務人收取支配的。抵押權人收取“法定孳息”用于債權清償的權限很小。
在此，本文借鑒“租賃信托”的業務特性，設想通過放寬“法定孳息”的清償條件，既能使抵押權人通過“法定孳息”達到盡可能收回債權的目的，又能給予借款人一定的償債“緩沖”。具體操作設想如下：
當借款人暫時償債能力不足時，為免于抵押房產被訴訟拍賣，在與抵押權人協商一致后，可采取類似“房產租賃信托”方式，利用法定孳息——租金償還債務。
房產所有人即借款人是委托人，抵押權人為受益人，可以選擇信息量大、房源廣、具有良好信用的房產中介機構作為受托人。三方當事人需事先協商，就租金分配等問題達成共識，防止借款人即房產所有人隨意處置租金收益，侵害抵押權人的利益。借款人將抵押房產全權委托房產中介進行租賃經營，房產中介按照合同約定，定期向抵押權人支付扣除有關費用后的經營收益（租金）余額，用以清償抵押權人的債權。
“租賃信托”應規定有效期限，如24個月。逾期如果借款人仍然無法按時足額償還債務，抵押權人有權通過訴訟拍賣收回債權。在《租賃合同》中應明確以下問題：明確房產已進行了抵押；明確房產出租的期限；明確抵押權人依法處置抵押房產時，承租人應予以配合。
（三）完善廉租房制度建設且轉換抵押權人的職能
界定廉租房的適用人群。目前，廉租房政策除了要考慮無力購房的社會低收入人群，還有必要將因為所購房產被行使抵押權而無房可居的借款人納入保障范圍。
借助金融市場，擴大建設資金來源。長期以來，廉租房主要靠財政和社保資金投資建設，由于提供的資金非常有限，資金匱乏、建設資金緊缺已經成為廉租房供應保障的難點。作為社會救助制度的組成部分，廉租住房制度除了依靠財政預算安排為主，從住房公積金增值收益中提取部分收益為補充，以及鼓勵社會捐贈以外， 還應充分發揮金融市場的融資功能，籌集社會閑散資金。
積極拓展規范化的住房租賃市場，作為廉租房房源供應的補充。整頓房產中介市場，強化各地房產中介機構的房屋租賃中介職能，通過房屋租賃的稅收減免等優惠政策鼓勵房產中介涉足廉租房市場，借助房產中介成熟的營銷渠道，為廉租客戶提供為數眾多的廉價房源，滿足低收入群體以及因抵押房產被處置無房可居者對廉租住房的需求。
參考文獻
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甲方：中國農業銀行
乙方：____________
經甲、乙雙方充分協商，甲方同意對乙方開發的位于_______________________________的_______________項目的購房人提供商業用房抵押貸款（以下簡稱“商業用房貸款”）為明確雙方權利義務，特訂立本協議。
第一條 甲方向乙方所開發的上述項目商業用房的購房人提供商業用房貸款。具體購房人指與甲、乙雙方簽訂《商業用房抵押借款合同》的借款人。
第二條 甲方對該項目提供的商業用房貸款最高限額為人民幣_______________萬元（大寫____________________萬元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經甲方同意后可以展期。
第三條 甲方為該項目購房者提供不超過房價或評估價（兩者取低者）_____%的貸款（其中營業用房貸款不超過房價的______%）貸款期限最>文秘站:
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔保方式、違約責任等，以借款人與甲方簽訂的《商業用房抵押借款合同》的約定為準。對于不符合甲方規定條件的借款人，甲方有權拒絕貸款。
第五條 甲方應按照《商業用房抵押借款合同》的約定及時足額地發放貸款，并負責一次性將貸款劃到乙方在甲方設立的售房專用帳戶上。
第六條 乙方承諾
1.所開發的項目為合法項目，開發和銷售的各項手續完備，售房專戶的資金專項用于本項目的建設，不挪作他用，按時、保質地完成項目的建造，使借款人能夠按時入住。
2.與該項目有關的建造和銷售活動存款、結算業務集中在甲方辦理。
3.該項目物業管理單位在甲方開立存款帳戶，統一辦理與該項目物業管理有關的代收、代付業務。
4.協助甲方辦理抵押貸款項下商業用房的抵押登記或預登記手續，并將房屋他項權證等記文件直接交甲方執管。
5.在借款人辦妥抵押登記手續之前，對甲方提供的商業用房貸款承擔回購保證責任，并在甲方開立“回購保證金專戶”，按照甲方商業用房貸款余額的______%存入回購保證金。當借款人不能按期還本付息時，負責代為償還，授權甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關回購保證責任的具體內容以《商業用房抵押借款合同》的記載為準。
第七條乙方應在本協議簽訂后、甲方發放貸款前，辦理抵押貸款項目工程質量保險。保險的第一受益人為甲方。保險金額不低于本協議確定的抵押貸款最高限額。保險期限至項目竣工驗收合格可交付使用止，保費由乙方承擔，保險單正本交甲方保管。
保險期間，被保險的抵押貸款項目工程如發生保險責任內的問題，須以保險理賠款代借款人償還相應的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權向乙方追償；如發生保險責任外并因乙方原因造成的問題，使住房部分或全部驗收不合格，不能交付使用的，由乙方負全部責任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。
經甲方同意不辦理工程質量保險的，應在本協議“其他事項”中另作約定。
第八條 乙方如發生承包、租賃、股份制改造、聯營、轉讓、合資、分立以及企業領導變更等重大事項，應當及時通知甲方，并落實相應措施，確保其回購責任的承擔。
第九條 在售房及房屋使用過程中，乙方與購房人發生的有關房屋質量、價格、交付時間等方面的問題，甲方不承擔任何責任。
第十條 乙方在印制售樓說明書、廣告宣傳中，有關涉及甲方的名稱或其他文字，事先應當征得甲方同意。
第十一條 一方不履行本協議約定時，另一方有權解除本協議并要求對方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協商解決，協商不成時，通過甲方所在地人民法院訴訟解決。
第十三條 其他事項
第十四條 本協議一式______份，雙方各持______份，效力相同。
第十五條 提示
甲方已提請乙方對本協議各印就條款作全面準確理解，并應乙方要求作了相應的條款說明。簽約各方對本協議含義認識一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
負責人：_______________ 法定代表人：____________
或授權人：_________ 或授權人：__________
簽約日期：_________________________________________
關鍵詞：個人住房抵押貸款；提前還款風險；影響因素
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
原標題：個人住房抵押貸款提前還款風險及其影響因素分析
收錄日期：2013年3月4日
一、引言
我國個人住房抵押貸款業務發展較晚，隨著1998年國家住房分配貨幣化政策的實施，房地產市場和房地產業得到了快速發展，從而導致了個人住房抵押貸款業務的迅速發展，個人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購買房子的第一選擇。因其風險低、利潤穩定，在我國也存在巨大的市場潛力，所以個人住房抵押貸款業務成為我國各大銀行爭相搶占的重點。隨著個人住房抵押貸款業務的迅猛發展，其存在的潛在風險也不斷地暴露出來。特別是近年來房價的不斷上漲，個人收入水平的不斷提高，傳統的中國人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時候會選擇提前還款，再加上近年來貸款利率的不斷提高，提前還款風險已經成為我國個人住房抵押貸款風險的最主要的表現形式。借款人提前還款會給銀行造成各種負面影響，例如會增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現金流等等。2007年美國次貸危機的爆發更加說明對個人住房抵押貸款風險的研究已經成為大家關注的重點。因此，本文將對產生提前還款風險的原因，會給商業銀行帶來哪些風險，銀行又該如何面對提前還款風險等問題進行分析。
二、提前還款風險的定義
提前還款風險是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導致銀行現金流的失衡，造成利益受損的風險。由于提前還款行為的不確定性，會給銀行帶來利息收入的減少，也會造成銀行資金流量的不穩定。那么，提前還款風險可能造成的損失具體包括以下方面：
1、影響銀行的資金現金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無法對提前還款部分的資金進行合理分配，對銀行造成不確定的現金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。
2、銀行的服務成本得不到補償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內的部分服務成本，其他未能收回的服務成本直接導致銀行的收益受損。
3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發生在利率上升時候，銀行原預期的利息收入將會因為提前還款行為而中斷，從而導致銀行利息收入的減少。
三、提前還款風險影響因素分析
影響提前還款風險的因素多種多樣，本文這里細分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經濟特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6個影響因素。其中，對提前還款風險影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認為，家庭月收入高的借款人對資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進行提前還款的可能性也更大。
2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價值比5個影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財務負擔也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越小；借款人的貸款期限越短，每個月的還款額就越高，財務負擔就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國個人住房抵押貸款一般都是采用浮動利率，一般認為貸款利率高的借款人，利息負擔就更重，提前還款的意愿就更強烈，發生提前還款的可能性就更大。我國個人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來說選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負擔會比等額本息還款方式的重，自身的財務狀況應該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價值比就是貸款金額與房屋價值的比值，貸款價值比越大說明借款人貸款金額越大，財務負擔重，提前還款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋價格、房屋面積、房屋類型、房屋區域和房屋用途5個影響因素。房屋價格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認為房屋價格越高說明借款人的財務狀況越好，還款壓力越小，導致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經濟實力強，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認為借款人購房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購買一手房的借款人低。如果借款人購買的房屋位于城市中心地段，價格也高，未來的價值上漲空間也大，說明借款人的經濟狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購房的目的，一般認為如果借款人購房是用來投資，說明借款人的經濟實力強，提前還款的幾率就大，而借款人購房只是為了居住，經濟情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。
4、宏觀經濟特征因素。包括房地產價格指數、GDP增長率和經濟周期3個影響因素。房地產價格指數是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數，當房地產價格指數高時，說明該時期房價上漲幅度大，這段時間選擇購房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP增長率可以反映該地區的經濟狀況，我們認為當GDP增長率高時，說明房地產市場的繁榮發展，也可以反映出大部分消費者的購買能力和負債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來說，當經濟處于繁榮時期，借款人的收入增加，經濟狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導致住房周轉率的提高，住房轉手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當經濟處于蕭條時期，提前還款的可能性也較低。
四、提前還款風險管理對策建議
1、掌握提前還款行為規律，準確預測提前償付率。對提前還款風險進行有效管理的前提是準確預測提前償付率，確定提前還款導致的現金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機理，并運用累積的歷史數據建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關系，估計出提前還款比率隨時間的分布，進而調整相應的資產負債結構，以避免提前還款給現金管理帶來的損失。
2、構建個人住房抵押貸款提前還款數據庫。目前，我國商業銀行沒有對個人住房抵押貸款中可能出現的各種風險給予太多的關注，有關提前還款行為的統計數據幾乎是一片空白，而我國對住房抵押貸款提前還款問題的研究存在較大不足的一個重要的原因就是實證研究所需數據的缺乏。當務之急，我國商業銀行應建立有關提前還款行為的數據庫系統，對借款人的提前還款行為進行監測，進而掌握我國提前還款行為的發生規律，加強對提前還款風險的管理。
3、積極推進住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是國外常用的一種方式，通過對貸款規模和期限等結構的搭配，可以有效地規避非系統性風險對銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發行定價。積極推進住房抵押貸款證券化，可以使商業銀行把風險管理的精力集中在銀行內部可控范圍內，以提高風險管理效率和效果。
4、政府合適的宏觀調控。政府的宏觀調控對于住房抵押貸款市場的穩定性有著重大的作用。對提前還款風險而言，其中最主要的兩個系統性影響因素利率和房價的波動性都是與政府的宏觀調控密切相關。合適的宏觀調控能夠使利率預期相對明朗和穩定，有助于銀行進行風險管理，并且宏觀政策的有效性也對減小房價的波動性至關重要，從而也能起到穩定住房抵押貸款市場的作用。
主要參考文獻：
[1]王重潤，曹振良.住房抵押貸款中的提前償還風險分析[J].中國房地產，2002.7.
[2]施方.住房抵押貸款提前償付預測[J].商業研究，2005.2.
關鍵詞：個人住房抵押貸款證券化；流程設計；政策建議
作者簡介：劉開瑞(1963－ )，男，甘肅民勤人。陜西師范大學財務學系副教授，主要從事不動金融的研究；張馨元(1986－ )，女，陜西西安人，陜西師范大學國際商學院碩士研究生，主要從事不動產金融的研究。
中圖分類號：F830.589 文獻標識碼：A 文章編號：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
個人住房抵押貸款證券化，是指貸款權益人(又稱發起機構)通過風險隔離機制將流動性較低但具有預期未來穩定現金流的個人住房貸款轉移給特定目標載體，由其將所持有的該資產和所產生的現金流匯集起來，形成一個資產池，并經過擔保和信用加強，在對資產風險與收益進行重新分配和配置的基礎上，以流通性強的抵押擔保證券形式出售給投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放房地產貸款的融資行為(周潔，2009)。個人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產證券化中出現最早也是最多的一種，其目的是將巨額價值的房地產動產化、細分化，利用證券市場，實現房地產資本大眾化、經營專業化及投資風險分散化，為房地產市場提供充足的資金，推動房地產業與金融業快速發展(王戰宇，2008)。
現代意義的住房抵押貸款始于20世紀70年代，目前已成為國際資本市場上發展最快、最具活力的一種金融創新產品，在各國得到了廣泛的實施和應用。歐洲市場2009年前三個季度個人住房抵押貸款發行量總額為1887億歐元，而美國的住房抵押貸款發行額為9891億歐元。雖然受金融危機的影響，發行量有所下降，但仍是歐美資本市場最重要的投資產品之一。
中國建設銀行2005年首次發行個人住房抵押貸款支持證券，進入債券市場，帶動了我國資產證券化的快速發展，也引發了理論界的探討。許多學者定位于住房抵押貸款證券化在中國推行的必要性和可行性、市場前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國個人住房抵押貸款的實際情況出發，旨在設計合理的住房抵押貸款證券化的運作流程，以期為實際操作提供參考。
一、我國進行個人住房抵押貸款證券化的可行性
(一)個人住房抵押貸款證券化的理論依據
在住房抵押貸款證券化的融資過程中，交易主體面臨著許多由不對稱信息所帶來的風險。如投資者所關心的資產結構、質量和信用評級機構的標準等問題與籌資者對證券化產品的質量相比掌握的信息較少，容易導致道德風險；商業銀行在擔任發起機構、貸款服務機構參與資產證券化過程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會產生逆向選擇風險(吳靜，2007)。
中國人民銀行于2005年了《資產支持證券信息披露規則》，有效規避了住房抵押貸款證券化過程中的信息不對稱問題。其第五條規定，受托機構應在資產支持證券發行前的第五個工作日，向投資者披露發行說明書、評級報告、籌集辦法和承銷團成員名單。第九條規定，受托機構應與信用評級機構就資產支持證券跟蹤評級的有關安排做出約定，并應于資產支持證券存續期內每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評級報告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對資產風險性質的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對稱帶來的逆向選擇問題，降低了由此帶來的風險損失。
根據交易成本論中企業和市場的相互替代關系，判斷個人住房抵押貸款證券化是否進行必須滿足：證券化業務收益與回收貸款本息進行再投資所獲收益之和超過支付給各個參與主體的費用之和(吳靜，2007)。財政部和國家稅務總局于2006年聯合了《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》，對證券化過程中的印花稅、營業稅和所得稅問題做出了明確規定，有效地減少了個人住房抵押貸款證券化過程中的交易成本，為具體實施提供了根本動力。像信貸資產證券化的發起機構，將實施資產證券化的信貸資產信托予受托機構時，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對非金融機構投資者買賣信貸資產支持證券取得的差價收入，不征收營業稅；投資機構從信托項目清算分配中取得的收入，應按企業所得稅的政策規定繳納企業所得稅，清算發生的損失可按企業所得稅的政策規定扣除。
(二)我國進行房地產證券化的現實依據
在我國銀行資產中，個人住房抵押貸款的質量仍是最優的。截至2009年6月，工商銀行個人住房貸款高達6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長17.0％。個人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設銀行個人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。
由此可以看出，個人住房抵押貸款屬于銀行的優質資產，安全性相對較高，將其證券化對投資者而言風險相對較小。
個人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問題的一種方式，社會效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產一級市場中的土地產權和房地產產權的改革，到市場準入、證券化的信用增級、稅收的優惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監會、銀監會、保監會等金融監管機構監管力度的加強，各種法律法規的規范和完善，都為個住房抵押貸款證券化提供了條件。
二、個人住房抵押貸款證券化業務的流程設計
個人住房抵押貸款證券化的前期準備和后期管理都比較復雜。發行前期個人住房抵押貸款的借款人情況千差萬別，借款筆數成千上萬；發行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評級等工作量大，因此需要建立一個符合中國金融環境的統一的個人住房抵押貸款證券化業務體系。
(一)個人住房抵押貸款證券化參與主體及其關系
個人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：
(1)發起機構，指出售應收款用于證券化的機構。
(2)特別目的機構，是指從發起人那里購買可證券化的資產，并以此為基礎發行證券的一個獨立機構。它是一般不會破產的高信用等級實體，是整個證券化的核心。
(3)信用評級與增級機構，為了增強證券對投資者的吸引力，減輕和化解資產的信用風險，降低發行成本，需要對資產證券化的各個環節進行評估，并提供擔保的兩個機構。
(4)證券承銷商，是為特別目的機構所發行的證券進行承銷的實體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。
(5)投資者，是在資本市場上購買抵押支持證券的機構或個人。
一個完整的個人住房抵押貸款證券化基本運作流程包括以下環節：先由發起人選擇合適的貸款組成資產池，然后組建特殊目的載體實現真實出售，有效進行風險隔離。其次需要提高資產支持證券的信用等級，在改善發行條件后，邀請信用評級機構對資產支持證券進行發行評級，再由證券承銷商負責證券的發行。最后服務機構按期收取資產池產生的現金流，建立積累金以便按時對投資者還本付息。待資產支持證券到期后，還要向聘用的各類機構支付服務費。如此時收入還有剩余則按協議規定在原始權益人與SPV之間進行分配(楊正蔚，2005)。
住房抵押貸款證券化運作的基本結構流程如圖1所示。
(二)個人住房抵押貸款證券化流程
1、選擇合適的個人住房抵押貸款，構建資產池
我國目前沒有專門從事房地產金融的銀行，也沒有像美國的儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行類似的機構。就實踐來看，目前開展房地產證券化過程中，通常會由保存有較完整的債權債務合同和較詳細的有關合同履行狀況的貸款商業銀行來充當發起機構。
具體來說商業銀行在審核和批準借款者的申請后，與之簽訂貸款合同，發放抵押貸款。貸款的數額、本息的償付方式和利率的選擇因購房價格、購房者經濟狀況和銀行利率水平而定。首先，商業銀行至少要從個人住房貸款證券化過程中獲得手續費、服務費等收入，參與的中介機構也要獲得中介費，因此住房抵押貸款的利率應高于無風險利率，即期限相同的國債收益率，否則就沒有商業運作的可行性。而截止到2010年1月我國的國債收益率如表1所示。
個人住房公積金貸款基準利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎資產池最好是信貸資金發放的同質性高的房地產抵押貸款而并非個人住房公積金貸款。
其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個貸款期內家庭收入有穩定來源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數額相等，同時每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點是還款初期借款人負擔較重，隨著時間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。
最后，由于從發放貸款到出售貸款、組成資產池、發行個人住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發行中長期貸款支持債券較為合適。
2、特定目的載體、特別目的機構的設置
從個人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發起機構、證券承銷商及投資者、擔保機構、評級機構、受托管理機構相聯系，是證券交易結構的核心。它是一個專為隔離風險而設立的特殊實體，目的在于將用于證券化的資產從發起人手中收買，使基礎資產與原始權益人自身的信用水平分離開來，即達到所謂的“破產隔離”。
國際上特別目的機構的設立形式較多，有類似于德國模式，即在商業銀行內部成立特別目的機構的表內業務模式；也有些銀行將證券化資產出售給其他獨立的具有法人資格的特別目的機構，這是美國普遍采取的表外業務證券化模式；還有澳大利亞的準表外模式等。
我國的資產證券化業務發展時間較短，各種法律、法規還有待完善，因此應由信托公司充當SPV。這是源于信托獨特的法律特質滿足資產證券化對資產風險隔離的要求：一是確立了名實分離的財產權制度，即信托財產由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權制度，即信托制度下受益人所享有的受益權內容由委托人自由設定，這樣信托受益權利的性質是多樣的，內容是自由組合的；三是確立了信托財產的獨立性，我國《信貸資產證券化試點管理辦法》第六條規定，受托機構因承諾而取得的信貸資產是信托財產，獨立于發起機構、受托機構、貸款服務機構、資金保管機構、證券登記托管機構及其他為證券化交易提供服務的機構固有財產?？梢姡磐胸敭a既不屬于受托人的自有財產，也不屬于委托人或受益人的自有財產，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨立運作的財產。
個人住房抵押貸款證券具體方案，應為商業銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財產信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對信托財產的受益權。此時信托公司對住房抵押貸款實施單獨記賬、單獨管理，并以自己的名義充當證券發行人，對外發行代表對證券化資產享有權利的信托受益證書。
3、個人住房抵押貸款證券的發售
此階段是個人住房抵押貸款證券化過程中最復雜、參與者最多、技術要求最高的實質性階段，包括構造完善的交易結構、進行信用增級、內部評級以及安排證券銷售等步驟。
信用增級是構造個人住房抵押貸款證券化交易結構的關鍵內容。其實現方式分為內部信用增級和外部信用增級兩類。前者主要包括超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式；后者包括備用信用證、擔保和保險等方式。根據我國的國情，選擇內部增級方式是比較可行的，具體實施應借鑒建行的經驗，采取設定優先／次級資產支持證券的結構和設立信托儲備賬戶來實現信用增級，即分為優先級A檔、B檔、C檔和次級檔四層結構，此設計使得投資者充分衡量了風險水平，并獲得相對匹配的收益率，有效分散了證券化的風險。在儲備金設置上，其設置了“信托(流動性)儲備賬戶”、“信托(服務轉移)儲備帳戶”、“信托(混同和抵消)儲備帳戶”以及“信托(稅賦)儲備賬戶”，分別用于補充現金流分配的金額不足，更換“貸款服務機構”的轉移費用、彌補混同或抵消風險和支付信托財產所產生的稅賦。
信用增級后，SPV應邀請信用評級機構對證券進行發行評級。信用評級機構在對貸款發放標準、借款人的資信狀況、證券化交易結構等進行全面的信用風險考查后，根據評估結果確定證券的信用級別。譬如，標準普爾公司將信用等級從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(胥清等，2009)。不言而喻，資產支持證券的信用評級越高，投資風險越低，也就越易為廣大投資者所認同，發行風險也就越小。
證券承銷機構的主要職能一方面是協助公開發行以住房抵押貸款為基礎資產的證券、建議證券發行價格和時間；另一方面承銷機構利用其對證券市場的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關產品、提供投資咨詢等。另外，選擇適當的承銷機構也是至關重要的，通常應選擇規模大、經營網點輻射較廣、有較強債券分銷能力的金融公司作為個人住房抵押貸款證券的承銷機構。
4、個人住房抵押貸款證券投資機構
目前，我國已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國
證券交易自動報價系統)和NET(全國電子交易系統)兩個交易系統，在公眾投資意識、風險意識和金融意識不斷增強的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個人住房抵押貸款證券是以信用為支持發行證券，再輔以信用增級處理，使其證券級別較高。因此對投資安全性要求較高的投資機構，如保險公司以及醫療統籌基金、社?；?、住房公積金等各類投資基金機構成為個人住房抵押貸款證券的主要投資機構。商業銀行等一般存款類機構在資金寬松的情況下可以成為投資機構，但在資金緊張的情況下，不應進行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。
5、個人住房抵押貸款證券的后期管理
個人住房抵押貸款證券的借款者數量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計算。為此，貸款服務機構必須每月收本息，資金管理機構的資金進入也應按月進行，證券登記托管機構應每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根據《金融信貸資產證券化試點監督管理辦法》第三十六條規定，貸款服務機構可以是信貸資產證券化的發起機構。所以個人住房抵押貸款證券的貸款服務機構應該是商業銀行。由于其獨立于本機構的貸款，因此在管理時須單獨設賬、單獨管理。具體職責是收取證券化資產的本金。利息和其他收入，并及時、足額地轉入資金保管機構開立的資金賬戶。
在個人住房抵押貸款證券化交易結構中，貸款資產產生的現金，包括本金和利息，以及由此現金進行的某些理財業務帶來的收益，需要由專門資金管理機構開設信托財產的資金賬戶保管。由于證券登記托管機構掌握不同時期各投資機構的實際持有個人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發證券收益的經驗，所以將由該機構向投資人支付投資證券獲得的收益。
三、結論及建議
從我國的現實國情、商業銀行自身的發展狀況以及國際住宅融資市場的趨勢來看，我國商業銀行推行個人住房抵押貸款證券化的業務是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤活存量資產，減低風險資產，提高資本充足率，實現賬外融資。然而，個人住房抵押貸款證券化畢竟是一項巨大的工程，過程復雜，參與者眾多，在業務流程設計時，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風險，提高收益。為了全面順利地推行個人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進行不斷完善外，應該考慮五個方面。第一，商業銀行選擇合適的住房抵押貸款構建資產池；第二，以財產信托的方式設置SPV，使資產與原始權益人的信用水平相分離，達到“破產隔離”；第三，選擇合適的增級方式和權威的評級機構，提高個人住房抵押貸款證券的信用等級，以及適當的承銷機構來配合公開發行；第四，選擇對投資安全性要求較高的投資機構；第五，證券發行后，貸款服務機構和證券登記托管機構須單獨設立賬戶進行管理，以便保證投資人的利益。
