論房地產企業并購融資風險及策略

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并購作為一種優化資源配置、實現產權重組的有效手段，就當前行業發展形勢來看，是房地產企業適應復雜形勢的必然選擇。但是在房地產企業并購融資過程中，也伴隨著潛在的風險。如果房地產企業不能及時識別并做好風險應對，輕則影響并購的順利進行，嚴重時還會因為融資困難導致企業破產。文章在分析當前房地產企業并購融資風險成因的基礎上，就具體的應對策略展開了分析。

1房地產企業并購融資中的風險成因

1.1房地產融資機構的風險防控意識不強

融資風險伴隨在房地產企業并購融資的各個工作環節中，在國內房地產領域融資監管體系尚不完善的大環境下，一方面，許多房地產企業受到自身運營機制和發展歷程的影響，沒有形成強烈的內部控制意識，提前做好風險分析和制定應對策略，導致在并購融資中遇到風險不能及時應對和控制;另一方面，由于缺乏強有力的外部監控手段，對房地產企業一些不規范的融資行為沒有及時指出，后期也會面臨嚴重的問題。

1.2房地產企業采取的融資方式較為單一

從房地產行業發展比較成熟的發達國家來看，房地產企業走“多元化”融資模式是提高風險應對能力和永葆企業發展動力的關鍵。但是就我國房地產行業來看，現階段主流的融資方式還是以商業銀行貸款、發行股票等傳統模式為主。由于融資方式比較單一，特別是對于商業銀行貸款過度依賴，一旦后期融資渠道不暢，將會直接導致房地產企業的流動資金大幅縮水，甚至因為短期內資金周轉不開，引發嚴重的融資風險。除了融資方式單一化之外，在融資風險防控技術手段上也不夠多元。1.3存在拿地難和融資難的兩難局面從去化和收益的角度出發，開發商重點開發一線和二線熱點城市的住宅或商住類項目，剛好與政策相左(如《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號－私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》)，導致拿地難和融資難的兩難局面。1.4融資雙方立意溝通困難投資拓展部門的融資知識和實操經驗無法一蹴而就，導致仍然使用投資的思路跟資金方溝通，且無法有效理解資金方的顧慮和要求，最終導致雙方合作空間變小或拉長談判周期。

2房地產企業并購融資風險的基本類型

2.1權益性融資風險

權益性融資是通過稀釋原有投資者對企業的控制權為代價，獲取資金的一種融資形式，主要以股票融資為主。引發權益性融資風險的原因主要是發行新股選擇的時機不當，導致新股對投資者的吸引力不強，不能獲得預期融資金額。此外，房地產企業新發股票的數量不當，也會帶來一定的融資風險。現階段股票融資的類型有兩種:其一是股權再融資，能夠保證房地產企業獲得較為穩定的現金流，風險相對較小;其二是首次公開上市，由于融資周期偏長，可能會因為市場波動或政策變動帶來不可預知的風險。

2.2債務性融資風險

債務性融資風險主要有銀行融資風險和債券融資風險。銀行融資風險是指房地產企業通過商業銀行渠道獲取貸款后，在還款期限內由于銀行利率升高或其他融資條件發生調整，導致房地產企業需要承受比原來更多的利息，由此引發的風險。這些風險的特點是具有較強的客觀性，特別是受到宏觀調控政策的影響，近年來商業銀行關于房地產企業的貸款審批更加嚴格，限制條款也隨之而增加，進一步增加了房地產企業的融資風險。債券融資風險是指企業利用債券方式籌集資金時，由于債券發行時機、發行價格、票面利率等因素考慮欠佳，使企業經營成果遭受損失的可能性。

3房地產企業并購融資風險的應對策略

3.1“投資+融資”

的聯動拓展思路2018年以來，很多開發商把融資職能和工作合并劃入了投資拓展部(部分開發商仍保留融資部門，部分開發商已經兩者合并)，職能的合并讓投拓部門的壓力和工作思路發生很大變化，甚至一個項目變成了重點關注融資的事情，而不是投資的事情。雖然國內金融市場的起步較晚，但是近年來發展迅速，基本形成了體系完善、監管到位的金融市場，為各個行業尤其是近年來房地產的發展提供了巨大的幫助。雖然國內金融市場體量較大，但是金融產品的創新能力后勁不足，不能滿足當前各個行業的融資需求。此外，從房地產企業角度來說，由于金融市場中提供的融資方式單一，也會進一步增加企業并購融資的風險?；谶@一問題，今后要嘗試拓寬融資渠道。

3.2靈活調整拿地方式或合作方式

針對城市更新項目和仍處于前期的項目(即已經圈地但尚未最終拿到土地證)，開發商傾向與項目方捆綁合作開發，前期通過小投入和設置更為嚴格的合作條件，從而實現風險轉移和確保資金使用率和資金安全。合理的融資結構，是降低房地產企業并購融資風險的一種有效策略。房地產企業可以通過以下幾種途徑，實現企業資金結構的優化調整。例如，某地區的村企合作，其中包含城市更新、非農指標和征返地指標合作、土地整體籌備利益統籌的留用地合理開發等。這種賣方市場的現象使得土地報價居高不下。因此對政策的理解不能過于表面，領會調整拿地方式和合作方式，雖然短期來看融資成本偏高，但是房地產企業有更多選擇權，對風險的控制力度較強，從而將風險控制在可控范圍之內。

3.3嚴格遵循并購流程

房地產企業實施并購融資是一項專業性、復雜化的工作，要想達到有效預防融資風險、確保并購順利進行的目的，就必須遵守相關章程，按部就班地完成并購融資工作。首先，房地產企業要結合自身情況和并購需要，制定一個明確的并購目標。其次，還要制定符合房地產企業的并購策略，包括進行自我測評、可行性報告等。明確房地產企業的納稅信息、財務信息、資產負債信息等。在完場上述工作的基礎上，制定最終的并購方案，同時開始籌措并購資金。

3.4加強對當地政策和流程的解讀與市場分析

房地產企業內部要自上而下地樹立起并購融資風險的防控意識，作為企業管理者，要做好頂層設計與宏觀指導，加強對當地政策和流程的解讀，為并購融資工作的順利開展提供支持;作為企業各部門工作人員，要將并購融資方案落到實處，從源頭上防范風險的發生。只有全員提高防范意識，才能在并購融資過程中做好風險的提前識別、有效預防和及時止損。此外，房地產企業還要結合以往工作經驗，借鑒其他國家和企業的成功方法，建立起風險預警機制。

3.5做好相關法規制度的完善工作

完善的法律法規也能夠達到規范并購融資行為、有效預防融資風險的目的。關于完善制度方面，需要各方共同努力:首先，政府方面要通過出臺政策和宏觀引導，為房地產企業并購融資創造良好的環境。例如，進一步完善證券法，通過走房地產資產證券化的方式，解決融資問題;其次，要引進中介機構，發揮監督作用。要給予中介機構一定的自主權和獨立權，保持客觀和公平，在保障并購融資透明化和規范化過程中給予實質性的幫助。

4結論

我國房地產行業改革已經進入“深水區”，并購逐漸成為企業謀求生存和實現發展的有效渠道。但是并購融資中客觀存在的風險，也不得不引起房地產企業的高度重視。要結合自身實際情況、房地產行業發展形勢，提高風險認識，并提前做好全方面的應對措施，才能讓房地產企業順利地并購融資，提高自身的市場競爭力。

參考文獻:

［1］許晶晶，楊漢明.淺談我國企業跨國并購的風險和防范———以聯想、TCL等收購案分析［C］//中國會計學會財務管理專業委員會2013年學術年會，2013.

［2］徐峻，顏哲，祝亞輝.信貸調整對我國房地產企業的影響及其對策［J］．土木建筑與環境工程，2014，26(1):99－103.

作者:朱念 單位:俊發集團有限公司