中西部地區房地產市場升溫因素分析

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2015年以來，全國房地產市場進入又一個黃金時期，實現銷售數量及價格的快速上漲，帶動了國民經濟的發展。區別于以往房地產市場銷售情況，本輪上漲行情不僅是東部一線城市房地產市場的一枝獨秀，而是還包括中西部地區在內的三、四線房地產市場量價一同快速增長。另外，自2017年以來，為了遏制過熱的房地產市場，全國各地區采取不同程度和日趨嚴厲的調控政策，但各地的市場調控成效呈現出較大差異。一、二線大城市效果較為明顯，銷售市場開始降溫，而中西部地區與三、四線城市房地產市場卻仍然繁榮，并逐步成為全國房產銷售的主要市場，在某些地區甚至出現了“千人搶房”的現象。相關研究表明，棚改貨幣化安置、投資性購房以及東部發達地區樓市調控加碼都是影響中西部地區房地產市場升溫的因素。其中投資性購房才是驅動中西部及三、四線城市房地產市場發展的主要動機，而并非某些觀點認為的棚改貨幣化安置政策。

1棚改貨幣化安置政策現狀

自我國推行實施棚改政策以來，根據安置方式的不同大致可以將其分為兩個階段。第一個階段，2015年以前，各地區棚改安置采用“以實物安置為主，貨幣安置為輔的方式”，實行“一拆一補”的政策。第二個階段，自2015年開始，在國家“去庫存”政策的引導下，各地的棚改安置方式由實物安置向貨幣化安置轉變，并且這種安置方式所占比例逐年提高，由2014年的9%迅速提高到2017年的60%，在部分城市甚至達到100%貨幣化安置，一舉成為最為主要的安置方式。

2棚改政策對于中西部房地產市場的影響

自2016年以來，全國房地產市場銷售呈現明顯的分化趨勢，東部地區房產市場逐步降溫，而中西部地區的房產銷售則一改以往的頹勢，迅速興起，逐步取代東部地區，成為驅動全國房產銷售的主要引擎。一種觀點認為，棚改貨幣化安置政策的推行是促進中西部地區的房產銷售的主要因素。這種觀點主要的論據在于:一、中西部地區的房產銷售開始升溫的時期與棚改貨幣化安置大力推行的時期幾乎同步。但是需要注意的是，這段時期也是一、二線城市樓市調控政策加碼，限制商品房銷售的時期。二、相關研究表明，在2016年有48.5%的棚改家庭選用了貨幣化安置的方式，因此認為這種安置方式去庫存大約2.5億平方米，占當年住宅商品房銷售面積的18.2%。但是需要注意的是，這其中的前提是所有選擇了貨幣化安置的棚改家庭都在這一時期內重新購置了新住房。相關數據表明，自2013年至2017年，所有經歷了拆遷的城市棚改家庭中的31.6%選擇了貨幣化安置的方式，同時有7.4%的家庭選擇了實物與貨幣兩種安置方法，其余家庭選用了實物安置的方式，平均補償金額為31.5萬元，而中西部地區的補償金要遠遠低于東部地區，平均僅為18.6萬元，這與當地商品房價仍然存在較大缺口，也就意味著棚改拆遷戶僅僅依靠拆遷款購房，并不能實現全額支付，一方面，相關統計表明，中西部地區的棚改拆遷家庭有1/3的為無業家庭，同時存在不同程度的家庭成員離退休，喪失勞動力的現象;另一方面，棚改就業家庭中家庭年收入也偏低，據統計，棚改家庭年收入僅為4.1萬元。由此可見，僅僅通過這兩個觀點，并不能簡單地得出棚改貨幣化安置政策就是中西部地區住房熱銷的主要因素。

3投資性購房是中西部房地產銷售升溫的主要驅動力

中西部地區房產銷售升溫的最主要的因素有可能是一、二線城市日益嚴厲樓市調控政策，導致越來越少的人有資格購房，同時我國缺乏較為成熟有效的投資途徑和渠道，股市的長期低迷，造成的投資轉移效應，大量的投資客將目光轉向了中西部地區，驅動了中西部地區房地產市場的繁榮。相關數據表明，2015年年末，我國房地產可銷售面積為71853萬平方米，且大部分為三、四線城市所保有，存在著較高的金融風險。為此，相關部門出臺一系列的“去庫存”政策，比如提高棚改貨幣化安置比例，然而并沒有很快帶動三、四線房地產市場繁榮。2017年，隨著東部地區一、二線城市“去庫存”的基本完成，開始推行實施嚴格的樓市調控，比如限購限售以及加緊貨幣信貸政策等，同時我國缺乏較好的投資渠道，導致大量資金從一、二線城市向三、四線城市轉移，促進當地房地產市場的迅速升溫。貨幣化安置家庭購房以投資性購房為主。2013年至2017年，新購房的貨幣化安置家庭中有69.0%已擁有住房，而同期購房的其他家庭中，擁有住房的比例僅為42.6%。同時，比較2008—2018年第一季度全國家庭的購房動機，投資性購房比例在不斷上漲。2008年投資性購房占19.6%，2013年上漲到28%，2016年上漲到33.4%，2017年37.6%，2018年50.3%。從家庭住房居住情況上看，也主要是投資性購房?？紤]2013年至2017年，購房家庭在2013年的居住狀況為，一線城市63.6%的家庭居住在自己的房屋里面，二線為69%，三線為80.4%。租房家庭占購房家庭比例低。

4結論

4.1棚改貨幣化安置影響中西部地區房地產市場

棚改貨幣化安置政策促進了中西部地區房產銷售，通過貨幣化安置的方式，使得棚改家庭有了一定數量的資金，為房地產市場注入了大量的資金，一定程度上促進了房地產市場的繁榮，但并不是最為主要的驅動力。

4.2投資性是促進房地產銷售的主要因素

通過對影響房地產銷售因素的分析，得出投資性購房才是促進房地產銷售的最主要因素。選擇棚改貨幣化安置的家庭大部分為有房家庭，投資性因素是促進其購房的主要因素，同時一、二線城市房地產調控的加碼，也促進了投資向中西部地區的轉移?，F階段，對于中西部地區的房地產市場的基調，依然是“調結構、去庫存”，相對于全面叫停棚改貨幣化安置模式，應該更加注重“一城一策”，繼續堅持棚改貨幣化安置。

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作者:沈俊宏 單位:成都理工大學