時間：2022-05-28 10:44:55
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風險為本方法是國際組織力推的反洗錢工作重心，洗錢風險分類與管理也成為當前國際上房地產中介機構反洗錢工作的重要內容。為了實施一個合理的風險評估方法，房地產中介應當確定評估潛在洗錢風險的標準。洗錢風險可根據客戶、客戶類別和業務進行識別，使房地產中介決定和實施恰當的措施和控制以消除風險。
洗錢風險可以通過不同類型來衡量。利用風險分類可以讓房地產中介對不同客戶適用恰當的控制和監督，為管理潛在風險提供戰略支持。最常見的風險類型包括：國家地域風險、客戶風險和交易風險。由于自身情況的不同，不同房地產中介機構在評估整體潛在洗錢風險時賦予每類風險的權重可能各不相同。此外，房地產中介機構還需根據從特定主管部門、自律組織或其他可靠來源獲得的信息，調整其對特定客戶的風險評估。
一、房地產中介機構洗錢風險分類
為了實施合理的洗錢風險管理，房地產中介機構應識別不同類別的風險并對不同的風險類別進行評估。通過對客戶、客戶類型、服務、地域所帶來洗錢風險的識別，房地產中介機構再確定和實施緩釋這些風險的政策、程序和控制措施。
1.國家/地域風險
國家風險，結合其他風險要素，是反映有關潛在洗錢風險的有用信息。洗錢風險與特定地域存在高度的相關性，例如委托人的住所、交易場所和資金來源地等。具有較高風險的國家與地區包括：被FATF（金融行動特別工作組，國際反洗錢權威組織）聲明認定為反洗錢體系薄弱，金融機構要對其開展業務和交易特別關注的國家、地區；受聯合國、FATF或其他政府制裁、禁運或類似措施的國家、地區；被可靠來源認定為缺乏適當反洗錢法律法規和相關措施的國家、地區；被可靠來源認定為特定恐怖活動或為已被指定的恐怖組織提供資金和支持的國家、地區；被可靠信息來源認定為腐敗或其他犯罪活動十分嚴重的國家、地區；對房地產中介沒有強制性注冊登記要求的國家。
2.客戶風險
客戶的行為和動機可能是洗錢風險的來源之一。確定某個或某類客戶潛在的洗錢風險對制定和執行一套完整的風險為本框架至關重要。房地產中介機構應根據自身的標準，判斷特定客戶是否屬于較高風險，確定可能對評估產生影響的因素。預示較高洗錢風險的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋?；蚍莻鹘y情況下要求開展業務關系或服務；客戶實體或關系的結構、性質導致房地產中介機構難以及時確認實際收益人或利益控制者；現金密集行業；受特定主管部門或自律組織監測的慈善團體和其他非營利組織（特別是跨境運作的組織）；客戶所在地與房地產中介機構存在難以解釋的遠距離且無業務關聯性。
3.交易風險
這一類風險與財產、交易融資方式、資金來源以及交易參與方的具體因素密切相關。這些因素具體包括：交易速度（沒有合理理由的過快交易可能有較高風險）；財產類型（住宅或商業、空地、投資、高周轉率物業，用于出租或租賃的多單元物業）；連續交易，特別是同一物業在短期內以難以解釋的不同價格進行連續交易；將物業轉換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實所有人；低估或高估價格；出售物業后很快受到制裁或破產；物業價格對客戶沒有營利性；客戶所處地點和客戶資金來源異常；用大量現金購買；來自非正常途徑或那些被認為具有國家地域風險的現金存款或匯票；使用復雜的貸款安排或其他深奧的融資方式，而不是從受監管的金融機構獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。
4.可能影響風險的變量
房地產中介機構風險為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關的風險變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機構、律師和公證人是否受反洗錢法規監管；客戶是如何被引薦給房地產中介的；客戶與房地產中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產中介有業務關系的人，例如與自然人相比，法人或沒有清晰結構的法律安排可能具有更高風險；使用允許非面對面以及有利于匿名的新技術所帶來的風險。
5.高風險情形的控制
房地產中介機構應當根據風險為本的方法，對高風險客戶帶來的洗錢風險，采取適當控制措施，以降低潛在風險。這些控制措施包括：與房地產中介機構有關的洗錢方法和相關風險的一般性培訓；對高風險事項開展有針對性的培訓；增強高風險情形下的客戶盡職調查水平；在建立業務之初，房地產中介機構要進行強化的或額外的審查；對提供的服務進行定期審查，以判斷洗錢風險是否增加；經常審查業務關系，以判斷洗錢風險是否增加。
二、房地產中介機構洗錢風險管理
房地產中介機構為了有效管理洗錢風險，必須以風險為本加強內控體系，認真開展客戶盡職調查、客戶和交易監測、可疑交易報告及培訓和教育工作。
1.內部控制體系
特定非金融機構在規模方面與金融機構存在很大不同。與多數金融機構相比，很多特定非金融機構只有少量員工。這就限制了小型機構可投入打擊洗錢犯罪的資源。對于很多特定非金融機構而言，一個人可能就同時負責前臺、后臺、反洗錢報告以及高級管理層的功能。包括房地產中介機構在內的特定非金融機構的這種特殊性，在設計風險為本反洗錢內部控制體系時必須予以考慮。
為使房地產中介機構擁有有效的風險為本反洗錢方法，風險為本程序必須是房地產中介機構內部控制的一部分。高級管理層領導和參與反洗錢計劃是房地產中介機構風險為本方法的重要方面，高級管理層要對確保組織有效的內部控制結構負最終責任。
受制于房地產中介機構的規模和范圍，以風險為本的內部控制框架通常包括：擁有適當的管理系統以判斷客戶、潛在客戶或實際受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對易被洗錢分子濫用的業務環節的關注；依據房地產中介機構經營環境和市場活動變化，定期對風險評估和管理流程進行審查；在管理層指定一個人或幾個人負責反洗錢的合規管理；根據組織規模和中介職業的性質，在適當情況下，規定反洗錢合規功能和審查計劃；向負責人報告合規建議，發現的合規缺陷、已采取的糾正措施；無論管理層或雇員組成結構是否發生變化，要保持程序的持續性；要滿足反洗錢監管要求，并根據監管要求變化及時調整反洗錢政策；執行風險為本的客戶盡職調查程序；必要時對較高風險的客戶、服務實施諸如審查、管理層批準等充分的控制措施；作為反洗錢計劃的一部分，為雇員行為提供充分的監管和支持；在相關人員的職位描述和表現評價中，融入反洗錢合規要求；給所有相關員工提供適當的培訓。
2.客戶盡職調查
客戶盡職調查旨在使房地產中介機構能夠形成對客戶背景的合理判斷，真正識別客戶。房地產中介機構客戶盡職調查程序應包括：（1）及時識別和核實每個客戶身份。（2）識別實際受益人，并采取合理措施核實實際受益人的身份。識別實際受益人的目的，在于確定通過所有權、投票權或其他方式對客戶實施有效控制的自然人。（3）獲取適當的額外信息以了解客戶的具體情況和業務，這取決于所提供服務的性質、范圍和持續時間。這些信息可以在客戶對房地產中介機構提出要求的過程中獲得。
房地產中介機構對風險的評估是其客戶盡職調查及其他反洗錢措施的基礎。房地產中介機構要根據其對客戶的了解確定適合每個委托人的客戶盡職調查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調查標準。（2）在考慮適當的風險變量以及已知低風險情況下簡化的客戶盡職調查標準，例如上市公司、受到FATF反洗錢標準監管的金融機構、政府主管部門和國企（受制裁國家除外）。（3）被房地產中介機構合理判定為高風險的客戶要采取強化的客戶盡職調查標準。高風險一般歸因于客戶的業務活動、所有權結構、特別是所提供服務涉及較高風險國家，或被有關法律法規界定為高風險。
3.監測客戶和特定業務，報告可疑交易
房地產中介機構反洗錢監測的程度、性質取決于房地產中介機構的規模、地理分布、識別出的洗錢風險、受監管活動的性質。考慮到房地產中介機構與客戶間的咨詢關系以及頻繁與客戶接觸這一性質，反洗錢監測最好由受過訓練、與客戶有聯系的員工來實施。監測的目的在于清醒認識潛在洗錢風險變化，預防洗錢活動。
對于這種主要針對中介業務的反洗錢監測，不可能僅依靠自動化系統，更多依賴的是律師的人工判斷。自動化系統是否適用，取決于房地產中介機構開展業務的性質及其可以合理獲取的資源。不能期望一個小的房產中介如大中型房地產中介機構一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產中介可以開發與其職業實踐范圍和形式相適應的監測方式。房地產中介機構最好選擇與客戶有直接聯系并具備反洗錢知識的員工進行人工監測。在達到適當業務規模時，監測工作可以逐步依靠自動化系統的開發投入。
風險為本的方法同樣適用于房地產中介機構識別可疑交易活動，例如，將更多分析資源分配給房地產中介機構已識別出的高風險領域。作為風險為本方法的一部分，房地產中介機構還應積極使用主管部門提供的信息來完善自身對可疑交易或活動的識別。房地產中介機構還應定期評估其可疑交易識別和報告系統的有效性，并根據外部變化作適當調整。
4.培訓和教育
FATF建議和國家法規都要求房地產中介機構向員工提供適當且相稱的反洗錢規定的培訓。對房地產中介機構，特別是那些小中介而言，這些培訓有助于其履行監測義務。房地產中介機構履行反洗錢義務基本上要依賴培訓和認知。這就要求房地產中介機構至少要為相關員工提供反洗錢法律法規和內部政策的基本知識。要滿足風險為本方法的需要，培訓還要特別關注中介執業實踐中發生的風險要素或情形。此外，政府、自律組織也要給房地產中介機構提供適當的反洗錢教育培訓。
風險為本方法也適用于反洗錢培訓。將風險為本方法用于培訓活動，將會在培訓頻率、傳授方法和培訓重點方面賦予房地產中介機構額外的自由度。房地產中介機構應審視自己的雇員和可用的資源，量身定制培訓課程，運行有關電子化培訓程序，提供與洗錢風險水平相稱的培訓頻率，測試評估雇員對培訓信息的認知程度。
【摘要】房地產中介行業作為房地產市場的重要組成部分，面對激烈的市場競爭，必須根據市場發展現狀不斷調整，不斷完善自身的發展模式，從品牌打造，提升人員素質和服務質量，利用網絡技術等方面著力，方能在激烈的市場角逐中站穩腳跟，不斷壯大。
【關鍵詞】房地產，中介行業，市場競爭
隨著我國房地產業的發展，房地產中介企業作為房地產業的重要組成部分也經歷了從無到有的歷史階段，迎來了飛速發展的時期，并且成為房地產市場中不容忽視的新型行業，其在國民經濟發展中的作用也越來越重要，我國各級政府都十分重視這一產業的發展。廣大百姓擁有一套理想家居的夢想和渴望以及城市化進程的加快，給房地產市場創造了無限商機。廣大百姓從過去的要住房找單位、找領導轉向要住房找市場、找中介。中介公司的運作對盤活住宅二、三級市場，消化百姓手中的空房、舊房，促進增量房的銷售作用明顯作用。
而房地產中介行業作為一個逐步發展的新興行業，由于其市場不夠規范，不夠成熟，人們對這一行業的了解顯然還不夠。雖然近幾年“二手房買賣”、“房屋租賃”“商鋪投資”等詞匯已漸漸被人們熟知，但是顯然人們對房屋中介企業的信譽度沒有達到足夠的認可。這就需要我們逐步完善房產中介市場運營機制，逐步提升客戶滿意度，打造房產中介企業品牌。下面就房產中介行業的發展前景提出幾點淺見：
1、樹立中介企業品牌，贏得客戶對服務的信任。樹立品牌是企業取得競爭優勢的主要途徑。只有通過優質服務，塑造強有力的企業品牌形象，使消費者對品牌產生信任和忠誠，才能夠在未來的競爭中占有一席之地。隨著中國市場化進程不斷的推進，消費者的品牌意識在逐步地加強。服務品牌是促進房地產中介企業與客戶溝通的有效手段，是在市場競爭中主動出擊獲取制勝權的有效武器。而專業水平差、人員素質低、操作不規范的中介企業將被市場無情淘汰。
2、提高人員素質，提供專業規范的服務。一流的人才做一流的事業，即使企業的財務資源豐富，實施一項好的經營計劃的關鍵仍是有效的人力資本。房產中介行業由于發展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使企業在人力資源方面投入更多的資本，因而企業決策者就需要根據自身條件，有效地開發人力資源，實行有效的激勵機制，創造具有特色的企業文化環境。特別是對于關鍵技術人才可借鑒國外企業經驗給予長期激勵，比如使之享有一定比例的剩余索取權。而且消費者要買房租房，之所以找中介商，是相信他們可以提供準確的、全面的信息和專業的服務，這主要有兩方面的要求：一是從業人員要有專業基礎知識，二是要有專業化操作水平。因為消費者不僅要求經紀人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供相關的房地產政策、房地產投資、房地產建筑、房地產價格、房地產手續辦理等信息的專業咨詢。只有能夠不斷地為經紀人提供專業培訓的企業，才能夠為客戶提供更專業化的服務，才能夠使客戶對其有較高的度滿意，從而吸引客戶并且保留客戶，確立自身的競爭優勢。
3、通過不斷創新與并購聯合提供全面的高質量服務。客戶在房地產交易中需要包括政策咨詢、價格評估、合同簽訂、抵押貸款、裝飾裝修等多方面的服務，誰能夠在服務內容方面不斷地創新，為客戶提供全面的服務；同時不斷地創新服務方式，貼近客戶，降低消費者的交易成本，誰就能夠贏得客戶，提高知名度。而且房地產中介企業應該保證有足夠的房源，因為任何一個中介機構都不可能滿足全部客戶的需求，也不可能包攬千差萬別的客戶。這就在客觀上要求房地產中介機構要走聯合的道路，做到信息共享、資產重組、資源合理配置。
4、以全面網絡化促進經營管理。房地產中介行業作為一種信息密集型的產業，信息的準確性、及時性、有效性及信息通暢是中介機構從事經營活動的基礎。在目前情況下，計算機技術的應用，將使房地產咨詢、估價中常常涉及到的大量數據處理工作變得容易，也使房地產中介信息的查詢、配對變得迅捷方便。電腦的普及和網絡使用成本的降低，以及信息產品進入家庭的步伐加快，物業買賣信息將成為信息產業的主要承載內容，網絡將成為入網的各中介行業樓宇信息最便捷的途徑。買方不僅可以通過網絡尋找中意的樓盤，而且可以在網上看到物業實景、圖片等資料，甚至還可以進行物業比較。通過采用房地產中介專用軟件，進行快速房源查詢等能夠提高管理效率，為客戶提供快速多途徑的服務，甚至是跨區域的服務，從而提高成功率。采用先進的計算機管理技術，就能夠更快、更準確地掌握房屋信息和客戶信息，并且通過有效利用高科技信息技術，從而建立自己的競爭優勢。
5、規?；洜I增強競爭實力。實踐證明，擴大規模、連鎖加盟經營有諸多優勢：一是可以統一安排人力、物力、財力，節省成本，優化資源配置，獲取規模效益；二是統一領導，統一規范，統一服務標準，有利于提高服務質量，樹立品牌，發揮品牌效應；三是可以擴大業務量，提高市場占有率，增強競爭力。中介商要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務成本，提高成交率。因此，規?；l展，連鎖化經營，將是今后房地產中介企業發展的必然趨勢。
6、制定國際化發展目標。企業走向國際化，這不單純是企業主觀意愿的問題，更是環境變化所提出的客觀要求。為了適應環境的國際化，在越來越多的行業，國內企業相繼進入國外市場；同時，國外企業陸續進入國內市場。房地產中介行業也不例外。無論是美國著名房地產中介服務公司COLDWELL BANKER，或是臺灣的信義房屋，都已經開始了在中國市場的跨國經營；另一方面，由于房地產中介行業的橋梁作用，中國的房地產企業為了開拓國際市場，迫切需要中國房底產中介企業能夠先行一步、為打開國際市場創造條件。中國房地產中介企業盡管尚處于初級發展階段，但面臨國際和國內的市場競爭，可以利用技術創新上的后發優勢，采取靈活的策略聯盟，發揮本土優勢，根據自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合內外要求和條件的國際化目標。對單個企業而言，應當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發展遠景，以應對中國加入WTO之后本行業的機遇與挑戰。
房地產中介作為一個朝陽行業，在未來激烈的市場競爭中，將大有可為。
【摘 要】 在產品服務同質化日益凸顯的時代，無形資產成為影響企業發展的重要因素，企業聲譽作為企業軟實力的重要性日益顯露。無論是經營手段，抑或行業道德，社會公眾普遍對房地產中介信任度不高，評價也是貶大于褒。本文對房地產中介企業聲譽影響因素進行了分析，為房地產中介企業提高聲譽提供方法和途徑，以便促使房地產企業健康發展。
【關鍵詞】 房地產中介 企業聲譽 企業軟實力
1 房地產中介企業聲譽現狀
中介是經濟發展和社會分工專業化的產物，是指那些為市場主體提供信息咨詢、經紀、法律、培訓等各種服務以及為各類市場主體從事評價、評估、檢驗、協調、仲裁等活動的機構或組織。房地產中介包括房地產咨詢、房地產價格評估及房地產經紀。
房地產中介具有提高市場效率、降低交易成本、保障交易安全、維護委托人權益等重要職能，是買家和賣家之間溝通的橋梁。然而社會公眾對房地產中介的印象卻一直并不好，甚至用“黑中介”來稱呼。在房產中介行業，吃定金、賺差價、泄隱私、克扣押金、高評高貸、虛假房源、霸王條款等被稱為房地產中介的“罪狀”，此外，還有房地產經紀機構卷款潛逃等惡性案件。楊環、楊蘇（2010）指出作為房地產業的分支的房地產中介，是隨著房地產業的興起而發展開來的，但由于房地產中介違規行為層出不窮，大大影響其在公眾中的形象，結果造成消費者一方面對房地產中介服務需求旺盛，另一方面卻極不信任中介的現象[1]。
房地產中介的一些不規范經營行為，已經成為一個不可回避的現實問題，當房地產中介各種違規、違法的事件時有發生時，就不可避免地危及到整個房地產中介行業的聲譽。提高房產中介組織的管理水平，挽救行業的聲譽成為該行業健康發展的重要議題。
2 影響房地產中介企業聲譽的因素
學者們從不同角度探討了企業聲譽的概念。豐布蘭認為：“對一個企業的過去行為和將來的前景展望的一種感覺描述，這種感覺形容了當企業與其他處于領導地位的競爭對手相競爭、相比較時，企業對他的所有的利益相關者的整體的綜合吸引力”[2]。凱文·杰克遜指出：企業聲譽之所以重要，是因為它可以形成一種資本即聲譽資本，這是一種無形資產，來源于真誠、信任尊重等，在現實的商業關系中成為決定性因素，比任何有形資產更為重要，深深制約著企業的發展。[3]
本文在前人研究成果的基礎上，提出了提升房地產企業聲譽因素的理論框架模型，通過對2013年在北京按簽約套數前10名的房地產中介的中高層管理人員進行問卷調查，并使用相關的統計方法對提出的假設進行驗證和分析，得出了影響房地產中介企業聲譽的主要因素有：CEO聲譽、員工待遇、誠信經營、服務質量、創新能力和社會責任。
第一，CEO聲譽。房地產中介CEO作為企業的最高決策人，自然也是企業形象代言人，在對企業聲譽的建立、提升過程中起著關鍵性作用。CEO得不到利益相關者的尊敬和信任，企業就無法得到令人滿意的聲譽。2007年11月，深圳中天置業公司CEO蔣飛擅自將買房人購房款1.7億卷款潛逃，嚴重損害了自身企業聲譽，也傷及整個行業聲譽。
第二，員工待遇。員工是企業聲譽的心臟和靈魂，是企業聲譽的塑造者和駕馭者，其言行舉動都是企業形象的一部分，與企業聲譽密切相關[4]。企業聲譽的高低取決于利益相關者的評價，房地產中介員工作為企業的內部利益相關者要承擔著與外部利益相關者溝通的重任，其言行直接影響著企業聲譽。只有員工認可自己的企業，才會承擔向外部利益相關者傳達有關企業的積極信號，這樣有利于企業創造良好的聲譽。員工如果因為不信任企業而公開表達自己對企業的感覺及意見，這將嚴重損害企業聲譽。
第三，誠信經營。誠信經營，是指企業在市場經濟活動中嚴格履行各種契約的承諾，以體現自身的信用并塑造良好的企業形象，從而實現持久發展的管理活動過程[5]。誠實守信能夠為房地產中介帶來崇高的聲譽，它可能不像有形產品會直接給企業帶來市場和利潤，但它確實是企業經濟發展的無形推動力，將會對企業聲譽的提高及長遠發展有著重大的促進作用。在企業與顧客的重復交易中，如果企業未能履行合約，企業就可能喪失一部分顧客，這樣企業聲譽的價值就等于未來交易的損失減去背信合約所得到的短期收益。
第四，服務質量。服務質量的好壞直接影響著消費者對經營者的評價，對企業形象有顯著的影響作用。服務質量水平由顧客對服務的感知和期望之間產生的差異所決定的。通過客戶服務預期與服務感知的差值來測度服務質量，只有后者大于前者，客戶才會認為服務質量是令人滿意的。強烈的服務質量意識可以幫助企業樹立良好的質量信譽，增進公眾的消費信念。優質服務是企業免費的宣傳廣告，如果顧客得到企業的優質服務，顧客則會成為企業免費宣傳員和流動廣告，將產生可信的廣泛而深遠的社會效果，為企業迎來更大的市場及更好的社會信譽。
第五，創新能力。學者們認為創新能力由產品創新能力與工藝創新能力兩者耦合并由此決定的系統性整體功能并支持企業創新戰略的實現。競爭優勢通常建立在創新能力之上，創新投入大的企業比投入小的企業能獲得更高水平的回報，并不斷擴大企業的知名度[6]。創新能力是企業的核心資源，能夠在知識爆炸時代是培育企業競爭優勢，提高企業聲譽，它相比競爭者能夠更好地掌握某些能力或資源，且能夠更好地運用這些能力。
第六，社會責任。Carroll&Buchholtz認為社會責任行為增進了利益相關者對企業的鑒別，經此過程，利益相關者感受到其個人價值觀與企業價值觀的交融，促進企業與利益相關者之間建立了良好關系，直接或間接提升企業聲譽[7]。汪鳳桂、戴朝旭對社會責任與企業聲譽的關系進行了辨析，社會責任是企業對社會的承諾或者是外界對企業的期待，而企業聲譽則是外界對企業的看法，社會責任是影響企業聲譽的重要因素，應該將企業聲譽視為企業的追求目標，而社會責任則是企業達成目標的手段。企業應通過履行社會責任來提升其企業聲譽[10]。社會責任并不是從根本上否定企業的營利性，企業應該在實現利潤最大化和履行社會責任的兩者之間保持較好的平衡關系，良好的社會責任行為記錄會提高企業聲譽。
3 提升房地產中介企業聲譽的建議
研究表明，CEO聲譽、員工待遇、誠信經營、服務質量、創新能力和社會責任能夠提升房地產中介企業聲譽，是房地產中介企業聲譽的重要影響因素。其中創新能力與企業聲譽顯著性關系為弱相關，作為房地產中介企業聲譽的提升因素，并沒有得到大多數人的認同。
CEO的聲譽意識決定了企業聲譽的大方向，房地產中介CEO應當善用自己的品牌特質，讓人們認識、信任和喜歡上自己的企業；房地產中介要與員工建立良好的勞動關系，幫助員工實現目標，優秀的員工不僅是希望得到優厚的待遇，也想要感覺到企業的價值感。員工對企業的感知和認同會影響著企業的聲譽的高低；誠信經營是房地產中介應該遵循的價值觀念，沒有誠信，無異于自毀前程，所帶來的負面效果，既影響了自身企業聲譽，又影響了其自身的發展；服務是以顧客滿足為前提的，強烈的服務質量意識可以幫助房地產中介樹立良好的質量信譽，增進公眾的消費信念。如果客戶得到優質服務，客戶則會成為企業免費宣傳員和流動廣告，將為企業迎來更大的市場及更好的社會信譽；房地產中介目標應是營利性與承擔社會責任的并重，在追求利潤最大化的同時應兼顧社會效益，其承擔的社會責任不應該是外界強加的額外責任，而應是與企業共生共榮的，不能將承擔社會責任簡單地認為是一種利他主義。
創新能力與房地產中介企業聲譽弱相關的研究結論，說明房地產中介中高層管理人員的認為，創新能力對房地產中介企業聲譽影響不大。其實，這種結論反映了房地產中介企業的行業特殊性。首先，房地產中介行業由于在中國實踐時間比較短，各種違規現象層出不窮，因而時常受到中央政府及地方政府的雙重打壓，一定程度上打擊了房地產中介進行創新的積極性；其次，房地產中介進行創新可能涉嫌違法違規，其創造出新的服務方式或新的商業模式有些會與現行的法律、政策相沖突，即便當時不沖突，當涉及公共利益時，政府很有可能通過一項文件而否定房地產中介的某些創新。筆者認為房地產中介不是不能創新，而是創新服務一定要在現有法律法規框架內進行。只有敢于創新，才能在市場中保持企業的活力。
摘要：文章闡述了當地房地產中介行業的發展現狀，從規制和調整房地產中介違規行為入手，分析了目前行業中存在的問題，針對問題提出了相關措施與建議，以期促進本地房地產中介組織和整個房地產業的健康發展。
關鍵詞: 房地產中介服務發展現狀對策
0 前言
房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分，它在產品市場和要素市場中都占有很重要的地位。自20世紀90年代初開始發展起來的，隨著房地產市場突飛猛進的發展，房地產業作為消費熱點和新的經濟增長點，對經濟的高速發展、市場內需的擴大、投資和消費的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經濟的支柱產業之一，而且還帶動了建筑、金融等相關行業的快速發展。
隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。房地產中介行業是房地產業的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務，促進了房地產交易的專業化、規范化運作;另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。文章闡述了當地房地產中介行業的發展現狀，分析了目前行業中存在的問題，針對問題提出了相應措施，以促進本地房地產中介組織和整個房地產業的健康發展。
1.當地房地產中介行業發展現狀及問題
1.1 當地房地產中介行業的總體發展現狀
當地房地產中介行業的發展現狀總體上看，本地房地產的發展己步入快車道，具備了作為新的經濟增長點的特征和條件。據統計，2010年本地房地產中介企業數量占全市中介服務業企業的13. 8%; 年末從業人員達到11283人，占17.5%; 營業收入為13.05億元，資產總計約為40億元。由于行業政策等因素使得市場并未形成壟斷，本地中介行業的競爭顯得異常激烈。到2010年初，本地房產中介行業里比較強大的企業約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。
1.2 本地房地產中介行業發展中存在的問題 1.2.1 發展無序，企業生存率低
市場對房地產中介的需求逐步放大，但房地產中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規范，準入制度不完善，企業間存在惡性競爭，因而許多中小房地產中介企業逐步被淘汰，近年來，由于當地政府推行的住房建設、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發展，房地產市場的潛力在不斷釋放，本地的中介業務成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場，不斷地涌入從而大大加快當地房地產中介業的洗牌速度。
1.2.2經營失信，社會信譽度低
日前對房地產中介組織的資質管理和行為監督尚不健全。樓市異變之下的中介市場，是一個急需監管和自律的市場，房產中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當前二手房市場在資金監管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產中介機構將賺錢看作是唯一目的，一些經紀機構扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對稱，以壓低賣價、抬高買價，從中獲取非法所得的現象; 以霸王條款、虛假廣告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現、巧立名目胡亂收費等方式強迫和欺騙的問題也較為普遍，因此，如何重塑社會對房地產中介機構的信任，己成為整個中介行業發展所面臨的嚴重問題。
1.2.3 企業規模較小，抗風險能力差
據統計，目前當地房地產中介服務企業中從業人員數在10人以下的占80%; 超過50人的占4.9%。專業化程度低也是此類企業普遍存在的問題之一，除少數規模較大的機構內部設有一些專業部門，絕大部分機構業務范圍狹窄，沒有實行專業分工，缺乏自身的業務強項，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評估、信貸、產權登記和過戶手續等多樣化的服務。業務種類單一，經營范圍狹窄，也造成了企業抵抗風險能力的不足。
1.2.4 市場準入低，從業人員素質參差不齊
房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。目前，只有少數幾家大公司在招聘員工時有大專以上學歷要求而且要有相應的工作經驗，其他一些小中介企業都沒有學歷限制，一般的高中學歷都可以去任職。
1.2.5 法律法規尚須完善，行業監管和自律不力
當地對房地產中介組織設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件己初步形成了一個框架，但還不健全和完善。同時，由政府直接監管，面對數量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據和方式參與監管，會造成政出多門，企業無所適從，且易產生許多漏洞，而行業協會監管同樣存在諸多問題。1.2.6信息化程度低
目前在本地市場上，實行計算機信息化和網絡化管理，并擁有自己的網站的中介企業可以說是少之又少，除少數大的中介公司外，一般都沒有像樣的設備，因此被人們稱之為"皮包公司"。
1.3 房產中介市場現實存在的欺詐行為
目前房地產中介市場的欺詐行為包括包銷、無照經營、超越經營范圍和非法異地經營、房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書、濫用格式合同、房地產經紀組織未按期限辦理備案手續、虛假廣告等。這些不當行為嚴重危害了房地產中介市場的有序、健康地發展。同時，也給社會維穩帶來了極大的隱患。
2. 健全房地產中介行業的對策和建議
2.1 房地產中介行業發展對策
2.1.1 加強政府規劃和調控，引導企業有序發展
由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的局限性，因此，政府應采取措施對市場進行調控，以彌補市場機制的不足，因為市場是有缺陷的，需要政府加以干預。當地政府可以通過制定一定時期的產業政策和發展計劃，并運用信息披露、稅收、信貸、擔?；鸬冉洕侄?，對本地房地產中介組織發展的速度、規模和結構進行事先規劃和過程調控，避免或減少大起大落。
2.1.2 樹立中介品牌，加強企業誠信建設
鼓勵一批具有實力、運作規范的房地產中介企業，通過各種手段塑造服務品牌，以真誠的服務、專業的素質在客戶心目中樹立威信，在競爭中脫穎而出，成為房地產中介名牌企業。同時，采取建立企業信用檔案，開展企業信用評級，創造有利企業誠信經營的環境和條件。
2.1.3 規范市場準入制度，提高從業人員整體素質
應加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有權部門頒發的房地產中介機構資格證書: 嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。同時，加強對從業人員的培訓，通過培訓考核，使房地產中介從業人員具備系統的專業知識，較強的溝通能力，良好的職業道德和牢固的法紀觀念。
2.1.4 完善法律法規，改進政府監管和行業自律
制定一部自成體系的房地產中介法律或法規，提高立法層次和法律效力。修訂、調整和充實與房地產中介"基本法"銜接配套的法規或規章，優化法律結構， 完善法律體系。
在房地產法律法規中增加或重新設置概念準確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強法律法規的適用性和實效性。
2.1.5 推廣實行計算機信息化和網絡化管理
將IT產業與房地產中介服務業結盟，創建局域網、遠程網和互聯網等網絡體系，構建公司在房屋置換市場上的網絡信息高速通道。開發各種與房地產中介服務相關的軟件，如交易、評估、抵押、按揭等。利用基于互聯網的網絡科技手段向客戶提供高品質、人性化和多樣化的房地產中介服務。
2.2 對相關立法的幾點建議
借鑒國外的立法經驗，結合我國房地產中介市場的實際情況，建議立法應確立以下幾方面內容：嚴格市場準入制度、設立行業協會、規定房地產中介服務的禁止行為、建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。
3. 結束語
本地作為長三角地區的一個重要城市，其房地產業在近幾年的經濟飛速發展中處于高速發展通道之中，而房地產市場的繁榮則離不開房地產中介行業。因此在目前國內對房地產行業進行重點宏觀調控的情況下，加強對該行業的研究顯得極為重要。文章闡述了當地房地產中介行業的發展現狀，從規制和調整房地產中介違規行為入手，分析了目前行業中存在的問題，問題提出了針對性的措施，以期促進本地房地產中介組織和整個房地產業的健康發展。
摘要：文中首先簡要探討了房地產中介市場存在的虛假廣告信息等違法違規行為，接著提出了以下房地產中介法治化的若干對策：立法上的完善、健全政府監督管理機制、中介自律制度的完善。
關鍵詞：房地產；中介市場；監督管理；自律制度
要研究房地產中介市場，那就要把管理學，城市經濟學，徒弟經濟學和房地產經濟學結合起來，因為這是一門綜合的學科，需要這么學科專業知識的支持。房地產中介市場在房地產市場的蓬勃發展下也欣欣向榮，呈現良好的態勢。但是房地產中介市場還是不完善的，在實際過程中出現了不少頑疾，采取措施去規范房地產中介市場是大勢所趨，相關制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產中介的違法違規行為分析
近年來，房地產市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U大，信息量也就越來越大，信息的準確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關人員畢竟有限，無法保證房地產市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業的技術人才就要應運而生，加入到房地產市場這個熔爐中，發揮應有的作用促進房地產市場的蓬勃發展。在實際過程中，房地產中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關的信息
于2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規定有著這樣表述：受托房地產中介服務企業在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產中介公司，而中介公司要對委托人負責各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應該坦誠傭金的存在，即要收取房產成交價格的3-5%的資金作為服務費。但在實際操作過程中，房地產中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產都是進行統一報價，傭金已經在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區，甚至有些房地產中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。
1.2虛假廣告信息
《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》這些規則在市場中已經存在，所以房地產的開發企業，房地產中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據這些法規，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現了偏頗，房地產中介并沒有按照相關法規做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產銷售，交談過程中，只講該房地產的優越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產要實惠得多，而忽略了該房產的實際情況，往往避重就輕，誤導消費者。房地產中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。
2.房地產中介法治化的若干對策
2.1 立法上的完善
在房地產中介服務業這方面，我國的法律法規還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》這兩個重要法律上，比較保守傳統，在實際操作過程中沒有實際意義，內容范圍也比較狹小，難以網羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規不斷對房地產中介服務規則進行必要限制，法律法規要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經紀人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規章制度對房地產中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業人員的條件、審批管理機構、權力義務、執業標準、執業資格、收費標準、服務程序及違法違紀人員的處罰等等，要觸及到房地產中介公司的每個角落，不能存在漏網之魚。要出臺相關的法規考核房地產中介公司，要對其嚴格要求，要幫助房地產中介公司走向正規化，這就囊括了實際過程中的職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費這些方面。要有相關法律對進入房地產市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業人員。每個地方的政府還應該落實于自己的本地的現實，出臺完善的人員管理制度，相對來說，中介機構及從業人員資質管理制度、統一合同文本制度、設立中介經紀保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務必做到規章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規的執行情況與執法人員息息相關，這就要求執法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業道德的事，堅決打擊違法亂紀之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。
2.2 健全政府監督管理機制
目前，市場上也存在由政府部門充當的房地產中介公司，為了執法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經濟的前期，人們對于經營方式還是不了解，政府的相關部分這是就起到了良好的引導，激勵的作用，這些國企規模大，聲譽好，經濟效益好，就激發了廣大人們投入到這個行業中去。但現代企業制度已經發展到良好階段，人們也已經會經營自己的企業，那么那些原有的在房地產中介市場的國有企業就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質性的活動了。政府管理職能要充分發揮，要在房地產中介這個服務業中大展拳腳，政府部分要團結協作要幫助房地產中介規范其主管機構。工商部門審批對于房地產中介這個行業來說還是缺乏力度，無法對其專業性，技術性做出合理的判斷。所以，房地產管理部門就不能袖手旁觀，規定在房地產中介公司開張前要到這個部門辦理經營許可證。這個時候，房地產管理部門就要對這個公司做出相應的考核，主要有兩個方面，一個是專業工作者的人數有多少，要從市場出發，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業人員的素質，他們不僅要有正規的資格證書，還要有政府相關部門進行培訓，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產資金，名稱，機構等等進行考察。這樣下來，中介服務機構就有了雙重的監督，房地產管理部門和工商管理部門就要嚴格履行自己的職責了。
3.小結
文中基于房地產中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執法過程中還應結合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應市場化發展需要。
摘要：該文對VPN（虛擬專用網）技術進行了簡介，介紹了VPN技術的優勢及關鍵技術，并將VPN技術應用于房地產中介行業實現了多個營業網點的網絡互聯。
關鍵詞：VPN；虛擬專用網；房地產中介網絡建設
隨著房屋中介交易數量的不斷增多及中介業務規模的逐漸增大，在各房屋中介系統的位置分布上形成了分散的地理格局，這些分布在各地的房屋中介系統會引發許多問題，比如說各地間如何安全地進行房屋交易信息的交換和信息的共享；身處外地的員工如何安全訪問自身系統，使用自身資源，以及進行異地辦公等。這些都將成為近期和未來急需解決的問題。
VPN（Virtual Private Network）技術的產生和出現，使得各地系統可以利用專線或網絡撥號等公共網絡實現連接。利用VPN能方便、快速、經濟地將各地的系統連接在一起，作為對房屋交易系統的擴展和補充，可以協助遠程使用者、建立安全并且可信的連接方式，且保證了數據的傳輸安全性。虛擬專用網絡（VPN）恰能滿足有這種需求，它也代表了英特網發展的一個重要方向[1-2]。
1 VPN技術簡介
VPN并不是真正的專用網絡，但是卻實現了專用網絡的功能。它是通過對網絡上的數據加密后封裝，使得私有數據能夠在公共網絡上傳輸，并且保證了私有網絡安全的技術。其工作原理是將需要進行數據加密后再傳輸的端點連接到公網信道上，需要加密傳輸時，通過VPN設備在公網上建立虛擬的專用的網絡絡信道，并把所有的數據加密后利用這個信道傳輸，從而保證數據傳輸的安全性。
2 采用VPN技術具有的特殊優勢
1）組網成本降低。VPN技術與別的網絡技術是不同的，是獨立于初始的協議的，并可有效兼容新技術，減少內部網絡和外部網絡所需要的網絡配置和連接設備。在這個虛擬網絡運行中，因它的穩定性能較好，不需要支付大量的成本就能進行維護和管理。這也是VPN技術被廣為接受的最重要的特殊優勢。
2）增強了安全性。VPN的基礎是安全，因為用了英特網中的設備和信道作為連接鏈路基礎，通過英特網實現數據傳輸就要考慮安全隱患問題。而VPN技術結合了幾種安全技術，在信道上進行加密，接入了身份認證機制，使用自身的通信協議，這些都是VPN服務器在響應請求的時候需要識別和認證的。
3）具有網絡的主控權力，能提升網絡系統的功能。利用VPN并借助于網絡服務提供者的服務和設施，來建立自己的專用網絡，可以將自己內部的設備與外部網絡實現安全的互相連接，這能有效地掌控專用網絡的狀況，且能依托于此來開展其它需要的各項活動，實現了網絡擴充功能。
3 VPN的關鍵技術分析
VPN主要依賴于兩種技術，隧道技術和安全技術，安全技術主要有密鑰管理技術、訪問控制技術和身份認證技術三個方面。
1）隧道技術：對于VPN的構建來說，隧道技術是它在構建時的關鍵技術，隧道技術是負責對要傳輸的原始數據加密、進行協議封裝、壓縮編碼處理，再在外層嵌套其它協議，最后將經過上述一系列處理過的數據包送入網絡信道的，與普通數據包進行一樣的傳輸。這樣，只有該VPN授權的客戶端用戶才能對隧道里的數據包處理和解釋，而其它用戶是無法處理這些數據包的，隧道技術如同在公網上為信息傳輸和交換的兩方建立一套專用的、隱蔽性很強的數據信道一樣，而這個信道是由一系列的協議構成的[3]。
2）安全技術：VPN的安全技術基本是由身份認證技術、數據加密技術和密鑰交換及管理技術組成。由認證技術來防止數據被偽造和修改，由加密技術來防止信息被破解，由密鑰交換及管理技術來保證數據的安全傳輸，整個VPN系統采用了較為復雜的算法進行加密，保證數據不會被盜取和竊聽，保證分布在不同地方的專網在公網上安全。
4 VPN在房地產中介行業的應用
現在房地產中介公司都有自己的管理系統，但隨著公司業務的發展，房屋信息和營業網點不斷的增加，各連鎖店之間，各連鎖店與區域店之間的系統相對獨立，對于房源信息，客源信息缺少共享，各區域店與總部之間的缺少互相溝通。網絡信息建設急待解決。
隨著科學技術的不斷進步，VPN技術引起了廣泛注意。它是通過在公網上建立虛擬連接來傳輸私有的信息，建立起安全、可靠、經濟、高效的傳輸鏈路。利用VPN技術實現了房地產中介公司總部和下屬多個營業網點的網絡互聯，各營業網點的數據可以實時、快速、穩定的和總部信息中心進行同步。不但為企業提供了數據實時傳輸與共享，極大地提高了工作效率。同時，還大大的減輕了公司的維護成本。
5 小結
目前，房地產中介公司系統主要包括內部的OA系統，房源管理系統，客源管理系統等 。隨著房地產中介業務規模的不斷擴大，需要加快信息化處理與建設的步伐。VPN技術的應用，使得各分店之間，各分店與區域店之間，以及分店、區域店與總部之間建立起安全、快捷、高效的網絡平臺，為企業的快速發展提供了堅實網絡基礎。由此可見，VPN在房地產中介的網絡發揮越來越重要的作用。
摘 要：文章從房地產中介行業的生命周期特點，宏觀環境對房地產中介行業的影響及房地產中介行業應采取的為提高服務質量而進行的技術創新手段三個方面綜合分析了我國房地產中介行業的具體經營狀況。
關鍵詞：房地產中介；宏觀環境；服務質量
房地產交易與一般商品交易有很大的不同，其交易的對象是作為特殊商品的房地產，交易的形式包括房地產的轉讓、抵押和房屋租賃。這一特征決定了房地產中介在房地產業中具有舉足輕重、不可替代的地位和作用。20世紀房地產業的發展客觀上要求房地產中介企業迅速發展。然而，我國房地產中介的發展在觀念、制度建設和經營管理上都存在問題，對行業發展產生不利影響。因此，研究我國房地產中介發展存在的問題并分析其產生根源，已成為進一步發展房地產中介所必須解決的首要任務。行業發展的生命周期特點、產業環境的制度設計及服務質量和經營模式應該是房地產中介經營發展態勢研究的重點。
一、我國房地產中介行業尚處于成長早期
中介是包括信息服務、技術咨詢、價格評估、經紀等活動的中間介紹行為。中介行業則是由各種經紀人及其中介活動集合而成的系統，其載體組織包括中國房地產估價師協會等全國性或地區性統一的中介業協會或學會。因此，可以認為房地產中介是聯結房地產與消費者，房地產與社會各經濟部門之間，專門為房地產市場交易主體服務的活動。廣義的房地產中介，就是在房地產經濟中從生產到消費一切為房地產運行服務的活動。狹義的房地產中介，就是專門為房地產市場交易主體服務的活動。依據我國《城市房地產中介服務管理規定》 ，房地產中介是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
梅森海爾最早使用生物學中的“生命周期”觀點描述產業發展狀態。市場增長率、需求增長率、產品品種、競爭者數量、進入壁壘及退出壁壘、技術變革、用戶購買行為等指標是識別行業生命周期所處階段的主要指標[1]。通常，行業處于幼稚期時，市場增長率較高，需求增長較快，技術變動較大，行業中的用戶主要致力于開辟新用戶、占領市場，但此時技術上有很大的不確定性，在產品、市場、服務等策略上有很大的余地，對行業特點、行業競爭狀況、用戶特點等方面的信息掌握不多，企業進入壁壘較低。行業處于成長期時市場增長率很高，需求高速增長，技術漸趨定型，行業特點、行業競爭狀況及用戶特點已比較明朗，企業進入壁壘提高，產品品種及競爭者數量增多。
我國房地產中介行業在發展過程中一直存在著下列問題：
第一，產業的劃分范圍、經營范圍的界定是變動的和欠穩妥的。產業發展的階段性不同，產業中企業的經營范圍也不同。在產業發展的早期，企業所提供的服務因企業規模的大小、人員狀態以及需求狀況的不同而有所不同。學者們在這方面的探索有較多的內容。從產業發展的角度看，廣義的房地產中介的定義更加有利于產業范圍的發展界定。如果我們認為“房地產中介是房地產市場運作的介質體系，是由專業中介人在國家法律、政府規章以及行業自律組織規則框架下所從事的一系列中間介質活動的集合和系統[2]。”那么，可以從三個層面界定房地產中介的內涵與外延，第一個層次對應微觀層次的房地產市場，它是房地產市場中介活動的核心部分；第二個層次是我國有關法律和法規界定的“房地產中介服務”，對應宏觀層次上的房地產市場，是房地產市場一級和二級市場活動以及絕大部分三級市場活動的咨詢、評估、經紀等服務活動的集合；第三層次的房地產中介服務不僅包括房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀，而且還包括房地產物質要素市場、房地產金融市場（包括消費信用市場）、房地產人力資源市場等調節和規范房地產經濟關系的中介服務活動[2]。
我國房地產中介企業在發展過程中存在著業務范圍變動頻繁和欠穩態的現象。小規模的房地產企業的經營范圍和業務范圍通常會限定在不同的領域，缺少一定的穩定性，其業務范圍在最大程度上受到消費需求的影響。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》 規定房地產中介服務機構是擁有自己的名稱和組織機構、固定的服務場所、必要的財產和經費、足夠數量的專業人員和法律行政法規規定的其他條件的基本組織。可采用合伙制和有限責任制兩種組成方式。但是現有的房地產中介服務由于業務范圍的不同，通常分化為房地產銷售公司，房地產評估公司，房地產經濟公司等多種類型，有專業化的特點，隨著公司的發展和消費需求的變化，不同的公司會在發展戰略上做出業務范圍的調整，從而演變為服務較為多樣化的公司。
第二，市場增長率較快，競爭者數量激增，且未形成規模效益。房地產中介的業態具有明顯的規模上的差異：小中介一般是單店注冊，“一間房子加一張桌子加一部電話”，一張小黑板可以作為信息的平臺，抗風險能力很差。部分大中介通過連鎖形式獲得規模效應，但是發展過程中忽視品牌形象等問題時有發生。盲目擴張會導致資金及人才的缺乏使企業承擔更大的風險。北京信一天、長河地產、中大恒基等企業在遭遇市場疲軟后瞬間瓦解[3]。我國上海地區的房地產企業發展相對較快，也擁有數量較為龐大的房地產經紀企業，但絕大多數企業服務同質性強，規模效應不明顯；盡管有一些特色企業，但總體仍處于相對初級的發展階段；市場集中度低，規模優勢不明顯[4]。
第三，企業規模小，從業人員素質低，企業進入壁壘較低。這一點與行業發展狀況受到需求多樣化和行業發展階段的影響有關。以北京為例，截止到2006年底，房地產經紀機構共有2675家，其中963家注冊資金不足50萬人民幣，占總數的36%，余下的企業中，30家注冊資金不足10萬人民幣，占總數的1.1%左右， 493家注冊資金在10萬人民幣至30萬人民幣之間，占總數的18%，剩下的450家注冊資金在30萬人民幣至50萬人民幣之間，占總數的17%。而每年中介行業至少經手上千萬元的資金，如果出現問題，就可能出現中介公司卷款出逃的不法現象。而且，無照經營、超越經營范圍和非法異地經營的現象也極為普遍。2001年上海市工商管理部門對房地產經紀機構開展了專項檢查，查出企業86戶無照經營， 109戶異地經營、擅自設立分支機構， 5戶越級經營， 45戶有營業執照而未辦理資質認證或從業人員未具備經紀人資格證書[3]。
二、宏觀環境對房地產中介的發展有較大影響
產業的發展受到多方面因素的影響，不僅包含產業內部企業的規模結構，產業發展中潛在進入者的行為方式，替代產品的影響力，供應商和消費者不斷提高的議價能力，也包括，產業發展過程中外部環境帶來的重要影響力。這種外部環境既包括制度法規層面的因素，也包括經濟、社會和技術層面的因素。我國房地產中介行業的發展相對來說存在制度建設落后、經濟需求強勁、社會認知度低、技術手段落后等問題。
第一，制度建設的落后是導致房地產中介行業發展遲緩的重要因素。房地產中介發展不完善的原因在于無監管下的逆向選擇和道德風險形成的中介行業不良行為[5]。我國房地產中介方面的法律法規正處于建立框架的過程中，較高級別的法律政策文件只有《城市房地產管理法》和《城市房地產中介服務管理法》，并且規定過于原則化，不易于執行。法律法規的不完善直接導致了房地產經濟人的誠信狀況令人擔憂、難于依法管理、無監督機制、行業協會監管不力等問題。行業亂象是影響行業發展的重要原因[6]。我國房地產經紀人掌握著買賣雙方的交易信息，處于雙重的現象十分普遍，由此帶來了導致交易的道德風險和法律風險（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地產中介自律制度的建設，如企業承諾，法人責任制和業務失誤賠償制，完善財務制度及建立業務記錄幾個方面都是亟待解決的[7]。
第二，經濟環境的發展與變革是促進房地產中介行業發展的重要因素。伴隨著住房需求的迅速增加，中國的房地產業開始迅速發展，受到火爆的房地產市場的影響，二手房市場在各地的交易量也大幅上漲。房地產中介市場得益于此，在全國各地大量涌現。隨著我國房地產市場供求關系的深刻變化，在出現買方市場的態勢下，房地產中介行業不僅符合現代大生產的客觀要求，而且滿足了擴大房地產市場需求的緊迫需要，從而實現供求平衡。但我國房地產中介行業發展依然薄弱，整體上與中國市場經濟的不成熟有關，也與房地產業本身“重開發、輕經營”密切相關[8]。
第三，社會滿意度低是影響房地產中介行業發展的社會因素。在我國房地產業的發展中，中介服務尚沒有成為重要的組成部分。房地產投資因金額大，回收期長，其發展過程中影響因素很復雜。而發育不充分的房地產市場夾雜著大量非市場因素，市場在資源配置方面的作用十分有限。不完善的市場配置制度使房地產市場主體不善于利用中介服務，這種情況在一定程度上制約了房地產中介行業的發展[9]。實際上，房地產產銷分離可以提高銷售效率，節省銷售成本，滿足消費者的個性化需求，這種優勢互補、合理分工的業態發展模式會使市場進入一個有序的狀態。因此，大力發展房地產中介機構的服務體系不僅有社會的需求，也有現實的意義。規模小、分散性大的房地產中介服務效率和效益都很低，這種弱勢的發展不利于行業本身的成長性。
第四，信息化程度差是影響房地產中介行業發展的技術因素。我國房地產中介服務的信息化程度滯后，難以實現信息共享與資源整合[10]，信息化建設設施落后、技術水平低的問題在一些初級市場中亦普遍存在。
三、產業發展應注重以提高服務質量為目的的技術創新
房地產中介行業發展的應該依托于技術的先進性、人員素質的提升和以提高服務質量為目的的技術創新。
第一，網絡技術是提高服務質量的技術依托。房地產中介行業的發展要跟上時代的步伐，通過網絡和商業工具的引進和改造，進行以提高服務質量為目的的技術創新，使房地產中介行業在房地產市場更好的生存和發展。
信息時代的消費者對網絡的利用率不斷提高，建立房地產中介網絡，通過房地產開發商公布的樓盤的地理位置、戶型面積、周邊配套、工程進度、當前價格、優惠信息等，讓購房者獲取樓盤的信息。通過網絡廣告，和公布樓市政策項目信息擴大宣傳提高樓盤形象；通過業主論壇，使開發商及時了解購房者的需求[11]。這些成為大多數房地產中介企業需要建立的技術平臺和手段，也是他們獲取競爭優勢和形成差異化的主要渠道。部分企業還引入MLS多重上市系統，建立覆蓋整個區域的房地產市場中介信息的網絡平臺，通過信息公示、交易流程、客戶管理、服務支持、行業監督和內部管理等系統，構建“在線樓市”，達到信息共享，資源優化配置，解決信息不對稱問題[8]。部分較大規模房地產中介企業建立了基于GIS的房地產中介系統的技術戰略。增強了數據管理和分析能力，可以對房地產周邊的空間信息、客戶的管理信息、房屋的具體交易信息進行儲存，通過地圖管理、視圖管理、客戶和房產注冊信息的編輯機房屋信息空間的查詢幾大模塊來實現系統功能的運作[12]。
第二，人力資源是提高服務質量的人才保證。房地產中介是一項專業性和技術性極強的職業，從業人員的素質和水平直接影響到行業服務質量的提高和房地產市場的運行效率。而人才缺乏是制約房地產中介企業管理水平的提高重要因素[10]；通常意義上，消費者不僅要求經紀人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供房地產政策、房地產投資、房地產建筑、房地產價格、房地產手續辦理等相關的專業咨詢，因此，房地產中介的從業人員要有較強的專業基礎知識和很高的專業化操作水平，而我國現階段房地產從業人員還沒有達到這個水平。在制度設立上也沒有建立包括資格審查、業務考試、登記注冊、發放執照等一系列嚴格程序化的管理措施規范的房地產中介從業人員的認證制度，僅有的房地產估價師認證制度， 也分為土地估價師與房地產估價師，兩個體系間相互獨立，違背了房、地產統一原則，存在成本高、實際操作不便、市場壟斷等問題（李恒光，2003）。部分研究表明，經紀人入職門檻的提高可以顯著提高房地產中介的服務質量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通過建立網上的認證體系改善現有人員素質低的問題。
第三，誠信建設是提高服務質量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平規范的市場環境是十分必要的，清晰界定房地產產權關系，建立市場交換的基礎；建立結構合理覆蓋面廣的法律條款，保障房地產市場的有序發展；保持法律系統的統一性、協調性、針對性，易于執行。
發展大型、專業房地產中介機構，走集約化、規?；缆?，用良好的信譽、較強的實力及規范的服務使開發商放心，使消費者滿意；樹立專業的優良形象；強化交易規范化管理，實現交易清晰化，讓客戶明明白白購房；利用網絡技術，結合品牌創新、廣告營銷，低成本直銷；建立專業的營銷隊伍，不斷為員工提供專業培訓，確立自身優勢；堅持“綠色”經營原則和科學管理理念；為顧客提供切合客戶自身狀況的一站式服務[13]。這些經營理念和發展方向將是房地產中介行業發展的戰略目標。
[摘 要]房地產中介機構是高度分散、競爭激烈的行業，是房地產交易的樞紐。它主要通過提供各種信息和咨詢，依靠房地產中介企業的專業人員所擁有的專業知識和他們特有的組織機構、特殊的活動方式和方法，為房地產市場的主體提供專業服務。
[關鍵詞]房地產 中介 房價 租價
作為房地產市場的重要組成部分，房產中介起到了推動產業發展、服務群眾需求的作用。我國房地產中介市場處于起步階段，中小型房地產經紀機構較為普遍，虛假房源、謊報實際房價、中介“吃差價”、簽訂“陰陽合同”、辦理假房產證等不法行為屢禁不止，從事房地產經紀活動的人員素質有待提高。本文將在分析房地產中介市場現狀的基礎上，總結其對房價和租價的影響，并提出合理建議。
1．房地產中介機構的主要工作
第一，尋找房源。中介人員通過在房地產相關網站搜索而錄入內網的房源量達80%以上，房東直接到中介公司登記的房源量或依靠中介人員在外收集張貼出的房源數量僅占15%左右。是否擁有高質量房源信息直接關系到房地產中介機構的運行效益。
第二，聯系客戶。房地產中介機構的主要客戶來源是網絡，大約占60%以上，主動來中介公司尋找房源的客戶逐年減少。然而，中介人員在網上掛出的房源之所以比業主掛出的房源吸引更多客戶，是因為中介人員會在一定程度上美化房源描述的同時降低價格，這一行為也被人們稱作“虛假房源”。
第三，帶客戶看房。中介人員會根據客戶心理推薦房源，一般來說分為三步：第一，推薦質量較高房源，讓客戶相信中介房源優質性的同時使其預期價格有一定程度上的提高；第二，推薦劣質房源，看完高質量房源后，客戶一般對價格不滿，因此，中介按客戶意愿降低價格標準尋找低價位房源，為第三部做準備；第三，推薦中等房源，看完劣質房源后，客戶會對中等房源的裝修比較滿意，并參考和高質量房源的價位差后對中等房源價格基本接受。
第四，與交易雙方相互協調。在看房的同時，中介就交易雙方的心理價格或者某些特殊要求進行雙方協調，此時，中介人員一般保持中立的態度，讓雙方都感覺其為自己爭取利益。
第五，收費并簽訂合同。促成成交之后，與雙方簽訂合同，并收取合理的中介費。
第六，售后服務。一般，中介公司會要求每位員工每日達到一定數量的房源回訪量。隨時和房東及客戶保持聯系，以便今后有更多優質房源的錄入和龐大的客戶群。
2．房地產中介機構的投機行為
第一，簽訂陰陽合同。在買賣房屋的過程中出現一種現象，即交易雙方會在中介的建議下簽訂兩份合同，目的是為了逃避相關稅項。這種行為雖然使交易雙方及中介方獲利，但是不利于二手房市場的規范和管理，并且會減少政府的相關收入。而且，房屋買賣交易完成后若出現糾紛則必定會損害交易雙方的利益。
第二，不合理競爭。隨著房地產市場的快速發展，房地產中介公司數量大幅增加。如此眾多的小型中介公司，在經營管理方面存在眾多問題，比如缺乏誠信、從業人員素質低下等，甚至在工作期間有小型中介公司私下聯系部分其它中介公司員工，非法竊取公司房源。
第三，交易完成前后服務態度不一致。從事中介這一行業的人員流動性很大，因此大部分中介人員只為追求短時間內的成交量，許諾給客戶及房東無法履行的承諾，此承諾隨此人離職而結束。
第四，在房源緊張的情況下，中介公司會誘使房主簽訂獨家房源合同，即此住房完全由此家中介機構銷售或出租。事實上，這種合同不僅不會加速房屋的交易完成，反而會減少了其他中介公司推薦客戶的機會。
第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房擬定的，在其取得雙方信任后，交易雙方基本不會仔細查看合同的每一條內容，這就對中介推卸責任創造了機會。
第六，有一部分中介人員會利用工作優勢低價取得房源，然后自己出租或出售賺取差價。雖然這種做法不合公司規定，但是仍然屢禁不止。
3．房地產中介機構如何影響房價和租價
第一，中介費與待售房屋售價或待租房屋月租金直接相關，按其規定比例收取。因此，中介方會依據自己的利益，結合雙方所能承受的心理價位適當提高價格，從而提高中介費的同時增加了自己的收入提成。
第二，在二手房市場活躍期，房源的稀缺是房屋交易的首要問題。因此，業主對自己的房屋有足夠把握按預期價格出租或出售，即不愿中介介入其中賺取費用。對于這種房源，中介方會和業主溝通，最后達成協議：業主的預期收入完全歸其所有，在中介幫助下提升的房價一部分作為中介費，并且，中介方將盡快將房屋出租或出售，以免房屋閑置帶來資金損失。
第三，中介機構往往將中介費分攤于房主和房客雙方，同時由于近幾年來物價的不斷上漲，二手房供不應求，房主往往更希望將這部分服務費轉嫁于買方或租方。因此，中介費的收取本身就推高了成交價格。
第四，中介可以把握大多數房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房價或租價以增加收入，并且，在房屋供不應求的狀況下，房客不得不接受中介和房東所提高的房價。
第五，二手房市場中出現一種“包租”或“包賣”現象，即房主把鑰匙直接交給某一家中介公司，進而此房源便成為這家中介公司的獨家房源。沒有時間限制也沒有其他中介競爭，中介自然會把握客戶的心理尋找合適買家并適當提高房價來增加收入。
第六，國家對樓市調控直接作用于二手房市場，“限購令”等一系列政策的出臺使房屋買賣市場明顯“降溫”。與調控前二手房市場形勢相比，房屋買賣數量大量減少，中介收入也相對減少。因此，中介會權衡交易雙方心理來提高房價，進而提高自己收入。
4．政策建議
第一，加強房地產中介人員的專業素質。房地產中介機構數量上的增長并沒有真正帶動房地產中介行業整體水平的提高，房地產中介服務仍然是我國房地產市場發育中的一個薄弱環節。行業基礎差，技術標準不統一，人員素質不高，中介行為欠規范等等問題仍然存在，因此加強房地產中介人員的專業素質是必須要解決的問題。
第二，加強監督管理，減少投機行為。加強房屋租賃服務市場的監管辦法，對于培養和發展房屋租賃市場，規范房屋租賃服務市場的行為有著極為重要的作用，在目前狀況下，加強房屋租賃服務市場監管工作，要加強收取租賃管理費，加強租賃糾紛管理，加強稅務、公安等相關部門之間的工作配合，共同發揮對房屋租賃市場的監管作用。
第三，提供廉租房和經濟適用房，緩解房源供不應求的局面。只要供給不足， 就一定會有漲價行為，因此，應對房屋租賃價格過快上漲的措施應該圍繞“增加供給”來展開。政府也要建設更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿足需求進而降低價格，只有加大公租房的建設力度，才能把房地產市場從賣方市場轉為買方市場，增加房市場市場競爭的公平性。
第四，完善政策及法規，讓中介無機可尋。通過法律的形式將租賃雙方的權利和義務確定下來，要讓承租人有穩定感和安全感。目前我國住房租賃制度在立法方面還比較缺失?！冻鞘蟹康禺a管理法》等相關法律法規中都沒有具體涉及如何處理出租人和承租人的關系等方面細節，房地產管理部門的房地產交易管理中涉及租賃關系方面的內容還不足夠細致，并且沒有單獨的法律、行政法規來規范房屋租賃行為，因此才出現中介把握交易局面的現象。
第五，規范中介市場，減少不正當競爭。由于今年來對住房的需求，房源的稀缺性越來越明顯，一套出租或出售的房屋會引起多家中介機構爭相獲取其交易目的。由于競爭的激烈，很多家中小型中介公司出現了不正當競爭的現象，這種競爭方式帶來的高額利潤逐漸被認可，因此，不正當競爭的輻射范圍逐漸擴大，進而導致了房地產競爭市場的畸形。
總之，我國房地產中介市場現在仍然處于不成熟的發展階段，一系列影響房價和租價的問題仍然存在。因此，房地產中介市場的規范是個系統工程，政府要充分發揮其職能，規范和引導房地產中介市場健康發展，使其對整個房地產市場的發展起到積極作用。
【摘 要】當前，我國房地產中介市場存在的主要問題有：專業化水平低、誠信不足、入行門檻低、信息不對稱等。究其原因主要是因為從業人員素質低、相關法制不健全、有關管理部門之間缺乏溝通以及消費者缺乏自我保護意識。要解決上述問題，必須加強專業人員培訓、建立健全有關法律法規、加強行業透明度，并且建立誠信制度及完善的服務體系。
【關鍵詞】房地產；中介市場；中介
引言：隨著中國房地產使用制度改革在各個地區的強力推進，中國房地產業取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動，對全國房地產市場產生了深遠的影響。
1 我國房地產中介的發展現狀
進入2009 年以來, 隨著房地產市場的逐漸回暖, 處于低迷狀態的房產中介行業也開始復蘇。據各大中介公司行業數據顯示, 2009 年上半年在房地產中介市場的成交價格和成交量與2008 年相比均有了較大提升。而房地產中介市場的交易熱也重新帶動了房地產中介業的發展, 很多中介公司又回到市場或逐漸擴大業務規模。盡管當前房地產中介市場表現出良好發展勢頭, 但從長遠角度看, 我國房地產中介的現狀中隱藏著發展危機。
2 我國房地產中介發展中所存在的問題
房地產中介整體發展主要有以下幾方面的特點：1.特別是沿海開放城市發展較快，內陸城市發展較慢。2.形成了包含房地產樓盤、評估、策劃、二手房出租買賣、抵押擔保等領域的相對完整的產業。3. 房地產中介的外部制度環境正在積極地建立，人才流動在加速，戶籍制度在逐步放松，房地產產權管理在規范，住房抵押業務在不斷地增長，等等。而過快的發展在一定程度上又造成了房地產中介發育不良,因此在發展中暴露出諸多問題。
2.1 盲目入市, 競爭力不高
我國房地產中介數量眾多, 但以中小型中介企業居多, 而且大多是在市場刺激下應勢而生的。而且由于房地產中介不需太多資金投入且當前資質認證制度不全, 因此產生了相當一部分“夫妻店”或是“一臺電腦幾個人”的房地產中介, 這些小規模的中介大多存在管理不得當、機制不完善、專業性較差、服務項目單一、整體從業素質低等問題。
2.2 專業化水平低
房地產中介服務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現。因此，從事房地產中介服務工作的人員不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面知識，而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧，同時，還要具備溝通溝通能力和敬業精神。因而，世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定。
2.3 誠信不足
一些不法中介商，鉆了委托方對房地產相關知識、政策不甚了解的空子，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，比如：向客戶收取超過物價管理部門所規定的中介費用，利用執業便利收取傭金以外的報酬，等等。這些現象嚴重影響了房地產中介服務的信譽，而且也不利于房地產市場的健康發展。
2.3.1 法制不健全
我國的中介市場正處在與國際對接的過渡期，能與國際接軌的、適應市場經濟的法律法規還不夠健全，市場管理不夠嚴格、規范。我國與房地產中介有關的法規主要有：國家計委與建設部下發的《關于房地產中介服務收費的通知》，1996年建設部的《城市房地產中介管理規定》，另外還有一些地方性法規。這些與房地產中介服務業相關的法規，執行力度差，而且未構成完整的法律體系，致使目前的法律法規滯后于市場的發展，主要表現在：標準難界定、主導權不明、法律責任不清、行業解釋不清楚。
2.3.2 多頭管理，缺少溝通
對于房地產中介市場，除政府主管部門外，房地產管理局和工商局均有權管理，這兩萬方數據方面管理行政依據不同，在實際管理過程中，往往由于缺乏溝通而造成矛盾。比如，有的地方性法規規定，中介企業的設立須由設立人憑地方行業主管機關的執業登記證明到工商局登記注冊。然而，由于執業登記管理嚴格，有些設立人通過各種方法先到工商局拿執照，避開執業登記，而后非法執業。
2.3.3 入行門檻低
目前各地中介服務機構眾多，除了巨大的經濟效益的驅使，另一個原因就是入行門檻很低。我們很容易在一些城市小區的沿街門面找到幾家做房地產中介的，這些“中介公司”通常就是一兩個所謂的房地產中介人員坐在那里，再張貼一些周邊的房源信息。如今，房地產中介服務已從過去簡單的提供信息、撮合買賣轉變為多方位提供信息與服務，這就要求中介機構必須提高自身素質，規范運作。因此，提高房地產中介機構的人行門檻，從源頭上規范市場行為是很有必要的。
3 我國房地產中介的發展對策
3.1 提高行業準入門檻，壯大企業規模，樹立行業精品
由于我國房地產中介行業準入門檻過低, 導致房地產中介良莠不齊, 因此要從兩個方面進行加強:一方面通過提高從業企業的資質以減少類似“夫妻店”的存在; 另一方面通過提高從業人員的資質認證以增強其競爭力和規范性。
3.2 加強專業人員的培訓
鑒于現今房地產中介市場人員素質參差不齊，對中介人員進行正規的、定期的、實用的培訓顯得至關重要。對于高級的房地產經紀人更是要求嚴格，必須具有大學學歷，并在商業、法律、管理、公證等課程中再選修3門并通過考試。所以，各地的房地產行業協會應及時、更好地采取措施，提高房地產中介從業人員的素質。
3.3 完善法律法規，加大監管力度
針對房地產中介行業存在的缺陷和問題, 借鑒國外較為成熟的法律文件, 進一步完善我國現有的法律法規, 使之更具體化和更具有可操作性。尤其是對資金監管、行業監管中存在的漏缺加以彌補。而行業主管部門一方面要加大行業監察力度, 對各項違規操作給予更加嚴厲的懲罰措施,肅清行業的不良主體; 另一方面要加大資金監管、網上簽約等政策的執行力度, 使其真正落實到位。此外, 要充分發揮行業協會的作用。
3.4 增加透明度
增加房地產中介市場的透明度，具體而言，就是房地產中介企業在經營活動中，必須做到公開經紀組織的經營范圍；公開執業經紀人姓名、證號和照片；公開有執業經紀人真實署名的租售信息；公開居間或者的服務內容及傭金標準；公開消費者申投訴電話；推出房地產經紀合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向當地工商部門申報已完成的經紀業務和業績。這樣使消費者對所委托的中介機構的資歷、經營情況等一目了然。消費者有權選擇自己感到放心的中介機構，同時也不斷促使中介公司進一步完善自身的服務，提高服務質量，以此來吸引更多的消費者。
3.5 建立誠信制度
如何培育房地產誠信中介，只有政府主管部門、行業協會和中介企業各司其職，各盡其責，并借助社會監督機構共同努力，才能營造一個優化的社會經濟環境。
1、對政府來說，要加強房地產中介立法，健全和完善與國際接軌的、適應市場經濟的、符合我國國情的房地產中介的法律法規體系，為國內外房地產中介企業提供一個公開、公正、公平的外部競爭環境。同時還要加強執法、監管力度，這是培育房地產中介誠信的前提。
2、行業協會要發揮行業組織作用，自覺履行代表、服務、協調、自律的職能，制定行業自律公約，開展行業
內部資信評估，建立企業信用檔案，推廣先進的經營理念和經營模式，促進全行業整體素質的提高。
摘 要：本文基于中國房地產價格居高不下的現狀，從交易成本和市場效率的角度，分析房地產中介對房地產價格推動的主要手段。表明房地產中介機構對目前的高房價有較大的推動作用，在此基礎上提出對房地產中介機構的管控建議，以規范二手房交易市場。
關鍵詞：中介 房價 推動 管控
中國的房地產價格上漲迅速、居高不下，是諸多因素造成的。這其中有地方政府土地財政的需求，有房地產開發商追求自身利益的強大動力，也有炒房團、投資客炒房行為的推動，還有中國老百姓對房地產的強大基礎需求；另外，房地產中介對房地產價格的上漲也起到了推波助瀾的作用。
關于房地產價格上漲的推動因素，社會各個團體主要關注的是前面幾個方面，國家的歷次調控和市場整頓也主要針對前面幾個方面，而對于房地產中介在房地產價格上漲方面的影響基本未給予應有的重視。
擬結合近期對房地產中介市場的調研就房地產中介對房地產價格上漲的推動作用進行分析，提出相應的管控建議。
1.二手房交易的交易費用分析
交易費用無處不在，社會的經濟活動無不與交易費用相聯系，交易費用經濟學在近年也是經濟學中研究的重點領域。根據一些估計，現代市場經濟中的交易費用占凈國民生產總值將近50%~60%。
市場型交易費用主要包括：(1)搜尋和信息費用；(2)談判和決策費用；(3)監督費用和合約義務履行費用。
二手房交易涉及的交易費用最主要的是搜尋和信息費用，其次是監督費用和合約義務履行費用，談判和決策費用相對較小，此處予以忽略。
二手房交易成功最大的困難是買賣雙方信息不通暢，買方自身無法獲取合適的房源信息，賣方自身無法獲取合適的買主信息，形成信息不對稱。這也是房地產中介產生的根源和存在的主要意義，以溝通買方和賣方，起橋梁作用。
同時，由于買賣雙方各自對交易對方不了解，私人信息不對稱，都擔心對方不履行合約，這種擔心有時也會使交易難以進行。房地產中介機構此時作為中間人，能得到交易雙方的信任，使交易順利完成。
二手房交易的中介機構承擔了上述兩方面的責任，起到了兩方面的作用。所以，中介機構要收取交易的中介費，該費用一般以名義成交價的一定比例計取，并應計入房屋交易的實際價格。
2.房地產中介市場推高房價的主要手段
二手房價格除了市場本身上漲的因素外，與房地產中介的推動也是密切相關的。房地產中介推高二手房價格的主要手段有如下幾個方面：
2.1阻斷二手房個人信息網上溝通。二手房交易市場分為有形交易市場和無形交易市場。有形交易市場指通過中介機構進行交易，中介機構有實實在在的營業場所；無形交易市場指買賣雙方通過互聯網搜尋到對方直接進行交易。隨著科技的進步、通訊手段的發達，應該說信息的搜尋成本在迅速降低，通過互聯網平臺能夠很快收集到自己需要的信息。
在二手房交易方面，全國性的、地方性的二手房交易網站很多，買方和賣方都可以在二手房交易網站上免費自己的需求信息。在正常情況下，買賣雙方可以很快、很容易搜尋到合適的交易方。但是，打開絕大部分二手房交易網站，能看到的主要是房地產中介機構的信息，私人的信息查找起來很不方便，有些信息也很難找到。由于買賣雙方通過互聯網低成本、快速尋找交易對方的方式被阻斷，就只好都通過中介機構進行交易，故每年二手房無形市場的成交量很小。
2.2阻止二手房買賣雙方直接見面。由于各種原因，目前我國的二手房交易絕大部分通過房地產中介進行。從自身利益出發，房地產中介機構不允許二手房買賣雙方直接見面，以防雙方直接交易或買賣雙方直接見面后再與中介機構就中介費討價還價。
2.3賺取買賣差價。國家的《房地產經紀管理辦法》也規定，不允許中介機構吃差價，否則將被罰。但是，在實際調研中，我們發現房地產中介機構賺取差價的現象很常見。房地產中介機構經常壓低賣方的賣價，而向買方高報賣價；在買方交了保證金并簽署委托購房協議后才讓買賣雙方見面進行交易。買方的買價與賣方的賣價之間存在的價差就被中介機構賺取了。賺取買賣差價現象在城市的繁華地帶、成熟片區，無新開發樓盤項目可比較的情況下尤為突出。
2.4收取買賣雙方傭金、提高傭金比例。根據國家計委、建設部1995年頒發的、目前仍有效的《關于房地產中介服務收費的通知》規定，房屋買賣收費，按成交價總額的0.5%~2.5%計收。而在實際的二手房交易中，一些房地產中介機構利用買賣雙方信息不溝通和信息不對稱，向買賣雙方同時收取中介費。并且政府主管部門監管不嚴、處罰不重，房地產中介機構更是肆無忌憚，經常是向買方收取1.5~2.5%的中介費后還要向賣方再收取中介費。
2.5誘使賣方簽訂獨家協議，阻止房源流通。在調研中發現，很多房地產中介機構經常利用賣方盡快售出的心理，以簽訂獨家協議后中介公司會加大該套房屋的宣傳力度，以幫助客戶盡快銷售出去為誘餌，誘使客戶簽訂獨家協議。但實際上，這只是房地產中介機構的一個手段，其真正目的是誘使客戶簽訂獨家協議，使客戶不再找其他的中介機構。一方面，中介機構可以獨控房源；另一方面，中介機構可以在賣方的買價基礎上加價銷售，賺取差價。賣方簽訂獨家協議的初始目的是將房屋盡快銷售出去，而由于中介機構為賺取差價進行加價銷售，經常出現簽訂獨家協議的房屋比未簽訂獨家協議的房屋后銷售出去。
3.對房地產中介市場推高房價進行管控的建議
二手房交易在我國極為普遍，在房地產市場中也占有重要的份額。要控制房價的快速上漲，對二手房交易的中介市場進行規范是十分必要的。
3.1利用互聯網技術，建設好二手房個人網上交易平臺。互聯網技術的發展，為社會的經濟交易提供很好的技術，可以極大的降低交易對象搜尋的成本。目前，國內一些二手房交易網站的技術解決方案、界面都很不錯；只是由于某些方面的原因，在這些二手房交易網站上，個人交易信息查找不方便或者被刪除，相當于對個人之間進行交易人為設置了障礙，互聯網的優勢被人為消弱。建議政府部門建立二手房交易網站，專門為二手房個人交易提供信息溝通平臺，促成二手房交易在買賣雙方之間直接進行，降低二手房交易的成本。這種二手房交易網站要杜絕中介信息?；蛘哒畬ΜF有的二手房交易網站進行整治，使二手房個人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易網站上供需信息、直接尋找交易方。
3.2政府部門要方便老百姓二手房個人交易的辦理手續。目前，有少部分選擇通過中介機構進行二手房交易的目的是個人二手房交易的程序復雜，個人自己去辦理要跑很多趟、排很多隊，為避免麻煩而選擇中介。政府房管部門應將二手房交易的相關程序在網站上公布，并將詳細的要求一一說明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓辦事。
3.3加大對房地產中介機構加價銷售行為的查處力度和處罰力度。房地產中介機構加價銷售對于房價上漲的推動作用很大，應嚴厲查處。只要制止了加價銷售行為，房地產中介機構通過簽訂獨家合同控制房源、阻礙房源流通的積極性就會自動消失。建議政府主管部門加大對房地產中介加價銷售行為的查處力度。這其中很重要的一個方面是暢通老百姓對房地產中介機構違規行為的舉報渠道，并及時向老百姓反饋處理結果。同時，建議加大對房地產中介加價銷售行為的處罰力度，加大其違規成本，使之不敢違規。
3.4建議二手房交易只能向單方收取中介費。二手房實際交易過程中，中介費一般由買方承擔。如果房地產中介機構再向賣方收取中介費，賣方也要把此部分費用加入房價內，最終實際還是由買方承受。建議規范二手房交易的中介費收取，禁止向買賣雙方同時收取中介費。建議只能向其中一方收取中介費，最好規定只能向買方收取中介費，以便于買方計算房屋的實際價格。
4.結束語
房地產價格上漲幅度過快，已引起國家的高度重視，國家也已出臺多項措施對房價進行調控，但這些調控措施中針對二手房交易中介的基本沒有。實際上二手房地產市場與一手房地產市場價格是聯動的，房地產中介的不規范運作會推高城市的整體房價。目前，我國二手房交易的中介市場極不規范，二手房交易中，房地產中介機構賺取的部分遠超過其應該賺取的部分，已經對我國房地產市場規范形成了負面影響，阻礙了二手房交易市場的健康發展，應進行管控和治理。
摘要：在信息網絡飛速發展的今天，電子商務對傳統房地產中介行業將產生重大的影響。論文論述了房地產中介行業實施電子商務的必要性，分析了我國房地產中介電子商務的發展現狀，提出房地產中介企業電子商務的模式。
關鍵詞：電子商務 房地產中介 網絡營銷
1 房地產中介行業實施電子商務的必要性
1.1 行業發展的必然趨勢
眾所周知，房地產中介機構屬于服務性行業，承載了為政府、發展商以及消費者三方的房地產顧問咨詢服務，更是一種知識密集型和高度信息化的行業。從服務的終端(消費者)層面，需要及時了解消費者的需求動態以及持續性的客戶關系維護；而從服務的前端(政府以及開發商)層面，需要體現更多的行業專業知識的應用技能，也就是說需要有一種能夠指導和引領客戶的能力。這就要求房地產中介行業比房地產開發企業具有更強的知識、技術、信息的掌握能力。同時，房地產信息化程度的提高將促進企業的全國性發展戰略布局和區域性發展。
1.2 政策環境下，行業整合重組趨勢對信息化要求的程度加劇
隨著國家宏觀調控政策因素的影響，房地產三級以及二級市場受到明顯的政策打壓，傳統的房地產銷售模式面臨挑戰，而電子商務、網絡營銷作為一種新生的營銷傳播手段成為了房地產銷售方式的新寵：“手機短信”、“電子路牌”、“數字樓宇以及車載系統”、“房地產網絡廣告”、“網絡團購”等營銷途徑鋪天蓋地，一方面降低了房地產開發企業的推廣成本；另一方面有效地擴大了受眾群體的傳播范圍，成為了傳統媒體營銷方式的有效補充。
2 我國房地產中介電子商務發展現狀與前景
我國房地產中介企業發展迅速，由原來的幾十家發展到幾百家到上千家。但真正具有能力發展電子商務經營模式的企業為數甚少，有些企業網站只能簡單的公布房源信息額和企業的廣告，完全不能滿足消費者的需求，使信息不能透明化，沒有實現真正意義上的電子商務。到目前為止，在我國的房地產中介行業中，還沒有出現取得行業完全認同的電子商務系統。結合房地產中介行業的現狀、特點和電子商務的經營模式以及電子商務的優勢，目前房地產電子商務發展在我國是初期發展階段，電子商務和傳統的營銷方式相結合是目前主要的營銷方式。以電子商務系統為依托，電子商務技術為核心，兼顧傳統的電話熱線服務、營業網點窗口服務和上門服務等方式，將逐漸構建具有中國房地產中介行業特色的電子商務系統。
電子商務應用主要是方便顧客，提高效率，增強信息透明度，加大銷售成功率，其未來發展趨勢主要體現在以下幾個方面。
2.1 管理跨域化
我國地區的自然條件，人們的生活水平，城鄉差別等的差異性以及房地產行業自身的區域性，使房地產電子商務表現出較強的區域特征，目前區域性房地產經濟為特點的網站今后將成為房地產電子商務的基礎平臺，使整個企業管理的跨域化進程大大加快。
2.2 信息透明化
隨著房地產電子商務的發展，要使房地產營銷方式多樣化，要立消費者需求為核心的營銷理念，改變以往售樓處，媒體廣告，和置業人員促銷的傳統營銷方式發展電子商務，增強信息透明度，使消費者在透明的網絡信息得到滿意的信息資源。
3 房地產中介企業實施電子商務的方式
對于房地產一級市場而言，房地產中介企業體現的主要是房地產專業技術的應用水平，信息化應用的核心應體現在知識管理平臺的建立和應用上。包括服務體系、服務內容(report)、服務流程、知識技術分享、客戶關系管理等。二級市場則在此基礎上需要增強消費者需求數據庫系統的建立，包括數字樣板房、網絡社區服務等先進的營銷方式。三級市場則更加注重的是房源系統以及買家、客的需求信息，需要強大的數據庫平臺支持在線交易系統的建立和同時GIS(地理信息系統)的應用將更多地運用到房地產銷售過程中。
作為樓市最敏感的感應器，房地產中介行業曾隨樓市興盛而蓬勃、又隨樓市乍冷而調整。龍年春天已然到來，但樓市尚未復蘇，房地產中介行業的寒冬也遠未結束。
由于去年年初的“限購令”等樓市調控政策，二手房成交量不斷下跌，房地產中介行業中的大企業還能夠撐住，而一些小中介公司卻飽受市場寒冬煎熬，紛紛出現虧損、關閉、裁員等現象。鏈家地產的研究報告顯示，2011年北京中介門店關店約1400家，其中超過7成為中小房地產中介。
21世紀不動產經過幾輪融資后，終于在2010年登陸資本市場。然而，在上市元年，21世紀不動產卻交出大幅虧損的答卷，其年報中披露上年普通股股東凈虧損1.466億元，無疑給風雨飄搖的房地產中介行業又添了一層迷霧。
全行業虧損
相比于往年的火熱，房地產中介行業進入了寒冬。房產企業的收入受房產交易量和交易金額影響最直接，大幅下跌。
樓市火熱時，諸多規模較大的房地產中介公司紛紛登陸資本市場，給行業注入強心劑。2010年11月，北京思源興業房地產經紀有限公司在紐交所上市，成為緊隨易居(中國)之后第二家在紐交所掛牌的中國房地產策劃公司，而業內老牌企業世聯早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富輝煌則在2004年就已在港交所IPO。
然而，“限購令”出臺后，21世紀不動產在2011年即面臨虧損。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，在目前的形勢下，不會有1家中介盈利，只是虧多虧少的問題。一些連鎖中介采取關店等措施，實際上是在止損。
雪球財經分析師吳桑茂在報告中指出，2011年前9個月，全國房產交易面積和金額在宏觀調控的背景下依然保持增長；但多數商的傭金率卻大幅下降至1%左右；而前兩年房地產火爆時期，商的傭金率一度高達2-3%。
日前甚至有深圳中介業內人士預計，2012年將成深圳歷年來最差的1年。在市場寒冬期，稍有實力的大企業開始尋找融資，以期度過難關。深圳中聯房產企業發展有限公司總裁杜欣表示：“以前每個公司都說不缺錢，不用去募集基金，經歷市場振蕩、政策影響的時候，很多公司都出現了資金問題，其實房地產中介行業的運營成本還是挺高的，如果想做大做強，資金的保障就更加重要。有了資金的保障，公司的抗風險能力和占有市場的決心和信心也不同，我相信這是最關鍵的一點?！钡藭r私募基金投資中介行業，無異于“火中取栗”。私募基金會受到不斷深入的樓市調控對中介公司上市的不利影響，被投資公司的上市市盈率也會受到市場環境的沖擊。
擴張圖變
盡管行業不景氣，但卻出現了一些規模較大的房地產中介企業逆勢擴張的現象。
源于美國的21世紀不動產自2000年進入中國市場后，就開始了全國性擴展，通過直營和特許經營加盟的方式在全國范圍內布網，并在2010年順利登陸紐交所，融資1.6億美元。然而，21世紀不動產的擴張并不是一帆風順，自2006年起，21世紀不動產大幅擴張開店，幾乎次次都與虧損結伴，其招股說明書顯示，該公司在2006年、2007年、2008年連續虧損，虧損額分別為1955.4萬元、7277.4萬元、1.3億元。直到2009年前9個月，該公司才首次扭虧，實現8833.3萬元盈利，而其虧損的原因則是大幅擴張造成成本增長。
盡管如此，因為背靠美國高盛集團、美國艾威基金，21世紀不動產的擴張步伐沒有絲毫猶疑。2009年年底21世紀不動產在全國共有650家直營店，2010年，直營店數量更上升到1500家，增長勢頭迅猛；深圳是21世紀不動產去年強勢進入的地區，直營店也從20家上升到90家。
被市場寒流擊中的中小房地產中介紛紛開始給諸如21世紀不動產這樣的大公司負責人打電話，透露轉讓店面的想法。21世紀不動產則開始開店與收購并進的擴張。然而，一些房地產分析師表示21世紀不動產的盈利前景并不明朗，因為與新收購店鋪需要一定的磨合期，難以迅速實現盈利。同時，市場調控仍在繼續，前景并不算明朗。
雖然21世紀不動產的擴展帶來了虧損，但這種虧損或是一種戰略性虧損。相對于順式擴張的較高成本，逆勢擴張在成本上占絕對優勢，而且逆勢開店速度更快。顯然，21世紀不動產逆市擴張是在為未來發展鋪路，在寒冬期迅速占據市場份額，使未來競爭具備一定規模優勢。
21世紀不動產中國區域副董事長盧航表示公司對于虧損早有預計，2011年采取了謹慎擴張的方式，并在新房、商業地產及金融服務上平衡利潤收入。
轉型之困
持續的宏觀調控正在改變房地產市場的運行規則，房地產中介行業也已經到了必須轉型的時候。目前這種市場環境下，房地產中介公司過度依賴傳統的二手房交易和租賃，風險很高。房地產中介行業借助一二手聯動、涉足商業地產等途徑尋求轉型，正逐漸成為行業的共識。
“傳統的經營范圍是一片紅海，現在急需探尋的則是一片藍?！?，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。很多房地產中介企業如同我愛我家一樣，不再單純依靠二手房業務，而選擇同時兼顧一手房分銷、商業地產銷售租賃、按揭貸款等業務。房地產中介行業謀求轉型，業界人士的共識是轉賣
商業地產。21世紀不動產收購了北京上古地產，北京上古地產是一家從事商業地產、寫字樓營銷策劃公司，通過并購該公司，21世紀不動產將增加商業地產、寫字樓銷售業務，21世紀不動產此舉意在填補公司商業地產銷售業務的空白，這種互補性也成為住宅調控下公司新的利潤增長點，也可以彌補門店擴張帶來的虧損，支撐現有的門店規模。
從2010年開始，21世紀不動產開始注重二手房銷售以外的業務擴展，開拓新盤、商業地產租賃等新業務，形成了二手房業務、新房、商業地產租賃、商業地產、金融消費服務等圍繞房子而形成的完整的產業架構，形成了豐富的產業鏈，拓寬了營收來源。
與此同時，在銷售營銷手段上，房地產中介更傾向于選擇成本較低的電銷。房地產中介將門店開在網絡上，用戶在網絡門店中可以直接使用地圖搜索相關地區的房屋戶型分布、交通狀況、社區規劃等詳細信息。在網上開設房產門面，降低了房源展示和溝通的成本，同時在信息展示量和獲取人群數量上都具有實體門面無法比擬的優勢。
在樓市調控影響之下，中介行業也在嚴峻的市場形勢中尋求破局生存，打破常規，挖掘新的商業模式，謀求多元化業務經營，來度過這個凜冽的寒冬。
[摘 要] 房地產中介服務企業在經歷了20年的發展后，企業的形象還是有待大力提高。本文分析了其面臨的現狀，從現實出發，提出了塑造良好企業形象的措施。
[關鍵詞] 房地產中介服務企業 塑造 企業形象
一、企業形象現狀
由于房地產具有價值量大、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動過程中需要專門的知識和可靠的信息相助，所以自1988年深圳國際房地產咨詢股份有限公司首家房產中介公司成立起，我國的房地產中介業伴隨著房地產行業的欣欣向榮迅速發展起來。到上世紀末，房地產中介服務企業在全國已達到數千家，內容涉及新盤營銷、二手房買賣、房屋租賃、估價等等，整個市場業務日趨完善。
但是,由于發展初期行業進入壁壘不高，以及當時市場的發展盛況,導致我國的房地產中介業形成了快速發展下良莠不齊,甚至魚龍混雜的局面。很多中介公司只是租個店面,借來幾張經紀人資格證書,再招一些銷售人員便開始開展業務。更有甚者,只是利用本來鋪面的多余空間貼上房屋租賃或者買賣廣告,便開始從事此項工作。這些企業沒有專業的信息收集途徑,沒有專業的經紀人隊伍，沒有合理的管理方式,甚至沒有合格的經營許可證。于是經常發生老板卷房款潛逃,或者收取傭金并沒有向顧客提供及時有效的信息被揭發等事件。 不可否認,目前有很多正規的房地產中介服務公司擁有專業的經紀人隊伍、估價人員和良好的聲譽。但是仍然有許多公司不顧及長遠發展,做出違背職業道德的行為,破壞了我國房地產中介服務企業的形象。大部分人在提及房產中介便心生戒備和排斥;而且入世以來,國外已經有很多大型的房產中介機構入駐中國,未來的時間競爭必將更加激烈。因此，增強競爭力,樹立良好的房地產中介企業的形象顯得尤為重要。
二、企業形象塑造的意義
企業形象是社會公眾和企業職工對企業性質特點的總體印象和評價，是企業自身的行為及形象在公眾心靈上的投影。從企業所表現的內容看，企業形象由產品形象、服務形象、環境形象和人員形象組成。在信息量巨大的21世紀，良好的形象已經成為企業各種能力的綜合體現。塑造好形象是企業在激烈市場競爭下吸引顧客、擴大市場的有效途徑，同時也是獲取社會公眾支持的手段。
在房地產市場繁榮昌盛時期，房地產中介服務企業也風聲水起，坐享其成于源源不斷的房源和需求客戶。但是隨著國家的宏觀調控，如2007年國家提高第二套房貸的首付比例和貸款利率和全年六次加息及十次上調存款準備金率，對住房需求的增長起到了明顯的抑制作用。同時嚴重打擊了房地產中介服務企業，交易量的大幅度下滑造成一些中介無法繼續經營，伴隨著種種丑聞紛紛倒閉。例如2007年11月，曾經的“全國房地產經紀百強企業”深圳中天置業的老板攜款潛逃，于是這家曾擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。這個事件成為近年來中國房地產領域發生的最惡劣事件之一，中介服務企業在公眾心中的形象也隨之急劇下滑。之后不到三個月，中國最大規模的地產綜合服務及解決方案提供商之一創輝租售又傳出大部分門店關閉，且拖欠員工工資的消息。一系列的負面消息使得中介服務企業在面對市場不景氣的情況下，企業形象更是倍受損傷。目前，房地產中介服務急需采取措施，扭轉形勢，塑造出良好的企業形象。這樣才能使企業在惡劣的市場環境下穩定持續地發展。
三、企業形象的塑造
房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中,為當事人提供相關服務的經營活動,是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。所以,除了企業內部規范有效的管理以外,要塑造良好的房地產中介服務業形象,讓企業為公眾接受和信任,需從以下幾方面入手。
1.誠信為本，塑造值得信賴的企業形象
信譽是人類社會人們之間建立穩定關系的基礎。企業要塑造讓公眾信任的形象,最為關鍵的就是誠信。一個具有誠信理念的房地產中介服務企業才能吸引顧客,擴大銷售占領市場;才能留住優秀人才,使之為企業的發展貢獻力量;才能順利開展公共關系,使人們熟悉和牢記企業形象。由于房地產的奢侈性,公眾在買房選擇中介時比較偏于朋友推薦的中介公司。所以房地產中介服務業必須要做到對每一個客戶誠實守信。對于公司的發展來講,他們并非簡單地意味著一個客戶,而是以他們為中心的一群人都可能是公司的潛在客戶。如果做好了這一步,就會形成良性循環;反之亦然。
2.建立一支專業的高素質從業隊伍
企業員工的專業程度是直接影響企業發展的重要因素，也是企業形象塑造過程中的重要組成部分，在具有很多特定性質的房地產中介服務業更是如此。首先，企業所提供的產品為房地產信息，這就要求從業人員必須具有相關的房地產專業知識。自己對信息了如指掌，才能解答顧客的疑問。如房屋的構造、地段價值、可利用率高低等等專業的問題，如果經紀人都不清楚，那客戶自然也就喪失對企業的信任。其次，經紀人應具有較高的文化素質和思想品德。房地產具有價格高昂性，很多人一生就只買一套房子，經紀人應該對客戶負責，盡量為其篩選各方面都符合其期望的房子。切忌為了把一套房子推銷出去，就夸大其詞地宣揚一些名不符實的優點。這樣就算成交也會帶來不良影響，不利于企業長期發展，更有損企業形象。
3.擔負起相應的社會責任
追求盈利是企業的本質特征,但是不能只強調盈利而忽視企業應該承擔的社會責任。房地產中介企業享受著社會帶來的發展環境和機會，承擔相應的社會責任是應盡的義務。企業應該大量參加公益活動。比如這次的大地震災難，企業應調動員工積極參加抗震救災活動。房產經紀從業人員非常熟悉房屋構造和地理位置，對于營救過程有很大的幫助；同時還應該為災區人民提供力所能及的幫助。在日常的運營中，企業也應提供便民服務，利用公司的資源在公司網站上提供免費的房屋咨詢和房屋估價服務。
[摘 要] 房產交易熱潮一度熾熱化,各種誠信缺失的行為已給我國房地產中介服務業的健康發展帶來了嚴重的損失。加強對其從業者的績效管理,規范其行業行為,才能夠對社會帶來貢獻,對整個行業的發展帶來更加長遠和美好的前景。
[關鍵詞] 房地產中介行業房地產經紀人績效管理
一、引言
隨著人力資源管理在我國企業中的廣泛應用, 作為其重要部分之一的績效管理越來越被管理者所重視。當下,房地產經濟形勢不斷發生著變化,房價不斷上漲,引發了相當狂熱的購房風潮,雖然大量的增量房填充至市場但仍然滿足不了市場需求,二手房的交易也出現了熾熱化的形勢。購房熱潮推動了大量的房地產中介行業的發展。
中國大陸房地產中介業經紀行業發展,雖僅幾十年的發展光景,由于現行當地房地產中介市場、交易制度及相關法規,尚未成熟,該行業營銷現狀尚不能完全適應整體市場的發展,同時也存在部分問題。很多公司的經營對員工的依賴仍然十分突出,管理者對績效管理的認識和運用均與其本質有所偏差。因此,通過對房地產企業中介行業的實況進行研究, 分析現階段房地產企業在績效管理時所存在的問題, 并提出了解決方法,才能達到符合制度化、合理化、現代化的房地產中介的終極理念與目標。
二、房地產中介行業績效管理偏差原因
房地產中介的經營狀況非常依賴員工的工作績效,但是介于種種原因,我國的房地產中介的客觀環境和主觀管理都存在著很多問題,分析如下:
1.房地產中介行業的社會規范性
1983年我國恢復了反地產交易,這個期間禁止經紀人參與房屋交易,而后1987年國家工商管理局了《關于加強房地產交易市場管理的通知》,要求“各城市要抓緊組織建立房地產交易所,配備必要的管理人員和專業人員,開展各項工作”。1998年住房體制改革以后,房地產中介行業才進入一個繁榮時期。
然而,這所有期間的法律法規都不是十分完善,對房地產經紀人的考核也不像司法考試等一樣有嚴格的篩選程序,這對從業人員的篩選和考核帶來很多的漏洞。對房地產經紀人的職業操守也沒有明確的法規約束,以至于很多公司以營利為目的而權衡交易的利弊,從而危害了交易雙方的直接利益。致使很多的房地產中介在其中成為利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。
從該行業的社會規范性看,就給房地產中介行業從業人員的帶來了很多的不確定性,以至于沒有明確穩定的客觀管理環境,增加了有效的績效考核的難度。
2.房地產中介行業的管理者特點
我國的房地產中介行業中的管理者大多數并非專業背景牢靠。很多的投資者都是以連鎖加盟的形式加入到該行業。有的實體店是由投資者親自經營管理,有的實體店則是聘請有經驗的房地產經紀人來管理。這對實際的經營都是有風險的一種任用管理者的方式。
管理者本身的不專業,就給有效地管理帶來了很大的難度。一方面其專業房地產經紀知識不足,不能夠給新的房地產經紀人帶來知識和業務上的準確指導;另一方面,其科學的管理方式的知識和學習能力不足。其管理的模式主要是依據其經驗所建立的,帶有很大的不規范性和主觀性。
3.房地產中介行業的從業人員的特點
據調查統計,我國目前的房地產中介行業的從業人員以大專及以下的學歷為主,年齡也大多在32周歲以下。雖然這些從業者有年輕充沛的工作精力,但其特點也對績效水平帶來了一些負面的影響。
一方面,其專業知識不足,也未參加專業的房地產知識的培訓和考核,另一方面,其年輕社會經驗不足,對職業操守的準則把握不夠準確,價值觀未定型可塑性強,反而會被管理者以營利為目的的績效目標影響做出違背職業道德的職業行為。
績效管理的對象的本身素質和成長環境直接對其管理的成效起到關鍵影響,現如今行業的誠信缺失嚴重,如何把績效管理落到實處,對其帶來實際的改善效用才是有效的績效管理模式。
三、房地產中介行業的績效管理的對策分析
1.頒布相關的法律法規,建立完整的經紀人考評和監督制度
頒布相關的法律法規,參照司法考試等職業考試的模式,對經紀人的專業知識資格考核做出明確的規定,而后的職業資格鑒定也需要再審核。
建立針對中介行業公司和經紀人的職業操守建立有效的監督舉報機構,設立規范的仲裁機構,對整個行業的公司以及從業者做有效地監督和考核。違法職業道德的行為一旦達到一定的界限即可取消其公司資格或者從業資格。
2.建立房地產中介管理者的交流學習平臺
建立有規范指導的行業協會,為管理者提供學習交流的平臺,共享部分信息,以免造成資源的浪費,建立良好的行業氛圍,從軟環境影響管理者的職業價值觀,從而根治管理混亂、不良導向的問題。
3.提高房地產中介從業者的素質和職業道德教育
從根本上出發,我們的中介行業處于一個服務行業,行業的服務水準主要依據的是從業者的從業素質和職業道德水準。它不僅是我國房地產中介服務業健康發展的必然要求,也是這一行業更好地發揮作用的內在保障。中介行業的從業人員的素質水平和職業道德對這個行業的誠信體制的建設有重要的意義。如何建立合理的績效考評體系,監督與指導我們的這些從業人員合理規范工作,是這個行業長久保持飽滿的生機的重要條件。
4.以KPI為核心的房地產中介行業績效管理設計
在眾多的績效考核方法中,適宜該行業的方法中筆者綜合自己的從業經驗,選擇了關鍵指標績效考核的辦法來對中介行業的從業者的績效管理做一個實例研究。因為對于工作流程繁瑣,每個流程都對從業人員有標準要求的房地產中介行業這種考核方式較為適宜。并且有直觀的指導意義。
房地產中介行業的這類人員的關鍵績效考核指標體系來源于:職位職責中的關鍵責任;對上級績效目標的貢獻;對相關部門績效目標的貢獻。另外,這類人員的關鍵績效指標可以通過對其考核周期內的工作任務或工作要求的界定來實現。至于其衡量指標,可以通過時間來界定,從實質上講,被時間所界定的工作任務或工作目標也是定量指標。只要我們能夠對從業者的工作任務或工作目標做出明確的說明,同時提出明確的時間要求,這些關鍵績效考核指標就具備了一定的可操作性。
針對房地產中介行業的績效管理存在的問題,根據體系設計原則,形成如下設計思路:
(1)確定該中介公司的發展戰略和市場定位;
(2)做好每個管理者和從業者的崗位分析工作:
(3)用KPI法構建企業目標層級體系,并設置權重:
(4)利用經紀人日常工作日志融合其工作能力、態度考核,完善考核內容:
(5)設置考核的要素、結構、角度權重;
(6)確定考核周期,介于工作的節奏性,建議采取一周一總結的模式;
(7)按系統流程開展其他績效溝通、績效考核、結果反饋等工作。
我們依據上一環節中的績效管理的設計思路,再次列舉房地產中介行業一般KPI要素的解析表(如下表),來對具體設計帶來參考。
依據上表的KPI的構建,我們再來對具體公司開展過一些實際的工作日志法和訪談法對各個KPI的要素的確認和維度進行更深的衡量,來確定對我們房地產中介行業的具體可行的以KPI要素為核心的績效考核體系。
四、總結
房地產中介行業在我國已經成為一個很大的居間行業,它占據的市場份額不容忽視,這個行業的發展健康對我們的民生建設也有很直接和關鍵的作用,做好從業者的績效管理就是從實際出發引導這個行業做好社會貢獻。建立合理的KPI績效維度,對從業人員的工作流程和方向做出指導,才能夠獲得好的市場秩序,為經濟繁榮做助推力。
