商業地產轉型發展模式探析

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住宅市場的不景氣局面促使大量資源向商業地產市場涌流，然而現階段我國商業地產的發展模式存在較為嚴重的問題，部分商業地產項目的建設存在非理性、趨同性問題，加之近年來電商行業的蓬勃發展也為商業地產行業帶來了一定的沖擊。在此形勢下，如何突破商業地產現有的發展模式、順利實現轉型發展，值得我們進行深入的探討。

一、商業地產轉型發展的主要趨勢

1.利用大數據實現精準營銷

伴隨現如今互聯網與信息行業的迅猛發展，大數據時代已經悄然到來，為我國各個行業領域創造了潛力市場。以萬科地產為例，萬科地產于2014年與百度搜索強強聯合，借助百度所提供的大數據更加精準、充分的了解到消費者的喜好、分析消費人群的特點以及活動軌跡等數據，以此為依據進行戰略調整與營銷策略的制定，消費者可以借助手機查詢廣場周邊信息、道路情況以及進行線路導航等，標志著商業地產正式步入大數據時代。在此基礎上，商業地產應當著重把握大數據技術所提供的數據挖掘能力，推動精準營銷的實現。

2.向互聯網金融轉型

互聯網金融的迅速發展也為商業地產的轉型升級提供了選擇通道，互聯網金融平臺的開發成為商業地產行業發展的大勢所趨。以恒大集團為例，恒大金福這一互聯網金融平臺已于2016年正式上線，此后恒大集團還不斷推進與大型金融機構之間的對接合作，進一步在互聯網金融領域擴展了市場份額。同時，萬達集團也逐步推出網絡信貸、移動支付等互聯網金融業務，在互聯網金融領域中不斷開拓市場。商業地產進軍互聯網金融領域已成為轉型發展的必然要求，不僅能夠實現地產領域與金融領域的跨界整合，還能夠拓寬商業地產行業的融資渠道，進一步推動商業地產朝向輕資產模式轉型。

3.創新采用輕資產模式

傳統商業地產采用以儲備土地為主要手段的重資產模式，然而現如今國家出臺政策抑制房價上升，相應也致使土地升值的速度有所減緩，過度儲備土地反而會使地產企業的負擔加劇，甚至會造成虧損?；诖?，輕資產模式應運而生，著重將商業地產企業的經營戰略調整為賺取增值服務收益，可以有效提高企業效率、拓寬資源渠道，進一步推動傳統商業地產企業朝向輕資產轉型，尋求更加長遠的發展。

4.應用T2T商務模式

T2T模式主要是指商業地產將高科技娛樂化應用嫁接到購物中心、百貨大樓等商業地產主體上，增加商業地產的附加值。該模式的應用充分借鑒了高科技體驗娛樂項目的優勢，增加了消費粘性，進一步提高商業地產應對電子商務沖擊的抗衡力，助推商業地產的轉型發展。

二、當前時期商業地產發展的現存問題

1.缺乏長效政策引導

在商業地產市場發展的過程中，政府在宏觀調控方面缺乏足夠力度、缺乏長效政策引導等問題日益凸顯，還有部分地方政府為追求業績而盲目鼓勵開發商興建大型購物中心，缺乏針對地方經濟發展水平的考量，對于商業地產的發展造成不利影響。

2.缺乏成熟商業環境

我國商業地產存在起步晚、體系不完備、粗放式經營發展等弊端，難以針對自身發展戰略導向、客戶需求等實現精準定位，缺乏對于市場業態與市場規律的明確把握，盲目跟風、定位不明等問題突出，導致商業地產在產品開發方面缺乏創新。同時，外部商業環境的不健全、不成熟也為商業地產的轉型帶來了一定的難度，助長了商業地產“野蠻生長”的發展模式，進一步導致其呈現出整體過剩的發展問題。

3.電商模式帶來沖擊

一方面，傳統商業地產行業仍然保持著舊有的粗放式發展模式，加之缺乏合理的布局規劃，致使商業地產項目缺乏長足的市場競爭力。另一方面，互聯網與電子信息技術的出現推動了電商模式的發展，其突破時空局限的優勢以及便捷的支付方式也對于傳統商業地產造成了一定的沖擊，致使依托于實體店的商業地產交易數量被電商所瓜分，進一步加劇了商業地產的經營困境。

三、加快商業地產轉型發展的創新策略

1.實施O2O營銷模式，制定差異營銷策略

在2012年11月的易觀第五屆移動互聯網博覽會上，“互聯網+”這一概念被首次提出，自此互聯網科技呈現出加快發展的形態，電子商務模式、互聯網金融等概念也在商務、金融等各領域得到了廣泛普及，諸如BTB、C2C等商業模式獲得了迅速的發展。在此基礎上，O2O營銷模式應運而生，該模式將線下消費與線上消費有機相連，將線上消費的顧客資源延伸至線下，有效拉動了線下消費的增長，也彌補了電商模式缺乏客戶體驗以及質量保障的缺陷，為商業地產的轉型發展指引了新的方向。O2O模式創造性的實現了商業地產與電子商務的對接合作，不僅能夠在保留商業地產行業優勢的同時創收營業額，還能夠加強應對電子商務沖擊的抵抗能力。例如蘇寧、國美等國內知名電器企業在經營線下商場的同時，也著重打造網上購物平臺，引導顧客在線下進行產品體驗、在線上提交購買訂單，實現了線上線下的協同發展。O2O營銷模式有效突破了原有線下消費的局限性，實現了消費決策的前置，引導顧客利用閑暇時間在網絡平臺中做出預先的消費判斷、節省大量思考時間，有效優化顧客的消費體驗，進而更好的促進客戶群體的擴展與營業額的增長。在創新營銷模式的基礎上，還應當借助合理營銷策略的制定推動方案的具體實施。衡量商業地產發展動力的重要因素取決于地段，因此應當強化市場需求分析，因地制宜的強化市場定位，借助差異化營銷戰略的制定滿足消費者的個性化需求，同時也應當兼顧諸如區位環境、交通線路、人流量等相關因素。以鄰里商業區為例，在此商業區內適宜建立社區購物中心、社區商場等，雖然這類商業建筑相較于大型購物中心、大型商場而言在體量上不占據優勢，然而卻能夠滿足距離城市中心較遠的社區居民的日常消費需求，借助配備齊全的餐飲、娛樂設施，能夠更好的贏得社區居民的青睞，從而為商業地產的轉型提供有效驅動力。在滿足居民消費需要的基礎上，商業地產要想提升競爭力還應當注重高端品牌的引進、爭取品牌授權，滿足高消費人群的選購需要，引導顧客在線下實體店進行消費，直觀體驗、鑒定產品的質量，從而更好的優化顧客的消費體驗、滿足其個性化需求，提高服務質量與商業地產的競爭力。

2.采用T2T商務模式，強化客戶體驗需求

現如今互聯網與信息技術為商業地產的轉型帶來了新的借鑒模式，商業地產應當積極主動的把握行業市場規律，創新應用T2T商務模式，深入體察消費者在物質與精神層面的迫切需求，進而更好的強化客戶在品牌、業態、服務、娛樂等方面的體驗。以萬達商業地產為例，萬達集團已將T2T商務模式應用在旗下兒童游樂場項目的規劃建設中，在保留傳統購物中心形式的基礎上實現城市綜合體的升級，著重考察顧客需求、強化顧客體驗，并在一、二線城市的基礎上將建設觸角逐漸延伸至三、四線城市，借助差異化的經營模式與手段實現對于消化力的兼顧。具體來說，萬達集團利用T2T模式將業態體驗、餐飲體驗與零售體驗三者之間的比例調整為7:2:1，借助高科技體驗娛樂實現了客戶導流，保留現有商業形式的優勢，以此推動客戶模式的順利實施。例如借助手機APP軟件的開發為消費者提供預約停車位的服務，倘若消費者未能在超出約定時間的20min內到達，則可以隨時取消預約或通過付費的方式保留車位，該APP還可以為消費者提供停車的線路，免除了消費者難以尋找到停車位的煩惱，從而進一步為客戶提供了更加完備的購物消費體驗。與此同時，T2T商務模式的優勢在于彌補了電子商務體驗性不足的短板，有效滿足了消費者在網上購物中無法實現的社交、體驗等需求，進而也為實體商業的發展提供了充足的助推力。T2T模式的應用由物質層面滲透到消費者的精神層面，注重消費者體驗的發掘，例如許多商業地產開發商都在商場中引入了影院、游戲廳、KTV以及冰場等體驗類業態，更有部分商業地產的開發商在購物中心內強化了生態景觀的建設，不僅為消費者提供了充足的吸引力，也能夠更好地滿足消費者的體驗需求。從動態發展視角出發，商業地產應當將原有的購物服務與客戶體驗相結合，針對顧客綜合需求實現精準定位，更好的尋求符合自身發展路徑的轉型方向。

3.創新采用輕資產模式，深入拓展融資渠道

現如今輕資產模式已成為國內商業地產企業尋求轉型的優先選擇，輕資產模式將成本與租金定義為資產考核的主要目標，鑒于當前我國商業地產的分布范圍較廣，因此可以依照不同的區位因素進行輕資產成本標準的區別建立。鑒于當前我國不同地區之間的經濟發展情況與人民消費水平都存在顯著的差異，因此應當系統把握不同地區的特點進行投入計劃的精細化制定，例如相較于西北地區而言，我國西南地區的市場潛力相對較大，因此應當加快西南地區商業地產市場的擴張。借助輕資產模式的應用，不僅可以推動商業地產實現規范化轉型，還有助于更好的提高管理效率、節約投入成本，進一步推動傳統商業地產朝向輕資產轉型。但需要注意的是，不能將輕資產模式進行盲目的套用，應當采取合理方式針對該模式的可行性進行評估。以萬達商業地產為例，應當由獨立團隊針對各自的租金模式進行測算，再將不同部門的測算結果進行比較，倘若二者測算結果的誤差值較小，則可以判斷該模式具備可行性，進而在相應地區進行大力推行。鑒于當前互聯網金融的迅速發展，商業地產應當將發展目標駐足在該領域中，強化互聯網金融領域的戰略布局。做好互聯網金融不僅可以為商業地產企業拓寬內部融資渠道，為傳統商業地產朝向輕資產轉型提供支撐，還能夠為商業地產企業創造更多的收益，進一步提高商業地產的競爭力。然而現如今商業地產企業在入駐互聯網金融領域的過程中也存在一定的問題，部分企業內部整合的難度較大，還有部分企業存在招商困難等問題，在現如今互聯網金融領域理財產品所占據的市場份額居高不下的形勢下，傳統商業地產企業應當將發展戰略著重投放在金融理財產品的創新中，加大內部資源的整合力度、實現系統協調合作，同時爭取社會力量的支持與認可，將自身優勢與金融理財產品進行充分結合，例如可以將金融理財產品向實體產品延伸等，從而進一步發揮跨行業的協同價值，更好的拓寬融資渠道，實現商業地產的轉型發展。

四、結論

總而言之，伴隨現如今互聯網與大數據技術的迅速普及，互聯網金融已經逐步朝向商業地產領域滲透，商業地產要想在新時期市場上占據穩固地位，就務必將轉型提到日程上來，尋求精準行業定位，將電子商務的優勢予以充分利用，強化客戶體驗，進而有效把握互聯網所賦予的機遇、直面挑戰，實現自身的順利轉型與長足發展。