時間：2022-05-28 10:26:24
序論：在您撰寫房地產開發與經營論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
摘要：房地產企業具有建設周期長以及投入資金多等特點，且面臨著相對較大的市場風險以及政策風險。由于房地產企業具有獨特的性質，再加上房地產開發時面臨的風險相對巨大，因而只有加強財務預算管理，才能對各種風險進行有效的規避。在房地產開發經營中財務預算管理主要包括兩部分內容，即損益預算和現金流預算。因此本文對房地產開發經營中財務預算管理的應用與實踐方法做了詳細的分析與闡述。
關鍵詞：房地產開發；財務預算管理；應用；實踐方法
在房地產企業預算管理中，財務預算管理是核心的部分，作為一項綜合性的財務計劃，企業預算包括的內容主要有：財務預算、資本預算以及經營預算等。而在資本預算以及經營預算的基礎上，財務預算的工作則是安排現金流，并預計一定時期末企業的資產負債表以及一定時期內的損益表。
一、房地產開發經營中的財務預算管理作用
在開發房地產的活動中，獲得一定的經濟效益是其根本目的，因而在開發經營房地產時必須將傳統管理職能的局限性打破，并將經營活動與房地產開發看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經濟效益。通過這種方式，有關從屬單位、經營管理部門以及房地產開發才能將子目標完美的結合起來，從而使得經營者的管理行為以及投資者的決策戰略能夠始終保持一致。因此房地產開發企業必須將所屬單位的經營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業才能達到提高經濟效益以及管理效率的目的。而房地產開發經營中的財務預算管理，是圍繞其初期發展戰略目標，在科學合理的預測和決策經營的前提下，對一定時期內籌集、使用、分配企業資金的財務活動所制定出的有關規劃和計劃，財務預算管理能夠促使企業對自身的財務活動進行高效的控制和管理，從而達到滿足市場需求，獲取最大經濟效益的目的。
二、房地產開發企業財務預算管理情況
（一）損益預算
在損益預算中，成本預算、收入預算、稅費預算以及費用預算等都是主要的內容。在有關通行辦法中具有明確的規定，即房地產企業在確認銷售收入時，必須滿足以下要求：已經簽訂商品房銷售合同，已經確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經科學合理地計量了商品房的有關成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關手續已經辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務預算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠將費用預算、成本預算以及收入預算等高效地加以完成。而稅費預算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護建設稅、營業稅以及土地增值稅等，且與收入成本預算以及項目管理存在一定的關系。
（二）現金流量預算
在房地產開發經營過程中，財務預算管理既能夠對企業的現金流量進行科學合理地控制和規劃，又能對資金進行集中強化管理。通?，F金預算主要包括兩大部分，即流入現金以及流出現金的預算，而流入現金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進度等。
三、房地產開發經營中的財務預算管理問題
（一）財務預算編制認識不全面
在房地產開發經營的過程中，財務預算管理的作用主要有兩個，一是企業的經營成果，二是可以預計的企業未來一定時期內的財務狀況。但是目前當地產企業在進行財務預算管理的過程中，由于財務預算編制認識不全面，很多部門認為，財務預算管理僅是財務部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導致財務預算管理存在一定的問題。
（二）缺乏對財務預算項目的科學分解與準備執行
房地產企業不同，執行和制定財務預算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務預算進行制定時，客觀性不足，且沒有對企業明年的財務狀況以及計劃進行認真的分析，因此導致了實際經營情r與編制目標分解聯系不足。其次是相關的業務部門缺乏較強的執行力度。
（三）項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足
在房地產開發經營中，存在較多的不確定因素，而開發周期長則是最重要的一點。而房地產開發經營中，由于套用了以往的財務預算方法，導致財務預算管理存在一定的問題，即項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足等。
四、房地產開發經營的財務預算管理實踐方法
（一）合理編制財務項目預算
在房地產開發經營中，如果項目預算存在問題，就不能充分利用企業的資金，進而會出現加重財務負擔以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業需要收集大量資料，并對其進行整理分析，以便對整體項目情況進行全方位的考慮，從而達到合理編制財務項目預算的目的。另外各個部門也需要加強監督和合作，并將整體大于部分的作用充分發揮出來，從而促使企業獲得最大的經濟效益。
（二）強化各部門的配合度、現金預算及損益預算
在財務預算管理的工作中，其涉及到前期手續費、建安工程費、項目研發費、綜合地價等多個方面，而通過預算收入成本，就能分期規劃現金預算，并將準備籌資工作做好。因此在財務預算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現金預算以及損益預算進行強化，這樣才能確保財務預算管理達到真正的目的。
（三）提高財務預算的考核程度
企業要實現發展目標，就必須展開一系列的經濟活動，而這是財務預算管理的基本要求。在執行財務預算管理的過程中，企業要想實現強化管理，就需要切實落實好經營策略。而企業在構建預算管理體系的過程中，提高財務預算考核程度，增強預算的約束力以及控制力，加強財務預算以及業務預算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設部門與銷售部門的工作，就必須根據預算范圍落實和開展好預算工作以及經濟活動。
（四）財務預算管理執行與監督的優化
在房地產開發經營的過程中，針對財務預算管理需不斷優化執行與監督，即通過財務預算管理，在項目實施前，對發展目標進行制定，并對各項工作加強控制。而在項目實施的過程中，財務預算管理能有效監督各項工作，還能及時找出問題并加以解決，以便將資產支出控制在預算范圍內。而在項目實施之后，財務預算管理還能對其進行公正、客觀的評價，并找出和分析錯誤的原因，以避免其再次發生在下一個項目中。
五、總結
綜上所述，房地產開發經營過程中，財務預算對決策的制定以及正確性具有直接的影響。因此房地產企業必須以現金流控制為主線，構建一個完善的財務預算管理體系，加強執行和考核財務預算，督促各個職能部門之間加強協調和溝通，這樣才能順利實現財務預算管理的目標。
（作者單位：青島城市發展集團有限公司）
[摘 要]近年來，我國社會經濟取得較大進步，各行各業迎來廣闊的發展空間。而作為經濟實體之一的房地產企業在運行過程中具有一定獨立性，經營者在加大投資力度的過程中，以追求收益最大化為目標。然而，房地產企業經營過程中存在沒有充分利用土地資源的現象，不僅造成了土地資源的嚴重浪費，也將嚴重影響該行業領域的長期可持續發展。在這種情況下，本文積極進行新時期房地產開發與經營策略的轉變研究，以期促進我國房地產領域的發展。
[關鍵詞]新時期；房地產開發；經營；策略；轉變
0 引 言
我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。
1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因
1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵
空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能。現階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。
1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。
2 房地產開發與經營中的土地利用問題
首先，房地產投資不合理?，F階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。
3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略
3.1 有效結合土地資源管理和資產管理
新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。
從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。
3.2 提升房地產企業市場競爭力
在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。
4 結 語
近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
【摘要】房地產行業是一種高風險也是高收益的產業，當然，它還有很多的不確定性。房地產開發與經營產業的成敗與否，盈利多少都是這些不確定性起了大作用。所以，為了房地產行業安全有效的發展，必須要做出大量的資料搜集，風險預測，對未來的經濟狀況和各種影響因素做出準確的判斷，爭取利益最大化的同時將風險降低到最小。
【關鍵詞】房地產開發 經營風險 對策
一、房地產開發經營行業風險的特征
不確定性。風險事件到底發不發生，何時何地發生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準確預料并正確作出決策。
可測性。風險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風險也有一定的規律可循。根據管理學中風險概率理論對特定時段內部分風險發生的概率以及損失的嚴重性可以作出初步估計和判斷。再通過統計數據的定量定性分析和環境因素的考慮，可為使風險決策更加科學合理。
綜合性。房地產開發與經營行業是一個系統且綜合性的行業，輻射范圍包括企業的微觀環境和宏觀環境，從內到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產開發經營中財務方面和其他過程也風險不斷。
損失性。擔心風險主要是因為風險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經濟的趨勢把握不當而決策失誤導致，也有可能由財務部門無能力防止所致或無法預計造成。所以利益損失是房地產行業的常事。
二、影響房地產開發經營風險的因素
開發經營活動本身和其周圍環境的復雜性、人們對風險認識的滯后性及財務管理可以防范控制能力的局限性是房地產開發與經營業有高風險的本質原因。具體表現有如下幾個方面：
房地產市場發展不充分的風險。一個發展成熟的房地產市場應該具有信息充分，商品同質，交易雙方數量眾多（不會出現壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產市場與之相比較則相差甚遠，所以在這樣一個環境下房產開發與經營存在較大風險。
高投入的風險。房地產開發商一旦決定投資就意味著要進行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預售樓盤等融資方法來籌集，進行邊投資邊開發。所以，房地產開發商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風險。這便意味著房地產投資規模越大，投資者承擔的風險越大。
位置固定的風險。房地產位置是固定的，這也就是開發和經營的難度以及復雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區的價值必然低于商業中心的房地產價值。，甚至即使在同一片小區、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。
三、房地產開發經營風險的防范對策
提高投資商開發經營風險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據有利地位，房地產開發商應該從市場、競爭、品牌、管理、質量、營銷、機遇以及人才等方面出發，樹立防范各方面經營風險的意識，積極主動地探研究可科學合理規避免或減少風險的方法來減小損失。所以，有防范風險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風險防范管理的目標。這個風險防范管理是專門針對房地產開發與經營的。這個目標要求管理者對企業客觀面臨的風險由一定認識，對處理風險控制風險并揭曉風險帶來的損失到最小有相應的能力。首先要從源頭出發，為了減小風險，就要減少風險因素。減少風險的發生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預見的風險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風險事故。發生風險事故就會造成風險損失，為了減小風險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風險事故發生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風險損失。一旦風險事故不可避免的發生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現實事件中在風險未發生時就應該做好發生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風險預警體系。風險預警，是企業針對所面臨的風險問題進行分析、評價、預測和推斷，依據風險發生進度事先發出預警，提醒企業管理者警惕風險，并開始采用辦法來防范風險。建立開發企業的預警體系，要求盡可能反映我國房地產市場的當前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統結構和子系統。第一步就是要構建基礎信息系統，它由兩塊組成：一個是與房地產產業的相關信息網，另一個是國內房地產行業信息網。第二步就是讓一些信息與預警系統中的信息產生聯系，在風險發生時提前通過信息網中的連接信息來分析決定是否預警和預警程度，提醒房地產商提前防范，加以警惕，以減小風險帶來損失的程度。
完善風險管理系統。第一，回避風險措施，這是掌控風險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風險可能帶來的所有損失。第二，分散風險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業為了分散企業風險可以涉及各個產業領域的生產經營活動；而且，同一種產品也可以針對多個細分市場，再根據各個細分市場的不同特性應用不同的營銷策略。第三，分攤風險策略，當幾個企業進行強強聯合時，從而形成優勢互補。當然聯合的各個企業要各有所長，這樣才能在發生風險的時候分攤，來達到風險承擔變小，利益均攤的效果。第四，轉移風險措施，改變風險承擔的載體來防范風險。
營造好的外部的環境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產業上，要實行調控“軟著陸”，如果調控力度過大會使房地產開發與經營產業形成大幅上下波動，嚴重會導致惡性循環。在調整過程中要依據產業的發展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結合，在實施結構調整之前先保證能夠控制總量。在進行宏觀調控時，法律手段、經濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結合，構建房地產業完善的宏觀調控機制，加強政府對房地產業的調控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產生更有效的作用。其次，在立法方面應該出臺房地產相關的法律法規文件。在執行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規的行政干預。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規范房產市場自由行為，嚴格規定買賣、抵押和租賃等于房地產相關的經濟行為。此外還要通過法律法規來打擊房地產交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現，給房地產市場發展營造一個合理公平的環境。
總之，為了使我國房地產業的各項決策更加科學合理，增強工程開發的效益，使房地產行業發展的好，，就必須建立完善的風險分析評估系統。
【摘要】從古到今，房子是人們生活過程中不可缺少的物品，而房地產作為一種順應時代的產物，已經逐漸成為我國經濟的重要組成部分，本文為了加強房地產的經營與管理方面，做出了以下幾點分析。
【關鍵詞】房地產 經營 管理
近年來，我國的房地產事業得到了前所未有的發展，建筑規模已經位居世界前列，而在現今社會中，房地產在經營管理當中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產行業的現狀，對經營與管理之間如何做的更好進行深刻的分析討論。
一、房地產經營管理的現狀
（一）在工程設計上的管理問題
我國多數的房地產開發企業，對于生產設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產品，這對房地產開發商來說也是一種很大的承擔，而房地產開發商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發商的經濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結構和復雜的工藝手段的設計，對于后續施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。
（二）預防風險的能力不高
我國的房地產事業并沒有過多考慮生產與經營的過程中產生的問題與風險，現今社會很多投資都會產生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環保風險、經營風險、風險市場等多種類型，房地產開發者在經營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。
（三）對于工程造價的掌控
房地產企業目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優異的成果。
二、就目前的現狀進行如何的改變
（一）建立優秀的品牌形象
現如今房地產事業競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產企業是一個重大的挑戰，而如果能在消費者的心中建立一種優秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產企業的自我美化，應該以優秀的產品品質和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產企業的幫助是非常大的。
（二）工程造價的控制
在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產開發者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據所在位置的具體市場情況，場地附近的環境因素等，先規劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協調工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。
（三）風險控制管理的加強
風險管理對于房地產開發來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規避是降低房地產開發成本的主要方法，成本的降低代表了企業利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業的承擔底線，如果在企業的決策過程中發現項目的風險遠大于企業所能承擔的底線時，果斷放棄現有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產開發者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現在最廣泛的轉移風險形式，無疑是非?？煽康?，雖然會增加企業一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業的巨大虧損。
三、結語
在國際經濟形勢的飛速發展下，未來會有很多國內外企業的合作與投資，這對中國房地產市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產質量的要求也有很大提高，為了更好的發展房地產事業，一定要做到良好的經營與管理，累積更多的經營，讓我國的房地產事業上升到一個新的高度。
摘 要：新加坡共和理工學院的問題啟發式教學模式具有良好的教學效果。筆者學校借鑒這一手段，對房地產開發與經營課程進行了問題啟發式教學方法改革的實踐探索，詳見本文。
關鍵詞：問題啟發式教學 教學方法 實踐
問題啟發式教學法（Problem-Based Learning），是指從學生的實際出發，以真實事例或問題為基礎，以啟發學生的思維為核心，調動學生的學習主動性和積極性，促使他們生動活潑地學習的一種教學方法。問題啟發式教學模式是新加坡共和理工學院最為顯著的特點，每個專業的學生在3年的時間內要修完30個學科，每個學科設置成16個問題，學生在學習這門學科時就要解決這16個問題，每個學期為16周，每周解決1個問題，每個學期完成5個學科。通過實施這種教學模式，培養學生解決實際問題的能力、終身學習的能力，塑造學生的團隊合作精神。筆者學校借鑒這一教學經驗，對房地產開發與經營課程進行了問題啟發式教學的嘗試。
一、對房地產開發與經營課程進行問題啟發式教學改革的必要性
房地產開發與經營課程是高職房地產經營與估價專業的一門專業基礎課程，通過該門課程的學習，學生要認知房地產業的基本概念，以及對房地產開發有一個框架和整體上的認知。一般情況下，這門課程會安排在大一，作為各門專業課程的先導性課程。
目前，在高職教學中運用得較多的有任務驅動法和項目教學法。房地產開發與經營課程作為理論性較強的先導性課程，同時又涵蓋了房地產開發過程的各個重要環節，用這兩種方法教學，將使學生在完成學習任務時面臨大量的未知知識，從而使完成任務和項目變得不現實，降低了學生學習的積極性和興趣。
相比任務驅動法和項目教學法，問題啟發式教學適用于理論性較強的學科。問題啟發式教學要求建立在有感染力的真實事件或真實問題的基礎上，讓學習者到現實世界的真實環境中去感受、去體驗（即通過獲取直接經驗來學習），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關于這種經驗的介紹和講解。這種教學法的環節主要有：創設情境、確定問題、自主學習、協作學習和效果評價。因此，我們在房地產開發與經營課程中運用該方法，可以讓學生在房地產行業中所發生的真實事件或真實問題的基礎上，對房地產業的基本理論和工作內容進行深刻的認知，同時還可以提升學生的學習興趣，發揮其自主精神和合作精神。
因此，房地產開發與經營課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強調知識傳授，只把學生當做知識灌輸對象的傳統教學模式，進行問題啟發式教學的嘗試和挑戰。
二、房地產開發與經營課程問題啟發式教學的實施
通過對新加坡共和理工學院問題啟發式教學的分析，筆者學校對房地產經營與估價專業的核心課程進行了改革，實施的具體環節如下。
1.打破傳統教材的編排，以八大問題來統領該門課程
在房地產經營與估價專業的課程體系中，房地產開發與經營的計劃課時為72學時，筆者將該門課程設計成8個真實的問題：
（1）房地產開發與社會經濟的開發是怎樣的關系？
（2）房地產一級市場、二級市場、三級市場的關系是怎樣的，政府如何干預房地產市場？
（3）在房地產開發各個階段，政府如何實現監管審批？
（4）開展可行性研究工作的實施方案是什么，如何做好此項工作的資料搜集？
（5）房地產開發商如何獲得開發用地？
（6）房地產開發商在建設階段的主要工作任務有哪些？
（7）房地產營銷策劃的內容有哪些？
（8）房地產開發商資金籌措的渠道有哪些？
2.針對要解決的問題，設置有感染力的真實事件或真實情境
在該門課程中，教師要盡量創造接近真實情境的學習環境，激發學習者參與交互式學習的積極性、主動性。
以問題（2）為例，針對“政府如何實現對房地產市場的干預”，設置真實事件操作如下。教師在資料準備時，提取最近或具有代表性的國家對房地產市場的宏觀調控政策（如“國五條”），讓學生分析在這些政策中如何運用土地政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策實現對房地產市場的調控，這些政策會對房地產一級市場、二級市場、三級市場產生怎樣的影響。
學生在解決這一問題時，首先要完成基本概念的認知，包括房地產一級市場、房地產二級市場、房地產三級市場、房地產供給與需求、房地產宏觀調控政策。第二步是分析，學生在認知了基本概念的前提下，進行信息的收集與分析加工，分析在現實問題中具體采用了哪些政策，這些政策對房地產供給與需求、對房地產各級市場產生了怎樣的影響。
3.教學環節的實施
（1）分組。通過分組學習，實現問題啟發式教學所強調的協作學習。為更有效地利用學習時間，在本門課程開始前，教師需進行學生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學生好、中、差水平的搭配，讓先進影響后進。
（2）“一天解決一問題”教學環節的展開。問題啟發式教學需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進行同門課程的編排，一天解決一個問題，亦即實現“一天一題”。將房地產開發與經營課程的72個學時安排在9天，每周安排1天，每天解決1個問題，1天作為機動。
①第一階段，每一輪會議和第一次自由討論或獨立探索。每天教學活動開始時，由教師召開第一次會議，第一次會議主要解決的問題為：教師問題，學生在教師的引導下，進一步思考、擬定和分配實際任務，會議時間一般為1小時。
會議一完，進入自由討論時段或獨立探索。學生在各自的組內進行獨立的探索，或發揮群策群力的精神，完成以下任務：搜尋和閱讀資料，開始建構初步的解題方案，進一步分析問題的核心議題。自由討論時段一般為1～2小時。
以第二個問題的教學開展為例。教師在第一輪會議中真實的情境和真實的問題。準備“國五條”或“國六條”方案，然后針對“國五條”問題：“國五條”分別運用了哪些土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策？這些政策對房地產市場供需，以及房地產一、二、三級市場產生怎樣的影響？在充分了解問題后，學習小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。
在第一輪會議完成后的自由討論或獨立探索時間，學習小組可以根據自己小組的情況集中討論或分開學習。在該階段，學生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來源于圖書館資料或網絡。學生收集和閱讀理解問題的相關資料，形成對問題解決的初步認知，如關于這個問題的基本概念，以及網絡上收集到的市場反饋信息或言論。
在完成該階段的任務時，教師要隨時了解小組討論的動態，及時解決學生在該階段中的疑問。
②第二階段，第二輪會議和第二次自由討論，準備演示PPT。在學生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學習后，進入第二輪會議。第二輪會議的主要內容是教師了解學生的學習進度，集中探討學生在學習過程中所碰到的難題，協助學生制定進一步解決問題的方案。會議之后，進入自由討論時段，該段時間為2～2.5小時。學生繼續在所屬的組內探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識的前提下，制定更精細的解決問題的方案，然后準備演示內容。
③第三階段，第三次會議。在該階段，學生和教師交流，演示研究成果，并進行答辯，學生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進行探究和給予評價。若需要，教師可提供額外資料。
（3）課后完善及補充階段。一天的學習后，還有一些環節及細節需要進一步完善及細化，學生可在課后進一步進行，最后提交成果，教師給予反饋。
（4）教學評價。采用問題啟發式教學法，教師需要對傳統教學法下的教學評價方法作出改進。根據房地產開發與經營課程的特點，課程的評價方法為：小組成員互評占10%，成果質量占50%，成果匯報占15%，過程控制占10%，課后改進占15%。
三、房地產開發與經營課程實施問題啟發式教學體會
1.實施問題啟發式教學是一個先難后易的過程
在房地產開發與經營課程中實行問題啟發式教學，在8大問題的解決中，前兩個問題的實施是最困難的。原因之一是房地產開發與經營課程在大一開設，學生對專業知識的積累很少，相關概念難以準確把握。針對該種情況，教師可在第二階段的會議中增加基本概念與知識的集中講解時間，從而糾正在第一階段自由討論中學生所出現的理解上的偏差。另一個原因是，學生大多首次接觸小組學習方法，學生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學生的任務很重，而有些學生偷懶甚至不參與整個學習過程而“搭便車”的情況。針對該種情況，教師對每個小組的分工與學習進程要進行更為緊密的監督與跟蹤指導。因此，在前兩個問題的學習中，教師要對學生進行更仔細的指導，盡量協助學生解決他們在自主學習過程中碰到的困難，增加學生的信心和興趣。隨著對問題（1）和問題（2）的解決，學生逐步掌握了房地產行業的基本概念和理論知識，同時通過前期的相互了解和調整，小組協助學習也變得更加有效，因而后面6個問題的啟發式教學將變得更加容易和有效。
2.課后的完善和補充階段尤為重要
在完成第三階段的PPT匯報后，學生還應根據老師的意見，在課后進行進一步的完善，包括完成學習日志，總結學習的收獲和感悟。這一環節非常重要，因為課堂的時間有限，學生對問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學生對問題的認知水平。學生通過進一步收集資料，擴充知識量，形成更好的解答問題的角度，這是對學生自主學習能力、分析和解決問題能力的進一步提升。教師應對學生改善后的方案或學習日志提出及時的評價，維持學生的積極性，提升其學習的興趣。通過實踐，很多學生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。
四、問題啟發式教學改革的收獲與尚待解決的問題
1.收獲
在問題啟發教學方法下的房地產開發與經營課程，需要學生自己去查閱相關的資料，形成對基本概念的認識，同時要通過小組成員的討論，學生形成解決問題、完成任務的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學生的自主學習能力，使學生終身受益。同時，在該種教學方法下，強調小組團結協作，共同去完成任務，符合房地產經紀和策劃職業需團隊分工協作的真實情況，培養了學生的職業精神。
2.問題
（1）充足的信息資源。在問題啟發式教學方法下，教師需要確定學習本主題所需信息資源的種類、每種資源在學習本主題過程中所起的作用。這需要學校有充足的資料或信息資源，來滿足學生自主學習時查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強的操作性，還應為學生準備充足的真實案例資料。
（2）合理的師生配比。在問題啟發式教學中，教師的任務是促進學生自主學習，既強調學習者認知主體作用，又不忽視教師的指導作用。教師是學生學習的輔導者和學生學習的合作者。在問題啟發式教學中，教師首先要檢測、了解學生對某一現實問題的解決能力；其次，應該確定具體的教學目標， 由直接傳授知識轉變為確定學生的學習目標；最后，教師應在可能的條件下組織協作學習，開展討論與交流，通過對話幫助學生分析所面對的問題，最終讓學生自主解決問題。
在該門課程的教學中，老師要非常了解每階段學生完成任務及討論的進度，及時解決在該過程中學生存在的問題。同時，老師還要對課后任務改進和完善給出具體的、持續的指導。因此，在該種教學方法下，教師的工作量遠大于傳統教學方法下的工作量，為了達到良好的教學效果，教師所帶班級的學生人數不宜過多。以新加坡共和理工學院為例，每班學生不超過25人，從而有條件實行小班教學，保障教學效果。
（3）教材建設。傳統的教材以教師為中心進行教授，學生以聽為主，而問題啟發式教學要求以學生自主學習為主，所以需要有全新的教材來適應新的教學方法，而目前適應的教師教材和學生學材無疑是最為缺乏的。
（作者單位：重慶城市管理職業學院）
【摘要】隨著世界經濟全球化發展的趨勢，我國房地產業也要逐步走向世界舞臺.所以，房地產業的開發與經營是值得深思的問題.本文主要通過對房地產開發項目市場定位的研究，并結合其在經濟實踐中的應用，發現其所面臨的問題，從而提出相關性的合理建議.
【關鍵詞】房地產；開發項目；市場定位
引言
目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調控措施，使得房地產業基本穩定，但是，對于房地產企業的整頓實際呈現出增長的趨勢.這說明房地產業所帶來的利潤仍要比其他產業高很多.本文對房地產業的開發與經營進行研究時，著重從房地產業市場定位入手，不管是從理論還是實踐中，對于提高我國房地產業的經濟和社會效益都有很大的促進作用.
1、房地產開發項目市場定位的相關理論
房地產開發項目的市場定位，簡單來說就是對房地產市場進行詳細的調查和研究，在此基礎上來選擇合適的市場目標，確定相應的消費群體，劃分項目的對應等級，確定項目的建設和設計標準等.這一概念是由市場營銷學中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產開發項目市場定位的相關理論進行詳細的介紹.
1.1 房地產開發項目市場定位的基本內容
房地產開發項目市場定位的基本內容主要有以下幾點：
（1）明確開發思想.房地產企業在考慮自身企業文化的基礎上來明確項目開發的理念，確定企業對于項目的經營模式，以便更好的促進企業發展，樹立良好的品牌形象.
（2）確定用途作用.在進行市場定位時，企業對開發項目所在地區進行全局考察，確定最適合當地實際情況的開發類型，科學合理的對當地土地資源進行開發利用.
（3）選擇目標客戶.企業要對當地居民的消費能力進行相應的市場調查，了解他們的消費需求，初定確定此次項目的目標人群，為今后進行項目的價格確定創造前提條件.
（4）進行初步項目設計.企業要結合項目開發所在地區的實際情況以及當地居民的消費能力來進行項目任務的初步設計.同時，企業要委托相關的設計規劃部門對項目的開發進行初步的設計，更好的將建筑的風格、形式、標準、戶型等內容確定下來.
（5）評估租售價格.企業要采用適當的方法，對比同類房地產的市場價格，并在考慮影響房地產因素的基礎上來對開發項目的租售價格進行評估.
（6）選擇適當的入市時間.企業要充分認識到房地產市場的風險以及所獲取的利益之間的關系，并結合自身的經濟實力和項目投資的資金流動量，制定一套切實可行的項目營銷方案，為項目的入市選擇一個適當的時機，保證開發項目的順利進行.
2、當前我國房地產開發項目市場定位在實際中存在的問題
2.1 與市場定位的理論和原則相偏離
一些房地產企業在對房地產開發項目進行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產企業進行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據的生活方式作為房地產項目的買點所在，將還沒有批準建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產項目的市場定位進行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產市場規范有序的發展.
2.2 缺少規范的市場定位工作的主體
目前我國的房地產咨詢業務發展還很不完善，大多的房地產企業在進行市場定位工作時，往往會委托與其企業相關聯的咨詢企業來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學公正的要求.此外，市場定位從業人員的專業素質往往偏低，工作缺乏專業新，導致房地產市場定位的整體水平偏低.
2.3 缺少明確的目標消費群或判斷市場需求出現偏差
通過市場調查，房地產企業才能夠準確掌握市場經濟的走向，了解消費者對房地產市場的需求.在實際中，往往因為房地產企業所采用的市場調查方法以及調查的范圍不當，導致不能明確的確定房地產開發項目所需的目標消費群，從而影響到房地產企業的經濟效益.
2.4 差異化策略運用不當
目前，房地產業內人士已逐漸認可關于“房地產企業第三利潤源泉源于差異化”的觀點，差異化一般是指在形象上、產品上以及市場上的差異.但是在實際進行市場定位的時候，對于差異化常常會發生這樣兩種情形：一種是房地產企業從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產企業過于注重與其他企業之間的不同，而不根據房地產項目所在區域的實際條件和環境出發，忽視當地居民的生活水平和生活習慣.
3 加強房地產開發項目市場定位工位的相關建議
（1）采用正確的房地產開發項目的市場定位方法.房地產企業要認真分析我國房地產業的行情，采用正確的房地產開發項目市場定位的方法對房地產項目所在區域的房地產行情進行分析、判斷，以便更好的掌握當地居民的生活習慣、消費需求、居住環境等，建設更好的物業性小區管理.
（2）協調統一房地產業的功能、成本和效益問題.房地產業擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產開發項目進行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導著房地產開發項目市場定位的發展方向，衡量這三者的重要指標分別是項目的功能配置、項目開發的成本以及項目的租售價格等.房地產企業對這三個問題必須進行重點研究分析.
（3）強化房地產的專業化、規范化管理，建立有效的行業管理機制.房地產行業協會對房地產業的從業人員、工作章程以及方法要以規范房地產咨詢市場為宗旨進行專業化的管理，對他們進行專業的技術培訓.
（4）充分了解當地情況，將房地產開發項目差異化問題合理解決.對于房地產開發項目的創新，不能只是參考當地已有的建筑或者正在熱銷中的建筑，也不能僅僅是在建筑風格、戶型以及物業環境上進行簡單的復制，更不能將房地產開發項目的面積和規模肆意夸大，要充分體現房地產企業自身所獨有的文化特征，保持獨樹一幟的企業風格.
4 結論
房地產的開發和經營是一個城市經濟得以發展重要的推動力，它不但促進了我國城市的現代化建設，還吸引了大量的國內外的投資者，在很大程度上促進了我國社會主義現代化建設.所以，本文對房地產開發項目市場定位進行研究，是房地產企業做出正確投資決定和開發策略的前提工作，減少了很多在項目開發過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經濟發展具有很好的指導作用.
摘要：房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。房地產開發與經營存在的風險主要有社會政策和治安風險、市場風險、經營性風險、貨幣政策引起的風險等。文章針對這些風險，提出了一定的規避措施。
關鍵詞：房地產；開發與經營；風險；規避
房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產開發經營企業普遍存在只重視項目開發而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發房地產項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產開發經營中的風險是保證項目目標的實現，保證企業穩步、健康、可持續發展的關鍵過程。
一、房地產開發與經營存在的風險
1.社會政策和治安風險
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。
2.市場風險
市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。
房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。
3.經營性風險
經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風險
通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。
二、房地產開發與經營風險的規避
1.及時準確的預測風險
在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風險控制
選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。
3.風險轉移
房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。
4.風險分散
不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。
摘要：近年來，由于我國經濟的飛速發展，房地產行業如雨后春筍，油然而生。國內房地產行業日新月異，在產生巨大經濟效益的同時，其競爭壓力也日益巨大。因此，對房地產開發企業進行科學合理的經營和管理是保證其搶占市場、在競爭日益激烈的房地產行業利于不敗之地的必然要求。本文從這一背景出發，著重探討房地產開發經營管理過程中出現的問題，并針對出現的問題給予切實有效的解決措施，旨在為我國房地產企業提供必要的理論指導。
關鍵詞：房地產開發；經營；管理；策略分析
一、房地產開發企業經營管理的主要部門
1.工程部門
工程部門主要代表開發商對其所建設的工程項目進行日常管理，其主要內容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業并協調相關事宜；對施工質量和施工制度進行有效監督；對相關合同進行有效管理；在施工過程中給出適當的合理化建議等。
2.財務部門
財務部門主要負責企業的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業財務收支狀況和經營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負責施工單位的各個款項的發放；其三，處理企業自身在經營過程中產生的營業費用等。
3.銷售部門
銷售部門主要負責把企業產品——樓房推向市場，其主要工作內容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。
4.人事部門
企業人事部門的職責是：對企業項目開發的相關人員的工作進行科學分配、對企業員工的相關資料進行有效管理，對員工進行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。
房地產開發企業的各個部門分工十分明確，其經營管理的過程就是各個部門相互協作的過程，因此，房地產企業必須加強各個職能部門的管理，同時還要不斷強化各個部門的協作意識，確保其經濟效益的順利實現。
二、當前房地產開發企業經營管理過程中出現的問題
隨著我國經濟的不斷發展以及經濟體制的不斷完善，房地產開發企業在經營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：
1.觀念上的危機
觀念危機是導致房地產開發企業經營管理出現問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內容：
第一、被動的市場意識。這種市場意識認為，用計劃經濟的體制和行政的手段能夠完全替代市場經濟自主調節的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預，這些部門認為：現有的市場體制并不完善，許多開發公司在面對市場競爭時，已經做了充足的準備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進而導致了開發企業市場機會把握不準、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴重影響了房地產開發企業的經營和管理。
第二、盲目的市場意識。這種意識認為：房地產開發企業唯有靠引進外資才能帶動房地產開發企業的發展，而不是從企業自身的經營和管理模式入手，以至于使企業不能準確的進行市場定位，進而影響房地產開發企業的經濟效益。
第三、狹隘的市場經濟意識。這種經濟意識認為：市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，這種意識只注重企業的短期效益，不注重企業的長遠利益，專心于市場漏洞，無心于企業內部經營管理，最終導致了企業經營管理的失敗。
2.資源配置不合理
一些規模較小的房地產開發企業，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費現象嚴重，以有限的資金進行多頭投資，經營規模小，其社會、環境以及經濟效益根本無法同步實現。這些問題也是房地產開發企業在經營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導致這些企業難以應對由于市場擴張而產生的危機，進而面臨倒閉的危險。
3.部門協調能力差
部門協調是房地產開發企業經營和管理成敗的關鍵，同時也是其能否順利實現其價值的關鍵。然而就當前我國房地產企業的發展來看，也多企業不能夠徹底解決企業內部各個職能部門之間的關系，其管理缺乏系統性和有序性，各個部門之間缺乏協作意識和協調能力，這樣不僅使得企業各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產開發企業的綜合實力。
三、房地產開發企業經營管理的有效途徑
針對房地產開發企業在經營管理過程中出現的問題，筆者認為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。
1.更新經營管理理念
房地產開發企業在其經營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關心相關政策法規，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經營管理理念與市場相一致，與時代相契合。
2.合理配置企業資源
設置專門的企業資源管理機構，既包括人力資源的管理，同時也包括成產及投資資源的管理，完善企業人力資源管理和監督機制，充分發揮企業人力部門在員工考核、激勵以及機制設置的作用，確保房地產開發企業在經營管理過程中的有序進行。
3.強化部門協調
加強企業內部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學習機制，強化員工的團隊精神和合作意識，強化團隊意識的注入和培養，定時對換崗人員進行考核，根除企業內部個人英雄注意的不良之風，企業各個部門要加強與其他部門的互助協作能力，以達到房地產開發企業產、銷系統化的經營和管理目的，確保房地產開發企業自身經濟和社會效益的順利實現。
摘要：“房地產開發經營與管理”是一門實踐性很強的課程，有助于培養實踐能力強的專業技術人員。針對“房地產開發經營與管理”這門課在教學過程中存在的各種問題，從教師授課、案例教學、發揮學生主觀能動性和增加實踐環節等方面提出建議，希望能夠提高該課程教學效果，達到教學目的。
關鍵詞：房地產開發經營與管理；教學問題；實踐
中國房地產業的發展始于20世紀改革開放后的90年代，二十多年來，隨著我國城鎮住房制度的不斷發展和具有中國特色的市場經濟體制的逐步建立，房地產業也隨之蓬勃發展起來。在過去的二十多年當中，房地產業解決了部分住房需求問題，改善了許多居民的住房環境，并且在拉動內需、促進整個國民經濟發展方面起到了很大的作用，促進了房地產業和建筑業的進一步發展。
然而，在房地產業蓬勃發展的同時，也出現了一系列的社會問題，比如房價過高，超過了居民的支付能力；對銀行資金依賴過大，使得整個銀行資金被房地產業綁架；受到政府行為的影響過大等。這些問題引起了整個社會的關注，由此政府開始對房地產業進行調控，調控力度也在不斷增大，國家的多次調控政策使得房地產業的資金鏈、盈利能力遭遇到了很大的挑戰。而現在房地產業的發展仍處于粗放階段，對資源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造過程和使用過程對能源的消耗等。因為缺乏技術創新能力和資源集約能力，對資本市場的依賴特別大，并且抵御市場風險、政策風險的能力也非常弱，再加上房地產業自身固有的特點，導致房地產業難以支撐自身的可持續發展。房地產業如何實現可持續發展，如何在經營過程中降低風險，降低政策因素的影響，就依賴于素質較高的房地產人才。
一、“房地產開發經營與管理” 課程教學的目的
“房地產開發經營與管理”這門課程的內容包括房地產開發企業開發一個房地產項目的整個過程，包括市場調研、土地使用權的獲得、編制可行性研究報告、進行開發報建、領取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理等。許多工程管理專業的畢業生會去房地產開發企業或者施工單位、設計單位、物業管理等相關企業就業，而這些工作都是屬于房地產開發全過程當中的一個環節。因此我國許多高校工程管理專業中會將房地產開發與經營這門課程設置為必修課程。這門課與其他課程有一定交叉，需要有其他課程作為先導，因此“房地產開發經營與管理”一般都在大三和大四開設。
另外，“房地產開發經營與管理”是房地產估價師職業資格證書的四門考試課程之一，如果學生能夠在大學期間就能將這門課程掌握好，那么今后無論是在工作方面，還是在考試方面都能得心應手得多。
這門課程涉及范圍廣，包含房地產業從業人員所必須掌握的知識點和內容。工程管理專業的學生掌握“房地產開發經營與管理”這門課可以了解房地產開發和經營過程，成為滿足社會需要的專業技術人才，能推動房地產業的持續發展。
二、“房地產開發經營與管理”課程教學過程中存在的問題
結合筆者的教學實踐以及從學生方面獲得的反饋，本文認為“房地產開發經營與管理”課程現在教學過程中存在如下幾個問題：
1.課程的交叉性、重復性太高
“房地產開發經營與管理”這門課程所包含的的內容太廣，交叉性、重復性較高。本課程內容包括決策階段、項目報批與前期工作階段、建設實施階段、銷售出租和服務階段等四個階段。[1]這些內容當中與其他的課程有一定重疊和交叉，如市場營銷、工程經濟學、項目管理、財務管理、物業管理等。[2]也正因為如此，學生在學習的時候，會覺得一些內容是已經學習過的。比如房地產決策中部分內容與工程造價課程、工程經濟學的財務評價、風險和不確定性分析以及概率分析重合；房地產開發項目策劃與市場營銷重合；房地產投融資與財務管理、項目融資、建設管理內容與項目管理重合等等。由于這些內容具有重復性，學生已經學過，或者在同時上的其他課程當中會得到更加系統的學習，這樣便失去了學習本課程的興趣，不愿意投入時間和精力。而事實上，除了這些交叉或重復的內容，還是有許多內容是本課程獨有的，如房地產開發的基本流程、如何獲得土地使用權等等。因此要結合房地產和房地產開發的特點，加入大量的案例并開展實踐活動，否則就達不到教學目的。
2.教材的滯后性
現在政府為了對房地產業和房地產企業進行宏觀調控，從房價、土地、信貸、稅收等方面陸續出臺了一些調控政策，因而教材本身很容易存在一定的滯后性，在內容上不能反映行業最新的發展動態。例如2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》正式頒布，2011年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止，房地產估價師考試所用教材也已經修改過來了，但很多教材仍然沒有更新過來，還在沿用以前房屋拆遷的說法。如果教師沒有關注這些內容的話，就可能會向學生傳遞過時的信息。這樣對教師就有一定的要求，需要教師經常關注房地產市場和政策的變化。
3.教學過程中缺乏實踐活動
這樣會影響學生學習積極性。學生學習積極性不高的另外一個原因是，本教程教材理論性、概念性的內容很多，需要記憶的內容很多，與一些其他工程施工類的課程區別很大。但是房地產開發活動的實踐性非常強，例如土地使用權的獲得、開發報建過程、五證的領取等等，這些都是教材上不可能講清楚的。教材中的內容多是一些條條框框的東西，如果教師在授課的過程中只是照本宣科，介紹理論知識，而不聯系實際的話，就會使得教學過程十分枯燥，無法激發學生興趣，教學效果就不可能理想。
三、提高“房地產開發經營與管理”課程教學效果的措施
針對上述影響教學效果的問題，本文從以下幾個方面提出建議，希望可以提高教學效果，達到教學目的。
1.教師授課的過程中要分清主次，重點突出
教學過程當中，對于那些重復性、交叉性高的內容，學習先導課程以及對先導課程的掌握程度也影響到學生對本課程的學習效果。要檢驗這些內容是否被學生掌握，可以采用提問的方式考查學生對相關知識點的掌握情況。若掌握得好，回答問題也會很好，那么就可以跳過；如果掌握得不夠好，或者有些內容已經遺忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目與本課程在時間上可能是并列的，例如工程經濟學和房地產課程安排在同一個學期，那就要注意在講到相關課程內容的時候，要詢問是否已經講過了，哪些內容還沒有講到。簡而言之，對已經在別的科目中講過并且學生已經掌握的內容，可以簡單帶過；對沒有講過的，又或者是講過了但是學生掌握不牢的，可以在本課程中講一遍。強化本課程所獨有的知識點，對交叉性的知識點則視情況突出重點即可。本課程理論教學32學時，圖1是對于“房地產開發經營與管理”主要章節及對應學時的分配。
2.案例教學
案例教學的特點就是形象和生動。教師導入有代表性和針對性的案例，為學生創造一種問題環境，指導學生對相關問題進行討論，使得學生在問題的討論當中理解如何將理論應用于實踐中進而更好地掌握理論知識。例如在“房地產項目的策劃”這一部分內容中，要闡述清楚房地產策劃的特點，可以介紹廣東順德碧桂園在20世紀90年代的系列策劃創新；在介紹“房地產項目定位”內容時，可以介紹萬科以客戶為導向的產品模式，通過客戶細分，擴大客戶群，延伸了其產品線；另外可以引入上海湯臣一品項目和市場定位失敗的案例。通過案例的導入，組織學生對案例進行討論，最后由教師進行總結，讓學生在案例學習中理解和掌握相關知識點。
3.發揮學生的主觀能動性
房地產業近年來受到政府政策的調控，金融方面的調控政策在不斷更新，因此房地產業的現狀不可能及時地反映在教材中?；谶@一現狀，教師應持續關注行業動向，并在講課的過程中融入最新的資訊。此外，教師還可以發揮學生的主觀能動性，只提出教材中哪些內容不合時宜，給學生布置作業，讓學生在課后進行資料收集和調研，下次課由學生來講解最新政策或者稅制情況，并對未來的政策走向做預測；還可以在課堂上組織專題討論，針對現在房地產業發展中的一些熱點事件和熱點問題，如城中村的問題、小產權房的走向等，組織專題討論，[3]通過提高學生參與度達到提高教學效果的目的。
4.增加課程實踐性
（1）學校自己增加實踐教學環節。例如可以請房地產企業中的一些從業人員來給學生上課，開一些專題講座，每月1～2次；還可以給學生增加實踐環節，例如在本科目中房地產開發項目的可行性研究報告能綜合反映許多教學內容的知識點，在前述32學時理論環節的基礎上可在學期末增加1～2周的課程設計環節，給學生布置任務，劃定一塊或者幾塊地皮，給出一些土地的基本信息，讓學生分組來做市場調研，編制一份房地產開發項目的可行性研究報告。
（2）多讓學生參與一些實踐性的活動?？梢詭W生去房地產企業的銷售案場去參觀，鼓勵學生利用課余時間去房地產相關企業實習。如果學?；蛘呓處煴旧碛羞@方面資源的話，也可以介紹感興趣的學生到相關的企業參觀、實習。只有增加實踐環節，才能培養出能滿足社會需要的房地產人才。
四、結語
除了采用以上提出的幾種教學方法之外，教師也要提高對自己的要求。房地產業變化較大，需要教師關注行業動態，盡可能參與到房地產業實踐活動中。只有教師自己將理論與實際結合起來，才能在教學中向學生傳遞準確的信息。教師還要根據教材內容，結合實際做好課件，適當增加多媒體教學，以多種方式結合，才能激發學生的學習興趣，達到提高教學效果的目的。
【摘要】 負債經營是我國房地產開發企業很重要的一種經營方式，負債經營能夠給房地產企業帶來一定的利益，但同時也存在很多問題。本文就房地產企業負債經營中財務風險加大、資本結構和負債結構不合理等方面進行分析，并提出相應的對策。旨在促進房地產開發企業解決負債經營中的問題，使之能夠健康持續的發展。
【關鍵詞】 房地產開發企業 負債經營 資本結構 負債結構
負債經營是企業通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發企業很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。
一、房地產開發企業負債經營現狀
據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發企業本年資金來源如表1所示。
從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，房地產開發企業的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全國房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業普遍采用的重要的經營方式。
二、房地產開發企業負債經營中存在的問題
負債經營模式已成為房地產企業目前重要的經營戰略。但企業不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業蒙受損失，陷入債務危機。
1、負債經營會加大房地產開發企業風險
從理論上來講，企業經營風險和財務風險構成了企業經營的總風險。如果企業僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業破產，負債越多，則企業面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業的經營成本增加，導致企業保本銷售量增加，從而減弱了企業的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業的財務風險增加還會使企業的經營風險增加。
2、房地產開發企業的資本結構不合理
權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，企業應根據自身企業的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發企業資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。
3、房地產開發企業負債結構不合理
負債結構是指企業負債數量的比例關系，各種負債業務（如吸收存款、借款、發行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業的融資環境，影響著企業的負債結構。很多企業在發展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發財務危機。企業長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業既能使風險最小，又能使企業盈利能力提高的負債結構。
三、房地產開發企業負債經營存在問題的治理措施
1、應樹立風險意識，建立有效的財務風險防范機制
（1）企業應牢固樹立風險意識。在目前經濟體制下，企業屬于自主經營、自負盈虧生產者和經營者，企業必須獨立承擔風險。企業需加強風險意識的防范，否則在風險臨頭時，企業毫無準備，一籌莫展，必然會遭致大敗。企業為了將總體風險控制在可以承受的范圍，總是要權衡經營風險和財務風險的組合關系。如果經營風險增加，必須通過降低負債比率來減少財務風險。當企業采取高負債策略，處于較高的債務資本比率狀態時，投資者將負擔較大的債務成本，并經受收益率大幅度變動的沖擊，財務風險增大，抵抗不利經營環境下的經營風險的能力相應減弱，或者說同樣的經營風險將對企業帶來更大的損害和危機。
（2）建立有效的風險防范機制和財務信息網絡。企業應建立風險預測、防范預警機制。首先應建立企業經營風險檢測機制。通過控制經營風險來減少籌資風險，充分利用財務杠桿原理來控制投資風險，使企業按市場需要組織生產經營，及時調整產品結構，不斷提高企業的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務危機，把風險減少到最低限度。建立一套完善的風險預防機制和財務信息網絡，企業應全面、及時地對財務風險進行預測和防范，制定適合企業實際情況的風險規避方案，通過合理的籌資結構來分散風險。
摘 要：《房地產開發與經營》是房地產估價專業一門重要的專業基礎課。通過分析該課程存在的不足，探討高職院校應從課程目標、課程體系、教學方法、實踐實訓等方面對該課程進行教學改革。
關鍵詞：《房地產開發與經營》；課程目標；課程體系
隨著中國城市化進程的加速，房地產業在國民經濟和社會發展中的重要地位日益突顯，并呈現快速發展的趨勢，房地產業一線高素質應用人才的市場需求增加。為此，國內不少高職院校紛紛開設了房地產經營與估價專業，培養適合房地產市場需要的房地產類應用型人才，服務于當地經濟發展，以滿足房地產業發展對人才的需求。而房地產經營管理作為高職院校房地產經營與估價專業培養房地產專門人才的一個專業方向，《房地產開發與經營》 課程是其中一門非常重要的專業基礎課程。該課程的學習，有利于培養高職學生進行房地產市場分析、投資決策分析的能力，以適應房地產及其相關領域各個層面的工作，對于拓寬學生就業渠道也起了不可估量的作用。
一、存在的不足
1.課程地位不明確，教學重點不突出?！斗康禺a開發與經營》作為一門專業課程，在房地產經營與估價專業的教學計劃中本課程地位不明確，目標不清晰，涉及內容龐雜，包括房地產市場、房地產開發程序、房地產開發項目用地的獲取、房地產開發項目前期準備、房地產開發項目可行性研究、房地產開發項目融資、房地產開發項目的市場營銷、房地產交易管理、房地產稅收、物業管理等。課程內容面面俱到但不深入。并且該課程的內容和其他課程有所交叉。《房地產開發與經營》課程涉及開發過程的建設階段管理，與《工程項目管理》課程內容沖突；《房地產開發與經營》課程中的物業管理與《物業管理》課程交叉；《房地產開發與經營》課程中開發項目的市場營銷與《房地產市場營銷》課程內容交叉。因此，在該課程的教學中容易出現重復講授、教學過程中重點不突出問題。
2.教學模式基本上以教師為中心、單一課堂教學模式為主。在目前的教學方法上仍然以教師為主導。通過教師的講解在一定程度上可以讓學生學習該課程思路清晰，掌握大量的知識和信息，少走彎路。但學生只是被動地接受知識，對習題、作業等能夠得心應手，但碰到實際應用問題卻無法解決，難以激發學生學習的積極性，阻礙其創新思維和創新能力的發展。因此，展開教學模式與教學方法方面的研究對發揮學生學習的主觀能動性作用突出。
3.實踐教學環節不完善。《房地產開發與經營》是一門應用性較強的課程，需要培養學生實際解決問題的能力。這就必須使教學面向實踐。但在《房地產開發與經營》教學過程中，普遍存在以課堂理論教學為主，實踐教學環節不完善，與企業的合作不夠緊密。導致學生理論知識夠用，感性認識不足。因此，探討實踐經驗教學作為本課程教學環節的作用也有其必要性。
二、解決思路
1.確立課程目標。根據房地產人才應用特點，著手研究高職院校應用型人才培養目標和業務要求，在該課程體系中要以素質為基礎，以能力為中心，以實用為目的，立足培養應用型人才，滿足學生就業和社會需要?；A理論知識以“必需、夠用”為度，突出能力和素質培養，使學生不僅掌握與職業能力相關的必需、夠用的理論與實踐知識，而且還具備一個房地產人才應有的綜合素質。該課程也應成為學生學習《房地產估價》、《工程招投標》、《房地產金融》等課程的基礎課程。
2.建立基于“工作過程系統化”的課程體系開發模式。本課程以房地產開發與經營為主線安排工作內容，將房地產開發與經營劃分為房地產市場分析、土地使用權的獲取、房地產開發項目的評價、房地產開發項目的報建、房地產項目融資、房地產市場營銷、物業管理七個學習情境，讓學生以最接近工作實際的方式開展學習，真正掌握實際工作所需的能力，真正做到學以致用。各個學習情境采用“任務驅動、行動導向”的教學方法，融知識、方法、素質培養于一體，提高學生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學生的綜合職業能力。（下轉252頁）
（上接250頁）
3.強化課程設計、實習實訓環節教學，體現應用型技能培養的教學理念。在實踐教學中，使“實踐性”教學與“理論性”教學的比例接近1∶1。在整個實踐教學過程中，密切與房地產企業、房地產中介公司的合作，建立穩定的融“教學、培訓、生產、技能鑒定和技術服務”、“五位一體”的重點實習實訓基地。如可以提供更多的機會讓學生到房地產企業進行實習，熟悉房地產開發的運作過程，協助企業進行市場調研、編制房地產開發項目的可行性研究報告、進行開發項目的營銷策劃工作等，增強學生的感性認識，以強化學生綜合運用知識能力、策劃能力、市場開發能力、文獻檢索能力和技術經濟分析能力的培養。
4.教學方法靈活多樣，注重學生應用性能力培養。在教學過程中，制定一套能引導學生積極思維、自主學習，充分發揮教與學兩方面的積極性的新的教學方法。在理論教學中，可以運用項目式教學、情景教學等方法，讓學生在完成某項任務的同時提高相關技能；同時配合案例教學，提高學生分析問題、解決問題的能力。如我校準備建設一個水利培訓樓，具體的項目方案還在探討中。針對這一項目，在教學中就可以讓學生分組自主設計一個可行性研究報告，將理論知識用于實踐，避免單一的理論講授為主，增強學生學習的興趣，提高教學效果。
著眼于培養高技能應用型人才的目標，《房地產開發與經營》這門課程的改革任重道遠。在教學過程中，教師在課程內容體系、教學方法、實踐環節等方面需加以改進，同時應掌握中國房地產的各項宏觀調控政策，與理論相結合，適當地補充教材以外的知識，才能讓學生系統地運用房地產開發與經營專業知識于實踐，適應市場的需要。
摘要：近年來，由于我國經濟的飛速發展，房地產行業如雨后春筍，油然而生。國內房地產行業日新月異，在產生巨大經濟效益的同時，其競爭壓力也日益巨大。因此，對房地產開發企業進行科學合理的經營和管理是保證其搶占市場、在競爭日益激烈的房地產行業利于不敗之地的必然要求。本文從這一背景出發，著重探討房地產開發經營管理過程中出現的問題，并針對出現的問題給予切實有效的解決措施，旨在為我國房地產企業提供必要的理論指導。
關鍵詞：房地產開發；經營；管理；策略分析
一、房地產開發企業經營管理的主要部門
1.工程部門
工程部門主要代表開發商對其所建設的工程項目進行日常管理，其主要內容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業并協調相關事宜；對施工質量和施工制度進行有效監督；對相關合同進行有效管理；在施工過程中給出適當的合理化建議等。
2.財務部門
財務部門主要負責企業的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業財務收支狀況和經營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負責施工單位的各個款項的發放；其三，處理企業自身在經營過程中產生的營業費用等。
3.銷售部門
銷售部門主要負責把企業產品――樓房推向市場，其主要工作內容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。
4.人事部門
企業人事部門的職責是：對企業項目開發的相關人員的工作進行科學分配、對企業員工的相關資料進行有效管理，對員工進行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。
房地產開發企業的各個部門分工十分明確，其經營管理的過程就是各個部門相互協作的過程，因此，房地產企業必須加強各個職能部門的管理，同時還要不斷強化各個部門的協作意識，確保其經濟效益的順利實現。
二、當前房地產開發企業經營管理過程中出現的問題
隨著我國經濟的不斷發展以及經濟體制的不斷完善，房地產開發企業在經營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：
1.觀念上的危機
觀念危機是導致房地產開發企業經營管理出現問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內容：
第一、被動的市場意識。這種市場意識認為，用計劃經濟的體制和行政的手段能夠完全替代市場經濟自主調節的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預，這些部門認為：現有的市場體制并不完善，許多開發公司在面對市場競爭時，已經做了充足的準備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進而導致了開發企業市場機會把握不準、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴重影響了房地產開發企業的經營和管理。
第二、盲目的市場意識。這種意識認為：房地產開發企業唯有靠引進外資才能帶動房地產開發企業的發展，而不是從企業自身的經營和管理模式入手，以至于使企業不能準確的進行市場定位，進而影響房地產開發企業的經濟效益。
第三、狹隘的市場經濟意識。這種經濟意識認為：市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，這種意識只注重企業的短期效益，不注重企業的長遠利益，專心于市場漏洞，無心于企業內部經營管理，最終導致了企業經營管理的失敗。
2.資源配置不合理
一些規模較小的房地產開發企業，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費現象嚴重，以有限的資金進行多頭投資，經營規模小，其社會、環境以及經濟效益根本無法同步實現。這些問題也是房地產開發企業在經營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導致這些企業難以應對由于市場擴張而產生的危機，進而面臨倒閉的危險。
3.部門協調能力差
部門協調是房地產開發企業經營和管理成敗的關鍵，同時也是其能否順利實現其價值的關鍵。然而就當前我國房地產企業的發展來看，也多企業不能夠徹底解決企業內部各個職能部門之間的關系，其管理缺乏系統性和有序性，各個部門之間缺乏協作意識和協調能力，這樣不僅使得企業各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產開發企業的綜合實力。
三、房地產開發企業經營管理的有效途徑
針對房地產開發企業在經營管理過程中出現的問題，筆者認為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。
1.更新經營管理理念
房地產開發企業在其經營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關心相關政策法規，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經營管理理念與市場相一致，與時代相契合。
2.合理配置企業資源
設置專門的企業資源管理機構，既包括人力資源的管理，同時也包括成產及投資資源的管理，完善企業人力資源管理和監督機制，充分發揮企業人力部門在員工考核、激勵以及機制設置的作用，確保房地產開發企業在經營管理過程中的有序進行。
3.強化部門協調
加強企業內部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學習機制，強化員工的團隊精神和合作意識，強化團隊意識的注入和培養，定時對換崗人員進行考核，根除企業內部個人英雄注意的不良之風，企業各個部門要加強與其他部門的互助協作能力，以達到房地產開發企業產、銷系統化的經營和管理目的，確保房地產開發企業自身經濟和社會效益的順利實現。
[摘 要]近幾年,盡管受到金融危機的影響,盡管國家出臺了一系列政策來調控房地產市場,但中國的房地產業扔持續升溫。因此,仍有大量投資者進入到房地產開發與經營的活動中區。由于房地產具有的種種特性,房地產開發與經營過程中會伴隨著多種風險。本文對這一過程中的種種風險進行識別,并對其中占主要地位的幾種風險進行具體詳細的分析,最后,結合我國房地產業的現狀,提出風險的防范措施。
[關鍵詞]房地產 開發與經營 風險 防范 對策
一、我國房地產開發與經營的現狀及主要問題
1. 我國房地產業的現狀
近年來,房地產業逐漸成為中國的經濟支柱,隨著房價的不斷上漲,人們對房地產業的關注越來越密切,畢竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,現階段房地產業發展地過于快速,以致出現了一種不正常的發展軌跡和一股房地產熱。自1998年以來,房地產每年開發投資額平局增長率為22.6%,而國內生產總值平均價增長率為12.9%,由圖1可見,房地產開發投資額的增長遠遠超過了GDP的增長,帶來了房地產增速過快、發展過熱的局面。商品房每年新開工面積平均以19.6%的增速增長,具體見圖2所示。
為了調控我國的房地產市場,抑制房地產業的現象,國家出臺了一系列政策和法規,以降低房價,限制房地產開發,控制房地產業的不正常發展。盡管國家進行了大力度的調控,房地產發展過熱的現象仍然存在。2010年5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%,環比上漲0.2%。全國房地產開發景氣指數為105.07,比4月份回落0.59點,比去年同期提高9.13點,見圖3所示。商品房空置面積分類指數為103.48,比4月份提高1.70點,比去年同期提高14.43點。
2. 我國房地產市場存在的主要問題
分析我國房地產業的發展現狀,我們可以看出,目前我國商品房房價仍然過高,商品房空置率也在增加,房價與空置率之間處于一種不平衡的關系。房價產投資過快增長,連續幾年超過了國內生產總值的增長,每年商品房新開工面積也以極快的速度增加。這些現象導致了房地產市場越來越熱,繼而帶來一些問題。首先,房地產業的不正?？焖侔l展必會引起國家的重視,為了保證房地產市場的正常運行,國家會采取嚴厲的措施來打壓房價、調控市場。其次,炒房團應運而生,這些群體利用手中閑置資金,在大中城市大量購置房屋,再轉手以高價賣出,賺取其中差額,達到投機的目的。炒房團的存在進一步導致了房價的居高不下。再次,房價過高導致普通消費者無力購買,銀行貸款無力償還。另外,投資者為了獲取更多的利益,大量投資開發,這可能會帶來資金周轉鏈斷裂的后果。
二、房地產開發與經營所面臨的主要風險及其影響因素
1. 主要風險
房地產與一般商品相比,具有位置固定性、品質差異性、需求普遍性、供給稀缺性、使用的耐久性和用途的多樣性等特點,而房地產開發是一個長期的過程,它具有開發周期長、投資規模大等特點。房地產的經營往往會遇到營銷策劃、物業管理方面的問題。這些,會給房地產的開發與經營帶來很大的不確定性,而這些不確定性會帶來很高的風險。另外,我國房地產業過熱的現狀也會帶來一定的投資風險?；谑袌稣{查的風險識別方法,在房地產開發與經營的過程中,我們可以識別到以下幾類風險。
(1)政策風險。在房地產開發與經營過程中的政策風險主要有政治環境風險、經濟體制改革風險、房地產業政策風險、金融政策變化風險、土地政策風險、住房政策風險、法律風險等等。政策風險對房地產市場的影響是全局性的。
(2)經濟風險。經濟風險主要是指由于經濟環境和經濟發展的不確定性因素,對房地產市場產生影響,導致房地產投資經營者遭受損失的可能性。包括市場供求風險、通貨膨脹風險、資金變現風險、開發費用變化的風險、稅率變動的風險、地價變化風險、國民經濟狀況變動風險等。
(3)自然風險。房地產開發項目有不能移動、施工時間長、露天作業等特點,決定了其受自然因素的影響比一般項目大很多。在房地產開發與經營過程中的自然風險有火災風險、風暴風險、洪水風險、地震風險、雪災風險、氣溫風險、地質狀況風險等。
(4)經營風險。經營風險存在于房地產項目的經營活動之中,主要有策劃風險、管理風險、融資風險、合同糾紛風險等等。經營風險如果處理得不好,就可能導致整個開發過程前功盡棄,造成投資者的巨大損失。
2. 風險的影響因素
房地產開發與經營是一個長期而復雜的過程,存在許許多多的不確定因素,對所有的影響因素進行具體分析不大可能也沒有必要,現選取幾個對結果影響較大的風險影響因素,結合現階段的具體行業情況分析。
(1)政策因素。政策因素中對房地產業影響較大的是房地產業政策、土地政策和稅收政策。2010年上半年,國家推出的政策文件有:《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)、《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》、《中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國民政部、中華人民共和國財政部關于加強廉租住房管理有關問題的通知》、《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》、《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》、《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》等等。由這些文件可以看出,國家正在積極地在宏觀方面調控房地產市場,抑制房地產市場的不正常發展,使其能穩定、合理、有序地發展。對于房地產投資商和經營者來說,頻繁的出臺的抑制房地產過熱的政策會帶來開發方式、開發時機、開發規模選擇的改變,也會帶來開發成本、投資回收期限、實際利潤等的變化,可能會導致房地產項目偏離本來的意圖或達不到預期目標,甚至可能導致虧損。
(2)市場供求。現階段,市場對住房的需求的確大于供給,以上海為例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口數環比增長了0.85%,2008年人口數比2007年增長了0.96%,2008年末達到了1321.7萬人。可見,上海是人口呈現加速度的增長。每年都有大量外來人員進入上海工作或學習,因而產生大量對于住宅的需求,而上海本地人對住房的需求也是有增無減,因此,可以說,市場上對于住房的需求是極大的,房地產市場供不應求。而事實上,許多開發出來的樓盤并不能滿足人們的住房需求,高房價使得大多數人望而卻步、“望房興嘆”,而買房子的很多都是炒房團或投機者。這導致了另一種供求不平衡現象:一般收入的人需要的是中低檔的、有能力負擔的自住房,而開發商開發出的樓盤房價太高,買不起;開發商建造的住宅吸引來的不是住房的需求者而是投機者,只買不住,并抬高房價,轉手賣出,造成空置率升高和房價的進一步上升,從而致使普通人更加買不起房。這一現象的存在對房地產投資者來說也是一種風險。
(3)融資。房地產的開發是一項規模大、周期長的活動,需要大量的資金的連續注入,如果資金鏈中斷,就會導致開發過程不能正常進行,經營活動也就無從談起了,也就無法保證資金的流動。因此,融資活動是保證房地產開發與經營活動順利進行的基石。資金的來源的渠道主要有自籌資金、銀行貸款、外商投資、發行債券、發行股票等。自籌資金來源安全、使用成本低,因而,使用自籌資金風險很小。但是,自籌資金數量有限,只能用于項目前期的費用支付,分析近十年房地產開發投資資金來源(見表)可知,其在所有資金來源中所占的平均比重不超過30%。銀行貸款具有財務杠桿效應,但是銀行貸款的限制條件很多,并且受利率影響較大,具有一定的風險。根據測算,國內銀行貸款占融資金額的平均比重為21%。利用外資和外商直接投資在融資金額中所占比重較小,分別為3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的資金來源于其他融資渠道,包括發行債券、股票和其他金融工具。這類融資方式比較靈活,沒有沉重的利息負擔,使用期限限制不大,可以有效地保障資金的周轉。但這種融資方式相應地存在一定的風險,不僅僅有財務上的風險,還涉及公司形象等問題。
(4)房地產經濟周期。與宏觀經濟的周期性波動一樣,房地產業也存在這樣一種周期性的波動規律,稱之為房地產經濟周期。房地產經濟的周期性波動是由供給與需求的周期性波動造成的(見圖4)。房地產經濟周期大致分為四個階段,繁榮階段、衰退階段、蕭條階段、復蘇階段。因此,對于投資者而言,房地產經濟周期對其開發與經營的影響說到底就是開發的時機選擇的問題。如果開發時機選擇不當,可能無法帶來預期的效益,甚至可能有所損失。
三、風險防范的對策
房地產開發與經營的過程中存在各種各樣的風險,其中政策風險、經濟風險、社會風險、自然風險、國際風險屬于系統風險,對這類風險,投資者不易進行判斷和控制;另一類是非系統風險,包括經營風險和技術風險,這是易于控制與防范的風險。針對以上提出的各種風險,結合我國房地產業現狀,提出一些風險防范的對策。
1. 做好全面的市場調研,以盡量避免項目開發與經營決策的失誤
在進行房地產開發前,進行細致的市場調研,找準切入點,正確選擇項目的目標定位并確定目標群體。調查項目所處的政治、經濟、自然、社會、文化環境,發現并分析潛在的風險因素。針對發現的風險因素,尋找應對策略,盡量回避或轉移一些風險,對于無法回避的風險,制定詳盡的風險管理計劃和風險控制措施。完備、全面、細致的開發前市場調研能有效地規避和認識風險,達到風險預防的目的。
2. 進行區域化、多樣化投資,以分散風險
由于各個區域房地產供給與需求存在差異,因此,各區域房地產經濟周期的波動也存在差異,有些地區處于繁榮期的同時一些地區可能正處于房地產衰退期,這為跨區域的投資策略提供了可能和前提?？鐓^域的投資策略可以均衡地區經濟發展不平衡的影響,同時可以減少地方性的經濟動蕩帶來的風險。另外,不同類型的房地產產品的風險及收益也有很大的區別,投資者可以采用組合投資策略,同時投資于不同類型的房地產,既能夠獲得可觀的收益,又能夠有效控制風險。運用這兩種策略可以實現風險分散的目的。
3. 購買適當保險,以轉移風險
對于開發過程中可以預測損失并且損失程度適當的一些風險,可以購買保險,通過向保險公司支付一定的保險費用的方式,將風險轉嫁給保險公司。投保人繳納了保險費后,如果發生了風險損失,保險公司必須分攤損失,給投保人以經濟補償。在這一過程中,可以購買的保險有建筑安裝工程保險、貨物運輸保險、雇主責任保險、工程第三者責任保險、合同保證保險和人身保險等。盡管只有限定范圍的風險可以購買保險,但這一風險轉移方式還是能夠及時、有效地控制一部分風險的。
4. 簽訂必要的合同文件,以轉嫁風險
通過簽訂正當、合法的合同,可以將房地產開發與經營過程中的一些可能發生的風險損失的財務負擔或法律責任轉嫁給簽訂合同的另一方,達到減少自身風險的目的。某些無法通過投保方式控制的風險,也可以通過合同條款的擬定來實現對其的控制管理。在房地產開發與經營過程中,常見的合同有工程承包合同、材料設備供銷合同、房屋預售合同、房屋出售合同等。
5. 優化融資結構,以降低財務風險
由于不同的融資方式伴隨著不同程度的風險,因此,合理地選擇融資模式,選擇最優的融資結構可以降低融資風險。首先,拓寬融資渠道,選擇多種融資方式,實現資金來源分散化。其次,計算各種融資方式的資本成本,并估計其風險大小。再次,結合不同融資渠道,平衡各種融資方式的風險,提出多種融資方案。最后,選擇資本成本低、風險小的融資方案作為最優融資結構。最優融資結構具備低資本成本、最大程度地融得資金、低風險的特點。
6. 縮短開發周期,以降低市場的政策風險
房地產開發的長周期是帶來許多潛在風險的根源,開發周期越長,對開發期內的政治經濟形式變化就越難調整,就越無能為力。因此,縮短開發周期也是一個控制風險的方法。當然,縮短開發期并不意味著工程質量的相應“縮水”,也不意味著以耗費更多的成本為代價。縮短開發期要求引進更高效率的技術、設備等,加強對開發人員的培訓與教育,加強項目管理,保證工程質量,并在此基礎上合理地控制成本。
四、結語
目前,我國的房地產市場處于調整期,國家正在積極調控房地產市場。在這一時期的房地產項目面對著多種壓力與挑戰,投資者要能夠識別出各種風險,并時刻關注各種潛在的風險因素,尤其要特別注意國家政策和經濟環境帶來的風險,應用各種風險防范措施,做好風險的防御應對工作,及時、合理地管理和控制各種風險,從而保證房地產業穩定、健康、持續地發展,進而帶動整個社會的健康發展。
摘 要 隨著我國經濟社會的發展，人們對房地產的需求增加，極大地促進了房地產行業的發展，房地產行業逐漸發展成為我國國民經濟中的重要行業。房地產行業具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強等特點，風險因素復雜多樣，并且存在于房地產開發項目的整個過程中。因而，對房地產開發項目的風險進行識別，進而提出防范對策，具有重要的現實意義。
關鍵詞 房地產開發 經營 風險分析 對策
房地產項目的開發投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程，這些特點決定了房地產業是一種典型的風險行業，不確定性伴隨其始終；再加上房地產投資數額大、周轉慢、變現能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風險。進行房地產開發風險的分析及防范，從根本上講，是要對影響房地產開發投資效益的各個因素變化及影響進行分析，或者說對房地產開發投資評價結果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風險性。認識房地產開發的風險，明確導致開發投資效果明顯變化的因素，并進行控制，以提高房地產開發投資效益，減少或避免不必要的風險損失。
一、房地產開發項目的風險分析
根據房地產開發項目的流程，可將房地產開發項目的風險依次分為政策風險、經濟風險、建造風險和銷售風險等四類。
1．政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來的各種形式的經濟損失，近兩年國家加大房地產的調控政策，從國家和各地區的房地產房價、銷售的數據來看，對房地產業影響巨大。（1）產業政策。國家產業政策的變化不僅影響房地產市場需求結構的變化，而且決定房地產業的興衰。產業政策對房地產業的影響巨大，一方面國家通過產業政策來鼓勵某些產業的發展，如果房地產業是支持的對象，則它在國民經濟中的地位會得到提高，國家會增加這方面的資金投入，從而給房地產業的投資經營者帶來更多的收益，反之，會給房地產業的投資經營者帶來損失，例如2010年1月國家出臺房地產“國十一條”，到2010年4月的“國十條”，再到2010年“9.29新政”，一年三波調控，一波緊似一波，給房地產企業帶來巨大壓力；另一方面國家對不同的房地產支持力度的變化，會改變房地產市場的需求結構，給房地產業不同領域的投資者帶來不同的影響，如2011年1月國務院出臺“新國八條”房地產調控政策，1月25日住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》，整頓房地產市場秩序，規范房地產經紀行為。研究國家和地區的產業發展政策對房地產的投資決策有重要意義。（2）金融政策。國家金融政策的調整可使房地產商品的開發者和經營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當政府認為房地產投資過熱、采用緊縮信貸的政策時，會導致在建的項目由于資金短缺而停工，擬建的項目因為籌集不到足夠的資金而推遲，這會給房地產的投資經營者帶來很大的損失，如2011年1月27日，財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征營業稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。同時，如果政府為了刺激房地產市場的繁榮而降息，則會給房地產商帶來額外的利潤。（3）土地政策。土地是房地產開發的基礎，土地管理政策的變化必然對房地產業產生影響，土地政策風險來源于土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調控制度，以及不同的土地政策執行力度。為了避免遭受風險損失，房地產投資經營者應該關注土地政策的變化趨勢。
2．經濟風險。指經濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動,造成房地產開發商經濟上的風險，如2011年2月9日，住房和城鄉建設部《關于調整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調存款準備金率。同時，這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調。此次上調之后，大中型金融機構存款準備金率達20.5％的歷史高位。據估算，上調0.5個百分點后，可一次性凍結銀行資金3600多億元。從可行性研究到樓盤上市的時段內,市場需求變動的可能性很大,消費者的消費需求也會發生變化。由于經濟發展的周期性,房地產產品的供求關系隨時間而變化。而房地產的不可移動性和地區性,使一個地區空余的房地產并不能彌補另一地區的短缺,這導致房地產開發收益隨開發時機不同而異。一般而言,經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素。同時,開發項目在年內的推出時機也同開發風險密切相關,如一般住宅項目最好在年底推出,以適應國人喜歡年終集中消費的習慣。當然,不同類型的開發項目對時間的敏感程度也有所差別。
3．建造風險。建造風險主要體現在招投標、合同、承包商履約能力、成本、工期、質量等方面。開發商采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標等三種。招投標時要選擇適當的招標模式，選擇符合條件的設計單位、施工單位和監理單位。在項目建設過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應合同等；如果合同管理不善或合同執行不嚴，可能出現合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質量、工期和成本，給項目相關方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導致拖延工期，從而影響進度及房屋銷售。建造成本在房地產開發項目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會大幅增加房地產項目的開發成本。房地產開發項目每個環節的時間損失，都可能導致工期拖延。一方面房地產市場狀況可能會發生比較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面，工期延長會增加投入資金的利息支出，增加管理費。房產作為房地產開發項目的最后產品，其質量不僅影響到銷售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過程中，應充分保證房屋的質量。
4．銷售風險。銷售階段是決定房地產開發項目能否獲利的一個關鍵階段，銷售時機的選擇、銷售價格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會影響銷售效果和最后盈利。房地產銷售時機一般有三種情況：預售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風險，國內大多數房地產開發企業都采用預售的銷售方式。消費者對房價很敏感，如果價格過高，可能導致房屋銷售量降低，難以及時收回投資而造成風險。房地產的銷售方式有自己營銷和營銷兩種，如果自己營銷，可能缺乏專業的營銷技術和人才，但營銷又可能因為費用過高而增加成本。營銷廣告可以充分運用報刊、廣播、電視、現場廣告牌等多種方式進行宣傳，以達到促進房地產銷售的效果。
二、房地產開發投資風險防范對策
1．重視可行性分析。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產一旦開始進行，所面臨的是一個相對狹窄的消費市場，這就有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，投資者要在城市規劃、政策法規的約束條件下，由房地產的供求現狀及發展趨勢、確定投資項目的用途、規模、類型并做出各種預測，為投資者決策提供科學依據。對這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計及可行性研究階段對風險的估計，分析正確與否，將直接影響到房地產項目的成功與否。
2．建立風險預警體系。建立房地產風險預警體系，便于房地產企業更自覺、更系統地管理項目開發過程中的風險。由于房地產開發項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業經營風險時,應建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業風險的經營因素列出,再根據其影響大小賦予不同的值,然后根據企業實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經營風險狀況。依據建立的風險指標體系，并憑借以往房地產開發項目中的經驗和歷史數據，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數據，對房地產行業和房地產開發項目進行風險預警，如果發現風險，立即啟動風險預警，并采取相關措施，進行風險防范。
3．重視工程質量。房地產作為開發項目的最終產品，既關系到用戶的使用價值，又關系到用戶的生命安全。因而，重視工程質量，對保證產品質量、保障用戶使用價值和生命安全具有重要意義。對項目進行全面質量管理，保證工程質量，質量管理需要一批專業質量人才。質量人才要具備參與房地產工程質量工作總體策劃的能力，能具體負責落實質量方針和質量目標，進行現場指導和幫助解決實際質量問題，這就要求他們既懂技術又懂管理。對反映項目質量的材料、環境、配套設施實行全方位、全過程管理，嚴把質量關，逐步完善房地產開發項目的各種安全設施。在工程施工中，要建立項目經理負責制度，由項目經理負責工程質量的組織保證。在工程招標過程中實行公開、公平、公正的原則，擇優錄用符合條件并具有較高信譽和實力的施工單位，從而確保工程的施工質量和施工安全。在工程建設項目施工中，施工項目部要明確工程的領導責任和施工人員的責任義務，定期召開工程質量會議和安全專題會議，從思想上高度重視工程質量，深刻認識“百年大計、質量第一”、“質量重于泰山”的含義。在施工過程中，要全面貫徹質量保證體系，多方位、大力度保證施工質量和施工安全。
4．創新營銷方法。（1）實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產銷售的有效方式，也是目前大多數國家房地產業銷售的成功經驗。分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。（2）實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。（3）預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產。若在一個項目開發前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關系。
【摘要】本文擬通過對A房地產有限公司經營策略制定過程的分析，論證房地產開發企業經營策略的制定對企業本身的生存與發展所具有的重要戰略意義。
【關鍵詞】經營策略 戰略意義
隨著國民經濟的發展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產業進入一個蓬勃發展的時代。面對數不勝數的房地產開發公司和總體需求比較固定的市場，房地產開發公司競爭日益白熱化，各房地產開發公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發展壯大，制定各自的經營策略。而許多公司正是因為經營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發展提供必要的保障，導致公司最終為市場淘汰。
在制定企業的經營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產企業做全面的了解。
一、房地產企業是房地產產業鏈中最關鍵的一環
供應房地產產品的整個產業鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監理公司、房地產企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產企業在產業鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產企業是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業管理商以及終端顧客的中心，整合整個產業鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產產品的飛躍。同時房地產企業既是批發商，又是金融中介與顧客服務商?？傊欠康禺a產業鏈中最關鍵的一環。房地產企業職能的核心是為顧客服務。
二、房地產企業經營決策理念
基于對房地產企業職能核心的理解以及我國房地產業的現狀，本人認為，要想經營成功，房地產企業應有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發點，重視顧客需求
對于房地產企業而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求。基于服務質量的顧客滿意度是房地產企業品牌建設和企業競爭力之源。
2、加強企業信譽的管理
企業信譽是一個企業獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業信譽的創建、維護和發揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰略意義的現代管理方法。由于房地產產品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產企業的信譽。此外，對房地產企業而言，融資能力極其關鍵，而企業融資能力較大程度上決定于企業的聲譽和信用度。
3、樹立終身服務觀念
從實際銷售看，一個企業的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數量可能還遠遠不止10人和25人。
4、基于價值鏈構筑競爭優勢
房地產產品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監理等各個環節的綜合結果，但房地產企業要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產企業就須從設計環節開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起?？紤]到材料供應商、設計方、施工方與房地產企業往往沒有縱向一體化，房地產企業對質量控制的難度巨大。作為業主的唯一人，房地產企業要提高成本質量控制的成效，須設法提高產業鏈前后環節的協作水平，特別注意盡早發現問題，從根本上杜絕失誤。
5、進行人文關懷，樹立社會責任
一個房地產企業能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。企業的社會責任包括:為社會提供優質的產品和服務；重視經濟增長的質量和可持發展；為和諧社會做出貢獻。例如國內最知名的房地產企業――深圳萬科當許多房地產企業可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產企業不可能真正長久俘虜消費者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產企業的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產企業服務本性及經營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產企業必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優質服務為基礎構筑企業信譽和持續競爭能力，避免短期行為，從而實現企業、小業主和社會的共贏，為企業的經營成功和持續發展奠定基礎。
三、A房地產有限公司經營策略制定過程的分析
A房地產有限公司作為一家正在成長中的小型企業，起步晚、規模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產企業，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業也存在自身優勢：擅長策劃包裝、資源整合、創意。
該企業在結合上述理念及通過對房地產市場的調查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產市場的調查、分析、比較的結論如下。
1、2006年上海房產市場總體概況
去年以來，全國房地產市場遭遇了新一輪的宏觀調控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產市場新房依舊保持平穩發展的態勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數據來看，整個住宅銷售市場處于結構性調整之中。
“政策細分執行力加強，市場步入適應調整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態勢。
在2006年，非住宅類地產依然保持著強勁勢頭；商業地產在去年下半年呈現出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業地產項目開始向城市副中心和市郊轉移。
去年商業地產另一個值得關注的現象是境外資金整體收購商業地產項目增多；此外，作為泛商業地產的創意地產去年也亮點頻現。去年下半年被上海市經委授牌的創意產業集聚區新增27家，總數達到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預計今年的政策無論是廣度還是深度都應弱于去年，因為政策具有滯后效應；加上去年的“70”“90”政策會在今年發力，未來5年上海將形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，因此房地產需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業項目都仍將穩中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續了2005年持續減少的態勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產市場客戶需求最新調查
根據調查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產交易中心的最新統計顯示，浦東新區商品房的交易量呈節節攀升之勢，其主要原因是其區域的總體房價的性價比頗高。調查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設施、物業管理、小區環境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產市場宏觀調控的措施具體落實，對高檔物業雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續上揚，但局部區域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續。
近日來，由于受到新一輪的舊區改造啟動和浦江兩岸規劃實施的影響，預計未來高檔住宅的開發將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區域，而沿江等具有獨特景觀資源的區域，黃浦江兩岸、北外灘等區域，也將成為豪宅的主要集中區。
近幾年來，消費者對高價位樓盤產品的品質要求有很大提高，高價位樓盤經過多年的激烈發展，競爭已不再是簡單的地段和部分產品要素的競爭，而面臨著全方位產品要素、品牌、環境、營銷企劃等綜合高指標項目的挑戰。消費者大致會從地段、品質、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區和建國路沿線區域，淮海路和鎮寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區域版塊等，也是高價位樓盤集中的區域?？蛻魠^域分布：從區域來細分，黃浦區主要以外省市私營業主居多，徐匯、長寧兩區以本區域高級白領、企業家為主，全市性客戶其次，浦東新區以境外人士、外籍華人為主。楊浦區因其淵源的教育背景，以大學教授、留學生、留學歸來人士居多，他們注重未來發展大環境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產生的高額利潤的驅動，大量發展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應量自2006年開始出現了超常規的增長；良好的經濟運行態勢以及中國加入世貿組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續增長、絕大多數寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩度過市場適應期，價格還將繼續向上攀升，估計可能出現新的租金上漲高潮。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環境的影響，各個區域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發區板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應的出現輕微上揚至11.6％。上海大多數商業區出現了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續兩個季度上升后繼續保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預計未來4年內還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應高峰期。
6、市場亮點――創意工業房地產
繼去年年末甲級辦公樓市場出現強勁需求態勢后，創意工業房地產也應運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領軍代表包括近來頗受關注的“八號橋”創意時尚工業園區。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區內有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經委和盧灣區人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產場地實施改造，創立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業老建筑特有的底蘊，注入新產業元素，從而成為一個激發創意靈感，吸引創意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經過一番設計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛的創意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設計創意企業的集聚區。來自歐美與港澳的80余家企業已入駐，如英國ALSOP設計公司等。這些企業主要從事建筑、產品、服裝、和企業形象的設計、影業制作。
創意產業將經濟、文化、技術和藝術有機的結合，成為二、三產業共同發展的結合點，這也是當今國際大都市產業發展的新趨勢。“八號橋”已成為全國工業旅游示范點中首個以創意產業為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產市場全面的調查、分析，A房地產有限公司領導班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產企業來說，風險太大，而創意工業房地產的開發和改造是一條適合中小型房地產企業持續發展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產企業的軟肋。大型房地產商由于品牌效應、規模效應的聚積，更能得到金融機構的垂青，因而愈發顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產有限公司力所能及的。因此，公司領導決定揚長避短，另辟蹊徑，把創意工業房地產的開發和改造作為公司生存發展的切入點和機會點。
其次，工業房地產的改造，創意為上。該公司可充分發揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規模的新產品，為企業的持續發展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產有限公司領導班子最終成功制定合理、科學的經營策略，并經過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，A房地產有限公司制定了科學的經營策略，找準企業發展的專業化定位，明確努力方向，通過運作，該企業正不斷取得成功。
四、結束語
A房地產有限公司成功制定了科學的經營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，在此基礎上制定出先進、科學的經營策略是一個成功企業的關鍵所在。總之，作為一個企業，要想獲得成功，首先必須從經營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
