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摘要：筆者通過本文闡述了房地產估價師繼續教育的現狀，分析了現行房地產估價師繼續教育中存在的問題，最后從行業學會、估價公司、估價師個人、高等院校和社會機構等不同層面提出了解決問題的對策。
關鍵詞：房地產估價師；繼續教育；現狀；問題；對策
房地產估價師繼續教育是指取得房地產估價師執業資格證書后，房地產估價師所接受的各種各樣的教育，是對房地產估價師進行知識更新、補充、拓展和能力提高的一種高層次的追加教育。房地產估價師繼續教育的目的是為了更新補充知識，擴大視野、改善知識結構、提高創新能力，以適應科技發展、社會進步和本職工作的需要。
一、房地產估價師繼續教育的現狀
房地產估價師繼續教育目前大致分為兩類：一是強制性繼續教育，二是自愿式繼續教育。
1.強制式繼續教育。強制式繼續教育由中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學）組織，采用學時制，要求注冊房地產估價師在每一注冊有效期內（3年為一個注冊期）應當接受120學時的繼續教育，未完成者到期后將不能注冊、不能執業。繼續教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續教育，主要采用網絡視頻教育的模式開展；其余各為30學時的必修課和選修課的繼續教育，由省級學會或協會組織實施，選修課采用網絡視頻教育模式、必修課一般采用現場面授方式開展。
2.自愿式繼續教育。自愿式繼續教育，一種是由房地產估價公司自行組織，依據各公司情況不同，包括半年度、年度、專題業務培訓，一般不強制要求，也沒有學時限定，一般采用現場面授方式開展。大型房地產估價師公司一般會定期開展培訓，而小型公司限于時間、經費等往往較難開展；另一種是房地產估價師本人根據個人需要，自行選擇學習內容、學習時間、學習方式等提高個人專業知識和專業能力，從而更好地開展估價工作。
二、房地產估價師繼續教育目前存在的主要問題
1.強制式繼續教育中存在的問題。
1.1學習動機偏差。由于執業注冊的需要，部分學員在參加強制性繼續教育時抱著混學時的態度，上課時曠課、遲到早退、找人替課現象時有發生，從而使得繼續教育變成例行公事，導致學習效果不理想。
1.2針對性不強。由于房地產估價師專業技術上已達到了一定的層次和水平，希望通過繼續教育查漏補缺、增強估價中實戰能力，而每個學員的知識、能力各不相同，但學會統一的繼續教育很難滿足所有學員的不同要求，眾口難調，導致學習效果大打折扣。
1.3教育形式單一。不管是網絡教育還是課堂面試，缺少交流互動的過程，教育過程缺少對多樣化實際案例的探討，房地產估價師參與度不高，效果不顯著。
2.自愿式繼續教育中存在的問題。
2.1教學人員單一。一般估價公司培訓時由內部房地產估價師擔任授課教師，一方面帶來教育的便利性和低成本性，另一面限于個人的經驗和精力，可能帶來對估價的理解可能不夠深刻或有偏頗。
2.2師資力量薄弱。如果說大型公司由于與行業部門接觸緊密、專業人員較多，較易開展內部培訓的話，中小型公司由于師資缺乏、業務單一，較難針對性地開展繼續教育，即使估價師有學習的強烈愿望，也不知從何學起。
2.3學習渠道狹窄。由于估價行業發展時間較短，尚沒有形成系統完整的學習方案，并且由于涉及業務的競爭，各估價公司技術人員之間缺乏交流，房地產估價師學習的渠道較為狹窄。
三、房地產估價師繼續教育未來發展對策
針對房地產估價師繼續教育中存在的問題，筆者考慮從行業學會、估價公司、估價師個人、高等院校、社會機構等多方面進行改革。
1.行業學會。中房學及各省學會應改變原有行政管理的模式，真正變身成為房地產估價公司和房地產估價師服務的基地、娘家人。①加強對估價師培訓需求的調研，切實了解估價師的需求，提出適合房地產估價師學習的時間、方式、內容；②按不同估價師的需求分專題針對性的開展繼續教育；③多開展典型案例實超培訓；④建立房地產估價公共技術數據庫，引導估價師自主學習等。
2.估價公司。估價公司應視估價師為公司最寶貴的財富，分布單位和個人兩個角度考慮，對估價師開展繼續教育。①分析每位估價師的知識和技能，結合公司目標，制訂有針對性個人培訓計劃；②分不同知識點、技能點增加外聘專業教師；③建立公司內部的估價技術數據庫特別是模板數據庫，方便估價師隨時隨地查閱學習。
3.估價師個人。結合公司的業務，估價師按照循序漸進的原則開展繼續教育。（1）對自己的知識結構進行自我評價，確定學習需求，制定學習目的，尋找并開展合適的學習活動；（2）加入能解決工作實際技術問題的人際圈；（3）建立屬于估價師個人的知識庫，便于查漏補缺，隨時隨地學習。
4.高等院校。高等院校，不僅承擔著初級人才的培養任務，更擔負著專業科學研究、社會服務的重任。①專業教師應走進企業第一線，總結和批量傳播估價新知識、新技能；②對各公司估價師碰到工作難點，進行一對一的解疑釋惑；③對于普遍性的專業問題，可以將解決問題的思路方法上網共享。5.社會機構。目前社會機構從事房地產估價師考前培訓的很多，但從事繼續教育的并不多，但機構培訓也有其優勢。①市場化運作，可以很好地滿足估價機構和估價師繼續教育的個性化要求；②可以組織到各領域的專家學者，進行深入的講解和剖析；③可以組織系統化的教材和隨時總結估價經驗。
進一步規范存量房交易稅收秩序，區地稅局要加大對存量房交易稅收征管的執法力度。營造公平的稅收環境。對納稅人采取“陰陽合同”方式瞞報交易價格偷逃稅款的行為，要依法進行查處；涉嫌犯罪的要移送司法機關依法進行處理。
杜絕“陰陽合同”現象，為加強存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》國辦發〔某〕1號）財政部國家稅務總局關于推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》財稅〔2010〕105號）和《某市地方稅務局某市財政局某市物價局關于應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發〔某〕139號）等有關文件規定，經區政府同意，現就推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管有關工作交流如下：
一、提高認識,統一思想。
深化財稅體制改革、完善地方稅體系的重要內容，開展應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管是調控房地產市場的重要舉措。也是杜絕“陰陽合同”堵塞稅收漏洞、增加財政收入的有效手段。各鎮街及有關單位要統一思想，提高認識，積極支持開展房地產估價技術的研究與應用，加強存量房交易稅收征管工作。
二、形成合力,精心組織。
由區委常委、區政府黨組成員宋葵任組長，成立區房地產估價技術研究與應用工作領導小組。區地稅局、區發改委、區財政局、區城鄉建委、區房管局、區國土分局、區規劃分局為成員單位。
辦公室設在區地稅局，領導小組下設辦公室。區地稅局局長閻健任主任，稅政科科長霍永紅任副主任，辦公室成員由區地稅局相關人員和某同誠房地產土地資產評估有限公司部分人員組成。領導小組負責指導全區房地產估價技術的研究與應用，強化存量房交易稅收的征收管理。
區地稅局：負責組織開展房地產市場稅源調查、數據采集與建庫、制訂評估技術標準、開發和完善評估系統、建立爭議處理機制、依法征收存量房交易稅收等工作。
參與評估政策制訂。區財政局：負責組織、協調并提供工作經費保障。
區發改委：負責對存量房交易計稅價格爭議進行價格認定工作。
協助開展評估技術標準制訂及相關評估參數論證等工作。區國土分局、區房管局：負責提供房屋交易數據信息及房屋產權證的查詢。
區城鄉建委：協助開展房屋建安造價、成本費用等測算和論證工作。
區規劃分局：協助做好電子地圖建設等工作。
三、穩步實施,完善體系。
制訂適合本地的房地產交易價格評估技術標準，區地稅局會同區發改委、城鄉建委、財政、國土、房管、規劃等有關部門。建立存量房交易價格評估系統，組織專家對存量房交易價格評估系統進行評審，待軟件定型后，按照“循序漸進、穩步實施”原則，從2012年1月1日起實現存量房交易價格評估系統推廣應用。正式上線運行存量房交易價格評估系統后，應全面取消房屋交易政府計稅指導價格。對存量房交易環節征稅，區地稅局應通過存量房交易價格評估系統對交易存量房進行全面評估，以評估價比對分析納稅人的申報價格。申報價格高于評估價的以申報價格作為計稅價格；申報價格明顯低于評估價又無正當理由的以評估價作為計稅價格。
四、完善服務,加強宣傳。
尤其是對“陰陽合同”風險宣傳，區有關部門應積極配合區地稅局開展存量房交易稅征收政策宣傳。要通過辦稅服務廳、互聯網等多種途徑為納稅人提供政策咨詢服務，為誠信納稅營造良好的環境和氛圍。要建立計稅價格爭議解決機制，以提高征管效率、評估的社會公信力和納稅遵從度。有關部門在開展涉稅房地產交易價格認定工作中，不得以任何名義向納稅人收取費用。
一、房地產估價行業的現狀
我國房地產估價行業起步于上世紀80年代中期。由于行業起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產估價行業一直處于政府主導的狀態,因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,房地產開發、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁,房地產估價業務得到了廣泛的拓展,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發經營、企業個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中小可缺少的基礎性工作。
我國的房地產評估從無到有,已發展為一個富有生命力的朝陽行業。2008年,我國房地產估價行業從業人員已經超過25萬人,取得房地產估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執業,房地產估價機構近5000家,其中一級資質房地產估價機構168家,一批具有高素質的房地產評估師隊伍已經基本形成,估價機構的業務活動也進入了市場競爭。
但是,由于我國房地產市場發展速度較快,估價機構和從業人員的素質還不能完全適應社會的需要,一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現,制約著房地產估價行業的發展。
二、房地產估價行業存在的問題
(一)有關房地產估價的法律法規和管理體制建設尚不健全。
目前在房地產估價中存在許多行業的估價機構,一些估價機構并沒有完全走專業化的道路,一些估價機構和從業人員缺乏自律和執業能力。國家雖然制定了一些相關的法律法規,但基本上是針對供給主體的約束,對估價市場構成中的需求和協調等主體的約束性法規尚未建立。而目前需求主體對房地產估價市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產估價行業的發展。
(二)行業監管不力。
審批管理部門把關不到位,流于形式。不少從事業務的估價機構,工商局未經嚴格審查隨意發放《營業執照》,缺乏規定數量的專職估價師,估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉移證明和社會保險證明,只要估價師數量達標,均許可通過其資質,而且長期缺乏業務監管,造成“非法”的估價機構數量泛濫,具有執業資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。
(三)房地產估價市場不規范。
目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執業活動進行行政干預,與之產生了權錢的交易,超出了行政機構本身的行政職權,引發了市場的不公平競爭。
由于估價機構的“非法”成立、估價師的非法掛靠,導致出現“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產估價規范》形同虛設,估價機構普遍存在重視業務招攬、忽視報告質量的情況,歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。
同時也有一些估價機構為了多爭取業務,估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰、關系戰、回扣戰,形成了估價機構的惡性競爭,導致估價收費越來越低,回扣形式的商業賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產估價行業的發展建議
(一)完善法律法規體系。
完善法律法規體系,并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展。當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全,某此領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展,應該頒布相關的一此法律規范,從而解決房地產評估的管理問題,實行統一管理;解決房地產評估行業的竟爭問題,實現真正的政企分開,使評估行業健康有序地竟爭;解決房地產估價師職業道德不高問題,提高房地產估價師的責仟感和風險意識;解決房地產評估結果客觀合理問題,規范房地產評估力一法和程序。
(二)建立健全行業協作,共同監管體制。
由于受我國體制所限,房地產估價師、資產估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門,房地產估價師主管部門是建設部,資產估價師主管部門是財政部,而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價業務領域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價業務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價執業人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應盡快促使房地產估價師行業組織、資產估價行業協會及土地估價師協會三會聯盟,相互協作,共同監管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現象,還能進行相互間技術交流,促進行業穩健發展。
(三)培養高素質人才,提高執業水平。
房地產估價行業的發展壯大,要求執業人員整體素質不斷提高。房地產估價師應積極提高業務素質,在理論研究、實務分析、政策法規、學術與國外動態等力面進行培訓和學習,還應強調的是,作為房地產估價師,不應僅僅鉆研業務知識,還應強化法律意識,嚴格把握合法與違法的界限。
最高人民法院分別于2001年11月16日、2002年2月22日出臺了《人民法院司法鑒定工作暫行規定》以及《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規定》的司法解釋。國家司法部自2000年以來陸續出臺了《司法鑒定機構登記管理辦法》、《司法鑒定人管理辦法》等規章及規范性文件。目前已有黑龍江、重慶、吉林、深圳、四川等十幾個省市頒布了地方性的《司法鑒定管理條例》。上述各個部門和機關分別出臺的地方性法規、部門規章以及有關司法解釋，其目的均是為了規范司法鑒定活動，并且在一定程度上也起到了規范司法鑒定人和司法鑒定機構的鑒定活動。但是，我們也應當看到，上述地方性法規、部門規章以及有關司法解釋相互之間存在著相當多的矛盾和沖突，將司法鑒定當中的房地產估價與一般的資產評估、涉案物品的價格鑒定相混淆，并且在涉及司法鑒定中的房地產估價的機構管理、鑒定人的資格以及與現有管理體制的銜接方面均未有周詳的考慮與制度設計。
一、房地產估價司法鑒定的性質
房地產估價司法鑒定屬于經濟鑒證類行業，《城市房地產管理法》規定：國家實行房地產價格評估制度；國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。相應地，建設部、國土資源部分別出臺了規章和一系列規范性文件，實行了房地產估價師執業資格考試制度和注冊制度。但是，房地產估價除了《城市房地產管理法》的兩條原則性規定之外，無法可依。有關房地產估價的司法鑒定，各個部門、各個省市更是各行其是，缺乏統一、規范的管理。自2002年開始，最高人民法院按照《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規定》的有關規定建立司法鑒定人名冊，幾乎與此同時，各地的司法行政部門按照當地的地方性法規的規定、司法部《司法鑒定機構登記管理辦法》和《司法鑒定人管理辦法》的有關規定陸續司法鑒定人名冊。由此可以看出，我國在司法鑒定人的模式選擇上采取的是大陸法系國家的鑒定權主義，即由國家有權部門核準并頒發從事司法鑒定的資格證書，并且建立司法鑒定人名冊。法院在特殊情況下才能從司法鑒定人名冊以外選聘專家臨時從事司法鑒定。作為經濟鑒證類中介機構，房地產估價司法鑒定也應當與其他各類鑒定一并納入司法鑒定人名冊統一管理，只是因其行業的行政管理可能涉及多個部門，而需要在管理體制上進行創新。
國家標準《房地產估價規范》對于房地產估價的定義：專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。對于司法鑒定的概念，一般認為是指司法鑒定機構接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。由此，可以給房地產估價司法鑒定作如下定義：具備房地產估價司法鑒定執業資格的司法鑒定機構接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派具有司法鑒定人資格的房地產估價師對委托估價的房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算、判斷并作出結論的活動，房地產估價師除遵循普通房地產估價的有關規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質證。
（一）房地產估價司法鑒定與涉案物品價格鑒定的關系
據筆者掌握的資料，與涉案物品價格鑒定有關的規范性文件主要包括：國家計委、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部（計辦[1997]808號）《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》；國家計委（計價費[1996]2654號）《價格評估管理辦法》；國家計委（計價費[1996]2655號）《價格評估機構管理辦法》；國家計委（計價費[1998]775號）《涉案物品價格鑒定復核裁定管理辦法》；國家計委（計價費[1998]776號）《涉案物品價格鑒定分級管理實施辦法》。全國各地有部分省市針對涉案物品價格鑒定出臺了地方性法規。2000年前后國家推動的經濟鑒證類中介機構脫鉤改制，由于清理整頓辦公室最后未將涉案物品價格鑒定納入經濟鑒證類中介行業，繼續保留其事業單位性質，各級物價部門按照行政級別分別設立的價格鑒定中心（或事務所）得以保留而未進行脫鉤改制。
就現有的涉及涉案物品價格鑒定的地方性法規、其他規范性文件的有關規定，以及各地價格鑒證中心（或事務所）的實際情況來看，涉案物品價格鑒定存在以下幾個主要問題：1.未解決涉案物品價格鑒定的性質和定位。2000年前后經濟鑒證類中介機構脫鉤改制雖未涉及物品價格鑒定行業，各地物價部門設立的價格鑒證中心（或事務所）得以繼續保留其事業單位性質。但是，當時分管經濟鑒證類中介機構脫鉤改制的領導只是同意“暫時保留其事業單位性質，待條件成熟時再脫鉤改制納入中介機構管理”。涉案物品價格鑒定，從本質上講，應當屬于經濟鑒證類中介行業，并且應歸屬于司法鑒定當中。
2.對涉案物品價格鑒定進行了任意擴大的解釋。最初的涉案物品價格鑒定，本來只涉及刑事案件，并且是就刑事案件當中的動產而言。計辦[1997]808號《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》第2條規定：“人民法院、人民檢察院、公安機關各自管轄的刑事案件，對于價格不明或者價格難以確定的扣押、追繳、沒收物品需要估價的，應當委托指定的估價機構估價。案件移送時，應當附有《扣押、追繳、沒收物品估價鑒定結論書》?！睂嶋H工作中，各級物價部門按照行政級別分別設立的價格鑒定中心（或事務所）將涉案物品價格鑒定從刑事案件擴大到民事案件和行政處罰，從歸屬于動產的“物品”擴大到不動產和無形資產。
3.存在地方性法規、部門規章之間的沖突。不但原國家計委、建設部、國土資源部、財政部、司法部針對包括資產評估（不動產估價）等經濟鑒證類中介行業管理出臺的部門規章之間和其他規范性文件之間存在矛盾和沖突，還存在地方性法規之間的沖突、部門規章與地方性法規之間的沖突。舉四川省的現實狀況為例，四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議審議通過《四川省涉案物品價格鑒定管理條例》，四川省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議審議通過《四川省司法鑒定管理條例》。筆者認為，這兩個地方性法規是有一定沖突的，在涉案物品價格鑒定與司法資產評估的范圍、從業主體、主管部門等諸多方面存在矛盾，并且有關涉案物品價格鑒定與司法資產評估的地方性法規與不動產估價、資產評估的部門管理規章有沖突。
總之，涉案物品價格鑒定應歸屬于經濟鑒證類中介行業，歸入司法鑒定的類別當中，它可以被房地產估價司法鑒定（針對不動產）和司法資產評估（針對動產、無形資產）所替代。即使暫時不能取消涉案物品價格鑒定，也應將其限制在刑事案件當中涉及動產的價格鑒定。當然，要從根本上理順房地產估價司法鑒定與涉案物品價格鑒定之間的關系，消除與此相關的地方性法規、部門規章之間的沖突，有賴于全國人大盡快出臺《司法鑒定法》，通過立法從根本上解決問題。
（二）房地產估價司法鑒定與一般房地產估價、資產評估的關系
廣義地講，資產評估包括了房地產估價，因為廣義的資產肯定包括房地產在內。受制于個人的知識和能力的局限，同時以西方發達國家評估行業的發展歷程來看，沒有可能通過考取一個評估資格就可以評估包括不動產、動產和無形資產在內的各種資產的全能的評估師。結合《城市房地產管理法》關于國家實行房地產價格評估制度、國家實行房地產價格評估人員資格認證制度的規定，人事部、財政部組織考試的資產評估師資格，定位在對于動產和無形資產的評估比較合適，人事部、建設部組織考試的房地產估價師資格定位在對于不動產的評估。因此，雖然廣義的資產評估包括了房地產估價，但資產評估師專司對于動產和無形資產的評估，房地產估價師專司對于不動產的評估。
筆者認為，房地產估價司法鑒定（為訴訟、仲裁、行政裁決服務）屬于第二類房地產估價，立足于為解決房地產糾紛服務，不同于房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險所涉及的一般房地產估價，它對于估價機構和估價師有更高的要求，即要求有更高的執業水準和更好的職業道德操守，普通的估價師和資質一般的估價機構不能勝任這一類的估價，因為其公信力不夠。因此，有必要對房地產估價師和估價機構進行分等定級，實行執業資格的二次準入，以確定資質較好的估價機構當中的資深房地產估價師從事房地產估價司法鑒定。而地方性法規和部門規章當中的“司法資產評估”、“涉案物品價格鑒定”均不夠明確，司法鑒定的類別應當區分為房地產估價司法鑒定、動產評估司法鑒定、無形資產評估司法鑒定。人事部、原國家計委組織考試的價格鑒證師資格，可按一定方式與資產評估師并軌，從現有的資產評估機構和評估師當中篩選出合格的機構和人員，從事動產評估司法鑒定和無形資產評估司法鑒定。
二、房地產估價司法鑒定現實狀況
房地產估價司法鑒定的鑒定結論作為解決糾紛的法定證據，對訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。但由于我國至今尚無一部專門規范司法鑒定活動的法律，房地產估價司法鑒定與其他類別的司法鑒定一樣，存在著鑒定機構設置分散、鑒定機構缺乏獨立性、鑒定程序不規范、多頭鑒定、重復鑒定等現象，并已在一定程度上影響了司法的公正性。
（一）從事房地產估價司法鑒定的機構和人員缺乏準入制度
現在從事房地產估價司法鑒定的機構包括三類：一是具有獨立法人地位的司法鑒定所，這類機構是按照地方性法規《司法鑒定管理條例》組建設立的。司法行政部門核準該類鑒定機構的目的在于規范和統一管理，但存在的不足和局限也是比較突出的，比如與房地產估價的行業管理部門缺乏協調，估價師可能存在跨機構執業，沒有充分利用行業管理部門對估價機構和估價師的管理信息，等等。
二是司法機關內部設立的司法鑒定機構。《人民法院司法鑒定工作暫行規定》第4條規定：“凡需要進行司法鑒定的案件，應當由人民法院司法鑒定機構鑒定，或者由人民法院司法鑒定機構統一對外委托鑒定?！钡?0條規定：“各級人民法院司法鑒定機構，受理本院及下級人民法院委托的司法鑒定。下級人民法院可逐級委托上級人民法院司法鑒定機構鑒定?！蹦壳坝写罅康姆康禺a估價師、資產評估師、注冊會計師掛靠在司法機關內部設立的司法鑒定機構執業，這除了帶來自審自鑒這種影響司法公正的后果，還擾亂了中介機構的執業環境和管理秩序。
三是資產評估機構、房地產評估機構從事房地產估價司法鑒定。這第三類從事房地產估價司法鑒定的機構，要說沒有準入也不一定準確，只不過不是按照客觀標準確定資質較好的估價機構當中的資深房地產估價師從事房地產估價司法鑒定，而是由法官憑個人偏好來確定哪些機構可以準入，而對于評估人員卻完全沒有考慮準入的問題，資產評估師可以從事房地產估價司法鑒定，甚至連會計師、房地產估價員、助理會計師等也在從事房地產估價司法鑒定。
應當說目前房地產估價司法鑒定的狀況，不符合《城市房地產管理法》關于國家實行房地產價格評估制度、國家實行房地產價格評估人員資格認證制度的規定，急需管理部門的協調統一，嚴格執行《城市房地產管理法》的有關規定。
（二）房地產估價司法鑒定的啟動制度尚未建立
公檢法在各自的訴訟活動當中可以獨立地決定司法鑒定的事項，關于司法鑒定啟動的規定不夠明確，《刑事訴訟法》、《民事訴訟法》、《行政訴訟法》有幾個條款涉及鑒定機構以及鑒定的啟動?！缎淌略V訟法》第119條規定：“為了查明案情，需要解決案件中某些專門性問題的時候，應當聘請有專門知識的人進行鑒定”。《行政訴訟法》第35條規定：“在訴訟過程中，人民法院認為對專門性問題需要鑒定的，應當交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定”。《民事訴訟法》第72條規定：“人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定。鑒定部門及其指定的鑒定人有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人。鑒定部門和鑒定人應當提出書面鑒定結論，在鑒定書上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定的，應當由鑒定人所在單位加蓋印章，證明鑒定人身份”。
房地產估價司法鑒定的啟動制度包括鑒定的申請、鑒定的決定、合格鑒定機構的確定，以及鑒定的委托。從刑事、民事、行政三大訴訟法的有關規定可以看出，現行的包括房地產價格評估在內的司法鑒定的啟動制度可以說尚未建立。目前房地產估價司法鑒定的啟動方面存在以下主要問題：1.鑒定機構的選擇沒有依據尊重當事人選擇和人民法院指定相結合的原則。鑒定的委托主要表現為法院指定（其實是法官指定），在一定程度上，現行的做法剝奪了當事人的訴訟權利。
2.沒能給當事人提供分門別類的鑒定人名冊。應當說《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱若干規定）在民事訴訟案件中的司法鑒定啟動方面有長足的進步，該規定第25條：“當事人申請鑒定，應當在舉證期限內提出。符合本規定第二十七條規定的情形，當事人申請重新鑒定的除外。對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果?！钡?，人民法院沒有給當事人提供鑒定人名冊，當事人既不知道哪些事項可以申請司法鑒定，也不能參與鑒定機構的選擇，卻可能要承擔舉證不能的法律后果。
3.鑒定機構或者鑒定人員是否具備房地產估價的鑒定資格不確定。雖然《若干規定》在第27條規定了鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的，當事人可以對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論申請重新鑒定，但是沒有法律、法規對于從事房地產估價的鑒定資格加以明確規定。
（三）房地產估價司法鑒定結論的質證、采信缺乏程序和標準
盡管《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱若干規定）第59條規定了“鑒定人應當出庭接受當事人質詢。鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經人民法院準許，可以書面答復當事人的質詢”，但是房地產估價司法鑒定還沒有形成鑒定人出庭制度。北京大學法學院教授陳瑞華認為，鑒定人親自出庭作證的比例不足5%.當事人申請重新鑒定的審查標準不一。對于人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論，其效力與一方當事人自行委托有關部門作出的鑒定結論不一樣?！度舾梢幎ā返?7條：“當事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論有異議申請重新鑒定，提出證據證明存在下列情形之一的，人民法院應予準許：1.鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的；2.鑒定程序嚴重違法的；3.鑒定結論明顯依據不足的；4.經過質證認定不能作為證據使用的其他情形。對有缺陷的鑒定結論，可以通過補充鑒定、重新質證或者補充質證等方法解決的，不予重新鑒定?！倍鴮τ谝环疆斒氯俗孕形杏嘘P部門作出的鑒定結論，只要求“另一方當事人有證據足以反駁并申請重新鑒定的，人民法院應予準許?！?
（四）房地產估價司法鑒定的管理部門不統一
目前，最高人民法院按照法釋[2002]8號《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規定》的規定，已陸續受理、審查了十幾個省市的申請進入人民法院司法鑒定人名冊的評估機構的申報材料，并已在《人民法院報》公告。毫無疑問，最高人民法院的做法有越權嫌疑，把本來屬于行政權范疇的事情（對于鑒定機構和鑒定人的管理）攬在法院來做。因此，有部分省市的專家、律師聯名向全國人大提出了對最高人民法院出臺的上述司法解釋進行違憲審查。
總之，房地產估價司法鑒定的管理與其他各類司法鑒定一樣，政出多門，導致房地產估價司法鑒定的公信力大打折扣，急待統一和規范。
三、房地產估價司法鑒定制度創新
房地產估價司法鑒定制度創新的目的，在于提高房地產估價司法鑒定的公信力，確保房地產估價司法鑒定的中立地位，體現追求司法公正的價值目標。提高房地產估價司法鑒定的公信力，應從三個方面著手：從事房地產估價司法鑒定的鑒定人的能力、水平和職業道德水準；房地產估價司法鑒定的啟動制度公正，即程序公正，賦予當事人應有的司法鑒定啟動權；建立房地產估價司法鑒定結論的質證制度，包括鑒定人出庭接受質證、質證的程序和標準。
（一）建立統一、協作的房地產估價司法鑒定的管理體制
房地產估價司法鑒定制度創新的第一步是改革目前的多頭管理的體制，建立統一、協作的房地產估價司法鑒定管理體制。房地產估價作為經濟鑒證類行業，其司法鑒定的管理體制應當充分借助行業管理部門和學會對房地產評估機構和估價師的管理信息和成果，實行估價機構和估價師個人的執業資格二次準入制度。二次準入制度的具體做法包括：1.房地產估價機構的二次準入司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的機構實行注冊制度。申請從事房地產估價司法鑒定的機構，應當是房地產估價專業機構，其房地產估價機構的資質等級在省會城市等大城市可限定在一級資質，在其他地區可限定在二級資質以上。房地產估價行業主管部門或者行業學會將符合申報條件的機構推薦給省級以上司法鑒定管理部門，省級司法鑒定管理部門對符合條件的房地產估價機構核準注冊并頒發司法鑒定許可證。
司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的機構實行年檢制度。房地產估價行業主管部門或者行業協會對于房地產估價機構的年檢結束后一個月內，省級司法鑒定管理部門結合行業主管部門或者行業協會的年檢結果對從事房地產估價司法鑒定的機構辦理年檢。
2.房地產估價師的二次準入司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的房地產估價師實行考試注冊制度。申請從事房地產估價司法鑒定的鑒定人，應當是具備房地產估價司法鑒定資質的估價機構的注冊房地產估價師，其個人應當具有大學本科以上學歷，其作為注冊房地產估價師的執業年限在三年以上，由其所在機構推薦，參加司法鑒定管理部門組織的鑒定人全國統一資格考試合格的，頒發司法鑒定人資格證書。取得鑒定人資格證書的房地產估價師，由鑒定機構向省級司法鑒定管理部門申請注冊，省級司法鑒定管理部門對符合注冊條件的申請人予以注冊并頒發鑒定人執業證。
司法鑒定管理部門對從事房地產估價司法鑒定的鑒定人實行年檢制度。房地產估價行業主管部門或者行業學會對于房地產估價師的年檢結束后一個月內，省級司法鑒定管理部門結合行業主管部門或者行業學會的年檢結果對從事房地產估價司法鑒定的鑒定人辦理年檢。
（二）建立房地產估價司法鑒定的啟動制度
房地產估價司法鑒定的啟動制度，應當從程序上盡可能避免鑒定腐敗的產生。房地產估價司法鑒定雖然收取一定的費用，但它畢竟是一種把科學知識運用到訴訟活動中來的科學實證活動，鑒定不應當淪為一種商業活動，鑒定人之間也不能相互競爭去“攬活”。否則，有可能使房地產估價司法鑒定喪失其對訴訟當事人的證據效力和公信力。
啟動司法鑒定的權利究竟是賦予法院，還是賦予訴訟（仲裁）當事人？在傳統的對抗制訴訟模式下，法官在訴訟中是消極中立的第三者，本身不負有查明事實的積極義務，當然也就沒有提出證據的責任。只有當事人，才負有提出證據并說服審判者的責任。鑒定結論是證據，鑒定人屬于證人，那么由當事人啟動鑒定程序并提供鑒定人乃是訴訟的應有之義。因此，便有“當事人啟動制”一說。然而，由當事人委托鑒定的一個最大弊端就是容易導致鑒定的濫用。鑒定人往往根據聘請他們的當事人的需要出具鑒定結論，鑒定結論一般都有利于委托人。這種做法的代價就是阻礙了司法公正的實現。
在傳統的大陸法系國家的糾問式訴訟模式下，法官在訴訟中不再是消極中立的第三者，司法鑒定方面是實行鑒定權主義，法官主導司法鑒定的啟動和司法鑒定人的選任。因此，便有“法官啟動制”一說。法官啟動制有其優點，一是鑒定人受法院委托，可以不受當事人的影響而客觀地進行鑒定，二是可以減少不必要的重復鑒定，避免鑒定資源的浪費，減輕當事人的經濟負擔。但是，這種啟動制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剝奪了當事人的訴訟權利；鑒定人容易受法官的影響，容易導致鑒定腐敗，此其二；其三是對鑒定結論的質證可能流于形式，因為鑒定的啟動和鑒定人的選任系由法官決定，法官可能相信鑒定結論正確無誤。
司法鑒定啟動制度的最佳選擇是法官啟動制與當事人啟動制的相互借鑒和融合。在鑒定人的選任方面，在司法鑒定管理部門的鑒定人名冊內，實行尊重當事人選擇和人民法院指定相結合的原則。對于當事人有舉證責任的事項，當事人申請司法鑒定的，人民法院應當首先尊重訴訟雙方當事人的選擇，人民法院應當委托訴訟雙方當事人在鑒定人名冊內協商一致選擇的鑒定機構進行鑒定；訴訟雙方當事人協商不一致的，或者人民法院依職責決定委托司法鑒定的，人民法院應當在鑒定人名冊內隨機選擇鑒定機構進行鑒定。這種啟動制度安排，既尊重了訴訟雙方當事人的選擇，又避免了鑒定的濫用，使得鑒定人可以真正立足于客觀事實，運用科學知識，為法院發現客觀真實、進行公正裁判服務。
（三）房地產估價司法鑒定的程序制度
房地產估價司法鑒定的程序制度，包括房地產估價司法鑒定的申請、決定、委托、受理、實施、鑒定結論的出具，以及鑒定人出庭作證。房地產估價司法鑒定的申請，是指附有舉證責任的當事人申請司法鑒定，并預交鑒定費用，但申請不是司法鑒定的必經程序。房地產估價司法鑒定的決定權，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鑒定的情形很少，并且對于不同意的決定應給出書面說明，另外法官的決定權只是針對鑒定事項是否需要鑒定的決定，而不是對于鑒定人選任的決定。
房地產估價司法鑒定機構受理人民法院委托后，應當指派2名以上具有相應執業資格的鑒定人進行鑒定，實行第一鑒定人主要負責制。房地產估價司法鑒定的實施應當符合執業標準和規范的要求，包括了解案情、現場勘察、查閱資料和市場調查。鑒定機構應在委托書約定的時限內及時出具包含鑒定結論的鑒定書，鑒定書應當有鑒定人的簽名和鑒定機構的蓋章。
房地產估價司法鑒定的程序制度，應當特別強化鑒定人出庭作證的義務。鑒定人出庭接受法官和訴訟當事人的質詢，通過對鑒定結論的質證，對法官的采信與否具有十分重要的作用。
（四）房地產估價司法鑒定的補充鑒定、重新鑒定、
復核鑒定房地產估價司法鑒定具有科學性、鑒證性，從事房地產估價司法鑒定的機構和鑒定人實行執業資格二次準入之后，鑒定機構和鑒定人就不應再有任何等級上的差別，鑒定人依合法程序出具的鑒定結論在法官認證之前，其效力是相同的。這是因為，鑒定人不同于證人，并非不可替代；鑒定結論也只是證據的一種，只有經過質證，查證屬實的才能為法官采信而成為判案的依據；鑒定活動作為一種科學實證活動，其科學性要求鑒定結論不應當劃分等級。
房地產估價司法鑒定的補充鑒定，只能在原委托的鑒定已經作出鑒定結論，但尚未進入庭審質證階段，由當事人申請，法官裁量決定。當事人申請補充鑒定的情形包括：當事人補充了新的相關鑒定材料，或者提出新的鑒定項目，或者發現原鑒定結論的計算或表述有明顯錯誤等等。補充鑒定由原鑒定機構的原鑒定人進行，鑒定機構可以指派新的鑒定人參加。
房地產估價司法鑒定的重新鑒定，不得由原鑒定機構和鑒定人進行。在鑒定人的選任方面充分尊重當事人的選擇權之后，重新鑒定應當慎之又慎，以盡量減少重復鑒定，避免當事人和法官對鑒定的濫用。但是，在庭審當中發現有如下情形之一的，應當重新鑒定：1.鑒定機構或鑒定人不具備法定資格的；2.委托人提供的鑒定材料失實的；3.鑒定的委托程序不合法的；4.鑒定人應當回避而沒有回避的；5.鑒定人通過鑒定謀取不正當利益的；6.鑒定的實施嚴重不符合行業規范和標準，足以影響鑒定結論的。另外，重新鑒定的委托，仍然應當遵守一般鑒定的程序規定。
一些地方性立法規定了司法鑒定的復核鑒定，并且規定經省司法鑒定專家委員會復核鑒定的案件，省內其他司法鑒定機構不得再受理。其實，只要在司法鑒定的啟動制度方面規定得合理，輔之以補充鑒定和重新鑒定，就完全沒有必要再規定復核鑒定。復核鑒定本身與司法鑒定的科學性、鑒證性特點是相沖突的，使得復核鑒定的效力在質證之前就高于了其他鑒定結論。
房地產估價司法鑒定的制度創新，還包括：修改現行國家標準《房地產估價規范》，建立房地產估價司法鑒定的技術標準；建立房地產估價司法鑒定的錯鑒責任追究制度；建立鑒定人執業責任保險制度；在房地產估價師學會建立鑒定人分會，實行行業自律管理，等等。
摘要改革開放20多年來,房地產市場在我國得到前所未有的發展。房地產價格評估工作在推動房地產市場的健康發展中,起著舉足輕重的作用;從事房地產價格評估的專業人員,在完善房地產市場中做出了積極的貢獻。
關鍵詞:房地產估價行業現狀發展對策
一、房地產估價行業的現狀
我國房地產估價行業起步于上世紀80年代中期。由于行業起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產估價行業一直處于政府主導的狀態,因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,房地產開發、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁,房地產估價業務得到了廣泛的拓展,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發經營、企業個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中小可缺少的基礎性工作。
我國的房地產評估從無到有,已發展為一個富有生命力的朝陽行業。2008年,我國房地產估價行業從業人員已經超過25萬人,取得房地產估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執業,房地產估價機構近5000家,其中一級資質房地產估價機構168家,一批具有高素質的房地產評估師隊伍已經基本形成,估價機構的業務活動也進入了市場競爭。
但是,由于我國房地產市場發展速度較快,估價機構和從業人員的素質還不能完全適應社會的需要,一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現,制約著房地產估價行業的發展。
二、房地產估價行業存在的問題
(一)有關房地產估價的法律法規和管理體制建設尚不健全。
目前在房地產估價中存在許多行業的估價機構,一些估價機構并沒有完全走專業化的道路,一些估價機構和從業人員缺乏自律和執業能力。國家雖然制定了一些相關的法律法規,但基本上是針對供給主體的約束,對估價市場構成中的需求和協調等主體的約束性法規尚未建立。而目前需求主體對房地產估價市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產估價行業的發展。
(二)行業監管不力。
審批管理部門把關不到位,流于形式。不少從事業務的估價機構,工商局未經嚴格審查隨意發放《營業執照》,缺乏規定數量的專職估價師,估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉移證明和社會保險證明,只要估價師數量達標,均許可通過其資質,而且長期缺乏業務監管,造成“非法”的估價機構數量泛濫,具有執業資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。
(三)房地產估價市場不規范。
目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執業活動進行行政干預,與之產生了權錢的交易,超出了行政機構本身的行政職權,引發了市場的不公平競爭。
由于估價機構的“非法”成立、估價師的非法掛靠,導致出現“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產估價規范》形同虛設,估價機構普遍存在重視業務招攬、忽視報告質量的情況,歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。
同時也有一些估價機構為了多爭取業務,估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰、關系戰、回扣戰,形成了估價機構的惡性競爭,導致估價收費越來越低,回扣形式的商業賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產估價行業的發展建議
(一)完善法律法規體系。
完善法律法規體系,并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展。當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全,某此領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展,應該頒布相關的一此法律規范,從而解決房地產評估的管理問題,實行統一管理;解決房地產評估行業的竟爭問題,實現真正的政企分開,使評估行業健康有序地竟爭;解決房地產估價師職業道德不高問題,提高房地產估價師的責仟感和風險意識;解決房地產評估結果客觀合理問題,規范房地產評估力一法和程序。
(二)建立健全行業協作,共同監管體制。
由于受我國體制所限,房地產估價師、資產估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門,房地產估價師主管部門是建設部,資產估價師主管部門是財政部,而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價業務領域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價業務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價執業人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應盡快促使房地產估價師行業組織、資產估價行業協會及土地估價師協會三會聯盟,相互協作,共同監管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現象,還能進行相互間技術交流,促進行業穩健發展。
(三)培養高素質人才,提高執業水平。
房地產估價行業的發展壯大,要求執業人員整體素質不斷提高。房地產估價師應積極提高業務素質,在理論研究、實務分析、政策法規、學術與國外動態等力面進行培訓和學習,還應強調的是,作為房地產估價師,不應僅僅鉆研業務知識,還應強化法律意識,嚴格把握合法與違法的界限。
編者按：本文主要從什么是拍賣；拍賣底價與拍賣保留價；拍賣底價的法律地位；房地產拍賣底價確定中的幾個問題；實踐中的拍賣底價與拍賣保留價五個方面進行論述。其中，主要包括：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式、拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式、底價即最低商業價值、拍賣委托人是拍賣標的的所有人、底價即保留價、底價是由法定的評估機構依法確定的、底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據、拍賣底價不可隨意更改、拍賣底價就是抵債價、客觀、準確地評估房地產拍賣底價、求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響、住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價、要注意保護被拍賣財產所有人的利益、深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法等，具體材料請詳見。
作為房地產估價機構在日常工作中經常要為司法機關處置涉訟房地產出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產估價規范的嚴格規定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產估價規范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關規定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關系，它們與起拍價、抵債價又是什么關系，房地產估價機構確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
一、什么是拍賣
《中華人民共和國拍賣法》第三條規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在實際經濟生活中，拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式。第一種性質的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權出讓拍賣也屬于這種性質。另一種性質的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現在破產清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發市場和日本東京海鮮批發市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。
與房地產估價有關的拍賣主要是第二種性質的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。
二、拍賣底價與拍賣保留價
《房地產估價規范》第6.10.2條規定：房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。
底價即最低商業價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）
保留價主要出現在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規定“委托人有權確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價?！钡谒氖臈l規定“委托合同應當載明以下事項……；（三）、委托人提出的保留價。”第五十五條規定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣?！?
可以看出，底價是標的物的最低商業價值，或者說是第三方（房地產估價機構）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎上根據評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。
在第一種性質的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權自行確定拍賣標的的底價或最低商業價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價（保留價），因為最低商業價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關或清算組、債權人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構依據變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據市場和拍賣的具體情況靈活確定。
總之，由房地產評估機構依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。
三、拍賣底價的法律地位
以拍賣為估價目的的房地產估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫鑒定、筆跡鑒定這一類專業技術鑒定，具有專業性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據的情況下，法院可以據此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現在以下幾點：
1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據；
2、拍賣底價不可隨意更改；
3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；
4、拍賣底價的確定必須由法定房地產估價機構按照法定程序完成。
5、房地產估價機構確定拍賣房地產底價必須承擔法律責任。
四、房地產拍賣底價確定中的幾個問題
1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規范要求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。
3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。
4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年；有的欠交水電費、物業管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，并根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人（一般是抵押權人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現，收回現款；司法機關出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人（敗訴方）的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。
五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法，即法院將部分房地產評估機構確定為定點評估機構，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經有過通知，要求各級法院執行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。但實際上，在大多數情況下，各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。房地產評估機構出具的評估報告只確定該房地產的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。
2、在當前深圳房地產拍賣市場上，商鋪的拍賣底價一般應當在市場價的6-8成之間；住宅的拍賣底價一般應當在市場價的7-8成之間；寫字樓、廠房的拍賣底價一般應當在市場價的6-7成之間。具體要由評估機構根據實際情況確定。
綜上所述，我們應當正確認識房地產拍賣底價的準確含義，將它與拍賣保留價區分開來，堅持它的權威性和應有的法律地位，同時在相關法規和規范中加以確認，逐步使社會各方面對房地產估價機構的權威性和法律地位有比較深刻的認識。當然，這也離不開我們所有房地產估價機構和全體房地產估價師的共同努力。
1還原利率的實質
經濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現為價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產價格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產具有投資和消費的雙重屬性，購買房地產(尤其是收益性房地產)，實質上就是一種投資，其投資額就是該房地產的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
在市場規律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風險，其收益率應該相同。基于此，還原利率的實質可闡述為下列四個方面:
（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。
3還原利率的類型
照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產的估價，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建筑物單獨產生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建筑物共同產生的凈收益。
4確定還原利率的原則
4.1確定還原利率應遵循的原則
4.1.1口徑一致原則
同一類房地產的收益水平是個客觀存在的值，其現值亦然，盡管以不同的形式表現出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。
4.1.2客觀性原則
收益法中房地產純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定值也是客觀的，而非實際的投資收益率。因此，還原利率的確定應剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產投資行業的客觀、平均水平的期望報酬率。4.1.3實用性原則
實用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實踐中加以利用。
4.2確定還原利率需考慮的因素
4.2.1區域因素
所謂區域因素是指某收益型房地產所處的區域環境對其投資收益所產生的影響。由于房地產位置的固定性，不同地區經濟狀況不同，其房地產的收益也不同。比如，沿海地區收益型房地產的純收益與還原利率均要比內地高。
4.2.2時間因素
房地產估價須依據估價時點原則，即時間因素對房地產的影響不容忽視，在確定還原利率時，也應考慮時間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時間段存貸款利率變化，對還原利率的影響。
4.2.3政策因素
一般估價是在市場公平的條件下進行的，但是一些優惠政策因素會對房地產的投資收益產生影響。例如“三資”企業享受的稅收優惠政策等，因此，對于有受政策性影響的收益型房地產，其還原利率須做相應調整，以剔除政策因素的影響。
4.2.4社會經濟因素
社會經濟因素主要指政治經濟穩定狀況和社會治安程度。一般而言，一個政治經濟不穩定的國家或房地產所處地區經常發生犯罪案件的，其還原利率較高，因為只有較高的投資收益率，投資者才會冒此風險進行投資。
5求取還原利率的方法
5.1累加法
該方法的基本公式是:還原利率=無風險還原利率+風險還原利率。無風險還原利率又稱安全利率，是指無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險還原利率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險還原利率以上部分的還原利率，具體是估價對象房地產存在的具有自身投資特征的區域、行業、市場等風險的補償。
5.2市場提取法
該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場上相同或相似房地產的純收益a,價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實例的r進行調整，最后評定出一個客觀的還原利率。在此，應注意純收益a是由房地產帶來的，不應包含行業經營帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業經營總收入——經營總費用——行業目標收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產無關，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實際操作中常用租金純收益來代表房地產帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國目前房地產租金價格水平偏低，在使用租售比時須對其進行適當修正。
5.3投資報酬率排序插入法
由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。該法首先將社會上各種類型的投資及其年投資報酬率找出，并將投資報酬率從低到高按順序排列，制成坐標圖，而后將本地區某行業收益型房地產與各種類型的投資進行比較分析，該過程可請房地產估價師參與，并根據經驗判斷所要評估的不動產的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，最后把結果在坐標圖上進行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數值。
6結論
綜上所述，從還原利率的實質出發，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產的還原利率，最后綜合確定出一數值，若不發生較明顯的經濟或利率變動，則這些還原利率將在一定時期內保持不變，可供估價人員在平時估價時使用。
摘 要:本文介紹了案例教學法的起源與發展,闡述了案例教學法在房地產估價課程教學中的重要作用,并指出了房地產估價課程案例教學法實施的要點。
關鍵詞:房地產估價;案例;案例教學法;案例庫
一、案例教學法的起源與發展
1.案例教學法
即圍繞一定教學目的,把實際中真實的情景加以典型化處理,形成供學生思考分析和決斷的案例(通常為書面形式),通過獨立研究和相互討論的方式,來提高學員的分析問題和解決問題的能力的一種方法。這種教學方法在當今世界的教育和培訓中受到重視和廣泛的應用。
其操作流程為“以例激趣――以例說理――以例導行”。教師于教學中扮演著設計者和激勵者的角色,鼓勵學生積極參與討論,不像是傳統的教學方法,教師是一位很有學問的人,扮演著傳授知識者角色。
2.國內外案例教學法的發展
案例教學法的產生,可以追溯到古希臘和古羅馬時代。希臘哲學家、教育家蘇格拉底,在教學中采用“問答式”教學法可以看作是案例教學的雛形。希臘哲學家柏拉圖在此基礎上將問答積累的內容編輯成書,并將一個原理對應于一個例子,這些例子就是案例的雛形。而我國古代教育思想中的“前事不忘,后事之師”、“以史為鑒”、“舉一反三”其實就也是最早的案例教學。
案例教學在課堂上的真正運用始于1910年美國哈佛大學的醫學院和法學院。從20世紀40年代中期開始,哈佛大力向其他商學院推廣案例教學法,如今教學這種新型的教學方法不僅已遍及美國,其影響也早已波及美國以外的國家。20世紀80年代初開始,案例教學在我國開始得以重視。
二、房地產估價課程實施案例教學法的重要意義
房地產估價是房地產經營與估價專業學生的一門必修課,具有較強的應用性。如果在教學中只注重理論知識的系統傳授,不注重理論聯系實際,不注意培養學生運用房地產估價理論知識解決實際問題的能力,培養出來的學生就很難適應市場經濟發展的需要。當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產專業的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。如何在教學過程中加強理論與實踐相結合,培養和提高學生分析問題的能力。筆者認為,案例教學法應是房地產專業積極采用的教學方法,它具有啟發性,實踐性特點,是提高學生決策能力和綜合素質的有效方法。
1.案例教學法更適合房地產估價教學活動的開展
在實際教學中,我們必須面臨兩個焦點問題:一是如何激發學生學習興趣;二是使用什么教學手段來達到比較好的教學效果。
房地產估價課程包含了房地產估價的基本原理、房地產價格、幾種常用的房地產估價方法、房地產估價基本程序、房地產估價報告撰寫和房地產案例分析等主要內容。課程在內容安排上既保持一致的連續性,又有一等的獨立性,特別是在房地產估價方法的教學中,可以針對特定的估價案例結合相應的估價方法,更適合案例教學法的應用。
2.案例教學法能有效提高學生的實際操作能力
傳統教學方法往往只注重理論知識的講授,考試往往從本本出發,學生對理論知識的掌握往往是生吞活剝,不一定真正地理解它,應用它。而房地產估價案例教學法是有針對性地運用估價理論知識和具體估價方法去分析解決實際問題,它不僅要求學生知其然,而且要知其所以然,了解這種方法用于何處,適用于什么樣的估價對象,實際估價中可能會遇到的哪些難以解決的問題,從而既加深對教學內容的理解,又增長實際操作的才干。
3.案例教學法有利于培養學生獨立思考和解決問題的能力
由于案例教學的特殊性,它要求每個學生都要獨立思考,事先分析案例,從中發現問題并擬定方案,然后參與課堂討論,交換意見,最后形成有創意的方案,這樣就有利于培養學生獨立思考的能力。案例問題的解決方案可能有多種,由于案例教學法非常重視其結論的思考過程及解決問題的方法,因此可以不斷培養、提高學生分析問題和解決問題的能力。
4.案例教學法能充分調動學生的積極性、主動性和創造性
傳統的教學方法只注重理論知識的傳授,強調理論的系統性,這種以灌輸式 為主的講授,很難激發學生的學習興趣,學生只是被動地吸取知識,學習積極性不高。而案例教學法大多采用與實際生活緊密相連的事例,教師與學生的關系是 “師生互補,教學相輔”,要求學生以“當事人”身份身臨其境地解決問題,從而能促進學生積極思考、主動探索,認真參與案例討論,大膽發表自己的觀點,這樣能充分調動學生的積極性、主動性和創造性。
5.培養學生的人際交往能力
通過協作學習、問題探討及合作研究等方式,營造有利于人際交往的良好氛圍與環境,幫助學生學會分享信息、創意和研究成果,培養其團隊合作精神。
在中國傳統的教學方法中,嚴謹認真、基礎扎實是其主要特征,但由此而來的高分低能現象普遍存在,同時學生缺乏創新精神。當今社會科學技術的競爭日趨激烈,知識創新、技術創新對我國 21 世紀的發展至關重要,社會對高校培養人才的要求越來越高,社會挑選人才的標準不再只看學生考試成績的高低,關鍵是看他們在紛繁復雜的現實面前,是否具有處事、交往、決斷和綜合運用知識的能力。因此,深化教學改革,構建新的教學模式,是培養創新型人才的關鍵。
三、房地產估價課程案例教學法實施要點
1.認真備課,精選案例
案例是案例教學法的核心,是決定課堂教學效果的核心。選擇好案例,備課是關鍵。目前有關房地產估價案例的教材迄今未有,這就給教學備課帶來了一定的難度。備課不僅要將教材內容精化,而且還要翻閱大量的報紙雜志,收集房地產估價的案例,以保證案例具有一定的代表性、真實性、啟發性、針對性。
在選擇房地產估價項目案例時,其背景材料的來源主要可以從以下幾個方面考慮:(1)國內已經成交的知名房地產項目的評估案例;(2)一些房地產評估企業公開發表的某房地產項目估價報告;(3)當地房地產管理部門公布的某房地產項目公開成交案例;(4)因法涉及律糾紛而被媒體廣泛關注的某房地產估價項目;(5)房地產專業雜志、報紙上的典型案例介紹等。
另外,案例材料的選擇一般要遵循以下幾個原則:(1)真實性原則。材料來源必須真實可靠,切不可胡編亂造,這樣會沒有信度,我們選取的材料大多數應該是身邊具體估價實例。(2)時效性原則。案例背景材料的選擇必須具有時效性,盡量選擇最近最新的材料,這樣才不會讓學生感覺所分析的案例可望而不可及,以利于激發學生的學習興趣。(3)典型性原則。案例材料的選擇要具有典型性,既可以是業內津津樂道的成功項目,也可以是因某種原因致使項目估價結果受到嚴重質疑的案例。(4)結合性原則:案例材料的選擇要與課堂教學內容有機結合,特別是與教學內容的重點相結合。如果教師能準確地把握教材,緊扣重點,于此處選材,就可以使學生在整節課中保持思維的連續性,同時激發思維能動性,有利于提高課堂教學效率。
2.設計富有思考性的問題
富有思考性的問題或設問,總能獲得良好的教學效果,因此,提出一些帶有啟發性的問題可以大大激發學生的求知欲。
設問的設計是進行案例教學的關鍵,是把材料與知識結合起來的紐帶。好的設問既能考查學生對知識的掌握程度,又能提高學生解決問題的能力。設計問題,要圍繞課堂教學目標,通盤考慮,全面安排,使之區分主次,先后有序,發揮整體功能。一般來講在案例教學中設問的設計要遵循以下原則:(1)由淺入深。問題的設計要有梯度,要由淺入深,這樣有利于學生“入題”,符合人的邏輯思維規律,也有利于課堂教學的順利開展。(2)選擇切入點。從提問的流程看,在明確為什么問的基礎上,要善于確定問題的切入點,解決問什么。多角度設問。設問要體現學科綜合性和知識的整合,現在的題型一般是一個材料多個設問,而且往往是從法律、道德、心理等不同角度進行設問的。
3.組織好案例的分析與討論
通過多媒體等手段呈現案例后,組織學生對案例進行討論是案例教學法的關鍵。由于案例所提出的問題是緊扣教學內容的,要求每個學生都要結合教材內容認真分析,自己作答。而討論既可以采用分組討論,也可以在全班范圍內討論。此時,教師的主要任務是組織、引導學生討論,讓學生各抒已見,并不要求有統一的標準答案。
4.及時做好案例的總結
在討論過程中,有些同學的觀點也許并不是正確的,作為教師首先要肯定學生的勞動,在進行案例總結時并不是簡單地給出答案,而是要指出討論的思路,應用到的原理和知識點,同時評述學生討論中成功或不足之處。
5.建立房地產估價項目案例庫
由于我國房地產業發展時間不長,國內高校房地產相關專業的教學尚屬薄弱環節,學習中能夠應用的典型的案例十分缺乏,雖然近年出版了一些房地產估價方面的教材,但教材中很少安排房地產估價項目的案例材料,這給教學帶來一定的不便,因此建立案例庫尤為重要。案例庫的建立在于平時積累,貴在堅持。
6.注意案例教學與其他教學方法的結合
案例教學法在能力培養上有著突出優勢,但也存在不足。它仍然不能取代系統性知識的傳授,學生只有掌握一定的基礎理論知識,才能實施案例教學。另外,還要創造條件讓學生接觸社會、了解項目,實地參觀、調研等,積累感性認識和直接經驗作為實施案例教學知識儲備。這也是各高校房地產專業安排大量實踐教學環節的原因之一。
四、總結
在實際的房地產估價的教學中,要求教師需要認真準備,精心挑選適宜案例,通過合理安排讓學生切身體會估價理論本質所在,最終掌握估價方法,使學生的積極性、主動性和創造性得到發揮,解決實際問題的能力得到提高,真正能達到學以致用。
[摘要]房地產估價作為一門應用性學科，構建主義學習理論對該學科的教學改革起到了巨大的推動作用，本文根據《房地產估價》教學的特點，在建構主義學習理論指導下設計了《房地產估價》課程的教學目標，并將《房地產估價》教學環節分解為：理論認知、案例分析、情景模擬、實踐實訓、評價反饋和考核五個環節，并且設計了這五個教學環節中教法、學法以及師生角色的定位問題。
[關鍵詞]建構主義學習理論；房地a估價；教學模式
目前，房地產估價業已成為社會需求量最大的社會中介行業之一。《房地產估價》也成為高等院校資產評估和房地產經營與管理等相關專業的一門必修或選修專業課程。由于房地產估價業在我國的起步較晚，以及房地產市場的特殊性，《房地產估價》課程的教育教學規律還在探索當中?！斗康禺a估價》課程主要介紹房地產估價的基本知識、估價方法以及估價程序等，通過學習能使學生熟練掌握房地產估價的知識體系和估價技能，培養學生的良好的職業素養。使學生掌握并熟練運用常用的估價方法進行房地產價格評估，初步具備獨立完成簡單房地產估價報告的能力。
一、建構主義學習理論在房地產估價教學中的借鑒意義
（一）要充分發揮學生主體性作用。建構主義理論認為教學是一個由教師幫助學習者依據自身的經驗建構意義的過程，而不是一個傳授知識的過程?！斗康禺a估價》作為實踐性較強的學科，理論內容抽象不太容易理解，更應重視發揮學生主體性作用，重視實踐性教學。學習過程應是一個了解-理解-實踐內化-提升理解、鞏固的循環積累過程，而不是簡單地從A到B，通過實踐教學加深學生對學習意義的構建，缺乏實踐積累的短平快教學模式模式無疑會給教學效果帶來負面影響。
（二）為學習者創造合適的學習情境。建構主義學習理論重視學習情境的構建，適合的學期情景使學生能潛移默化地領悟所學的知識，并不斷隨著實踐經驗的增長而擴展對知識的理解和運用。在房地產估價教學中，教師應當實際出發，建構與學習內容相關的、盡可能真實、能夠激發學生學習熱情的情境。積極創建校內外的實踐實訓基地，讓學生直接接觸企業，為學生提供真實的學習活動和情境化內容，使學習者對房地產估價知識的構建，估價能力的提高和職業素養的培養，無疑是至關重要的。
（三）通過多種途徑促進學生對知識的闡釋和反思。建構主義學習理論認為學習者對學習內容不僅要能夠進行闡釋、表達或展現，還應該認真思考他們在學習什么，并闡釋其中的意義。闡釋的過程就是一個反思的過程，所以，房地產估價教學要有效利用多媒體現代教育工具外，作為一門應用型的學科，更應強化實踐
二、基于建構主義學習理論下的房地產估價教學模式設計
（一）理論認知環節教學設計
房地產估價課程具有知識綜合性強，技術性強，實踐性要求高，但理論的生動性不足等特點，學生頭腦中的知識體系較為凌亂，往往嚴重打擊學生學習的興趣。在理論認知環節，學生并不是處于一種機械學習的狀態。教師的任務是主要是通過設問方式調動對學生解決問題的思考，通過解釋、分析以及歸納推理性地講解，幫助學生對核心問題與理論難點的理解。同時，教師可以通過網絡技術、現代電子通訊技術輔助教學給學生創造一個豐富多彩的學習空間。而學生則采用學生自助式方式預習理論知識，學生在課前做好預習準備，帶著問題進入課堂，這樣就能讓學生在其所思考的問題上引起關注。這種自助式學習環節，能讓學生快速進入學習狀態、提高教學效率。在理論認知環節，教師可以通過設問教學的方法來激發學生的思考。比如，在講房地產價格的形成條件時，筆者給學生設問三個問題：（1）你想在鄭州擁有一套房子嗎？（2）你為什么沒有去買房子？（3）你的需求屬于什么需求呢？通過這些看似簡單的問題但又是學生感興趣的問題引起學生的思考，使得學生對理論知識產生濃厚的興趣，加深其理論的理解。在教師采用設問教學的方式時，一定要注意設計問題要有趣味，要貼近生活，不要過于深奧，引起學生的學習興趣就行。
（二）案例分析環節教學設計
案例教學是課堂教學常用的教學環節。建構主義學習理論認為，學習是通過新的學習活動與原有知識經驗的相互作用以此來豐富和改造學習者的知識經驗，使學生建構對新知識的理解。也就是說，建構主義學習理論更重視對知識建構的過程。案例教學就是通過創設問題情境，引導學生以當事人的身份，結合房地產估價實際問題，引導學生自覺進行意義建構。房地產估價案例教學的目的，在于根據房地產估價課程的教學目標，加深理論教學的理解，培養學生運用數據和資料分析推理的能力。因此，教師在案例教學中所扮演的角色應該是編導、教練、或者是顧問，在教學過程中主要是對學生進行啟發、引導、講解、訓練和指點。建構主義學習理論強調學生主動學習的重要性，案例教學環節必須打破以教師為中心，學生被動接受信息的學習模式，建立起以學生為本，主動獲取信息的學習理念。教師在案例教學中主要起組織和引導的作用，激發學生參與討論的興趣，引導學生進行更深入的思考，在討論結束后進行概述性歸納和總結。在案例教學過程中，教師也可以要求學生自己尋找案例，讓學生自己尋找一處房地產作為樣本進行評價，老師根據該房地產通常的價格狀況和該學生具體評估情況對其進行評價。
（三）情景模擬環節教學設計
在建構主義學習理論中情境是關鍵點，建構主義學習理論重視學習的情境的。在情景模擬環節，讓學生參與設計學習情景，組織學生進行探索。培養學生適應不同的情境的適應能力，在實際工作生活中也能形成更廣泛的遷移。所以，情景模擬的仿真性要強，在房地產評估實踐性教學體系中，特別強調仿真性，各個層面的模擬，能讓學生在仿真性很強的環境下完成全面的房地產估價業務。從學生而言，主要采用合作學習法。為增加學生自主學習能力，提高團隊合作精神，在房地產估價學習中采取分組模擬對抗形式，教師可以把學生分為若干個學習興趣小組開展教學活動。教師根據學生個人以及小組完成情況來進行評價。各個小組擬訂本組個性化的組名和目標，學生根據具體目標共同搜集和分析學習資料，共同學習、評價和反思學習成果，最終達到組內學習者共同提高和進步的目的。而在不同的小組之間，則可以采取相互競爭、相互補充、相互激發的對抗措施，這樣會促進和提高了課堂學習的積極性和有效性。
（四）實踐實訓環節的教學設計
在實踐實訓環節，根據房地產估價學習過程依次分為房地產價格影響因素分析、市場調查、評估方法的運用、編制評估報告幾個階段。在實踐實訓環節，教師可以采用項目式實踐教學法和頂崗實習教學法開展教學。所謂項目式實踐教學法，是指教授者給學習者指定一個項目任務，學習者根據所掌握的理論知識，根據每一個工作流程，讓學習者獨立自主地開展工作，使學習者把理論知識與實踐不斷結合起來，提高學習者實際工作能力。所謂頂崗實習教學法是讓學生去企業進行實習，讓學生直接地接觸實際工作，在頂崗實習中，學生承擔適當的業務角色，通過頂崗實習法，不僅可以鞏固學習者的理論知識，還可以讓他們切身體會到具體的工作實務，能大力培養學生的動手能力。及時總結自己在實際工作中遇到的各種問題和困難，及時尋求解決問題的方法。
（五）評價反饋和考核環節教學設計。
建構主義學習理論學習過程是由學生自己主動建構的，學習評價的重點在于知識的建構而不是為了檢測結果。傳統的教學評價反饋和考核形式比較單一，一般是口試、筆試、開卷考試或閉卷考試，無法全面檢測學生的真實水平?；诮嬛髁x學習理論下的評價模式則是更加人性化的自我反省為主的評價方式。評價和考核更注重學生的參與。在房地產估價課程中，要根據房地產估價的人才培養要求，有計劃有步驟地進行教學考評，形成一種綜合性的考評體系。在考評體系中，既有學生的自評，通過學生自評讓學生發現自己的問題并改正；也有學生之間的互評，提升學生參與的積極性，增強他們對知識和技能的理解和把握。還有那些比較貼近學生的學習過程階段性的學習報告、實驗報告、課題型作業、小論文展示燈學習成果，也作為輔助部分考核學生，使得考評結果能夠全面反映學生的學習過程和學習成果。
三、結語
在構建主義理論指導下，《房地產估價》教學設計中的理論認知環節、案例分析環節、情景模擬環節、實踐實訓環節、評價反饋和考核環節相互結合，形成了一個系統的教學體系。充分體現了建構主義以學生為主導，以意義建構為過程，以能力培養為目的的教學思路。高?！斗康禺a估價》教師應注重在各教學環節中應加強建構主義理論的\用，激發學生興趣，訓練學生的實踐操作能力，提高學生的綜合素質，培養出滿足社會需要的具有扎實的理論知識，良好的職業素質的技能型人才。
