時間：2022-04-11 04:32:05
序論：在您撰寫房地產經濟學論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
摘 要： 運用馬克思政治經濟學基本原理分析我國房價高漲的原因及治理對策。我國房價高漲雖然全國層面看泡沫不大，但京津滬等發達城市泡沫嚴重。房價高漲乃至形成泡沫的根源在于地租過高，直接原因是房地產業的行業利潤過高吸引了社會資本的過度集中，資本虛擬化和銀行的信貸支持則成為其加速器。房價高漲會產生嚴重的民生問題，泡沫破滅又會對實體經濟帶來災難，因此降低地租和有比例實現國民經濟各部門間均衡發展是解決問題的根本出路。
關鍵詞：房地產價格高漲；形成機制；政治經濟學視角；地租
一、相關文獻綜述與問題的引出
房地產價格高漲及其泡沫問題是目前社會各界關注的焦點，自2010年初至今我國房地產價格調控效果甚微。據天相投顧統計，2010年8月全國的商品房銷售均價為4 430元/平米，到2011年8月則為5 196元/平米，漲幅達17.3%，北京、上海等發達城市的房價則上漲更快，有關我國房地產是否存在泡沫的爭論也充斥著學術界、政府和媒體的視眼。根據資本定價理論，房地產的當前價格等于其未來收益的貼現值。但由于未來收益的不確定性，房地產的當前價格很難反映其市場價值，也就較難對泡沫作出識別和預警。難怪很多西方學者也承認：由于很難判斷資產價格是由其基本面引起的還是由投機因素引起的，因而泡沫只有當它破滅后才能發現。國內相關文獻主要用西方經濟學原理來尋求我國房價高漲的原因。易憲容認為金融制度不完全性、效應的滯后性及利益的滲透性，金融交易制度安排的缺陷為我國房價波動的制度性根源，并認為信貸擴張過度是房價過快增長的主要原因 [1]。昌忠澤則指出信貸擴張、土地財政以及住房預售制度是中國房地產泡沫形成的三大根源，其中隱藏著巨大的雙重風險：一方面導致財政風險加劇，土地財政難以為繼；另一方面導致金融風險高度集中于銀行體系。并認為房地產業從長期來看不應該作為我國的支柱產業，加大公共財政體制改革，嚴格土地管理制度，改變地方政府對土地財政的依賴關系是抑制房價泡沫的可能途徑[2]。周彬、杜兩省認為土地財政必然推動房價持續上漲，從而降低居民個人的效用并引起社會公眾的不滿，房價越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推動房價上升的內在激勵，給定土地財政現狀，在地方政府互相競爭情況下，中央政府通過商業銀行來控制房價過快上漲存在極大的困難[3]。
上述文獻的不足之處是只從某一個角度來解釋我國房價泡沫形成的原因，不能將影響房價高漲的因素納入一個統一的分析框架。馬克思主義政治經濟學將商品價值的研究作為其核心任務之一，尤其是對價值和價格的概念在理論上作了嚴格區分，加上其平均利潤理論、地租理論及虛擬資本理論，構成了研究房地產泡沫的最有說服力的理論框架。因此，從馬克思政治經濟學角度來把握我國房地產泡沫的度量、判斷房地產價格高漲的根源，對我們認識現實情況、把握政策方向、掌握投資力度，以及引導和促進我國房地產市場的健康發展都具有重要的現實意義。
二、馬克思關于“泡沫”的定義與解釋
1.關于泡沫的定義。關于“泡沫”，馬克思政治經濟學中沒有明確定義，最為經典的關于泡沫的定義要數《新帕爾格雷夫經濟學大詞典》：“泡沫狀態”就是一種或一系列資產在一個連續過程中徒然漲價，開始的價格上升會使人們產生出還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產本身的使用和產生盈利的能力不感興趣。隨著漲價而來的常常是預期的逆轉，接著就是價格的暴跌，最后以金融危機告終。馬克思認為“商品價值是凝結在商品中的無差別的人類勞動，是由生產該商品的社會必要勞動時間決定的”，“商品的價格是其價值的表現形式，價格圍繞著價值上下波動”，“在壟斷市場中，商品的價格形式表現為壟斷價格，而壟斷價格也不會脫離商品價值，也圍繞著價值上下波動”[4]47102，871。據此，可以將泡沫定義為商品價格對其價值的嚴重背離，泡沫的大小與其背離的程度成正比。
2.房地產價格的構成。房地產價值由房產和地產兩部分構成。房產是人類勞動的結果，地產則分為兩種情況：一是未經開墾的生地，沒有經過人類的勞動，沒有價值；二是經過人類開墾的熟地，具有價值。依據商品價值公式c+v+m，預付資本C可以分為兩部分：一是購買生產資料而支付的貨幣額c，屬于不變資本；二是購買勞動力而支付的貨幣額v，屬于可變資本。在房地產價格的構成中，不變資本主要由建筑材料和設備折舊構成，鋼筋、水泥和裝修材料等建材一次性轉移到房價中，而用于蓋房子的設備和其他固定資產投資以折舊的形式多次轉移到房價中，不變資本不產生價值。馬克思認為只有可變資本v才能創造剩余價值，按照產業分類，建筑業屬于第二產業，房地產業屬于第三產業，由此可以判斷房地產價值由建筑工人創造，這里的建筑工人應是廣義的，房地產的設計、建造、管理、營銷等諸多勞動是否應歸于可變資本范疇需要區別看待。對生產勞動的定義主要從增值資本角度和增加使用價值角度來看，前者是資本交換勞動，后者是生產物資產品或具有物資載體的非物質產品的勞動。從馬克思“總體工人”的概念來看，“隨著勞動過程本身的協作性質的發展，生產勞動和它的承擔者即生產工人的概念也就必須擴大，為了從事生產勞動，現在不一定要親自動手，只要成為總體工人的一個器官，完成它所屬的某一種職能就夠了?！卑凑沾硕x，建筑設計工人的勞動是生產工人勞動的向前延伸，尤其是建筑設計師的勞動屬于創造性腦力勞動且能創造出更大的剩余價值，應被納入到創造性物質產品的總勞動過程中，為資本增值服務，應算作生產性勞動。同樣，房地產的管理人員也應屬于生產性勞動，而營銷人員的勞動屬于流通環節了，不屬于生產性勞動[5]。
房價中的m部分為剩余價值，m/v則為剩余價值率，如果用m/（c+v）則變成了利潤率，馬克思認為由剩余價值率向利潤率的轉變掩蓋了資本家剝削工人的本質。利潤為預付資本的增值額，在貨幣形式上表現為生產資料價格、生產性勞動工資和利潤。利潤作為資金使用的回報，房地產企業也需要利潤以維持資金流通和生產繼續，其利潤的計算應是平均利潤，但不是房地產業的平均利潤，而是社會平均利潤。房地產企業的定價是在平均利潤的基礎上加上一個行業超額利潤，以此造成房價的虛高，再加之房地產業具有消費和投資的雙重屬性，從而更加劇了泡沫的產生。
3.我國房地產價格泡沫的度量。衡量房價是否有泡沫的思路之一是房價與人均可支配收入之比，一般認為房價收入比為H/In=1左右為房價的合理區間，11.5則為惡性泡沫。
注：ΔH為房價的增長率，H/In為房價與人均可支配收入之比，其中2011年的數據為前三季度數據。原始數據來源為天相投顧有限公司開發的金融數據庫 我國2007～2011年房價增長率和泡沫的度量如表1。全國的房價增長率2007～2011年分別同比增長16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危機和2010年我國房地產調控增幅有所放緩外，其余年均增長率均超過10%。全國的房價收入比則變化不大且在1上下波動，說明在一定程度上全國的房價是比較合理的，不存在泡沫。我國4個直轄市的房價則差異性很大，京、津、滬三市均存在嚴重的房價泡沫，尤以上海、北京最為嚴重，且房價波動劇烈。房企與政府間存在多重博弈，在緊縮政策下，房企采取不降價的行動，而在寬松政策下，房企則加快房價的上漲。重慶的房價也在快速上漲，但還在合理的范圍內，基本不存在泡沫。事實上在類似于重慶的二線城市，房企在近幾年加快了漲價步伐和開發力度，尤其是在政府對一線城市加大宏觀調控的背景下。
三、房地產泡沫產生的根本原因：
絕對地租與級差地租 房地產業是地產業和房產業的總稱，它作為一個統一的組合產業在國際上已成為慣例，其作為一個獨立的產業是始于資本主義社會。但人類對土地的使用自有人類就開始了，且人類文明的長足進步與土地密切相關，正如威廉·配第說：“勞動是財富之父，土地是財富之母”。進入商品經濟社會后，商品經濟和生產力的空前發展使得國民經濟的部門日益多樣化和復雜化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地產業不但成為與其他一切部門、行業并立的一個獨立行業，而且成為國民經濟的基礎性行業，它甚至成為經濟興衰的關鍵，牽動著整個經濟的消長變化。房地產業除了正常的經營業務外，還出現了投機經營，這既危害了社會生產的正常發展，又加速了資本和生產的集中，刺激了更大規模的擴大再生產。
土地私有制與生產關系密切相關。人類從事物質資料的生產總是在一定的生產關系下進行的，且這種生產關系是以一定的生產資料所有制為基礎的，它同時又是決定社會形態性質的基因。土地不是人類勞動的生產物，它作為人類生產不可缺少的要素，作為人類生產和生活的自然載體，在生產力尚未發展起來之前是自然而然地被人類共同所有，但并不存在所有和占用問題。隨著生產力的發展，人類使用土地，使生活上能夠定居下來，形成所謂部落、氏族，因而就占有一定范圍的土地，再加上土地是不可人為移動的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范圍內的公有，這便是土地所有制產生的原因。到了資本主義社會，所有生產資料都私有化了，土地也出現了私有化，于是就產生了土地所有權、占有權、使用權和支配權的分離或結合，租賃關系也隨即產生。土地的資本主義租賃形成了土地所有者、土地資本主義經營者和生產工人三者之間的關系。
地租是土地所有權在經濟上的實現，是土地使用者經營成果的一部分。土地所有者憑借土地所有權并依據土地肥力的優劣、離市場的遠近和土地上的生產設備，向土地租賃者收取絕對地租和級差地租。地租即為土地所有權的報酬，實質是將土地分期分次進行買賣，如果將若干年的地租一次性付，就成為土地的價格，使沒有價值的土地成為可以買賣的商品，實現了土地商品化。土地價格與地租成正比，與銀行利息率成反比。人們根據利息率的高低來預測地租和地價的變動趨勢，也就為土地炒作提供了可能。
我國的土地制度是國家所有和集體所有，地價為零或者非常低，但土地的國家所有并不等于無所歸屬，也不意味著全由國家及其政府利用行政手段統包使用，而是也存在土地使用權、占有權、支配權等分離的經濟條件，與之相關的房地產業就存在著同樣的問題。改革開放以后我國土地的開發過程逐步實現低地價向高地價的轉化，地租同樣存在著絕對地租和級差地租，前者是與國家和地方政府對土地的絕對壟斷有關，后者是由土地位置和投資不同而產生，在市場經濟下通過不同地段的不同價格表現出來。國家和地方政府通過征收土地增值稅把大部分級差地租收上來，作為專用款投資于城市基礎設施，便又產生了更大的絕對地租和級差地租。這幾種地租在要素市場化過程中逐步顯現并在地方政府和開發商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成為房地產業超額利潤的來源，這就既成為其發展的強大動力，也是泡沫經濟產生的特殊因素[6]。
地租在我國表現為土地購置費 2007年全國的土地收入為4 866億元，到2010年則為9 992億元，上漲幅度為101%。北京、上海等發達城市的漲幅則更大，北京2007年的土地收入為293億元，到2010年則達到1 292億元，漲幅為341%，上海2007年的土地收入為131億元，2010年則為449億元，漲幅為243.7%。
地方政府的財政收入也不斷地增加，從土地收入與財政收入之比來看，全國2007～2011年分別為0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，說明我國的財政收入也是不斷增加的。像北京、重慶等市的財政收入對土地收入的依賴很嚴重，北京的土地收入/財政收入比2007～2009年為0.2左右，但到了2010年則達到0.54，重慶的這一比重最高達到0.39。導致這一現象的主要原因首先是土地成交價格的持續上升。隨著城市化進程的加快，基礎設施建設、房屋建設等對土地的需求大大增加，導致地價不斷上漲，尤其是土地政策2002年由劃撥制度轉為“招拍掛”制度后，地價更是突飛猛進，而地價的上漲，直接帶動了地方財政收入的增加，導致很多地方政府依靠賣地來增加收入，對土地財政的依賴也越來越大。其次，貨幣政策的變化也導致土地價格過快上漲，尤其是從2003年開始的寬松貨幣政策。地方政府對土地財政的依賴，對我國經濟發展的影響是巨大的。地價上漲最明顯的表現就是房價的過快上漲，所以，要穩定房地產市場，主要措施之一就是使地方政府逐步擺脫對土地財政的依賴。
地價的過快上漲是房價飆升的主要原因。全國土地成本占房價的比重為0.45左右，在2010年則高達0.52。而北京、上海兩市的地價/房價比則更高，北京2007～2009年為0.6左右，到2010年則達到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年為0.9左右，到2010年則達到1.22，這說明房價居高不下的原因之一在于土地購置成本過高，加上對商品房過度炒作，全國各地驚現“地王”，嚴重歪曲了土地市場和房地產市場。 注：土地收入為房地產企業的土地購置費，地價為房地產企業土地購置費除以購置土地面積，L/H為地價/房價比，L/I為土地收入/財政收入比，L為土地收入。原始數據來源同表1，2011年為前8個月份的數據 絕對地租的背后表現為土地所有權的壟斷，在我國土地為國家和集體所有，其名義所有者為各級政府，對土地財政的過度依賴，使得地租上漲過快；建筑地段的級差地租表現為其地理位置的好壞，建房用地的稀缺性助長了地產商的投機性，地租包括絕對地租和級差地租是房價高漲的根本原因。
四、房地產高漲的直接原因：行業
平均利潤差距過大 馬克思認為平均利潤率就是社會總資本的年利潤率（亦稱一般利潤率），是指資本家階級每年生產的剩余價值同社會范圍內全部預付資本的比率，它體現了職能資本家之間分配剩余價值的關系。平均利潤率是由全社會各個產業部門不同的個別利潤率，在競爭規律作用下，趨向平均化而形成的。各個產業部門不同的利潤率的形成取決于三個主要因素：剩余價值率、資本有機構成和資本周轉速度。由于各個產業部門獲得不同的利潤率使得等量資本獲得不同的利潤，必然導致不同部門之間的競爭，也就會出現資本在不同部門間的轉移。這種轉移包括資本增量投向高利部門與資本存量由不利部門抽出投向高利部門。平均利潤率的形成過程是通過部門之間的競爭將全部利潤在各部門間重新分配的過程，表現為等量資本獲得等量利潤，即平均利潤[7]。
在商品經濟條件下，虛擬經濟獲得了無可比擬的高回報，資源大規模地從實體經濟抽出流入房市、股市、債市等，推高了資產價格，而虛高且不斷增高的資產價格更進一步吸引著更多的資源向虛擬經濟部門集中。資源向房地產市場高度集聚會使其資源相對于利潤率來說嚴重供過于求，實體經濟部門因資源抽逃而難以為繼，且實體經濟部門對資源的使用成本由于虛擬經濟的拉動而不斷提高。在房價泡沫破滅之前，一個共有的規律就是流動性在虛擬經濟領域過剩而在實體經濟領域奇缺，投資于資產的回報畸高，經濟規律強行發揮作用，新的平衡以生產力的巨大破壞為代價，通過財富與收入分配格局重新調整而重新趨于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而債券的收益率遠低于通貨膨脹率，故社會上的資金瘋狂地向房地產市場聚集，造成了房價的高速上漲。
我國工業企業、建筑企業與房地產企業的平均利潤率，如表3。全國工業企業的行業利潤基本上為6%左右，歷年變化不大；而房地產企業的平均利潤率要高得多，考慮到數據收集的便利性，我們以中國證監會的房地產行業中的132家上市公司為樣本，對其采取簡單的算術平均，結果發現2007～2011年房地產行業的平均利潤率分別為344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用馬克思對資本家貪婪的描述：“一旦有適當的利潤，資本就會膽壯起來；有10%的利潤，它就會到處被使用；有20%，就會活潑起來；有50%，就會引起積極的冒險；有100%，它就會不顧人間的一切法律；有300%，它就敢冒絞首的風險?！盵4] 我國房地產行業不但吸引著原來從事房地產的企業，還吸引了大量的國有企業，全國有約70%的國有企業從事房地產開發，加上銀行等金融機構對房地產企業的金融支持以及置業者對從事房地產的投機的熱情，加劇了房價的高漲，尤其是非理性對房價泡沫的推動。
自2002年以來，我國商品房改革加快，房價上漲也隨之加快，房地產業作為基礎行業對經濟的推動作用日益顯著。一方面它加劇了社會資源向房地產企業、政府和銀行聚集，結果便是政府越來越富而人民相對來說越來越窮，在城市里很多需要購房的年輕工薪階層有許多成為了“房奴”或買不起房子成了“城市飄著的一族”，造成民生問題嚴重；另一方面社會資本過度地向房地產業聚集，不但加劇了房價泡沫，一旦破滅則對實體經濟造成嚴重的負面作用，而且資本向房地產業的過度集中剝奪了其他行業的發展，尤其是作為基礎行業的現代制造業，這是造成國民經濟“生產性缺失”、增長乏力乃至導致債務危機的主要根源。 注：原始數據來源同表1。截止2011年11月25日，滬深兩市共有房地產企業132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利潤率為2007～2011年的凈利潤率做簡單算術平均五、房價高漲的加速器：虛擬資本與
信用杠桿 馬克思指出：“交換過程同時就是貨幣的形成過程”，“貨幣的根源在于商品本身”。資本最初表現為貨幣，但貨幣不一定是資本，資本與貨幣的區別在靜止狀態下看不出來，只有通過運動狀態即流通才能顯現出來。資本流通公式是：貨幣-商品-貨幣（G-W-G），在這里資本家用貨幣購買商品，然后把商品賣出去，重新獲得貨幣。資本流通過程從買（G-W）開始，以賣（W-G）結束，其結果不是發生在這種商品價值上，因為交換是等價的，所以只能發生在購買到這種商品的使用價值上，也即要獲得剩余價值，貨幣持有者必須在市場上找到一種特殊產品，這種商品的使用價值具有創造價值的能力，并且它所創造的價值能夠大于自身的價值，這種商品就是勞動力，勞動力成為商品，貨幣轉化為資本，使貨幣資本化。隨著商品經濟的進一步發展，資本作為純粹的能夠帶來剩余價值的職能日益凸現，虛擬化的資本形式不斷涌現，虛擬資本不是現實資本，只是資本的“紙質復片”。虛擬資本不但包括以股票、債券等有價證券形式存在的能夠定期給持有者帶來一定收入的資本，而且還包括銀行券和不動產抵押，其中就包括房地產[8]249253。
房地產的剩余價值來源包括兩個方面：一是房產，表現為建筑工人創造的剩余價值；二是地產，表現為土地價格的剪刀差。房地產業的虛擬化與金融機構對其的信貸支持，加速了房價的高漲和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器機制”原理，信用市場各個變量的內生變動會放大和擴展宏觀經濟的動蕩[9]21。房地產業的投資和投機，從供需雙方來看，銀行等金融機構的信貸支持作為供給方，使得房地產企業獲得的信貸支持占全部資金投入的50%～80%，在京滬深等發達城市房企獲得的信貸支持更高；作為需求方的置業者一般也是從銀行獲得貸款，首套住房的首付比例為30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。據此推算，銀行等金融機構對房地產業的信貸支持使得房價上漲的速度提高了2～5倍。
六、結論與政策建議
本文從馬克思政治經濟學視角解釋了泡沫的定義、房價的構成和度量，并對我國房地產價格高漲乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器進行了分析。房價泡沫可以定義為房地產價格對其價值的嚴重背離，背離程度越大泡沫越嚴重。房地產價格由房產價格和地產價格兩部分構成，房產利潤的來源是建筑工人的剩余價值，從事房地產設計、管理等腦力勞動者創造出的剩余價值更多；土地本來沒有價值，隨著土地商品化也有了價值。我國房地產價格自2003年以來持續快速上漲，從房價和人均可支配收入之比來看，全國房價包含的泡沫不大但京津滬等一線城市中則存在惡性房價泡沫。我國房價高漲的根本原因在于地租過高，即土地成交價格快速上漲，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地財政收入增加迅猛，出現了地價與土地財政收入雙雙快速上漲的格局，“圈地價格的剪刀差”成為房地產業超額利潤的另一個來源。我國房地產價格高漲的直接原因是其平均利潤率過高而吸引了過多的社會資本，而房地產價格的虛擬化和銀行等金融機構對其提供的金融信貸杠桿則成為房價高漲的加速器。
我國房地產價格高漲會造成一系列的后果：一是社會資本過度地向房地產行業聚集，造成資源過度地向政府、銀行和房企集中，造成了國富民窮，出現了典型的民生問題；二是房價過高乃至出現泡沫，泡沫一旦破滅則會給實體經濟帶來災難；三是房地產業作為國民經濟的基礎行業乃至支柱性行業，資源過度在房地產業聚集會剝奪了其他行業的發展機會，尤其是起著基礎性作用的現代制造業，造成了生產性缺失和社會經濟增長乏力；四是伴隨著房價高漲地價也飛速上漲，形成了地方政府對土地財政的過度依賴，一旦房價泡沫破滅會導致嚴重的政府債務危機。
因此，要抑制房地產價格過快上漲、讓房價趨向合理，首要的問題是控制過高的地租，主要途徑有二：一是逐步擺脫地方政府對土地財政的過度依賴，可以嘗試通過中央和地方政府的稅制改革來實現，讓地方政府有更多的財權；二是降低地租甚至使地租為零，土地本身并沒用價格，國家大力建設經濟適用房就是較好的舉措。其次是要實現國民經濟各部門間有比例地協調發展，降低社會資本在房地產業的過度集中，讓國有企業退出房地產領域，鼓勵資本向新興制造業轉移，同時也要豐富投資者的投資渠道并拓寬投資領域，避免過度炒作房地產。再次，抑制銀行等金融機構對房地產業的信貸支持過度，合理利用信貸杠桿和虛擬資本，避免金融機構對房地產泡沫的過度放大，同時，銀行等金融機構更應對信貸流向進行合理引導和管理，比如更多地支持新興產業的發展。
摘要：限購令是我國房地產市場二次調控中，經中央宏觀調控部門授權，由地方政府行使行政職權制定并在一定期限內執行的，針對本區域內房價過快上漲的情勢，以限制一定條件的居民家庭從事商品房屋自由交易的權利能力的方式，降低市場投機成分，從而達到規范房地產市場良性運行目的的政府行政干預市場的政策措施。限購令本身具有豐富的法經濟學與經濟法學基礎理論支撐色彩。運用法經濟學和經濟法學相關理論評析限購令，有利于從更深層面理解限購令內涵及其本質。當然，限購令在手段運用上存在著諸多不足甚至爭議，也須從兩方面理論的深層次上進行反思與推敲。
關鍵詞：房地產市場調控；限購令；法經濟學；經濟法學
樓市新政之中，限購之令頻出。在法律層面探討限購令，通常的路徑必須先從政策文本的具體規定中來提煉其概念或內涵。出于立論與探討重心的異樣，本文對限購令內涵的論述將予以簡化，而將著重對限購令的法律屬性進行探究，由此闡明其實施的法經濟學和經濟法學的若干理論基礎，以從正反兩方面來對其進行全面審視其“利弊得失”，以推進健康、合法的房地產市場調控機制體系的構建與完善。
一、限購令之政策起源、法律屬性和實施概況
(一)政策起源及其依據
中央宏觀調控機構分別于2010年4月和9月，2011年1月關于房地產市場調控的政策意見。從內容上看，三項政策，層層遞進，旨在鞏固和擴大調控成果，進一步推動房地產市場運行出現良性變化，通過繼續有效地遏制房市投資投機性因素，遏制房價過快上漲勢頭，促進房地產市場平穩健康發展，最終逐步解決城鎮居民家庭住房問題。除了沿用及完善傳統的差別化住房信貸利率政策、住房交易環節契稅和個人所得稅優惠政策外，為了應對“近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍”的房市運行背景，后者《通知》中的第二條第二項中“堅決抑制不合理住房需求”中關于“限購令”政策出臺的授權性規定“……地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，這就是“限購令”政策原始“文件”和各地方政府陸續出臺限購令的“法律(或政策)依據”。
(二)法律屬性及其認識
對限購令內涵的認識，可從各地出臺的政策文本的內容中予以探究提煉。從各地版限購令的具體內容來看。本人認為，限購令是指限制或禁止構成一定條件的民事主體通過(或不通過)融資手段來購買(或交易)商品房屋權利的普遍性行政指令。盡管限購令本身不是通過專門的政策文件出臺的，但相比其他宏觀調控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購令之價值屬性，必須做到兩點，一是將限購令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購令作為房地產市場宏觀調控政策中的一環，而不是孤立地將其看待。并且不能簡單地通過房價漲跌來評判其價值。限購令只有和其他宏觀調控政策手段協調一體，才能真正從積極方面發揮其應有的作用，實現房地產市場宏觀調控的目的。
(三)實施概況與趨勢
截至目前，全國至少有50個左右城市在本區域范圍內實施房屋限購措施。總結歸納各個城市限購令的具體內容，可以對限購令做出如下幾點基本認識：第一，限購令基本上都是規定在一定時期內限制居民購房套數，但具體限購期限，各地有不同的規定，有些城市規定了明確的實施期限，如福州、?？凇刂萑齻€城市均將限購令實施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數限購令區分戶籍內外來規定不同程度限購政策，一般是對戶籍外的居民給予了更嚴格的限制；第三，限購令不僅規制一手商品房市場，而且將二手房也納入其規制的客體范圍：第四，有些城市在基本限購措施外還施加了其他相關規定，如廣州的“未滿18歲不得單獨購買商品房；境外購房按照國家有關政策執行”等；第五，有些城市明確規定了違反限購令應承擔的法律后果，主要是“房地產登記機構不予受理(辦理)房地產登記”。從目前實施的效果來看，“限購令”確實起到了抑制房價非理性的上漲趨勢。加之房地產市場調控體系尚未完全建立，能預見限購令將在一段時期內繼續實施下去。
二、限購令的經濟學與經濟法學分析進路
凡此種種，可以看出，限購令內涵較為簡單，無非是各地方政府在全國房地產二次調控中，經由中央調控規制部門授權，針對本地區房價上漲過快的現狀，由各個地方城市有關市場調控和規制的有權機關出臺實施的臨時性的旨在遏制本地區房價過快上漲，在一定時期內限制居民購房數量為主要內容的政府針對房地產市場的規制干預的政策措施。那么，如何在國家針對樓市的調控政策整體框架中從更加深的理論層面認識限購令的內涵、現狀、缺陷以及完善。筆者認為可以從經濟學與經濟法學若干理論出發來深入探究限購令的本旨與內涵。并且提出完善我國當前樓市宏觀調控政策體系的意見和建議。
限購令的出臺在社會上充滿著爭議，在學術界引發了關于合法性與合理性紛爭。在經濟學界普遍所持的觀點認為，限購令是對市場運行與市場機制的粗暴干預，是用計劃的手段干預自由的市場，與完善社會主義市場經濟與增加居民財產性收入的本旨目標相違背，并且已經是對居民個體的民事基本權利一合法財產受法律保護、民事法律行為自由等的無理限制。在經濟法學理論界，則似乎存在著與上述觀點不同“味道”的見解，市場機制從來就不是萬能的，市場機制帶來經濟機制充分運行與發展的同時也會產生不可避免的諸多“負外部性”，市場也有失靈的時候，市場的失靈將有損于社會公共利益，因此，需要通過國家某種形式與程度上的外部干預來消除市場機制的這種缺陷，而限購令可能正是體現這種國家適當干預的“一劑良藥”?！昂侠淼默F代市場經濟不僅需要技術生產手段，而且需要一種可靠的法律體系和照章行事的行政管理制度?！惫P者認為，在當今中國存在的經濟運行制度市場化趨向轉型與現有制度結構與內在運行機制逆趨向型本性體制矛盾下，衡量任何一種針對這種轉型市場運行的規制措施的標準應當是多元化的，具體應當做到“四個統一(或協調)”：一是轉型目標與轉型手段的統一(或協調)；二是多元價值利益與核心價值利益的統一(或協調)；三是社會總體利益與個體局部利益的統一(或協調)；四是政策意圖的擴充性與法律規定的局限性統一(或協調)。文章則將具體針對這四個“統一(或協調)”，分別從經濟學與經濟法學的基本理論范疇人手來論證限購令所具有的“工具合理性”。但是不能對限購令的合法性就予以認定，限購令在行政法制領域自身就存在問題，在私權法制與經濟法制領域也存在著諸多超越法規限定的情形。
內容摘要：本文認為，由于房地產作為商品的特殊性以及我國特殊的社會經濟發展水平，房地產市場不是也不應該是完全的自由競爭市場，單純的經濟調控手段效果有限。目前我國政府實施的行政調控手段應該常態化、廣泛化、制度化。
關鍵詞：房地產 市場 行政調控
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產是屬于不動產范圍，它作為一種特殊商品，具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同質性、使用價值的穩定性和價值的相對增長性的特點?；诜康禺a作為商品的特殊性以及我國特殊的社會經濟發展水平，房地產市場不是也不應該是完全的自由競爭市場。目前我國政府實施的行政調控手段應該常態化、廣泛化、制度化。
當前我國房地產市場不可能也不是完全的自由競爭市場
（一）從理論上來講，當前我國的房地產不能完全市場化
作為完全市場化的條件，商品必須是同質的，供給隨著需求的發展而發展，通過前面的分析，很顯然，房地產市場不可能具有此特點。住房需要是老百姓的基本需求，而且由于供給是有限且確定的，如果完全市場化，勢必會有相當數量的老百姓無錢買房，最基本的生存需求不能得到滿足；另一方面，鑒于資本逐利的本性和投機性，導致有錢人投機房產，占有大量的住房資源，并借機抬高房價，造成房價的非理性上漲。目前我國的糧食市場就是基于這樣的原因，還沒有完全市場化。
（二）從市場結構看，房地產市場是個壟斷市場
作為房地產重要組成部分的土地市場，目前只有一個賣家，即政府，而有眾多的買家（房地產商），這無疑是一個完全壟斷的市場；而房產市場，雖然從表面上來看，有無數的賣家（開發商）和買家（消費者），但由于以下方面的原因，也是一個壟斷的競爭市場：
從整體上看，買方的數量大，力量小，且分散；信息不完全，而相對于賣方的數量而言，是一個很小的數字，且實力雄厚、集中、信息充分，最重要的是，由于房地產的地域性，不能跨地域流通，區域外的其它買家和商品對它的影響較小，從而使某一特定地區的房地產供應具有相當壟斷性。
從供求關系上講，由于我國正處于工業化進程的中期，加上我國人口數量極度龐大，以及安家樂業的傳統思想觀念，使我國在相當長的時間內總需求大于總供給，房地產作為商品的特殊性，在一定程度上也會加劇這種供求的不平衡，因而從總體上看，供給的規模相對于需求而言是一個很小的數字，從而使供給在某種程度上具有壟斷的性質。
（三）從市場行為看，當前我國房地產市場存在諸多問題
土地買賣雖然實行招拍掛制度，但由于土地供給的唯一性和稀缺性，土地價格基本上是壟斷價格。
房屋價格雖然實行市場價格，但是，由于極度龐大的需求和相對較小的供給，從而形成房屋價格總趨勢不斷上漲，開發商只要競標得到土地就有利可圖；價格失去了市場經濟中應有的杠桿調節作用。
由于地方政府、開發商、銀行在同一條利益鏈上，加之其強大的行政資源和經濟資源，從而使他們能達成默契和同盟，并影響消費者的消費傾向，哄抬價格。
消費者行為的非理性。房屋從根本上來說，就是滿足老百姓的住房需求，這種需求與國家的經濟發展和個人的經濟實力相適應，它雖然具有一定的保值、增值功能，但是它與傳統奢侈品是有本質的區別；我們強調“居者有其屋”，但這個屋不一定要為自己所有。消費者消費行為的非理性主要表現在對房屋所有權的過度追求和對未來保值、增值的過度預期，基于此，目前有人擁有二套房、三套房甚至多套房。
（四）從市場績效看，政府應調控房價以避免帶來不利影響
如果中央政府不采取強有力的行政措施，房價持續的、快速的上漲，它將社會財富從居民向地方政府、開發商和銀行等機構轉移，其不利影響表現在四個方面：
進一步增加社會分配不公和低效率。高房價使大部分購房者在長時間內淪為房奴，社會財富向開發商、銀行和地方政府轉移，貧者愈貧，富者愈富。房地產市場的壟斷行為必然會產生低效率，過度投機，必然造成大量房地產資源閑置。
滋生腐敗和其它尋租行為。高房價以及由此帶來的超額利潤使房地產業成為我國的暴利行業，壟斷為腐敗和尋租行為提供了現實的制度基礎。在所有行業中，房地產業產生的富豪最多，腐敗現象也最嚴重。
積累社會經濟風險，并引發全面的經濟危機。房地產業的虛假繁榮必然吸引大量產業資本聚集，從而形成產業空洞化，社會經濟結構畸形。而一旦房地產市場泡沫破滅，必然會引起其他相關行業的連鎖反應。
在一定程度上會引起社會公眾不滿情緒，如果兩極分化超出了人們容忍的底線，或者兩極分化對絕大多數中下層民眾生存發展造成了極大的壓迫和威脅，社會將有可能失去理性而陷于動蕩和混亂。
單純的經濟調控手段不能解決我國房地產業存在的根本問題
（一）高房價的原因分析
第一，土地價格畸高。盡管宏觀調控措施密集出臺，但2010年末各地的“地王”仍不斷刷新紀錄。從競拍的激烈程度看，南昌地王加價逾200輪，廣州地王歷經222輪搶牌競賽，南京地王更在350輪競拍中決出；從總價來看，武漢地王近54億，廣州地王值86億，北京地王開標總額超過238億；從樓面單價上看，南昌地王每平方米2萬，杭州地王2.5萬，而溫州地王以3.7萬創下了全國住宅樓面價的新高紀錄（駱海濤，2010）。
第二，開發商的超額利潤。2009年，我國房地產行業的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產行業仍大受其益。萬科實現凈利潤53.3億元， 同比增長32.1%。開發商的暴利關鍵不在成本，暴利的一個重要來源是土地升值。
第三，總體上需求大于供求，尤其是少數游資的炒作在一定程度上也推高了房價。
（二）房地產市場宏觀調控效果不佳的原因分析
經濟手段只著眼于調整總需求，沒有涉及總供給；尤其對高房價的重要因素―土地成本沒有影響。熊方軍、馬永開等人（2009）借鑒貨幣交易方程，形成了一個分析房價和供求關系變化的理論分析框架，并運用2003年以來的數據進行實證分析，在此基礎上通過梳理十年來房地產宏觀調控的各項政策措施后指出，各項政策對需求的抑制效果有限，這樣不僅沒有實現房價平穩的政策初衷，反而加劇了市場的供求矛盾，致使房價迅速上漲。
調控手段對開發商的市場行為沒有影響，不能影響開發商追求超額利潤的行為。因為大多數開發商經過一定的積累，資金實力雄厚，即便是銀根縮緊，對其影響也不大。盡管歷經多次調控，尤其2010年內兩次嚴厲調控，但開發商的資金處于可控狀態：國家統計局數據顯示，2010年1-10月，房地產開發企業本年資金來源5.69萬億，同比增長32％；其中，國內貸款1.04萬億元，同比增長26.3％。房地產開發企業更加倚重自籌資金，加上預售制、銷售回籠以及加快流入的海外資金，開發商不至于陷入窘境，所以有實力的開發商敢于大膽競標獲得土地使用權（駱海濤，2010）。根據2011年6月14日國家統計局公布的房地產數據，2011年1-5月，房企利用外資266億元，增長幅度達57.3％；自籌資金12486億元，增長達到30.9％，而來自國內貸款的資金為5803億元，增長僅為4.6％（周祺瑾，2011）。
這些手段一定程度上能影響消費者群體中的中產階層的消費行為，但對高收入階層和低收入階層沒有太大影響。2005年3月，房貸優惠政策取消，對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%；2005年10月，國稅總局重申二手房交納個稅，征收契稅、營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等；2007年3月到9月，5次上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存款基準利率由最初的2.52%提高到7.29%；2007年9月27日，央行出臺新政，購買第二套住房首付比例不得低于50% ；2010年4月，國務院通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。無論提高住房貸款利率，還是提高首付款比例，或者是納稅，影響的主要是中產階級，對原本就無力購房的低收入家庭更使其無力購房，而對資金充裕的高收入階層沒有根本性影響。
這些經濟調控手段不能從根本上改變總需求的趨勢及預期，因此不能從根本上改變現有的市場結構、市場行為和市場需求。2011年第二季度，中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶第二季度問卷調查同樣顯示，在各主要投資方式中，“房地產投資”仍為居民投資首選。在各主要投資方式中，選擇“房地產投資”的居民占22.2%，仍為居民投資首選?！皞比〈肮善薄鄙辆用裢顿Y第三選擇。這充分說明，在房地產的需求中，有相當一部分是投資需求而非居住需求。
筆者認為在一個非完全市場化的環境里，單純的經濟手段一定會產生市場失靈和市場缺陷，而且不可避免地會誤傷一部分本來應該得到扶持的消費者群體。我國房地產業存在的問題比較多，而且錯綜復雜，表現形式和后果都比較嚴重。其產生的原因已經超越了房地產行業以及市場體制自身，寄希望在行業內和市場體制內解決問題是不現實的，理論上不成立，時間上不允許。
多層次、多渠道的住房供應體系構建
改革開放以來，我國房地產市場發展迅速，對滿足人民群眾的住房需要，推動我國的經濟發展有著不可磨滅的作用，但是，在計劃經濟向市場經濟轉軌過程中，缺乏彈性和緩沖。1998年以前，我國主要提供純福利性住房制度，而1998年實行住房貨幣化改革后，停止住房實物分配，住房實行完全的市場化供給。我們將所有的房地產需求都推向市場，同時讓這個不成熟的市場來解決一切供給和需求問題，結果在供給和需求嚴重不平衡的情況下，導致房地產價格連年上漲。
西方各國的經驗表明，在工業化、城市化過程中，政府必須對房地產市場進行管制。即使是在市場化程度較高的國家，大多采用市場性住房供給和福利性住房供給并舉的模式。新加坡、中國香港地區、英國和德國等的成功經驗表明，單一的房地產市場從來不是解決住房問題的唯一出路，建立一個包含房地產市場在內的多層次、多渠道的住房供應體系才是滿足廣大民眾需求的有力保障。綜合當前我國的實際情況，筆者認為應從以下幾個方面努力：
當務之急是阻止房地產價格的上漲預期，并通過一系列的措施使房地產價格回歸到理性的水平。從2010年開始的限購政策在一定程度上顯現了效果，但有關利益集團的博弈使這種效果并不明顯，甚至個別地方還出現了取消限購令的行為。其實，限購令不僅不能取消，甚至應該有決心在特殊情況下采取限價政策。地方政府應該有全局觀念、長遠觀念和可持續發展觀念。局部的、短期的利益損失換來的是全局的、長期的社會發展，這是轉型中不得不經歷的過程。
切實做好房地產價格下降后所引起的一系列經濟和社會問題，這是行政調控能否堅持以及取得成果的重要保證。重要問題是兩點，一是房屋價格下降后，消費者會斷供，這種違約行為會帶來類似美國次貸危機的金融危機；二是價格下降后，所引起的老業主的群體抵制。這個問題必須在遵從法律的基礎上講究原則性和靈活性，兼顧各方利益，減少矛盾。否則又會成為社會不穩定的因素。
大量加強社會保障房的建設。有資料表明，2013年我國要新建3600萬套保障房，但仍然只占需求的20%。保障房建設要從制度上解決資金來源、分配體系、管理體系以及繼承問題。
改革土地供應體制。傳統的招掛拍制度在壟斷體制下一定會導致高地價、高房價?？梢钥紤]在建設保障性住房時，土地實行劃撥制、限價制等。對高端市場的用地要繼續實行招掛拍制度。
在2011年的政府工作報告中，總理明確指出政府要繼續堅定不移地搞好房地產市場調控，主要包括進一步擴大保障性住房建設規模；落實和完善房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭；建立健全考核問責機制。這既表明了政府對房地產市場調控政策的延續性同時也表明了調控的難度和政府的決心。政府之所以要堅定不移地搞好房地產市場調控是基于多方面的考慮作出的選擇。
一、優化經濟結構，促進經濟又好又快發展的需要
在市場經濟條件下，資源在各個生產部門的配置主要通過價格的漲落以及供求的變化來實現。價格的變化對生產具有調節作用，當某種商品由于需求變大導致價格上漲時，這種商品的生產者獲利就會增加，在高利潤的刺激下，社會上的資源就會向該行業流動，使這一商品的生產規模不斷擴大，從而滿足人們對這一商品的需求。相反，如果某種商品由于需求量減少導致價格降低，生產者的獲利就會減少，于是社會資源就會從該行業流出，從而使該產品的生產規模減小，這樣就達到了節約社會資源的目的。價格若在一個合理區間內變化會，它就會在需求和供給之間起一個平衡的作用，在保證人們需求得到滿足的情況下又能讓有限社會資源得到有效的利用，不被浪費。
前期房價的過快上漲，刺激了對房地產的投機性需求，許多部門和個人紛紛把“炒房子”當成自己的投資渠道，房地產業的投機性需求越來越大，在這一需求的刺激下，房價出現過快非理性的上漲。此時價格的合理變化區間已經被突破，價格已不能正確的反映供求之間的關系，它不但失去了平衡供求關系的作用而且還對供求失衡起了推動作用，對房價的上漲起了推波助瀾作用。在虛高的價格的刺激下社會上大量資金源源不斷地涌入房地產業，致使房地產業規?？涨皵U大，房地產業的發展遠遠超出了人們真實的需求，推高房價的已經不是人們的真實需求而是人們的發財夢。如果政府不及時的擠出房地產業的泡沫，任由這種情況繼續，就會造成社會資源的極大浪費，致使經濟結構呈現畸形發展，甚至會影響經濟安全和社會的穩定。要想實現經濟的可持續發展必須要遏制房價的過快上漲，使房價步入理性的軌道。
二、縮小收入差距，實現社會公平的需要
商品房既具有普通消費品的屬性又具有投資品的屬性。房價上漲對不同家庭會產生不同的影響。對無住房的家庭而言，房價上漲會增加用于住房的支出，使生活的成本增加，收入相對減少。對于有房且用來投資的家庭而言，房價上漲可以使出租和出售的收益大大增加。所以，房價過快上漲會導致收入差距的進一步擴大。中國經濟社會發展的最初是由不均衡發展起步，但是最終的路徑卻必然是走向均衡發展，讓發展成果由人民共享，實現共同富裕，這也是當下科學發展觀的要義所在。房地產市場的畸形發展恰恰導致均衡發展之路被人為阻滯，不同社會群體間會因為擁有房產數量的不等而無法實現共同富裕，甚至由于高房價而失去了依靠自身努力改變人生的機會。所以要縮小收入差距，實現社會公平必須要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。
三、保障改善民生需要
房價的持續上漲造成了這樣一個尷尬的局面：一方面是房地產的規模超出了人們真正的需求，另一方面是許多中低收入者很難改善自己的居住質量。這中間一部分人通過貸款購買了房，卻由此背負上沉重的債務負擔變成了"房奴"，生活質量反而下降。近年來居民用于住房的支出不斷增加。在收入一定的前提下，用于住房支出的增加必然會擠占其他消費支出，特別是發展資料和享受資料的支出。這樣要提高和改善人們的生活質量和水平就成了一句空話。所以要改善民生必須要重點解決城鎮中低收入家庭住房困難，切實穩定房地產市場價格，滿足居民合理住房需求，擴大保障性住房建設規模。把普通中低收入者從高房價的重壓下解放出來，讓發展的成果由人民共享這也是構建社會主義和諧社會的需要落實科學發展觀的需要。
由于市場調節具有自發性、盲目性和滯后性的特點，所以如果單純依靠市場對社會資源進行調節會導致資源浪費；社會經濟不穩定；收入分配不公平等現象。所以政府必須要及時的對市場進行有效的宏觀調控。政府對房地產業的調控可以說一直就有，但在不同的階段調控的內容和重點是不同的。這次的重點很明顯在于穩定房價，抑制投機。相信通過政府的這一系列調控措施可以進一步促進我國房地產業的健康發展，實現經濟的騰飛、社會的穩定以及民生的改善。
[摘要]中國房地產的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數的潛在購房者望而卻步，造就了無數的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產價格的居高不下?本文作者首先從需要的推動、高基尼系數下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面介紹了我國房地產價格居高不下的原因，然后對如何控制房地產價格提出了自己的建議。
[關鍵詞]需要 需求 經濟學 房地產高價
作者以經濟學理論為基礎，首先對我國房地產價格居高不下的原因進行了簡單的分析，然后在原因分析的基礎上，探索了如何解決我國房地產價高居高不下的現狀。
房地產價格居高不下的原因
中國房地產的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數的潛在購房者望而卻步，造就了無數的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產的居高不下?下面作者將從四個方面解釋房地產價格居高不下的原因。
(一)需要與需求
1.理論分析
需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。
經濟學中需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數量。
在經濟學中，必須區分需要不等于需求，這是兩個不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個要素：對物品的偏好，物品的價格和手中的收入。需要只相當于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內在的。所以在經濟學中，必須注意不要將兩者混淆。經濟學的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。
同時由于文化習慣等原因，中國人對于購買房屋等類的固定資產是有著強烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對于價格變動的反映欠敏感，需求量隨價格的變動變化下。同時，對于缺乏彈性的商品，提高商品的價格會使廠商的銷售收入增加，這也為商品房價格的提升奠定了理論基礎。
2.實際分析
我國是一個人口眾多的發展中國家，人口基數大、人口增長快，而且城市化水平低，農村人口多。因此，伴隨著我國城市化進程的發展，越來越多的農村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因為剛剛進入城市的很多人并沒有購買商品房的經濟能力。所以，我國房地產市場上，商品房的需要量大于需求量。
通過微觀經濟學的理論分析可知，商品價格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價格。但是，現實中往往將需要和需求混淆，錯把需要當做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產供給的有限性和房地產商的極力宣傳，大家錯把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應曲線條件下，商品房的價格高于其實際價值，形成了高房價。同時，隨著我國經濟的發展，城市化水平不斷提高，對商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長跟不上經濟發展速度，商品房的高價位一次次被刷新。
按照常理推斷，既然我國商品房價格形成是由市場需要曲線和供給曲線決定的，市場需求量被高估了，那么多開發的商品房進入市場會沖低商品房的價格并形成商品房滯銷的局面。但現實為什么常常出現商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤的趨勢，大家認為商品房的價格會持續走高。因為按照現實中參照的市場需要量，商品房市場的供應量還較小，商品房市場處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動隨價格變動不敏感。同時，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實現無限的供給，這就進一步堅定了大家對商品房升值的信心，這樣就造成了我國商品房極度熱銷的場面。
(二)高基尼系數下的貧富差距
在前半部分的介紹中作者指出，由于經濟承擔能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉化為需求。那為什么多開發的商品房還是依舊被銷售出去了呢?這是因為我國居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進并炒作商品房，進一步加劇了商品價格的居高不下。
2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經濟發展勢頭良好，經濟總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院的2011年《社會藍皮書》中指出，2010年我國人均GDP預計超過4000美元，已經進入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴大，基尼系數目前在0.5左右。按照國際通常標準，基尼系數在0.3以下為最佳的平均狀態，在0.3～0.4之間為正常狀態，超過0.4為警戒狀態，達到0.6則屬于危險狀態。
通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進程等原因對于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤，將房地產作為其投資的一種手段，大量買進炒作商品房，待高價時賣出商品房以賺取差價。
由于較高的基尼系數，中國富人的資金持有量相當可觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進和炒作房地產，極大地促使了中國商品房價格的提高。
(三)土地的稀缺性
房地產市場的發展依賴于土地，甚至可以說地理區位因素可以決定房地產的價格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應量是有限的，而且每一區位的土地都是獨一無二的?？梢?，土地在房地產市場中發揮著不可替代的作用。
由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產開發商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價格最終會分攤到商品房的消費者手中，這進一步加劇了商品房價格的攀升。
同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權的轉讓過程中也發揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高；GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價格的持續攀升，進而增加政府的財政收入。
(四)國際“熱錢”的流入
熱錢的流入也在推動中國房地產價格的一步步持續走高，在所有的商品房價格的影響因素中，熱錢的流入是最可怕的，它對于中國房地產市場甚至中國整體經濟的打擊可能是致命的。我國尚未發現境外“熱錢”有組織、大規模流入境內。違規流入的“熱錢”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現多點式、滲透的特點，從去向上來看，部分“熱錢”流入后直接或輾轉流入房地產市場，推動房地產價格繼續走高。
房地產價格居高不下的解決措施
認清原因是途徑，解決問題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎上，探索解決房地產價格居高不下的途徑。
1.認清房地產市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創造市場。因此，應該分清房地產市場上的需要與需求，以需求為基礎來對商品房進行定價，避免因高需要、低需求造成商品房市場價格的居高不下。
2.創造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關系一直是專家學者探討的重點，但也是眾口難調，沒有形成一致的結論。但是，我國的基尼系數太高，兩極分化太嚴重似乎已成為不爭的事實。因此，國家要進一步處理好效率與公平的關系，在注重效率的基礎上也要注重公平的因素。
3.改變地方政府評價指標體系。中央政府在對地方政府的評價過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉讓土地的價格。
4.抵制熱錢，發展正?？缇迟Y本流動。國家相關部門在發展正常的跨境資本流動過程中，也要嚴查熱錢，抵制熱錢對我國房地產市場甚至是整個經濟體系的打擊。發展正常的國際貿易，抵制不合理因素對我國經濟體系的打擊。
論文中，筆者從需要的推動、高基尼系數下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面分析了房地產價格居高不下的原因，并對如何解決房地產價格的居高不下提出了自己的意見和建議，希望能為推動房地產高價問題的解決提供參考。
摘要：最近幾年，房地產價格的飆升以及政府出臺的各種調控政策成為了人們街談巷議的話題之一，房價的微小變動牽動著很多人的神經。對于房價的走勢盡管已有很多的方法和角度進行預測，但都過于復雜，本文意在從最基本的供給需求曲線角度給予一解決方案。
關鍵詞：供給需求曲線 房價 限購
經濟學作為一門應用性十分強的學科，它在人們尋求對社會經濟問題做出合理的解釋中產生，并隨著經濟的逐步發展和變化而不斷地發展和完善。在現代，經濟學的應用已經深入到人們日常生活中的各個方面，并也對普通人的生活觀念產生巨大的影響。而整個社會對房地產價格的關注和討論就是其中一個非常有力的證明。由于房地產價格關系到很多人的切身利益，人們不由自住的想要從經濟學中尋找到答案，期望能夠對當今社會高昂的房價做出一個合理的解釋并且能夠預計未來房價的走勢。
本文主要是從經濟學最基本的供求原理角度出發，解釋當今社會房地產價格形成的原因，以及社會上一些熱點問題對未來房價可能造成怎樣的影響。
一、 經濟學中的供給需求理論
在整個經濟學中，價格起了非常重要的作用，而價格又是由供給和需求兩個方面決定的。需求在經濟學上被定義為在一定的時期內，在一定的價格水平下，消費者愿意而且有能力購買的商品的數量?？梢钥闯?，滿足需求的條件一般有兩個：一是有購買的欲望，二是有購買的能力，所以需求有時又被稱為有效需求。只具有購買的欲望而并沒有購買能力并不算作需求。
供給是指在一定的時期內，一定的價格水平下，生產者愿意而且有能力提供的商品的數量。行業的短期供給曲線一般是向上傾斜的。但是從長期來看，行業的長期供給曲線產生多種情形，不再是必然向上傾斜的：對于成本不變行業，供給曲線是水平的，表示廠商能夠在給定的價格內提供任意量的商品，例如飲料行業；對于成本遞增行業，供給曲線是向上傾斜的，表示隨著供給量的提升，商品的價格也會升高，例如房地產行業；對于成本遞減行業，行業供給曲線向下傾斜，表示隨著供給量的提升，商品的價格會逐漸下降，例如需要大規?；A投資的鐵礦石開采行業。而生產成本的變化是直接與生產要素的稀缺性以及其他原因相關的。
商品的供給曲線和需求曲線共同決定了市場上商品的價格和成交量。
二、 房地產價格決定中的供給需求因素
房地產作為一個在市場的交易的商品，它的價格也主要由供給和需求兩個方面共同決定。但是與其他商品不同的是，房地產作為一項不動產，無法移動，所以不同地方的房地產由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地產市場的特殊性，它的供給和需求曲線也有著自己的特點。
1.房地產價格決定中的需求因素
在需求方面，由于住房是每個人最基本的必需性需求，所以普遍認為中國的住房需求十分巨大，但其實這種觀點并不完全準確。根據需求的定義，購買的欲望和能力必須同時具備才能稱之為需求。購買的欲望每個沒有房子的人都有，但是在購買能力方面，由于房價較高，其實已經超出很多人的購買能力，所以并不能全部都認為是需求。這也是為什么政府要推出政策性住房的原因，其目的就是要解決只有購房的需要而沒有購房能力的這部分群體的居住問題。
具體的可以把具有住房需求的人分為三類：第一類是有完全能力承受房地產價格的人，比如擁有一套以上房屋的人，在房地產市場上的投資（機）者亦屬此類；第二類是基本能夠承受房地產價格的人，比如那些個人房屋價值占到個人總資產的主要份額，每月按揭支出占當月收入中重要份額的人；第三類是沒有能力承受房地產價格的人，既對房屋既有需要，但是在目前和可預見的將來沒有購買能力的人，政策性住房的主要照顧對象就是此類，這點將在后面做詳細說明。第一類和第二類可以看作是符合需求定義的有效需求，但是他們之間也存在著很大的區別。
對于第二類，基本具有購房能力的人，這部分人購買房屋與否的主要考慮因素除了有未來房價的預期之外，更重要的是自己是否具有承擔當前房價的能力。雖然他們是否買房的決策也受到未來房價預期漲落的影響，但是這更多在短期內起作用，由于對住房的需求有一定的剛性，當能夠承擔當前的房價并且未來房價走勢較長時間內仍然不明朗時，這部分群體會較多的選擇進行買房。相比較于未來的房價走勢，他們更多的是考慮對住房的剛性需求以及當前的房價是否在自己能夠承受的范圍之內。因此，當前的商品房的價格對需求有直接的影響。由于對當前房價的敏感性，所以當總需求主要是有這部分組成時，需求曲線相對平坦，即價格的較小變動可能對房屋需求產生較大的影響。
相比之下，對于第一類有能力承擔一套以上商品房的房屋需求者，由于已經擁有自己的必需的居住性住房，多余的房屋更多的是作為一種投資品而不是生活必需品。所以對于這類商品房的需求不只受到當前房價的影響，還更多的受到未來房價預期的影響，并且他們的風險承受能力也要高得多。即使當前的房價較高時，如果有對未來良好的預期，這部分的需求仍然會十分旺盛。由于中國城市化進程的推進，和人們收入水平的逐漸提高，市場上普遍預期未來房地產市場的需求仍將十分巨大，這也直接導致了當前這部分需求的龐大，并且與第二種需求相比，這部分需求對當前房屋價格的敏感度也較低。如果市場上總的需求主要是由這部分需求構成的，則需求曲線相對于第二種需求情況下更為陡峭。
綜合而言，當房屋價格較低時，較多的人能夠承擔房屋價格，需求以第二類為主，而當房屋的價格升高時，很多第二類需求者被排除在需求的行列之外，從而需求中第一類所占的比例將會增加。總體的表現為房屋價格較低時，需求曲線趨向于平緩，隨著房屋價格的逐漸身高，需求曲線的斜率也變得越來越陡峭，如上圖所示。
2.房地產價格決定中的供給因素
房地產作為一項比較特殊的商品，它的生產要素中最重要的組成部分土地具有非常大的稀缺性，這也直接導致了房地產的稀缺性，它不可能向許多其他的商品那樣具有較大的供給彈性。當房地產的價格升高時，土地的價格也會水漲船高，導致成本增加，成本的增加反過來會抑制房地產的供給，所以對于房屋價格的供給彈性相對較小，供給曲線相對陡峭。
三、供給和需求曲線的移動對房地產價格的影響
在經濟發展的一般過程當中，整個社會的收入是隨經濟的不斷向前發展而逐漸增加的，人們的購買能力也隨著收入的增加而逐漸的增長。但是，收入的增長對供給曲線和需求曲線造成的直接和間接地影響是不同的，最終也會對房地產的價格和一定時期內的房地產成交量產生不同的影響。
1）在需求方面，收入水平的提高會增強人們對商品房的購買能力，但是由于現在社會收入分配結構中，資本所帶來的收入要遠遠大于勞動所帶來的收入，收入分配不均現象將在現在和未來一段時間內長期存在。而在以上的對住房需求者的分類中，第二類基本能夠承受房地產價格的人主要是以勞動收入為主，第一類完全能夠承受房地產價格的人是以資本所帶來的收入為主。所以雖然收入的增長都會增加兩類人的購買能力，但是對兩類人的影響并不完全相同，總體上看，對第一類人收入的增加幅度會大于第二類人收入的增加幅度。供給曲線會向上移動，并且需求曲線左側陡峭的區域會變得更加的陡峭。
2）在供給方面，收入的逐漸增加和城市化進程的一步步推進導致房地產需求的逐漸增加。房地產需求的增加又會促進房地產的供應并且會抬高土地等生產要素的成本，即在同一價格水平下，土地的成本增加會導致房地產的供應量會減少，供給曲線也要向上移動。
3）在供給曲線和需求曲線都向上移動的情況下，成交價格和成交量也會隨之增長，但是兩者增長的幅度和產生的影響也決然不同。從長期看，房地產的價格終歸是要由收入來支撐的，所以在同一價格水平下，房地產需求的增加幅度要大于房地產供給的減少幅度，才會使總的收入影響為正。需求曲線的上移幅度要大于供給曲線的上移幅度。但是具體的，由于收入分配的不均導致高收入者的收入增長幅度大于低收入者的增長幅度，房地產價格的上漲對第二類需求造成的影響要大于對第一類需求造成的影響。同時，房地產價格的上漲也會給第一類投資性的住房需求產生未來仍有可能進一步上漲的良好預期，需求曲線左側部分的斜率趨向于陡峭。最終造成第二類需求占總需求的比例下降，投資性的需求占總需求的比例逐漸上升。
另外由于房地產供應的有限性，房地產成交量的增長幅度也要小于房地產價格的增長幅度。總體上看，收入的增長最終表現為價格的大幅上漲和成交量相對的小幅上漲，自住性房地產需求在總需求中所占的比例逐漸下降。
四、政策性住房對商品房價格的影響分析
政策性住房主要是指經濟適用房和廉租房。經濟適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房，它是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性的特點。相對于市場價格而言，房屋價格是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。
無論是經濟適用房還是廉租房，對正常市場中的商品房造成的影響是一樣的。一方面，政策性住房的對象主要是沒有能力在以市場的價格在購買商品房的住房需求者，所以主要是指第三類的住房需求者。由于政策性住房的照顧，他們不需要再以市場價格購買商品房，可以說把這部分住房的需求分流出去。但是實際上對市場上商品房的有效需求并沒有產生想象中大的影響，因為對于這部分需求，即使是不分流出去的話，這部分群體仍然沒有購房的能力，所以并不算作是有效需求，他們的分流對市場上的有效需求沒有影響。
另一方面，供給經濟適用房和廉租房是需要大量土地的。土地的來源主要有兩種途徑：一種是不改變原有商品房土地供應的情況下，另外對政策性住房進行土地供應；第二種情況是把原本應供應給商品房的土地拿出一部分轉作政策性住房用地。雖然兩種情況都存在，即一方面增加土地的總的供應量，同時另一方面又把原本屬于正常房地產的用地劃作是政策性住房用地，由于土地的有限性，更多的是以第二種為主，這就相當于是減少了商品房土地的供應。進而對商品房的供給產生負面的影響。
一方面是需求的不變，另一方面是供給的減少，綜合兩方面可以看出，在其他條件不變的情況下，政策性住房會對正常市場上的商品房房價產生正向的影響，推動房地產價格的上漲。
五、限購對商品房價格的影響分析
現階段，由于住房價格的過快上漲引起了社會的普遍不滿，各主要城市紛紛出臺政策，限制外地人以及第二套住房的購買，被俗稱作是“限購”?！跋拶彙闭邥Ψ康禺a市場產生怎樣的影響呢？
在需求方面，“限購”對第一類需求產生了重要影響，導致第一類需求者即使有購房的需求及能力，但也無法實際實施，因此第一類需求大額減少。對于第二類需求，基本生活需要而購房，對于本地人基本不會產生影響，而外地人在本區購房會產生較大影響，但鑒于一般外地人購房比重占總購房比重不大，并且很多外地人購房是屬于第一類需求范疇，因此可以合理認為“限購”政策對第二類住房需求產生了較小的影響。具體到需求曲線上，需求曲線向左移動，即在同等價格下需求量減少，并且對于價格較高的住房的影響程度大于對價低的影響程度，需求曲線上部分左移量要大于下部分左移的量。
在供給方面，“限購”政策對供給的影響較小，并且更多的是間接的通過影響需求進而影響供給，因此暫且忽略不計。
在供給不變的情況下，最后的結果就是成交量的大幅下降以及價格的小幅下降，如果政策長期持續下去，將對房地產供應者的現金流產生影響，進而影響供給曲線。
以上就是從最基本的供給需求曲線出發，探討房地產價格的決定機制，如果要更加準確的研究，還應該考慮很多其他因素，但是這些因素最終也是通過影響供給需求進而對最終的價格產生影響。
摘要：住房保障制度作為當前國家房地產宏觀調控政策的重要組成部分，對抑制房地產投資過熱，房價上漲過快起到了積極的作用。文章從住房保障制度的基本概念出發，重點分析了住房保障制度影響房地產市場的內在機理，揭示了其在增加住房供給、拉動住房需求方面的經濟學作用機制。
關鍵詞：房地產；宏觀調控；住房保障；評價
近年來，隨著我國經濟持續快速發展、城市化進程提速、土地價格不斷飆升，高房價已成為擺在政府面前的一個現實民生問題，由此引發的各種社會問題也層出不窮，房價已成為構建和諧社會的攔路虎。作為國家對房地產市場宏觀調控重要組成部分的住房保障政策，已緊密關系到人民群眾的切身利益。
2011年6月，黨的十七屆五中全會，再次提出要加大保障性住房建設力度，全國將在今年完成建設保障房1000萬套，未來5年開工建設約3600萬套保障房，這為我國未來的保障性住房建設指明了方向。因此，在當前房地產市場宏觀調控的大背景下，如何正確理解及評價住房保障制度的經濟學作用，對保持我國房地產市場的健康有序發展具有重要意義。
一、住房保障制度的基本概念
住房保障制度通俗地講就是住房領域的社會保障，是政府為彌補市場“失靈”，運用經濟、行政和法律手段，以保障滿足國民基本住房需求所做出的多種制度安排。在一個完整的住房保障體系中，住房保障的對象，從狹義上講是對少數低收入、住房困難群體提供的特殊保障；從廣義上講，是對廣大社會成員以提高其住房消費能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是對少數貧困群體的一種社會救助；普遍保障是對廣大社會成員提高住房消費可支付能力的一種扶持。換言之，普遍性的住房保障制度是社會和諧、經濟發展的基石，而特殊性住房保障制度則是為了救助弱勢群體，體現的是社會公平與互助，而一個完善的住房保障制度應是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機結合。因此，保障性住房可以定義為那些政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、價格、租金的經濟適用房和公共租賃房。
政府救助和扶持的保障對象不同，保障的方式也有所不同，可以是實物保障，也可以是貨幣保障；而從保障切入點或方式上講，又可以將住房保障分為住房供給面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出資興建住房并分配給保障的對象，后者則是政府通過收入補貼、稅收減免、信用擔保、金融扶持等方式增強保障對象的住房可支付能力。盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實施住房保障政策的目標只有一個，就是讓“人人住有所居”。
二、制度評價的理論依據
住宅保障制度作為政府調控房地產市場的政策措施應符合經濟規律。因此，了解相關經濟理論對制度評價具有特殊重要作用。
（一）“準公共物品”理論
經濟學所謂的公共物品是指政府為社會提供集體利益的物品和勞務，具有消費的排他性、使用效益的外部性和所需費用的共同分擔性特征，如國防、教育等。而所謂私人物品指那些消費具有競爭性和排他性，而且能夠準確地識別其受益產品，如食品、服裝等。介于上述兩者之間的就是“準公共物品”或“準私人物品”，如煤氣、通信等。
在解決居住問題時，居民對市場的依賴程度與家庭收入水平息息相關。家庭收入水平越高，對市場的依賴程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。顯然，在我國現階段，對于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之間，具有“準公共物品”特征。
（二）供求理論
供求理論是在市場經濟條件下，描述供求數量和價格之間相互關系的理論，價格與供給數量正相關，與需求數量負相關。由于房地產市場的不完備性，使得僅靠價格機制的作用難以實現市場均衡，因此需要借助政府的干預來影響市場的供給、需求的數量和價格，引導各市場主體對房地產市場形成合理預期，以實現房地產市場資源配置的優化。
政府干預房地產市場是必需的，但這種干預并不是取代市場本身的自行調節機制，而是彌補市場機制的不足和缺陷。因此，政府制定市場干預政策時，必須準確把握已存在的供求關系，分析房地產市場供給彈性、需求彈性等市場特征，遵循房地產市場短期和長期的供求變化規律。
三、住房保障制度的經濟學評價
在當前國家對房地產市場宏觀調控的政策背景下，住房保障制度作為調控的手段之一，一方面增加了住房供給；另一方面拉動了住房需求，對平衡房地產市場的供求失衡，平抑居高不下的房價，避免房地產市場因國家調控對經濟發展的影響，起到了內在穩定的作用。
（一）保障住房供給
保障住房供給的方法有兩種：一是修建公有住房，直接增加住房供給；二是減少投資者的成本，間接增加住房供給。
1.直接增加住房供給
如圖1所示，政府直接增加住房供給時，住房供給曲線向右移動，與住房需求在E′點相交，在較低的價格水平上使供給與需求達到均衡。
政府直接提供住房充分發揮了政府行政調配資源的優勢，能夠在短時間內擴大住房總量，緩解住房短缺。但其弊端也很明顯，如政府財政壓力過大，而且在相當程度上抑制了房地產開發企業的作用，不利于發揮社會投資的積極性。因此，政府直接提供住房僅限于在住房供求矛盾尖銳、住房嚴重短缺的環境下實施，同時還要注意保持適度。
2.間接增加住房供給
當前，政府對保障性住房建設出臺了許多優惠政策，如提供優惠貸款、減免稅收、降低土地成本和簡化行政審批手續等形式來減少投資成本，間接地增加了住房供給。
政府采取這些措施的目的是減少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和邊際成本。如圖2所示，房地產開發企業的投資建設成本由于各種供給政策而下降，住房的平均成本曲線和邊際成本曲線分別從AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本減少使住房供給量從Q0增加到Q1。
減少房地產開發企業的投資成本，間接地在更大范圍內增加住房供給，同時也存在著某些缺陷，如低息貸款政策不僅需要國家不斷的財政支持，而且這種金融制度與整個國家的資本市場分割，不利于提高國家金融體系的運行效率；同時，減少土地成本不僅會造成國有資產的流失，而且會使享受政策的房地產開發企業處于一種不公平的競爭狀態；另外，減稅政策扭曲了市場信號，降低了微觀經濟效率。
（二）拉動住房需求
政府實施保障住房需求政策的目的是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。這里，我們依據一般消費理論對政府的住房補貼政策進行分析。
基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消費，且住房商品正常消費數量q和非住房商品消費數量z時效用最大；家庭初始選擇住房商品和非住房商品的消費數量分別為q0（最低為qmin）和z0；得到沒有任何附加條件的住房補貼s時，家庭消費住房商品的數量增加到q1。
對于接受補貼的家庭，還必須假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消費，圖3中q′表示這一固定的住房數量。顯然，只需考慮q′點豎線右方的區域。根據qmin、q0和q1之間的關系，可以得出以下三種情況：如圖3（a）所示，初始消費q0超過要求的最小值，即q0在qmin的右方，對于其進行補貼，這種家庭會將這種補貼當作額外收入，而由于住房收入彈性較小，因此預期拉動住房支出的增加較??；如圖3（b）所示，初始消費q0沒有達到最低限度要求，即q0在qmin的左方，對于其進行補償，收入就會使住房消費增加，達到最低限度的要求qmin，從而預期會拉動住房消費；如圖3（c）所示，初始消費也沒有達到最低限度要求，即q0在qmin的左方，對于這種家庭進行補貼，住房消費仍然小于qmin，因此預期：除非政府給予更多的補貼，否則原有的補貼不會拉動住房需求。
由此可見，住房補貼政策，一方面能保證真正補貼給中低收入家庭，從而更能控制和減少政府的住房開支；另一方面，它還能避免對房地產市場自身運行規律和運行效率的干預。但同時，這種方式只能在一定限度內拉動住房需求，并不能對住房供給產生任何作用，并且在住房供給不足的情況下，發放住房補貼會引起房租和房價上漲，從而增加申請住房補貼的數量，增加政府財政支出壓力。
四、結論
房地產業由于具有較強的產業關聯性和廣泛的市場，是國民經濟增長的重要支柱產業，國家對房地產的宏觀調控，在一定程度上影響了社會投資。而通過保障性住房的建設，一方面可以平衡因宏觀調控導致房地產業的投資下降，避免經濟的劇烈震蕩；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，從經濟學理論角度看，住房保障制度對于穩定社會投資，拉動住房消費，保持國民經濟的健康穩定發展具有極其重要的經濟學意義。但同時，因其實行政府嚴格的價格管制，雖然在一定時期能夠達到“滿足中低收入家庭需要”的目的，但會對長期住房問題的解決帶來壓力，如會影響社會投資的積極性，導致長期市場供給的減少，不利于房地產市場自我調節機制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。
（作者單位：廣州市市政集團有限公司）
[摘 要] 針對房價的持續上漲和房地產市場的混亂，從2003年起我國開始了長達四年的房地產宏觀調控。本文在對房地產宏觀調控背景分析的基礎上，列舉了國家陸續出臺各項調控措施，并用四象限模型對其影響效果進行了分析，最后對房地產宏觀調控的效果進行了客觀的闡述。
[關鍵詞] 房地產宏觀調控 調控措施 四象限模型
2003年是我國房地產宏觀調控初顯之年，當年6月5日，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”）。自此，長達四年的房地產宏觀調控拉開了序幕。
一、宏觀調控的背景分析
1.各種因素導致地價和房價持續上漲，房地產泡沫顯現。政策因素?？v觀我國二十年來房地產的發展，不難發現我國房地產市場還是一個政策市場，政策取向決定供求結構，供求結構決定市場走勢。1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。自此多年壓制的房地產需求迅速釋放，需求的增長自然會促進房地產的增長。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規劃”達到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷；每年1％的城市化進程；人口增長和家庭結構的變化等等，都會導致房地產需求的增長。
成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實行招拍掛以后。以浦東新區為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價指數上升了1.76倍～3.72倍。
市場預期。我國經濟的持續增長，以及2008年北京奧運、2010年上海世博會和2010年廣州亞運會，這些都會象強生劑一樣促進房地產市場的持續繁榮。
貨幣發行量。我國M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發行量很大。03年增長19.6%,約3.7萬億；04年增長了大約22％，增長4萬億人民幣；05年增長17.6%, 增長約4.5萬億;06年到目前為止同比增長18％左右，
利益集團左右。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。
2.金融體制的脆弱、資本市場的低迷和人民幣升值預期，導致房地產投機凸現。中國的金融體制的脆弱和因之而導致的房地產金融、信貸政策漏洞給房地產投機提供了契機。一方面國有商業銀行在計劃經濟時代留下了大批呆壞賬、不良資產等，另一方面歷史和現實的數據都顯示銀行的房地產放貸屬于銀行優良資產，于是銀行為了迅速降低自身不良資產率，快速擴大房地產放貸規模，整個銀行業普遍存在著給房地產商、購房戶提供貸款的強烈沖動。此外，還有低迷的資本市場和人民幣升值預期等因素。
3.政策不健全和監管不力，導致整體市場發展混亂。土地交易市場混亂。我國經營性土地盡管都規定必須通過招拍掛進行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場機制表面下，普遍性地執行著行政性土地資源配置。
房地產市場秩序混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為，擾亂了市場秩序，嚴重損害了廣大人民群眾的合法權益。
4.相對于房地產商的高額利潤，住房保障嚴重缺乏，導致社會矛盾加劇。房地產是否是高額利潤行業，一直是眾說紛紜，房地產開發商只承認15％左右的利潤，但不可否認的是富布斯中國財富排行榜中50％都是房地產商。一邊是房地產商的高額利潤，一邊是因為高房價而買不起房的普通民眾。大規模的城市拆遷建設改造、因病殘、智弱等原因形成的經濟困難家庭、年輕創業者和來自農村的城市新移民等弱勢群體，其的知情權、話語權等都得不到有效的保障，社會矛盾加劇。
二、宏觀調控手段分析
自2003年開始長達四年的房地產宏觀調控，房地產業界人士用“連續的組合拳”來描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：經營性用地和有競爭要求的工業用地一律實行招拍掛；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；動工開發期滿１年未動工開發的征收土地閑置費；中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個國家土地督察局派駐地方；新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農地復墾和土地整理開發，城鎮土地使用稅將提高兩倍等。
房地產綜合開發和綜合經營政策：新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上；控制高檔商品房建設規模；對中小套、中低價普通住房給予優惠政策支持等。
房地產交易政策：房地產交易實行網上備案制；一年內購房轉讓停辦轉按揭；上手抵押注銷和房屋轉移登記，下手設立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預售許可證后10日內需銷售商品房；未取得新建商品房預售許可證不得預售廣告等。
房地產價格政策：對房價上漲過快，控制不力的城市實行問責制。
住房保障政策：加快城鎮廉租住房制度建設；大力推行重大工程配套用房;申請動遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購房貸款貼息等。
涉外房地產政策：外商房地產企業投資總額超過1000萬美元注冊資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。
2.經濟手段。針對個人二手房買賣的有：開始征收營業稅（購買不足五年住宅對外銷售）；個人所得稅征、土地增值稅等。針對開發企業的有：銷售非普通商品住房全額征收營業稅和契稅；清算土地增值稅等。
3.貨幣手段。針對個人的有：上調房地產按揭貸款利率；對多套房屋購買限制貸款；提高個人住房貸款首付比例；個人按揭貸款總額不得超過總收入的50％等。針對房地產開發企業的有：項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；發行房地產信托必須滿足相關申請貸款條件；對空置３年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。
三、房地產宏觀調控的經濟學分析
四象限模型可以比較恰當的分析宏觀經濟因素變化對房地產市場的影響（如下圖所示）。
1.宏觀調控對商品房的短期影響效果分析。
第一象限的需求曲線向下平移。社會保障政策的制定和推行，經濟適用房和廉租房的大量建設和上市，使得一部分對商品房的租賃需求轉換為購買經濟適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對減少。第二象限的房地產資本化率上升ii繞原點順時針轉動。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等買賣環節稅率的提升，都會使得在市場商品房租金不變的情況下價格下跌，或相同的房價下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開發貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產金融渠道的單一，法律的健全和管理的規范都會使得在房價不變的情況下開發量減少，或開發量不變的情況下價格上升。第四象限存量調整曲線逆時針旋轉。雖然我國每年的城市改造相當可觀，但由于我國經濟的持續增長，在未來相當長一段時間內，開發量必然會大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調控的初期，租金下調，價格下調，開發成本增加，假設減少，但市場整體存量還是增加。應該說，國家宏觀調控的措施和調控目的從經濟學的角度講應該是完全符合的。
2.宏觀調控對商品房的長期影響效果分析。長期來看，宏觀調控對房地產的影響會越來越小。隨著我國經濟的持續增長和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產的回歸理性，租金和房價的比值會逐漸接近社會平均利潤率，導致第二象限的房地產投資回報率上升；隨著房地產市場的成熟，房地產開發量將會逐漸穩定，但其的開發量在相當長一段時間內還會大于城市拆遷量，導致房地產存量增加。
四、解譯房地產宏觀調控的幾個誤區
1.宏觀調控的核心是穩定房價而非打壓房價。2.宏觀調控的目標是人人有房住而非人人有產權房3.宏觀調控的原則是打擊投機而非投資。4．宏觀調控的目的是促進房地產市場規范有序發展而非劫富濟貧。
[摘要] 中國的房地產價格是否存在泡沫是近年來大家持續關注的一個話題，而用哪些指標來評價一國的房地產行業價格是否存在泡沫是很多學者關心的課題。在本文中，筆者綜合前人的研究成果，利用改進的CAPM模型，設計出了判斷房地產行業價格泡沫的模型，希望能拋磚引玉，引起相關研究者的重視。
[關鍵詞] 房地產 房地產泡沫 CAPM模型
近年來，中國房地產價格持續攀升，特別是以上海為中心的長江中下游地區、以深圳為代表的沿海地區、以北京為代表的華北地區、以烏魯木齊為代表的西部地區房地產價格上漲幅度為甚，各城市房價全線上漲至高位。雖然目前中國的房價增速放緩，甚至有些地區的房價出現下調，但整體仍維持高水平，使得不少購房者望房興嘆。據國家發展和改革委員會、國家統計局7月16日的調查結果，今年6月份，中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點；環比價格與上月持平。同時，中國的CPI持續攀升，屢次創下新高，瑞士信貸首席經濟學家陶冬在5月份做出預測，2008年中國CPI或將達到7%。如此之高的CPI，如此高的房價，已經引起了人們的普遍關注。不少業內人士明確指出，中國的房地產存在泡沫。
一、房地產泡沫的概念
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年～1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰后日本的又一次“戰敗”。中國的房地產行業目前也面臨著相似的嚴峻形勢。
二、房地產泡沫的特征以及判定
房地產泡沫的主要特征有:(1)房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態;(2)房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大;(3)房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率;(4)房地產泡沫主要是由于投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
房地產泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。中國社會科學院財貿經濟研究所的倪鵬飛認為，一般一國的房地產價格是否存在泡沫可以從以下指標或狀況判斷：
1.房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降。而在當前的中國房地產市場，存在下列問題:(1)房屋的出售價格過高：房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1∶2～6之間，我國平均房價收入近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售價格上漲過快：房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現，合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續，而在中國這個情況不容樂觀。(3)實際租金下跌：2006年～2007年，房屋的租賃價格增長率為1.8%，遠低于城市居民消費價格11.2%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。上述現象中國的房地產市場在房價方面表現為泡沫。
2.需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入。在中國目前的房地產市場，存在如下問題:(1)房屋銷售額超常增長：房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。近年來，由于對房地產過熱預期，房屋銷售額增長率達到42%～56%，高出社會消費品零售總額增長率25～27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。(2)抵押貸款爆炸性增長：房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。近年來，個人住房貸款高速增長，已明顯超過個人可支配收入的增長。(3)國際熱錢與民間游資大量流入：目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國，并投資房地產，帶動投機需求。據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，余下來的1000億美元就是熱錢，其中部分游資就流入到房地產市場領域。上述現象說明中國的房地產市場在需求方面表現為泡沫。
3.供給表現：供給超常增長，房屋空置率過高。在中國目前的房地產市場，存在下列問題:(1)投資性購房的比重高：投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標準為10%。據有關部門調查，目前各地投資性購房比重增長過快。(2)供給超常增長：房地產開發投資額超常增長、開發貸款超常增長、開發貸款超常增長、施工面積超常增長。(3)房屋空置率過高：國際公認的警戒線是10%，當前中國房地產市場中房屋空置率達到25%。這些現象說明了中國房地產市場在供給方面也表現為泡沫。
從房價、需求、供給三個方面來判斷，中國的房地產市場都存在明顯的價格泡沫。
三、房地產行業價格泡沫經濟學模型的設計――基于改進的CAPM模型
泡沫是價格問題，價格又決定于供給和需求。房地產行業的泡沫本質上是一種供求失衡現象，是價格狂熱的向上偏移。但到現在為止，一國的房地產行業是否存在泡沫只能從上述的指標來判斷，一直沒有建立一套系統的模型。在本部分，筆者結將結合倪鵬飛等人的研究成果，并參考借鑒CAPM模型，試圖建立一個綜合評價的模型來測定房地產行業的泡沫。
CAPM（Capital Asset Pricing Model的縮寫，中文意思：資本資產定價模型）由經濟學家威廉-夏普（William F. Sharpe）、約翰-林特納（John Lintner）在20世紀60年代提出，自那時起，一直對財務界產生重要的影響，該模型假設非系統性風險可通過多元化投資分散掉，不發揮作用，只有系統性風險發揮作用。就特定證券而言，相關風險不是總風險，而是個別證券的系統性風險。
CAPM的公式為：
其中是證券J的報酬率，是無風險資產的報酬率，是市場均衡組合的報酬率，β是證券J的貝他系數。β越大，系統性風險越高，要求的報酬率越高；反之，β越小，要求的報酬率越低。證券組合的β是個別證券的β的加權平均。
借鑒CAPM模型，筆者建立的測定房地產行業泡沫的經濟學模型如下:
其中，表示未來一期的房地產價格，表示現期的房地產價格， 表示前一期房地產價格，表示現期的房地產價格比前一期的價格變化。特別要指出的是，常數，因此，隨機項u具有異方差性。而值與值正相關，值越大，則值越大，反之，值越小，則值越小。
房地產泡沫究竟有多大，主要取決于值，值則主要取決于房地產市場的需求；另一方面，值也受房地產市場供給的影響?？稍O：
表示影響房地產市場需求的函數,而表示房地影響產市場供給的函數，并設α＞β，(α,β均為常數),表示房地產需求對值的影響比房地產供給對值影響要來得大。則有:
其中,表示現期人均年收入,表示現期房地產價格,表示房價收入比彈性，E表示恩格爾系數，a、b為常數，表示各變量對該需求函數的影響度；v是隨機項，表示影響需求的其他決定因素，包括人口數量、人口結構、政府有關政策等等。
表示現期對房地產業的投資,I表示現期的總固定資產投資,表示房地產投資增長比固定資產投資增長,K表示空置率,c、d為常數，表示各變量對該供給函數的影響度,F表示負債率,n次冪表示負債率對供給的影響（影響有正向有負向,主要看房地產企業從什么角度看待負債與盈利預期）;w是隨機項，表示影響供給的其他決定因素,包括房地產價格、利率、政府有關政策等等。
四、模型的分析與評價
上述模型很好的將影響房地產價格的相關指標進行了擬合，剔除了一些不易量化的指標，可以達到一個綜合評價的效果。該模型克服了以前的判斷房地產行業是否存在泡沫只是使用租售率、收入房價比等單一指標的方法，具有很強的理論意義，這是文章的一個創新。但由于該模型的建立是基于CAPM的啟發，而CAPM模型在應用存在著檢驗的可觀察性問題，因此，檢驗的可觀察性問題是房地產泡沫分析模型無法克服的一個不足；在實際使用過程中如何有效量化政府的有關政策也是我們不得不面臨的一個挑戰。總之，該模型還存在很多需要改進的地方，有待在實際運用中進一步進行修正。
摘要：本文基于消費者與房地產中介服務機構的信息不對稱，剖析了兩者之間的委托――關系，闡述了兩者委托――關系的經濟學特征和基本問題，并提出了解決問題的幾點措施。
關鍵詞：房地產中介服務業 信息不對稱 委托―
房地產中介是聯結房地產生產經營者與消費者，以及房地產經濟內部的各種社會經濟關系的紐帶，包括房地產咨詢、評估和經紀。房地產中介服務，是指為房地產開發和交易收取一定費用，提供各種媒介的有償服務的總稱。目前，我國房地產中介服務業的發展已初具規模,但是仍不夠成熟和規范，出現了大量消費者投訴中介機構的事件。本文試圖從研究房地產中介服務過程入手，運用委托理論分析中介機構損害消費者利益而造成的后果，并由此提出幾點解決問題的建議。
一、房地產中介服務業的委托――關系
委托理論起源于20世紀60～70年代，是伴隨西方企業人問題的出現而產生的。委托―是一種基于契約分工關系，通過契約，一方（委托人）授權另一方（人）為他們的利益而從事某些活動，其中包括授予人一定的決策權利。在房地產中介服務市場，消費者委托專業的房地產中介機構提供服務，包括房地產咨詢、評估和經紀，同時消費者授予房地產中介服務機構一定的決策權利，并依據其提供服務的數量和質量支付報酬。這在合同上形成了一種委托―關系，消費者是委托人，房地產中介服務機構是人。
依據房地產中介服務的業務范圍，委托關系有如下三種：咨詢公司和消費者的委托關系，經紀公司和消費者的委托關系，估價公司和消費者的委托關系。由于房地產中介市場中咨詢、經紀服務比較活躍，下文就以這兩種委托關系為研究對象，其中消費者指開發商和作為自然人的消費個人。
二、房地產中介服務業的委托―關系的經濟學特征
房地產中介服務業的委托―關系是隨著房地產市場的發展而產生的，這種委托―關系的經濟特征主要表現為：
（一）消費者與房地產中介服務機構的信息不對稱性
傳統經濟學認為：經濟行為人具有“完全信息”，即市場上每一個從事經濟活動的個體（買者和賣者）都對有關的經濟情況（或經濟變量）具有完全信息。但是在房地產中介服務市場，由于交易雙方占有信息和知識量不同的差異,致使擁有信息優勢房地產中介結構在交易中處于強勢地位,而相應消費者處于弱勢地位，即信息不對稱現象。
（二）中介服務結果的不確定性
房地產中介服務是一種市場行為，要遵循市場的供求關系和市場規律，同時還要受一些相關的行業法規約束。中介服務結果并不一定能滿足消費者的預期設想，并且由于市場不確定因素的影響，如政策、法律法規的變動，可能與預期完全不一致。如咨詢服務中項目投資的可行性研究，也許結果表明投資并不可行。
（三）中介服務的非連續性和有償性
房地產中介服務從雙方達成協議簽訂契約為標志開始，到中介服務活動完成委托人支付中介服務機構酬金為止結束。如果再次發生委托中介服務，可以再一次建立新的關系并相應支付酬金，但是前后兩次中介服務關系間沒有任何聯系，因此中介服務具有非連續性和有償性。
三、房地產中介服務業的委托―關系的運行模型
房地產咨詢、經紀服務是房地產中介的重要組成部分，其中咨詢服務包括市場調研、方案策劃、投資管理、產品營銷和項目運營等，經紀服務包括二手房房屋買賣、租賃、商品房銷售、商品房按揭貸款等等。目前，市場上咨詢公司的業務也包括商品房銷售。
以房地產中介市場主要的服務業務：咨詢、營銷和二手房買賣租賃為例，房地產中介機構利用自身的知識、信息、市場優勢，為開發商和消費者提供咨詢、營銷和二手房買賣租賃服務。開發商為了降低銷售成本和降低市場風險，把房產項目的咨詢、銷售任務委托給專業的咨詢公司，咨詢公司則全權負責房產項目的銷售，并擁有一定的決策權利，如銷售進度控制、價格的優惠折扣等。開發商則根據咨詢公司完成銷售任務的數量和時間給予一定的報酬。在二手房市場，消費者為了降低搜尋成本，委托經紀公司房產項目的買賣租賃。經紀公司在一定時間內提供給消費者滿意的買賣租賃服務，獲得消費者支付的酬金。
綜上所述，房地產中介服務業的委托―關系的運行模型見圖1所示
四、房地產中介服務業的委托―關系的基本問題
消費者委托房地產中介機構服務，但是由于兩者目標函數（經濟效益最大化、品牌美譽最大化等）的差異,導致作為人的房地產中介機構可能從事只滿足自身利益最大化而有悖于消費者目標和利益的非協作、非效率的活動,致使消費者的風險成本增大,從而造成消費者的利益損失,即產生委托問題。
（一）逆向選擇問題
消費者與房地產中介結構達成協議，其委托―關系就已經產生。在這種契約下，中介機構要為消費者提供滿意的服務，而消費者則要配合中介機構提供相關信息和支付相關費用，雙方分工明確。然而，出于自身利益的考慮, 房地產中介機構濫用自己所擁有的信息優勢, 以低價合同獲得，損害消費者的利益。如圖2所示：開發商委托專業的咨詢公司、營銷公司從事樓盤的，開發商并不了解營銷公司的真實實力、經驗和以往的銷售業績，營銷經紀公司則可以利用這種信息不對稱，以低報價合同獲得營銷任務，造成逆向選擇問題。
（二）道德風險問題
消費者與房地產中介機構建立委托―關系的信息不對稱,使得房地產中介機構存在隱藏行動和信息的可能性，引發道德風險問題。在信息不對稱嚴重的情況下,這種可能性將會轉化為機會主義行為，即人利用信息的不對稱性，隱瞞信息或隱藏行動，通過減少自己的資源（時間、精力、信息等）投入或采取機會主義行為（即不誠實的利己主義行為），來達到自身效用極大化的目的，從而影響服務效率。如圖3所示：在二手房市場，有的經紀人為了取得售房委托，往往不管委托人所開底價偏高，都先與賣方簽下委托協議，而后再找些理由與屋主議價等。
四、房地產中介服務業的委托―基本問題的幾點解決措施
從以上分析可以看出,由于房地產中介服務業信息不對稱,由此產生了逆向選擇問題和道德風險問題，要解決這些問題,必須采取一定的有效措施。
（一）解決逆向選擇的措施
建立信號傳遞系統和信號篩選系統，誘使人披露真實信息，委托人則根據某種可觀測的信號判斷人的真實信息，可以有效解決逆向選擇問題。
1．建立信號傳遞系統
信號傳遞是指擁有信息的一方主動向交易對方提供信息。對于人弄虛作假，傳遞虛假信息，委托人要在調查的基礎上，利用信號篩選系統，加以甄別。從長遠來看，建立信號傳遞系統即是要建立網絡化的信息平臺，促進信息的順暢流轉，實現行業信息共享。如美國房地產經紀行業實行的多種掛牌服務（Multiple Listing Sevice , 簡稱MLS）,實現了行業成員之間的有序聯系、信息共享等，改變了房地產經紀服務業的格局。
2．建立信號篩選系統
信號篩選指委托人主動搜集和分析交易人的信息。為此可以做好以下幾方面工作：一、建立房地產中介市場評價體系。對從事房地產中介的機構建立誠信檔案、誠信度指標，并定期在網絡上披露，方便消費者選擇合適的人中介機構。二、建立和健全房地產中介服務市場信用管理體系。信用管理不是喊口號，必須有配套的管理機構和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加強監管的剛性、嚴格執法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虛設。
（二）解決道德風險的措施
1．加強行業標準化建設
加快、加強我國的房地產中介服務業法律法規建設，使該行業的發展有一個堅實的基礎，堅決杜絕弄虛作假，坑害消費者，使得房地產中介服務市場的發展有一個良性的循環。同時加強房地產中介服務市場的規范化建設，制定行業服務標準，嚴格貫徹職業資格準入制度，規范房地產中介服務市場的運作。
2．建立人信用擔保機制
為了確保房地產中介公司促使其誠信、規范操作，保護消費者的合法權益，可以讓該公司在銀行設立專用賬戶，作為信用基金，一旦有糾紛時，以此基金補償消費者。采取這種形式，降低了消費者委托人的風險，提高人房地產中介機構的危機意識。
3．加大敗德處罰力度
明確懲罰條件、懲罰標準，加大敗德處罰力度，人在嚴厲處罰的形勢面前會做出正確的選擇――不敗德，這樣就可以最大可能使得委托人的利益達到最大化。
4．設計激勵合同
契約是委托人和人就各方的權利、義務達成具有法律約束力的文件，是激勵與約束的主要手段?；诖?，筆者設計了一種激勵合同，使得人和委托人的目標函數趨于一致。
消費者和房地產中介公司簽訂合同時，設立最高合同價S，最低合同價P，中介公司的收益為R=P+θ（S-P） ，市場合同價R*。且0≤θ≤1，P
簽訂合同時，雙方就對服務結果質量、效率滿意度達成一致寫入合同，并約定完成服務后組織評審專家組（由中介公司服務人員、消費者和邀請專家組成。特別的，銷售和經紀服務不需要專家的參與），根據質量、效率滿意度指標就服務結果給θ評分，從而確定中介機構的收益R。θ取值見下表1。
當中介公司努力工作時，在約定的時間內按照質量指標完成消費者的委托任務，付出努力的成本為C，并且有R* +C
基于房地產中介服務市場委托―關系而產生的種種問題，必須得到有效的治理，房地產中介服務市場才能繁榮發達，才能為房地產業走向成熟創造一個良好的環境和條件。
一、房地產漲價不影響社會成員中低收入者的利益
低收入者從來就不可能是買房一族的中堅力量。不錯，低收入者也需要有棲身之所，然而，正是因為收入不高，他們不會對棲身之所過分挑剔，甚至不奢望擁有房產，更沒能力進行房地產投資。因此，房地產價格變動對低收入者不構成直接的影響。
那么，房地產價格變動帶動相關物價變動會不會對低收入者產生間接影響呢？答案同樣也是否定的。低收入者是社會分配體制中的弱者，但這并不等于說他們就是絕對的弱者，在勞動力市場中他們有著強勢的一面。低收入者是社會勞動構成中不可缺少的組成要素，多從事最基本的低層勞動。沒有了低收入者，這個社會在很多的領域中將沒有生產者，也沒有服務提供者。因此，在得到至少作為人的最基本的權益要求方面，低收入者有足夠的分量向社會提出要求，包括棲身之所。低收入者是靠什么自動獲得其基本權益呢？低收入者靠的是流動。如果做人最基本的物資權益都得不到足夠保障時，低收入者就會選擇離開，即使在有嚴格的戶籍制度約束的條件下，他們也會作出同樣的選擇，農民工現象就是典型的例子。一旦足夠多的低收入者選擇離開，社會就不得不做出妥協。換句話來講，為什么在商品房價極高的地區低收入者沒有選擇離開呢？只有一個解釋那就是：在那兒低收入者的待遇沒有越過他們所要求的底線，甚至就其個人縱向比對來看，在那兒其物資權益要求不但沒有降低反而提高了。這其實解釋了現實中為什么房地產價格越高的地區越是低收入者選擇的流入地區。進一步的理解是：正是基于對低收入者的社會妥協（當然還有其他因素），商品房價高的地區工資率普遍要高于商品房價低的地區。地區商品房價低，其居民收入相對較低，商品房價高其居民收入亦相對上升。這種社會群體平衡的市場化調節，一方面維持著低收入者的社會基本物資訴求水平的平衡；另一方面，也給向低消費地區流動的跨地區消費低收入者帶來一定的超額物資權益。
二、房地產漲升是自然規律，可引導不可抑制
土地是唯一受到總量嚴格約束的要素，在社會經濟受到激勵的初始時期，局部或全面性的勞動要素和資本都會以相當高的速度遞增，而土地的絕對供給往往不增反減。經濟學常識告訴我們：當一種要素被嚴格約束住以后，那么，另外兩種要素的增長就必然會被自動強制調節，調節的方式就是相對價格的變化，稀缺資源價格將不斷上升。也就是說，土地價格的上漲是我國當前經濟增長之必然結果。當然，土地價格的上漲并不一定代表商品房價格必然上漲――土地價格的上漲有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于對兩個方面的認識：1.計劃體制下的地產價格幾十年來都未曾充分調整，地價（或地租）相對較低；2.前期經濟的持續高速增長，資本積累相當豐厚；有充分的理由相信我國本輪土地價格的上漲從其絕對幅度上看正是當前商品房價格上漲的主要因素。那么，商品房價會不會無休止地單向上升呢？可以說在商品房價沒有達到其合理匹配時，的確會單向上漲，但絕對不會無休止。一旦地價（地租率）得到合理提升，并且與資本贏利率相匹配時，商品房價格的漲升就會趨于平靜。
當然，現實中，市場調節從來就不可能是精確調節，因此，市場中商品房價只會以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。這也就是說：商品房價有可能在劇烈的調整過程中表現出極大的調整慣性。而房地產是具有投資功能的特殊商品，賺錢的示范效應很容易誘導人們盲目投入。中國的市場經濟運行不久，人們的市場經濟意識普遍不強。盲目地搶購會導致巨大的傷害，一旦涉及面過廣則會危及社會。自始至終我們并不認為現在某些地區商品房價的畸形上沖是合理的現象。但經濟的粗放性高速增長必然導致土地以及土地上房產價格的提高，這是經濟規律，也是市場中“看不見的手”在調理人們高效運用土地資源的體現。
我們若盯住商品房價，將思維定格在如何驅趕投機者、抑制投機收益上，采取簡單的、表層性的經濟手段抑或是僵硬的行政方法，結果卻要么徒勞無功，要么約束了經濟，壓抑了自然規律。比如：在房地產交易環節課以重稅。這種方式看似能剝奪投機暴利，打擊投機，但同時也導致了對存量房產的嚴格鎖定，客觀上造成了對房地產供給能力的抑制，在需求既定的情況下，這種抑制反過來又轉化為推高房地產價格的動力。進一步提高的投機收益補償了稅收對投機者的利益剝奪，順利地實現了稅收向最終住房消費者的轉嫁。因此，交易環節稅不但不能抑制投機，挾著某種程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投機收益。在這一方面，我們應該理性地承受房產價格漲升所帶來的社會壓力，戒除簡單思維下的社會嘗試，借鑒發達經濟社會建立在嚴格稅收理論基礎上的合理的、成功的方法，從房地產持有方向調整稅收結構，規范人們的合理投資行為和房地產的持有行為。除非我們又徹底回到計劃經濟時代，試圖將房地產從投資品的名單中剔除掉是根本行不通的。另外，從維護社會公平的角度出發，大多數市場經濟社會從來不將土地完全地市場化、商品化，這也是我國目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回購就是很具創意性的設想。
三、結論
現階段房地產價格的持續漲升歸根結底是經濟滯脹下的資本相對過剩所致。基于這一認識，從長遠來看，政府應該通過進一步加強醫療、養老等福利制度的健全和增強其社會覆蓋力度，努力增加人民消費信心；同時由于低收入者收入的增長幾乎不會轉化為對房地產的需求，因此，更應特別注重提高低收入者（下崗、退休工人）以及農民收入，以增強非房地產類的產品需求，為經濟的持續發展提供全面的產能出口，從而拉動內需，提高資本贏利率，進而促進產業資本需求增長，最終從根本上緩解房地產投資需求的壓力。從短期來看，政府一方面應該開源節流，大力推進證券市場，特別是債券市場的發展，拓寬資本投資領域，疏導富余資本合理流動；另一方面，要打擊非法資金對房地產市場的惡意炒作，改善房地產稅收結構，通過房地產持有方向調整稅降低房地產持有的資本利得，淡化房地產投資利得期望，疏導和抑制套利性投資對房地產的巨大需求，最終實現房地產行業的平穩發展。
(作者單位：長沙航空職業技術學院管理工程系)
陳海秋（譯）
阿倫?格林斯潘認為目前的房地產市場存在著一定泡沫――幾年前他也曾指責與高科技相關的證券市場存在著“非理性的增長”。聯想到1997年底到2000年3月，紐約股市的市值增加了5.5萬億美元，其中11只最主要的科技股占了增加額的一半。2001年3月14日，道瓊斯工業指數開始跌破10000點，達到13年來的最低，納斯達克已由5000多點跌到2000點以下，接著又跌到1700點以下，損失慘重，美國高科技股泡沫破滅。那時美聯儲頻頻加息，擠壓股市泡沫，促使了高科技股市回歸理性?，F在，聯邦基金利率每上漲25個基點，都伴隨著人們對地產泡沫是否形成的進一步猜測，以及美聯儲擠壓房地產泡沫的疑慮。這種現象阻礙了債券投資商的腳步，同時也使抵押貸款利率一步步地上漲――目前已經上漲到與緩慢復蘇的經濟不相符合的程度。房地產價格仍然在以遠遠超出預期的速度增長――目前已攀升至租金成本的很多倍。
過去兩年的大部分時間里，普通的小投資者們――他們中間有些人正是因為經濟結構轉型或者說衰退才被迫提前退休――已經開始極力追捧房地產市場的種種優越之處。這些小投資者們以前也曾極力鼓吹首次公開發行股票（IPO），他們在1998-2000年之間對高科技股票評價也非常高――那段時間恰恰就是在泡沫破滅之前。目前，購置第2套住房對很多家庭來說似乎已經成為一個不可錯過的投資機會。當然，我們很清楚的記得，當年我們的鄰居、朋友將資金投入飛速狂奔的網絡經濟、通信產業和全球性的電信公司的時候，那是怎樣一個景象。這些投資對象被瘋狂追捧同時疏于監管，他們是高科技產業經濟泡沫的助推器，儲蓄組合甚至養老賬戶與這些投資對象相比都失去了價值。當年那些在雞尾酒會上吹噓首次公開發行股票利潤如何之高的朋友們在面對現在房地產市場時，都變得沉默了。
現在，我們聽到那些并非專業的小投資者們又在開始商量著某種賺大錢的內部途徑，但遺憾的是，他們并沒有把現在低利率推動的市場與10年的經濟低迷和強迫性的利率提升聯系在一起考慮。目前，房地產市場的投資者主要分為幾大類。大量的金融機構介入其中，如養老基金、保險公司、房地產信托投資基金等等。大部分投資者青睞于商業地產，房地產信托投資基金及其與住宅開發商組成的合資公司開始大舉進軍商品住宅和多戶型住宅項目。尤其是房地產信托投資基金，其給與個人投資者的利潤回報要遠遠高出一般的股票分紅，這種現象在高科技經濟泡沫破滅之后5年來是從未有過的。公眾擁有房地產信托投資基金的數量通過共同基金或者經紀賬戶保持著持續增長。
個人投資者也可以投資于那些大型房屋建造商――這些企業正在積極地購買農田和廢舊的商業及工業地產，甚至已經把觸角伸到了新修建的洲際高速公路，利用其周邊的土地開展建筑項目，通常都包含游泳池、俱樂部會館及其他設施。便宜的燃氣、優惠的汽車信貸條件、便利的抵押貸款等等客觀條件都使得人們能夠從租用住宅、老房子、高層公寓中搬出來，搬進富有戲劇般的夢幻色彩大房子里，這些大房子要帶有兩個寬敞的客廳、高高的天花板、大大的后花園……或者搬進聯排別墅，告別過去擁擠的空間，享受高高的屋頂和一系列配套設施。至于那些舊房子和高層公寓，則可以成為年輕家庭負擔得起的新居所，從而告別擁擠吵鬧的城區。這一切聽上去都是如此的美妙！
一、低利率和高需求是新的房地產投機者推動房地產泡沫的基礎
房地產泡沫的形成要有一系列的基本條件，這些基本條件主要有兩個：較低的利率和較為旺盛的需求。較低的利率使得房地產的投機者和實際需求者能以低成本支付住房低押貸款，較高的住房需求使得房地產價格上升成為可能。
但是應該注意到，真正的泡沫，是被那些新的投機者們吹起來的。這些投機者從兩個不同的角度來發力，但最終帶給房地產價值的影響卻是基本相同的。
“自助型”的投機者很快發現了在新一輪行情中建立一個房地產帝國的可能――他們積極購入那些被取消了贖回權的或者是價值被低估了的住宅房產。通常這些投機者與當地的房地產經紀人和房地產承銷商合作，選擇那些價值被低估的房產加以重新裝修，以期獲得高額回報。
當然，這種投機方式獲得的回報取決于每一個環節增加的價值，取決于投機者套利的能力，取決于投機者討價還價，降低交易費用和房屋翻新費用的能力，但是只要利率仍然能維持較低的水平，而房屋售價又不是太高，這種投資策略就會奏效。購房首付款可以通過低利率且免稅的抵押再融資及低利率的房屋抵押貸款來解決。這套投機策略的回報是明顯的，但也不乏損失，而且目前來看損失的可能性越來越凸顯出來。整個這一系列投資活動就像是擊鼓傳花，最后花落在誰手里，誰就會賠得一塌糊涂。
第2類投機者注意到旨在迎合嬰兒潮一代口味的奢華社區越來越多，并且從這中間嗅到了機會。據聯邦住房企業和觀察辦公室日前公布的數據，2004年，美國房價大幅上漲，平均漲幅為11%，創下1979年以來的新高。其中，內華達州在賭城拉斯維加斯的房產市場強勁需求帶動下，全州房價一年之內上漲了32%，漲幅居全美之首，夏威夷、加州和哥倫比亞特區的房價漲幅也達20%。美國南部和西南部的“陽光地帶”、水岸、山腳以及美國東海岸和西海岸沿線的有些房屋價值近3年來已經上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融資、低利率的房屋抵押貸款、買斷工齡的提前退休還有積蓄已久的對于購置第2套住房的渴望。這樣一個淘金熱似的局面讓房屋租賃者都開始蠢蠢欲動，謀劃著將自己的小型住宅或高層公寓推向市場以求獲利。而投機者們更是堅信，憑著自己的洞察力，能夠在這一輪淘金熱潮結束之前取得巨額的利潤。
二、提高利率是緊縮房地產市場的有效途徑
阿倫?格林斯潘是我們對抗通貨膨脹的偉大斗士。持續不一致的經濟統計數據讓人們不得不去懷疑目前的通貨膨脹究竟到了一個怎樣的水平，即將卸任的美聯儲主席應該為將來要發生的事情負責。
的確，房地產泡沫與通貨膨脹、利率都有直接的關系。推動通貨膨脹的原因多種多樣，從美聯儲的態度看來，現在的美國可能處在通貨膨脹率正在快速上升時期，房地產正像前幾年的高科技泡沫一樣，是推動這次美國通貨膨脹率上升的主要原因。而降低通貨膨脹率就可能降低經濟增長，減少人們在房地產上的投資，同時使得房地產投機者的成本提高，擠壓房地產泡沫?，F在，我們可以從美聯儲調控利率的步伐來猜測擠壓房地產泡沫的路線。美國消費者越來越依賴住房抵押貸款來為他們的消費提供資金，抵押貸款利率上升將會引發消費支出的降低。最近的調查數據顯示，消費者靠房屋抵押貸款而增加的支出高達6000億美元，相當于個人可支配收入的7%，而2000年和1994年的這一比例分別僅為3%和1%。聯邦基金利率“以穩定的步驟”上升25%，這毫無疑問地會提升短期倫敦同業拆借利率，相對應的，那些大銀行也會提升自己針對浮動利率貸款的優惠利率。這樣做的后果是降低消費者購買欲望、減少大金額采購項目，并最終導致制造業存貨增長，長期來看會影響未來的產出?？梢钥闯鰜?，美聯儲計劃讓利率在5年期、10年期和30年期國債利率之間浮動，繼而控制受利率影響的抵押貸款數量――盡管這是有待證明的，但美聯儲的做法看上去真的是計劃讓房地產市場陷入緊縮，而不是讓貧血的經濟步伐慢下來，或許這是因為房地產價值很大程度上代表著個人資產凈值，目前來看還代表著可支配凈收入。
2005年春天的前幾個星期，綜合經濟成長報告將美國10年期基準國債收益率從4.40%提高為4.65%。這使市場對10年期、30年期國債和抵押貸款利率預期都提高了。大的房地產投資者和開發商們都開始考慮如何處理手中的存貨和在建項目，并考慮今后的發展前景。6月上旬，報告指出消費者價格指數和生產者都有下降，經濟增長疲軟，美元處于相對強勢，這些消息對債券市場和房地產市場來說可謂利好。這里預期在繼續發揮著重要的影響，消費指數的下降和經濟增長乏力，給美聯儲繼續提高利率增添了壓力，降息或至少是保持利率不變似乎成了聯儲合理的選擇。以至于一位頗有膽識的官員建議美聯儲在6月底的會議后就該停止提高利率的計劃，并把10年期國債收益率降低至3.85%。
執著的格林斯潘在國會聽證會上闡述了長期低利率帶來的問題――低利率毫無疑問會影響抵押貸款利率。10年期國債利率依舊低得讓人無法理解，格林斯潘堅持，并且暗示了他的意愿――要讓短期利率持續上升，直到目前過于寬松的利率環境回升到一個比較合理的水平。這一過程的需要持續的時間目前還無法預計，但一旦達到了
預期的目標是可以被發現的。上述內容就是所謂的“格林演說”。
三、利率變動與住宅需求之間關系的市場反應機制
從目前的趨勢來看，債券利率和抵押貸款利率都在升高，那么我們從房地產市場上又能看出些什么呢？
首先，利率調整這種貨幣政策的效應有一定的遲滯。這些遲滯表現在已經購房者不會因為利率的提高而導致低押貸款利率的提高，及時把手中的房地產賣出去；也有的因為購房合同還沒有到期，必須要執行合同，這樣利率提高的政策就不會立即發生明顯的作用。
其次，在正常的政策效應遲滯過后，新的住宅開發和建設都會戲劇性的減緩，同時，符合抵押貸款條件的首次購房者數量會減少。前文中提到的投機者中有些會不得已以低利潤或零利潤售出手中的房產，其他的則會賠錢。借入浮動利率抵押貸款的自住和非自住房產擁有者，在目前利率調整的環境下，會發現自己的處境相當被動，有些甚至不得不選擇重新住回小房子。籌資的困難、合格消費者數量的減少，讓房地產市場供給相對過剩，價格也出現了下跌――但在高檔住房領域并非如此。一般的針對高收入貸款者的放貸風險比率可高達90%，這聽上去讓人很舒服，但事實上放貸者和評估方現在都傾向于高估物業價值。在高利率環境下，在銀行緊縮銀根的放貸評估準則下，曼哈頓區的一間兩室公寓可能被評到130萬美元，這足以讓購房者和大部分投機者望而卻步。當然，一些潛在的住宅購買者會拒絕高房價，轉而選擇省下首付款并且寧愿選擇高租金也不選擇高持有成本――盡管這樣的成本可能最終會帶來較好的資本回報。如果消費者調低對市場的預期，不期望自己的股票紅利能永遠上漲，也不期望用“巨無霸似的貸款”換來一棟“巨無霸似的豪宅”，市場價格可能會保持穩定或穩中有降。事實上，一些市場上新開發的高層公寓項目已經出現了上述跡象。
四、利率與商業地產的關系
商業地產事實上也受益于投資熱潮和低利率環境――盡管受益程度可能比住宅項目稍低。新開發的住宅項目需要周邊有零售中心配套，同時也需要舊中心的現代化改造。低貸款利率同樣也對新的工業地產和寫字樓項目起到了推動作用。在近20年的低迷后，房地產市場供給重新又活躍起來，而且并未伴隨實質性的通貨膨脹現象，這不能不說是低利率帶來的一個良好效果。
在一些新的市場中，寫字樓和工業地產的租賃業務開始繁榮起來，但總的來說這部分業務依然穩定在城市中心商業區和那些主要的郊區市場。由于機構投資者從股票和債券中獲得的回報越來越低，因此投資越來越多的轉向房地產市場――統計顯示，機構投資者投向房地產市場的資金占其總投資額的比例已由原來的3-5%上升到目前的8-12%。這些現象都意味著可能有越來越多的資金在追逐同一處房產，越來越低的資本化率以及越來越低的投資回報。類似于個人住宅市場的投機者――投資的基本前提是認為資本參與能夠獲得巨額利潤回報。通過低成本的抵押貸款可以獲得更高的杠桿投資效應，更有利于獲利，但是，許多大的機構投資者都在控制投入，同時把貸款率控制在60-65%，相比之下，一般的企業投資者貸款率都高達80-85%。持有大量資本的對沖基金和非傳統的房地產投資者進入市場后，提供的夾層融資和補充融資也使投資杠桿效應進一步提高。
最近的房產交易顯示營業收入相當的高，而與此相對的，租賃業務收入提高的前景有限。這就意味著，特定區域的特定房產可以經過改造實現商住兩用，這樣一來租金業務和銷售收入就不構成矛盾了。
五、利率的變動對房地產與宏觀經濟的影響
美聯儲現在越來越重視利用利率來調節經濟了。但是利率對于經濟的影響是復雜的。一般說來，商業房地產市場的價格主要受兩個因素的影響。其一是過去十幾年來年美國房地產投資信托基金（REITs）市場資本值的增加，增強了商業地產市場的資金流。美國房地產投資信托基金的市場規模從1991年的90億美元，以每年增長速度增加。另一個影響商業地產價格的因素就是美國十年期國債收益率創歷史新低。近年來大量資本流入商業地產市場與低利率和投資選擇單一有關。納斯達克泡沫破裂之后，人們開始關注不同資產類別的風險/回報比較，他們看到房地產市場有利可圖。于是利率成了一個“巨大的引擎”，推動人們進入商業地產俯拾巨利。
較高的利率不僅會影響未來的發展，而且，商業貸款利率的重新設定會在經濟擴張之前壓低租金。較高的利率會降低企業利潤，同時，低利率會導致消費需求萎縮，直接影響銷售增長。在這種背景下，較高的租金水平會促使承租企業將自己原本可能分散在各地的業務合并于一個地點以減少租金成本，當然，這個過程會帶來裁員。緊縮的銀根和房地產市場上資金流動的減少會輕易使經濟接近衰退邊緣。
如果我們審視過去幾年的經濟運轉情況――從合理的高利率以及蓬勃的股票市場到伴隨著高失業率的低迷的經濟，似乎可以發現，美聯儲為衰退的經濟增添動力的辦法就是將利率降至歷史最低水平。例如，自2001年第4季度以來美國經濟增長的主要原因是私人消費的強勁增長，而促進私人消費強勁增長的主要因素有，住房抵押再貸款（refinancing）、零息汽車貸款、商品銷售打折、減稅和退稅、燃料價格的下跌和歷史少見的低利息率。這種措施的直接后果就是股票市場的緩慢復蘇和房地產市場的泡沫?，F在的問題是，如果把利率恢復到以前的從理論上看較為合理的水平，現在的房地產泡沫就會破裂，但是與此相伴的，美聯儲為了拯救上一輪經濟衰退而提出的低利率措施也將走向終結。
六、從上一輪經濟衰退看目前房地產的走向
1980年受里根減稅刺激，美國房地產投資大規模擴張，1980年商業銀行房地產貸款占貸款總額40%。1986年國際石油價格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地產蕭條，23個大城市房屋空置率為20%。通過機構關閉和銀行信貸收縮，美國房地產泡沫破滅了。目前的情況與20世紀80年代后期房地產市場的崩潰有很多明顯的相似之處：大量的個人投機者隨著專業投機者、國外的企業投資者和小的商業投資者一起涌入房地產市場。人們對房地產市場的迷信程度甚至堪與算命師和選股師相比；生怕失去投資機會的淘金熱潮；過熱的銀行信貸；資金貸款人和借款人都過于關注未來可能獲得的利益，而忽視了眼前利率調整可能帶來的風險；沒有對借款者的現金流加以足夠重視，尤其是對1946年出生的一代人和那些提前退休的人――這部分人的現金流事實上是不夠安全穩定的；過熱的股市催生出的投資思想影響了房地產市場――這種思想認為房地產本身并沒有什么穩定的、合理的價值水平，房地產價格的變動方向只有一個――就是上漲；堅信投資房地產是永遠有利無害的，而且房地產投資能夠不受周期性的經濟波動影響。
當然，這并非意味著目前的狀況將重復1987-1995年間銀行破產、信托公司陷入困境、發展停滯的可怕局面。美聯儲應該富有遠見，應該認識到他為了平抑新一輪通貨膨脹而采取的措施應該是多樣性的、多角度的，而不僅僅是抬高利率讓消費者感到難受。上次房地產市場低迷受到了1986年的稅收改革法案深刻影響――這部法案不鼓勵個人投資，同時通過影響房產抵押出售使整個市場陷入蕭條。毫無疑問的，抑制投機行為是個值得稱贊的目標，但是美聯儲不應該把利率推升到過高的水平，以至于影響到經濟健康運行的程度和整個房地產市場的資金流動性。強制抵押品贖回、拍賣，房地產減值、增值，房地產市場資金流動等等這些問題不應該受到旨在抑制通貨膨脹的政策的不良影響。
七、對于合理的利率水平的探討
利率的變化無論對房地產的投機者還是消費者的收益都會產生直接的影響。房地產的相關者和其他經濟組織應為利率的變化導致他們經濟行為的改變，這種改變可以促進經濟繁榮或衰退。如果提高利率，可以擠壓房地產泡沫，但有可能導致經濟衰退；如果要抗擊經濟衰退，就要降低利率，這有可能推動房地價格上漲。那么究竟怎樣的利率水平才是合理的呢？美聯儲的官員說合理的利率水平到來時我們自然會感覺到，是否真的是這樣呢？根據理論定義，合理的利率水平應該能夠使市場上的投機行為與消費行為取得平衡，既要保證投資需求不會過熱，又要維持市場活力。很顯然的，這樣的利率水平依賴于人們的預期水平。如果消費者預期經濟發展勢頭很好、市場價格會持續走高或者自己的收入會提高，那么他們就會愿意在高利率環境下貸款購買房地產、轎車還有液晶電視之類的商品。這種情緒在20世紀80年代初是十分普遍的，1981年時的優惠利率高達21%，抵押貸款和汽車信貸甚至可以容忍16%的高利率。但也就是從那個時候開始，美國的經濟狀況發生了根本上的轉變，普通消費者的收入也不再可能以每年10%的速度遞增。支撐著美國經濟正常運轉的正是那些已經退休的或正在工作著的普通消費者，因此，考慮到他們有限的收入，利率確實應該恢復到一個合理的較低的水平。
能源消耗量上升到正常水平的兩倍，而且沒有任何降低的跡象，這種背景下，7%的優惠利率出臺了，與之相伴的是接近6%的浮動利率和7%左右的汽車信貸利率，這樣的利率水平會將自由可支配收入引入市場――自由可支配收入正是投機行為的資本基礎。但是，一旦發現消費者購買力下降，失業率重新抬頭，美聯儲官員們短暫的成就感就會消失殆盡了。新的經濟發展模式下，新的工作機會在不斷出現，而與之相矛盾的是，整個社會的可支配凈收入卻是在不斷下降，因此，如果要避免拖欠貸款行為出現和房地產價格侵蝕，6.25%的優惠利率和4.25%的國債利率可能還是顯得太高了。或許，合理的利率應當更低一些。
八、可資借鑒的澳大利亞經驗
房地產崩潰給美國經濟上了慘痛的一課，盡管美聯儲看上去并不為此擔心。我們從別的國家也可以學習到類似的經驗，比如近年來澳大利亞穩中有降的房地產市場。當然，由于兩國現實情況的不同，我們不能將美國的市場完全與澳大利亞對比，但是這種比較是有借鑒和學習價值的。澳大利亞在經濟衰退期間，失業率曾高于10%，利率則高達17%，在這之后，1997年，房地產價格開始緩慢上升，失業率開始下降，與此同時，澳大利亞儲備銀行開始調低利率。加之澳大利亞稅法對房地產市場收入比較寬容，房屋凈值貸款為針對房地產市場的投機活動提供了資本支持。
從2003年開始，澳大利亞聯邦各儲備銀行開始醞釀調高利率，同時開始強迫借款者向銀行證明其還貸能力，這無疑提高了放貸標準。2004年底，澳大利亞開始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基點。這一措施明顯軟化了房地產泡沫，但并未使之破裂。過去幾年澳大利亞的房價年均上漲20%，而目前全國平均房價僅上漲了0.4%，其中悉尼上漲了0.2%，而墨爾本下跌了5.2%。提升利率帶來的最大影響是受投機需求驅動的房地產投資驟降了10%――這一點從美國的現狀也可以看到，同時，房屋凈值貸款幾近停止，直接導致了消費者支出下降，人們開始關注未來利率繼續提升可能帶來的影響，消費支出下降帶來的失業現象也開始出現。時至今日，基本可以判斷澳大利亞的房地產市場實現了軟著陸。
九、對美聯儲下一步所要采取的對策的建議
對澳大利亞來說比較合理有效的利率，放在美國可能就顯得太高了，而且，消費者價格指數上漲僅僅是一份臨時報告得出的結論，單憑這個判斷經濟過熱，繼而決定摧毀整個房地產市場的價值，這樣做付出的經濟成本實在是太高了。利率問題永遠是個悖論，理論上看來無懈可擊的利率升降措施有時候會帶來災難性的后果。
所以，美聯儲現在真正應該關心的并不是如何把房地產價格壓低，或者提高利率以懲罰那些投機者，而是如何采取措施給高漲的投機需求降降溫。如可以通過強制證明借款者還貸能力來提高放貸標準――當然這一措施在目前看來顯得為時已晚了。但是中央銀行系統還可以采取些別的措施――如根據借款用途來決定放貸政策，這就像證券市場上通過收取保證金來抑制投機行為一樣。這樣一來，銀行可以要求那些出于投資需求購置房產的借款者提供更高的凈資產額作為擔保，同時，通過對二次抵押貸款和房屋凈值貸款加以限制來抑制投機行為。這些措施都能夠使房地產市場泡沫逐漸萎縮下來，同時降低了利率政策引發消費者損失的風險。
注：本文譯自2005年8月的《房地產金融》，原作者：（美）吉爾?桑德勒。
（作者單位：中國社會科學院當代中國研究所。作者為博士、助理研究員）
一、行為經濟學
1、行為經濟學的概念。行為經濟學是一門運用行為科學的理論和方法研究個人或群體的經濟行為規律的科學。從20世紀五十年代起，行為經濟學的研究工作在美國等西方國家迅速發展起來。行為經濟學作為經濟學的一個分支，是適應實踐需要產生的一門新興邊緣學科。它將行為分析理論與經濟運行規律、心理學與經濟科學有機結合起來，發現了傳統經濟學模型中的錯誤或遺漏，修正了主流經濟學關于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假設的不足之處。它的崛起，既對主流經濟學提出了挑戰，也對其進行了補充和拓展。
2、行為經濟學的特點。行為經濟學在進行研究時，通常采用實例研究、實驗研究和現場研究，而最重要的方法是抽樣、談話調查，從某種意義上說，正是由于借助了可靠程度較高的抽樣調查法和談話法，才使行為經濟學逐漸發展成為一門獨立的經濟學分支學科。（1）它的出發點是研究一個國家某個時期消費者和企業經理人員的行為，以實際調查為根據，對在不同環境中觀察到的行為進行比較，然后加以概括，并得出結論；（2）行為經濟學的研究集中在人們的消費、儲蓄、投資等行為的決策過程，而不是這些行為所完成的實績（如花了多少錢，存了多少錢等）；（3）行為經濟學更重視人的因素，因此也可以認為它是管理方面的經濟學。它分析研究經濟活動的心理上的前提條件，例如人們在做經濟決策時的動機、態度和期望等；（4）行為經濟學研究的成果是以實際經驗為根據的，它有助于修正傳統經濟學的某些基本假設，像關于理性行為人假設、效用極大化的假設，等等。行為經濟學在利用心理學及社會學的成果方面已取得長足進展。
3、研究行為經濟學的作用與意義。行為經濟學對管理、金融、營銷、政府宏觀政策的制定都有顯著的影響。行為經濟學是在心理學的基礎上研究經濟行為和經濟現象的經濟學分支學科。行為經濟學主張用過程理性來代替實質理性，并致力于把被價格、收入等經濟變量牽動的經濟木偶還原成富有人性的人，使經濟學成為研究人的行為的科學。
二、基于行為經濟學的房地產市場分析
1、心理預期與“羊群效應”。在我國的房地產市場上，需求可分為投資購房和消費購房，前者又可分為投機性炒房和投資性買房。但無論需求的構成如何，在短期內，需求各方都存在著“買漲不買跌”心理?！邦A期理論”認為，人們的獲得和損失是相對于“參照點”而言的。在房地產市場中，參照點就是人們對房價的期望。假設房價一直上漲，人們若現期以低價買房，則末期高漲的房價就是“獲得”；反之就是“損失”。因此，在長時間房地產積極看好的輿論影響下，消費者對于房價的參照點不斷提高，很容易產生一種急躁與盲從的心理，從而產生一種“羊群效應”：房價越漲，越要跨級消費，借錢買房；買的人越多，越要加入到買房者之列。結果便是房價持續攀升，直至需求不能給價格足夠的支撐乃至產生泡沫。因此，人們心理預期是在供求關系背后影響價格的決定因素，預期的改變造成了市場的波動性，而“羊群效應”起到了放大波動效果的作用。同時，啟發式偏向說明了心理預期的形成過程對于決策環境的依賴，而決策環境則包括決策者所面對的政策導向、群體壓力和輿論環境等。
2、投機心理與市場泡沫。與股票市場類似，房地產市場也存在著同樣的泡沫。房地產市場泡沫的最大特征便是房價的高漲與消費者的購買力相脫節。從市場參與者的角度來看，除了普通購房者，其他參與者都從不斷攀升的房價中直接獲利。中央政府一方面縮小土地供給；另一方面卻享用著由于房價虛高所帶來的經濟高速增長。地方政府把握著土地一級市場，高地價和高稅負收益的利益驅動，使其成為高房價的堅定支持者、房地產開發商的忠實伙伴。房價上漲使商業銀行在短期內將獲得更多的利潤，從而形成了商業銀行的信貸與房價攀升互相刺激、互為因果的局面。開發商作為土地價格的接受者，一方面高價格增長使其形成了高利潤回報的預期，從而采取一切方法抬高房價；另一方對購房者鼓吹房價上漲，改變購房者的參照點。炒房者則形成了虛假的需求繁榮，放大房地產市場的潛在風險。綜上，房地產市場的各方參與者共同造就了房地產的市場泡沫，多方的投機心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房價泡沫、地價泡沫、供求泡沫和資金泡沫，直至“蝴蝶效應”的發生。因此，房價的持續上漲是由參與多方的投機心理所造成的。正是這種投機性行為所形成的泡沫，增大了房地產市場的波動性。
3、市場波動的形成機制。行為經濟學認為人是有限理性的，強調將“行為決策”引入傳統的經濟學分析框架。心理預期、“羊群效應”、投機心理等因素是造成房地產市場波動的深層原因，以下就這些因素之間的關系以及它們如何系統地影響房地產市場做進一步的闡述。非理性繁榮的形成機制歸為四類：引發性事件、反饋性的機制、“新時代”的經濟思想和“心理依托、從眾行為”。
我國房地產市場的引發性事件主要有：國家刺激消費、加快經濟建設的主旋律激活了房地產市場的投資熱情，各地紛紛把房地產作為支柱產業；同時，我國經濟的持續快速增長，使人們形成了積極的預期，加之媒體的報道和地產商的鼓吹，都推動著房地產市場的繁榮。就此而言，國家的政策導向是房地產市場中最為主要的波動源。同時，房地產市場存在著反饋機制：當看到過去的增長，參與各方會調整自身的信心和期望。從而引起需求的增加，這樣最初的價格上漲的結果又反饋到了更高的價格中（正強化作用）。第二輪的價格增長又反饋到第三輪，以此類推。反之亦然。反饋機制起到催化劑的作用，它影響著房地產市場波動的振幅。最后是“心理依托”和“從眾行為”。
綜上所述，政策導向或其他事件引發了房地產市場的波動，形成了波動的源泉；消費者依托于近期的價格做出行動選擇，確定了波動方向；價格的反饋機制、消費者的從眾行為則決定了波動的振幅和影響范圍。
三、從行為經濟學角度分析消費者購房行為
我們可以將認知、信息、環境理解為影響或決定理性選擇行為的三個基本要素。消費者在購買房產過程中的理性選擇行為，根源于收益和風險的比較。消費者在處理每一項交易時，風險和收益會促使他進行認真的理性思考，他要對市場的信息和環境的不確定性進行調查和分析。但是，房地產市場的不確定性常常會干擾個體的理性選擇，當個體受不確定性因素影響而無法對風險和收益做出清晰的判斷時，他就有可能放棄理性思考而在感情機制的作用下作出選擇。這里所說的感情機制，是外部環境誘導、直覺判斷、歷史經驗、從眾心理等的綜合體。
一個相對成熟的理論在描述某種社會現象時通常是以該種現象的基本表現形式為基礎的，至于該理論研究的側重點，則是可以選擇的。個體選擇行為時而理性、時而非理性的情景，還表現在理性選擇向非理性選擇的轉化方面；或者相反，先采取非理性選擇后卻因發揮了自己的認知、對信息和環境等不確定性做出了分析和判斷而采取理性選擇。
四、如何運用行為經濟學監管房地產市場
基于以上行為經濟學的分析，為有效控制市場的波動性及房地產市場的監管提出了新思路。
1、監管的對象和重點應有所改變。從房地產市場波動的形成機制來看，監管的對象應包括所有的參與者，包括政府自身、商業銀行、開發商、炒房者和購房者，而非其中之一或幾個?？梢葬槍Σ煌膮⑴c主體采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改變參與者非理性的心理和行為。
2、監管的手段和措施應更加多樣。在明確了房地產市場波動性的深層原因后，政府可以通過令非利益相關者的參與來改變參與者的心理因素。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
