商業地產企業財務管理創新探索

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商業地產是拉動經濟增長的重要產業，但隨著地產行業體系的完善，商業地產企業所面臨的市場競爭壓力不斷增大，為增強自身市場競爭力，商業地產企業進入轉型發展階段，擴大經營不再是商業地產企業主要發展目標，其逐步加強了對內部管理的重視，將財務管理創新優化作為企業轉型改革重點，力圖借助強有力的財務管理工作規避風險，增強競爭力。

1創新強化商業地產企業財務管理的作用

1.1優化投資決策

商業地產企業的發展離不開投資活動，投資科學性直接決定商業地產企業具體發展情況。為獲得最大收益，商業地產企業需合理配置資金，借助行之有效的財務管理行為規避風險問題，以保障投資效益。財務管理對投資活動的指導主要體現為優化投資決策。當商業地產企業獲取建設用地后，需客觀真實地分析房地產產品行情，精細評估自身財務狀態，基于產業行情及財務狀態制定投資方案，并在明確整體投資方案框架基礎上，從財務角度進行細節優化，以確保所下達的投資決策符合產業形勢及企業需求，并有效規避地產項目中所存在的財務風險。

1.2促進資金融通

區別于其他行業，商業地產行業對資金的依賴度較高。商業地產企業為順利推進開發項目，需憑借自身融資能力籌集資金，而通過財務管理手段可制定出適宜的融資計劃，有效控制融資成本、債務結構及償債時間，繼而促進商業地產資金融通，使地產開發建設項目可順利推進落實。1.3提高運營質量商業地產項目的開展建設需消耗大量運營資金，若運營資金籌劃配置不佳則會引發財務風險。通過創新優化財務管理工作而提升運營資金規劃科學性，使運營資金有序運用，提高資金周轉率，控制運營成本，借助精細化財務管理工作提高運營質量，降低財務風險發生率。

2商業地產企業財務管理現存問題分析

2.1財務制度有待健全

傳統財務管理制度中，商業地產企業多看重資金收支與成本管控，而資產管理、資金預算管理略顯不足，存在財務監督落實不到位問題，導致商業地產企業財務管理相對混亂。當代住房存在商品化特征，部分商業地產企業為縮短資金回收期而迅速獲利，愈發看重項目施工及房產銷售等管理工作，并未予以財務管理足夠重視，在此形勢下極易出現財務風險。結合實際情況來看，商業地產企業財務管理制度存在一定缺失，尚未構建系統化財務體系，缺乏嚴謹的制度管控而導致財務管理工作相對隨意。此外，部分商業地產企業雖建立了完整的財務制度，但卻落實不到位，執行不徹底，使財務制度流于形式并造成了一系列管理漏洞。

2.2全面預算實施不當

2.2.1員工參與程度低全面預算管理的實施需各部門員工參與，以確保所制定的預算方案符合各部門實際情況。但在具體實施期間，并未詳細規定各部門職權與責任，部門協調度不足，且各部門員工參與程度低，給全面預算方案編制工作造成一定難度，在預算方案中難以體現各部門資金需求及業務特征，繼而嚴重局限財務預算管理質量。

2.2.2預算不符實際預算方案的編制應以企業內外部環境、業務需求、戰略目標為依據，綜合考量多種因素編制預算方案，量化分析各部門、各崗位預算工作，并于預算編制結束后進行評估，以保障全面預算管理質量。但結合實際情況來看，全面預算編制期間存在投機現象，部分部門或崗位不配合預算編制工作，存在瞞報實際情況的行為，嚴重降低了預算方案與實際情況的契合度，出現預算不符現象問題，不利于后續預算工作的執行實施。

2.2.3監督機制失效為確保預算方案能夠有序落實，需配以預算執行監督機制，通過強化預算事中控制而保障預算執行力度。但在商業地產企業預算執行過程中，預算監督機制流于形式，實施不到位，在缺乏有力監督環境下，預算方案落實不徹底，繼而出現預算隨意變更現象，嚴重影響商業地產企業資金配置情況。2.2.4缺乏預算評價完成預算編制與執行后，需進一步評價考核預算方案實施情況，用于總結全面預算管理優缺點，為后續全面預算管理工作提供依據。此外，借助預算評價考核工作還可對各部門、各崗位的預算完成度進行確定，而商業地產企業在全面預算管理過程中，多側重于預算編制與預算執行管理，對于預算評價考核工作有所忽視，存在評價考核不完善的問題，極大限制了全面預算管理質量。

2.3業財融合程度較低

商業地產行業市場競爭日漸白熱化，企業為保持或增強自身市場競爭力，需更新財務管理理念，從業財融合角度開展財務管理工作。但部分商業地產企業經營決策獨斷，經營生產期間對業務與財務的融合存在忽視，導致業務與財務均單獨運行，在業財分離狀態下難以保障財務報告數據信息的真實性，繼而對商業地產企業的營收造成影響。此外，商業地產企業仍沿用以往的組織體系，業財信息僅可通過垂直結構上下傳遞，組織架構對業財信息融合具有負面影響，且在一定程度上延長了地產開發周期，增加溝通成本，進一步阻礙了業務與財務的結合，繼而局限財務管理實效。

2.4資金籌集方式單一

商業地產企業的發展需運用大量資金，為滿足地產項目開發建設需求應籌集資金。但在商業地產企業實際發展過程中，多采用銀行貸款的方式籌集資金，長期應用單一化融資方式導致商業地產企業歸于依賴銀行信貸，不利于商業地產企業資金規劃，且易引發風險問題。此外，商業地產企業的資金籌集情況與銀行關聯緊密，銀行若調整信貸政策則會對商業地產企業的財務資金籌集規劃造成沖擊。

3創新強化商業地產企業財務管理的有效策略

3.1健全財務管理制度

一是建立內控制度。商業地產企業可從業績評價、投資融資、預算管理、資金配置等方面精細化制定財務內控機制，借助內控機制完善財務制度。內控制度建立過程中，應結合行業特征、法律規定、戰略規劃逐步優化財務內控制度細節，以此確保財務內控制度的可行性。二是建立核算制度。要求商業地產企業以國家規章制度為依據科學設置會計科目，并在此基礎上建立財務核算制度，以制度為手段約束并指導財務核算工作。商業地產企業所需資金規模龐大，財務部門可基于地產開發建設項目實際情況合理設計會計核算程序。同時，要求財務部門統一會計科目，以此為財務核算工作的靈活實施奠定基礎。三是建立財務監督制度。為防止財務制度流于形式，應在各類財務制度基礎上建立監督制度，用于監督管控各項財務制度的實施情況。在財務監督制度中，需詳細標明各項財務制度的實施要求及標準，防止財務制度流于形式。為保障財務制度有效性，需將財務制度落實到地產開發建設項目的各個階段中，輔以實時監督評價，通過保障財務制度有效性而提高財務管理工作質量。

3.2強化全面預算管理

3.2.1培養預算參與意識全面預算管理是新時代先進理念，在財務管理創新過程中，需注意培養各部門、各崗位員工的全員預算意識。一是加強全面預算教育培訓工作，以部門為單位逐步開展培訓活動，借助教育培訓將全面預算管理理念傳遞給員工。同時在全面預算管理教育培訓過程中，將先進經驗、經典案例、先進理念納入培訓內容，注意強調全面預算管理對企業發展的重要性，并使員工認識到全面預算管理并非僅為財務部門工作內容，更與自身相關，以此完善員工對全面預算管理的認知，提升員工的預算參與度。二是在商業地產企業生產經營過程中，應將全面預算管理上升到戰略高度，在財務部門內部專門設置預算小組，以預算小組為主導統籌全面預算管理工作，同時預算小組還需負責與其他部門員工溝通，整理各部門預算需求，采用該方式引導各部門、各崗位的員工參與到全面預算管理工作中。三是為最大限度提升全面預算管理中的全員參與程度，可編制預算表格，并將預算表格分解為財務總表及部門分表，在此期間應用信息化技術，在財務總表與部門分表之間增設鏈接，即各部門結合自身情況完成分表填寫工作并將其提交后，分表內信息數據將會自動鏈接至財務預算總表內，采用該方式明確各部門預算分表填寫工作，并可直接匯總各部門財務預算信息，極大提高預算數據采集效率，消除其他部門員工的預算編制畏難心理，提升預算管理工作的全員參與程度。

3.2.2強化預算編制控制在整個全面預算管理體系中，預算編制屬于第一道程序，若預算編制不合理則會直接影響后續預算執行工作，因此商業地產企業在創新財務管理工作過程中，應注意強化預算編制控制。一是明確預算編制職責，將預算編制權責下發至各部門、各崗位，使全面預算編制工作覆蓋企業所有部門。二是增強全面預算管理的戰略性，即預算方案的編制應以商業地產企業戰略目標為依據，進一步結合各項經營活動進行編制，以此提升預算方案的真實性，避免出現預算方案不符實際的狀況。三是強化部門協作，通過內部控制措施是引導各部門積極參與到預算方案的編制工作中。此外，預算方案編制結束后，應召開預算方案評價會議，各部門均需參加，要求各部門站在自身業務角度上評價預算方案的針對性與可行性，及時發現與優化預算方案內不合理內容，繼而進一步提高預算方案與企業實際情況間的契合度。3.2.3加強預算執行管控商業地產企業執行預算方案過程中，應以監督制度、內控制度為指導嚴格落實預算方案，防止預算方案落實不當而成為一紙空文。在預算執行過程中，要求財務人員定期對比實際資金數據與預算數據，分析實際資金收支行為是否處于可控范圍內，若發現預算收支行為偏離預算方案，則應及時提醒相關部門加以注意。同時討論出現預算偏離現象的原因，若經分析發現預算偏離原因屬于不可抗力因素，如自然災害、政策變動等，且該不可抗力因素仍可持續作用于商業地產企業資金收支行為，則需根據實際情況動態化調整財務預算；若預算偏離原因并非為不可抗力因素，如成本控制不到位等，則應提醒相關部門結合實際情況制定應對方案，盡可能不調整預算方案。結合上述分析發現，預算執行期間處在隨意變更預算方案的情況，按照“資金混用、總量控制”這一錯誤思想實施預算方案，針對這一現象應強化監督控制，若發現該行為則立即制止。在預算執行期間若受到不可抗力因素影響需變更預算方案，應要求相關部門填寫預算變更申請表，詳細記錄預算變更前后的變化及變更原因，預算變更申請通過后，財務部門方可下撥資金，以此有效防治資金混用、隨意變動等問題。

3.2.4落實預算評價考核商業地產企業創新改革財務管理工作過程中，為提升財務預算管理質量，應于預算執行完畢后嚴格落實預算評價考核工作。一是從財務與非財務兩個角度編制預算評價指標及考核標準，要求該預算評價考核標準細化至具體部門與具體員工，借助針對性考核評價提高全員對預算編制執行的重視，同時通過考核評價了解各部門、各崗位的預算執行情況。二是量化評價考核各部門員工預算執行過程，明確各部門、各崗位員工的預算完成度，并以考核評價結果為依據實施獎懲措施，借助考核評價與獎懲機制提高全面預算管理質量，從預算角度促進商業地產企業對財務管理工作的創新。

3.3構建業財一體化體系

業財融合是商業地產企業創新財務管理工作的重要方向，可通過強化業財聯系而提升財務管理質量。因此，在創新財務管理過程中，可結合商業地產企業實際情況構建業財一體化體系。一是轉變財務理念，樹立業財融合意識，要求商業地產企業管理人員站在業財融合角度上系統化、精益化管理財務數據與業務信息。二是轉變原有的組織架構體系，按照扁平化思想優化組織結構，使財務部門與業務部門處于同一層次，以使業財部門之間相互交流溝通。三是引入信息化財務管理平臺，業財部門均具有該財務管理平臺登錄權限，以信息化系統為平臺促進業務與財務實現數據共享。四是在業務部門內增設財務崗，專門用于管理業務部門內與財務相關的各類工作，如預算編制、資金收支統計等，且業務部門財務崗還負責與財務部門溝通協商，為業財部門交流協作創造良好形式。

3.4多元化資金籌集

為創新財務管理模式，完善資金體系，商業地產企業需轉變單一化資金籌集模式，積極引入多種方式籌集資金。一是協作開發。與其他企業共同出資開發地產項目，采用該方式籌集資金的同時，實現風險分擔，屬于聯合性籌資行為，通過強強聯手應對單個企業開展期間存在的風險問題。二是信托融資。該融資活動是指委托人將自身資金交由信托公司進行投資，此時商業地產企業可憑借自身優勢爭取該部分信托資金，以此實現資金籌集。該資金籌集方式較為靈活，且商業地產行業存在回報率高的特征，故較易吸引信托投資，對于商業地產企業而言，該方式容易實現。三是項目融資。該方式是指借助地產開發建設項目進行融資，借助地產項目融資幫助商業地產企業將不可流動資產轉變為流動資產，以此緩解商業地產企業在項目開發建設中的資金壓力，擴充資金來源。

參考文獻

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作者:展昭鵬 單位:蘇州融置房地產開發有限公司